Как снять обременение с квартиры: пошаговая инструкция
Порой банки и приставы не спешат снимать обременение. Поэтому лучше самому позаботиться о его снятии, чтобы стать полноценным распорядителем имущества и не упустить выгодную сделку.
В статье — пошаговая инструкция, как снять обременение с квартиры в 2023 году, и примеры удачного решения нестандартных ситуаций.
Содержание
Обременение на квартиру: в чем смысл
Пример
Иван купил квартиру в ипотеку, а Сергей взял кредит под залог жилья. В обоих случаях помещения считаются собственностью заемщиков. Но Иван и Сергей не могут распоряжаться квартирами, так как есть интересы и права кредиторов на недвижимость.
Без согласия банка квартиру нельзя продать, подарить или завещать. Подробно о том, что можно и нельзя делать с залоговым жильем, прописано в договорах с банком: ипотечном, кредитном и договоре залога.
Как снять арест с недвижимости?
Фото: Unsplash
Непогашенные долги граждан могут привести к аресту их имущества, в том числе и недвижимого. Такое ограничение несет ряд негативных последствий, например, делает невозможным продажу арестованной квартиры. Специалисты Росреестра рассказали , как должникам действовать в данной ситуации и правильно снять ограничение с недвижимости.
Наложение ареста на имущество — распространенная в России практика воздействия на должников. Согласно закону, его можно применять, если гражданин задолжал от 3 тыс. рублей ? п. 1.1, ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» . Наложить арест на имущество может суд либо судебный пристав-исполнитель.
В случае если такое ограничение накладывается на недвижимость, данные об этом передаются в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что в дальнейшим делает невозможным проведение сделок с таким имуществом.
Последствия ареста имущества
При наложении ареста на имущество собственник лишается возможности полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Арестованное имущество нельзя продавать, сдавать в аренду, передавать в залог и совершать с ним другие сделки по отчуждению ? ч. 4, ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» .
В свою очередь, пользование имуществом будет зависеть от установленного на него режима. Если пристав наложил арест, но не изъял недвижимость, то препятствий на ее использование нет. Например, должник продолжит проживать в арестованной, но не изъятой квартире. Хуже обстоят дела у тех неплательщиков, имущество которых было описано и опечатано. С этого момента запрет устанавливается и на его использование, а нарушение установленного требования грозит административной и налоговой ответственностью ? ч. 1 ст. 17.14 КоАП РФ; ст. 125 НК РФ .
В случае же если у собственника нет средств или их не хватает на то, чтобы выполнить требования кредиторов и погасить долги, то в дальнейшем арестованную недвижимость могут принудительно реализовать на аукционе ? ч. 3, ст. 81 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» .
Снятие ареста с имущества
После получения информации об аресте своего имущества, собственнику следует выяснить, по какому исполнительному производству был наложен арест.
Если долги действительно существуют и арест был наложен правомерно, то чаще всего снять его можно, только закрыв имеющиеся задолженности. После ее погашения, сведения о прекращении исполнительного производства в течение трех рабочих дней в порядке межведомственного взаимодействия направляются судом или судебным приставом в Росреестр. Тогда ведомство делает запись о снятии ареста в ЕГРН без участия бывшего должника и к нему возвращается право полноценно владеть и распоряжаться своим имуществом.
Однако встречаются ситуации, когда по тем или иным причинам информация не поступает в орган регистрации либо арест нужно снять срочно. В таком случае гражданин может самостоятельно обратиться в Росреестр и подать соответствующее заявление, приложив заверенную копию акта о снятии ареста с недвижимости.
Подать заявление в Росреестр можно одним из следующих способов:
При личном визите в офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ);
Дистанционно на сайте «Росреестра» (при наличии электронной цифровой подписи).
Неправомерный арест недвижимости
Если арест был наложен на недвижимость, но при этом у вас нет непогашенных долгов или других обязательств — такое ограничение считается неправомерным. В этом случае следует обратиться с жалобой на действия судебного пристава в территориальный орган Федеральной службы судебных приставов (ФССП) ? ст. 121 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» . Написать заявление на имя начальника пристава-исполнителя нужно не позднее 10 дней с момента, когда вы узнали о начале исполнительного производства, например, после ознакомления с его материалами.
В случае если срок пропущен или в ФССП ответили отказом на снятие неправомерного ареста с недвижимости, то избавиться от такого ограничения можно будет только через суд.
Ранее в Росреестре сообщили, что с 1 января 2023 года в России введут новый вид выписки из ЕГРН. Она будет содержать установленные в отношении отдельного лица ограничения прав, а также обременения объекта недвижимости.
Как оформить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Запрет на регистрационные действия — это мера, при которой собственник объекта недвижимости добровольно или принудительно лишается возможности вносить изменения в правоустанавливающие документы на этот объект.
Проще говоря, при наличии такого запрета невозможно завершить сделку купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в органах Росреестра.
Это касается любой недвижимости:
- квартир;
- домов;
- земельных участков;
- машино-мест;
- офисных помещений и т. д.
При этом стороны могут подписать договор, произвести взаимозачет и фактическую передачу имущества, но его собственником по документам все равно останется продавец. По закону полноправно владеть объектом покупатель сможет только после того, как запись о сделке будет зафиксирована в ЕГРН.
Кому и зачем это нужно
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью может исходить как от собственника, так и от органов власти. Рассмотрим оба случая подробнее.
Запрет — инициатива собственника
Собственник может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить госрегистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия.
Обычно владельцы таким образом пытаются защитить свою недвижимость от мошеннических действий. После наложения запрета никто без ведома и согласия собственника не сможет продать или подарить такой объект, сдать его в длительную аренду или отдать в залог.
Запрет можно оформить, даже если во владении человека находится лишь часть объекта, но надо помнить, что это не помешает другим собственникам распоряжаться своими долями так, как они посчитают нужным.
Как наложить запрет
Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник или его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление.
В нем должны быть указаны:
- ФИО и паспортные данные владельца;
- адрес и кадастровый номер объекта, на действия с которым налагается запрет;
- рамки запрета — любые действия с объектом без личного участия собственника или только часть возможных операций.
В заявлении нужно обязательно расписаться и поставить дату. С собой при его подаче следует иметь документы о праве собственности на соответствующий объект и документы, удостоверяющие личность и полномочия заявителя.
Подать заявление можно через отделения МФЦ или Кадастровой палаты.
Но есть и способы, не требующие личного присутствия:
- удаленно через личный кабинет на сайте Росреестра или портал госуслуг (потребуются подтвержденная учетная запись и усиленная электронная подпись);
- направить почтой — в этом случае ходатайство должно быть заверено нотариально.
Запись о запрете внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления. При использовании сайта госуслуг уведомление об этом придет в личный кабинет пользователя.
После наложения запрета Росреестр не будет рассматривать заявления о действиях с объектом от других людей даже при наличии нотариальной доверенности. Без личного участия собственника ничего с такой недвижимостью сделать будет нельзя.
Когда запрет от собственника не действует
В некоторых случаях Росреестр обязан рассмотреть обращение на операции с недвижимостью даже при наличии запрета собственника.
Это возможно, если:
- есть вступившее в силу судебное решение (например, об установлении сервитута или отчуждении объекта);
- заявлено требование судебного пристава;
- происходит банкротство собственника.
Для жителей Москвы есть особая оговорка: если дом включен в программу реновации жилого фонда, то заявление о регистрации перехода права собственности на жилье от столичного органа исполнительной власти будет рассмотрено несмотря на запрет владельца.
Запрет со стороны органов власти
Иногда собственник объекта недвижимости может быть ограничен во владении, пользовании и распоряжении им в силу закона, из-за судебного решения или исполнительного производства.
Типичным примером тому является ипотека — до погашения кредитной задолженности собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом.
В случае судебного разбирательства ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью может подать истец. Если он выиграет суд, то получит ксерокопию определения и исполнительный лист, а сотрудник Федеральной службы судебных приставов (ФССП) — исполнительную документацию, позволяющую наложить обременение на имущество и ограничить права владельца.
Если в отношении собственника заведено исполнительное производство из-за наличия долгов по ЖКХ, просроченных кредитов, штрафов ГИБДД, то запрет накладывает сам пристав-исполнитель.
Если инициированный собственником запрет на осуществление регистрационных действий просто не дает оформить переход права в Росреестре, то арест недвижимости приставами или судом — более широкое понятие. Например, у пристава есть право запретить должнику не только распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Как снять запрет на регистрационные действия
Снятие запрета, который наложил сам собственник, происходит аналогично, через соответствующее заявление в Росреестр. Удобнее всего подать его через сайт госуслуг. Запись об отмене запрета должны внести в ЕГРН также в течение пяти дней.
Если же сделка (например, по продаже квартиры) происходит в присутствии собственника, то существующий запрет аннулируется автоматически.
В случае смерти собственника с заявлением о снятии запрета в регистрационный орган обращается новый владелец, вступивший в наследственные права.
Когда запрет или арест наложен властями, его прекращение возможно только на основании документов от органов, установивших это ограничение. Например, у собственника квартиры была задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд и выиграл дело. После погашения долга сотрудник ФССП вынесет постановление о снятии запрета на регистрационную деятельность и направит его в Росреестр, который внесет правки в базу ЕГРН.
Отметим, что ограничение с объекта можно снять или удовлетворив требования взыскателя (как в примере выше), или заменив по ходатайству объект ограничения на другой, принадлежащий тому же собственнику (однако такой запрос могут отклонить). Также запрет или арест можно снять, доказав, что стоимость объекта не соразмерна цене исковых требований.
Перед сделкой — проверить
Вся информация об объекте недвижимости, в том числе о наложении запрета на регистрационные действия или об аресте, отражается в выписке из ЕГРН. Удобнее всего заказать ее онлайн через сайт госуслуг. Стоимость выписки для граждан составляет 350 рублей.
При наличии ограничений из выписки можно узнать, кто и на каком основании их наложил. Если это сделал пристав-исполнитель, то выяснить размер задолженности можно на официальном сайте ФССП.
Свежую выписку из ЕГРН будет нелишним заказать перед любыми операциями с недвижимостью. Это поможет избежать многих неприятных сюрпризов.
Как оспорить арест квартиры за чужие долги?
Мы с супругой купили квартиру. Два года никаких проблем не было, а потом пришло уведомление от судебного пристава из Екатеринбурга: на нашу квартиру за долги наложили арест. Должник — бывшая владелица. В уведомлении есть приписка, что на момент ареста эта гражданка квартирой не владеет, поэтому мы, нынешние собственники, можем оспорить постановление.
Это же беспредел: пристав знала, что должница квартирой не владеет, а нам теперь разбираться. По телефону пристав не отвечает. Ехать в Екатеринбург сложно: от нас это более 200 км — надо брать отгул на работе.
Нам порекомендовали составить иск в суд, но придется заплатить госпошлину. Сумма выходит немаленькая — проценты от кадастровой стоимости, это около 17 000 ₽. Плюс оплата юридических услуг. Как и с кого мы сможем возместить потраченные деньги, время и нервы?
На сайте приставов прочитал, что можно составить жалобу. Но онлайн такие жалобы не принимают — только по почте. Жалобу мы отправим, только не знаем, будет ли какая-то обратная связь, как быстро отменят постановление и на сколько этот процесс может растянуться.
Что еще можно сделать, чтобы снять с квартиры арест за чужие долги? Мы собираемся продать квартиру, но пока на ней обременение, это невозможно.