Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке формула

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Ипотека – стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.

Ипотека – это стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика.

Если вы нарушите договоренности и перестанете оплачивать долг, то квартиру (дом или дачу) могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.

Немного теории: за что вы будете платить

В ежемесячный платеж включены две суммы:

• часть основного долга (кредитное тело),
• процентные начисления.

Соотношение этих составляющих внутри каждого платежа может быть различным и зависит от схемы погашения, которую использует банк. Применяется один из двух подходов: аннуитетный график выплат и дифференцированный. Большинство банков использует первый – его мы и рассмотрим.

При аннуитетном графике размер платежа зафиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. Проценты начисляются только на остаток долга. Значит, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи становятся меньше.

Найти деньги на досрочное погашение можно, например, задействовав материнский капитал или доход от продажи старой недвижимости.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Выберите: новостройка или вторичное жилье

Условия ипотеки зависят от вида жилья, которое вы покупаете.

Плюсы первичного жилья

Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним шире. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.

Современные застройщики предлагают жилье по самым современным стандартам с богатым выбором планировок. Кроме того, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.

Недостатки первичного жилья

• Заселение происходит не сразу,
• застройщик может сдвигать сроки сдачи,
• придется самостоятельно сделать ремонт,
• часто жилье предлагается в новом неблагоустроенном районе без развитой инфраструктуры.

Преимущества вторичного жилья

Вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Можно расспросить жильцов или уточнить в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.

В готовой квартире можно не делать ремонт и заселиться сразу после получения ключей. Это позволит сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.

Минусы вторички

• Более высокая стоимость.
• Устаревшие коммуникации.
• Опасность получить «кота в мешке» в виде скрытого обременения или неожиданно нагрянувших законных наследников.

Оцените свою платежеспособность

Главный вопрос тех, кто сомневается, стоит ли брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра:

• размер ваших доходов,
• стабильность.

Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что в 2021 году для комфортной выплаты ипотеки средний доход семьи должен был составлять 90,2 тысячи рублей.

Ориентируйтесь на свои потребности и возможности. После оплаты долга у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов, покупку продуктов и товаров повседневного спроса, обучение детей и помощь родителям, обслуживание автомобиля.

Желательно, чтобы ипотечный платеж не превышал 50% доходов. Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении заявки.

Определите размер первоначального взноса

Оформить ипотеку совсем без сбережений вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно внести хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.

Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше берете в долг у банка, тем меньше переплачиваете. Следовательно, чем больше взнос, тем выгоднее будет ипотека.

Определитесь со сроком кредитования

Особенности краткосрочной ипотеки:

• меньше переплата,
• выше ежемесячные платежи.

Если вы можете себе позволить ежемесячно вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если нет – лучше выберите долгосрочную программу. При этом переплата будет больше, зато нагрузка на семейный бюджет станет ниже.

Учитывайте дополнительные расходы

Не забудьте про ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие, закрепленное в российском законодательстве.

Не стоит считать страховку пустой тратой денег. В случае большой неприятности (пожара, стихийного бедствия или потери прав собственности на жилье) заемщик хотя бы не останется в долгу перед кредитором.

Есть и необязательные платежи:

• страхование жизни и здоровья заемщика;
• страхование имущества;
• сервис «Электронная регистрация» – упрощенная подача документов в Росреестр для регистрации залога;
• услуга Совкомбанка для снижения процентной ставки, программа «Гарантия отличной ставки» – снижение ипотечной ставки и кешбэк для заемщика.

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Олег решил приобрести в ипотеку квартиру-«двушку» вторичного фонда улучшенной планировки. Стоимость жилья, которую предлагает продавец и которую подтвердил оценщик, – 7,5 млн рублей. Олег изучил район и особенности пятилетнего дома и пришел к выводу, что предложение соответствует его запросам.

В семье только что родился второй ребенок; пара получила маткапитал в размере 693,1 тысячи рублей. По условиям тарифа первоначальный взнос не может быть ниже 20% от цены, то есть 1,5 млн рублей. А значит, из своего кармана Олегу придется сразу заплатить:

• 810 000 рублей – на первоначальный взнос,

• 5000 рублей – за страхование,

• 25 000 рублей – за остальные сопутствующие расходы (госпошлину, услуги оценщика и т.п.).

Итого 840 тысяч рублей. Собственные накопления Олега – 3,5 тысяч рублей. Берем калькулятор и вычисляем размер ипотечного кредита:

7 500 000 + 30 000 – 3 500 000 – 693 100 = 3336,9 рублей.

Процентная ставка банка – 9% годовых, срок кредита – 15 лет (180 мес.), график – аннуитетный. Формулу расчета можно взять здесь .

Месячная процентная ставка составит 9% / 12 / 100% = 0,0075

Определяем размер ежемесячного платежа (ЕП) самостоятельно. Для этого понадобится инженерный калькулятор (можно найти онлайн).

ЕП = 3 336 900 (руб.) * 0,0075 * (1 + 0,0075) 180 / ((1 + 0,0075) 180 – 1) = 34 171 руб.

А можно поступить гораздо проще – воспользоваться ипотечным калькулятором.

Как рассчитывается ипотека?

Для наглядной демонстрации расчета по ипотеке понадобятся следующие параметры: общая сумма займа – Sz, количество месяцев – n, процентная ставка за год, разделенная на двенадцать месяцев – r. Ипотека по схеме «А» (аннуитетная) – это самый простой способ рассчитать процентную ставку. Здесь работает формула: A = Sz*r/(1-(1/(1+r))*n). Формула ипотеки по фактическому остатку «Fo»: Fo = Sz/n + Sz*r – здесь мы может наблюдать разную величину платежа в каждом месяце. Сейчас на официальных сайтах банков, дающих ипотечные кредиты, есть онлайн-калькуляторы, посредством которых можно рассчитать и проценты, и сумму первоначального взноса, и возможный займ.

Рассчитать платеж по ипотеке

Ипотека – серьёзный шаг. Кредит на покупку недвижимости оформляется на много лет, в течение которых вы должны будете планировать расходы так, чтобы не допускать просрочек и, по возможности, уменьшать переплату по процентам. Рассказываем, как рассчитать ипотеку самостоятельно и подготовиться к покупке недвижимости, чтобы ваше финансовое положение оставалось стабильным.

Оцените свои возможности

Чтобы взять ипотеку, надо иметь стабильный доход и накопить на первоначальный взнос. Уже на этапе формирования первоначального взноса вы начинаете планировать и упорядочивать свои финансы. Чтобы принять решение, надо:

• Посчитать доходы. Ваша зарплата или совместный доход с супругой/-ом, доход от подработки или инвестиций, льготы от государства. Для банка важен подтвержденный и, как правило, только трудовой доход – на его основе рассчитывается ежемесячный платёж и сумма кредита. Но все дополнительные поступления вы можете направлять на частично-досрочное погашение, что сделает переплату меньше.
• Оценить расходы. Вам нужна машина или вы планируете рождение ребёнка. Быть может, ваш ребёнок взрослый и потребуются деньги на его дополнительное образование? Ипотечный кредит не должен ухудшать ваше финансовое положение и в чём-то ограничивать вашу семью. Планируйте ипотечный платёж так, чтобы не он был больше половины ваших расходов на момент подачи заявки. Кроме этого, неплохо иметь «финансовую подушку» в объеме 6-8 ежемесячных платежей. Эти деньги можно положить на отдельный вклад, и если они не понадобятся, в конце договора направить их на досрочное погашение.
• Выберите вариант недвижимости. Когда ипотеку берет один человек или супруги – это не только разный доход, но и разные требования к жилью. Семейная пара может заработать больше, им легче справиться с кредитом. Но в семьях рождаются дети, что значит временное снижение доходов матери, дополнительные расходы на нового члена семьи, а также приоритет недвижимости минимум из двух комнат. Можно взять вторичку – такое жильё в ряде случаев дешевле. Но большинство льготных программ с низкой ставкой чаще выдаются на новостройки. Проведите анализ, что будет выгоднее.

Ипотечный кредит в цифрах

Нельзя точно сказать, какую сумму кредита на недвижимость одобрит вам банк, но стоит понимать порядок цифр, чтобы правильно спланировать финансовую нагрузку на свою семью на несколько лет вперёд.

Стоимость квартиры

Когда вы берёте в банке ипотеку на покупку квартиры, стоимость этой квартиры перестает для вас быть суммой в договоре купли-продажи или долевого участия, если это новостройка. За пользование деньгами банк начисляет процент, который повышает общие расходы на приобретение жилья.

Чем быстрее вы погасите кредит, тем ниже будет сумма затрат на недвижимость. Планируйте, чем и как вы будете уменьшать ипотеку, если это возможно. Или накопите как можно больше не первоначальный взнос.

Первоначальный взнос

Так называют часть стоимости приобретаемого жилья, которую вы оплачиваете своими силами. Здесь есть три основных момента, которые надо знать:

• Взять ипотеку без первоначального взноса практически невозможно. Текущие требования банков – заёмщик должен заплатить не менее 15% стоимости жилья сам.
• На первоначальный взнос можно накопить, занять или даже взять потребительский кредит в банке. Брать кредит при невысоких доходах опасно: банк просто может не одобрить еще один кредит. Оптимальный вариант – накопление. Откройте вклад с максимальной ставкой без снятия и копите сами и вместе с банком, который будет начислять процент. Наличие вклада – плюс к истории заёмщика, это повышает вашу кредитоспособность. А еще на первоначальный взнос можно направить средства маткапитала: если у вас ожидается такая льгота, можно совместить приятное с полезным.
• Чем больше первоначальный взнос, тем меньше придется брать в кредит, а значит – общие расходы по ипотеке будут ниже. Используйте все возможности, чтобы увеличить первоначальный взнос.

Ипотеку можно взять на срок до 30 лет. При этом учитывается возраст заёмщика: на момент вступления в ипотеку вам не может быть меньше 18, а на расчётную дату погашения кредита должно быть не более 65 лет (если вы – владелец собственного бизнеса – 75 лет).

Между сроком и суммой кредита есть прямая зависимость:

• Чем больше срок, тем больше можно взять в ипотеку
• Чем короче срок, тем выше будет ежемесячный платёж

Как правило, лучше взять ипотеку так, чтобы ежемесячный платёж был максимально низким. Если у вас будет возможность, будете погашать кредит досрочно: просто платите больше с каждым платежом или периодически, сокращайте срок или платёж – никаких комиссий или штрафов за это нет.

Платёжеспособность

Платёжеспособность напрямую связана с вашими доходами и их стабильностью. Не зря банк ориентируется на трудовые доходы и просит предоставить подтверждение общего стажа не менее 1 года, в том числе, не менее 3 месяцев на текущем месте работы.

Если у вас неофициальные доходы, их можно подтвердить справкой по форме банка. При этом желательно пригасить к участию в договоре созаёмщика – так ваша платёжеспособность в глазах банка будет выше.

Процентная ставка

От нее напрямую зависит итоговый расчёт стоимости кредита. Мы уже говорили, что ряд программ позволяет получить более выгодные условия по ставке на ипотеку. Обязательно узнайте в банке, какие виды льготных ипотек есть. Это может быть ипотека на новостройки или недвижимость в определённых регионах, кредит для работников какой-то определённой группы специальностей. Среди действующих льготных программ можно отметить Семейную ипотеку – она позволяет получить скидку по ставке семьям, в которых есть дети.

Тип платежа

После выдачи ипотеки банк предоставит вам график платежей, где будет указана сумма, которую вы должны вносить ежемесячно в счёт погашения кредита. Этот платеж состоит из двух частей: непосредственно тела долга и суммы начисленных банком процентов. При этом разделение на долг и проценты может быть разным:

• в первой половине срока договора большую часть составляют проценты – это аннуитетный тип платежа;
• в первой половине преимущественно погашается основной долг – это дифференцированный.

МТС Банк применяет аннуитетный график платежей, при котором выплаты по кредиту для заёмщика разделены на равные части. Это удобно и заёмщикам, и банку: при досрочном погашении вся оплаченная сверх ежемесячного платежа сумма погашает основной долг и уменьшает переплату по процентам.

Как рассчитать ипотеку на практике

Чтобы понять, во сколько вам обойдется ипотека можно использовать формулу сложных процентов, которой пользуются банки:

S = P*(1+ i) n , где

• S — итоговая стоимость кредита на конец срока
• P — начальная сумма выданного кредита
• (1+ i) n — множитель наращения сложных процентов (i – ставка простых процентов; n=T/t — количество периодов начисления)

Чтобы узнать размер ежемесячного платежа при аннуитетном графике, используется такая формула:

X = (S*p) / (1– (1+p)*(1–m)), где

• Х – это ежемесячный взнос (искомое значение)
• S – сумма выданного банком кредита
• P – ставка по кредиту в месяц (годовую делят на 12)
• M – срок, на который вы берёте ипотеку

Чтобы облегчить заёмщику планирование ипотеки, МТС Банк разработал удобный ипотечный калькулятор, который поможет рассчитать ежемесячный платёж, доступную сумму кредита, необходимый доход, возможный налоговый вычет и получить график платежей с учетом условий разных ипотечных программ.

Пример расчёта

Использовать калькулятор можно, чтобы понять, какую сумму и на каких условиях можно получить при ваших доходах, или чтобы подобрать более удобный срок.

Например, ваш доход составляет 100 000 рублей в месяц. Хотим купить квартиру в новостройке за 10 млн рублей. Выбираем базовую программу, срок 10 лет и смотрим:

Калькулятор показывает, что для такой суммы нужен доход минимум в два раза выше. Но у нас есть «запас по сроку». Смещаем ползунок на «30 лет» и получаем необходимый доход уже около 134 тысячи рублей в месяц – эта сумма ближе к вашему располагаемому доходу.

Если ваш доход составляет 200 тысяч рублей, при тех же самых вводных вы можете взять ипотеку и на 10 лет, как мы рассчитали в первый раз. Но если увеличить срок кредитования, ежемесячный платёж будет меньше на 36 тысяч рублей.

Дополнительные расходы

При оформлении ипотечного кредита необходимо оформить страховку, заказать отчёт об оценке, если это вторичка, оплатить услугу электронной регистрации сделки, госпошлину. В зависимости от размера и типа кредита, эти расходы могут составить 30-35 тысяч рублей – стоит приготовить эту сумму заранее.

Остались вопросы

Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или обратитесь в ближайший офис МТС Банка

Формулы для самостоятельного расчета ипотеки

Как узнать, какую именно сумму нужно будет каждый месяц платить банку и какой будет итоговая переплата по процентам? Разбираемся, как самостоятельно рассчитать ориентировочную сумму ежемесячных платежей до оформления ипотеки.

Виды ипотечных платежей

Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: части основного долга и процентов, начисленных банком за пользование кредитом. Основной долг — это вся сумма, которую клиент занял у банка для покупки недвижимости. Она разделена на период действия ипотеки и возвращается частями. Начисленные проценты — плата банку за возможность пользоваться его деньгами.

Выплачивать долг и проценты можно разными способами:

• сначала платить проценты, а погашение основного долга оставить на более поздний срок — такой платеж называется аннуитетным;
• сначала выплачивать основной долг, а ближе к концу договора — начисленные на его остаток проценты — это дифференцированный вид платежа.

Сейчас банки редко применяют дифференцированный платеж, сделав выбор в пользу аннуитетных платежей по ипотеке. Это удобно для клиента и банка. Тело кредита уменьшается медленнее, сумма начисляемых процентов выше. Но проценты начисляются только на остаток долга и их сумма уменьшается, если вы гасите кредит досрочно, поскольку при досрочном гашении вся сумма направляется на погашение основного долга. Так как многие заемщики используют материнский капитал, военную ипотеку, меняют квартиру, закрывая часть ипотеки деньгами от продажи предыдущей недвижимости, они получают возможность экономии на процентах.

Еще один плюс аннуитетного платежа — его размер фиксирован и не меняется на протяжении всего срока кредитования. Если клиент погасит часть долга по ипотеке досрочно, график платежей и сумма ежемесячного платежа при этом пересчитываются. При дифференцированном графике платежей принцип начисления процентов такой же: на остаток основного долга, а вот размеры платежей каждый месяц разные: в первой половине срока погашения разница с аннуитетом для такой же суммы общего долга может доходить до 45–50% в зависимости от ставки и срока кредитования. Банк рассчитывает ипотеку с учетом дохода клиента: ежемесячный платеж должен составлять не более 40–60% от дохода клиента. Если сумма больше — размер выдаваемого кредита снижают. Поэтому с применением дифференцированного способа погашения ипотеки люди с невысокими доходами могут рассчитывать на меньший объем кредитования, чем получили бы при аннуитетном графике.

Как рассчитать ипотечный кредит

Ипотека рассчитывается при помощи стандартных формул, в которые нужно подставить актуальные для вас данные. Выполнять вычисления удобнее всего в таблице Excel или в специальных калькуляторах — о них чуть ниже.

Одна из базовых формул расчета ипотеки выглядит так:

• P_еп — размер ежемесячного платежа,
• O_ск — остаток суммы кредита,
• ПС — месячная процентная ставка (рассчитывается как ставка по кредиту /100 *12),
• ПП (-1) — процентные периоды до окончания срока кредита (в месяцах).

Однако такое уравнение правильно рассчитает только самый первый взнос, тогда как для последующих расчетов придется использовать более сложные формулы, учитывающие, что общая сумма основного долга по ипотеке, а значит, и начисленные на нее проценты, уменьшается с каждым месяцем. Чтобы не запутаться в вычислениях, проще будет воспользоваться ипотечным калькулятором — например, на сайте Райффайзен Банка.

Использование ипотечного калькулятора

Ипотечный калькулятор — это удобный способ рассчитать приблизительную величину ежемесячного платежа по ипотеке без необходимости производить сложные математические вычисления. Для расчетов калькулятор использует все те же стандартные формулы, просто в более удобном для восприятия виде.

Для вычисления примерной суммы ежемесячного взноса необходимо указать в калькуляторе следующую информацию:

• сумму кредита
• срок кредита
• первоначальный взнос
• годовую процентную ставку, если она не установлена автоматически

После заполнения всех полей калькулятора вы узнаете ориентировочную сумму ежемесячных взносов, общую сумму выплат и сумму переплаты по процентам.

В калькуляторе также можно в режиме реального времени изменять все представленные там параметры — срок и сумму кредита, размер первоначального взноса, вид ипотечной программы. Это позволяет подобрать такие условия, которые помогут определиться с размером кредита и общим сроком кредитования с учетом вашего дохода и возможной ставки по ипотеке.

Пример расчета

В качестве примера рассчитаем приблизительную стоимость ипотеки на квартиру в новостройке, которая стоит 2 500 000 руб. У клиента есть 500 000 руб. На первоначальный взнос, а оставшиеся два миллиона он планирует покрыть за счет ипотеки по программе господдержки. При сроке в 10 лет мы получаем ежемесячный платеж в 22 295 руб.

Если же эта сумма выплат покажется слишком большой, срок можно увеличить — например, до 15 лет, если это позволяет возраст заемщика. В таком случае сумма взноса будет составлять уже 16 975 руб.

При изменении параметров расчета ориентируйтесь на правила и условия ипотечного кредитования в вашем банке. Большинство стандартных программ ипотеки имеют возрастные ограничения — возраст заемщика на момент погашения долга обычно не должен превышать 65 лет.

Приблизительный расчет ипотеки в калькуляторе происходит автоматически и не учитывает индивидуальные скидки. Их можно получить при увеличении первоначального взноса или применении одной из программ господдержки, а также если у вас есть зарплатная карта данного банка. За более точным расчетом можно обратиться к специалистам кредитной организации, они же помогут заключить кредитный договор по одной из представленных в банке программ.