Через сколько лет можно продать квартиру без налога

Налог с продажи недвижимости

В каких случаях нужно платить налог с продажи недвижимости, а в каких нет? Как уменьшить сумму налогов с помощью вычета, и куда для этого обращаться? Читайте подробную инструкцию.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Что такое минимальный срок владения?

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты, была приватизирована или является единственным жильем.

Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.

В остальных случаях придется подождать 5 лет.

Какое жилье считается единственным?

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?

Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

При соблюдении всех условий семьям с 2 и более детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью.

Как считается минимальный срок при продаже квартиры полученной по реновации?

Для квартир, полученных гражданами в Москве по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается период времени, в течение которого у гражданина в собственности была квартира в старом доме ? абзац 3 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации .

Например, гражданин приобрел в 2013 году квартиру в доме, который попал под реновацию. В 2022 году он получил жилье в новом доме. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2013 года и составит 9 лет.

Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?

Согласно разъяснениям Минфина России ? Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709 , если в собственности гражданина уже находится доля в объекте недвижимости, и он приобретает еще одну долю или объект оказывается в его собственности целиком, то минимальный срок для него рассчитывается с момента приобретения первой доли ? см., например, Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709 .

Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ?

Если квартира была приобретена в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, то отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты по договору ? абзац 4 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации . То есть застройщик должен получить от вас всю сумму, указанную в договоре. Это необходимо подтвердить платежными документами.

Если вы покупаете квартиру с помощью ипотеки, правила не меняются. Поскольку в этом случае вы также полностью оплачиваете сумму квартиры или дома по договору только средствами, полученными от банка.

Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?

Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.

Как рассчитать сумму налога?

При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.

Как уменьшить сумму налогов?

Вариант 1. Подождать 3–5 лет, что позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.

Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей ).

Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.

Вариант 3. Если вы купили квартиру, а не получили ее в дар или по наследству, можно учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог с 390 тыс. до 130 тыс. рублей.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?

Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?

Шаг 1. Собрать документы:

• паспорт;
• договор
• расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.

Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.

Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года за тем, когда был продан объект недвижимости.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ можно прочитать в нашей инструкции.

Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Оплатить налог необходимо до 15 июля того же года. Например, если вы продали квартиру в 2022 году, то до 30 апреля 2023 года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля 2023 года необходимо оплатить начисленный налог.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

Что будет, если не заплатить налог?

Если вы вовремя не подали налоговую декларацию, то штраф будет составлять 5% от суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки. При этом штраф не может быть более 30% от суммы налога и меньше 1 тыс. рублей.

Если же вы правильно и вовремя заполнили декларацию, но не заплатили налог в указанный срок, то на долг в этом случае будут начислены пени, но штрафы не применяются.

Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!

Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?

Продажа недвижимости — это тоже доход, который облагается 13%-м налогом. Рассказываем, как он рассчитывается, в каких случаях его нужно платить, а кто освобожден от уплаты НДФЛ.

Когда нужно платить налог при продаже недвижимости

Обязанность уплаты налога при продаже недвижимости зависит от срока владения — если он более пяти лет, платить НДФЛ не нужно, объясняет частнопрактикующий юрист Михаил Рябых. Но есть исключения, налог не взимается, когда право собственности возникло более трех лет назад, если:

• квартира (дом, комната, доля в них) получена в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами;
• недвижимость получена в собственность в результате приватизации;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;

«В общем, если квартиру продает собственник, получивший ее по безвозмездной сделке (дарение, наследование), по договору ренты, в порядке приватизации или продаваемое жилье является единственным, минимальный срок владения составит три года, тогда как во всех остальных случаях придется ждать пять лет», — поясняет вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, заместитель руководителя Федерального Центра Медиации, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов.

А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?

В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:

• налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);

Каков размер налога при продаже квартиры?

Налог на доходы физических лиц — 13%, но с НДФЛ с продажи недвижимости есть нюансы: он может быть уменьшен в следующих случаях:

• доход от продажи составил менее 70% кадастровой стоимости;
• доход от продажи составляет разницу между ценой первоначального приобретения квартиры и ценой продажи (например, если квартира была куплена за 5,5 миллиона рублей, а продана за 6 миллионов, то налог будет рассчитан, исходя из разницы — это 500 тысяч рублей);
• если был применен налоговый вычет.

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи. Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

Как и когда надо платить налог после продажи квартиры

То, что любой собственник ежегодно платит налог на имущество (налог на недвижимость) известно всем. А вот то, что иногда налог приходится платить еще и при продаже этого имущества, для некоторых становится неприятным сюрпризом. Это происходит в тех случаях, когда срок владения продаваемой квартирой был недолгим.

1. Налог придется платить, если срок владения менее пяти лет, а квартира досталась нынешнему собственнику в ходе обычной покупки.
2. Налог придется платить, если срок владения менее трех лет, а квартира досталась нынешнему собственнику:
3. по наследству (напомним, право собственности возникает со дня смерти наследодателя, а не с момента госрегистрации права собственности);
4. по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
5. при приватизации;
6. по договору пожизненного содержания с иждивением;
7. если это единственное жилье или доля в единственном жилье.

