Как продать квартиру за криптовалюту

Как дистанционно продать квартиру в России и вывести деньги на европейский счет

Жилье в России, а вы в Европе. Личный опыт: как продать квартиру за рубли и законно вывести доллары в Европу через криптовалюту.

Наша подруга и клиентка Катя живёт в Латвии, она продала квартиру в Москве и вывела деньги на европейский счет. Это пошаговый разбор ее кейса, включая оплату налогов и легализацию денег на счету.

Кате помогали несколько специалистов и родственник в России: юрист-риелтор, налоговый консультант и менеджер сопровождения крупных сделок.

1. Катя договорилась с родственником, чтобы он оформил продажу в России по доверенности: приходил на личные встречи, ставил подписи
2. Юрист-риелтор оформил документы на сделку и зарегистрировал ее в Росреестре
3. Родственник купил в России криптовалюту за рубли и подарил их Кате
4. Кате продала криптовалюту уже в Латвии и вывела на латвийский счет в банке (легально, со всеми сопроводительными документами)

От выписки из квартиры до получения денег на латвийский счет прошло три недели. Давайте пройдемся по всем пунктам.

Чтобы продать квартиру, из нее обязательно выписаться. Есть два способа сняться с учёта.

Через МВД (по записи через Госуслуги)

Нужно заранее записаться на приём в МВД через госуслуги и подать заявление о снятии с регистрационного учёта. После проверки документов нужно прийти в МВД и в паспорт поставят штамп о выписке по старому адресу.

Через МФЦ (без записи)

Приходите в отделение «Мои документы» и заполняете заявление о снятии с регистрационного учета. Бланк дадут прямо на месте.

Катя выписалась, не выезжая из Латвии — все сделал родственник, на которого была оформлена доверенность.

Какие документы нужны, чтобы выписаться:

• нотариально заверенная доверенность на человека, который выпишет вас из квартиры;
• нотариально-заверенный перевод доверенности на русский, в случае, если доверенность делалась в Европе не на русском языке
• апостиль на нотариально-заверенный перевод, он подтверждает подлинность документа

Екатерина оформляла доверенность в Латвии у нотариуса, сразу на русском языке, после апостилировала у другого нотариуса. И отправила доверенность в Россию почтой.

Что может пойти не так?

Может понадобиться оригинал российского паспорта.

У Кати попросили паспорт РФ для выписки из квартиры. Было два варианта: отправить его через знакомых в Москву или службой доставки Латвии.

Доставка везла бы паспорт месяц — слишком долго. Поэтому Катя передала документы через друзей: сначала в Баку через срочный DHL, а оттуда — самолетом в Москву в их багаже.

Есть ещё варианты для отправки документов в Россию:

• через друзей, , , ,
• местной почтой.

Сколько заняло времени

Доставка документов в России заняла неделю, а ещё неделю шёл процесс выписки.

Риелтора Катя нашла просто в гугле, комиссия за сделку составила 2%.

Те люди, которые в итоге квартиру купили, посмотрели ее в тот же день, когда было вывешено объявление. Договорились о цене они еще через 4 дня.

По словам Кати, рынок недвижимости, по крайней мере в Москве, сейчас очень живой: люди, которые не уезжают, ищут, куда вложить деньги, и приобретение квартир — очевидный шаг.

На что обратить внимание

С риэлтором необходимо составить договор и прописать гонорар. Часто в таких договорах есть пункт, что даже если вы найдёте покупателя самостоятельно, то всё равно заплатите фиксированную сумму.

Обратите внимание на пункты договора, которые будут описывать разный исход событий.

1 марта 2022 года вышел указ Прездента РФ: если вы живете в недружественной стране, то не имеете право распоряжаться своим имуществом в России. Уже 22 марта 2022 указ отменили.

У Кати проблем не возникло, потому что квартира была оформлена на родственника, который находится в России.

Сделку проводили в Сбербанке через услугу «Безопасный счет»: деньги на счету заморожены до регистрации продажи в Росреестре. Это безопасный способ перевода денег.

Счёт открывается за 15 минут, цена вопроса — 3400 рублей. Самое главное, что это можно сделать онлайн.

Какие нужны документы

• свидетельство о регистрации права собственности,
• кадастровый паспорт,
• технический паспорт,
• выписка из ЕГРП,
• форма №9

Документы могут меняться, точный список можно уточнить у риелтора.

Сколько заняло оформление сделки

9 дней от регистрации до поступления денег на счёт.

Из-за плотной записи в банках, сделку пришлось ждать 4 рабочих дня, регистрация заняла 3 рабочих дня, а еще через 2 дня деньги от продажи поступили на личный счёт.

Что может пойти не так?

Если недвижимость оформлена на вас и вы не в России, то потребуется нотариально заверенная и апостилированная доверенность, а также нотариальный перевод к ней. Как и с выпиской из квартиры.

Итак, что делаем на этом этапе:

• Выписываемся из квартиры, оформляя доверенность и отправляем свой паспорт РФ.
• Продаём квартиру через риелтора
• Проводим сделку через банк
• Получаем рубли на счет в Сбербанке

Родственник Кати на вырученные деньги купил в России криптовалюту, затем отправил ее на Катин кошелек. А Катя продала криповалюту на бирже за доллары и вывела их на свой счёт в Латвии.

Чтобы вывод долларов с биржи на карту прошел гладко, нужно учесть несколько деталей.

Узнать, какие налоги нужно будет заплатить

Катя принципиально проводит все финансовые операции «в белую», поэтому прежде чем покупать криптовалюту, выяснила, какие налоги она обязана заплатить.

Есть два варианта, за что вероятно придется платить:

• налог за дарение криптовалюты
• налог на прибыль

Разбираемся с налогом за дарение. В по закону Латвии криптовалюта — это актив. А по закону России — имущество.

Квартиру продал родственник Кати, затем он купил на деньги с продажи криптовалюту и подарил Кате. А дарение родственникам активов в Латвии не облагается налогом, как и дарение имущества в России

Получается, что никто из участников сделки не нарушает законов России или Латвии.

В случае Кати ей было нужно заплатить налог за прибыль — им облагается разница в цене актива (в ее случае криптовалюты) на момент дарения и на момент продажи.

Чтобы заплатить именно разницу, важно указать в договоре дарения:

• количество монет
• их стоимость на момент дарения

Если бы Катя этого не указала, то пришлось бы платить налог со всей суммы

Кате переводили USDT — стейблкоин, цена которого привязана к доллару, ее стоимость мало меняется.

Это тоже сделал операцию дешевле: если бы Кате перевели биткоины, а они потом выросли в цене — Катя бы заплатила налог с разницы курса.

После того, как разобрались с налоговым законодательством, можно выбирать банк и криптобиржу.

Договориться с банком о поступлении денег с криптобиржи

Нужно помнить, что:

1. Не все банки принимают деньги с продажи криптовалюты
2. Принимающие банки работают не с каждой биржей
3. Банкам нужно объяснить происхождение криптовалюты
4. Банк нужно предупредить о предстоящем входящем платеже

Сначала обратитесь в свой банк и узнайте принимает ли он деньги от продажи криптовалюты и с какими биржами они работают

У Екатерины были счёта в латвийском отделении банка Revolut и в израильском банке.

Катя написала в приложение Revolut, объяснила банку происхождение денег — от официальной сделки с квартирой. Кате одобрили зачисление. Как оказалось, Revolut работают с Kraken и Binance.

Объясните банку происхождение криптовалюты

Revolut попросил у Кати договор дарения и скрины из биржи Каркен, что ей и правда пришла транзакция на заявленную дату. Договор дарения составлял латвийский юрист.

Очень важно: в договоре должно быть указано количество монет, которые вы получаете и их стоимость на момент дарения

В налоговой юрисдикции Латвии налогом на прибыль облагается разница в цене актива (в нашем случае крипты) на момент дарения и на момент продажи.

В случае с USDT и его переводом в доллар — это практически ноль, но если вы используете другую криптовалюту, это может быть и не ноль. Если вы не укажете стоимость актива на момент дарения, то он будет трактоваться налоговой, как не имеющий изначальной цены, и тогда налогом на прибыль будет облагаться вся сумма, которую вы выведете на свой счет.

Всю это нужно будет указать в годовой налоговой декларации, когда все будет готвоо и приложить договор дарения.

Предупредите банк о планирующемся входящем платеже с криптобиржи

Банк может заблокировать счёт, если крупный платеж поступит неожиданно. Перед выводом денег обратитесь поддержку банка или в офис банка, чтобы потом не разбираться с банком постфактум.

Сколько времени заняло

Обычно на переговоры с банками может уйти неделя, но зависит от оперативности их работы. У Кати это заняло пару дней.

Шаг 2. Зарегистрироваться на криптобирже Каркен

Латвийский банк Кати одобрил Кракен, поэтому Катя там зарегистрировалась и прошла KYC.

KYC — это процедура идентификации клиента через паспортные данные, проще говоря, на биржу надо загрузить фотографию и селфи с паспортом.

Верификация заняла 10 минут. После чего Катя протестировала сервис, переводя небольшую сумму туда-обратно.

