Как продать помещение принадлежащее ооо

Он подтверждает, что юрлицо существует и ведет свою деятельность законно. Срок документа всего один день, поэтому обычно продавец заказывает два экземпляра. Один пригодится на встрече с потенциальным покупателем, второй — при подписании документов.

• Паспорт главы компании и документ о его назначении

Если главу компании назначал один учредитель, подойдет его заявление, если несколько — протокол собрания.

• Решение совета директоров

Документ потребуется, если организацией руководят несколько человек.

• Устав организации

В нем указывают полномочия руководителя. Например, иногда он не может проводить сделку без разрешения других учредителей. Если заранее не позаботиться об этом, покупку могут оспорить.

• Справка о размере сделки

Справка необходима, чтобы определить сумму сделки. Если недвижимость дороже активов компании на 25%, она считается крупной. Тогда для продажи объекта понадобится согласие учредителей.

• Финансовая отчетность

Документ подтвердит, что у компании нет долгов и ей не грозит банкротство. Иначе у покупателя появляется риск, что кредиторы могут отсудить объект недвижимости.

• Доверенность

Она необходима, если сделку проводит представитель собственника. Доверенность наделяет его правом вести переговоры и подписывать бумаги.

Документ должен заверить нотариус, внеся следующие сведения:

• срок действия;
• паспортные данные доверителя и доверенного лица;
• полномочия представителя;
• дату и место оформления.

Для покупателя

Покупатель должен собрать следующие бумаги:

• паспорт РФ;
• заявление на регистрацию права собственности;
• договор кредитования (если недвижимость покупают на заемные средства);
• доверенность (если у покупателя есть представитель);
• решение руководителя компании (если недвижимость покупает юрлицо).

Не менее запутанным кажется процесс оформления первого расчетного счета. Совкомбанк готов взять все заботы на себя — для этого оставьте заявку ниже.

Есть прекрасная возможность открыть расчетный счет в Совкомбанке с выгодными предложениями для предпринимателей! Подайте заявку, чтобы узнать индивидуальные условия, которые банк подберет для вас.

Как проходит сделка купли-продажи

Договор купли-продажи нельзя составлять, пока обе стороны не согласовали все условия и не урегулировали спорные моменты. Если на это уходит много времени, есть смысл составить предварительный ДКП.

В нем указывают условия основного договора, а также сроки и условия его заключения. Если конкретных временных рамок нет, они по умолчанию равны одному году. На этом этапе продавец недвижимости может попросить аванс.

Если с документами и условиями все в порядке, переходите к оформлению основного договора. В нем указывают:

• предмет продажи;
• сумма сделки (полная стоимость всей недвижимости или за кв. м);
• паспортные данные и реквизиты обеих сторон;
• кадастровый номер;
• адрес объекта;
• тип объекта;
• площадь, этаж и расположение в здании;
• способы и сроки оплаты;
• условия за невыполнение обязательств;
• условия расторжения договора.

Совет: не занижайте в ДКП стоимость недвижимости. Иначе при аннулировании сделки покупатель получит сумму, указанную в договоре.

Если вы сомневаетесь в правильности заполнения договора, передайте эту обязанность специалистам или отдайте документ на проверку нотариусу.

Обычно ДКП составляют в трех экземплярах: для продавца, покупателя и дальнейшего оформления документов. Стороны подписывают каждый экземпляр и указывают свои реквизиты рядом с подписями.

Но подписание договора еще не говорит о завершении сделки. Следующий этап — регистрация объекта в Росреестре и передача прав собственности.

Заявление подают обе стороны, причем удобнее сделать это одновременно. Так процедура займет около 10 дней вместо месяца. Перед регистрацией платят госпошлину. Для физических лиц это 2 тысячи рублей, юридических — 22 тысячи.

Для регистрации необходимо подготовить:

• договор купли-продажи;
• заявление на регистрацию;
• копии паспортов РФ (для юрлиц — всех участников сделки);
• правоустанавливающие документы;
• согласие супруга (-и) (только для физлиц в браке);
• согласие совладельцев;
• техдокументы;
• квитанция об уплате госпошлины.

Организации дополняют пакет документов уставом и протоколом собрания, на котором учредители одобрили продажу объекта.

После окончания регистрации каждая из сторон получит соответствующие документы.

Покупатель переводит средства только после получения прав собственности. Способ передачи будет зависеть от суммы и статуса участников сделки.

Физическим лицам будет проще положить деньги в банковскую ячейку. Организациям подойдет оплата через эскроу-счет или аккредитив. В обоих случаях продавец получает средства только после выполнения всех условий. Банк в таких случаях выступает гарантом сделки.

Нюансы с налогами

Когда дело касается продажи коммерческой недвижимости, невольно возникает мысль о налоге. По закону его платит только продавец, поскольку он получает дополнительный доход. Для физлиц-резидентов он равен 13%, нерезидентов — 30%.

Но есть и хорошие новости. Если человек купил недвижимость до 2016 года и владеет ею больше трех лет, он освобождается от налога с продажи коммерческой недвижимости. Для собственников с 2016 года этот срок вырос до пяти лет.

Налоговую базу рассчитывают от стоимости объекта, указанного в ДКП. Если она меньше кадастровой стоимости, ее умножают на понижающий коэффициент, равный 0,7.

Например, вы продали складское помещение за 600 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость составляет 900 тысяч рублей. Получается, продавец должен уплатить налог от 630 тысяч рублей.

Немного иная история у юрлиц. Процент для владельцев компаний будет зависеть от используемой системы налогообложения. Минимальный равен 6%, максимальный — 20%.

Налог с продажи коммерческой недвижимости ООО

На ООО есть недвижимость. Хотим ее продать с выводом вырученных средств на физическое лицо. ООО на УСН. Какой налог мы заплатим с продажи недвижимости и выводом средств на физическое лицо?

Все зависит от упрощенной системы налогообложения, так как она может быть двух видов:

2) «доходы минус расходы».

Также надо будет поднять первоначальный договор купли-продажи, по которому организация принимала на учет и получала в собственность недвижимость. За основу будет браться указанная в нем сумма.

Если недвижимость продается ниже рыночной стоимости и ниже кадастровой стоимости, у налоговых органов возникнут вопросы. Если вы на 6%, то вы все равно заплатите с дохода со всей сделки, если 15%, вы можете уменьшить и налог будет либо минимальным, либо его не будет (если вы не получили доход).

Еще один момент – оценка. При продаже недвижимости обязательно нужно провести оценку рыночной стоимости, и полученную сумму включить в договор купли-продажи.

Что касается вывода денежных средств, то такого понятия в российском законодательстве нет. Тут много будет зависеть от того, кто является учредителем. Если это стороннее лицо, с ним надо заключить договор об оказании соответствующих услуг, и он получит за это вознаграждение. В любом случае налог, который платит физическое лицо, составляет 13%.

Как продать свой бизнес: доли в ООО и имущество ИП

Когда речь заходит о продаже бизнеса, обычно имеют в виду и продажу самой компании (долей в ней), то есть, юридического лица, и его активов. Продать ИП, разумеется, не получится, но можно продать помещение, оборудование, технику. Как совершить такую сделку грамотно — рассмотрим в статье.

При продаже компании продается доля в уставном капитале (а в случае с акционерными обществами — акции). Существует несколько других вариантов ее отчуждения, хотя именно продажа — это самый быстрый способ.

Продажа доли в ООО

Продажа доли сейчас проходит полностью через нотариуса (ч. 11 ст. 21 ФЗ «Об ООО»). Это заметно удорожает сделку, но при этом для сторон существует гарантия, что она пройдет чисто и без обмана. По крайней мере, можно на это рассчитывать.

Для продажи доли нотариус, как правило, просит всю уставную документацию ООО — решения, протоколы, последнюю версию устава, листы записи в ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие назначение директора и т. д.

Кроме того, ему понадобится доказательство того, что доля, которую собрались продавать, полностью оплачена — выписка банка или приходный кассовый ордер (ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об ООО»).

Нотариус требует присутствия как покупателя на сделке, так и продавца. Если это физлица, у которых есть супруги — понадобится их согласие .

А если сторонами выступают юридические лица, то договор купли-продажи доли будут подписывать их руководители. В этом случае нотариус дополнительно может проверить документы по «материнским» компаниям, чтобы не было так называемой «матрешки» — когда окажется, что в юрлице — единственном участнике тоже один участник (ст. 66 ГК).

Кроме того, он внимательно изучит устав компании, и все, что там сказано о возможности продавать доли, о преимущественном праве других участников и самого общества, о возможных условиях такой продажи.

По преимущественному праву покупки доли есть 30-дневный срок на то, чтобы другие участники смогли им воспользоваться. Либо они подписывают нотариальный отказ от такого права. У самого общества можно предусмотреть в уставе 7-дневный срок для такого права. Кроме того, уставом можно определить цену для продажи доли.

Нотариус составит договор купли-продажи. После этого нужно заполнить заявление по форме Р13014 (это можно делать самостоятельно или с помощью юриста), готовое заявление нотариус сам подпишет и отправит в налоговую в течение 2 дней.

Срок регистрации изменений — 5 рабочих дней плюс два дня на подачу и получение. Новый участник становится таковым официально с момента внесения данных в ЕГРЮЛ .

Как видим, на нотариуса будет много затрат, сделка готовится достаточно долго, но зато сама купля-продажа проходит одним действием.

До недавнего времени сделки по продаже долей между действующими участниками не требовали нотариального подтверждения, однако теперь оно необходимо. Ранее часто практиковалась другая схема — входит новый участник с увеличением уставного капитала, старый выходит с распределением его доли в пользу нового.

Хотите подготовить договоры и другие документы для компании, которые будут полностью соответствовать действующему законодательству? Ваш помощник — Конструктор документов FreshDoc .

Клиенты Ак Барс Банка могут с его помощью создавать множество текущих документов для бизнеса — всего более 1400 шаблонов. Вы отвечаете на простые вопросы Конструктора, а он автоматически настраивает документ под ваши уникальные условия. После заполнения робот запомнит ваши данные и в будущем вы сможете использовать автозаполнение.

Выход участника из ООО

Процедура смены участников через вход нового с увеличением уставного капитала и последующим выходом старого долгое время была альтернативой купле-продаже доли.

Сейчас ее сделали полностью нотариальной (ч. 1.1 ст. 26 ФЗ «Об ООО»), с момента подачи заявления участником о выходе (его подтверждает нотариус), до регистрации изменений в ЕГРЮЛ. Нотариус сам подготовит заявление по форме Р13014, сам подаст его в течение 2 дней в налоговую и сам получит результат через электронные каналы связи.

Общество только получает уведомление, что у них участник вышел, и ему надо бы выплатить действительную стоимость его доли.

Самый важный момент — чтобы в уставе ООО был разрешен выход участника. Нотариус при оформлении заявления на выход попросит от желающего покинуть ООО копию устава. Если есть корпоративный конфликт и получить оригинал возможности нет, то копию устава можно запросить в любой налоговой, также, как и выписку из ЕГРЮЛ.

Кстати, о действительной стоимости. Она рассчитывается, исходя из стоимости чистых активов, и если номинальная стоимость может быть несколько тысяч (у небольших компаний часто уставный капитал минимальный — 10 тысяч рублей), то действительная — сотни тысяч, если компания работающая.

Устные и письменные юридические консультации для клиентов Ак Барс Банка . Круглосуточная правовая помощь по любым вопросам бизнеса.

В среднем штатный юрист стоит компании от 50 тысяч рублей в месяц и это только зарплата, без взносов, оборудованного рабочего места и т. д. А насколько часто ваша организация прибегает к его помощи в действительно сложных ситуациях? Какие из них вы могли бы решить простым звонком в поддержку, консультацией или созданием единого шаблона договора, который не нужно каждый раз проверять? Правовая помощь онлайн оказывается профессионалами, а стоит от 2 000 рублей в месяц.

Реорганизация: присоединение и слияние

По своей сути процессы похожи, но различаются итоги этих процедур.

При слиянии все участвующие компании объединяются в одну совершенно новую , которая становится их полным правопреемником.

При присоединении остается правопреемником то юрлицо, к которому присоединились остальные.

К сожалению, долгое время эти процедуры (особенно присоединение) использовали не для тех целей, для которых их задумал законодатель изначально. А именно, с их помощью из ЕГРЮЛ быстро убирали компании, минуя налоговые проверки и доначисления. Но с 2016 года такое использование резко пресекли — ФНС получила право остановить процедуру, если имеются сомнения в ее целях и участвующие в реорганизации компании недобросовестны.

Процесс реорганизации проходит гораздо дольше, чем продажа доли, и несколько сложнее. Используется он чаще в крупном бизнесе — например, объединение брендов, или поглощение крупным брендом более мелких.

Сама процедура не только сложная, но и трудоемкая.

К примеру, сама реорганизация по закону занимает 3 месяца (ст. 60.1. ГК РФ), но, по факту, до ее начала необходимо провести множество подготовительных процедур, в которые входят следующие:

• проведение инвентаризации за 1 месяц до запуска процесса (Приказ Минфина РФ № 49);
• уведомление о реорганизации работников (ст. 74 ТК);
• согласование с ФАС, если суммарная стоимость активов участвующих обществ по последним балансам превышает 7 млрд руб. (п. 2 ч. 1 ст. 27 Закона о защите конкуренции).

Только после проведения вышеуказанных процедур можно переходить к самой реорганизации.

После уведомления регоргана о ее начале производятся расчеты с кредиторами, предъявившими требования о раннем завершении обязательств, ликвидируются задолженности по оплате заработной платы, сдачи отчетностей в ПФР, составляются передаточные акты, публикуются два сообщения о реорганизации в Вестнике и одно сообщение в Федресурсе. Уведомление ФНС о начале процедуры оформляется по форме Р12003, а завершение по форме Р12016.

На практике возможны ситуации затягивания реорганизации. Это происходит как со стороны самих участвующих компаний, так и со стороны налоговых органов.

Например, уведомление о начале процедуры реорганизации служит сигналом для территориальных инспекций по оформлению выездной налоговой проверки и, пока не будет предоставлен акт о ее прохождении, подать документы на завершение процедуры нельзя .

Также из-за того, что как в присоединении, так и в слиянии участвуют минимум 2 компании, регорган часто на последнем этапе выносит приостановку процедуры на 1 месяц для проверки соблюдения сроков, нахождения компаний по их юридическим адресам и т.п.

Сами компании затягивают сроки из-за того, что либо неправильно велась бухгалтерия, либо возникают сложности с составлением передаточного акта.

Вступайте в закрытый клуб предпринимателей Ак Барс Лабс .

• Эксперты — предприниматели окажут индивидуальную поддержку;
• На онлайн-курсах расскажут, как эффективнее вести бизнес;
• Специалисты банка,маркетологи, аналитики и предприниматели проведут анализ вашего бизнеса и дадут обратную связь;
• Вы найдете единомышленников, деловых партнеров, клиентов и поставщиков.
• Получите помощь в участии программах господдержки.

В все это для клиентов Ак Барс Банка и их друзей совершенно бесплатно!

А как быть, если бизнес — ИП?

Как уже сказано выше, ИП свой статус продать, передать или подарить никак не может. Но он может продать другому ИП (или организации) бизнес в виде активов —- инструменты, помещение, оборудование, автотранспорт, спецтехнику, даже передать право аренды.

Например: продать продуктовую палатку, участок с местами для стоянки авто, экскаватор, электроинструмент и т. д.

Само собой, при продаже имущества и активов, которые использовались в предпринимательской деятельности, ИП нужно будет уплатить налоги — НДФЛ, если он на ОСНО (а также в том случае, если ИП уже прекратил деятельность и продает имущество, как обычное физлицо), налог по УСН, если он упрощенец.

Если ИП на патенте, то такая продажа под него не попадет, облагаться доход от сделки будет или НДФЛ или единым налогом по упрощенке.

5 самых распространенных способов структурирования сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости

В случае если объект продает компания, показывающая систематический убыток, она не будет платить налог на прибыль в размере 20%. Поэтому в российской практике перед продажей объекта некоторые покупатели переводят объект на юридическое лицо, имеющее убытки. Безусловно, такая схема довольно сомнительна, к тому же все остальные налоги компания все равно должна заплатить.

Кроме того, некоторые предприниматели до сих пор используют незаконную схему передачи части суммы в виде наличных средств через банковскую ячейку. В этом случае продавец официально продает недвижимость по заниженной цене, продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, а затем продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на приобретенный объект. Такая схема таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель в случае обнаружения проблем на объекте не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, Aktivo не гарантирует доходность инвестиций. Информация об инвестиционных фондах, объектах недвижимости, экономические показатели, а также любые аналитические и информационные данные предоставлены ООО «Активо» на правах пайщика указанных закрытых паевых инвестиционных фондов. Вся информация, содержащаяся в маркетинговых и иных материалах ООО «Активо», в том числе о будущей доходности паев ЗПИФН, является предположительной. Для более точной оценки перед принятием решения о покупке паев мы настоятельно рекомендуем самостоятельно изучать объект инвестирования или обратиться к финансовому советнику. Все финансовые расчеты и модели являются только прогнозом, за достоверность которого ООО «Активо» не несет ответственности. ООО «Активо» ни при каких обстоятельствах не гарантирует доход по паям инвестору, а также не гарантирует ликвидность паев: не обещает и не предлагает обратный выкуп паев фонда. Информация, размещенная на сайте не является публичной офертой.

Общество с ограниченной ответственностью «АКТИВО» (ООО «АКТИВО»)
ОГРН: 1157746247724, ИНН: 7709452909
Адрес: наб. Пресненская, д. 12, этаж 13, офис 5, Россия, Москва, 123112
Тел.:+7 (495) 150-64-64