Как продать долю в квартире
Перейти к содержимому

Как продать долю в квартире

  • автор:

Долевая собственность: особенности продажи

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.

По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.

Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.

Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.

Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Как продать долю в квартире в 2023 году: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

В 2022 году были приняты поправки в закон о долевой собственности, уменьшающие размер метража доли в квартире с 8 кв. м до 6 кв. м. Теперь запрещено приобретение и отчуждение жилплощади размером менее этого норматива. Давайте теперь подробнее разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать и какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Метраж выделенной доли должен быть достаточным для проживания. Фото: irbeika.ru

Метраж выделенной доли должен быть достаточным для проживания. Фото: irbeika.ru

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Бывает, что квартиру приходится делить нескольким собственникам, и тогда каждому из них выделяется доля, то есть часть квартиры.

Доля может быть получена:

В наследство

Если у наследодателя имеется несколько наследников, и все они имеют право на одну и ту же квартиру либо другой объект недвижимости, то имущественные права распределяются между ними, и каждому достается определенная его часть.

От родителей

Собственник недвижимости может сам выделить доли детям, а иногда закон его прямо обязывает сделать это. Прежде всего, когда родители приобретают жилье в ипотеку с использованием материнского капитала, они должны выделить доли детям. Размер долей они определяют самостоятельно.

В браке или после развода

Разводящиеся супруги делят квартиру на доли, чтобы упростить ее продажу. Но не обязательно ждать развода — квартиру можно разделить и находясь в действующем браке.

При совместной покупке

Бывает, когда родственники или даже просто друзья покупают жилье в складчину. Тогда каждому сособственнику тоже положена своя доля.

Какие бывают доли:

  • идеальная доля — часть от целой жилплощади, к примеру, 1 /3 или 1 /2 квартиры;
  • выделенная доля — в натуральном выражении, к примеру, одна комната или 25 кв. м.

Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.

Собственнику легче реализовать выделенную, а не реальную долю. Фото: ipotekami.ru

Собственнику легче реализовать выделенную, а не реальную долю. Фото: ipotekami.ru Идеальную долю покупают менее охотно, потому что новому владельцу придется согласовывать с другими собственниками квартиры порядок пользования жильем — в какую комнату можно вселиться и т.д. И не всегда это проходит гладко и вообще удается. Если выделенной долей является комната, то собственник распоряжается ею полновластно.

Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи

Продажу доли нужно согласовывать с другими владельцами квартиры. Прежде чем искать покупателя, вы обязаны объявить им об этом. А чтобы они не смогли сказать, что вы им не озвучили такое предложение, это нужно сделать в письменном виде, отправив или вручив уведомление.

В этом документе нужно прописать характеристики доли — отдельное это помещение или количество квадратных метров, в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Укажите, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями.

Уведомление необходимо отправить каждому собственнику, даже если они проживают по одному адресу. Фото: русь-дом44.рф

Уведомление необходимо отправить каждому собственнику, даже если они проживают по одному адресу. Фото: русь-дом44.рф

Отправить уведомление можно почтой, через нотариуса либо вручить лично. Если вы выбрали почту, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.

При личной передаче извещения другому владельцу попросите получателя поставить на подпись и дату на копии, которая останется вам. Тот же порядок нужно соблюсти и при передаче уведомления через нотариуса.

В течение месяца с момента получения извещения сособственники могут выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Их письменный отказ обязательно требуется для оформления договора купли-продажи с покупателем доли.

Что будет, если вы не отправите извещение

Если всех этих процедур не провести и продать долю без согласия собственников других долей в квартире, то они могут подать иск в суд и потребовать права выкупа доли. Они имеют право сделать это в течение трех месяцев. Если суд встанет на их сторону, то они выкупят вашу долю за ту сумму, за которую вы ее продали третьему лицу.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:
  • если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
  • вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
  • один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Купля-продажа недвижимости может проходить без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно. А если свою недвижимость продает только один собственник, то ему придется идти в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:
  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • паспорт гражданина РФ;
  • отказ всех собственников от покупки доли;
  • извещения о продаже доли (если нет отказов);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
  • разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов нотариусом продавец и покупатель подписывают договор. Затем нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Договор купли-продажи доли

В договоре купли-продажи доли должны быть прописаны все существенные условия сделки. Прежде всего, характеристики объекта: адрес, размер, кадастровый номер.

Образец договора можно скачать в интернете или получить у нотариуса. Фото: sudsistema.ru

Образец договора можно скачать в интернете или получить у нотариуса. Фото: sudsistema.ru

Параметры доли, обязательные к указанию в договоре:
  • местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
  • характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
  • площадь квартиры;
  • количество комнат.

Укажите в договоре, продаете вы жилье с мебелью и техникой или без.

Что еще должно быть в договоре:
  • Цена. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы указали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
  • Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия.
  • Обременение. Если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не указано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Ваши расходы

Когда продажа доли оформляется через нотариуса, покупатель и продавец оплачивают расходы поровну. Нотариус возьмет 0,5% от стоимости доли по договору. Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс. рублей и ниже 300 рублей. Также нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию договора — 2 тыс. рублей.

Вы можете разделить расходы на услуги нотариуса с покупателем. Фото: bataysk-online.ru

Вы можете разделить расходы на услуги нотариуса с покупателем. Фото: bataysk-online.ru

Налог при продаже доли составляет 13% от ее стоимости. Но его можно не платить, если вы владели долей от пяти и более лет.

Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:

  • получили долю в наследство;
  • получили долю по договору дарения от родственника;
  • приватизировали долю;
  • получили долю по договору ренты;
  • купили долю до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налог платить придется, но можно снизить его сумму, применив налоговый вычет на 1 млн рублей. То есть, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для расчета налога на 1 млн рублей.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы имеете право продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить ее, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. Но помните, что продаваемые части доли не должны быть менее 6 квадратных метров.

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. И продать ее, не дожидаясь развода. Обычно доли супругов делают равными, но по договоренности можно прописать в соглашении неравные доли.

Общую квартиру или дом можно разделить по брачному договору. В котором прописать все детали, включая разделение мебели, техники и пр.

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого родителям нужно обратиться в органы опеки.

Продажа доли в квартире возможна и в случае несогласия соседа-сособственника. Тогда он должен выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку. Но если суд решит в его пользу, он все равно должен будет заплатить за долю.

Пошаговая инструкция

1. Сначала выставите на свою долю цену и предложите выкупить ее другим владельцам кватиры. В случае несогласия этот отказ оформите письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя на рынке — через риэлтора или онлайн-сервисы продажи недвижимости: Mirlvartir.ru, Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость или другие ресурсы.

3. Выберите нотариуса. Расценки на их услуги везде почти одинаковы, так что смело отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору.

4. Подготовьте документы, перечень которых есть на сайте госуслуг. Нотариус может вместо вас отправить уведомление о продаже доли другим собственникам. Он выдаст вам свидетельство об отправке уведомлений.

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи, в котором указывает цену доли, способ и срок оплаты и т. д. А также дополнительные условия, например, срок освобождения жилья продавцом.

6. Нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Эта услуга не оплачивается отдельно, она входит в тариф. Срок регистрации договора — от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Но если ее оплачивает нотариус, то вам придется заплатить за эту услугу по нотариальному тарифу — 2-2,5 тыс. рублей.

8. О готовности документов периодически справляйтесь по телефону. Как только они будут готовы, заберите их у нотариуса.

Как продать долю в квартире

Когда квартира поделена на доли, продажа затрудняется. Появляются юридические тонкости и последовательность действий, которую нужно соблюдать. Подробнее о нюансах расскажем в статье.

Как продать долю в квартире, мы разберем на примере Анны.

Анна прожила с супругом 5 лет. За это время у них родился сын, и семья купила трехкомнатную квартиру. К сожалению, отношения супругов не сложились, и девушка решила продать свою часть.

Как определить долю в квартире

Когда супруги приобретают недвижимость в браке, то она становится совместной собственностью.

Но Анна с мужем сразу решили этот вопрос, они подписали соглашение о разделе имущества и выделили доли – по 1/3 на каждого члена семьи, включая ребенка.

Такой тип называется идеальной долей. Она красиво выглядит на бумаге и на словах, но в жизни ее применить тяжело: как делить комнаты разных размеров?

Поэтому существует еще и реальная. Ее обозначают конкретно: например, одна комната в 20 м². В этом способе больше конкретики, так сразу понятно, что вам принадлежит определенная комната.

Важно: участников долевой собственности называют сособственниками.

Если вы не знаете точный размер своей части и хотите его определить, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка содержит важную информацию:

  • имена сособственников,
  • кадастровый номер,
  • общую площадь,
  • жилую площадь,
  • находится ли квартира в залоге или нет.

Можно ли продать долю в квартире? Сособственники могут использовать свою часть как хотят: жить в одном пространстве, даже если не знают друг друга, или при желании продать свою часть.

Далее мы рассмотрим, как это сделать, чтобы сделка прошла законно.

Не секрет, что купить новое жилье быстрее всего в ипотеку. Для семей с детьми государство предлагает особые условия с низкими ставками.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Уведомите о желании пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

При продаже доли в квартире есть определенные правила, которые нужно соблюдать.

Касаются они, в первую очередь, отношений между сособственниками. Согласитесь, если один решит продать свою часть, не уведомив об этом остальных, выйдет некрасиво. Никто не хочет делить дом с незнакомцами без своего разрешения.

Анна тяжело рассталась с супругом, они не общаются и живут в разных городах. Чтобы продать свою долю и сына, ей нужно предупредить об этом мужа.

Муж может разрешить продавать доли кому-то, или решит выкупить их сам, чтобы стать единственным владельцем жилья. Такая «привилегия» принятия решения для других собственников называется преимущественным правом покупки.

Важно: цена продажи для всех должна быть одинаковой. Нельзя завысить ее для сособственника, а потом продать дешевле.

Итак, разберем пошагово действия Анны.

  • Прежде чем отправлять извещение о том, что она хочет продать долю в квартире, ей стоит определить стоимость своей части и обсудить с мужем продажу. Это позволит выбрать оптимальную цену и понять планы супруга на квартиру.
  • Затем нужно отправить извещение сособственникам. Хорошо, что в случае Анны это только муж (как быть с ребенком – разберем отдельно). Если бы собственников было больше, пришлось бы отправлять документ каждому отдельно.

Как отправить извещение о намерении продажи:

  • передать лично из рук в руки;
  • отправить почтой в виде заказного письма или телеграммы;
  • через нотариуса.

Во всех случаях нужно подтвердить отправку и получение извещения. Анна отправила мужу телеграмму, сделала ее копию и копию уведомления о вручении.

Если отправить письмо по неверному адресу, оно вернется. Тогда придется уточнить адрес регистрации и отправить письмо снова. Но если письмо не вернулось, считается, что адресат его получил.

Важно: извещение нужно отправлять, только если долю продают третьим лицам. Если продают самим собственникам – то нет.

  • Месяц после отправки – контрольная дата для действий со стороны мужа. Если он хочет выкупить все сам, то должен уложиться в этот срок.

Если условия покупки не устраивают супруга или он не отвечает на сообщение, действие права преимущественной покупки перестает действовать. Анна может продать свою часть кому захочет.

  • Если нет времени тянуть целый месяц, можно взять ситуацию в свои руки. Для этого нужно не ждать ответа, а самим собрать письменный отказ, заверенный нотариусом. Отказы понадобятся от всех сособственников.

Как продать долю в ипотечной квартире

Из-за того, что Анна с супругом купили квартиру в ипотеку, продажа затрудняется – разрешение нужно получить еще и от банка.

Загвоздка в том, что при ипотеке квартира становится залогом и защищает банк от нерадивых должников. Если человек перестанет платить и никакие уговоры не вернут его на путь истинный, финансовая организация будет вынуждена продать залог, чтобы покрыть долг.

Поэтому банки рассматривают каждую ситуацию в индивидуальном порядке.

  • Если ипотека оформлена недавно, могут предложить оформить договор на нового собственника.
  • Если почти выплачена, а клиент показал себя добросовестным плательщиком и не допускал просрочек, обременение могут снять.

Важно: продать долю меньше установленного минимума нельзя. В Москве он составляет 10 м², в регионах – 12 м²

Как продать долю, если oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Одним из сособственников значится сын Анны. Рассмотрим момент продажи для несовершеннолетних подробнее.

Чтобы продать часть квартиры, которая принадлежит ребенку, Анне нужно получить разрешение на сделку от органа опеки. Для этого ей и мужу, как законным представителям, нужно написать заявление. Если бы ребенку было более 14 лет, то и ему тоже.

В заявлении пишут о планах на продажу, обещают соблюдать интересы ребенка и обеспечить его жильем не хуже имеющегося.

Вердикт выносят в течение 15 дней. Если органы опеки решат, что условия станут хуже, то могут и отказать.

Чтобы в новом доме было комфортно всем, мало купить жилье – нужен хороший ремонт. Для разных покупок – от шпаклевки до коврика в ванную – удобно использовать рассрочку с картой «Халва».

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

Итак, Анна решила вопрос продажи с мужем и ребенком, нашла покупателя. Теперь ей нужно собрать документы, составить верный договор купли-продажи (ДКП) и заверить его у нотариуса.

Услуга не бесплатная, чтобы заверить ДКП, нужно оплатить от 300 рублей до 20 тысяч, а точнее – пол процента от суммы договора.

Нотариус может не только заверить ДКП, но и помочь его составить, подсказать, какие документы нужны. За дополнительные услуги платят отдельно, но пользуются ими только по своему желанию.

Обращение к нотариусу – не прихоть, а требование закона. Оно позволяет защитить всех участников и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

В каких случаях не нужно обращаться к нотариусу:

  • при изъятии для нужд государства;
  • при продаже в рамках реновации в Москве;
  • при продаже сразу всех долей по одной сделке.

Содержание договора купли-продажи доли

Анна не готова вникать в правовые и юридические тонкости. Ей проще заплатить нотариусу и быть уверенной, что все оформлено верно. Тем не менее важно знать хотя бы основные пункты ДКП:

  • данные продавца и покупателя;
  • предмет договора;
  • цену договора и порядок расчетов;
  • список оставшихся собственников;
  • дату и подписи сторон.

На нотариуса надейся, а сам не плошай! Внесенные им данные обязательно нужно перепроверить, ведь фактор человеческой ошибки никто не отменял.

В первый раз Анна невнимательно просмотрела договор и не проглядела опечатку в площади квартиры. На следующем этапе Росреестр заметил это и отказал ей в сделке. Пришлось составлять договор заново.

Регистрация дoгoвopa купли-продaжи в Pocpeecтpe

После того, как договор купли-продажи подписан, нужно закрепить за новым владельцем право на его долю.

Требование заверять ДКП у нотариуса облегчает этот этап. Потому что, помимо удостоверения документов, он должен самостоятельно передать их и заявление в Росреестр.

А тот, кто хочет взять инициативу в свои руки, может провести регистрацию по старинке и передать заявление сам.

В результате вы получите на руки выписку с подтверждением права собственности.

Подробно о том, как получить выписку из ЕГРН, мы рассказывали в этой статье .

Как продать долю в квартире. Инструкция

Фото: Pixel-Shot\shutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *