Как получает деньги продавец при ипотеке

ипотека для продавца квартиры

В сегодняшнем выпуске я начну свой рассказ об ипотеке. Тема эта длинная, поэтому для начала я расскажу об ипотеке с точки зрения продавца квартиры.

Поскольку я отслеживаю объявления о продаже новых квартир, то мое внимание однажды привлекло объявление о продаже квартиры где-то на м.Коньково со следующей оговоркой: «Ипотеку и альтернативу не рассматриваем!». Просто из любопытства я позвонил по этому объявлению и спросил у хозяйки квартиры почему она не хочет рассматривать ипотеку – в ответ я выслушал очень эмоциональную тираду о том, что «ИПОТЕКУ БЕРУТ ТОЛЬКО НИЩИЕ. », после чего хозяйка бросила трубку. Судя по тому факту, что это же объявление регулярно мелькает в течение примерно полугода (а в нормальной ситуации продажа квартиры занимает месяц-полтора) – дела с продажей квартиры у хозяйки идут не очень весело. И это неудивительно. Ситуация тут как в известном анекдоте: «Доктор, у меня совершенно нет друзей! Может хоть ты мне поможешь, поганый плешивый старикашка?». Написать в объявлении «ипотеку и альтернативу не рассматриваем» — все равно что написать «мне не нужны 90% покупателей!». Обычно это подразумевает «да и оставшиеся 10% мне не очень-то интересны!» Стоит ли после этого удивляться, что квартира не продается?

А теперь я расскажу вам как ситуация выглядит в реальности. Реальность такова, что с помощью ипотеки покупают как очень дешевые, так и очень дорогие квартиры. С дешевыми квартирами все более-менее понятно (если у покупателя не хватает денег – он берет ипотечный кредит), а как обстоит дело с дорогими? Объясняю.

Допустим, у Вас есть свой бизнес, в котором крутятся, например, 100 млн.руб. Ваших денег. Допустим, Вы решили потратить 10 млн. руб. на покупку той самой квартиры на м.Коньково. Какова доходность Вашего бизнеса? Рискну предположить, что как минимум 30% годовых – если бы она была около 10-12% годовых, то надежнее было бы положить деньги на депозит в Сбербанк, а не заниматься этим самым бизнесом. Далее, имеет ли смысл вынуть из Вашего бизнеса 10 млн. руб. оборотных средств и купить на них квартиру? Не проще ли те же 10 млн. руб. занять с помощью ипотечного кредита под 12% годовых, а не вынимать их из бизнеса, где они приносят 30% годовых? Занять под 12% годовых и разместить под 30% годовых – выгодная сделка, не так ли? Я даже не говорю о том, что не так просто одномоментно «выдернуть» из бизнеса те самые 10 млн. руб. – это же надо показать прибыль, распределить её между акционерами, заплатить налоги, потом заплатить налоги физическому лицу – и все ради чего? Чтобы не брать ипотеку?

Итак, ипотечным кредитом пользуются и покупатели самых дешевых квартир, и покупатели самых дорогих квартир – это просто объективная реальность. Могу сделать даже более сильное утверждение: более половины покупок квартир на вторичном рынке происходит с использованием ипотеки. Однако мне не раз приходилось сталкиваться с возражениями продавцов против покупателей-ипотечников. Эти возражения, как правило, связаны с тем, что у продавцов информация неверная, или неполная, или устаревшая. Приведу наиболее распространенные возражения и свои комментарии.

«Мне придется получать одобрение у банка». Одобрение на покупку конкретной квартиры у банка и страховой компании получает покупатель квартиры. Задача продавца – предоставить документы по квартире. Проще всего поручить эту задачу своему риэлтору. Аналогичные документы, кстати, потребуются если на сделку требуется получить согласие органов опеки. Более подробно о документах мы поговорим в следующем выпуске рассылки.
«Я хочу получить деньги в ячейку, ипотека мне не нужна». В подавляющем большинстве случае расчеты по ипотеке производятся через банковские ячейки и продавец получает те же самые наличные деньги. Единственное отличие – обычно расчеты проводятся через ячейки того банка, который выдает ипотеку. Поскольку ипотеку выдают только крупные надежные банки, то обычно это не создает особых проблем для продавца.
«От меня потребуют справки из диспансеров» — речь идет о справках из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Эти справки (ПНД/НД) могут быть затребованы при проведении любой сделки с недвижимостью, ипотечная сделка ничем не отличается в этом плане. Смысл предоставления справок – снизить риски покупателя, не дать возможности впоследстии оспорить совершенную сделку.
«Это долго». Обычно одобрение квартиры банком занимает около недели, но надо учитывать, что регистрация по ипотечным сделкам проходит примерно на неделю быстрее, в результате период от принятия аванса за квартиру до получения денег продавцом получается примерно таким же, как и в случае проведения сделки с наличными деньгами. И по этому параметру ипотечная сделка получается ничуть не хуже обычной!

Я привел наиболее распространенные возражения против ипотечных сделок со стороны продавцов квартир. Как видите, эти возражения большей частью не имеют под собой серьезных оснований. Если Вы знаете еще какие-то возражения – напишите мне на почту yurayu@mail.ru и я постараюсь подробно разобрать Ваше возражение. Более того, обычно покупатели с ипотекой готовы платить более высокую цену за квартиру, чем покупатели с «живыми деньгами». Зачем же отказываться от покупателей, которые платят более высокую цену?

В следующем выпуске я расскажу о том, какие документы желательно иметь продавцу, чтобы не создавать себе лишние проблемы с ипотечной сделкой.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

�� Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

• На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
• До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

6 способов рассчитаться за покупку недвижимости

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском: продавец может не получить деньги, а покупатель — остаться без квартиры.

Основные опасности окружают момент расчета. Например, покупатель и продавец подписали договор купли-продажи, документы уже на регистрации. Право собственности еще не перешло покупателю, но деньги он уже отдал — в этом случае он не защищен. Дело в том, что между тем, как подписали договор, и его регистрацией проходит время — от нескольких дней до двух недель.

Для защиты участников сделки на этом этапе привлекают третье незаинтересованное лицо: банк или нотариуса. Они принимают деньги и хранят их у себя, пока не сменится собственник. Продавец получает доступ к деньгам, только когда предъявит подтверждающие документы, которые указаны в договоре.

Расскажу о нескольких вариантах оплаты недвижимости и о тонкостях, которые важно учитывать.

О каких способах расчета вы узнаете

Ячейка

Стоимость: от 3000 ₽

В чем суть. У каждого банка есть хранилище — депозитарий, там находятся индивидуальные банковские сейфы, которые называют ячейками. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.

Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.

Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку из-за повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.

Когда используют. В сделках с недвижимостью ячейку используют нечасто, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество.

Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет — просто один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов.

Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ.

Как продать квартиру в ипотеке: 5 сценариев

Представьте ситуацию: вы взяли ипотеку на 20 лет, а через два года жизнь круто изменилась и нужно продать квартиру. Например, родился ребенок или просто подвернулся другой выгодный вариант покупки. Но как продать ипотечную квартиру, чтобы все было по закону, и при этом не продешевить? Разбираем пять сценариев продажи для разных ситуаций.

Продавец сам выплачивает остаток долга

Для какой ситуации подходит. Продавец может закрыть ипотеку одним платежом.

Как действовать. Убедиться, что есть деньги на досрочное погашение займа — недостающую сумму можно занять или взять в кредит. После останется только предупредить банк о досрочном погашении и выплатить остаток долга.

Когда ипотека будет погашена, банк сам отправит документы на снятие обременения в Росреестр. Справку об отсутствии задолженности можно получить в мобильном приложении. Проверка в Росреестре займет 14 дней, после нее квартиру можно продавать.

Покупатель закрывает ипотеку продавца

Для какой ситуации подходит. Если банк не дал согласия на продажу, у продавца большая сумма долга, а у покупателя уже есть деньги на руках.

