В ЦБ объяснили, при каких условиях ипотечные ставки снизятся
О том, когда жилищные кредиты станут для более доступными для граждан, рассказала «Газете.Ru» руководитель отдела регионального анализа ГУ Банка России по ЦФО Анастасия Скуратова.
Когда банки устанавливают ставки по кредитам, они учитывают не только уровень ключевой ставки, но и прогнозируемый уровень инфляции, а также оценивают общую экономическую ситуацию и надежность заемщиков, отметила Скуратова. В настоящее время банки закладывают в ставки по кредитам высокую ожидаемую инфляцию. Центробанк повышает ключевую ставку с целью приблизить инфляцию к целевому значению вблизи 4%. Это означает, что инфляционная премия, которую банки закладывают в ставки, будет снижаться. Постепенно это приведет к снижению ставок по долгосрочным кредитам.
Несмотря на рост ипотечных ставок после повышения регулятором ключевой ставки до 12% ипотечный кредитный портфель в Центральном федеральном округе продолжил расти, сообщила Скуратова. По ее словам, это связано с популярностью льготных ипотечных программ, ставки по которым сохранились на прежнем уровне.
На рынке также отражается расширение ипотеки на рискованные группы клиентов, добавила Скуратова. Это приводит к росту просрочки по жилищным кредитам. Она напомнила, что в связи с этим Центробанк с 1 октября повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотеке.
2023–2024 годах ипотечный рынок будут поддерживать льготные госпрограммы, полагает Скуратова. Решение регулятора о повышении надбавок к коэффициентам риска поможет сбалансировать темпы роста ипотечного кредитования.
Признаки перегрева ипотеки: что может сделать ЦБ и чем это грозит заемщикам
Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор видит признаки перегрева рынка ипотеки — если ситуация не изменится, ЦБ может принять новые меры, объяснила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. Эксперт рассказала, что это значит для заемщиков.
Речь, по словам Солдатенковой, идет о существенном увеличении в выдачах банков высокорискованной ипотеки — заемщикам с небольшим первоначальным взносом (до 20%) и большой долговой нагрузкой (выше 80%).
«ЦБ уже ввел ряд мер для снижения этого показателя – в частности, с 1 октября вводятся повышенные макропруденциальные надбавки к капиталу банков, выдающих такие кредиты. Они сделают их выдачу для банков дорогой, из-за чего они либо перестанут кредитовать этот сегмент заемщиков, либо существенно ужесточат условия, заложив расходы на резервирование в стоимость по ипотеке», — сказала эксперт.
Из-за этого заемщикам с низким первоначальным взносом или высокой долговой нагрузкой будет значительно сложнее получить ипотеку.
«В случае, если количество такой ипотеки в портфелях банков будет продолжать расти, ЦБ может перейти к мерам прямого финансового регулирования. В частности, в будущем возможно введение в ипотеке макропруденциальных лимитов по аналогии с потребительским кредитованием», — объяснила Инна Солдатенкова.
В этом случае, уточняет эксперт, регулятор будет иметь право накладывать ограничения на размер выдаваемой ипотеки с такими характеристиками для банков.
«Сейчас же он оставляет право заемщикам и банкам самим принимать решение о таком кредитовании, делая его просто дороже», — заключила аналитик.
Когда снизится ставка по ипотеке
2022 год стал настоящим аттракционом для ипотечных ставок. 16 декабря, на последнем заседании по ставке ЦБ , утвердилась окончательная цифра на конец года — 7,5 %. Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке запланировано на 10 февраля 2023 года , поэтому пока что мы можем и будем говорить именно об этом периоде, с декабря 2022 по февраль 2023 года.
Разбираемся, как поступить в такой ситуации гражданам, планирующим оформлять кредит в ближайшее время. Стоит ли брать ипотеку, или лучше дождаться следующего понижения ключевой, а соответственно, и ипотечной ставки?