Какие нужны документы

Вам понадобится паспорт, подтверждение легальности проживания (с выпиской из банка с местным адресом или счётом за электричество/интернет на котором было её имя имя) и селфи.

Что может пойти не так?

Некоторые ресурсы сейчас блокируют российских пользователей из-за санкций, поэтому стоит быть осторожным и внимательно прочитать правила биржи перед использованием.

Шаг 3. Купить криптовалюту в Москве для перевода в Латвию

Родственник Кати купил криптовалюту за рубли у нас в Битбанкер. Валютой был USDT.

USDT — стейблкоин, цена которого привязна к доллару, курс один к одному, у него меньше волатильность — поэтому Катя переводила деньги через USDT.

• зарегистрировался в Bitbanker
• принес наличные рубли в офис и ввел их на платформу
• купил на них USDT
• переслал USDT на кошелек Кати в Каркене

Как зарегистрироваться в Битбанкер

Cоздать аккаунт и пройти KYC: загрузить фото паспорта, адрес регистрации и селфи с паспортом. Подтверждать право проживания не нужно, достаточно ввести адрес прописки.

Как внести рубли на платформу

Есть два варианта внести средства:

• наличными в офисе
• переводом на карту Сбербанка

Чтобы пополнить счет нужно создать операцию на ввод — на сайте появится номер операции, которую нужно написать поддержке в чат на сайте.

Теперь деньги оказались у вас на счету, и можно покупать USDT.

Есть два способа купить криптовалюту: мгновенно или выставить ордер на покупку.

Вот подробнее про оба способа:

Как купить USDT мгновенно

Как купить USDT подольше, но выгоднее

Вы можете выставить ордер на покупку USDT по вашей цене. Ордер — это заявка на покупку или продажу актива по конкретной цене. Как только на платформе появляется встречное предложение — сделка совершается автоматически.

Родственник Кати покупал USDT по лучшей цене, значит комиссия составила 0,15%.

Сколько это заняло времени

Внесение средств — порядка 10 минут, купить USDT — мгновенно.

Шаг 4. Переслать USDT из BitBanker в Kraken на счёт получателя

Чтобы переслать USDT на кошелек Кракена, вам понадобится адрес USDT-кошелька получателя.

У нас есть три сети для вывода USDT:

• ERC20
• TRC20
• BEP20

Мы рекомендуем использовать TRC-20 — тогда комиссия за вывод будет 1 USTD, в то время как ERC-20 заставит вас раскошелиться на 20 долларов.

Чтобы вывести криптовалюту, нажмите на кнопку “вывод”, выберите USDT, а затем сеть (TRC-20). Введите адрес кошелька получателя и нажмите на кнопку «Создать операцию». Готово.

Шаг 5. Вывести доллары с Кракена на счет в Revolut

Уже в Кракене можно продать USDT за доллары, комиссия будет от 0,9 до 0,26%. Катя продала криптовалюту за доллары и сделала вывод на латвийский счёт через SWIFT.

Комиссия Kraken за продажу криптовалюты составила 0.9% от всей суммы. Комиссия вывода на карту — 13$.

Что может пойти не так?

Перевод может идти чуть дольше, чем вы рассчитывали — например, если сеть загружена, придется ждать 20-25 минут.

Сколько это заняло времени

Обычно банк доставляет переводы в течение 3-5 рабочих дней, Катя ждала три.

Шаг 6. Задекларировать доход и заплатить налог

Здесь мы советуем поговорить с налоговым консультантом в вашей юрисдикции, в этом вопросе всегда бывают нюансы.

Срок всей операции — 3 недели.

С финансовой точки зрения считаю, что все было вполне выгодно на всех этапах. Будьте только готовы, что реальный обменный курс выше курса ЦБ где-то на 10-15 рублей.

В целом, все шаги довольно простые и понятные, я много понервничала на этом пути, потому что все делала в первый раз, но надеюсь, что вам теперь будет проще.

Покупка зарубежной недвижимости за криптовалюту. Юридическая сторона вопроса

Как регулируются платежи в криптовалютах на территории Российской Федерации

В настоящее время в РФ отсутствует полноценное законодательное регулирование такого финансового инструмента, как криптовалюта.

Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте» (далее – Закон № 259-ФЗ) определяет общий контур взаимоотношений, вытекающих из сделок с цифровыми финансовыми активами (ЦФА) и цифровой валютой. Несмотря на то что термин «криптовалюта» в тексте закона ни разу не упоминается, к криптовалюте можно отнести понятие «цифровая валюта».

