Как устроена ипотека Объясняем в 48 терминах
Выбор квартиры и оформление ипотеки — долгий и не всегда понятный путь, но его будет легче преодолеть, если разобраться в отдельных тонкостях и подыскать хороший банк. Вместе с Райффайзенбанком мы составили словарь для тех, кто только начал погружаться в тему.
Для начала разберитесь в базовых понятиях
По сути ипотека — это залог недвижимости. То есть вы покупаете квартиру, но не платите за нее все деньги сразу. Поэтому жилье одновременно и у вас в собственности, и в залоге у того, кто дал вам деньги на ее покупку, — у банка. Логичный вопрос: зачем закладывать квартиру, если можно просто взять потребительский кредит? Все просто: во-первых, ставки по ипотеке ниже, чем по обычным кредитам, а значит, меньше переплат. Во-вторых, ипотеку могут дать на большую сумму, так как у банка есть надежный залог.
Ипотечный кредит — те самые деньги, которые выдаются на приобретение квартиры . По сути банк оплачивает часть покупки, а потом эти деньги нужно вернуть — тоже по частям, плюс проценты. Квартира остается в залоге у банка до момента полного погашения займа.
Полная стоимость кредита (ПСК) — это сколько всего вы заплатите по кредиту за весь срок, на который его взяли. Сюда входит и цена квартиры, и комиссии банка, и проценты по кредиту (так называемая эффективная ставка), и платежи разным сторонним компаниям и лицам вроде страховой, оценщиков и так далее. Это самая важная цифра. Она прописана прямо в договоре с банком. Вот из чего она состоит:
- Тело кредита — это деньги, которые вы взяли у банка в долг, без учета процентов, штрафов и комиссий.
- Проценты — ставка, которую вы заплатите сверх тела кредита за пользование деньгами.
- Комиссии — деньги за регистрацию договора, закладной и так далее.
- Оплата оценки — за оформление отчета оценочной компании тоже придется отдать деньги: этот документ даст понять банку, сколько квартира стоит на самом деле.
- Вознаграждение нотариуса — еще одна выплата: для завершения сделки по кредиту вам нужно заверить документы у нотариуса, а его услуги не бесплатны.
- Страховка — деньги на страхование целого набора вещей. Первым делом страхуется предмет залога, то есть квартира. Также банки часто настаивают на том, чтобы были застрахованы титул (право на квартиру — см. пункт о документах ниже), жизнь и здоровье заемщика. Еще можно застраховаться от потери работы, то есть от ситуации, когда платить кредит нечем. Так страховка может защитить от непредвиденных ситуаций. Если отказаться от страховки, процент по кредиту может вырасти.
Чтобы платить за ипотеку, нужно как следует спланировать бюджет
Ипотека — серьезная статья расходов, которую стоит просчитать на годы вперед. Важно подготовиться (насколько это возможно), чтобы кредит не сказался на уровне вашей жизни.
Первоначальный взнос — это часть денег, которую вы сразу отдаете продавцу квартиры, а остальное заплатит банк. Обычно это от 10% до 50% суммы кредита . Чем больше эта сумма, тем ниже может быть ставка по вашему кредиту. Логика такая: банк в ставке по ипотеке учитывает, насколько велик риск, что вы не вернете деньги. Значит, чем больше вы заплатите за квартиру сразу, тем ниже его риски.
Ставка — это проценты, которые вы будете выплачивать сверху кредита . Банк берет их за то, что вы пользуетесь его деньгами. Ставки бывают нескольких типов (нужный вы выбираете сами):
- Фиксированная — процент остается одним и тем же на все время кредита. Это самый распространенный тип ставок: взяли под 7,99% и до конца платите по 7,99% . Большинство банков предлагают именно фиксированную ставку.
- Плавающая — ставка, которая обычно состоит из двух частей, постоянной и переменной. Первая остается неизменной на протяжении всех сроков выплаты кредита. Вторая привязана к какому-то индикатору: в России — к ключевой ставке ЦБ. Она пересчитывается в зависимости от его значения. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной и подходит скорее тем, кто планирует быстро выплатить кредит.
- Комбинированная — это ставка, в которой сочетаются признаки фиксированной и плавающей . Обычно это значит, что в течение определенного срока банк позволяет платить по фиксированной ставке (обычно это 5–7 лет), а затем начинает ее пересчитывать в соответствии со значением индикатора.
Платежи — те деньги, которые с определенной частотой (как правило, каждый месяц) придется отдавать по кредиту. Покупателю квартиры нужно выбрать между двумя вариантами платежей:
- Аннуитетные — это когда весь кредит выплачивается равными суммами , но с разным соотношением тела кредита (деньги без учета процентов) и самих процентов. Проценты начисляются на тело, поэтому в начале срока заемщик платит больше процентов и меньше по самому кредиту, а к концу — наоборот.
- Дифференцированные — это когда сразу после покупки квартиры приходится платить больше, но со временем долг уменьшается , а значит, и проценты по нему снижаются. Суть такая: тело кредита разделено на равные части на весь срок займа, а значит, проценты, начисляемые на него, уменьшаются по мере выплат.
Кредитоспособность — это качество заемщика, которое проверяет банк. Ему важно знать, может ли человек вовремя платить по своим долгам и безопасно ли давать ему такой большой кредит.
Андеррайтинг — это то, как банк проверяет кредитоспособность заемщика . У каждого банка он свой, но обычно там учитывается, где и как долго человек работал, какая у него кредитная история, что у него есть в собственности и на что он тратит деньги.
Кредитная история — это что-то вроде досье заемщика, в котором собрана информация о выплатах по предыдущим кредитам (неважно, на что — на холодильник или круиз). Перед тем как выдать ипотеку, банк проанализирует, насколько клиент добросовестен. Учитываются не только погашенные кредиты, но и нынешние . Если, например, у вас открыта кредитка, которой вы даже не пользовались, это будет считаться «активной долговой нагрузкой». В России эти данные собирает Бюро кредитных историй (БКИ). Чтобы узнать свою кредитную историю, нужно лично обратиться в любой банк или БКИ (для этого достаточно только документа, удостоверяющего личность).