Что будет с ипотекой: декабрь 2022 года
Рыночная ставка по ипотечным кредитам, по мнению аналитиков Центробанка , должна снизится. Однако эффект от этого будет ощущаться в первую очередь на вторичном рынке, где нет выгодных льготных программ . К тому же, чаще стали звучать призывы Центробанка ужесточить условия выдачи ипотеки в принципе: у людей сильно упал достаток, финансовое положение в стране нестабильно.
К примеру, в 2020 году ключевая ставка была рекордно низкой — всего 4,25% годовых с незначительными повышениями к марту 2021 года. Потом процент постепенно стал расти, к концу 2021 года поднявшись до 8,5%. Уровень ключевой ставки на данный момент — 7,5% годовых.
Что будет с приобретением квартир в строящихся домах? Сейчас ипотечные займы без льгот держатся в среднем на уровне 10,9%-11,4% (по данным Сбербанка и ВТБ). С 3 декабря ставка ВТБ достигла 10,9% годовых — это объясняется повышением рыночных ставок в ноябре, как пишет РБК . Это самый низкий показатель по ипотеке без льгот.
В ближайшей перспективе, по подсчётам аналитиков, банки начнут понемногу, на 0,1-0,5 пункта, повышать свои ставки. Это означает, что спрос на рынке восстановился, а люди стали чаще обращаться к ипотечному кредитованию. Но ждать возвращения льготных ставок до 7% годовых пока не стоит.
Брать или не брать ипотеку в конце 2022 и в начале 2023 года? Это решение каждый принимает для себя сам, поскольку гарантии давать невозможно даже в более стабильной экономической обстановке. Именно сейчас имеет смысл посмотреть на льготные программы, которые остаются и продолжают действовать в 2023 году.
Какие программы останутся для новостроек в январе 2023
На данный момент на рынке недвижимости есть много льготных программ со своими лимитами, условиями и ставками. Перечислим актуальные:
-
; : так называется госпрограмма кредитования для семей с детьми, с 2023 года она расширится;
- погашение ипотеки (до 450 тыс. рублей) для многодетных семей; ипотека: в 2022 году она давала возможность взять кредит от 6,7% годовых, но в 2023 процент вырастет: программа продлена до 1 июля 2024 года, но ставка будет от 8%; 3%;
- дальневосточная ипотека от 1,7%; от 4,7%;
Процентные ставки и другие условия по этим программам могут меняться, поэтому лучше уточнять их на сайте Госуслуг или в финансовом учреждении, в котором планируется брать ипотеку.
Субсидии от застройщиков, с помощью которых клиент мог приобрести жилье по низкой ставке от 0,1%, банки постепенно начинают закрывать . По словам Эльвиры Набиуллиной, главы ЦБ , в большинстве случаев эти программы связаны с завышением розничных цен на недвижимость, а это негативно отражается как на покупателях, так и на банках — ведь жильё потом трудно продать. В частности, Сбербанк перестал принимать такие заявки с 27 декабря 2022 года.
Далее рассмотрим подробнее программу льготной ипотеки, так как она больше всего подходит тем, кто намеревается приобретать строящееся жильё. Также коснёмся эксроу-счетов.
Льготная ипотека
Программа господдержки ипотеки для приобретения строящегося жилья под названием «Льготная ипотека» запустилась в апреле 2020 года, чтобы помочь отрасли преодолеть кризис в период пандемии. На протяжении последних двух лет действие программы постоянно продлевалось, но условия выдачи кредитов менялись. В разных банках эта программа называется по-разному. К примеру, в Сбербанке сейчас действует формулировка «Господдержка от 6,7%».
С 1 апреля 2022 года, когда ключевая ставка взлетела до 20%, повысилась и ипотечная ставка — с 7 до 12%. Однако в то же время выросла сумма кредитования по льготной ипотеке: для Москвы, Санкт-Петербурге и их областей — до 12 миллионов рублей. В других российских регионах можно получить под льготный кредит до 6 миллионов рублей.
Соответственно, при выросшей стоимости квартир увеличилась и сумма, которую можно взять в кредит на льготных условиях. А если квартира дороже указанного лимита, то остальная часть выплачивается уже по рыночной цене и включается в первый взнос, и таким образом получается комбинированная ипотека.
Основная программа по льготной ипотеке действует до 31 декабря 2022 года со средним показателем на уровне 7% годовых, а после показатель будет расти — по подсчётам аналитиков, до 8,5%. Условия остаются следующими:
Вверх и вниз.
Эксперты дали прогноз, когда подешевеет ипотека на «вторичку»
Ставки по рыночной ипотеке в России в ближайшие недели вырастут с 11% до 14%-15% и более из-за резкого повышения ключевой ставки Центробанка. Из-за этого кредиты на жилье, по которым правительство не субсидирует ставку, станут недоступны для большинства россиян, что затруднит покупку жилья. Но скорее всего, это продлится недолго, рассказали aif.ru эксперты.
Что происходит с ипотекой?
15 августа Банк России провел внеочередное заседание совета директоров, на котором принял решение повысить ключевую ставку на 3,5% — с 8,5% до 12% годовых. Решению Центробанка предшествовало ускорение инфляции на фоне обвального падения курса рубля, который впервые с марта прошлого года пробил отметку в 101 за доллар.
После этого коммерческие банки немного повысили ставки по вкладам — в среднем на 1%. Однако ставки по кредитам они повысят гораздо сильнее, заявила aif.ru президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Решение ЦБ железобетонно приведет к повышению ставок по ипотеке на вторичное жилье до 14%-15%. Брать кредит по такой ставке при нынешних ценах на квадратный метр мало кто может себе позволить. В результате вторичный рынок у нас не то чтобы умрет — нет, сделки будут, но совершать их станет сложнее. Скорее, это можно будет назвать „ледниковым периодом“», — спрогнозировала Радченко.
Как продать или купить квартиру на «вторичке» при дорогой ипотеке
Так как ставка по ипотеке станет слишком высокой, агентам по недвижимости придется выстраивать сложные цепочки из покупателей и продавцов, которые желают решить свой жилищный вопрос путем одновременной продажи старой и покупки новой квартиры. Сделки будут закрываться лишь после того, как в такой цепочке появится покупатель с «живыми» деньгами, объяснила Ирина Радченко. Тем людям, кто не впишется в такую схему, придется столкнуться с длительным ожиданием или вовсе на время снять свою квартиру с продажи.
По ее словам, серьезные сложности на вторичном рынке начнутся осенью, поскольку у клиентов банков, которым уже одобрена ипотека по действующим ставкам, есть еще около двух месяцев на принятие решения.
Как долго ипотека на «вторичку» будет дорогой?
Охлаждение вторичного рынка жилья из-за высоких ставок по ипотеке будет мучительным, но скорее всего — недолгим, полагает член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.
«Существенных рисков для застройщиков я не вижу благодаря льготной ипотеке, а вот „вторичка“, конечно, пострадает. Цены на нее только пошли в рост, а сейчас опять начнется стагнация или коррекция. Вопрос заключается в продолжительности этих страданий. На мой взгляд, мучения будут относительно недолгими, потому что ключевую ставку опустят, как только (и если) процесс девальвации и роста инфляции остановится», — сказал aif.ru эксперт.
Похожую точку зрения в беседе с aif.ru высказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Он напомнил, что весной 2022 года после введения антироссийских санкций и повышения ключевой ставки ЦБ до 20%, вторичный рынок тоже пережил шок, но продлилось это недолго.
«Сложностей при сделках на вторичном рынке теперь прибавится, но все зависит от сроков высокой ключевой ставки. Опыт прошлого года показывает, что огромные ставки вводятся ненадолго. Ставка 15% по ипотеке — заградительная, многие люди не будут столько платить, они или отложат покупку, или переключатся на новостройки. На вторичке спрос при такой ставке упадет примерно на четверть, если она продержится до конца года. Но когда ставки пойдут вниз — рынок снова оживет», — заключил Сергей Зайцев.