Риелторы рассказали, как быстрее продать квартиру
Срок продажи квартиры этим летом вырос на 10-20% по сравнению с прошлым. А сейчас, после увеличения ипотечных ставок на вторичные квартиры до 14-15%, может подрасти еще. Что делать, чтобы продать квартиру побыстрее, рассказали эксперты.
Содержание
- Какую цену указывать в объявлении
- Как подготовить квартиру к продаже
- Как правильно сделать фотографии для объявления
- Как правильно составить текст для объявления
- Подготовка документов: почему это нужно сделать заранее
- Как правильно показывать квартиру покупателю
Не жадничайте
Конечно, продать квартиру проще, если цену в объявлении указать ниже рыночной. «Если снизить цену на 10% от рыночной стоимости, продать квартиру можно в среднем за неделю», — говорит гендиректор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Другой вопрос — как определить правильную цену. Задерживающиеся в продаже квартиры по завышенной стоимости фактически повышают и средние цены. Поэтому не стоит при определении оптимальной цены опираться только на данные сайтов с объявлениями.
Можно сделать выборку аналогов по району или заказать отчет об оценке в сертифицированной оценочной компании, советует руководитель офиса «Митино» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Стоимость отчета — до 5 тыс. руб.
Скидка не должна быть очень уж большой. Если стоимость квартиры будет сильно завышена относительно рынка, то потенциальные покупатели не будут рассматривать такое объявление. А заниженный ценник — обычно сигнал того, что перед нами проблемный вариант, рассуждает руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Также лучше оставить ценовой запас для скидки — для массмаркета средний размер дисконта составляет 5%, в более дорогостоящих сегментах жилья он может быть и выше.
Отремонтируйте балкон
Продаваемую квартиру нужно обязательно привести в порядок, хотя бы просто сделать генеральную уборку, выкинуть хлам, говорит Борзенкова.
«Покупателям вторички проще купить чистую, светлую, не заставленную старой мебелью квартиру. Плюс при покупке в ипотеку важен статус «заехать и жить», вкладываться в ремонт покупатель не готов», — уточняет Чернокульский. Часто покупатели обращают внимание на состояние санузла, кухни и балкона.
Нужно сформировать атмосферу, которая заинтересует людей на фотографиях и заставит их прийти посмотреть, говорит гендиректор Todayprice Игорь Галузин. А чем больше людей придет — тем быстрее найдется покупатель. Это можно сделать с минимальными вложениями — например, заменить какую-то мебель, покрасить стену, поменять фасады на кухне. В ванной комнате можно расположить игрушечных утят — люди представят, как купается их ребенок. Положите книги на письменном столе — и покупатель представит, как дети делают уроки. Стоит добавить предметы, привлекающие внимание — например, нестандартные зеркало или стул.
Фотографируйте днем
Фотографии лучше делать при естественном освещении во второй половине дня, советует Борзенкова. Фотографий в объявлении должно быть не менее 10 для маленькой квартиры и 12-20 — для просторной. Также на фотографиях обязательно нужно показать вид из окна, интерьер подъезда, внешний вид дома. Как вариант, можно нанять фотографа. Стоимость фото для квартиры до 80 кв. м в среднем не превышает 6 тыс. руб., отмечает эксперт.
На фото, сделанных днем, когда в квартиру попадает солнечный свет, жилплощадь выглядит просторнее, а ее оформление — более ярким, отмечает Хахулин. Помимо фотографий можно снять видео, чтобы у потенциальных покупателей было четкое представление обо всех помещениях в квартире. Это видео можно разместить на популярном видеохостинге, а в описании указать ссылку на объявление о продаже. И наоборот — указать в объявлении ссылку на видео. Уберите из кадра личные вещи (например одежду), чтобы квартира выглядела готовой к заселению.
Предложите пофантазировать
Для объявления нужно составить продающий текст, говорит Борзенкова. Четко описать технические характеристики помещения и конкурентные преимущества. Текст должен выделять бесспорные плюсы квартиры: например, свежий ремонт, удачный вид из окон, чистый подъезд и так далее. Также нужно обозначить выигрышные особенности, которые позволят покупателю в будущем внести собственные изменения в планировку или дизайн помещений, например, что из большой прихожей можно сделать гостиную или из чулана — современную гардеробную. «Основное правило — не искажать информацию и никого не вводить в заблуждение, — настаивает риелтор. — Рынок недвижимости — не восточный базар». Разместите объявление на всех возможных рекламных площадках.
Наведите порядок в документах
Еще до того, как размещать объявление о продаже, приведите в порядок документы, советует Чернокульский. Нужно согласовать продажу со всеми собственниками, при необходимости оформить нотариальную доверенность, получить согласие супруга, разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних детей, сделать выписку из ЕГРН и технический паспорт. Выход на сделку может сдвигаться из-за проблем с получением документов, а реальный покупатель не всегда готов ждать. Так что документы могут существенно удлинить сроки экспозиции объявления, даже если цена объекта не завышена.
Дайте побыть одному
Нужно обязательно всегда быть на связи и стараться дружелюбно общаться с каждым потенциальным покупателем, говорит Борзенкова. Хорошо, когда есть возможность встретить потенциального покупателя у подъезда или у остановки, станции метро, чтобы проводить его до квартиры, параллельно рассказывая об особенностях района и инфраструктуре. «Вы вместе входите в подъезд, поднимаетесь на этаж. У входной двери передайте ключи потенциальному покупателю и скажите: «Открывайте». В такой ситуации покупатель уже открывает будто бы свою новую квартиру. Этот прием помогает покупателю почувствовать себя хозяином жилья. Кроме того, он сближает покупателя и продавца, снимает барьер между ними. И лучше всего дать человеку освоиться — ненадолго оставить его одного, в тишине», — раскрывает хитрости риелторов Борзенкова.
Важно заложить личное время на показ квартиры, подготовку документов, отмечает Чернокульский. С теми, кто выходит на рынок с целью продать квартиру подготовленным, сделки проходят на 20-30% быстрее, чем с продавцами в статусе «не тороплюсь», говорит он. «Стоит также отметить, что сейчас люди, которые получили одобрение ипотеки до повышения ключевой ставки, очень быстро принимают решение о покупке, чтобы не упустить возможность приобретения по зафиксированному ипотечному предложению», — говорит эксперт.
Как быстро продать квартиру: советы риелторов и юристов
Основной принцип быстрой продажи жилья — нужно дать покупателю цену, которая будет значительно ниже среднерыночной. На растущем рынке достаточно и 10–15%, но сейчас цены стоят. А значит, цену придется снижать сильнее.
Размер скидки зависит от ликвидности объекта, говорит Вячеслав Малафеев, генеральный директор АН «М16-Недвижимость». Если квартира ликвидная, то сбросить придется около 20% стоимости. Если нет — больше. «Наша компания не выкупает квартиры, но у нас есть ряд инвесторов, в том числе и я сам, которые как физические лица выкупают квартиры по привлекательной для них цене, — говорит Вячеслав Малафеев. — Выкупая квартиру, мы сопоставляем цену и сам объект: продаются любые квартиры — вопрос в цене».
Хотите продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Воспользуйтесь пошаговой инструкцией от Циан
В объявлениях можно увидеть цену и на 30–40% ниже рыночной. Сейчас, на стагнирующем рынке, эти скидки куда более реальны: такие квартиры раскупаются действительно быстро. Когда в новостях мы читаем о том, что цены на жилье снизились на треть, — это именно о тех, кто решил уехать, срочно продав свою квартиру.
Если квартира в ипотеке
Квартиры без обременения продаются быстрее, поэтому при возможности ипотеку лучше закрыть.
Срок выкупа ипотечной квартиры будет зависеть от того, в каком формате реализована закладная. До 1 июля 2018 года она могла быть только в бумажном виде. Это ценная бумага банка, которая регистрировалась вместе с документами о переходе права собственности, объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Когда заемщик выплачивал ипотеку, кредитор должен был в течение 30 дней изъять закладную из своего архива. В таком случае срок выкупа составлял около 30–40 дней. Есть банки, которые и сегодня используют бумажные закладные.
Но многие банки перешли на электронный формат закладной. После погашения ипотеки кредитная организация самостоятельно подает заявление на снятие обременения. «Это может занимать пять рабочих дней, — говорит Надежда Коркка. — Полностью закрыть сделку получится в течение 10 дней». А если недвижимость регистрируется в электронном формате или это нотариально удостоверенная сделка, то велик шанс уложиться и в три–пять дней.
Впрочем, есть и другой вариант сэкономить время. Покупатель может вообще не погашать кредит, а продать квартиру в ипотеке. В этом случае ипотека переходит на покупателя, который сам ее погашает. Дисконт будет еще больше, поэтому такой способ обычно выбирают продавцы, которым важен не сам факт скорейшей продажи квартиры (например, чтобы уехать), а срочно нужны деньги. Или тем, кому по каким-то причинам больше не по силам выплачивать ипотеку самостоятельно.
Куда обращаться?
Эксперты советуют обращаться не по объявлениям о срочной покупке квартир, а в проверенные агентства недвижимости, где исключен обман. Крупные агентства могут и сами выкупить квартиры у собственника, но сейчас на стагнирующем/падающем рынке многие из них приостановили такую услугу. В агентствах нам рассказали: помочь продать — готовы, выкупить — нет.
Есть две стратегии выбора риелтора. Первая, которую рекомендует использовать Вячеслав Малафеев, заключается в сотрудничестве с одним агентством: так его риелторы будут максимально мотивированы на поиск покупателя. Да и сам формат эксклюзивной продажи подразумевает активную работу с объектом, его продвижение в интернете и использование других приемов ускорения продажи.
Другая стратегия — обратиться сразу в несколько агентств. В индивидуальном порядке вашей квартирой никто заниматься не будет, но о ней узнают те, кто обратился только в эти агентства, или те, кто не пользуется интернетом (бывает и такое).
Работают оба способа, какой выбрать — решать вам.
Выдохните и устройте ремонт
Тише едешь — дальше будешь. Так считают в компании «Этажи»: эксперты уверены, что лучше подходить к продаже жилья с холодной головой. Надо выстроить стратегию продажи и продумать, как потом использовать полученные деньги. Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказывает, что квартиру удастся быстро продать с минимальной скидкой, просто сделав в ней косметический ремонт или хотя бы начав его делать.
«У нас есть десятки кейсов, когда при проведении правильного ремонта с минимальными затратами квартира или дом продавались еще до его завершения, хотя до этого в течение полугода ни один потенциальный покупатель не обращал на них внимания», — уточняет эксперт.
Если сразу не продается, сделайте небольшую скидку: шансы, что такая квартира найдет покупателя, вырастают. Такой способ нацелен на покупателей, которые ищут квартиру для себя: к нему стоит прибегать, если интереса у инвесторов она не вызвала.
Как не нарваться на мошенников?
Базовые правила такие же, как и для любой сделки по продаже недвижимости.
- Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости — с отличной репутацией, работающие на рынке не один год.
- Оцените квартиру и четко определите цену, ниже которой вы продавать не хотите.
- Спросите о схеме расчетов между вами и покупателем: это должна быть безопасная сделка, при которой вы сразу получите всю сумму, а не часть средств.
- Изучите договор купли-продажи, лучше с юристом. Уделите особое внимание условиям перечисления денежных средств (сумма, сроки).
Продажа по доверенности: вы уезжаете, жилье остается
Доля продаж жилья по доверенности растет. В компании «Инком-Недвижимость» отмечают рост более чем в три раза этой осенью — с 5 до 17%. Вероятно, что это связано с отъездом собственников за рубеж.
Доверенность проще сделать до отъезда: это отнимет меньше времени. Продавцом может выступить родственник, друг, риелтор. Оформляется доверенность на имя продавца у нотариуса.
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk
Чтобы минимизировать свое участие в сделке, заблаговременно оформите согласие супруга/супруги на сделку или заявление об отсутствии брачных отношений.
Доверенность, согласие супруга (супруги) на сделку и все документы по квартире нужно передать продавцу.
Если вы уже за границей
Если вы уже уехали, не беда. Доверенность можно сделать через консульство России. Такая доверенность сразу составляется по требованиям российского законодательства — останется переслать ее на родину.
Электронная регистрация права собственности с Циан.Сделкой : быстро и в любой точке мира (доступна, если вы продаете квартиру с помощью риелтора)
За рубежом нотариальную доверенность также можно оформить в нотариальной конторе. «Если доверенность оформляется в стране — участнице Минской конвенции (Армения, Беларусь, Казахстан), затем достаточно только нотариального перевода доверенности на русский язык. Если вы оформляете доверенность в стране — участнице Гаагской конвенции (Турция, Израиль), то ее нужно aпοcтилировать», — объясняет Софья Волкова.
Апостиль проставляется там же, где выдана доверенность, нотариусом или другим уполномоченным органом.
Как перечислить деньги?
Идея перечисления денег за границу при покупке жилья может отпугнуть покупателя: это долго и сложно. Куда проще перечислить средства на счет доверенного лица, которое находится в России. А уже после продажи он займется вопросами вывода денег за границу.
Сейчас официально разрешено переводить за рубеж в месяц до $1 млн и до $10 тыс. по системам денежных переводов без открытия счета. Для некоторых российских банков все еще доступны SWIFT-переводы, но их могут отклонить на стороне банка-получателя. Как ни странно, но сегодня одним из самых верных и надежных способов перевода эксперты называют криптоперевод.
Как быстро продать квартиру в Москве?
Чтобы быстро продать квартиру в Москве, изучите рынок и узнайте, сколько примерно стоит ваша квартира. Если хотите продать дороже, сделайте ремонт, но это дополнительные затраты, и капитальный ремонт не всегда оправдывает вложенных денег. Если самостоятельно определить стоимость квартиры вам сложно, воспользуйтесь услугами оценочной компании. В Москве эта услуга стоит 3–8 тысяч ₽.
Когда узнаете стоимость вашей квартиры, подготовьтесь к продаже. Для этого сделайте генеральную уборку и освободите помещения от лишней мебели. Но всего должно быть в меру. Показывать пустые комнаты тоже не стоит. Чтобы человек смог оценить помещения, оставьте несколько предметов. Например, стол и небольшой пуфик в зале, а диван и шкаф в спальне.
Перед размещением объявления убедитесь, что у вас нет долгов по коммунальным услугам, иначе это затормозит сделку с покупателем.
Когда закончите с предпродажной подготовкой, сделайте несколько снимков каждой комнаты и подготовьте объявление. Если хотите продать квартиру быстро, цену поставьте на 5% ниже рыночной. Воспользуйтесь сервисом на ЦИАН или Авито, который показывает среднюю цену по районам Москвы.
Если хотите продать квартиру в Москве не только быстро, но и выгодно, выставьте стоимость на 5% выше, чем планируете продать, но в объявлении укажите, что торг уместен. И когда будете показывать покупателю квартиру, сбросите часть процентов.
Чтобы ускорить процесс продажи, обратитесь в МБК. Перед продажей согласуем с вами сумму, которую хотите получить с продажи. Подготовим объявление и сделаем профессиональные снимки; поможем подписать договор.
«Лучше пустота, чем бабкина стенка»: 9 советов для тех, кто хочет быстро продать жилье
Если невнимательно отнестись к деталям, процесс продажи квартиры может затянуться.
Многие собственники пренебрегают простыми правилами: делают фотографии, не убрав дома, пишут неинформативные объявления или не отвечают на все вопросы потенциальных покупателей. Читатели Тинькофф Журнала рассказали, что им помогло заключить сделку, и дали несколько советов о том, как сэкономить время и деньги.
Это комментарии читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Сообщите соседям, что планируете продать жилье
далеко за покупателями не ходила
Когда продавали квартиру, покупателями стали соседи по лестничной клетке. Правда, мы им скинули 100 000 ₽. Но зато за квартиру они быстро рассчитались, чтобы мы могли внести задаток за дом, который присмотрели с мужем. А после продажи нам разрешили пожить там бесплатно четыре месяца, пока наши продавцы освободили дом и съехали.
ждет подходящего случая
Я подписана на рассылку объяв по нашему дому. Вдруг соседи будут продавать — первая приду к ним 🙂
Откажитесь от предпродажного ремонта в пользу хоумстейджинга
за бюджетные решения
Красивый дорогой ремонт не имеет смысла, тем более если учесть, что красивый в понимании наших сограждан — это до сих пор вензеля и встроенные стеклянные полочки. Подавляющее большинство покупателей все переделывают под себя, а стоимость ремонта все равно не отобьешь: потратив на него 3 000 000 ₽, реально продашь дороже рынка на 300 000 ₽.
Коммуникации очень важны, но свежеотремонтированным квартирам люди не доверяют: я и сама бы лучше купила разбитую квартиру в том же доме на миллион дешевле, чем свежеупакованную и с неизвестно сколькими скрутками на проводах, надежно зашитыми гипсокартоном. Хорошо идут квартиры с ремонтом, которому около пяти лет.
Если состояние подходит для того, чтобы заехать и жить, а ценовой сегмент средний, то есть дом не бизнес-класса, я вынесла бы оттуда всю мебель, которая старше десяти лет: лучше пустота, чем бабкина стенка. И локально что-то освежила бы , чтобы привлечь прослойку людей, желающих сразу заехать и жить. Переклеить обои — это 15 000 ₽ за комнату.
На вопрос о необходимости делать предпродажный ремонт я отвечаю так: у квартиры есть три состояния — евроремонт, среднее состояние или «под ремонт». Стоимость евроремонта не окупается, его для продажи делать не надо.
Если квартира в среднем состоянии и ее можно легко за небольшие деньги освежить, это поможет быстрее ее продать. А квартиру «под ремонт» надо максимально освободить от старых вещей.
Многие покупатели квартир не готовы делать капитальный ремонт, поэтому число покупателей квартир в «убитом» состоянии ограничено. Такие квартиры продаются с дисконтом.
не пожалела о своем решении
Я обращалась в компанию хоумстейджинга. Моя квартира особо не требовала ремонта. Нужно было разобраться, кому и как ее продать, и подготовить к этому. Но у меня совершенно не было желания заниматься этим самостоятельно.
Специалисты проанализировали, кого моя квартира может заинтересовать, и сделали упаковку под этих людей. После чего, собственно, занимались всем остальным: устранили мелкие неполадки, заказали клининг, декор, организовали фотосессию. Даже помогли с объявлением риелтору. Я никак не участвовала в этих процессах, просто спрашивала иногда, как идут дела.
У нас была квартира молодой семьи с маленьким ребенком, но от детских зон избавились. Готовили для свободных молодых людей или молодой семьи без ребенка. В итоге так и получилось.
Я долго сомневалась, потому что услуги стоили приличную для меня сумму, но она действительно окупилась! И даже с лихвой. Чистой прибыли после продажи получилось около 400 000 ₽. Осталась так довольна, что теперь всем друзьям советую.
Наведите порядок и позаботьтесь о хороших фото
собирала вещи во время уборки
В прошлом году продавала ипотечную квартиру в 4 км от Мкада в пятилетнем доме. Риелторы, предлагающие помощь, рассказывали про ужасы и сложности продажи «залоговых метров». Продала за полтора месяца, без риелторов и без торга.
Полдня потратила на хоумстейджинг, который ограничила хорошей уборкой, чтобы блестело. Все личные вещи вынесла из кадра, заодно складывая ненужное в коробки для переезда. Разместила объявление на четырех площадках, принимала звонки и выделила три-четыре дня в неделю, когда можно смотреть квартиру.
Нашелся покупатель. На подготовку к сделке ушла пара недель, сама сделка заняла часа полтора. Регистрация и деньги — дистанционно и по безналу.
грустила над объявлениями
Я видела фото с разбросанными тряпками в зале и кучей барахла в ванной, да в темноте. Некоторые квартиры не то что не хочется купить, от них просто тоска и печаль исходят…
Очень странно, что люди часто при продаже квартир не то что не делают минимальный ремонт, они даже не убираются. Темные фото на плохую камеру сильно портят впечатление. Казалось бы , очевидно: убери вещи, сними иконы и фото собак, почисть, сфоткай днем. Но нет:
Не пытайтесь сделать все идеально
нашел золотую середину
С фото важно не перестараться. Помогал маме продать квартиру — сделал подробные фото с ярким светом, старался захватить побольше пространства на фото. В общем, фото получились слишком хорошие, из-за чего у людей были завышенные ожидания и на личных просмотрах они разочаровывались.
В итоге после очередного холостого показа — таких было штук десять — я попросил маму сделать несколько плохеньких фото, которые потом поставил в объявлении перед своими. Следующий же просмотр закончился продажей 🙂
Составьте грамотное, честное и компактное объявление
не осилил чужие тексты
Из того, что вижу на «Циане», обычно встречаются два типа объяв:
- Два слова, и те безграмотные. Почему не прогнать текст хотя бы через «Ворд» — непонятно.
- Кирпичи текста с перечислением всего и вся. Абсолютно не продающие. Читаешь — зевать хочется.
Причем большинство таких объяв — от риелторов или агентств. Особенно можно поугорать над объявлениями одного агентства — это отдельный цирк. Почему так мало риелторов умеют писать хорошие продающие объявления — для меня загадка. В тексте обычно мало конкретики и все занудно.
По наблюдениям, очень часто приличные объявы встречаются, как ни странно, у собственников. Наверное, если человек решает продавать сам, то берется за это серьезно.
говорит как есть
За мою жизнь и продавали, и покупали квартиру раза четыре, и могу сказать, что главное в публикации объявления — здравый смысл. Адекватные люди и без советов не будут фоткать груду обуви или заставленную кухню, разве нет?
Стейджинг и декор важны для восприятия, но никакие вазочки не спасут, если в квартире воняет, а на лавке у подъезда спит бездомный — покупатели только пожалеют о потраченном времени, если поддадутся соблазну посетить жилье. Я бы выставляла квартиру как есть, не пытаясь ее искусственно приукрасить перед продажей.
Проверьте детали перед публикацией поста
В нашем доме несколько лет безуспешно продавалась квартира за 24 000 000 ₽, и я решила поглазеть на эти хоромы. Нашла объявление: на пятой фотографии из 20 был туалет, а в туалете — моча.
Я сообщила продавцу о своей находке, он прислал мне гору смайлов в ответ и удалил фото с душком. У объявления тогда было несколько тысяч просмотров.
Кстати, после того как мой сосед смыл мочу, ему удалось продать квартиру и купить яхту мечты. Полгода он с женой и тремя детьми жил на яхте, потом продал и ее, а теперь арендует квартиру в центре города за 120 000 ₽ в месяц. Своего жилья у него нет. Но это уже совсем другая история.
Отвечайте на вопросы покупателей и задавайте их сами
Из личных выводов: не надо стесняться не только отвечать на вопросы покупателей или риелторов, но и задавать в ответ, причем еще по телефону. Сразу понятно, насколько покупатели реально готовы покупать, а не просто посмотреть на далекое будущее, каким способом хотят приобретать, для кого ищут.
Это помогает рассказать про важную для них инфраструктуру. Например: «У нас открыто два детсада, до школы две минуты, видна из окна кухни» или «В пяти минутах ходьбы в парке — площадка для выгула и тренировки собак». А еще отсеиваются риелторы, которые прикидываются покупателями, долго гуляют по квартире, а потом начинают нудно петь про помощь в продаже и заключение эксклюзивного договора.
Обратитесь к надежному посреднику
нашла хорошего риелтора
Мне пригодилась помощь знакомого риелтора, так как я переехала в другой регион, а квартиру продавала удаленно. Она отработала свой гонорар от и до.
Забрала ключи у арендаторов и принесла после них в квартиру, когда те съехали. Занималась клинингом, докупила мелочи типа половиков, покрывал и занавесок, чтобы прикрыть совсем уж некрасивые места. Выводила несколькими способами какой-то странный запах после квартирантов, купила и вкрутила лампочки везде, где не хватало освещения. Ну, и сделала фото с разных ракурсов, сама выставляла и продвигала объявление. Созвоны и встречи — тоже.
Я сделала на нее доверенность на получение всех справок в ЖЭУ и так далее, она их сама собирала и предоставляла покупателю. Также организовала удаленную сделку через Сбербанк, чтобы мне не надо было туда лично лететь. Про все свои действия постоянно мне рассказывала, присылала фото и видео о квартире, что сделано, согласовывала цену и дальнейшие действия.
По итогу даже с ее комиссией получилось выручить чуть больше, чем я рассчитывала. Так что иногда все же попадаются хорошие специалисты, с которыми приятно работать.
Проявите гостеприимство
заботилась о покупателях
Я часто предлагала на просмотрах кофе или чай, особенно если люди долго гуляли и задавали более подробные вопросы. Ну, и по квартире разносился уютный запах кофе. Многие смотрят несколько вариантов за день и устают от просмотров. Не купят, но все равно уйдут в хорошем настроении.
Забавно, что мой покупатель как раз из числа тех, кто уже четыре часа гулял по району и мечтал о чашке кофе — и санузле, кхе 🙂
По улице идешь, вокруг вроде приличные люди, опрятно одетые, чистые. Смотришь объявления о продаже квартир и в большинстве своем — бардак, некрасивая старая мебель и интерьер. Получается, напоказ рисоваться люди любят, а живут чаще всего в уродстве…
Boris, нужно носить красивую одежду- потому что это молодость, нужно есть качественную еду- потому что это здоровье. А вкладывать деньги в избу- в последнюю очередь, главное что бы было чисто в жилье. Так говорила моя бабушка.
Я не претендую на истину, но с годами убеждаюсь что это верно!
Elena, согласен с вами. Только многие и в чистоте не живут…
Boris, зачастую так и есть. Жалко выкинуть или делать ремонт.
"лучше пустота, чем бабкина стенка. И локально что-то освежила бы" — да.
Смотрю сейчас объявления о продаже и офигеваю. Такое чувство, что продавцы вообще никак не заинтересованы в продаже. Самое частое:
— Проблемы с фото. Либо их вообще нет, либо они отвратительного качества (смазаны, повёрнуты набок, слишком тёмные и т. д.), либо неинформативны. Ну зачем мне 10 фотографий почтового ящика с разных ракурсов и ни одной фотографии самой квартиры?
— Жуткий бардак. Понятно, что во многих продаваемых квартирах ещё живут люди и какие-то личные вещи никуда не денешь, но можно же банально прибраться. Полно фоток с грязной посудой в раковине, с разобранными постелями, с раскиданными вещами и игрушками, спасибо хоть не насрано в центре комнаты. Хотя судя по истории с мочой всякое может быть.
— Ужасное состояние квартиры за неадекватные деньги. Везде грязь, ободранные обои, отколотая плитка и т. д. А цены такие же или даже выше, чем в подобных квартирах с адекватным внешним видом. Вчера видела квартиру, в которой стены по центру вымазаны чем-то черным, местами висят оторванные куски обоев и полы в жутком состоянии. Понятно, что вкладываться в ремонт продаваемой недвижимости не хочется, но неужели нельзя поклеить самые дешевые обои, чтобы у потенциальных покупателей кровь из глаз не текла? Или по крайней мере скинуть цену, ведь покупателям явно придётся всё это переделывать.
Морально готовлюсь к просмотрам, видимо к болям добавятся всякие запахи, шумы и странные продавцы 🙁
Мария, меня еще бесит когда выкладывают 20 фоток и ни одной с планировкой — сидишь и гадаешь, какая же она вообще.
Очень хорошо идут ароматы для дома. Не резкие и не явные.
Я за сутки до просмотра ставила ванночки с ароматическими маслами.
Квартира нравилась, и не понятно почему.
Очень помогает водить на просмотры в удачное время.
У меня в одной квартире был волшебный закат.
В другой было симпатично именно вечером.
И всегда квартира должна быть чистой.
Не мой опыт, но подруга, которая продавала квартиру, где соседи по этажу были не адекватными, мыла полы на этом самом этаже перед просмотрами.
Ну а что делать?
Аглая, видимо последний пункт мне предстоит( квартира сама хорошая, подъезд после ремонта, но вот соседи…
Инспектор, ну, что делать?
Мыть!
Объявление о продаже дома. Две мутных фотографии одной и той же части стены, текст объявления — "Все вопросы по телефону".
Всё.
Такое впечатление, что владельцы в продаже дома не заинтересованы вообще.
Кстати, заметил, что многие продавцы домов первым фото ставят. кухню. На кухнях часто красивый ремонт и стильный гарнитур под заказ, а вот сам дом снаружи может быть совсем неказистым. И да, такие объявления в общем ряду действительно привлекают внимание.
больше года назад продавала свою квартира и искала новую. Из строгих требований было только расположение дома в определенном микрорайоне и близко к центру города, поэтому предложений было мало. Из-за не большого количества предложений рассматривала почти все варианты и приходила на просмотры.
Крайности две, как обычно, — или большие хоромы под сто и более метров, с дизайном а ля цыганское барокко с позолотой и завитками, или мягко, говоря, не актуальным дизайном с разноуровневыми полотками, большим количеством разных точечных светильников, стеклянными полками, фальшь — колоннами и странными нишами
или совсем уже "бабулины" квартиры с большим количеством, прости Господи, хлама, крашенными полами цвета рыжеватой глины и достаточно часто, почему-то потолками, обклеенными или раскрашенными как небо с облаками
Повстречалась мне квартира, позиционирующаяся продавцами, как с авторским дизайном. Каждая комната была в своем стиле. Одна, например, в ярких неоновых тонах, как тексто-выделители, на кухня был гарнитур с фото-принтом на несколько шкафчиков орхидеи-фаленопсис модного одно время цвета вэрри-пэрри. Но "вишенкой на торте" была спальня с красными стенами и черным глянцевым натяжным потолком, в углу стояла композиция из искусственных цветов. Хозяева показывали с гордостью. Я бы постеснялась: то ли как в гробу, опять, прости Господи, то ли страсти в жизнь добавить.
Главный вывод из опыта продажи, просмотров и покупки, что покупать лучше всего квартиру, который легко и быстро продать
Был опыт и продажи и покупки квартиры.
Размещала объявления о продажи квартиры брата. Забраковала сделанные им фото, специально пришла во время, когда солнце заходило в квартиру и со стула делала фото сверху, дабы захватить больше площади на фото. На одной стене были фотообои клумба с тюльпанами (отвратные), которые еще и предыдущие жильцы пытались отодрать, я не стала фотографировать эту стену, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей. Предварительно конечно вынесла все барахло из кадра, ни каких средств в ванне или туалетной бумаги с ёршиком в туалете, на кухне ни каких тарелок, кружек и пр.
В объявлении написала метраж каждого помещения, да вся эта инфа есть в форме объявления, но считаю 1. люди ленивые читать что-то за пределами объявления, надо преподнести все на блюдечке 2. не каждый так хорошо разбирается в сайтах\приложениях, что по наитию найдет где эта инфа находится.
Перечислила какая мебель и техника остается с брендами и что это входит в стоимость квартиры, чтобы покупатель сразу понимал за что цена.
Из особенностей в доме продавалось 5 таких же квартир, покупательская способность населения в районе маленькая. Первый же просмотр и покупатель соглашается на покупку, у него родственники в этом же доме живут, но ему не одобрили ипотеку. Просмотров было около 5 вроде, покупателем стала семейная пара, которая искала квартиру для мамы. Они переезжали в двушку или более мамы, а маме икали жилье в пешей доступности. Ипотеку им одобрили с первоначальным взносом 10% на 20 лет.
А все выше перечисленное я набралась при просмотре фотографий квартиры, которую я искала для себя. Впечатлившись фото квартир, на просмотры которых я даже не стала ходить и так все понятно. Ванные с кучей средств везде где можно и грудой белья, на столах кружки, ложки, куча грязной посуды в раковине, разбросанные игрушки по комнате. Текст объявлений мрак, особенно от риелторов там либо ничего, либо бабушкин ремонт с креслами во всех помещениях называют продуманным до мелочей. У меня даже есть знаковая квартира на авито, которая продается 2 года. Мужик не успел её продать до отъезда, сначала сам продавал, потом в объявлении было агентство с пустым текстом, сейчас вижу что мужик сам продавать начал, причем его текст весь заглавными буквами, прямо крик души.
Т-Ж не написал самый главный совет, размещайте планировку квартиры, это какое-то бедствие, в большинстве объявлений нет планировки квартиры.
Насмотревшись фотографий и посетив всего 3 просмотра квартир, выбрала для себя голые стены. Решила делать под себя.
Ирина, сейчас все больше квартир с планировками стало, хороший тренд)
SoFar Me, это вам ещё очень приличные фотки попались.
Мария, спасибо, что раскрутили мою Спираль Молчания!
А то я была уверена, что одна я такая придира и брюзга))
Печеные яблоки) буквально одно ставить в духовку запекаться незадолго до просмотра, приходят смотреть, а там пахнет вкусно)
И да, в ремонте смысла нет, но те же обои лучше освежить
Отвечая на вопрос перед формой комментариев, скажу так:
Значительно облегчить себе поиск жилья для покупки/аренды можно сев и подумав хорошенько, чего же вы собственно хотите.
Слышала, что психологи рекомендуют такой же список писать про потенциального партнёра: представить его в мельчайших подробностях — от разреза глаз до вероисповедания и того, как он предпочитает проводить досуг. Говорят, что даже если идеала не найдёте, сможете разобраться в себе)
Вот с квартирами так же: чем чётче критерии — тем проще в итоге выбрать путём сужения поиска шаг за шагом:
— коридор цены;
— район и положение внутри района (ближе к метро? Удобный выезд на шоссе? Ближе к парку? Рядом с поликлиникой?)
— инфраструктура, которая нужна в зависимости от наличия хобби/детей/животных/жизненной позиции ;
— близость к транспорту в зависимости от занятости/формата работы/того, как предпочитаете проводить досуг;
— готовность вкладываться в ремонт или хотите готовый;
— важен ли вид из окна или не очень;
И тд
Хорошо бы ещё разделить этот список на первоочерёдное, не самое критичное и «приятное дополнение». Например, точно хочу НЕ делать ремонт, готова идти до метро 20 мин, идеально — не последний этаж — значит при прочих равных выберу подальше, но с лучшим ремонтом, а при одинаковом ремонте — ту квартиру, что на соседних этажах.
Всегда есть соблазн взять подешевле, но иногда представишь, что ради сэкономленных 400 тыс на квартире в пятиэтажке предстоит коляску/санки/самокат таскать до 7 ребенкиных лет на своём горбу, и сразу хочется найти вторую работу и квартиру с лифтом 🙂 очень важно слушать себя и оценивать ближайшие горизонты. Надолго бы я не планировала — места работы меняются, дети растут, люди даже — о боги! — разводятся. Но если вы беременны, то посмотрите, как в районе со школами и садами, есть ли рядом парк с площадкой — лишним не будет.
Ещё совет, который не подведёт — посмотреть градостроительный план застройки и дорожного строительства, публичные слушания по застройке района, площадки под реновацию и тд — чтобы избежать риска обрести под окном эстакаду.
Самое важное, конечно, это не ремонт и даже не локация — главное, это не иметь проблем с законом.
Как показывает практика, даже проверка банком ипотечных квартир, не гарантирует отсутствие последствий при покупке.
При покупке ДО или ВМЕСТЕ С проверкой квартиры юристом/риэлтором я рекомендую:
1. Запросить расширенную выписку из ЕГРН, оценить целостность несущих стен и есть ли в квартире перепланировка, проверить, кто собственник
2. Запросить справку по форме 9 об отсутствии долгов
3. Запросить у собственника выписку из домовой книги с историей прописанных/выписанных
4. Изучить паспорт продавца, посмотреть были ли разводы в течение 3 лет и кол-во детей.
Это НЕ гарантия, так как брак с иностранным гражданином может не быть вписан в паспорт, детям может быть больше 14, но полистать паспорт нужно:)
Еще лучше — запросить справки из загса об отсутствии брака (или согласие супруга, даже бывшего, на продажу, или решение суда о разделе имущества), выписку из ПФР о НЕ использованном мат.капитале, если собственник пожилой — справку из ПНД.
5. При просмотре прийти пораньше, постоять в подъезде, посмотреть, какой контингент входит/выходит, подняться на этаж, послушать, принюхаться.
При аренде:
1. Так же попросить справку об отсутствии задолженности (или посмотреть предыдущую платёжку, проверить, чтобы были указаны корректные номера счётчиков и показания не убежали в космос) и составе проживающих.
2. Заключать договор только с собственником или представителем по доверенности от нотариуса
3. Заключать договор в принципе! И читать его текст. Оформить акт приема-передачи описав все, что есть в квартире и все видимые повреждения. Даже если он не будет никуда отнесён далее и вам кажется, что «не имеет смысла».
4. Включить то, что можно включить при осмотре, и все, что возможно, проверить. Понятно, что запускать стиралку для вас вряд ли будут, но сходить в туалет и смыть, включить воду, пощёлкать выключателями — можно.
Короче, как облегчить себе выбор квартиры? Знать, что хочешь, и быть внимательным:)