Аккредитив — это форма безопасной сделки, когда квартира приобретается у текущего владельца. В ней участвует покупатель, продавец и третья сторона — независимый банк. В этом банке открывается счет, покупатель кладет туда деньги, а продавец получает к ним доступ только после того, как все документы готовы и подписаны .
Эскроу-счет — это тоже счет для безопасной сделки, но используется он в тех случаях, когда жилье покупается у застройщика еще на этапе строительства, а не у предыдущего владельца. На этот банковский счет кладутся деньги, но застройщик их сможет забрать только тогда, когда сдаст дом . Такая схема позволяет всем чувствовать себя уверенно: если дом вдруг не сдадут, покупатель сможет вернуть все свои деньги обратно.
Кое на чем можно и сэкономить
Да, по ипотечному кредиту придется выплатить много денег, но есть и разные льготы и компенсации, которыми воспользоваться проще, чем может показаться.
Рефинансирование ипотеки — это когда кредит с одними условиями меняется на новый, с более выгодной ставкой . Например, если изначально ипотеку брали под 11%, а спустя несколько лет средняя ставка по рынку опустилась до 9%, то можно прийти в банк и подать заявку на рефинансирование. Если ваш банк на это не идет, можно найти новый. Но на такой шаг стоит решиться, только если ставки действительно сильно упали (хотя бы на 1–2%), иначе вы больше потратите на комиссии за оформление нового кредита, чем выгадаете от пересмотра условий.
Досрочное погашение — это возможность выплатить весь кредит или его часть раньше времени в любой момент. Если заем гасится частично, то сокращается либо ежемесячный платеж, либо срок кредитования.
Налоговый вычет — возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога. В случае с ипотекой вычета целых два. Первый — 13% от стоимости покупки жилья (но только не более чем на сумму в 2 млн рублей, то есть вернут максимум 260 тысяч). Второй вычет — 13% от ипотечной ставки , выплаченной банку (не более чем на 3 млн рублей, то есть вернут максимум 390 тысяч). Деньги можно получить, когда на руках будут акт приема-передачи квартиры и права собственности.
Материнский капитал — деньги от государства, которые получает семья после рождения ребенка. До 2020 года выдавали только за второго, но с 1 января маткапитал положен и за первого. Платят 466 тысяч рублей , и эти деньги можно использовать либо на первоначальный взнос, либо на погашение ипотечного кредита . Многие банки запускают специальные программы для тех, кто берет ипотеку под маткапитал, и дают им разные скидки.
Жилищная субсидия — это помощь или скидки на ипотеку , которые дает государство молодым или многодетным семьям, военным или жителям села. Некоторые регионы еще отдельно помогают молодым специалистам. Например, в Липецкой области такую помощь выделяют тем, кто работает в агропромышленной или социальной сферах.
Деньги подсчитали. Теперь пора выбрать жилье
На разные типы жилья могут распространяться разные условия по ставкам и первоначальному взносу. А еще банк не выдаст ипотеку, пока не проверит квартиру и того, с кем заключается сделка.
Первичка — это квартиры в новых домах, в которых еще никто не жил. Их продает компания-застройщик . Часто купить их можно еще до того, как строительство будет завершено. Такие квартиры стоят дешевле, чем те, в которые сразу можно въехать.
Вторичка — это квартиры, в которых до вас уже кто-то жил. Покупатель приобретает ее у собственника — человека или компании.
Апартаменты — тип недвижимости, который городские власти считают нежилым помещением, хотя жить в них можно . А можно открыть свой бизнес. Обычно апартаменты стоят дешевле квартир, но коммунальные платежи там заметно выше. Еще в них нельзя прописаться или оформить постоянную регистрацию.
Аккредитация — это проверка застройщика, которую проводит банк перед тем, как выдать ипотеку на покупку квартиры. Специалисты смотрят финансовые отчеты, изучают репутацию компании на рынке и необходимые для строительства документы. Это позволяет снизить риски и для покупателя, и для самого банка. Часто банки работают с застройщиками, которых уже проверили и которые сами входят в число клиентов. Например, у них уже есть счета в этом банке.
ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости, а до 2017 года — ЕГРП, Единый государственный реестр прав на недвижимость) — это база данных всей российской недвижимости , в том числе всех квартир. Ее ведет Росреестр.
Перепланировка — это перестройка внутри квартиры. Она требует регистрации, так как существуют ограничения: например, нельзя сносить несущую стену. Поэтому важно проследить при покупке вторички, чтобы перепланировка была узаконена. Если квартира в ипотеке, перестраивать ее можно, но с ограничениями . Например, обязательно надо подготовить проект, получить разрешение банка и приготовить техпаспорт. Его выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ) — специальный госорган, который регистрирует перепланировку квартир.
Кстати, оформить ипотеку можно как на одного, так и на нескольких человек
Это могут быть супруги, родственники или друзья.
Созаемщик — человек, с которым можно взять ипотеку и поделить все права и обязанности. Как правило, супруг становится созаемщиком автоматически и в судебных спорах у партнеров равные права на недвижимость (даже если у них нет брачного контракта). Участие созаемщика позволит увеличить общий доход и получить кредит на большую сумму.
Поручитель — человек, который будет выплачивать ипотеку, если покупатель квартиры не сможет сделать это сам . При этом права собственности на жилье поручитель не получает. Искать такого человека не обязательно, но иногда банки это требуют — если у заемщика плохая кредитная история и он сильно затягивал с выплатами. Если проблем не было, поручитель станет для банка дополнительным гарантом того, что кредит будет возвращен, — это увеличит вероятность одобрения ипотеки.
Приготовьте документы для заключения сделки
Ни одно серьезное дело не обходится без бумажной волокиты. Но с появлением онлайн-сервисов, таких как портал госуслуг, документов нужно меньше и оформляются они быстрее.
Договор — основная бумага, которую подписывают продавец квартиры и покупатель. Они бывают разные:
- ДДУ (договор долевого участия) используется для покупки всех квартир на первичном рынке . По нему покупатель вкладывает деньги в строительство дома вместе с другими будущими жильцами, а застройщик взамен дает право на конкретную квартиру (в собственность жильцы получат ее в тот момент, когда дом будет сдан). Все ДДУ должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе договор не будет считаться действительным. Если договор прошел проверку, это гарантирует, что у застройщика все в порядке со всеми проектными документами и он все делает по закону.
- ДУПТ (договор уступки прав требований) — другой вариант договора для покупки квартиры в новостройке . Он используется, когда квартира покупается не у застройщика, а у человека или компании, которая выкупила у него права на строящееся жилье (то есть заключила с застройщиком тот самый ДДУ). С помощью ДУПТ застройщик может эти права переуступить новому покупателю. А дальше все работает по той же схеме, что и с ДДУ.
- ПДКП — это предварительный договор купли-продажи. Такой документ заключается, когда застройщик уже почти закончил все работы , но не успел оформить все документы на все нераспроданные квартиры. Обычно этот договор временный. После окончания его действия застройщик и покупатель должны оформить обычный договор купли-продажи.
- ДКП (договор купли-продажи) — этот документ подписывают покупатель и продавец, если на недвижимость оформлено право собственности (как правило, это касается вторички). Также его заключают и при покупке квартиры в новостройке — правда, уже после того, как дом сдан в эксплуатацию и покупать квартиры по ДДУ и другим типам договоров (см. выше) уже нельзя.
Регистрация ипотеки — это юридическая процедура, с помощью которой регистрируются права на недвижимость . Делается это в Росреестре, но можно подать все документы через МФЦ. Кто это должен делать — сам клиент или банк, — зависит от того, что оставлено в залоге у банка: покупаемая квартира или любая другая квартира, которая принадлежит клиенту.
Закладная — это документ, в котором владелец квартиры передает ее банку в качестве залога. По факту это ценная бумага, обеспеченная ипотекой . Она означает, что у банка есть залоговые права на квартиру в случае невозврата кредита. С 2018 года действует электронная закладная: для ее оформления нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра либо у партнеров банка, заверив электронными подписями.
Обременение — обычно это означает, что владелец не может продать или подарить ипотечную квартиру без согласия банка . Когда кредит полностью выплачивается, обременение снимают. Обычно срок снятия обременения занимает до тридцати дней.
Титул — это документ, подтверждающий, что вы чем-то владеете. В нашем случае — квартирой . Важный момент: этот титул можно (и нужно) страховать на случай, если он потеряется по независящим от вас причинам. Это происходит, если вдруг появляются новые собственники и наследники, о которых не рассказал продавец, или если квартира принадлежала несовершеннолетним детям или когда-то эту квартиру неправомерно продали, а договор о покупке аннулировали.
Экспликация — это документ, где прописаны все основные характеристики квартиры, например общая и жилая площадь, размеры комнат , кухни и ванной и так далее. Он нужен для любой сделки с квартирой, в том числе и для всех перечисленных случаев. Выдают его в БТИ.
Выписка из домовой книги — в документе прописаны все зарегистрированные в квартире люди . Выписку может получить только собственник жилья или человек с постоянной регистрацией в квартире. Всем остальным понадобится нотариальная доверенность. Получить ее можно в МФЦ.
Единый жилищный документ — заменяет сразу все справки про квартиру и про ее владельцев и прописанных там людей . Документ нужен, чтобы не заказывать все данные по квартире по отдельности. Правда, пока что его выдают только в Москве.
А если что-то пойдет не по плану…
Жизнь — непредсказуемая штука, и бывает сложно спланировать все на десятилетие вперед. Бывает, что человек не может выплачивать ипотеку. Поэтому нужно знать, что делать в такой ситуации.
Задержка платежа — когда заемщик выбивается из графика платежей по кредиту. Если такое происходит, нужно сразу позвонить в свой банк и объяснить причину . И тогда он может пойти навстречу: дать отсрочку или изменить размер платежа. Если не поставить банк в известность, ситуация может усложниться: за задержку и пропуск платежей начислят пени, испортится кредитная история. И только в худшем случае банк может обратиться в суд.
Реструктуризация — это пересмотр условий кредита , если у заемщика возникли трудности с выплатами. Например, он потерял работу или значительную часть дохода и не может платить в полном объеме. Чтобы оформить реструктуризацию, нужно подать заявление в банк, где брали ипотеку. Бывают разные виды реструктуризации. Банк может снизить размер платежей (например, за счет продления срока ипотеки) или предоставить кредитные (или ипотечные) каникулы. Тогда заемщик в течение нескольких месяцев может не платить по займу. Стоит понимать, что кредитная нагрузка при этом никуда не девается, это просто временная пауза в выплатах.
Ключевая ставка: что это, зачем она нужна и как влияет на ипотеку
Выражаясь образно, ключевая ставка — это мера всех весов на финансовом рынке России, процент, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам. Кредитуя граждан, они добавляют к этому значению свой небольшой процент и таким образом получают прибыль.
Для самого ЦБ ключевая ставка служит инструментом регулирования экономики.
Ключевая ставка поднимается → растут проценты по коммерческим кредитам, в том числе на жилье → меньше желающих ими воспользоваться → экономические процессы в стране замедляются.
Ключевая ставка опускается → снижаются проценты по коммерческим кредитам для населения и предприятий → обслуживание кредита обходится заемщику дешевле → оживляется спрос, а значит, и экономика в целом.
Побочный эффект снижения ключевой ставки — рост инфляции. Если же ее необходимо замедлить, Банк России может сделать это, подняв ключевую ставку. Кредиты станут дороже, товары — менее доступными, и спрос снизится.
В начале минувшей весны в условиях скачка курсов валют, роста цен и ажиотажного спроса на продукты первой необходимости Центробанк повысил ключевую ставку до рекордных 20%.
«Внешние условия для российской экономики кардинально изменились. Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», — заявила 28 февраля пресс-служба Банка России.
Спустя месяц ЦБ РФ начал постепенно снижать ключевую ставку: сначала до 17%, потом до 14%, в конце мая — до 11% годовых.
UPD от 10 июня 2022 года. 10 июня регулятор вновь понизил ключевую ставку — на этот раз до 9,5% годовых.
«Последние недельные данные указывают на значительное замедление текущих темпов роста цен. Ослаблению инфляционного давления способствуют динамика обменного курса рубля наряду с заметным снижением инфляционных ожиданий населения и бизнеса.
Годовая инфляция в апреле достигла 17,8%, однако, по оценке на 20 мая, замедлилась до 17,5%, снижаясь быстрее апрельского прогноза Банка России.
Продолжается приток средств на срочные рублевые депозиты, а кредитная активность остается низкой. Это ограничивает проинфляционные риски и обусловливает необходимость смягчения денежно-кредитных условий», — прокомментировали решение о снижении ключевой ставки в Банке России 26 мая.
UPD от 10 июня 2022 года. Согласно комментариям ЦБ после снижения ставки, апрельские прогнозы инфляции не оправдались: реальный рост цен оказался ниже ожиданий регулятора. Данные Банка России указывают на низкий темп роста потребительских цен в мае и начале июня. Последние решения о снижении ставки «увеличат доступность кредитных ресурсов в экономике и ограничат масштаб снижения экономической активности».
Если говорить простым языком, руководство Центробанка уверено, что смогло победить неконтролируемый рост цен и постепенно отпускает поводья, оживляя экономику более доступными кредитами.
Чем ключевая ставка отличается от ставки рефинансирования?
Есть еще один экономический термин, который нередко путают с ключевой ставкой. Речь о ставке рефинансирования — фиксированном проценте, который банки выплачивают ЦБ за пользование занятыми у него деньгами.
В 2016 году Банк России приравнял значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки. С тех пор они фактически не отличаются друг от друга.
Между тем во время санкций 2014–2015 годов эти цифры существенно расходились: ключевая ставка была на уровне 17%, а ставка рефинансирования составляла 8,25%.
Термин «ставка рефинансирования» сохранился в обиходе, но сейчас в него вкладывается иной смысл. В банковской сфере так называют процент, под который человек или компания могут рефинансировать ранее взятый кредит.
Обязательные резервные требования
В руках ЦБ есть еще один механизм монетарного регулирования банковской деятельности и всей экономики в целом. Он не так широко известен, как ключевая ставка, о нем редко говорят по телевизору, однако на рынок кредитов он тоже влияет.
Речь об обязательных резервных требованиях — своего рода гарантийных платежах, которые коммерческие банки обязаны хранить на счетах Банка России. Этими не занятыми в обороте деньгами организации смогут рассчитаться с вкладчиками, если те вдруг массово решат забрать свои кровные со счетов.
В то же время, повышая или понижая обязательные резервные требования, Банк России может влиять на потребительский спрос, а следовательно, и на инфляцию:
⬇️ Требования снижаются → больше свободных денег у коммерческих банков → они могут выдать больше кредитов → товары становятся доступнее → постепенно растет инфляция.
⬆️ Требования повышаются → у банков меньше «свободных» средств → выдается меньше кредитов → товары менее доступны → инфляция не растет.
Начиная с 2017 года обязательные резервные требования в России последовательно снижаются. Сейчас норматив резервирования для банков с базовой лицензией не превышает 2%.
Как все это повлияло на ипотеку?
Наиболее заметно на ипотечный рынок влияют, конечно, колебания ключевой ставки. В феврале с ее резким скачком некоторые банки вовсе перестали одобрять ипотечные кредиты, ожидая, когда ситуация нормализуется.
Ключевая ставка 20% при росте цен на недвижимость стала заградительной. Ставки в коммерческих банках тогда одномоментно выросли более чем на 10 п. п. — до 21,5% годовых. Мало кто мог позволить себе столь дорогую ипотеку.
Результат такой политики ЦБ стал виден уже в апреле:
«Если в марте было выдано ипотечных кредитов на 521 млрд рублей, то в апреле — лишь на 162 млрд. При этом произошло сжатие как рыночной (оценочно — более чем в семь раз, во многом из-за прекращения выдач кредитов, одобренных по старым ставкам), так и льготной ипотеки (примерно в два раза — с 210 млрд в марте до 113 млрд», — сообщили в Банке России.
Вскоре после этого ключевую ставку начали последовательно снижать, и в мае она опустилась до 11%. Вслед за каждым решением ЦБ о смягчении кредитно-денежной политики свои аппетиты снижали и коммерческие банки.
Сегодня рыночный кредит можно получить под 10,9%. Это выше, чем до кризиса, но уже не так дорого, как в марте.
Ряд экспертов считают, что снижение процента по ипотечным кредитам позволит оживить рынок.
Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека:
«Снижение ключевой ставки положительно скажется на рынке недвижимости. В первую очередь это касается вторичного рынка. Из-за того что покупка жилья в ипотеку под 14–20% была малодоступна, продажи на нем в некоторых регионах просели на 70–80%. При этом немалая доля сделок на первичном рынке финансируется за счет продажи старых квартир, например полученных по наследству.
Падение ключевой ставки уже привело к уменьшению ипотечных процентов, и жилье стало доступнее. Поэтому дальнейшее снижение этого показателя должно оживить сначала рынок «вторички», а вслед за ним и рынок «первички».
Еще один немаловажный фактор: в ближайшее время многие закроют рублевые депозиты, оформленные под высокие ставки, которые сейчас также снижаются. Высвободившиеся деньги какая-то часть людей вложит в покупку недвижимости».
Но не все на рынке разделяют такой оптимизм. Некоторые эксперты отмечают, что жилье все еще слишком дорогое, а реальные доходы населения не растут.
«В середине 2021 года ставка по ипотеке была в районе 4–5% и именно это увеличило платежеспособный спрос и покупательскую активность, что привело к росту цен на недвижимость на 30–40% и в отдельных регионах до 60%. Но, естественно, именно это привело к тому, что цены выросли и стали заградительными.
Поэтому даже возврат прошлогодней ставки по ипотеке рынок не оживит. <. > ежемесячные платежи при покупке жилья сейчас в полтора-два раза выше, чем в 2021 году. Кроме того, на рынок влияют еще и факторы сокращения рабочих мест, снижения доходов населения, неуверенность людей в сохранении работы», — сказал вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев в беседе на радио «Комсомольская правда».
В свою очередь, глава Минэкономразвития Максим Решетников отметил, что на рынке ипотечного кредитования действительно наблюдается определенный рост, но пока он не может переломить общую ситуацию.
Как бы то ни было, в ближайшем будущем ключевая ставка, вероятно, продолжит снижаться. Такие прогнозы дают Сбербанк и уже упомянутое Министерство экономического развития РФ. Это значит, что ипотечные ставки в ближайшем будущем теоретически могут вернуться на докризисный уровень.
Что такое процентная ставка по кредиту
Казалось бы, все очень просто: есть кредит и есть процент, который нужно за него заплатить. Но магия простоты исчезает, когда кредитный калькулятор внезапно сообщает, что за 250000 заемных рублей под 10% в год нужно заплатить больше или меньше, чем 25000 рублей. Постараемся объяснить, почему так выходит.
Что такое годовой процент по кредиту?
По большому счету, процент по кредиту – это стоимость денег. Банк – это организация, которая относится к деньгам как к товару, она дает их заемщикам во временное пользование и берет за это плату. Это как взять машину в прокат – взял, покатался, вернул, оплатил время.
Когда речь идет о потребительском займе или ипотеке, выставляется именно годовой процент, а не месячный, ежедневный или ежеминутный (хотя технически ничто не мешает). Почему? Все очень просто: так проще проводить расчеты, как клиенту, так и банку. Кстати, обращайте внимание на слово «годовой» – если его нет в договоре на займ под подозрительно низкий процент, возможно, имеется в виду квартальный или даже ежемесячный процент. Крупные банки не будут заниматься такими сомнительными вещами, а вот МФО или малоизвестные банки – вполне возможно.
От чего зависит размер процентной ставки?
Самый главный регулятор – минимальная ставка по стране, установленная центральным банком. Ниже этого порога никто кредиты выдавать не будет. В России ставка рефинансирования (так называется эта минимальная ставка) привязана к ключевой ставке (еще одно понятие из банковской терминологии, для физических лиц бесполезное). На середину июля 2019 ключевая ставка равна 7,5%, но она постоянно плавает – актуальную информацию можно найти на сайте Центрального банка Российской Федерации.
Второй по важности параметр – инфляция. Инфляция – это когда деньги дешевеют. Инфляция сильно завязана на эмиссии (выпуске денежных купюр в оборот правительством), но в эти дебри мы не полезем. Банк заинтересован в том, чтобы получить прибыль на ту сумму, на которую он рассчитывает при выдаче кредита. Но через год деньги будут стоить немного меньше (на то же количество можно будет меньше купить), поэтому изначальную процентную ставку нужно поднять на реальный/предполагаемый уровень инфляции. На середину июля инфляция за прошлый месяц – 4,7%, предполагаемая инфляция – 4%.
И, наконец, надбавка/дополнительные платежи. Есть один нюанс – банкам, особенно небольшим, будет сложно заработать, если цена обычных займов будет складываться только из ставки рефинансирования и инфляции. Банки рискуют столкнуться с неуплатой, банки активно берут кредиты друг у друга и у Центрального банка, банкам нужно оплачивать офисы и зарплаты, … Поэтому в ход идут инструменты повышения окончательной стоимости – от банальной надбавки до повышения ставки для определенных категорий клиентов. Кстати, чем крупнее финансовая организация, тем меньше надбавка. Льготные клиенты Сбербанка могут рассчитывать на 0,1% повышения (или даже на его отсутствие), в то время как МФО могут «накрутить» 750% годовых.
От чего зависит переплата по кредиту?
От процентов и типа платежей. С процентами все понятно, рассмотрим типы платежей. Их – 2:
- Аннуитетный. Берется ваш кредит, по нему заранее рассчитываются проценты, график платежей рассчитывается так, что вы каждый месяц платите фиксированную сумму, но в первые месяцы вы в основном погашаете проценты, в последние – основной долг. Например, каждый месяц нужно платить 17000 рублей. В первый месяц это 16500? процентов и 500? основного долга, во второй месяц – 16000? процентов и 1000? основного долга, …, в предпоследний месяц – 1000? процентов и 16000? основного долга, в последний – 1000? процентов и 16500? основного долга.
- Дифференцированный. В этом случае берут ваш основной долг, распределяют его равными долями по всему сроку, а проценты начисляют на невыплаченную сумму. Например, по основному долгу вам нужно выплачивать 5000 рублей в месяц, всего вы взяли 180000? под 12% в год (1% в месяц). В первый месяц платеж будет равен 6800?: 5000? + 1% от 180000?. Во второй месяц вы заплатите 6750?: 5000? + 1% от оставшихся 175000?. Кстати, это объясняет пример из введения – при дифференцированных платежах за кредит в 250000? под 10% в год придется заплатить меньше, чем 25000?.
Виды процентных ставок
Их много, но для кредитования физических лиц они не столь важны. Вкратце перечислим:
- Фиксированная/плавающая. В первом случае ставка остается неизменной весь срок, во втором случае – меняется.
- Декурсивная/антисипативная. В первом случае все нужно выплатить в конце срока (МФО), во втором – заранее или в процессе (банки).
- Номинальная/реальная. Без учета инфляции или с учетом инфляции.
Что такое эффективная процентная ставка и как её рассчитать?
Обычно к вопросу «Что значит процент годовых по потребительскому/иному кредиту?» людей приводит тот факт, что указанный в предложении процент не сходится с переплатой. И здесь на сцену выходит эффективная процентная ставка. ЭПС – это сами проценты по займу плюс все дополнительные платежи и сборы. Например, на сайте банка указано: «Мы даем кредит под 8,5% годовых». Уже выглядит странно – цена покрывает ставку рефинансирования, но не покрывает инфляцию. Открываем документацию, и видим, что «если вы – не зарплатный клиент, то +0,5%; если вы живете в Москве, то +1%; если вы берете сумму меньше 1000000?, то +1,5%». Ситуация проясняется – вам займ обойдется в 11,5%. На этом – все? Как бы не так. Оказывается, что деньги даются на карту банка, и комиссия за их снятие – 1,2%. При этом кредит – наличными. Получается, что настоящая ставка – 12,7%. Это и есть эффективная процентная ставка.
Как ее рассчитать? Берете в руки все документы по займу и внимательно их изучаете на предмет повышений, дополнительных условий, услуг и комиссий. Эти документы можно найти в открытом доступе на сайте банка, но есть проблема – обычно информация о дополнительных расходах «раскидана» по разным документам, поэтому запаситесь терпением.
Как повлиять на процент годовых по кредиту?
Повлиять на изначальную цену вы не можете, она устанавливается банком. Единственный вариант – не увеличить этот процент. Вовремя платите, пользуйтесь акциями, ищите льготы, считайте и изучайте документы. На крайний случай (если вам крайне необходимо этот процент снизить) вам доступны реструктуризация и рефинансирование – это поможет снизить процентную ставку, но увеличит продолжительность займа.
Все об ипотеке: как оформить и платить кредит за жилье
Ипотека — главный инструмент решения жилищного вопроса россиян и быстрорастущий рынок кредитования. Вместе с экспертами отвечаем на основные вопросы, связанные с получением и оформлением жилищного кредита.
Содержание
Что такое ипотека
Ипотека — это долгосрочный банковский кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, апартаментов) или строительство дома. Помимо того что ипотека выдается под определенную цель, она имеет свои особенности, которые отличают ее от обычного кредита.
Одно из основных отличий — это оформление залога. В качестве гарантии может выступать приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость (квартира, дом, апартаменты, земельный участок, гараж). «Отличие ипотеки от обычного кредита в том, что она оформляется под залог приобретаемого или купленного ранее жилья. До момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость находится под обременением, собственник не может ее продать, подарить или сделать перепланировку без одобрения банка-кредитора», — пояснила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.
Ипотеку от обычного кредита отличает сумма, которая берется на покупку жилья. Из-за высокой стоимости недвижимости размер кредита может исчисляться миллионами рублей. Кроме того, ипотека в большинстве случаев оформляется на длительный срок — 20–30 лет.
Закон об ипотеке
Основной закон, регламентирующий выдачу ипотеки в России, — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был принят в 1998 году. Периодически в документ вносятся изменения. Кроме того, соответствующие положения об ипотеке содержатся в Жилищном и Земельном кодексах и других нормативно-правовых документах.
Ставки по ипотеке
Ипотеку от других кредитов отличают более низкие ставки. Сами ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные (они зависят напрямую от ключевой ставки ЦБ и, как правило, выше ее значения на 3–4 п.п.) и льготные (по программам с господдержкой и программам от застройщика, они ниже рыночных, даже могут быть ниже ключевой).
На начало сентября 2023 года средняя ставка по рыночным программам составляет:
- на новостройки — 13,76% годовых;
- на вторичное жилье — 13,97%;
- по рефинансированию — 13,85%.
По льготным программам ставки в несколько раз ниже, например:
- по дальневосточной ипотеке — 1,68% (максимум по программе — 2%);
- по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%);
- по семейной ипотеке — 5,54% (максимум — 6%);
- по ипотеке с господдержкой —7,57% (максимум — 8%).
Ставки могут быть еще ниже и выше указанных значений. Некоторые застройщики и банки предоставляют скидки по ставкам. В конце лета 2023 года наметился тренд на повышение ипотечных ставок по рыночным программам. Связано это с тем, что в августе ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12%. Многие банки увеличили ставки вслед за ключевой.
На какое жилье дают ипотеку
Выдавая ипотеку, банк в первую очередь оценивает риски невозврата, поэтому для него важно, на какую именно недвижимость он выдает кредит, отмечает директор по стратегии ФГ «Финам» Ярослав Кабаков. Если заемщик не сможет обслуживать ипотеку, залоговая недвижимость отойдет банку. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной и юридически чистой, поясняет он. Банки устанавливают определенные критерии к недвижимости. По словам Ярослава Кабакова, такая недвижимость должна быть:
- пригодной для проживания, не быть аварийной, ветхой или подлежащей сносу;
- без обременений, не быть под арестом, предметом судебных разбирательств и споров;
- если в ней проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена. Неузаконенная перепланировка может стать причиной отказа;
- должна быть зарегистрированной; если это частный дом, то необходимо провести межевание и установить все границы.
«Также в недвижимости не должно быть прописанных третьих лиц, особенно несовершеннолетних. Банки все это проверяют, процесс стандартизированный. На мой взгляд, участие банка в сделке снижает риски для покупателя», — добавил директор по стратегии ФГ «Финам».
Сама недвижимость, которая приобретается в ипотеку, может быть как на вторичном, так и на первичном рынке. Если говорить о типах недвижимости, то жилищный кредит можно оформить:
- на квартиру;
- дом;
- строительство дома;
- земельный участок;
- апартаменты;
- долю в недвижимости.
«Можно купить долю в недвижимости в ипотеку, но только на вторичном рынке. Такая недвижимость низколиквидная, поэтому ипотечных программ на покупку доли немного, а сами условия обычно по ним хуже — выше ставка или первый взнос», — отметил Ярослав Кабаков.
Кто может взять ипотеку
Список требований к потенциальному заемщику по ипотеке каждый банк формирует самостоятельно. Но есть общие правила, которым должен соответствовать заемщик:
- быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка). Пенсионеры также могут подать заявку на ипотеку, но с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет, отметили в «Домклик» (входит в Сбербанк);
- быть гражданином России (сейчас также активно развивается ипотечное кредитование иностранных граждан);
- иметь стабильный доход, возможно оформление ипотеки как ИП и самозанятого. В качестве дохода учитываются зарплата, пенсия или доход от аренды другой квартиры. Социальные выплаты и детские пособия в качестве дохода не учитываются, пояснили в «Домклик». «Если дохода для получения ипотеки недостаточно, можно привлечь созаемщика — требования к нему будут такие же, как к титульному заемщику», — отметили там. «При оценке уровня платежеспособности в первую очередь банками оценивается тот факт, что выплаты по ипотечному кредиту не могут превышать 50% от общей суммы доходов заемщика (обычно расчет идет на месяц)», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом»;
- иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
- внести первый взнос — это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для заемщика;
- иметь положительную кредитную историю. «Важно отсутствие долгов по текущим кредитам, задолженности ФССП и банкротства. Если клиент соответствует всем этим требованиям, он может оформить ипотечный кредит», — сказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Созаемщик в ипотеке: кто может им быть
Оформить ипотеку можно сразу на нескольких человек. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Важная особенность созаемщика в том, что он несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик. Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам.
Расчет ипотеки
Одно из требований выдачи ипотеки — наличие первого взноса. Комфортным минимальным взносом считается сумма от 20% стоимости жилья. Но некоторые банки выдают ипотеку со взносом ниже — 10–15%. «Однако нужно учитывать, что ставка кредитования при таком показателе первоначального взноса будет выше», — предупредила Ирина Бабина.
Ипотека рассчитывается, исходя из основных параметров — ставки, первоначального взноса, типа и стоимости жилья и срока кредитования. Практически все банки имеют на своих сайтах ипотечные калькуляторы, которые позволяют рассчитать ипотеку. Чтобы получить расчет ипотеки, необходимо указать следующие параметры, пояснили в «Домклик»:
- тип жилья. Нужно выбрать тип жилья, на который планируется оформить кредит. От этого зависят доступные программы кредитования, стоимость жилья, а соответственно, и ставки на ипотеку. Например, для покупки недвижимости на первичном рынке доступно больше программ, включая льготную ипотеку;
- ипотечную программу. Для расчета ипотеки также важно выбрать ипотечную программу, так как от этого будут зависеть ставка и доступная сумма кредита;
- стоимость недвижимости. От стоимости недвижимости будут зависеть сумма кредита и также ежемесячный платеж;
- первоначальный взнос. При расчете обязательно нужно указать размер первоначального взноса;
- срок кредита. От срока кредита зависят ежемесячные платежи, а также переплата за пользование кредитом. Как правило, чем меньше срок, тем меньше переплата, но ежемесячный платеж при этом будет больше. На основе указанных данных калькулятор покажет ипотечную ставку, сумму кредита, необходимый доход и ежемесячный платеж.
Примеры расчетов
Вы решили взять квартиру по программе с господдержкой за 5 млн руб. на 15 лет. Для первоначального взноса у вас есть 15% от стоимости недвижимости — 750 тыс. руб. Предварительный расчет покажет, что ежемесячный доход при таких условиях должен быть не меньше 54,8 тыс. руб., а платеж составит 39,1 тыс. руб. в месяц.
Платеж по рыночной ипотеке (ставка 14,7%) при тех же параметрах будет составлять по состоянию на август 2023 года 58,6 тыс. руб., а необходимый доход — 76,1 тыс. руб.
Дифференцированный или аннуитетный платеж
Платеж по любому кредиту состоит из основного долга (тела кредита) и процентов, и ипотека не исключение. Основной долг — это размер кредита. А проценты — это сумма, которую берет банк за пользование кредитом. Распределение этих частей внутри платежа может быть разным — как раз оно и определяет разницу между аннуитетным и дифференцированным платежами, поясняют аналитики «Домклик».
При аннуитете ежемесячный платеж на протяжении всего срока кредитования остается одинаковым, но меняется распределение процента и основного долга внутри платежа. Проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита процентов больше, а основного долга — меньше. Аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита или выходе на пенсию.
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. При таком платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.
Сейчас более популярен аннуитетный платеж — найти кредитный продукт с дифференцированной системой выплат довольно сложно, говорят эксперты. Например, Сбербанк перестал выдавать кредиты с дифференцированными платежами в 2011 году.
Какие ипотечные программы существуют
С господдержкой (льготная)
Действует до 1 июля 2024 года. С 6 января 2023 года подобный кредит можно взять лишь однажды. Воспользоваться программой может любой совершеннолетний гражданин России.
- Ставка — не более 8%.
- Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для всех остальных регионов — 6 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — не менее 18 лет.
Семейная
Распространяется на все семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (как родными, так и усыновленными), а также на родителей, у которых появился ребенок начиная с 2018 года. Также льготный кредит положен парам, воспитывающим детей-инвалидов. На землях сельских поселений Дальневосточного федерального округа программа затрагивает вторичный рынок. В остальном условия тождественны программе с господдержкой.
- Ставка — не более 6%.
- Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — от 18 лет.
На строительство дома
Льготная ипотека позволяет получить кредит на строительство дома, в том числе своими силами. Семейная ипотека под 6% допускает лишь возведение коттеджа с привлечением подрядной организации или застройщика. IT-ипотека под 5% распространяется только на первичный рынок (готовые коттеджи и участки с подрядом).
- Ставка — 5–8%.
- Максимальная сумма кредита — 20 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент выплаты ипотеки).
На вторичное жилье
Льготную ипотеку на вторичном рынке сейчас могут оформлять только семьи с детьми-инвалидами, причем исключительно в регионах, где не строятся новые многоквартирные дома.
- Ставка — 13,97%.
- Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 15%.
- Возраст заемщика — не менее 21 года.
Военная
В выдаче военной ипотеки, кроме банка и заемщика, участвует государственная структура Росвоенипотека. В основе данной схемы лежит накопительный механизм (средства на специальный счет начисляются из федерального бюджета), а долг гасит Минобороны.
- Ставка — 5%.
- Максимальная сумма кредита — 3,3 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 5%.
- Возраст заемщика — не менее 21 года.
Сельская
Сельская ипотека подразумевает покупку и строительство жилья на сельских территориях с населением не более 30 тыс. человек.
- Ставка — 2,7%.
- Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
- Максимальный срок — 25 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — 21–75 лет.
Дальневосточная
Действует во всех 11 регионах ДФО. Оформить ее могут лишь молодые семьи (супруги не старше 35 лет), одинокие родители до 35 лет с детьми, не достигшими 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар» и региональных программ повышения мобильности, медики и педагоги, проработавшие в ДФО не менее пяти лет, граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальневосточного федерального округа. К последним четырем категориям не применяются требования относительно возраста и семейного положения.
- Ставка — не более 2%.
- Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
- Максимальный срок — 25 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент погашения ипотеки).
Для молодой семьи
Пары с детьми могут рассчитывать на льготную семейную ипотеку. Кроме того, правительство намерено субсидировать накопление средств на первоначальный взнос молодым людям, арендующим жилье.
- Ставка — 3,7%.
- Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — не более 35 лет.
Для IT-специалистов
Ипотека для IT-специалистов в первую очередь направлена как на развитие строительной отрасли, так и на удержание в стране высококвалифицированных специалистов.
- Ставка — не более 5%.
- Максимальная сумма кредита — 18 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — 18–50 лет.
На коммерческую недвижимость
Суть программы заключается в том, что физические лица смогут оформить ипотеку на покупку коммерческой недвижимости. Раньше такая возможность была только у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
- Максимальная сумма кредита — 100 млн руб.
- Максимальный срок — 25 лет.
- Размер первоначального взноса — 30%.
- Возраст заемщика — 21–75 лет (на момент погашения ипотеки).
Без подтверждения дохода
Когда потенциальный заемщик не может подтвердить доходы стандартной справкой и копией трудовой книжки, у него есть возможность получить ипотеку по двум документам (паспорт и СНИЛС). Жилищный кредит при таких условиях банки предоставляют как на новостройки, так и на вторичку.
- Максимальная сумма кредита — 30 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 20%.
- Возраст заемщика — 21–70 лет.
Промышленная
Промышленная ипотека — это денежный заем у банка под залог недвижимости. Его может взять бизнес, чтобы приобрести готовую промышленную площадку и быстро запустить производство.
- Ставка — от 3% до 5%.
- Максимальная сумма кредита — 500 млн руб.
- Максимальный срок — 7 лет.
- Размер первоначального взноса — от 15%.
Для самозанятых
В качестве подтверждения платежеспособности самозанятым требуется предоставить справку о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход.
- Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
- Максимальный срок — 30 лет.
- Размер первоначального взноса — от 15%.
- Возраст заемщика — не менее 21 года.
Для пенсионеров
Доля ипотечных заемщиков старше 55 лет на рынке составляет не более 3%. Нередко банки вводят ограничения по максимальному возрасту на момент закрытия ипотеки, обычно он не превышает 75 лет.
- Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
- Размер первоначального взноса — от 15%.
- Возраст заемщика — 75 лет (на момент выплаты ипотеки).
Как взять ипотеку
Какие документы нужны для ипотеки:
- паспорт;
- ИНН;
- СНИЛС;
- военный билет (для мужчин призывного возраста);
- документ, официально подтверждающий доход. Для наемных работников — справка 2-НДФЛ, заверенные копии трудовой книжки и договора, для ИП — свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя и декларация.
«При подаче заявки по любой из ипотечных госпрограмм заемщику нужно подготовить документы, подтверждающие право на льготу. Например, чтобы получить семейную ипотеку, понадобятся копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей (с отметкой о российском гражданстве)», — объясняет исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Как оформить ипотеку:
- клиент предоставляет на рассмотрение в банк заполненную анкету и необходимые документы;
- банк рассматривает заявку от одного до трех рабочих дней, после чего выносит решение;
- в случае положительного решения согласовываются все параметры сделки, договор;
- назначается день сделки, которая проводится в банке;
- документы направляются на регистрацию.
Страхование ипотеки
Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование, или перекредитование — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Досрочное погашение ипотеки
Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечный заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.
Налоговый вычет по ипотеке
При покупке квартиры в ипотеку благодаря налоговым вычетам в общей сложности можно вернуть до 650 тыс. руб. Это максимальный размер суммарной налоговой льготы по основной сумме покупки и уплаченным процентам по кредиту. Главные условия для получения вычета — нужно платить подоходный налог и иметь зарегистрированное право собственности на недвижимость.
Максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%, или максимально 260 тыс. руб. При покупке квартиры в ипотеку у заемщика есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от суммы базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. Рассчитать сумму вычета по процентам можно онлайн с помощью специализированных сервисов. Обычно они доступны на сайтах банков.
Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет — 13% можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 520 тыс. руб. (или 13% от 4 млн руб.).
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка.
Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение. После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры.