Как заработать на коммерческой недвижимости

Бизнес идея, как заработать на аренде коммерческой недвижимости

Здравствуй! Офисные центры — это не только рабочие места, но и отличная возможность заработать, увеличить количество получаемой прибыли.

Для этого нужно разбить одно большое пространство на несколько маленьких. Представьте себе, что вместо 150 тысяч рублей вы будете в месяц получать 300! Думаю, тут точно нужно разобраться в теме поглубже. Этот вопрос сейчас предлагаю сразу решить.

Разберёмся во многих моментах и нюансах, поэтому пост не особо короткий. Зато информативный!

О чем речь

Площадь фактически делится при помощи перегородок. Которых, кстати, сейчас очень много, причем на любой вкус: пластиковые, стеклянные, ДСП, есть даже скинали. Но вообще лучше остановиться на дешевых и практичных.

Планировка должна быть грамотной: избегайте слишком больших и чересчур маленьких комнат. Золотая середина — отличный вариант.

И у каждого арендатора должен быть доступ к санузлу, на несколько компаний можно сделать один, если вы решили предложить эконом-вариант.

Грамотное деление

Бизнес-аренда офисов пройдет успешнее, если вы разделите все пространство, на котором собрались зарабатывать, на несколько частей.

Лучше всего, если элитные помещения с повышенным уровнем комфорта, современной системой освещения, техникой, возможно, встроенной кухней будут составлять примерно 20% от общего объема.

Это пространство можно сдавать в аренду успешным людям, которым временно по разным причинам остались без собственного офиса.

Скажем, речь идет о стартапе, а основное здание еще не готово. Или же компания находится не в родном для себя городе, оценивает перспективы расширения, а тут появилась возможность поработать.

Такие комнаты вполне реально оборудовать и под почасовую аренду для деловых встреч, проведения презентаций, семинаров, выставок и т. п. Конкретика уже зависит от того, что именно востребовано в вашем городе.

Не обходится бизнес-аренда офисов и без средней группы. Речь идет о небольших компаниях, которые не желают тратиться на покупку собственности. Для них оптимальным вариантом будет несколько помещений, возможно, общий туалет в коридоре.

Только здесь важна умеренность: экономия не должна ставить людей в неудобное положение, учитывайте нагрузку. В противном случае у вас начнется большая текучка.

На эту категорию стоит выделить до 50% от всего пространства, что у вас есть. Заработок здесь будет не таким большим, как у первой категории, но при этом достаточно стабильным.

И, наконец, последнюю часть стоит отнести под эконом-варианты. Это могут быть совсем небольшие помещения для ИП, которым нужно где-то работать. Далеко не у всех есть возможность заниматься проектами дома.

Начинающие бизнесмены, вынужденные на первых этапах очень жестко экономить буквально на всем, тоже очень остро нуждаются в офисе.

Безусловно, со временем кто-то обанкротится и окажется не в состоянии продолжать вносить арендную плату, а кто-то разбогатеет и переедет в собственный офис. Но спрос на такие помещения будет всегда.

В отношении последней группы стоит учесть еще один момент: поскольку речь идет о людях, у которых часто совсем нет свободных финансов, вам придется обеспечить их минимальной мебелью.

Во всех помещениях желательно установить точки для wifi.

На что обратить внимание

Вам обязательно нужны грамотные расчеты расходов и ожидаемой прибыли. Для оформления элитной зоны придется больше всего потратиться, чтобы обеспечить целевой аудитории комфорт, к которому она привыкла.

Но почасовая аренда (или же сдача комнат на вечер, на день, несколько дней) быстрее всего и окупается.

Работа с небольшими компаниями может как подразумевать оборудование, сдачу пространства вместе с мебелью, так и предоставление пустых помещений.

Некоторые фирмы даже предпочитают последний вариант, потому что часто у них есть все свое, которое при заставленных комнатах им было бы просто некуда девать. В любом случае этот вопрос стоит обсудить.

Или, как вариант, часть помещений можно обставить, а часть — сдавать пустыми.

Наконец, третья группа, как уже было сказано, обязательно требует хотя бы минимального набора из столов, стульев, шкафов и прочего. Принтер тоже бы очень пригодился. Не забывайте о таких мелочах как ведра для бумаг и мусора, вешалки, жалюзи. Все это тоже будет вашими расходами.

Легче всего понять, как заработать на аренде недвижимости, видя перед собой план с расчетом. Так можно выяснить, какой примерно будет прибыль, какая арендная ставка не только покроет ваши расходы и риски, но и принесет вам доход.

Если выходит неконкурентоспособная цифра, ее нужно снижать, оптимизируя траты.

Как уменьшить расходы

Вариантов несколько, например, можно посмотреть на то, что уже есть в активе.

Кроме того, мебель сейчас продается далеко не только новая, есть б/у в отличном состоянии, но дешевле иногда до 50%.

От wifi можно отказаться, переложив это бремя на плечи арендаторов в случае средней группы. Оборудование же элитных офисов без Интернета невозможно себе представить, а индивидуальные предприниматели могут попытаться найти другой вариант, потому что для них это накладно.

При проведении расчетов не забывайте об издержках, связанных с необходимостью периодического обновления мебели и техники, ремонта, уборки, поддержки помещений в соответствующем состоянии.

Также вам нужно будет разобраться с вопросом оплаты коммунальных услуг и их распределения.

А еще часть денег станет уходить на рекламу и налоги.

Где взять начальный капитал

Идея, как можно увидеть, многообещающая. Но далеко не у всех есть средства на покупку собственного офисного центра.

В этом случае можно отыскать здание, требующее ремонта. В долгосрочной перспективе вы выиграете, но здесь появляются дополнительные риски, которые заранее трудно просчитать.

Например, спрос на офисы в вашем регионе за время восстановления объекта может сильно упасть по разным причинам. Или же на рынке в этой сфере сильно возрастет конкуренция, кто-то успеет захватить основную часть целевой аудитории.

Поэтому имеет смысл взять в аренду офис, сдающийся как единое целое, с правом передачи его в субаренду. Потом вы можете разбить имеющееся пространство, как это было описано выше, и начать получать прибыль.

Конечно, у вас появится дополнительная графа расходов. Но зато владелец здания возьмет на себя и часть издержек.

Факторы учтены, можно обдумать всё ещё раз и вперёд реализовывать с хорошим настроем!

��Поделитесь материалом с друзьями, мы будем очень благодарны!

��Не забывайте подписываться на БИЗНЕС — ЛЕЙКА и получать уведомления о новых публикациях!

Как живут люди, которые зарабатывают на сдаче коммерческой недвижимости

Сдавать однушку в Хамовниках и жить на Бали — привлекательный, но не всегда стабильный вариант пассивного дохода: спрос на жильё в аренду хоть и отрастает после кризисов, но всё же нередко колеблется. В одном только 2022 году он падал дважды: сначала весной на 27%, затем осенью примерно на 20%. В моменты таких просадок ужесточается и конкуренция среди арендодателей — приходится снижать ставки.

Пассивно заработать на недвижимости можно иначе. Например, инвестируя в коммерческие площади — склады, офисы, точки в торговых центрах, ларьки или землю под них. Сумма инвестиций, допустим, в объект для уличного ритейла сопоставима с вложениями в покупку квартиры под сдачу, а доходность при этом вдвое выше: 9–11%. К тому же условия на этом рынке и в 2023 году будет диктовать арендодатель.

Просадка спроса позволяет выйти на рынок коммерческой недвижимости на более выгодных условиях.

Найти подходящие площади можно на «Циан», а вот как зарабатывать на таком инвестактиве — узнали у самих арендодателей.

Объектов в управлении: 26

Из них в собственности: 5

Средний доход в месяц: 1,5 млн рублей

В первой половине 2010-х у меня было несколько бизнесов: продуктовые точки, дизайн-студия, типография. Помещения мне сдавали мужчины в возрасте, которые, судя по отдохнувшему виду и лёгкому загару, приезжали в Россию очень изредка — чтобы решить срочные вопросы. Их стиль жизни и доходы подтолкнули меня к мысли, что я тоже хочу заниматься коммерческой недвижимостью. И вместо того, чтобы заводить разные предприятия, я решил остановиться на одном бизнес-направлении, при этом получая доход из разных источников (объектов).

Выйти на этот рынок коммерческой недвижимости без большого стартового капитала сложно, но я обнаружил схожую нишу — субаренду: это когда сдаешь ту недвижимость, которую сам арендуешь.

Чтобы купить, например, площадку под магазин, мне пришлось бы сначала вложить 10 млн рублей, а потом надеяться, что они окупятся.

В случае с субарендой можно снять площадь в 100 м², скажем, за 100 тысяч рублей в месяц и сдать её за 250, получая прибыль в 150 тысяч.

Решил начать с малого: сдал в сублизинг часть помещения (70 м²), которое арендовал под продуктовый ларёк. На своей части «территории» я продолжил продавать кофе, булочки и снеки и платил собственнику 60 тысяч рублей, но 40 тысяч от этой суммы получал от двоих субарендаторов — по 20 тысяч с каждого. Бизнес-модель показалась мне перспективной.

Теперь я не только сдаю площади в субаренду, но и владею собственными помещениями. Покупая недвижимость в собственность, я бы сразу подумал о последующей перепродаже и поэтому поделил бы площадь на несколько частей — особенно если она, например, торговая. Допустим, вы приобрели помещение на 200 м² за 10 млн рублей. С одним съёмщиком 1 м² будет стоить 1000 рублей, с двумя — 2000, а если их больше пяти — то все 5000. Всё потому, что целевая аудитория одного арендатора потенциально может стать клиентурой другого. Максимум зависит от региона: в Москве можно добиться и 7000, в Санкт-Петербурге — 5000, в менее крупных городах — 3000.

Если объект приносит вместо 1000 рублей за 1 м² — 5000 и уже «заселён» арендаторами, продать его можно не за 10 млн, а за 35–40 млн рублей, отбив первоначальные инвестиции.

Именно с расчётом на рост капитализации я всё больше времени уделяю покупке недвижимости.

Сдавать десять комнат случайным арендаторам неразумно — на мой взгляд, нужна стратегия. Вероятность того, что вы «продадите» свои 200 м² без предпринимательской идеи, равняется 60–70%. Например, вы сдаёте обычный склад. Но он один из сотни таких же. Чтобы его сдать, вы будете вынуждены либо надеяться, что именно он приглянётся клиенту, либо демпинговать (если простой затянется).

Другое дело, если у вас есть видение. Например, сдавать не просто «коробку», а полноценное помещение для ЦВЗ (центр выдачи заказов). Это помещения, в которых посылки выдают сразу несколько компаний вроде Ozon, «Яндекс Маркета», Wildberries и Boxberry. Вероятность, что помещения будут пользоваться спросом, вырастает до 95%, потому что компании могут получить дополнительный трафик.

Заключать контракты я стараюсь на долгий срок — от трёх лет и более, но с возможностью индексировать цены (не чаще раза в год).

У меня нет офисов и классических складов (хотя недавно я подумал открыть помещение со складскими ячейками — небольшими сейфами, где можно оставить вещи на время отъезда или если дома нет места). Мне интереснее развивать концепции:

• На Лермонтовском проспекте в Санкт-Петербурге у меня есть юридический многофункциональный центр, где работает 13 арендаторов: нотариус, бухгалтеры, компании по ликвидации ИП и оформлению банкротства. Ежемесячная прибыль с объекта составляет порядка 150 тысяч рублей.
• В Кудрово я владею земельным участком, на котором размещены разные торговые объекты: лавки с шавермой, продуктами, овощами и фруктами. С него я получаю 30 тысяч прибыли, и ещё столько же уходит партнёру.

• В разных городах России можно найти мини-рынки «Фермер»: 250–300 м², на которых около 10 арендаторов торгуют мясом, рыбой, молочными продуктами и овощами. Это формат готового бизнеса: каждый мини-рынок в месяц приносит в среднем 100–120 тысяч рублей (я управляю ими вместе с партнёрами). На самих точках мы сотрудничаем с предпринимателями, которые выкупают товар у фермеров, а не с фермерами напрямую: первые знают, как вести бизнес.

Помимо этого, у меня есть бьюти-коворкинг на десять кабинетов (куда можно записаться на маникюр, брови и стрижку), дом быта с прачечной и ремонтом ключей и обуви, а также те самые ЦВЗ.

Тем, кто хочет так же, советую не ждать у моря погоды. Если вы управляете тремя объектами и думаете, как максимизировать прибыль, — сдайте в субаренду ещё десять точек. В таком случае вы получите возможность выручать не на 20 тысяч больше с одного объекта (потому что вложили 300 тысяч в его ремонт), а на 100 тысяч больше и без особых вложений.

Основные расходы я бы поделил на две большие категории. Первая — это работа управляющей компании из трёх человек: бухгалтера, сборщика показаний по счётчикам всех арендаторов, и менеджера (помогает новым съёмщикам с размещением и разбирается с форс-мажорами).

800 тысяч рублей в месяц я отдаю только за электроэнергию.

Работники управляющей компании получают разную плату в зависимости от договора. В некоторых случаях она зависит от процентов, но в среднем это где-то 120–150 тысяч.

Крупные траты также приходятся на отдел развития — так я называю все задачи, которые связаны с поиском новых объектов, реализацией гипотез и маркетингом. Скажем, на подготовку материалов для YouTube и Telegram уходит порядка 100 тысяч рублей в месяц. На весь отдел — 300–400 тысяч, но бывает и больше. Например, в отраслевой форум для представителей рынка коммерческой недвижимости я вложил 1 млн рублей.

Работа занимает большую часть моего времени: если я не решаю конкретные задачи, то постоянно думаю о ней. Прелесть в том, что можно делать это дистанционно: так, почти всю эту зиму я провёл в Таиланде, катаясь на вейксёрфе, а скоро поеду в Дубай готовиться к форуму.

Чтобы собрать команду надёжных людей, у меня ушло около семи лет. Я никогда не искал партнёров вслепую, например через сайты объявлений. Всех, с кем работаю сейчас, я обучал сам.

Отойти от дел я могу хоть сейчас — прибыль давно покрывает мой прожиточный минимум за рубежом.

Но лежать и ничего не делать я не хочу. Моя цель — к 45 годам владеть как минимум 50 000 м² в индивидуальной собственности (сейчас у меня с инвесторами порядка 500 м² в коллективной) и купить нам с женой небольшой отель на 25 номеров. Сделаем там семейный ресторан и будем угощать гостей своим вином.

Если вы вдохновились идеей развернуть ЦВЗ или хотите быстрее Игоря открыть склад с ячейками-сейфами, то присмотреть площадь и для аренды, и для покупки можно на «Циан».

Объектов в управлении: 5

Из них в собственности: 5

Средний доход в месяц: 200 тысяч рублей

Ещё в начале 2000-х мы с мужем купили несколько помещений в небольшом российском городе (500 тысяч населения), где жили сами. В двух я открыла шляпные магазины. Торговля — сама по себе сложный бизнес, да ещё и конкурентов для небольших офлайн-точек — ТЦ и маркетплейсов — со временем становилось всё больше. Бизнес я свернула и подумала помещения сдавать: работа непыльная, доход стабильный. По крайней мере стабильнее, чем у инвестирования, которым я хотела заняться до этого (вложилась в инвестфонд, но стоимость активов рухнула — и я потеряла деньги).

Четыре из них — в центре нашего города. Одно снимает сетевой магазин оптики (он же арендует соседнее помещение под медицинские осмотры). Последним владею не я, но такое соседство, как мне кажется, привлекает дополнительное внимание к магазину. Арендатор умеет выколачивать из меня скидки под самыми разными предлогами, но я с ним не ругаюсь: не хочу потерять платёжеспособного клиента с развитой сетью.

Там, где раньше продавались мои шляпы, уже около десяти лет работает турагентство. Проходимость у точки невысокая, но компанию это устраивает. Рядом есть заведения, где можно скоротать время, пока турагент оформляет документы, а ещё есть я, идущая навстречу. На время пандемии и после 24 февраля, например, агентство попросило об арендных каникулах, так как заказов на туры практически не было. Я согласилась, потому что за годы работы с ним поняла: если просят о таком — значит, это вопрос жизни и смерти.

Я предпочитаю заключать договоры на долгий срок и считаю важным узнавать клиентов как людей — ответственные ли они, честные ли.

Но для начала достаточно убедиться, что клиент как минимум платёжеспособен, а репутация у него чистая. Для этого нужно запросить и проверить его финотчётность по официальным реестрам, прочитать отзывы на компанию и руководство в интернете.

Три года я сдаю офис юристам по банкротству. Помещение в самом центре, но площадь крохотная, и второй этаж здания в аварийном состоянии. По-хорошему стоит заняться ремонтом и на четвёртом объекте, который занимает магазин лакокрасочных материалов, но клиенты не привередливые, поэтому руки всё никак не дойдут.

Наконец, в 15 минутах от центра располагается помещение под офис — площадью около 150 м². Изначально объект занимали сразу три клиента. Потом на нём разместилось одно агрессивно растущее предприятие: сперва они сняли одну комнату, потом ещё две — а после этого так же «агрессивно» съехали. Сейчас весь офис занимает строительная фирма моего знакомого. Вести бизнес с друзьями я не советую, но мне пока везло.

Если бы я присматривала новые объекты, то вряд ли ориентировалась бы только на метраж и расположение. Можно подготовить просторное торговое помещение в оживлённом ТЦ, сдавать его за баснословные деньги — и в случае затяжной пандемии или политических потрясений остаться без арендаторов. Небольшой же объект будет проще приспособить под разные задачи.

Для меня оба варианта — дробить помещение на несколько клиентов или надеяться на одного — равноценны. Выбор зависит от того, какие шансы у владельца найти крупного арендатора и сколько он сможет терпеть простой.

Хорошо бы покупать помещения только с хорошим косметическим ремонтом, чтобы не делать его самостоятельно. Но самое главное — убедиться, что крыша не течёт, тараканы не бегают, а проводка не искрит.

Основные мои расходы можно поделить на две простые категории, так как публичной деятельностью и продвижением я не занимаюсь:

• Коммунальные услуги. Условия договора со всеми арендаторами разные. Счета турагентства оплачиваю я, ещё один съёмщик платит сам только за электричество, поскольку расходует слишком много, а магазин оптики, например, берёт все расходы на себя.
• Непрогнозируемые траты. Однажды с крыши одного из зданий, в котором находится моё помещение, сбивали сосульки и повредили «нашу» часть фасада — мне пришлось восстанавливать. Когда переделывали фасад специально для оптики, делили расходы пополам.

За вычетом трат моя ежемесячная прибыль со всех объектов составляет около 200 тысяч рублей. Строить гипотезы о том, как максимизировать выручку, я не хочу. Основными задачами по управлению и бюрократией занимается друг семьи — риелтор. Я же «работаю», только если нужно оплатить коммунальные услуги и разрешить неотложные проблемы. И признаюсь честно: хочу, чтобы таких дней было ещё меньше.

Многие считают, что без роста грош тебе цена, но я с этим не согласна.

Семейный бизнес за рубежом, например, живёт годами в первоначальном виде: условная булочная, в которой десятилетиями продают один и тот же хлеб.

Думаю, называть такой бизнес стагнирующим неправильно, если владельцам этого достаточно.

Дохода от бизнеса мне хватает, чтобы не искать другую работу, новые объекты и не расстраиваться лишний раз из-за пенсии в 10,5 тысячи рублей. Я в том возрасте, когда не хочется напрягаться. Лучше потрачу свободное время на хобби: английский с приятельницами, пилатес, пешие прогулки и чтение.

Несмотря на разный жизненный и профессиональный опыт, в одном Игорь и Светлана сходятся: покупать и сдавать нужно помещение с идеей. Присмотреть продающееся или сдаваемое помещение для нотариуса или мини-маркета можно на «Циан».

Тем более что недавно сервис стал сопровождать объявления геоаналитикой. В компактных pdf-отчётах можно узнать, сколько людей живёт поблизости, какой у них средний доход и на что они тратят. Есть данные об автомобильном и пассажирском трафике и — что немаловажно — потенциальных конкурентах, уровне цен и арендных ставок.

Подробная информация из отчётов помогает принять верное решение и не допустить ошибку, например, открыв студию маникюра рядом с уже зарекомендовавшим себя бьюти-коворкингом полного цикла. Проверить всё это можно прямо из дома.

Самые маленькие студии в новостройках России

Для многих покупателей недвижимости небольшие студии в новостройках – это едва ли не единственная возможность приобрести комфортное жилье. Кроме того, такая недвижимость идеально подходит в качестве первого жилья для достигших студенческого возраста детей, а также для инвестиционных целей – компактные студии хорошо сдаются в аренду и вложения довольно быстро окупаются. При этом, как показало исследование ЦИАН, в зависимости от региона России минимальные площади студий в новостройках могут сильно отличаться. Где-то самое маленькое жилье – это 13-15 «квадратов», в других субъектах габариты студий начинаются от 25-27 кв. м. На основе собранных данных специалисты подготовили рейтинг регионов страны по минимальной площади студий в новостройках.

Для данного рейтинга эксперты ЦИАН отобрали малогабаритные объекты (квартиры и апартаменты) в новостройках, реализуемые как на вторичном, так и на первичном рынке. Учитывались только лоты без отделки, за исключением жилых комплексов, где эта опция предусмотрена проектом. Кроме того, рассматривались строящиеся дома, а также новостройки, сданные в эксплуатацию не более пяти лет назад. При совпадении площади более высокую позицию заняли наиболее доступные по цене объекты.

1 место. Московская область

13,3 кв. м / 750 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2018 годаЛидером по минимальной площади жилья в новостройках сегодня является Московская область, где можно приобрести компактную студию площадью всего 13,3 кв. м. Данный лот предлагается в ЖК «Солнечный град» в деревне Ворщиково Воскресенского района, он обойдется в 750 тыс. рублей. Причем за дополнительную плату в размере 150 тыс. рублей можно приобрести помещение площадью 9,5 кв. м в цокольном этаже и оборудовать двухуровневую квартиру.

2 место. Калужская область

13,7 кв. м / 685 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2020 годаВторое место у жилого комплекса «Бригантина» в Козельске Калужской области. В этом проекте самая компактная студия площадью 13,7 кв. м предлагается за 685 тыс. рублей. При этом объект располагается в самом центре города в шаговом доступе от городской администрации, городского суда и Благовещенского собора.

3 место. Краснодарский край

14 кв. м / 650 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2018 годаВ Краснодарском крае самая компактная студия продается в Сочи. Квартира площадью 14 «квадратов» расположена в составе жилого комплекса «Грин Хоста» примерно в шестистах метрах от Черного моря. Стоимость лота – 650 тыс. рублей.

4 место. Республика Крым

14,6 кв. м / 1,8 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 годуНа морском побережье можно приобрести компактное жилье в Крыму. Студия площадью 14,6 кв. м продается в жилом комплексе «Ялта 178», от которого до набережной можно доехать всего за 5 минут. Правда, стоимость квартиры намного выше, чем в Сочи – 1,8 млн рублей.

5 место. Санкт-Петербург

14,79 кв. м / 2,38 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2019 годаЗамыкает первую пятерку Санкт-Петербург с показателем 14,79 кв. м. Это площадь небольшого гостиничного номера в апарт-отеле VerticalWe& I. Проект расположен в шаговом доступе от метро «Лесная», а также недалеко от Выборгской набережной. Стоимость самого компактного лота – 2,38 млн рублей.

6 место. Свердловская область

15 кв. м / 450 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 годуВ Свердловской области самая маленькая квартира в новостройке имеет площадь 15 кв. м, а обойдется в 450 тыс. рублей. Причем данный лот предлагается в уже сданном в эксплуатацию жилом комплексе «Шале Таежный». Расположен проект в городе Реж в 80 км от Екатеринбурга.

7 место. Красноярский край

15,2 кв. м / 1,14 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 кв. 2018 годаСедьмое место у Красноярского края, где предлагается гостиничный номер площадью 15,2 кв. м в апарт-отеле «Парк Сити». Проект находится в центре Советского района Красноярска напротив новой ледовой арены «Кристалл», рядом со зданием районной администрации и парком 400-летия Красноярска. Стоимость апартаментов – 1,14 млн рублей.

8 место. Республика Башкортостан

15,72 кв. м / 990 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2020 годаМинимальная площадь на первичном рынке Республики Башкортостан сегодня составляет 15,72 кв. м, что позволяет региону занимать 8 место рейтинга. Самый компактный лот продается за 990 тыс. рублей в комфорт-квартале Московский в Кировском районе Уфы.

9 место. Москва

16,03 кв. м / 2,59 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2018 годаМосква занимает девятое место благодаря апартаментному комплексу Cleverlandи студии площадью 16,03 кв. м. Проект удобно расположен рядом с несколькими станциями метро и Московского центрального кольца, а также в шаговом доступе от Главного ботанического сада РАН. Самая компактная студия в новостройках Москвы обойдется в 2,59 млн рублей.

10 место. Кировская область

16,1 кв. м / 580 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 годуИ замыкает первую десятку рейтинга регионов России по самой маленькой площади студий в новостройках Кировская область. Лот площадью 16,1 кв. м выставлен на продажу за 580 тыс. рублей в жилом комплексе «Верхние Черемушки» в микрорайоне Нововятск в Кирове.

Места с 11 по 20 в порядке убывания заняли: Пермский край (от 16,4 кв. м), Тюменская область (от 16,57 кв. м), Воронежская область (от 16,7 кв. м), Республика Адыгея (от 16,95 кв. м), Курганская, Кемеровская и Нижегородская области (в каждой из трех – от 17 кв. м), Челябинская область (17,1 кв. м), Севастополь (от 17,66 кв. м ) и Новосибирская область (от 18 кв. м).

Квадратные метры сохранят капитал: как заработать на инвестициях в недвижимость

Офисные работники частично перешли на удаленную работу. В торговых центрах заметно меньше посетителей, чем было год назад. Гостиницы пусты – большинство стран мира не принимают иностранных туристов. Пандемия нового коронавируса COVID-19 больно ударила по многим отраслям экономики, и рынок коммерческой недвижимости не исключение. Однако и в нем есть сегменты, которым российская самоизоляция сыграла только на руку. На что обратить внимание инвестору в новом году?

Онлайн – двигатель вложений

Сегмент электронной торговли – вот главный бенефициар пандемии, пишет CBRE в отчете, посвященном влиянию макроэкономических тенденций на инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам III квартала 2020 г. Взрывной спрос на онлайн-доставку во время самоизоляции толкнул рынок на несколько лет вперед, не раз признавали его игроки. Чтобы обслуживать возросшее число заказов, нужны склады и логистическая инфраструктура, поэтому они пользуются спросом как со стороны компаний, так и со стороны инвесторов. В III квартале на долю складской недвижимости пришлось 39% вложений в коммерческую недвижимость, по данным CBRE. Всего же за девять месяцев инвесторы вложили в этот сегмент 37 млрд руб. – на 42% больше, чем за аналогичный период 2019 г.

Но прямые вложения в недвижимость по карману не всем. Средняя сумма сделки на складском рынке – 1,6 млрд руб., оценивает Knight Frank в отчете, посвященном рынку инвестиций за III квартал 2020 г. Снизить порог входа на рынок помогают фонды, управляющие деньгами пайщиков. Минимальный размер вложений составляет 300 000 руб.

Инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов (ЗПИФН, не ограниченные в обращении) считаются низкорисковым инструментом: в фонды, привлекающие деньги неквалифицированных инвесторов, покупается уже построенная и сданная в аренду коммерческая недвижимость. Фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать средства пайщиков не только в готовые объекты, но также в строительство и даже земельные участки, рассказывает Екатерина Черных, гендиректор компании «Сбер Фонды недвижимости». Еще одно преимущество фондов для квалифицированных инвесторов, продолжает Черных, – возможность использовать кредитное плечо для покупки активов, что в текущей экономической ситуации позволяет увеличить доходность для клиентов.

На что обратить внимание

Инвестиции в ЗПИФН – это всегда игра вдолгую с горизонтом планирования 3–15 лет, здесь нет сверхприбылей, но и больших рисков нет, поэтому это хороший инструмент для сохранения капитала. «Купив пай в фонде, инвестор становится совладельцем его активов, поскольку имущество фонда принадлежит пайщикам на правах общедолевой собственности. Риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора», – рассказывает Черных.

«В 2021 г. инвесторам стоит обратить внимание на объекты, расположенные в локациях с постоянным высоким трафиком и удобной логистикой, со свободной планировкой и высокими потолками, с качественными договорами аренды в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Казани.»