Какую ипотеку выгоднее брать в 2023

Виды льготной ипотеки и какую недвижимость сейчас выгодней покупать

Льготная ипотека — это кредит на покупку жилья, который выдается по ставке ниже рыночной. Разницу выплачивает государство.

Какие программы льготной ипотеки существуют и какую недвижимость сейчас выгодней покупать, «Российской газете» рассказал директор «Самолёт Плюс» (Москва Сити) Дмитрий Семененко.

Виды льготной ипотеки

• Сельская ипотека выдается под 1-3 процента, тем кто проживает в любом регионе России кроме Санкт-Петербурга и Москвы.
• Военнослужащим льготная ипотека выдается по ставке 6 процентов.
• Семейную ипотеку можно получить по ставке 5,5 процента. Она распространяется на тех, у кого есть хотя бы один ребенок с 2018 года, либо 2 несовершеннолетних ребенка любого возраста до 18 лет или ребенок инвалид.
• Сотрудники IT-компаний могут рассчитывать на ипотеку со ставкой до 5 процентов.
• Льготная ипотека для Дальнего Востока и новых регионов выдается по ставке в 2 процента.

Как получить льготную ипотеку

Чтобы получить льготную ипотеку, необходимо одобрение банка, предоставив следующий пакет документов:

• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (на каждой странице — печать «копия верна» и подпись ответственного лица. На последней странице — «работает по настоящее время»).
• Справка 2НДФЛ за этот и прошлый год или справка по форме банка.
• Все 9 разворотов российского паспорта.
• Если человек состоит в браке, то необходим паспорт супруга/ги, СНИЛС, свидетельство о браке, телефон супруга/ги.
• Если нет документов по трудоустройству, то первоначальный взнос должен быть 20% от стоимости квартиры.
• Файл кредитной истории с двух сайтов: ОКБ и НБКИ. Это нужно для того, чтобы посмотреть нет ли у вас причин для отказов банку (штрафы ГИБДД у судебных приставов или просроченные оплаты).

Прогнозы и рекомендации тем, кто хочет купить недвижимость

2023 год будет одним из самых тяжелейших за последние десятилетия на рынке недвижимости. Например, кредитование вторичного рынка под 12% делает покупку квартиры практически невозможной. За трехкомнатную квартиру в Москве стоимостью 19 миллионов рублей человек будет вынужден платить около 190 тысяч рублей в месяц.

В этой ситуации Дмитрий Семененко рекомендует начать активно смотреть в сторону ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), потому что 100 метров площади можно сейчас построить из деревянного дома за 4,5 млн рублей, из бетонного дома за 7 млн рублей — под ключ с инженерными системами с отделкой.

Земельные участки в Московском регионе можно купить, начиная от 500 тысяч рублей в 35 км от МКАД и заканчивая 7 млн рублей непосредственно у МКАД в хорошем районе.

Какую ипотеку выгоднее брать в 2023

По данным экспертов, в 2022 году доля ипотечных сделок в Москве и области достигла рекордных 83% от общего числа продаж жилья. В целом по России на покупку квартир было выдано кредитов на сумму более 696 миллиардов рублей.

Несмотря на значительные переплаты по процентам, ипотека для многих потенциальных покупателей остаётся единственной возможностью приобрести квартиру. Чтобы сэкономить , нужно перед обращением в банк выяснить, где самая выгодная ипотека на новостройки.

Государственные программы в действии

Лучшая ипотека в банках на новостройки предлагается по программам с государственной поддержкой . В 2023 году покупателям недвижимости доступны следующие варианты.

. Впервые эта программа была принята в 2020 году и с тех пор несколько раз продлевалась. Изначально правительство предполагало завершить программу в конце прошлого года, но на данный момент программа действует до 1 июля 2024 года. Правда, ставка повысилась с 7 до 8%, но это всё равно меньше, чем стандартные предложения банков. . С января этого года получить её могут все семьи, в которых есть два или более несовершеннолетних ребёнка. Ранее льготные условия были доступны только тем, где второй ребёнок родился или был усыновлен после января 2018 года. Также программой могут воспользоваться родители детей-инвалидов. Ставка по этой программе осталась неизменной — 6% годовых. . Это относительно новый продукт: он был запущен только в прошлом году, но в начале 2023 программу продлили, а условия получения смягчили . Получить кредит на жильё по ставке 5% годовых могут сотрудники IT-компаний, аккредитованных Минцифрой.

Все эти программы позволяют приобрести квартиры только на первичном рынке в сданных или ещё строящихся домах. На «вторичку» их действие не распространяется.

Лесопарковая 6 мин.

Гражданская 13 мин.

Соколиная гора 16 мин.

Селигерская 7 мин.

Лесопарковая 4 мин.

Калитники 8 мин.

Гражданская 13 мин.

Ипотека от застройщика

Могло показаться, что лучшая ипотека в банках на новостройки — это так называемая ипотека от застройщика. Ведь, в отличие от госпрограмм, разницу между реальной и субсидированной ставками банкам доплачивает не государство, а сами девелоперы. Но не всё так просто.

Ипотека от застройщика с околонулевой ставкой

В прошлом году некоторые застройщики предлагали ипотеку со ставками 0,1% и даже 0,01%. Предложение пользовалось спросом, но в первую очередь это был маркетинговый ход: при низкой ставке изначальная стоимость квартиры увеличивалась на 5-20%, что сводило к нулю всю выгоду программы.

В ноябре 2022 года Центробанк объявил о том, что к околонулевой ипотеке будут принимать регуляторные меры для снижения рисков, вводить надбавки к ставке резервирования. В начале 2023 глава Центробанка и вовсе допустила полный запрет таких программ. Один из аргументов: переплата по такой ипотеке больше, чем снижение процентов по кредиту, а продать квартиры на вторичном рынке за те же деньги не получится. После этого отдельные банки перестали принимать заявки на ипотеку со ставкой менее 3%.

Льготную ипотеку от застройщиков хотят запретить. Что будет с супернизкими ставками

Центробанк России обвинил банки и застройщиков в манипуляциях и использовании рискованных схем оформления ипотеки. Одной из таких схем регулятор называет программу «льготная ипотека от застройщика» и грозится, что если эта практика не прекратится, то будет поднят вопрос о прямом запрете программ на законодательном уровне. Мы изучили документы, чтобы разобраться, чем не угодили Центробанку «слишком низкие» ставки и чем может обернуться полный запрет программы.

Что не так с «льготной ипотекой от застройщика»?

Центробанк пишет, что летом 2022 года стали появляться «комбинированные» программы, в которых ипотека с господдержкой сочеталась с так называемой субсидией от застройщика. Это позволило банкам выдавать кредиты по экстремально низким ставкам — до 0,01%. ЦБ РФ опросил крупнейшие банки и обнаружил, что в июне прошлого года по этим программам было заключено две трети ипотечных договоров на покупку строящегося жилья.

Однако сами эти экстремально низкие ставки на самом деле иллюзия — банки и застройщики придумали, как договориться, чтобы не потерять в деньгах: стоимость квартиры для покупателя завышается, а застройщик потом платит из этих денег банку комиссию для компенсации его выпадающих доходов. По данным регулятора, покупателю назначают цену на выше, чем если бы он покупал квартиру за наличные. То есть основная нагрузка всё равно ложится на клиента.

Банк тем временем зарабатывает, реинвестируя полученную комиссию, и еще получает субсидию от государства за счет использования программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека».

Это не единственная проблема — Центробанк пишет, что сами по себе льготные ипотечные программы подогрели цены на первичном рынке, а в совокупности с рискованными маркетинговыми акциями застройщиков и банков привели к тому, что разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках вырос с 9% в 2019 году до 40% в начале 2023 года.

И сколько мы переплачиваем?

По оценкам Центробанка, при равном ожидаемом сроке погашения банк получает примерно столько же, сколько получил бы в классической ипотеке, — клиент ничего не выигрывает.

— Для заемщика «льготная ипотека от застройщика» становится выгодной, если он не спешит погашать ее досрочно, а рыночные цены на недвижимость растут. Если заемщиком принято решение о погашении кредита в первые три года, его расходы будут значительно выше расходов по [государственной] льготной ипотеке, так как сумма кредита завышена в результате наценки на стоимость квартиры, — пишет регулятор.

Раз погашать ипотеку досрочно больше не выгодно — это, считает ЦБ, приведет к тому, что средний срок погашения по ней будет ближе к контрактному ( лет). А это в свою очередь увеличит риски для других участников схемы — банка и застройщика.

Что предлагает Центробанк?

Банк России уже предпринял меры, чтобы ограничить рискованные практики, — ввел повышенное резервирование ипотечных кредитов, если их полная стоимость ниже рынка (это должно ослабить любовь банков к такой схеме), и еще ряд внутренних мер, которые должны принимать банки для стабильности при низких ставках или небольшой сумме первоначального взноса. Но при этом Центробанк готов совсем запретить придуманную банками и застройщиками схему.

— Если уже введенные меры не приведут к значимому сокращению рискованных практик кредитования, то Банк России поднимет вопрос о целесообразности внесения изменений в законодательство, которые предполагают их прямой запрет, — сообщается в обзоре финансовой стабильности.

А почему до сих пор не запретили?

Застройщики, да и банки, свои схемы придумали тоже не от хорошей жизни (как ни хотелось бы их в этом обвинить) — спрос на недвижимость упал. Цены на жилье на первичном рынке растут несоразмерно доходам населения, продажи падают. Сокращение продаж на первичном рынке жилья опасно для финансовой устойчивости застройщиков, пишет Центробанк. Проще говоря, застройщики могут обанкротиться, а чтобы избежать этого — будут экономить.

— Я думаю, что это вполне вероятно, — говорит заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Сейчас очень высокие риски при покупке жилья в новостройках, потому что попытки уменьшить цену зачастую негативно влияют на качество, особенно в экономсегменте. И я думаю, что для некоторых строек сейчас есть риски, что обязательства не будут выполнены, и у нас появятся новые обманутые дольщики.

У банков тоже свои риски — доля проектного финансирования строительства жилья увеличилась и кредитные организации продолжают давать деньги застройщикам, чтобы те достроились в срок, продали квартиры и вернули банку деньги. Получается некий замкнутый круг.

— Конечно, сейчас идет серьезная борьба между Центробанком и строительным лобби. Не секрет, что меры, которые Центробанк принял, были продиктованы заботой не столько о покупателях, сколько о банках, которые получат залог по завышенным ценам и потом не смогут реализовать его на вторичном рынке, — говорит Разворотнева. — Естественно, в моменте ограничения и запреты Центробанка повлияют на рост продаж. Я вижу только один способ каким-то образом справиться с этой ситуацией — добиться того, чтобы застройщики уменьшали стоимость квадратного метра, потому что как минимум в крупных городах прибыль у них достаточно приличная.

По словам депутата, застройщикам власти тоже идут навстречу — сократили административные процедуры, помогают с инфраструктурой, расширяют программы, Минстрой старается, чтобы стоимость строительных материалов не увеличивалась. Правда, по данным Единого ресурса застройщиков, цены на стройматериалы в 2021 и 2022 годах росли довольно активно — выше общей инфляции. В этом году аналитики ЕРЗ не прогнозируют сильного роста цен на стройматериалы. Однако, пишет отраслевой журнал строителей «Вестник», есть другой фактор, из-за которого продолжает расти себестоимость строительства. И связан он снова с падением спроса на жилье: счета эскроу теперь наполняются не так быстро, а средняя ставка проектного финансирования растет.

Где взять ипотеку в 2023: Обзор условий банков

Кредиты и займы

Где выгоднее взять ипотеку? Этот вопрос встает практически перед каждым, кто задумался о приобретении собственного жилья. Накопить на недвижимость для многих жителей России нереально, а всю жизнь мотаться по съемным квартирам вариант так себе.

Для максимально выгодной покупки жилья предстоит разобраться со следующими вопросами:

• В каком банке выгоднее взять ипотеку в 2023 году?
• Как максимально снизить переплату?
• Какие подвохи могут ждать и как из-за них не попасть на дополнительные расходы.

Банки, которые дают бонусы в сентябре

5 советов как можно сэкономить на ипотеке

Ипотека – это кредит на большую сумму. Оформляют его обычно на длительный срок. Переплата в этом случае может оказаться довольно большой. Несколько советов помогут свести ее к минимуму:

• Следует тщательно выбирать, где выгодно взять кредит на ипотеку. Особое внимание надо обращать на ставку. Именно она главным образом определяет переплату. Но перед подачей заявки надо изучить все условия оформления. Иногда в них при низкой ставке включают комиссии, платные опции и прочее, что удорожает кредит.
• Нелишним будет изучить информацию об акциях и спецпредложениях. Многие банки активно сотрудничают с застройщиками и на новостройку от компании-партнера вполне можно получить специальную ставку. Для молодых семей, других категорий получателей также иногда есть различные специальные предложения.
• Страховку следует оформлять самостоятельно. Она при ипотеке обязательна и часто банки предлагают сразу приобрести полисы от компаний-партнеров или подключить комплексное страхование. Но если потратить немного времени и выбрать страховщика даже из списка аккредитованных компаний самостоятельно, то можно существенно сэкономить на ипотеке. Тарифы в разных компаниях могут существенно отличаться.
• По возможности стоит пользоваться мерами государственной поддержки. Российские власти активно предлагают поддержку семьям с детьми и другим категориям граждан. По ним можно выгодней взять ипотеку и переплатить значительно меньше.
• Желательно выплачивать кредит максимально быстро, делая досрочное погашение. Проценты банк начисляет ежедневно на остаток задолженности. При досрочном погашении сумма долга сокращается, уменьшается срок кредитования и соответственно снижается переплата.

Лучшие банки, где можно выгоднее взять ипотеку в 2023

Собираясь приобрести недвижимость в кредит, рассматривать надо лучшие банки с выгодными условиями ипотеки. Они предлагают выгодные ставки, различные специальные предложения для клиентов и стараются вывести на рынок продукты, по которым будет минимальная переплата.

Обзор, где лучше оформить заявку на ипотеку, подготовлен с учетом следующих моментов:

• Действующие ставки и доступные сроки кредитования.
• Требования по первоначальному взносу.
• Условия по страхованию и досрочному погашению.
• Надежность финансового учреждения.
• Отзывы реальных заемщиков, которые пользуются ипотечными кредитами или уже выплатили их.

Онлайн-оформление ипотеки в банке Открытие

Банк Открытие предлагает выгодно оформить ипотеку со ставкой от 7.95%. Она доступна, если клиентом выбрана онлайн-оформление заявки.

Помимо низкой ставки, предложение банка отличают следующие плюсы:

• Минимальный первый взнос – от 10%. Причем есть возможность в нем учесть средства материнского капитала.
• Кредит на недвижимость в нем россияне могут оформить с 18 лет. При этом банк одобряет заявки как от работников по найму, так и от ИП, собственников бизнеса.
• Срок кредитования может достигать 30 лет. Но при желании можно выплатить долг досрочно полностью или частично.
• Максимальная сумма кредита – до 120 млн рублей. Для увеличения шанса на одобрение крупной суммы можно привлечь до 3 созаемщиков из числа близких родственников.

Ипотека на выгодных условиях в Росбанке

Росбанком предлагается выгодная ипотека на вторичное жилье и новостройки. В обоих случаях минимальная ставка составит 6.99%, а срок – до 25 лет. Доступно оформление заявки и получение одобрения онлайн.

Ключевые особенности ипотечных кредитов от Росбанка:

• Минимальный первый взнос – от 10%. А при использовании материнского капитала он может быть снижен до 5%.
• Заемщиками могут быть граждане любых государств старше 20 лет. Банк выдает кредиты работникам по найму, предпринимателям, собственникам бизнеса.
• Для увеличения одобренной суммы можно привлечь до 3 созаемщиков, которые необязательно должны быть родственниками. Это актуально для клиентов, которые проживают в гражданском браке и пока не готовы оформлять официальные отношения.
• Есть возможность воспользоваться льготным периодом. По нему первые 1-2 года ежемесячные платежи снижаются на 50%. Это удобно, например, если сразу планируется сделать ремонт, а средств на него лишних нет.
• Банк лояльно относится к небольшим просрочкам в кредитной истории. Поэтому, если у Вас были просрочки по кредитам, и Вы их закрыли, то можете смело оформлять ипотеку в Росбанке.
• Возможно оформление даже индивидуальным предпринимателям ИП.

Заявка на ЦИАН — ипотека без отказа и самые лучшие условия от нескольких банков

ЦИАН – крупнейшая база объявление по недвижимости. Она предлагает также пользователям возможность оформить ипотеку на лучших условиях. К сервису присоединилось уже 10 банков. За счет того, что 1 заполненная заявка отправляется сразу в несколько банков, получить одобрение можно практически без отказа.

Главные преимущества сервиса ЦИАН:

• Пользователю надо заполнить 1 заявку для подачи ее сразу во все банки-участники проекта.
• Сервис автоматически отбирает лучшие ипотечные программы банков и предоставляет возможность сравнить реальные условия кредитования.
• Возможно оформление как стандартной ипотеки, так и кредитов с господдержкой для семей с детьми.
• Доступно использование материнского капитала.
• Практически все оформление происходит онлайн, а в отделении банка надо только подписать договор.
• Предварительное решение по заявке принимается максимально быстро (от 2 минут).
• Процентные ставки начинаются от 6%, срок кредитования – до 25 лет, а сумма ссуды может достигать 30 млн р.

Оформить кредит на недвижимость через сервис могут граждане России старше 21 года. Есть возможность взять ипотеку без оформления страховки и без кредитной истории. Никаких дополнительных комиссий за услуги сервиса нет.

Ипотека в Райффайзенбанке на новостройки и вторичку

Райффайзенбанк предлагает выгодные ипотечные кредиты для россиян и граждан других государств старше 21 года. Банк рассматривает выдачу ипотеки работающим по найму людям и предпринимателям, собственникам бизнеса. Но в последнем случае деятельность организации (ИП) должна вестись не меньше 3 лет.

Особенности предложения по ипотечному кредитованию от Райффайзенбанка:

• Минимальная ставка действует на новостройки и составляет от 8.39% (с господдержкой – от 4.99%). В список аккредитованных новостроек входит более 1000 объектов по всей стране.
• Гибкие условия кредитования. Срок ипотеки может достигать 30 лет, а сумма кредита – 26 млн рублей.
• Допускается привлекать до 4 созаемщиков для увеличения одобренной суммы. Помимо близких родственников, банк рассматривает также в качестве созаемщика и гражданских супругов.
• Возможно подтверждение дохода с помощью выписки из ПФР. Ее можно в электронной форме отправить в банк через портал Госуслуги.

Выгодная ипотека для молодой семьи в Сбербанке

Сбербанк предлагает молодой семье или родителям-одиночкам в возрасте до 35 лет скидку на 0.4% при покупке в ипотеку квартиры на вторичном рынке. Взять в нем кредит могут граждане России от 21 года. Максимальный возраст заемщика в Сбербанке – 75 лет, что позволяет брать в нем кредиты на недвижимость даже пенсионерам.

Условия Сбербанка отличаются также еще рядом плюсов:

• Есть возможность оформить ипотеку без подтверждения занятости и дохода. Это особенно актуально для самозанятых и других представителей микробизнеса.
• Минимальный первоначальный взнос – 10%. Срок кредита при этом может составить до 30 лет.
• Минимальная ставка на новостройки – 6.5%, на вторичное жилье – 8.5%. По программе с господдержкой ставка ниже – от 5%.
• Заявки подавать и получать решения по ним можно онлайн. Для быстрой регистрации сделки в Росреестре предлагается услуга «Электронная регистрация».

Банк ВТБ — ипотека на новостройки, вторичное жилье и дома

ВТБ выгодную ипотеку предлагает гражданам любых стран старше 21 года на срок до 30 лет. Минимальная ставка на новостройки в нем составляет 8.4%, а на вторичную недвижимость – 8.6%. Предложение банка ВТБ имеет еще ряд плюсов:

• При первом взносе от 50% возможно кредитования без подтверждения платежеспособности. Данный вид ипотеки могут брать те, кто работает неофициально, самозанятые и другие люди, которым сложно подтвердить доходы.
• Максимальный возраст заемщика – 75 лет. Это позволяет брать ипотечные ссуды даже пенсионерам.
• Минимальный первый взнос – 10%. Можно использовать материнский капитал.
• Разрешено привлекать до 4 созаемщиков. Это актуально, если официальных доходов заемщика недостаточно для одобрения нужной суммы.

Выгодно ли брать ипотеку без первоначального взноса?

Стандартные требования банков предусматривают первый взнос по ипотеке минимум в 10-20% от стоимости объекта. Он служит подтверждением того, что заемщик серьезно намерен стать собственником жилья и собирается выплачивать кредит. Но некоторые банки стали предлагать ипотечные кредиты без первоначального взноса.

Выгодно ли брать ипотеку без первого взноса? В большинстве случаев ответ будет отрицательным по следующим причинам:

• Ставки и переплата будут больше. Необязательно даже брать калькулятор в руки, чтобы понять, что сумма долга увеличится, а значит вырастет и переплата. Для покрытия своих рисков банки также поднимают ставку на 0.5-1%, что еще больше увеличивает переплату.
• Платежи будут больше. А значит вносить их будет сложнее и досрочное погашение также будет осуществляться реже.
• Повышаются риски не только для банка, но и для заемщика. Часто если собственные деньги не вкладывались, то к выполнению обязательств по кредитному договору относятся менее ответственно. Но при просрочке есть не только риск потерять квартиру, но и остаться при этом должным банку.

Исключительная ситуация, когда ипотека без первого взноса может быть выгодной – получение очень привлекательной цены на нужную квартиру. Но в этом случае тоже лучше не спешить и не бежать за кредитом. Часто низкая цена свидетельствует о подводных камнях у объекта, а это может привести к утрате собственности, потери денег и т. д.

Отзыв: Как я взял ипотеку с минимальной переплатой

Я долго снимал квартиру и думал накопить на свое жилье и даже скопил уже значительную часть в 2 млн рублей. Но подвернулся выгодный вариант. Квартиру продавал знакомый и в ней меня устраивало все – от месторасположения до планировки, плюс ценник он сделал приятным – 5 млн р. В итоге я решил – надо брать ипотеку.

Поиск в интернете показал, что банков с ипотечными программами – море. Пересмотрел десятка 2 вариантов. Но пошел в банк Открытие. Его выбрал по 2 причинам – я зарплатный клиент в нем, плюс возможность почти все сделать онлайн. С кредитной историей проблем у меня нет, пара небольших кредитов закрыта год назад и все хорошо.

Из неожиданностей ждало – привлечение обязательное привлечение жены в качестве созаемщика. Но этот вопрос решился. Заодно ее доход плюсом к моему давал уверенность в одобрении нужной суммы. Немного сложнее оказалось со страховкой. Пришлось тоже сравнивать и выбирать, а у них не все прозрачно и легко найти. Но все решаемо, правда, менеджеров пришлось довольно долго «пытать».

Одобрили ипотеку в итоге под 9.8% по действующим ставкам. Срок как я и запрашивал сделали в 10 лет. Сумма кредита – 3 млн р., а ежемесячный платеж составил 39315 р. Итоговая переплата если платить по графику составит 1716232 или около 34.35% от стоимости квартиры за весь срок. Но от суммы кредита это уже 57,21%, что многовато.

Для снижения переплаты я каждый месяц делаю досрочное погашение на 15000 р. и сокращаю срок. Если все пойдет и дальше так, то выплачу я долг банку за примерно 6.5 лет и сумма переплаты составит около 1130000 р. или примерно 37% от суммы кредита. Часть из этой суммы я покрою за счет налоговых вычетов, а еще я подумываю о рефинансировании. Ставки реально упали и сейчас можно сэкономить на этом.

Ипотечное кредитование в России активно развивается. Предложений на рынке много и разобраться, где выгоднее взять ипотеку, вполне реально. Но доверять стоит крупным банкам, доказавшим как свою надежность, так и привлекательность своих условий кредитования. При этом надо не забывать и о качестве обслуживания. Ведь отношения с банком по ипотеке обычно длятся долго.