Как действовать. В этой ситуации продавец получает деньги на погашение ипотеки от покупателя как задаток за квартиру. Вот как нужно действовать:

• Заключить договор купли-продажи. В качестве задатка указывается сумма, которая нужна продавцу, чтобы закрыть ипотеку. Остаток денег продавец получит, когда переоформит квартиру на покупателя.
• Предупредить банк о досрочном погашении и выплатить остаток долга
• После погашения ипотеки банк сам отправит документы на снятие обременения в Росреестр. Получить справку об отсутствии задолженности можно в мобильном приложении
• Переоформить квартиру на покупателя. Для этого потребуется паспорт, договор купли-продажи и свидетельство о собственности. Подать заявление можно в МФЦ
• Получить от покупателя оставшуюся сумму по договору

Покупатель погашает долг продавца во время проведения сделки с участием банка

Для какой ситуации подходит. Если банк дал согласие на продажу.

Как действовать. Если выбрать этот вариант, покупатель погасит долг продавца во время заключения сделки и подписания договора. Для этого нужно найти покупателя, прийти в отделение банка и написать заявление о продаже квартиры в залоге. Следующие шаги такие:

• Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, в котором прописываются все условия. Покупатель перечисляет банку полную стоимость жилья, а банк делит деньги на два счета — аккредитива. На одном хранится сумма, достаточная для полного закрытия задолженности. На втором — остаток, который продавец получит после оформления всех документов.

• Документы по сделке передаются на регистрацию в МФЦ. Если документы в порядке и есть разрешение банка, там регистрируют переход права собственности в пользу покупателя
• Стороны передают банку документы, подтверждающие регистрацию права собственности
• После перехода права собственности банк закрывает ипотеку, выплачивает остаток денег продавцу и снимает обременение с квартиры

Покупатель берет ипотеку в банке продавца

Для какой ситуации подходит. Если покупатель собирается оформлять ипотеку. Это самый простой вариант для покупателя и продавца, ведь банк уже знает квартиру прошлого заемщика и залог уже у него. Риски минимальны, так как не нужно переводить деньги в сторонний банк.

Как действовать. Покупатель берет ипотеку на всю стоимость квартиры. После перехода права собственности банк закрывает ипотеку продавца и при необходимости выплачивает ему остаток денег.

Процедура почти такая же, как при обычном оформлении ипотеки:

• Покупатель собирает документы, подает заявку на кредит и получает одобрение
• Продавец подает заявление о продаже квартиры в залоге
• Продавец и покупатель заключают договор в офисе банка. Там же покупатель подписывает документы для получения ипотеки, а продавец — для досрочного погашения
• Если сумма, которую покупатель взял в ипотеку, больше, чем остаток долга продавца, то разница сохраняется в аккредитиве. Если покупатель берет сумму, равную долгу продавца, то банк просто закроет долг, когда квартира перейдет покупателю
• Банк снимает обременение с квартиры, регистрирует ипотеку покупателя и оформляет переход права собственности в Росреестре
• Если в ходе сделки банк открыл аккредитив, то после перехода прав продавцу переводят остаток денег. Если аккредитива нет, банк закрывает ипотеку продавца за счет ипотеки покупателя

Иногда вместе с долгом на покупателя переходят и другие обязательства — например, штрафы за просрочку платежей. В Газпромбанке продавец обязан погасить все задолженности до или во время сделки — в зависимости от решения банка.

Покупатель оформляет ипотеку в другом банке

Для какой ситуации подходит. Если покупателю не подходят условия ипотеки в банке продавца.

Как действовать. В зависимости от банка сценарии могут различаться. В Газпромбанке клиент может взять ипотеку на вторичную недвижимость, которая находится в залоге у другого банка. Это может быть квартира, таунхаус, апартаменты и земельный участок с жилым домом.

Важно, чтобы продавец соответствовал двум требованиям:

• У него не должно быть просроченной задолженности по ипотеке
• Остаток задолженности продавца не должен превышать 80% стоимости объекта

Если продавец подходит под эти условия, покупатель может обратиться в офис Газпромбанка и подать заявление на кредит. В случае, если банк продавца одобрит сделку, покупателю оформят ипотеку в Газпромбанке. В кредит можно взять до 60 млн ₽, а еще не нужно оформлять поручительство продавца или рефинансирование.