Размер налога с продажи составляет 13% (или 15% для тех, чей годовой доход превышает 5 млн рублей ). Оплачивается этот налог не с полной стоимости квартиры, а лишь с полученной прибыли — с разницы в цене.

Так, если четыре года назад квартира была куплена за 10 млн рублей, а сейчас собственник продает ее за 12 млн рублей, то налог 13% высчитывается с разницы — с 2 млн рублей (получится 260 тыс. рублей).

Срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности, а это иногда происходит на несколько недель позже, чем была заключена сделка.

В случае с новостройками срок владения исчисляется с момента полной оплаты по договору — эта норма появилась недавно. Поэтому теперь те, кто уплатил налог с продажи по старым правилам, имеют право на компенсацию.

Объясним на примере. Предположим, в 2012 году вы купили квартиру в строящемся доме по ДДУ и сразу же ее оплатили. Застройщик сдал дом в 2019 году, и вы, наконец, вступили в право собственности. В 2021 году (спустя два года после сдачи дома и спустя девять лет после полной оплаты) вы решили продать квартиру.

Если вы по старым правилам заплатили с этой сделки налог, можно подать корректирующую декларацию и потребовать компенсации, потому что по новым правилам срок владения составляет девять лет — значит, сделка налогом не облагается.

Зачем нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость отличается от рыночной: ее устанавливают раз в три года — пять лет, поэтому иногда она не успевает за изменением рыночной цены и часто оказывается ниже. Но бывает и наоборот: если квартира совсем неликвидная (например, после пожара) и потеряла в своей рыночной цене, а кадастровая осталась на прежнем уровне (кстати, ее можно опротестовать — об этом читайте здесь и вот тут ). Если кадастровая стоимость выше той, что указана в договоре купли-продажи, налог рассчитывается по специальной формуле.

Два года назад нынешние собственники квартиры купили ее за 2 млн рублей и сейчас продают за те же 2 млн рублей. При этом кадастровая стоимость составляет 4,5 млн рублей. Чтобы высчитать сумму, с которой надо будет уплатить налог, надо провести следующие расчеты.

1. Вычислим кадастровую сумму, которую возьмем за основу. Для этого нужно 4,5 млн рублей умножить на специальный коэффициент 0,7. Итого 4,5 × 0,7 = 3,15 млн рублей.
2. Сравним сумму по договору с полученной суммой. 2 млн рублей < 3,15 млн рублей.
3. Разница между суммами составляет 3,15 млн – 2 млн = 1,15 млн рублей.
4. Вычисляем с этой суммы налог: 1,15 млн рублей × 13% = 149,5 тыс. рублей.

Облагаемые налогом доходы от продажи квартиры можно сократить, получив имущественный налоговой вычет.

Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат и долей в таком имуществе, — 1 млн рублей.

О том, как получить вычет, читайте здесь и здесь .

Налоговый статус: резиденты и нерезиденты

В 2022 году некоторые россияне, переехав за границу, решили продать свою недвижимость в РФ. В этом случае важно помнить, что в 2023-м нерезиденты будут обязаны заплатить за 2022 год не 13% налога, а 30%, да еще и со всей суммы сделки, а не с прибыли.

Нерезидентами считаются те, кто провел за пределами страны более 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев, даже если у этих людей сохраняется российское гражданство. Дни въезда в РФ и выезда из страны в этот срок включаются.

Санкции за неуплату

Подать декларацию (3-НДФЛ) нужно не позднее 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры. Оплатить начисленный налог надо до 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход от продажи квартиры. Власти также планируют ввести поправку в Налоговый кодекс, которая позволит оплачивать разные виды налогов одним платежом на единый счет, открытый Федеральным казначейством.

Для такой оплаты достаточно будет указать ИИН и сумму платежа. Если поправки будут одобрены, то они вступят в силу с 1 января 2023 года.

Попытка избежать выплаты налогов чревата последствиями и штрафами от Федеральной налоговой службы.

Штрафы составляют 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для оплаты. Размер штрафа не должен превышать 30% указанной суммы, но и не может быть меньше 1 тыс. рублей. Штрафы за непредставление налоговой декларации регулируются статьей 119 Налогового кодекса .

Налог с продажи квартиры в 2023 году: тонкости

Нужно ли платить налог, если вы владеете квартирой менее 3 и 5 лет? В каких случаях особождаются от уплаты налога семьи с детьми? Как рассчитывается минимальный срок владения квартирой, если она приобретена по договору долевого участия? На эти и другие вопросы отвечает юрист.

Налоговый кодекс РФ является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов. По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.

Содержание

Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет

Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (3 или 5 лет).

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях:

• если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в случае если продаваемая квартира — ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Исчисление минимального срока владения: нюансы

Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.

Продажа квартиры, полученной в связи с реновацией

Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

Продажа квартиры, купленной по ДДУ

При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).

В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми

Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.

Как уменьшить налог

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:

• имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
• можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
• доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
• при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.

Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Например, в 2021 году приобретена квартира стоимостью 10 млн руб. (имеется документальное подтверждение – договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);

В 2023 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15 млн руб.

1. Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10 млн руб.) = 13% * 5 000 000 = 650 000 руб.

Налогооблагаемая сумма дохода составила 5 млн рубл.

НДФЛ к уплате – 650 тыс. руб.

В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов, целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб.