Как упростят условия продажи недвижимости детей
Получение согласия органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью детей, например, купленной за маткапитал, могут упростить — обратиться за ним можно будет через «Госуслуги», а выдадут его в электронном виде. Такие поправки одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности, сообщили «Известиям» члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине. Авторы проекта из Минэкономразвития обещают, что принятие такого закона существенно ускорит получение обязательного согласия на сделку — сейчас за ним могут обращаться только очно, выдается оно долго и в бумажном виде. Также в ведомстве уверены, что электронный документ сильнее защищен от подделок.
Опека и ипотека
Упрощение процесса продажи недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние, одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. Об этом «Известиям» сообщили члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине.
Сейчас любые сделки с имуществом несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства — оно выдается его в бумажном виде в течение 15 суток после обращения. Но законопроект, который разработало Минэкономразвития в 2022 году, добавляет еще один способ получения такого согласия: в электронном виде по запросу через портал госуслуг или в МФЦ.
В ведомстве в 2022 году поясняли, что мера прописана в «дорожной карте» по улучшению жилищных условий для не менее 5 млн семей с детьми в год (ее утвердил зампред правительства Марат Хуснуллин в 2021 году). Семьи с детьми могут рассчитывать на сниженную процентную ставку по ипотеке, поэтому законопроект предлагает изменения сразу в два закона — «Об ипотеке» и «Об опеке и попечительстве».
Если поправки одобрит Госдума, воспользоваться новым механизмом смогут, в частности, семьи, которые покупали квартиры и дома при помощи материнского капитала, рассказал «Известиям» директор департамента развития цифровой экономики Минэкономразвития Владимир Волошин.
— Например, многодетная семья, которая покупала квартиру с помощью маткапитала и планирует улучшить жилищные условия — продать свое жилье для приобретения большего размера квартиры. Но из-за действующих правил сделать это сложно: нужно лично идти в органы опеки, ждать в очередях и так далее. Законопроект решает эту проблему, — отметил Владимир Волошин.
Неполная цифровизация
Цифровой порядок выдачи и получения согласия «существенно ускорит направление и получение кредитными организациями запрашиваемых документов», отметили в Минэке в ответ на запрос «Известий». Там указали, что гражданам не придется тратить время на самостоятельное получение документов, а затем передавать их в банки.
Согласие на совершение сделки с имуществом ребенка органы опеки смогут направлять напрямую в банки — по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия, рассказал «Известиям» член правкомиссии, председатель Правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.
При этом в Минэке отметили, что оформление и направление органами опеки документа в электронном виде в кредитную организацию «не будет единственным способом получения услуги». «Говорить о ее переводе полностью в цифровое поле преждевременно, — говорится в ответе на запрос. — Законопроект лишь расширяет способы получения документа до потребностей современного уровня».
Владимир Груздев заверил, что цифровой порядок получения согласия сохранит «высокие гарантии защиты прав несовершеннолетних». Поправки в случае их принятия снижают риск получения банком подложного документа, заявили «Известиям» и в Минэкономразвития.
«Предлагаемый формат документа создается и передается в защищенном контуре документооборота, что станет дополнительной гарантией его достоверности», — сообщили в ведомстве.
Современные реалии
Сейчас процедура получения согласия органов опеки действительно включает в себя сбор обширного количества документов и личного присутствия законных представителей в органе опеки, рассказала «Известиям» адвокат, партнер практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Виктория Дергунова.
— Само согласие предоставляется, как правило, только при условии приобретения ребенку равнозначного жилья. С учетом текущих реалий прохождение указанной процедуры может занимать значительное время, например, когда по разным причинам оба законных представителя не могут явиться одновременно в органы, — пояснила она. — А это само по себе может привести к нарушению имущественных прав ребенка в случаях, когда принятие решения требует оперативности.
Упрощение процедуры, по ее мнению, положительно скажется и на взаимодействии граждан с органами опеки, и на взаимодействии органов опеки с кредитными организациями и Росреестром.
Недвижимое могущество: ценам на жилье прогнозируют длительную стагнацию
Как эксперты оценивают ситуацию на рынке и стоит ли ждать снижения стоимости квартир
Адвокат, партнер юридической компании «Братья Яблоковы» Артем Яблоков назвал предлагаемые изменения закономерными.
— Росреестр продолжает двигаться в сторону цифровизации рабочего процесса, связанного с регистрацией прав на недвижимость, в частности, — рассказал он.
Он также подтвердил, что «на цифровом отрезке регистрации документ подделать сложнее».
— Однако известны случаи, когда, например, мошенничества совершались с использованием цифровой подписи, — напомнил адвокат. — Не всякое упрощение процесса гарантирует увеличение или сохранение уровня его безопасности.
Он также призвал не ожидать кардинальных изменений в ближайшей перспективе — период адаптации по переходу с одной системы документооборота на другую потребует времени.
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?
В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.
Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?
При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.
В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».
Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).
В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).
За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.
Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.
Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?
Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.
Сколько времени дается на покупку квартиры?
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?
Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.
Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.
Когда родителям нужно получать разрешение органов опеки: 3 ситуации
Родители или опекуны несут полную ответственность за детей и их имущество, однако есть ситуации, когда без третьей стороны — органов опеки, не обойтись. Они в первую очередь защищают интересы детей — как имущественные, так и неимущественные.
Рассказываем, как получить разрешение опеки на продажу недвижимости детей, в каких случаях подростки могут получить полную дееспособность и как долго рассматривают заявления.
Сделки с недвижимостью ребенка
Чаще всего родители обращаются в органы опеки, когда продается недвижимость, доля в которой принадлежит ребенку. Дети становятся собственниками жилья в следующих случаях:
- Маткапитал. Если эти деньги тратятся на квартиру или дом, то нужно выделять доли детям. Госдума предложила отменить это требование, но в 2023 году эта норма еще действует. Если родители покупают жилье в строящемся доме, то долю ребенок получит, когда дом введут в эксплуатацию. Если квартира куплена с использованием ипотеки, то доля выделяется после ее закрытия.
- Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным, а отказаться от доли несовершеннолетний может только с согласия органов опеки.
- Оформление квартиры на ребенка. Это добровольное решение родителей, которые могут сделать это по самым разным причинам — например, чтобы квартиру не делить в случае развода.
Продать квартиру или дом, которые принадлежат ребенку, можно, но в сделке обязательно участвуют органы опеки. Если они не дадут своего согласия, то сделка не состоится или будет аннулирована. Сотрудники в первую очередь следят, чтобы продажа была выгодна ребенку.
Степень участия органов опеки и самих детей зависит от возраста несовершеннолетнего:
- малолетние до 6 лет. Они полностью недееспособны, поэтому сотрудники опеки будут наиболее тщательно проверять сделку, но зато присутствие детей на сделке необязательно;
- малолетние до 14 лет. Органы опеки могут потребовать присутствия ребенка при оформлении документов;
- подростки до 18 лет. Частично дееспособные. Они участвуют в сделке, но требуется согласие органов опеки и родителей.
- Дееспособные с 16 лет. Такое бывает, когда подросток работает по трудовому договору или регистрирует брак. В этом случае он сам распоряжается своим имуществом.
Органы опеки одобрят сделку с недвижимостью ребенка, если это улучшит его жизнь. К примеру, вы обязуетесь открыть счет на имя ребенка, куда поступят деньги от продажи, либо должны выделить долю в новой квартире. В последнем случае доля должна быть пропорциональна предыдущей либо больше. При этом стоимость имущества ребенка не должна стать меньше.
Иногда банки отказывают в ипотеке, если одним из участников сделки становится ребенок. В этом случае деньги от продажи старой квартиры нужно перечислить на счет несовершеннолетнего, которые он сможет снять, когда ему исполнится 18 лет. Правда, практика показывает, что органы опеки опасаются такой процедуры, потому что оставшихся денег может не хватить на недвижимость в будущем.
Если опека отказывается выдать разрешение на сделку, потому что новая доля дешевле, можно поступить так: разницу перечислить на счет ребенка. Тогда он получит деньги и недвижимость. Также есть вариант с дарением: родители находят еще одну квартиру, доля в которой по договору дарения передается в собственность ребенку. Если есть разница в стоимости, деньги также кладутся на счет.
Можно ли продать жилье, в которое вложен маткапитал?
Как получить разрешение от органов опеки на продажу недвижимости
Вот какие документы понадобятся:
- заявление от родителей. Его выдадут в отделе органов опеки. Документ заполняют оба родителя, а если ребенку больше 14 лет, то он тоже должен;
- паспорта и свидетельства о рождении;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, справка о регистрации, единый жилищный документ (его выдают только в Московском регионе) и так далее;
- предварительный договор купли-продажи на оба объекта недвижимости;
- технический паспорт на квартиру.
Даже в пределах одного крупного города отделы органов опеки районов могут требовать разные документы. Типового регламента у них нет, поэтому важно общаться со своим отделом и до сделки пройти несколько процедур:
- предварительное решение. Это не гарантия, что сделку одобрят на последнем этапе. Но пропускать эту процедуру не стоит, чтобы сэкономить время, когда сделка станет близка к закрытию. По сути вам нужно проконсультироваться — запишитесь на прием к руководителю отдела органов опеки района, где прописан ребенок, и явитесь с документами на квартиру, которую собираетесь продать, и описанием новой недвижимости;
- требования органов опеки. Может случиться так, что органы опеки выдвинут условия для одобрения сделки. Их придется обязательно учесть.
- подготовьте аргументацию. Собрать пакет документов — это хорошо, но также нужно аргументировать, зачем нужна эта продажа и будущая покупка. Хорошие доводы: вы увеличиваете жилплощадь, у ребенка появится своя комната, в новом районе лучше инфраструктура;
- согласие опеки. Только после этого выходите на финализацию продажи и покупку имущества.
Если новое жилье покупается в строящемся доме, то органы опеки оценивают также репутацию застройщика, готовность дома, страховку, узнают, есть ли договор долевого участия или переуступки, и так далее.
Если вы продаете всю недвижимость, чтобы переехать за границу, то процедура пройдет проще. У вас нет обязательств предоставлять долю в новой квартире или открывать счет на ребенка. Достаточно доказать, что вы действительно переезжаете — подойдет ВНЖ, второе гражданство и так далее.
Как правило, органы опеки рассматривают заявление до 15 дней. Они могут отказать, дать полное согласие либо выдвинуть дополнительные требования для согласия.
Почему органы опеки могут отказать в продаже квартиры ребенка
Органы опеки не обязаны подробно объяснят причины отказа. В письменном виде это формулируется так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены». Но вот основные причины:
Как продать квартиру через органы опеки: сроки рассмотрения, жалобы и ответы на заявления
Здравствуйте! Согласно ст. 19 Федерального закона от 27.12.1991 N 2124-1 «Об опеке и попечительстве» органы опеки и попечительства должны рассматривать заявления не позднее десяти дней со дня регистрации заявления или от приема документов, необходимых для рассмотрения заявления. Если заявление требует дополнительного собрания материалов и проведения экспертизы или установления опеки над ребенком, то срок может быть продлен до двух месяцев.
В данном случае, срок рассмотрения заявления по продаже квартиры и установления опеки над ребенком может быть увеличен до двух месяцев, если таковые материалы требуются. Однако, с точным указанием срока следует обратиться в орган опеки и попечительства, которому были направлены документы.
Жалобу на действия органов опеки и попечительства можно подать в структурном подразделении управления органов опеки и попечительства в вашем регионе, где действует данный орган.
Для решения данного вопроса потребуется предоставить копии документов, которые были поданы в МФЦ в связи с запросом на разрешение продажи квартиры. Возможно, также потребуется предоставить и другие документы, если они могут помочь в решении данного вопроса.
Согласно статье 33 Федерального закона от 26.12.1995 № 211-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», в течение 15 дней со дня получения заявления орган опеки и попечительства обязан принять решение по вопросу о разрешении на продажу квартиры. Если за указанный срок решение не будет принято, заявитель вправе обращаться в суд в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Для жалобы на действия или бездействия МФЦ и/или органа опеки и попечительства можно обратиться в соответствующие организации, ответственные за государственную регистрацию прав на недвижимость, а также в суд.
Статьи, которые могут быть применены в данной ситуации:
Статья 20 Закона Российской Федерации «Об опеке и попечительстве» от 24.07.1998 № 124-ФЗ, которая устанавливает сроки рассмотрения заявлений и обращений в органы опеки и попечительства.
Статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая содержит положения о порядке продажи недвижимого имущества.
Статья 76 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая устанавливает правила обращения граждан в суд с заявлениями и жалобами.
Для жалобы на действия (бездействие) органа опеки и попечительства можно обратиться в суд с заявлением о защите прав, а также в прокуратуру или органы надзора за деятельностью органов опеки и попечительства.