Что выгоднее : продать новую квартиру или сдавать в аренду ?
Хотел бы узнать Ваше мнение по вопросу инвестиций в жилую недвижимость.
Имею в собственности квартиру-студию, площадью 25,0 кв.м..
Дом новый, 2019 года постройки.
Квартира с полной отделкой "ПОД КЛЮЧ", находится на 4-ом этаже в 13-ти этажной секции.
Расположена квартира в отличном и очень ликвидном месте, в 15 минутах пешком от парка и от метро "ЛЕСНАЯ" ( г.Санкт-Петербург, Выборгский р-н ).
На данный момент её можно продать за 4 500 000 руб. ( покупал её 3 года назад за 2 700 000 руб. на стадии котлована ).
Что для меня будет выгоднее сейчас сделать :
1). Продать квартиру за вышеуказанную цену, затем из полученных 4,5 млн.руб. выделить примерно 3 400 000 руб. и снова купить на них такую же студию в строящемся доме ( конечно у очень надёжного застройщика, например, СЭТЛ СИТИ, ЛСР ) на начальной стадии строительства в хорошем ликвидном месте у метро.
А оставшиеся 1 100 000 руб. положить, например, в надёжный банк под 7% годовых и получать ежемесячно пассивный доход.
2). Меблировать квартиру ( мебель + техника — это ещё плюс 200 тыс.руб. ) и сдавать в долгосрочную аренду за примерно 22 000 руб. в месяц и иметь тем самым постоянный пассивный доход ?
Какой вариант ( только из этих двух ) обеспечит следующее : гарантированно, исключив всякие риски ( девальвация рубля, дефолт и прочее ), сохранить и приумножить заработанное и иметь возможность далее получать стабильный пассивный доход, обезопасив капитал от обесценивания !
Заранее спасибо за ответ !
Ответ эксперта
Финансовый советник, консультант проекта вашифинансы.рф
Добрый день! Когда мы выбираем недвижимость для сдачи в аренду, задача — найти объект по хорошей цене на рынке, сделать минимальный ремонт, не рассматривать объект для последующего собственного проживания, иначе доходность от данного направления будет минимальная.
Например, 1-комн. квартира 45 кв. м. рыночной стоимостью 6 000 000 ₽ и студия за 3 500 000 — 15 кв. м. Имеют одинаковый ежемесячный доход в размере 25 000 ₽, но разную ежегодную доходность в абсолютной величине (в первом случае 5% годовых, во втором — 8,6% годовых)
При заданных ваших параметрах — 4 500 000 ₽ — рыночная стоимость объекта, доход в год — 264 000 ₽, итого — 5,9% годовых без уплаты налогов и доп. расходов.
Если квартира на долгосрок планируется к сдаче, то затраты на мебель и технику могут обговариваться с квартирантом, что позволит сократить стоимость вложений, доходность после окупаемости вложений обозначена выше.
Депозит — доходность 7% — задача сохранить деньги.
Вы обозначили задачу приумножить — эту задачу решают другие финансовые инструменты (например, фондовый рынок облигации, акции, ETF), краудфандинг. ).
Если вы имеете хорошую личную капитализацию для банков, можно: 1) продать имеющийся объект, разделить вложения на 2 других объекта с ипотекой, сдать объекты с ежемесячной платой, перекрывающей ежемесячные платежи по ипотеке и налоги (например, 4 500 000 ₽ — продажа имеющейся, по 2 100 000 на первоначальный взнос. Средняя стоимость студий в СПб — 4 000 000 ₽, доход от сдачи в аренду — 22 000 ₽, при ипотеке на 15 лет ежемесячный платёж 20 000 ₽. В данном примере вы получаете 2 объекта недвижимости по минимальной стоимости в будущем. Это грубый пример, по которому обязательно нужно делать расчёт уже исходя из частных параметров. Но, думаю, мысль понятна — приобретение актива с вложениями собственных средств в размере 20–50% от 100% стоимости объекта. 2) Продать имеющийся объект, вложить часть в объект, как в варианте 1, например, 3 000 000 (ипотека 1 000 000 ₽, 5 лет, ежемесячный платёж в среднем 20 000 ₽). 1 500 000 ₽ инвестировать на фондовом рынке в облигации федерального займа (ожидаемая доходность — 7% годовых, если имеете возможность открыть ИИС, то доходность в сочетании ИИС + ОФЗ — от 12% годовых на абсолютно безрисковом инструменте (вы даёте в долг деньги Минфину РФ). Или в облигации надежных эмитентов РФ «голубые фишки» с ожидаемой доходностью 9–10% годовых. 3) Вариант, как вы и описывали в своём вопросе — продать, купить в стройке и инвестировать. Только вместо депозита выбрать приведённые выше инструменты. Ваша доходность в любом случае будет выше, чем 5,9% от имеющегося объекта.
Что лучше: продать квартиру или сдавать ее дальше?
Рынок недвижимости стоит. Свое жилье есть и есть наследственная квартира, которая напрягает. Налоги, коммуналка, что-то чинить. Устала. Возраст больше 50 лет и плохая наследственность (долго не проживу), детей нет. Т.е. это наследственный балласт, лучше деньги от этой квартиры проесть-прогулять. Посчитала, что под процентами в банках будет выгоднее, чем аренда в год. Но! Жалко и страшно. Квартира, коробочка. А деньги могут отнять (не альфонсы, а государство даже).
Склоняюсь к продаже, но куды деньги девать?
в моей бабушки тоже было плохое здоровье. Первый раз она начала помирать в 56,как раз с началом климакса. Раздал цветы из квартиры и уехала помирать в деревню. Второй раз начала помирать в 68 в деревне, тромбофлебит начался. Денег нет, вторая моя бабуля её спасла — поставили фильтр. С тех пор она регулярно выращивала новые тромбы и давала предсмертные указания. К 80ти она начала помирать от перепадов давления, мерцательной аритмии, переломов руки, когда упала. Потом от щитовидки. В 88 у неё был первый инсульт — в больнице в Москве. Умерла она в 90 от второго инсульта, потому что дед отказался её госпитализировать. А, не, первый раз она помирала в 37 лет, тётка рассказала. Велела держать держать сумку с документами и брата за руку — у бабули был понос и рвота.
Итого, помирает она всю жизнь, здоровье слабое. Реальные проблемы с 68 лет, решенные большими деньгами. После чего она прожила ещё 22 года с регулярным лечением в хороших больницах.
Сколько стоит ваша квартира, чтобы хватило на 22 года хорошей жизни и регулярного лечения? Есть вероятность, что вы проедите деньги раньше, чем придёт беда.
Может лучше сдавать и продать, если реальные проблемы со здоровьем начнутся? Или в 75-80 лет продать, чтобы хватило лет на 10 с лечением.
P. S. в 50 лет с небольшим можно и замуж выйти. У меня были знакомые, кто нашёл любовь своей жизни после 50ти,прожил с ней 8 лет и умер в 62.
Формулировка — проесть, прогулять — самая глупая на мой взгляд. Если у вас нет сил и желания вкладывать в квартиру, чтоб зарабатывать больше на ее аренде, продайте ( если боитесь — все через официальную контору без посредников) и положите деньги на вклад. Если квартира (однокомнатная) приблизительно стоит около 1 миллиона, то даже 6-процентный вклад даст Вам прибыль 60тыс.руб. ежегодно! А если дороже, считайте сами.
А потратить лучше — первое — на здоровье, реально за такие деньги можно намного улучшить уровень и качество своей жизни, а второе — на путешествия. Да и вообще, на свои мечты.
Елена, вот это "на путешествия", собственно, и означает "проесть-прогулять".
Елена, так инфляция больше 6%, деньги сгорать будут
Елена, а давайте лучше в лекарствах считать.
в 2021 у вас было n пачек статинов, а в 2023 после 2 лет получения "дохода" n/3
Проценты это совсем не доход.
Когда будет 75 продадите и прогуляете, а в 50 + рановато, придётся ещё потерпеть)
Сейчас проедите-прогуляете, а потом на пенсию проживете? Уверены?
Вклады, может, сегодня и выгоднее, но уж слишком велика неизвестность, что станет завтра с вашими вкладами и денежной системой вообще.
Непонятно, где находится квартира и сколько она может стоить. В России есть места, где квартиры стоят по 60 т р�� на это особенно не погуляешь. Принято считать 10 лет сроком окупаемости недвижимости при сдаче в аренду. Есть с чем поспорить, но допустим ок. Если вы продадите квартиру и будете тратить эти деньги в течение 10 лет, то смысла в этом нет совершенно никакого, поскольку точно также эти годы можно сдавать её в аренду, получая те же деньги, которые вы могли бы тратить в месяц, только у вас ещё и квартира будет. Но мне всё равно нравится вариант прогулять, при условии , что есть где жить и есть какой-то доход. Можно же купить или сделать что-то, что улучшит качество жизни, повысит уровень счастья, можно попутешествовать. Глядишь и проживёте долго по закону подлости)) Квартиры и деньги в могилу не возьмёшь. Если некому передать, кому потом отойдет всё это непосильно нажитое, государству, для незнакомых дядь и тёть что ли это всё наживалось? Уж лучше самому получить удовольствие.
Екатерина, сдача в аренду убитых квартир приносит одни проблемы, как с жильцами (адекватные не арендуют), так и с ремонтом. Денег мало.
Так что я голосую за вклад, это доступные деньги без геморроя.
Если рассматривать вариант аоенды,то да "деньги капают и квартира все равно есть" , но тут есть НО 1. Женщина за 50. 2. Нестабильное здоровье. А сдача в аренду это теики с недобросовестными арендаторами,что-то постоянно ломается/ломают,т.е. нуюно находить сантехника,столяра,мужа на час и т.д. и т.п.-слишком много геморроя на душу населения. Если продать и поделить сумма на равные части "ежемесячных бонусов" к з.п./пенсии,то можно примерно прикинуть,насколько их хватит.
Мне не 60 лет, но у меня схожая была ситуация. Тоже наследственная квартира в хрущевке. Сдавала, вкладывала в ремонт, не забываем что от сдачи жилья надо платить НДФЛ 13%, коммуналка опять же. По счётчикам платили квартиранты, остальное я. Оставалось около 4-5 тысяч рублей. По итогу квартиранты сломали диван, сплит систему, выкинули мебель, чтобы завезти свою, они же надолго, и. перестали платить.
Было принято решение продать. Хотела продать её ещё раньше, лет 7 назад, она стоила тогда миллион. В этом году она стоит уже 2 миллиона. Вторичное жильё ценится меньше, чем новостройка.
У меня есть дочь, которая учится в университете. Вложили деньги по ДДУ на строящееся жильё. Застройщик проверенный, место хорошее. Успели купить по выгодной цене на стадии котлована. За три месяца цена на квартиры в этом доме выросла в пол миллиона. Через 2 года, когда закончит учебу доча, дом сдадут и у неё будет своя квартира в новом доме.
Если бы я жила одна, то наверное тоже не стала держать квартирантов. Наверное часть денег положила под проценты, а часть в ценные бумаги, изучила бы эту тему и нашла хорошего брокера.
Желаю Вам удачи!
Anna, а почему нельзя зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% , а не ндфл 13% ?
D, вероятно, в то время, когда у человека была такая ситуация, самозанятые в ее регионе не регистрировались. Это же относительно недавнее изобретение
Надо понять, за сколько реально вы сможете ее сдавать. У меня родственник в такой же ситуации — квартира в средненьком районе в не очень хорошем состоянии, за вычетом коммуналки в месяц остается 4 тысячи (цены у нас в Сибири не московские, да), которые по сути уходят на ремонт и поддержание этой квартиры. Он даже считал, что в итоге за год он "заработал" 28 тысяч — все, что осталось с арендных этих денег. А хороший ремонт там все равно окупится только лет через 5, если не больше, потому что район города от ремонта не изменится
Людям постепенно приходит прозрение, что не получится бесконечно строить и надувать цены на полупустые человейники для спекулянтов, которые там жить никогда не будут. Вместе с прозрением рынок уходит в цикл многолетнего снижения — это неизбежное последствие взрывного роста, но квартирные спекулянты пока что и слышать о нём не хотят из-за повальной экономической безграмотности.
Как следствие, сейчас почти что угодно будет лучше обладания стареющей, вытягивающей деньги и при этом дешевеющей из года в год недвижимостью. Станут ли это депозиты, акции, облигации, золото, биткоин или просто траты и в каких пропорциях — это сугубо индивидуальный выбор, тут бессмысленно спрашивать других, нужно спрашивать себя что лучше подойдёт лично вам.
А само решение продать однозначно правильное.
Смотря где квартиры и о каких суммах идёт речь
Алексей,
Совет топ — так быстрее на нервах отправится в последнее путешествие и не надо будет думать
Вам нужно обратиться к толковому финансовому консультанту, составить план инвестирования (допустим Вы хотите пассивный доход от вложенной в инвестиции суммы), составить саой личный портфель инвестиций, продать квартиру и спокойно жить/болеть/ездить в санатории/курорты/умереть на свои деньги. Напишите уже сейчас завещание у толкового нотариуса, продумайте остаток своей жизни.
Мне 56 лет и я так сделала- мне сейчас спокойнее живётся!
Я считаю, что стоит продать, пока цены на пике, но подумайте сразу про сохранность денег, не за год же вы их "прогуляете". Забота о своем здоровье — отличный вариант для траты денег
ЮиП, это где цены на пике? ��
Татьяна, у нас в Перми за 5 лет цены на квартиры удвоились на новостройки и выросли на 2/3 на вторичку, став около 100 тыс. за кв. м. в среднем. Но я почему-то помню 2005-2006 год, когда цены за кв. м. были, если не такими же, то очень похожими, а также 2011 и 2016 года, когда я покупала квартиры одну за 35 тыс., другую за 56 тыс. за кв. м. Сейчас у нас в городе много строят, на мой взгляд, как и везде цены разогнали льготными ипотеками, но я думаю, что спрос спадет и цены тоже.
ЮиП, в питере ситуация обратная. Рынок стоит, продать что-то можно только с приличным дисконтом 🙁
Татьяна, не знаю, как по новострою, но нормальные квартиры уходят.
Мы свою трёшку брали 1.5 года назад за 11.5, в этом году такая же за 13,5 за два месяца ушла
Татьяна, Приличный — это какой?
Можно отдать квартиру в доверительное управление — не знаю можно ли тут писать названия,чтобы не забанили, но такой сервис есть даже у яндекса. Везде условия +- одинаковые — 7-10 % забирают себе, и квартирой полностью управляют- подбирают жильцов, ремонтируют, оформляют страховку и т.д.
Возможно такой вариант стоит рассмотреть, но тут, конечно, надо понимать где именно квартира находится, сколько стоит аренда.
Есть ещё вариант посередине между положить в банк и сдавать — взять квартиру у новостройке и поменьше площадью, разницу положить в банк или прогулять. Но опять-таки из описания непонятно где недвижимость и сколько стоит.
СР, вот по поводу Яндекса я бы так не рекламировал. На своей шкуре испытано. В рекламе обещают лёгкость и отсутствие проблем , по факту будут одни проблемы с ними, тупая и долгая служба поддержки, так ты ещё и в минусе окажешься, а страховку на которую надеешься вообще выплатят не тебе, а жильцу.
Есть что то что хотели, но не сделали, жалеете об этом?
Когда читаю подобные посты, всегда удивляюсь. Вот ведь проблемы у людей: напрягает наследственная квартира, что же делать, как быть. И так хочется пожалеть человека, сказать, не переживайте, подарите мне, я точно знаю, что с ней делать ��.
Если нет наследников, и она реально напрягает, продавайте. Во первых через безопасную сделку. Оставляйте деньги в банке. Банк из первой 20 ки и по 1,4 млн. Если боитесь банкротства банка.
можно попробовать Офз. ( не хотите, не надо) на другие доп услуги банка не ведитесь. Доход от процентов вам подмога. И можно и так потратить. Например разделите сумму на 25. И одну 25 ую часть можно тратить за год, если нет никаких непредвиденных случаев. После 50 расходы на медицину обычно растут, тем более вы говорите плохая наследственность. Живите себе в удовольствие, следите за здоровьем.
Ну и конечно не ведитесь на мошенников, не переводить никуда, не снимать большие сумму ну и прочая финансовая гигиена.
Продадите когда закончите свою трудовую деятельность, на пенсии в общем, сейчас рано, разложите на вклады и тратьте потихоньку.
Где-то в комментах видимо увидела про детей. Прочитала сейчас, что нет детей. Тогда я бы точно продала)) и пассивный доход.
На альфе копилка 7.5% снимать можно хоть каждый день проценты каждый месяц
Лидия, вот вот, проблемы, что делать с квартирой
Если прям сильно страшна продажа, то можно пользоваться услугами контор, которые сами сдают, чинят, следят, заселяют за процент.
Ещё есть вариант вложиться в коммерческую недвижку или в долю в каком-нибудь проверенном бизнесе (например, в открытие новой точки сети стоматологий).
Можно разбить на разные вклады разных банков и получать пассивную копеечку. Всё-таки точного срока исхода никто не знает.
Ну и прогулять-проесть тоже Ваше право. Но тогда я бы выбрала опцию с путешествиями.
Судя по тексту, а не по заголовку, вопрос в том, куды девать деньги от продажи квартиры. Рекомендую начать с вопроса «что я хочу?», только не в плоскости «я хочу иметь пассивный доход» или «я хочу быть богатой», а в плоскости «как я хочу жить и чем заниматься». Если для реализации задуманного потребуется сумма сразу, то логично продать и оставшиеся деньги вложить в активы с низким риском (с учетом ситуации в мировой и нашей экономике лезть в акции не безопасно). Если же разовая сумма не требуется, а нужен пассивный доход, до представьте, что у Вас уже не квартира, а деньги, что бы Вы с ними сделали? Возможно также вложили в доходную недвижимость, а возможно раскидали по вкладами и офз, или рискнули бы в крипте и акциях ради шанса приумножить капитал, действуйте исходя из ответа и здравого смысла. В тексте не упоминается, есть ли у Вас вообще какой-то доход, это важный момент для того, чтобы давать какие-то советы.
Так сходу очень сложно ответь на такие вопросы даже профессионалам, поэтому можете заполнить короткую форму, а на основании ответов смогу уже сказать что-то конкретное: .
Это вопрос очень индивидуальный, понятно что в первую очередь будет много советов от тех, кто что-то нашел для себя и решил какой-то свой вопрос, поэтому это далеко не факт что подойдет вам, причем и не факт что это решение наилучшее для них самих, но в их случае этого достаточно, чтобы удовлетвориться результатом. Однако в России пока еще рынок финансовых услуг только развивается и поэтому очень мало действительно стоящих вариантов внутри страны, так еще и очень много мошенников, которые хотят воспользоваться вашим доверием, т.к. мошенничество намного более развито, к сожалению, поэтому я бы на вашем месте пообщался бы с несколькими финансовыми консультантами (хороших мало, но они есть), нашел бы из них того кто дает советы именно касательно подхода — по тому каким образом для себя определить наиболее оптимальный вариант для вложений, а уже когда понятно будет как это делать выберете для себя лучший и самый безопасный.
Александр, убрали ссылку из вашего комментария в соответствии с правилами: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/
Вариант с облигациями. Это в рублях.
Есть всякие скринеры, вроде вот этого: https://journal.tinkoff.ru/moex-bond-2/
Любые манипуляции с деньгами, осуществляемые без четко сформированной цели, приведут к провалу и разочарованиям.
Я бы предложила ничего не делать до тех пор, пока Вы четко не определитесь с тем, что для Вас приоритетно и какую цель Вы преследуете.
Я думаю сдавать квартиру без головной боли можно, но для этого надо пользоваться сервисами типа яндекс аренды, но там тоже свои условия, ну и конечно если этот объект при сдаче в аренду дай бог отбивает коммуналку за него, то тут понятно что проще продать и занести в банк, там не те деньги чтобы их терять, но и головной боли не будет, а на если думать, что в банке деньги пропадут, то если это будет тот же сбер, шансы не велики дождаться краха при жизни, ну мне так кажется =)
Продать или сдать: как выгоднее распорядиться наследственной квартирой
Вопрос распоряжения наследственной недвижимостью в первую очередь связан с жизненной ситуацией и финансовым положением ее новых владельцев. Но бывают случаи, когда квартиру невыгодно сразу продавать — например, если эта недвижимость находится в доме, включенном в программу реновации. По словам экспертов, если сначала сдавать, а потом продать такую недвижимость, то есть возможность в некоторых случаях выиграть до 100% к стоимости унаследованной квартиры.
Сдача наследственной квартиры в аренду
Решение сдавать или продавать квартиру, доставшуюся в наследство, во многом зависит от жизненных обстоятельств: нужно ли делить квартиру, есть ли у наследников своя недвижимость и т. д. Но на практике именно сдача в аренду наследственной квартиры является одним из самых распространенных сценариев. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», 60% арендного жилья в массовом сегменте Москвы приходится на объекты, которые были получены по наследству или по договору дарения.
Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные одно- и двухкомнатные квартиры стандарт-класса, расположенные в пешей доступности от станций метро или МЦК. Такое жилье не простаивает, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль, отметила замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. Поэтому если в наследство досталась однушка или двушка рядом с метро, тем более в центре, то такую недвижимость выгоднее сдавать — она всегда найдет своего арендатора и будет приносить владельцу доход.
Квартира сразу начинает приносить доход
Главное преимущество наследственной квартиры от купленной при сдаче в аренду — она сразу начнет приносить собственнику доход. «Сейчас средний срок окупаемости квартиры стандарт-класса в Москве — примерно 18 лет, и только спустя это время можно говорить о доходности. В случае с наследством собственник начнет получать доход намного быстрее», — отметила управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
Безусловно, нужно учитывать расходы на содержание квартиры — коммунальные платежи, налоги, ремонт, покупку мебели и бытовой техники, добавила эксперт. Также необходимо взять в расчет и состояние самой квартиры — насколько она пригодна для сдачи в аренду и в каком состоянии находится сам дом. По оценкам ЦИАН, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в домах типовой застройки — 35,2 тыс. руб. в месяц. Квартиры в домах 2010 года строительства и позже сдаются дороже в среднем на 30% — уже за 46 тыс. руб. Поэтому квартиру в новом доме выгоднее сдавать.
Траты на ремонт, коммунальные платежи и налоги
Если наследственная квартира изначально находится в хорошем состоянии и не требует особых вложений, то собственнику необходимо учесть только коммунальные платежи и налоги, остальное — это его доход. Например, человек получил в наследство однушку в спальном районе в хорошем состоянии. Не вкладываясь в ремонт, он сдал ее за 30 тыс. руб. в месяц. Его годовой доход от сдачи составит 360 тыс. руб. Около 34 тыс. руб. он заплатит за коммунальные услуги. Налоговые платежи составят от 21,6 тыс. руб. при ставке 6% для самозанятых и до 47 тыс. руб. при 13%-ной ставке. В итоге годовая прибыль — 280–304 тыс. руб., приводит пример Мария Жукова.
Если наследнику пришлось вложиться в ремонт, то потребуется время, чтобы окупить затраты. По словам Оксаны Поляковой из «Инкома», чтобы сдача квартиры была рентабельной, траты на ее ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок. При этом делать дизайнерский или капитальный ремонт в квартире в спальном районе Москвы не стоит. Ремонт в данном случае не повысит статус жилья — квартира стандарт-класса с ремонтом или без останется примерно на одном и том же уровне. «Напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники — в этом случае серьезные вложения в home staging оправданны», — добавила эксперт.
Еще один вариант — сделать хороший дисконт к ставке и не заниматься ремонтом квартиры перед сдачей в аренду, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «Такая стратегия также встречается среди собственников жилья, но нужно учитывать, что и арендаторы, скорее всего, не станут относиться бережно к такому имуществу, а количество потенциальных арендаторов также будет ниже», — предупредила эксперт.
Виталий, 52 года, сдает три квартиры, две из них — наследственные:
— Я сдаю три квартиры в районе Перово, две из них перешли мне по наследству (одну сдаю с 2011 года, другую — с 2018-го), третью приобрел сам специально для сдачи. Я работаю и занимаюсь сдачей квартир, жена помогает.
В квартирах, доставшихся по наследству, пришлось сделать косметический ремонт, приобрести новую мебель, периодически приходится что-то чинить, докупать — естественный износ. Исходили из минимума: обои — самые бюджетные, но светлые, бытовую технику покупали тоже недорогую, но практичную и надежную, мебель купили в IKEA.
Квартиранты живут у нас минимум год. Но квартиры не простаивают долго, мы быстро находим новых жильцов. После самоизоляции сроки сдачи немного увеличились — из двух квартир жильцы съехали, вернулись в свои города. Одна квартира искала арендаторов 12 дней, другая — две недели.
Сдавать несколько квартир — это не такие уж легкие деньги, как многие считают. Чтобы не было путаницы, нужно вести учет доходов и расходов, показателей счетчиков и оплаты услуг ЖКХ и т. д. Нужно контролировать состояние жилья. Все риски собственника в моем случае можно умножать на три.
Общий доход от сдачи квартир составляет около 88 тыс. руб. в месяц (две однокомнатные квартиры по ставке 28 тыс. руб. и двухкомнатная — по 32 тыс. руб.). Но это не чистая прибыль, поскольку из полученной суммы нужно вычесть квартплату, оплату услуг ЖКХ, налогов, ремонт возникающих в квартирах неисправностей и т. д.
Конечно, это не бизнес в чистом виде, но заниматься вопросами аренды приходится регулярно. Вот что интересно: когда была только одна сдаваемая квартира, казалось, это сплошная головная боль. Теперь, когда их несколько, отношение изменилось: заботы вошли в регулярный режим, мы стали воспринимать нашу деятельность как предпринимательство — ответственно вести дела и выполнять все задачи.
Продажа наследственной квартиры
По словам экспертов, основной вопрос, который волнует наследников при продаже квартиры, — это налоги. Согласно законодательству, чтобы не платить налог с продажи квартиры (13%), нужно, чтобы с момента смерти наследодателя прошло три года (минимальный срок владения недвижимым имуществом). Именно поэтому многие наследники выжидают три года, а в это время сдают недвижимость или живут сами.
Если же наследник понимает, что ситуация на рынке достаточно позитивная, цены растут, а потребность в продаже есть, то разумно продать наследственную недвижимость сразу, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Выгода от продажи позволит относительно безболезненно скорректировать налоговые выплаты. Налоговая ставка для резидентов составляет 13% от продажи, и эту сумму фактически можно просто отыграть на фоне высокой цены», — отметила эксперт.
По ее словам, продать квартиру выгоднее, если она находится далеко от места постоянного проживания наследника, а для сдачи в аренду требует излишних затрат времени, средств и сил. «Если квартира будет балластом, лучше продавать. Но в целом нужно исходить из собственных планов на недвижимость», — отметила эксперт.
Оценить ситуацию на рынке
Если говорить о текущей ситуации на рынке московской вторички, то она подходящая для продажи недвижимости — цены на пике, а спрос пока еще высок, говорят эксперты. «Сейчас хороший момент для продажи вторичной недвижимости. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась для всех объектов. Но в среднесрочной перспективе им придется конкурировать с новыми домами. Особенно это касается спальных районов города, где территориальное расположение не имеет значительного веса, а конкуренция высока», — считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Кроме того, стоимость жилья на вторичном рынке не будет расти столь сильно, как это было в 2020 году, добавил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По данным компании, сейчас средняя стоимость предложения одкокомнатной, относящейся к масс-маркету, в ЦАО равна 12,2 млн руб. (364,4 тыс. руб. за 1 кв. м). В менее статусных округах стоимость такого предложения гораздо ниже. К примеру, в ВАО средний ценник однушки массового сегмента составляет 8 млн руб. (236,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в ЮВАО — столько же, 8 млн руб. (229,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в СВАО — 8,6 млн руб. (248,6 тыс. руб. за 1 кв. м). То есть это тот приблизительный доход, на который должен рассчитывать наследник от продажи однушки в Москве.
Сдавать, а потом продать
Еще одна возможная стратегия — сначала сдавать наследственную квартиру, а потом продать. Это касается недвижимости в центре, которая традиционно приносит больший доход от аренды, а также квартир в домах, включенных в программу реновации. По словам Юлии Дымовой, сейчас реновационные квартиры в пятиэтажках пользуются высокой популярностью — «многие покупатели за ними сейчас гоняются», особенно котируются дома, которые попали в первую и вторую очереди под снос.
«Если по наследству досталась квартира именно в таком доме, часто имеет смысл подождать и не продавать сразу. Тем более ценным оказывается такой вариант, если эта квартира находится в ЦАО и наследник понимает, что это первая очередь реновации. Если сначала сдавать, а потом продать такую квартиру, то есть возможность выиграть до 100% к стоимости унаследованной квартиры», — отметила Юлия Дымова.
Продавать наследственную квартиру сразу точно невыгодно, если она вошла в программу реновации, подтвердила Виктория Кирюхина. По данным ЦИАН, стоимость 1 кв. м в новом доме — в среднем на четверть выше, чем в хрущевке по реновации в том же районе. А сами полученные квартиры в новых домах в среднем на 16% больше по площади, чем в хрущевках. Больше других от переезда выигрывают собственники двухкомнатного жилья: +35% к средней площади. «То есть новоселы выигрывают в отдельных случаях до 50–70% к стоимости квартиры в хрущевке за счет как большей цены 1 кв. м в новом доме, так и большей площади самой квартиры», — отметила эксперт.
Что выгоднее – сдавать квартиру или продать и положить деньги в банк?
Когда стоимость недвижимости росла как на дрожжах, ни у кого не было вопросов, куда вкладывать свои деньги. Но что делать, если рынок топчется на месте уже который год? Как сохранить свои инвестиции в квадратные метры, чтобы их не съела инфляция?
Еще пока резиновая
Предположим, что у вас есть 12 миллионов рублей, на которые вполне реально купить серийную двухкомнатную квартиру в Москве. Ее можно будет сдать в аренду за 40 тысяч рублей в месяц плюс плата по счетчикам.
За обычную двушку в панельке придется отдать 12 млн руб. Фото: Мир Квартир
Вычитаем из этой суммы 5 тысяч рублей в среднем за месяц на квартплату. Получается итоговая сумма в размере 35 тысяч рублей ежемесячного дохода. После вычета подоходного налога это будет 365 тысяч рублей за год. Что составит 3,05% годовых от вложенной суммы.
Кроме того, не будем забывать, что недвижимость все-таки растет в цене. Пусть и не так быстро, как это было до двух последних кризисов. По итогам последних пяти лет рост стоимости квадратного метра на «вторичке» в Москве составил в среднем 4,8% в год.
Путем сложения выясняем, что средняя доходность инвестирования в столичную недвижимость получается в размере 7,85% годовых.
Разумеется, это «средняя температура по больнице», которая зависит от множества факторов. Таких, как тип выбранного жилья и его местоположение, периодичность различных кризисов и эпидемий, сумма инвестиций и так далее.
Храните деньги в сберегательной кассе!
Рублевые депозиты таким размером ставки похвастаться уже не могут. Даже в сомнительных по надежности банках они опустились ближе к 6% годовых. А в рейтинговых и того меньше – на уровне 4% в год. Очевидно, что это ниже доходности инвестиций в квадратные метры.
Кадр из фильма «Иван Васильевич меняет профессию»
Поэтому в настоящий момент происходит отток средств из банковских депозитов на рынок недвижимости.
Также он идет из-за изменения порядка налогообложения банковских вкладов. С 2021 года проценты по депозитам свыше одного миллиона рублей будут облагаться подоходным налогом. Это делает их еще менее привлекательными.
Получается, что доходность московской недвижимости и доллара удивительным образом совпадают. Но не стоит искать здесь следы мирового заговора. Просто цены на столичное жилье быстрее всего реагируют на конъюнктуру рынка в целом.
Добро пожаловать в Челябинск!
После последовательного дефолта десятков банков в последние годы многие люди опасаются хранить деньги на депозитах. Валюту же родное государство может запретить в одночасье – смутные слухи об этом постоянно ходят. Но и получать по 40 тысяч в месяц с 12 миллионов в надежде на постепенный рост стоимости квартиры тоже не вариант.
На 12 млн в Челябинске можно купить 8-10 квартир. Фото: cheltv.ru
Так что же можно сделать, оставаясь верным только проверенной временем и кризисами недвижимости?
Можно пытаться заработать на новостройках Москвы, приобретая квартиры на стадии котлована. Доходность будет выше. Но выше будут и риски все потерять. А также потребуются другие, более высокие суммы, с которыми можно начинать такие инвестиции.
Возможно, стоит обратить внимание на провинциальные областные центры, по данным портала «МИР КВАРТИР», показавшие быстрый рост цен на недвижимость после появления ипотечной программы «Господдержка 2020».
Например, в Челябинске на 12 миллионов рублей можно купить 8 однокомнатных квартир в новостройках, которые тут же можно сдать по 10 тыс. в месяц. Коммунальные платежи в таких квартирах не превышают 2 тысяч в месяц в среднем за год.
Чистый доход с 8 квартир после вычета подоходного налога составит около 670 тысяч в год, что прибыльнее Москвы почти в 2 раза.
Некоторые инвесторы выкупают целые стояки квартир в новых домах со 2 по 9 этаж, используя ипотечные деньги. Первоначальный взнос по такой квартире равен 230 тыс. рублей. И если позволяет официальный доход, на 12 миллионов рублей можно купить 50 квартир. При этом арендаторы будут оплачивать ипотеку за вас.
Немудрено, что на данный момент ни одной однокомнатной квартиры по программе «Господдержка 2020» на продаже в этом городе нет!