Сдача квартиры посуточно как бизнес плюсы и минусы
Перейти к содержимому

Сдача квартиры посуточно как бизнес плюсы и минусы

  • автор:

[Кейс] Сдача квартир посуточно

Секреты бизнеса

В статье представлен рассказ предпринимательницы, которая успешно воплотила идею сдачи квартиры в субаренду в жизнь.

Идея бизнеса заключается в следующем: берем квартиру в аренду на один год и сдаем эту квартиру посуточно.

Кризис 2008 года, к сожалению, коснулся и нашей семьи: на предприятии, где я работала, сократили целый отдел. Найти новую работу в то время было нереально. Единственным выходом стала возможность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и открыть какое-нибудь собственное дело. Но какое? Все существующие ниши рынка заняты, пробиться новичку, не имеющему опыта и наработок, в условиях конкуренции практически невозможно.

И тут я случайно встретилась с давней приятельницей, которую не видела несколько лет. Разговорились, я посетовала ей на свои проблемы, связанные с потерей работы, а она, в свою очередь, поделилась успехами в своем маленьком бизнесе. Суть деятельности заключалась в том, что она сняла однокомнатную квартиру на два года и стала сдавать ее посуточно приезжим. Разумеется, называть сумму своего дохода она не стала, но судя по ее словам, на жизнь ей вполне хватало.

Как мы начинали бизнес на посуточной сдачи квартиры в аренду

Дома я поделилась услышанной идеей с мужем. Он заинтересовался, но сказал, что сначала надо изучить рынок, просчитать всевозможные риски, составить бизнес-план, и если расчеты нас устроят, то вполне можно заняться такой деятельностью– благо, город у нас большой, и приезжих много. Так мы и поступили: купили газету с объявлениями о сдаче жилья, присмотрелись к ценам долгосрочной аренды — они нас вполне устроили.

Потом позвонили по нескольким номерам, где предлагалась посуточная аренда, рассчитали необходимые расходы и предположительную прибыль. Оказалось, что месячная стоимость долгосрочной аренды может покрыться за десять дней, а стоимость остальных двадцати дней посуточной аренды — это уже наша прибыль.

После этого я зарегистрировала ИП, и мы обратились за помощью в Фонд кредитования малого бизнеса, предоставив подробный бизнес-план со всеми расчетами. Надо сказать, нам повезло: с 2009 года начала реализовываться программа субсидирования малого бизнеса, по которой нам безвозмездно выдали 60 тысяч рублей. Единственным условием был отчет за полученные средства и их целевое использование.

Получив деньги и добавив немного личных сбережений, мы сняли на год однокомнатную меблированную квартиру в нашем районе, недалеко от дома. Заключили с хозяйкой договор аренды, заверили его у нотариуса. Там же, в нотариальной конторе, передали ей деньги. После этого купили несколько комплектов постельного белья и полотенец для постояльцев. Подали строчное объявление в бесплатную газету, которая распространяется по почтовым ящикам жилых домов и организаций.

Старт бизнеса на сдаче квартиры в субаренду и рабочие будни

Муж подсказал еще одну хорошую идею: распечатать объявления на принтере, нарезать их в виде визиток и отдать его другу таксисту, который часто брал клиентов с железнодорожного вокзала, автовокзала и аэропорта. Так я и сделала. Буквально через день мне позвонил первый клиент, приехавший в наш город в командировку. Ему нужно было остановиться на 3 дня, а стоимость гостиничного номера его не устраивала. И действительно: мы сдавали квартиру за 1200 рублей в сутки и при этом еще и скидки делали тем, кто заезжал на несколько дней, а цены на номер в гостинице начинались от 1500 рублей в сутки и выше.

Постепенно нашим предложением стали пользоваться регулярно, причем иногда даже приходилось отказывать, так как на момент обращения клиента квартира была занята. Через полгода мы сняли еще одну квартиру в нашем районе. С каждым субарендатором мы заключали договор на условиях предоплаты. По окончании срока проживания я приходила в квартиру, забирала у гостя ключи, меняла постельное белье и полотенца, проверяла, работает ли бытовая техника.