Цифровой валюте посвящена всего одна статья закона о ЦФА (ст. 14), тогда как остальные его нормы посвящены вопросам регулирования ЦФА.

Так, организация выпуска, непосредственно выпуск и обращение цифровой валюты в России законодательно никак не урегулированы. Это означает, что криптообменники, криптобиржи, P2P-платформы и прочие операторы криптовалютного рынка находятся вне правового поля.

Отсутствие полноценного законодательного регулирования напрямую связано с трудностями в вопросе подтверждения права собственности на криптовалюту при совершении сделок.

Принадлежность криптовалюты определяется только обладанием ключом доступа, который и позволяет проводить транзакции.

Законодательство и судебная практика признают криптовалюту имуществом и предметом сделок, но только в некоторых случаях:

• в делах о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём;
• в делах о банкротстве;
• в делах о противодействии коррупции;
• при осуществлении исполнительного производства.

Для остальных случаев статус криптовалюты всё ещё не определён, что создаёт множество проблем.

При этом упомянутым законом установлен запрет для резидентов России (юридические лица и физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев) на использование цифровых валют в качестве средства платежа , а также запрещено рекламировать платежи криптовалютой любым способом .

Необходимо ли уведомлять налоговую о наличии криптокошелька

Криптовалютный кошелёк – это программа, которая содержит криптографические ключи, которые позволяют получать, отправлять и хранить криптовалюту.

При этом сама криптовалюта не хранится на кошельке, она хранится в блокчейне. Кошелёк для криптовалюты — это лишь место хранения секретного ключа для доступа к криптовалюте.

По аналогии можно сказать, что деньги не хранятся на банковской карте, они хранятся на банковском счёте. А карта – это секретный ключ к деньгам: прикладывая её к терминалу, лицо идентифицирует себя и свой счёт.

Существуют два основных типа криптовалютных кошельков.

Холодные кошельки (офлайн-кошельки) хранят криптовалюту без доступа к интернету. Например, на специальном устройстве (аппаратный кошелёк) или на обычном USB-накопителе. Для доступа к активам нужно проделать определённые действия в реальном мире.

Согласно текущему законодательству, как-то уведомлять ФНС о таких кошельках необходимости нет.

В первую очередь потому, что они схожи с кошельками для наличных, и тут ответственность налогоплательщика перед государством только в отношении доходов от криптовалют. К примеру, если вы купили дешевле, а продали дороже.

Совсем иначе дела обстоят с кошельками, где есть кастодиан, особенно если он внедрил правила KYC (know your customer, то есть «знай своего клиента») – принцип банковского и биржевого регулирования для финансовых институтов, а также компаний, работающих с деньгами частных лиц, означающий, что они должны идентифицировать и установить личность клиента, прежде чем проводить финансовую операцию.

Так вот, если у вашей зарубежной криптобиржи, обменника или даже банка, который хранит ваши криптоактивы, есть лицензия финансового регулятора, то да, для вас этот счёт является счётом в иной организации финансового рынка, и тогда на вас накладываются все обязанности валютного резидента согласно 173-ФЗ «О валютном регулировании и контроле» по аналогии с обычными зарубежными счетами.

Разрешены ли платежи в криптовалюте за границу

В законе указан запрет именно в части «приёма» цифровой валюты в качестве встречного предоставления.

Более того, в Росфинмониторинге напомнили, что покупка и продажа криптовалют не является нарушением российского законодательства – запрет установлен только в отношении её приёма для оплаты товаров или услуг. То есть криптовалюту можно менять только на деньги.

Таким образом, прямого запрета на плату криптовалютой нерезидентам – нет.

В тех государствах, где покупка недвижимости за криптовалюту не является нарушением, сделка проходит абсолютно законно и безопасно. Она проводится по законодательству страны, где расположена недвижимость.

Меняется ли позиция российского государства в зависимости от статуса страны нахождения недвижимости: «дружественная» или «недружественная»?

Никакой разницы с точки зрения действующего законодательства нет. Все действующие ограничения относятся исключительно к сделкам в фиатных валютах. Что в общем-то ясно, ведь при расчетах в криптовалютах часто отсутствует третья сторона, которая могла бы эти ограничения внедрить (в фиатном мире это банки).

В каких странах официально продают недвижимость за криптовалюту

Официальная покупка недвижимости за криптовалюту возможна в таких странах, как ОАЭ, Канада, Германия, Индонезия, Таиланд.

К примеру, в Индонезии покупатель и продавец подписывают договор, где указывают счёт компании-продавца на самой большой бирже критовалюты INDODAX. Средства туда перечисляют в эквиваленте стоимости в долларах США. После получения криптовалюты компания продаёт её через биржу, и на её счёте оказываются уже доллары или местная валюта. При этом нет валютного контроля и не нужно подтверждать происхождение средств.

В Германии такие сделки полностью легализованы. Покупку оплачивают с помощью перевода с криптовалютного кошелька покупателя на такой же кошелёк продавца, а право собственности регистрирует нотариус на основе подтверждения перевода. Участники сделки платят налоги — такие же, как при обычной банковской операции.

Таиланд был первой азиатской страной, которая легализовала криптовалюту. Чтобы осуществить сделку по покупке, необходимо обратиться к специальным аккредитованным агентствам недвижимости, которые принимают виртуальную валюту.

В ОАЭ можно приобретать недвижимость с использованием цифровых валют через уполномоченные агентства. ЦБ ещё не определил криптовалюту в качестве законного платёжного средства, поэтому существует несколько ограничений, таких как отсутствие предоставления банками криптоуслуг. Однако транзакции между частными лицами и некоторыми регулируемыми агентствами недвижимости разрешены.

Важно помнить, что операции с криптовалютой являются необратимыми и нужно тщательно отнестись к проверке всех участников сделки.

Как российская налоговая воспринимает криптовалютные транзакции

Прежде всего необходимо отметить, что операции с криптовалютой в любом случае потенциально способны приносить доход и прибыль, которые могут быть включены в налогооблагаемую базу по целому спектру налогов (НДФЛ, налог на прибыль).

К примеру, при продаже монет криптовалют за фиатную валюту образуется доход, который можно измерить в денежном выражении, а значит, он потенциально налогооблагаем. Само получение криптоактива тоже может быть расценено как получение «иного» имущества, а следовательно, создаёт доход.

Указанная ситуация не зависит и никогда не зависела от легального признания криптовалюты в России, в том числе признания или непризнания её законным платёжным средством, так как прямого запрета осуществлять продажу самой криптовалюты никогда не существовало.

Так, криптовалюта до введения в действие закона о ЦФА никогда не была ограничена в обороте и (или) запрещена к реализации на территории России. Негативное отношение контролирующих органов и судов, в том числе Банка России, существовало только в отношении использования её в качестве платёжного средства.

Разъяснения Минфина РФ за период до принятия закона о ЦФА прямо подтверждают вышеизложенное.

Так, в письмах Минфина продажа криптовалюты уже расценивалась как продажа имущества, в связи с чем, по мнению Минфина РФ, полученный доход подлежал обложению НДФЛ, но мог быть уменьшен на расходы по приобретению криптовалюты, если они документально подтверждены.

Из чего следовало, что при получении дохода от продажи криптовалюты необходимо самостоятельно исчислить НДФЛ и подать налоговую декларацию.

Кроме того, налоговые органы уже внедрили доходы от операций с цифровыми валютами для заполнения налоговой декларации. Данный источник дохода вы можете увидеть под кодом 4909 в своём кабинете налогоплательщика.

Проще говоря, налоговую интересуют не сами транзакции, а чистоплотность в отношении налогов с доходов.

Главным же противником свободного оборота крипты в России был и остаётся Центральный Банк, и позиция его связана с «противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».

В любом случае практика совершения сделок, а также декларирования дохода от криптовалют складывается на наших глазах. Совершая крупные операции, лучше, чтобы не подвергать себя лишнему риску, обратиться к профессиональному консультанту, который поможет принять правильное решение в быстроразвивающемся мире криптовалютных операций.

Токенизация недвижимости: как купить квартиру за криптовалюту?

Сделки с недвижимостью за криптовалюту проводятся с 2013 года, правда пока это касается только европейской части мирового сообщества. В России ввести подобные сделки обещают с 2023 года: над этим уже работают некоторые крупные застройщики. Операции с недвижимостью с использованием криптовалюты удобны для всех участников сделки, но важно помнить о том, что токенизация недвижимости обладает не только преимуществами, но и недостатками. В этой статье мы подробно рассмотрим, что представляет собой понятие токенизации, в каких случаях она может быть использована и можно ли купить недвижимость за токены в России.

Что такое токенизация

Фактически это понятие означает перевод учета и управления активами в цифровой формат. Под активами могут пониматься отдельные здания и помещения, а также связанные с ними финансовые потоки. Токены же отражают цифровые сертификаты активов.

В настоящее время для проведения токенизации используются технологии блокчейна, так как это позволяет добиться высокого уровня надежности и сохранности данных, а также позволяет достичь автоматизации процессов. Однако в таком случае токенизация будет иметь некоторые ограничения:

• Так, необходимы соответствующие законы и развитая инфраструктура, что позволит работать с цифровыми сертификатами собственности. Это связано с тем, что права на недвижимость также записываются в цифровом виде, и владелец недвижимости для проведения токенизации должен иметь возможность присвоить цифровому маркеру право собственности на реальную недвижимость, а также на финансовые потоки, которые с ней связаны.
• Права могут быть переданы через блокчейн. Это означает, что все проводимые сделки должны обладать юридической силой, причем необходимо добиться этого сразу же после продажи токенов.
• Владелец токенов должен иметь возможность быстро обменять их на тот актив, который они символизируют.

Очевидно, что для использования токенизации одного желания продавца и покупателя мало: необходимо разработать соответствующую систему, которая, к тому же, должна быть закреплена на законодательном уровне.

Как проводится токенизация

Процесс токенизации можно сравнить с секьюритизацией, под которой подразумевается способ привлечения инвестиций при помощи выпуска ценных бумаг. Разница в том, что акции и облигации в данном случае заменяются токенами на недвижимость. В случае оформления токенизации на коммерческую недвижимость, можно выделить такие шаги:

• Сначала владелец недвижимости должен создать цифровой сертификат собственности либо на объект, либо на финансовый поток (кредит или ренту), который связан с объектом. Для этого можно воспользоваться такими специальными платформами как Securrency, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize или Swarm.
• Затем посредническая структура создаст лимитированную эмиссию токенов, каждый из которых будет соответствовать цифровой доли собственности на объект.
• После проведения эмиссии токены продают инвесторам.

Для каких случаев используется

Существует несколько основных вариантов применения токенизации. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Продажа

Продажа объекта недвижимости при помощи токенизации выглядит не слишком сложно.

• Так, для осуществления сделки необходимо выбрать подходящую специализированную платформу, которая оказывает услуги по токенизации.
• Затем подать заявку, которая будет содержать персональные данные владельца недвижимости, а также основные характеристики продаваемого объекта.
• После этого объект должен пройти проверку и независимую оценку стоимости. Осуществляет это которая подрядчик, которого выбирают по согласию между собственником и платформой.
• Затем осуществляется токенизация недвижимости. Важно отметить, что собственник самостоятельно определяет, на сколько виртуальных частей ее поделить и сколько будет стоить каждая из них. Так, можно разделить один объект стоимостью 35 тысяч долларов на тысячу токенов, каждый из которых будет стоить тридцать пять долларов. Токены будут выставлены на платформу, после чего инвесторы приобретут их и станут совладельцами объекта.

Инвестиции

Инвестиция в коммерческую недвижимость путем покупки токенов — шаг довольно рискованный, так как в данном случае существует два основных риска:

• При покупке токенов для инвестирования у вас не будет права собственности на объект, а лишь фиксированные дивиденды или право на часть прибыли, которой может и не быть.
• Право распоряжения собственностью остается за владельцем недвижимости.

Проведение токенизации может быть выгодно собственникам помещений и зданий, которые нуждаются в реконструкции. Если финансовых средств на это нет, можно провести токенизацию недвижимости по тому же сценарию, что и в случае продажи, но с учетом вышеперечисленных условий. Если собственник сможет предложить инвесторам интересный устойчивый план, можно получить дополнительное финансирование таким образом.

Также инвестирование при помощи токенизации часто используется на этапе строительства. Недостаток в данном случае существенный: сложно рассчитать капитализацию объекта, который еще не существует. Также невозможно заранее определить будущую стоимость аренды и налоговых отчислений.

Преимущества в данном случае будут такими:

• Порог входа минимальный, а вложение можно считать относительно безопасным.
• В случае выявления неблагоприятных и угрожающих капитализации факторов из фонда можно выйти достаточно быстро и с минимальными потерями.

Участие в долевом строительстве

Первые 20% финансирования при строительстве нового объекта получить очень сложно. Многие девелоперы страдают от необходимости вести длительные переговоры, выплачивать значительные комиссии и отдавать личную собственность в залог только для того, чтобы убедить инвесторов в перспективности строительства.

Токенизация в данном случае позволит облегчить процесс привлечения инвесторов. Для каждого нового строительства достаточно запустить отдельное ICO со своими токенами и запустить продажу на финансовых рынках. Порог вхождения будет снижен, что позволит увеличить число инвесторов.

У таких сделок обычно бывает три основных этапа:

• Частная предварительная продажа. Закрытые продажи для крупных инвесторов позволят раскрыть перспективы объекта, если они есть. Если инвесторы проявили интерес, можно продолжать процесс. Если нет — лучше закрыть краудсейл. На данном этапе собирается около 10% от общей эмиссии токенов. Инвесторы обычно приглашаются в частном порядке либо под запись.
• Если первый этап завершился успешно, объект можно предложить большему числу инвесторов. Для этого раскрывается большее количество информации об объекте, раскрываются дополнительные данные. На данном этапе продается около 70% токенов.
• Остатки токенов продаются без барьеров для инвесторов и в открытом порядке. Это необходимо для того, чтобы привлечь к проекту дополнительное внимание и снизить издержки на рекламу.

Преимущества токенизации

В качестве основных плюсов можно перечислить такие факторы как:

• Доступность, так как инвестирована может быть даже небольшая сумма;
• Скорость заключения сделки, так как вместо нескольких недель вы потратите на это всего несколько секунд;
• Сделки могут быть осуществлены когда и где угодно: вам не придется физически присутствовать в банке или на бирже;
• Достаточно широкий выбор объектов недвижимости.

Недостатки и опасность

Практика токенизации существует недостаточно долго, чтобы можно было утверждать, что она полностью безопасна для всех участников сделки. На законодательном уровне в нашей стране регулирование сферы пока даже не обсуждается, однако выпускать токены можно. Иными словами, отсутствует правовое регулирование и инфраструктура, которые обеспечивали бы дополнительную надежность и безопасность как для продавца, так и для покупателя.

Кроме того, речь не идет о мгновенной ликвидности. Так, сама возможность покупки токена не означает, что он будет приобретен в ближайшее время. Пока что не существует отдельного и удобного рынка, а лишь специализированные площадки, аудитория которых не слишком обширна.

Know Your Customer и Anti-Money Laundering

KYC — это процедура идентификации личности. Она обязательно должна быть проведена, чтобы получить подтверждение, что все инвесторы благонадежны, и среди них нет фейков или мошенников.

AML — это процедура проверки личных данных по Politically Exposed Persons и другим спискам, в которых содержатся данные об опасных пользователях. В ходе проверки изучаются данные о гражданстве, посещении стран с высоким риском террористической угрозы и других действий, которые могут говорить об опасности конкретного пользователя.

При покупке недвижимости в США проведение процедур KYC и AML строго обязательно. Сделать это можно самостоятельно или при помощи специальных платформ. Например, Cryptonomos.

Какие данные могут потребоваться для предоставления:

• ФИО и другие паспортные данные;
• Где вы проживаете: индекс, город, страна;
• Адрес регистрации или фактического проживания;
• Номер телефона для связи.

Эти данные также необходимо будет проверить на подлинность, поэтому вас могут попросить предоставить:

• Фотографию или скан паспорта или другого документа, например — прав;
• Селфи с паспортом, чтобы было видно ваше лицо: если вы оформляли кредит онлайн, то уже знаете, как это делается;
• Иногда также просят предоставить оплаченные счета за ЖКХ, чтобы подтвердить ваш адрес проживания.

Можно ли купить в России недвижимость за токены?

Готовых кейсов на сегодняшний день нет: процесс находится в стадии разработки и отладки. Над предложением работает группа компаний «Самолет». Строительная компания «Петербургская недвижимость» сообщала о планах создания специальной платформы для продажи токенов, но на март 2023 года она еще не была введена в эксплуатацию.

Впрочем, строительные компании рассчитывали провести первые сделки с токенами в 2023 году. Если они будут успешными, возможно, такая схема продажи и покупки недвижимости быстро станет одной из самых востребованных.

Криптовалютные метры. Как купить квартиру за токены

Дома, квартиры и даже замки продают за криптовалюту с 2013 года. Если человек владеет приличной суммой, которую хранит в биткоинах или других цифровых монетах, то он может приобрести недвижимость практически в любой точке земного шара. В последнее время в этом отношении популярны и платформы, предоставляющие возможность токенизации прав на недвижимость через блокчейн. Но обо всем подробнее.

Первые сделки купли-продажи недвижимости за криптовалюту

Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года, тогда главная криптовалюта оценивалась всего в $45. Дом на небольшом земельном участке был выставлен на продажу в Канаде, собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. Дом больше напоминал сарай, нежели жилое помещение. Однако и на него возник спрос.

Спустя год в сети появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5000 BTC (около $3 млн по тому курсу) можно было приобрести виллу в Израиле с семью большими спальнями, пятью ванными комнатами и отапливаемым бассейном с джакузи. Чуть позже за криптовалюту стали продавать более крупные и дорогие жилые объекты. Так, на западе Франции, в королевской долине Дю Рояль, был выставлен на продажу роскошный замок площадью 900 кв.м., который раньше был свадебным дворцом с винодельней. Она сохранилась на территории замковой усадьбы, где разместились также виноградник, три парка, два леса и озеро. Известно, что замок был возведен для королей Луиса и Чарльза по заказу губернатора французского города Шательро.

С 2015 года недвижимость за криптовалюту стала предлагаться не только частными продавцами. Цифровые монеты постепенно начали принимать и крупные фирмы, специализирующиеся на продаже и аренде жилья. Биткоины и альткоины стал принимать британский оператор недвижимости Re/Max за аренду жилых и офисных зданий.

В России продавать дома за биткоины начала компания М9 Development в 2017 году. Первыми объектами стали дома в поселке «Радоcть» на Новорижском шоссе в Истринском районе Подмосковья. Кирпичный дом площадью 115 кв. м. можно было приобрести за 55 BTC, дом в 145 кв. м. за 64 BTC, а дом в 206 кв. м. — за 81 BTC. Однако сейчас на сайте компании нет никакой информации о том, что недвижимость можно купить за криптовалюту.

Почему выгодно приобретать дома за токены

Биткоин-консультант Джейк Брайан в недавнем интервью порталу Hgtv.com заявил, что главный плюс покупки недвижимости за биткоины — быстрота транзакций. Оплата занимает всего 10 минут и нет необходимости в банковской системе. К тому же покупка жилых и офисных помещений за криптовалюту позволяет сэкономить на налогах. Если здание приобретается на территории Европейского союза, то согласно законодательству ЕС сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. И это большой плюс, поскольку налоги в этом случае не взимаются ни с физических, ни с юридических лиц.

Где купить недвижимость за криптовалюту

Россиянам недвижимость в Европе проще всего приобретать через генконсульство Эстонии, получив виртуальное резидентство e-residence. Если покупать за цифровые монеты дома в России, то придется искать профессионалов, которые смогут грамотно составить договор. В прошлом году издание Ведомости рассказывало об опыте подмосковного застройщика M9 Development, который первый в стране стал продавать недвижимость за криптовалюту. Тогда управляющий партнер M9 Development Максим Морозов сообщал, что эксперимент привлек внимание многих покупателей, однако почти всех отпугнула сложная схема сделки, ведь в российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. В итоге четыре гражданина РФ смогли приобрести дома за биткоины. Однако все расчеты прошли в рублях, а компания просто выкупила у покупателей цифровые монеты по актуальному на тот момент курсу.

На сегодняшний день одним из самых популярных сайтов, предлагающих недвижимость за криптовалюту, считается bitcoin-realestate.com. Портал доступен в России, он позволяет оценить рынок и посмотреть, какие дома по всему миру можно купить или снять в аренду и сколько придется заплатить. Актуальные цены указаны в долларах, так как курс BTC слишком волатилен, однако сделки проводятся в цифровых монетах.

В 2017 году житель Америки приобрел квартиру в Украине через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy. Сделка была осуществлена с помощью смарт-контракта, оплата проводилась в Etherеum. Также несколько раз объявления о продаже жилых помещений за криптовалюту появлялись и на русско-украинском сайте частных объявлений OLX.ua.

Какую выгоду дает токенизация недвижимости

В последнее время в СМИ все чаще появляются сообщения о новых платформах, которые предлагают токенизировать недвижимость или купить-продать токены на нее. К примеру, в середине сентября представители платформы Harbor заявили, что токенизируют акции фондов недвижимости стоимостью более $100 млн. На следующий день компания AssetBlock сообщила о запуске одноименной платформы для торговли коммерческой недвижимостью, токенизированной в блокчейне Algorand.

По задумке компании клиенты сервиса могут купить токены и стать соинвесторами гостиничного комплекса стоимостью $60 млн. Однако пока инвесторам доступны лишь цифровые монеты, их обмен на доли в недвижимости будет возможен лишь в будущем. Несмотря на громкие заявления сотрудников AssetBlock, гарантий того, что в будущем монеты действительно обменяют на квадратные метры, нет.

Токенизировать актив — значит разделить его на доли (цифровые монеты), которые смогут купить инвесторы. Работая с недвижимостью, специалисты токенизируют не помещения, а лишь права учета и управления активом. Покупатель такого токена частично становится владельцем здания. Подобный способ увеличивает ликвидность объектов: таким образом можно гораздо быстрее продавать здания. Для инвесторов же это возможность войти в крупный бизнес, потратив минимальное количество средств. И это к тому же еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость без дополнительной юридической волокиты, хотя и с новыми рисками.