Так я работала почти два года. Не скажу, что этот бизнес принес нам огромные доходы, но все же выжить в кризисной ситуации он нам очень помог. Самое интересное, что работать мне приходилось меньше, чем на официальной работе, а доход получился в 2,5 раза больше.

Я бы и сейчас не бросила этот бизнес — просто мне удалось найти работу по специальности, интересную и хорошо оплачиваемую, которая при этом отнимает много времени, так что совмещать сразу две деятельности я просто физически не смогла (оказание услуг музыкального сопровождения). Но, тем не менее, всем своим знакомым, которые мечтают о частном предпринимательстве, я всегда рекомендую этот простой и всегда актуальный бизнес, не требующий больших денежных вложений.

Ну а если офлайн бизнес не для тебя — ты всегда можешь попробовать 1 из 40 онлайн схем, которые мы выкупили на популярных бордах, форумах и каналах. Ссылка чуть ниже.

Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду

Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду

* В расчетах используются средние данные по России на момент написания статьи. В каждой статье есть калькулятор расчета прибыльности бизнеса, который позволит вам рассчитать актуальные на сегодня ключевые показатели доходности.

Выручка (с 1 квартиры)

Выручка (с 5 квартир)

Выручка (с 20 квартир)

В этом материале мы поговорим не о пресловутом “пассивном доходе” на краткосрочной сдаче квартир в аренду, а о способах превратить аренду в полноценный бизнес, вполне успешный и довольно доходный.

Если вы настроены на получение максимального дохода от аренды жилья – пробуйте свои силы не только в долгосрочной сдаче жилья, но и в бизнесе на краткосрочной аренде. Да, это направление гораздо сложнее, однако при желании его можно превратить в прибыльный бизнес.

Этот материал будет интересен не только тем, у кого есть пустующие квартиры под сдачу. Как правило это квартиры доставшиеся от родственников или купленные «впрок», но еще более будет достоин внимания тех:

чьи знания и умения остались сегодня не востребованными на рынке труда, либо тем, у кого и нет особых знаний, но есть достаточно энергии и желания заработать;

у кого есть и знания, и умения и энергии в достатке, кто просто не согласен работать за те «деньги», которые предлагает им сегодня работодатель;

кто давно созрел для собственного бизнеса, но не имеет «стартового капитала» и думает, что это непреодолимая проблема;

кто не планирует оставлять свое постоянное место работы, но хочет за счет дополнительной занятости обеспечить себе «хорошую прибавку» к своей заработной плате.

Словом, он будет интересен абсолютному большинству.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Суть бизнеса проста. Стоимость суточной аренды квартиры составляет в среднем до десяти процентов от стоимости аренды в месяц. Считаем дальше – при максимально возможной аренде в течение всего срока доход утраивается. Из этой арифметики исходит и основная задача – минимальные простои квартиры – максимально возможное количество дней сдачи квартиры в аренду.

Тренинговый центр онлайн за 120 000 руб.

12 ТРАНСФОРМАЦИОННЫХ ИГР, 35 ТРЕНИНГОВ.
ПОЛНОЦЕННАЯ ИНФРАСТРУКТУРА ДЛЯ РАБОТЫ
ОФЛАЙН + ОНЛАЙН.

В стоимость входит комплект материалов для очного проведения 12 т-игр и 35 тренингов. Виртуальный бизнес-кабинет для проведения этих программ в онлайн-формате. Живое обучение. Поддержка в процессе работы.

Экономическая эффективность бизнеса сильно зависит от региона. Величина населенного пункта, его туристическая привлекательность и деловая активность – всё это сильно влияет на доходность краткосрочной аренды. С другой стороны, чем выше рентабельность бизнеса, тем насыщеннее конкурентная среда и наоборот. Из чего следует – пробовать можно и нужно везде, вероятность успеха, при определенных трудозатратах, весьма вероятна.

Участие в бизнесе на краткосрочной аренде квартир, повторимся, не ограничено необходимостью владения жилой площадью. Если вы не являетесь владельцем квартиры, то речь может идти о её субаренде, то есть сдаче в аренду уже арендуемого жилья.

Для справки, под субарендой понимается передача в найм арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилой площадью третьим лицам. Далее перейдем к этапам бизнеса по шагам.

1. Анализ рынка аренды жилья

Простой способ определения потребностей рынка – подача, скажем так, тестовых объявлений об аренде квартир в разных районах и с разной стоимостью. Таким образом, вы сами сможете определить конъюнктуру рынка – величину спроса на квартиры в различных районах. Более того, уже на этом этапе может появиться и первый заработок, дело в том, что в этом бизнесе приняты 5-10% комиссии за уступку клиента при невозможности заселения, таким образом вы сможете на переуступке обратившихся к вам клиентов получить комиссионный доход.

2. Поиск жилья под сдачу в аренду

Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:

Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.

Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.

Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.

3. Регистрация бизнеса

В случае заключения договора в качестве физического лица, вы будете платить 13% от полученного дохода. Более разумным представляется регистрация ИП. По упрощенной системе налог составит 6%. В этом случае, до 30 апреля каждого года, вам нужно будет подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и ежеквартально уплачивать налог. Третий вариант формы налогообложения — это получение патента, который покупается на календарный год. Стоимость его не является постоянной, она рассчитывается индивидуально, как процент от предполагаемого дохода. Важно, что окончательная сумма зависит от площади квартиры и региона.

При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вам понадобится указать коды ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности). Для вашего бизнеса подойдут следующие коды:

55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания,

68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом,

68.20.1 – Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом,

68.32 – Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

4. Аренда жилья

На этом этапе у вас, скорее всего, появятся первые сложности. Чтобы заключить договор субаренды, вам понадобится проявить все свои таланты переговорщика. Возможно, не все владельцы нужной вам квартиры проявят готовность заключения подобного договора. Вам нужно будет заинтересовать владельца квартиры финансово, а главное – убедить, что беспокойства о сохранности его имущества напрасны, что в жилье, при необходимости, будет сделан ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход. Во время проведения переговоров стоит заметить также, что долгосрочная аренда уступает тем, что как раз постоянные жильцы не заинтересованы в поддержании идеального состояния квартиры. В крайнем случае, возможно использование легенды при переговорах с собственником, например, что вы представитель фирмы, арендующей квартиры для своих сотрудников или участников форумов, конференций. Оптимальный срок договора – один год.

Разумеется, нужно внимательно отнестись к составлению необходимых документов. Так, в содержании договора обязательно должен быть указан предмет договора – объект собственности с указанием адреса, регистрационных данных и данных собственника. Обязательны также разрешения от всех прописанных жильцов и долевых собственников. Далее в договоре последовательно указываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок оплаты, прочие условия, реквизиты и подписи сторон.

5. Подготовка квартиры, создание условий для клиента

Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.

Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.

6. ”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду

Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей. Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты.

7. Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.

Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.

Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%.

Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.

Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.

Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие требованиям Domofond.ru.

ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.

Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно.

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

8.Сдача квартиры в субаренду

Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.

Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:

Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.

Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.

Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.

Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.

Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.

Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.

Реквизиты и подписи сторон.

Масштабирование бизнеса. Партнерство

При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.

Однако, так же не стоит и торопиться с увеличением масштабов бизнеса, так как его объем должен точно соответствовать вашим возможностям, прежде всего – входящему потоку заявок на размещение, объему базы постоянных клиентов, количественному и качественному составу вашей команды и лично вашим физическим возможностям.

Главными показателями правильного баланса размеров бизнеса и вашим возможностям будут, с одной стороны – высокий процент заселений из входящего клиентского потока, с другой – минимальные простои квартир.

Большие объемы квартир для сдачи в аренду потребуют также и профессионального программного обеспечения бизнеса, например учет в программе – otelms.com., которая является профессиональной системой управления для автоматизации работы гостиницы, отеля, хостела, базы отдыха, санатория, мини-гостиницы, мини-отеля, общежития, апартаментов, домов отдыха, гостиничных комплексов.

Отдельно выделим возможность дополнительных заработков на сопутствующих услугах, необходимости создания партнерских отношений с коллегами по бизнесу. Что это значит? Определенным категориям клиентов понадобятся дополнительные услуги, не нужно отказываться заработать и на этом. Какие это услуги? Это – доставка завтраков, различной еды и напитков из ближайших кафе и ресторанов, заказ такси, услуги туристических агентств. Партнерство это можно и нужно сделать взаимовыгодным.

Финансовые показатели бизнеса

Для просчета финансовых показателей бизнеса краткосрочной аренды жилья возьмем поэтапно (пошагово) аренду и сдачу в субаренду одной квартиры. Затем увеличим бизнес до пяти квартир и рассмотрим, скажем, вариант масштабирования до двадцати квартир.

Итак – одна квартира для сдачи в аренду. Допустим, это будет однокомнатная квартира в центре города-миллионника.

  • Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
  • Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей.
  • Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.

Посчитаем налог (6 процентов от выручки по УСН) 6% от 40,7 – 2,4 тысячи рублей. Платим налог ежеквартально, но сейчас посчитали сумму к отплате за месяц. Плюс прочие расходы (реклама, чай, кофе, средства гигиены) – их немного, но ни есть – 2,0 тыс. рублей. Итого расходы 20,0 + 3,5 + 2,2 + 2,0 = 27,7 тыс. рублей. Доходы уже посчитаны – 40,7 тысяч рублей. Итак, чистого дохода в год одна квартира даст нам 40,7 х 12 – 27,7 х 12 – 15,0 = 141,0 тысяча рублей.

Теперь финансовый результат сдачи в аренду пяти квартир. Работаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, однокомнатной и двухкомнатной в спальных районах. Смотрим таблицу:

Левел ап: как заработать на посуточной аренде

Левел ап: как заработать на посуточной аренде

Считается, что сдача квартиры в аренду — самый простой вариант заработка, который может быть. Журналист N1.RU поговорил с предпринимательницей из Архангельска и узнал о тонкостях сдачи квартир в аренду посуточно и долгосрочно.

У меня есть две однокомнатные квартиры в Архангельске. Пять лет назад я решила, что они могут приносить мне доход. Поэтому я переклеила обои, докупила кое-что из мебели, сделала качественные фотографии квартир и зарегистрировалась на сайтах, где сдают в аренду и продают недвижимость. Также я опубликовала объявление в соцсети: в специальные группы «аренды без посредников» и у себя на личной страничке и попросила друзей сделать репосты.

Затем я нашла в интернете универсальную форму договора, вписала туда ещё несколько пунктов, например, что в квартире нельзя курить, а также менять что-то без разрешения хозяев, и была готова ко встрече с первыми арендаторами. Жильцов я нашла примерно за неделю. В основном звонки поступали как раз-таки из объявлений в соцсетях.

Плюс долгосрочной аренды в том, что ты сдал квартиру и забыл про заботы на несколько месяцев. Арендаторы спокойно живут, платят ежемесячно, а какие-то непредвиденные ситуации и поломки происходят крайне редко. За три года деятельности рантье у меня только один раз ломался кран (к счастью, никого не затопили), в другой квартире пришлось поменять холодильник, чинить старый было бы бессмысленно.

Квартиры я сдавала за 14 000 и 17 000 рублей в месяц. Простоев практически не было, если жильцы съезжали, то найти других всегда удавалось за пару недель максимум. Иногда новые арендаторы заселялись в тот же день, когда прежние квартиранты освобождали жилплощадь. Это особая удача.

За вычетом коммунальных платежей чистая прибыль в месяц составляла 26 тысяч рублей. Я была рада такой надбавке к зарплате на своей основной работе. К тому же, эта деятельность у меня не отнимала много сил и времени.

Полтора года назад я ушла в декрет, свободного времени стало больше, и я решила попробовать то, о чём думала уже на протяжении последнего года: посуточная аренда. К тому же, с одной квартиры съехали жильцы, и я решила: это знак.

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и мебель, а остальное жильцы покупают сами. Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно отпускники или командированные. Поэтому в квартире должно быть всё необходимое для жизни. Я докупила несколько комплектов полотенец и постельного белья, чтобы успевать менять на чистое, и разные мелочи, над которыми обычно не задумываются рантье: например, чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные приспособления для уборки.

Когда квартира была полностью укомплектована, я разместила объявление в группах посуточной аренды Архангельска в соцсетях, а также в приложениях по поиску недвижимости. Мне подсказали, что основной поток клиентов приходит с «Букинга», но у них неудобные условия: они берут комиссию в размере 15 % с каждой аренды, а также выплачивают деньги только раз в месяц в определённую дату. Узнав про такие правила, я намеренно отказалась от этой платформы. Зато решила разместить объявление на Airbnb. Они берут всего 3 % комиссии и привлекают иностранных туристов.

За однокомнатную квартиру в центре города я брала 1 300 рублей в сутки. При идеальной загруженности получается 39 000 рублей в месяц, на 22 000 больше, чем это жильё мне приносило при помесячной аренде. Однако нужно понимать, что это утопия. Когда я начала заниматься посуточной арендой, то больше всего опасалась простоев. Как и в любом бизнесе, есть пики сезонности. Например, особый наплыв туристов летом, потому что многие приезжают сдавать вступительные экзамены или просто в отпуск из близлежащих маленьких городов. В остальное время года чаще всего посуточно арендуют жильё те, кто приехал в командировку.

Когда я протестировала посуточную аренду на одной квартире, решила, что можно подключать и вторую. В среднем в месяц получаю за аренду двух квартир 30–32 тысячи рублей. Бывают и совсем «мёртвые» месяцы, когда мой заработок составляет около 20 000 рублей, что меньше, чем при долгосрочной аренде. В «мёртвый» сезон мне приходится выкручиваться, придумываю акции и скидки. Самый большой доход я получила в июле прошлого года — 52 000 рублей. Но и поработать пришлось изрядно.

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Поэтому легко удавалось совмещать с работой в офисе. При краткосрочной аренде я привязана к месту. Повезло, что мои «доходные» квартиры находятся рядом друг с другом, да и я сама живу неподалёку, ведь часто приходится срываться, чтобы встретить гостей, отдать-забрать ключи, сделать уборку, сменить постельное бельё и полотенца. Кстати, те, кто снимают квартиру на несколько дней, в основном, ничего не успевают сломать или разбить, это безусловный плюс.

Сдавать квартиру посуточно гораздо выгоднее, чем в долгосрочную аренду, однако и работать приходится значительно больше. Думаю, совмещать деятельность отельера с работой в офисе невозможно. Сейчас я решила попробовать в «несезон» сдавать квартиру в долгосрочную аренду, а в самые пиковые месяцы возвращаться к посуточной аренде.

Почему управление лучше субаренды

Статья будет полезна как начинающим предпринимателям в посуточном бизнесе, так и тем, кто уже давно работает и ищет возможности для масштабирования. Во времена резких изменений рынка схема, которую описывает Алексей, поможет защитить посуточный бизнес от убытков из-за возможной просадки спроса

Контент-продюсер Авито Недвижимости

Агентство посуточной сдачи квартир «Две Подушки»

  • город Вологда
  • на рынке с 2016 года
  • 90 квартир (49 — в управлении, 41 — на субаренде)
  • годовой оборот 37–39 млн рублей
  • средняя маржинальность бизнеса — 12%, маржинальность модели управления — 9%, маржинальность субаренды — 20%

undefined

Алексей Иванов
Основатель компании

Я прочитал статью «Почему процент с дохода для посуточника выгоднее, чем субаренда» и обратил внимание, что моё мнение о некоторых вещах отличается от мнения Алексея Банкина. В этой статье поделюсь своим опытом и расскажу, когда посуточникам выгодно управление, а когда — субаренда.

Начал бизнес с субаренды

С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:

  1. Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
  2. Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.

undefined

Эти две квартиры находятся в соседних домах. Первая — на Воровского, 60, вторая — на Воровского, 54

Я сам по себе дружелюбный и активный, так что в итоге собственники начали обращаться ко мне сами. У кого-то было несколько объектов, кто-то покупал ежегодно по новой квартире, кто-то приходил по рекомендации.

Первые квартиры на модели управления взял, чтобы не сработать в убыток

До того, как заработало сарафанное радио, я искал квартиры самостоятельно и мог контролировать их расположение: брать квартиры рядом в нужных районах. А когда клиенты стали приходить сами, мне начали предлагать квартиры в разных районах, удалённых друг от друга.

Сдавать в аренду одну квартиру в районе сложнее. Конечно, её можно предложить взамен занятой квартиры в другом районе, но, по моему опыту, мало кто соглашался на такой обмен. Я понимал, что мог заплатить за месяц субаренды и не окупить эти деньги. И тогда подумал о том, чтобы предлагать собственникам «одиночных» квартир взять их на управление. На управлении собственник получает не фиксированную сумму, а процент от выручки, а значит, я точно не сработаю в убыток, если квартира будет простаивать.

Я выяснил, что для получения права управления нужно составить с собственником большой договор на срок от трёх лет и зарегистрировать его в Росреестре. Я только начинал бизнес и не хотел так заморачиваться, поэтому нашёл более простую схему — заключать с клиентами агентский договор. Он тоже даёт возможность представлять интересы собственника, но его проще оформить.

На следующее предложение взять квартиру не в центре, где я обычно работал, я предложил собственнику заключить агентский договор и делить прибыль пополам. Так у меня появилась первая квартира на управлении.

Понял, что субаренда мне больше не подходит

Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.

Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.

Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.

В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:

  • Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
  • Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
  • Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.

Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.

Плавно перехожу на модель управления во всех новых квартирах

Я поступал так: предлагал новым собственникам оба варианта, но за субаренду намеренно занижал цену, чтобы она казалась менее привлекательной. Например, за одну и ту же квартиру предлагал 12 тысяч рублей за субаренду и 16–18 тысяч рублей, которые мог бы заработать собственник за управление. Чаще выбирали управление, как мне и было нужно. Но если выбирали субаренду, я соглашался, потому что сделка по заниженной цене получалась выгодной.

undefined

За эту квартиру я предложил собственнику 12 тысяч при субаренде и 18 тысяч при управлении — он выбрал управление

Алексей Банкин в одной из статей рассказал, почему процент с дохода для посуточника выгоднее, чем субаренда. Я считаю, что модель управления выгоднее, когда аренда дорогая. Мой порог — 15 000 ₽, но у каждого посуточника эта пограничная сумма будет разной. Она зависит от стоимости субаренды в месяц, посуточной цены квартиры и распределения прибыли на управлении. Вот пример таблицы, которой можно пользоваться для сравнения выгоды от субаренды и управления:

undefined

Обратите внимание, что цена суток зависит от стоимости квартиры — чем дороже месячная аренда, тем дороже одни сутки. А загрузка квартиры в месяц зависит от цены суток — чем она выше, тем меньшую загрузку нужно запланировать

Я определил для себя границу в 15 000 ₽, потому что после этой суммы прибыль от субаренды будет не сильно отличаться от прибыли на управлении. При этом риски будут гораздо больше, ведь на субаренде можно уйти в минус, а на управлении — нет.

Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно

Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.

Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.

Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.

В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *