Когда нужно подписывать договор купли продажи квартиры

Как правильно принять квартиру у продавца после сделки? Рассказывает юрист

Привет! Сегодня мы поговорим о том, как принять квартиру у продавца после государственной регистрации сделки, чтобы в дальнейшем у вас не осталось вопросов, и вы не столкнулись с проблемами после регистрации.

С вами Realty Cloud, сервис автоматической проверки недвижимости, который предоставляет информацию для покупателя в виде отчета по интересующему объекту недвижимости.

Например, стороны договорились, что часть денежных средств передается до регистрации сделки, а часть после регистрации. У продавца есть возможность указать в договоре о праве залога, чтобы после регистрации сделки, покупатель, у которого есть теперь недвижимость, не сбежал, а доплатил оставшуюся часть продавцу.

И только после этого продавец идет в МФЦ и пишет заявление на снятие такого обременения. Правда это занимает время, поэтому рекомендуется использовать аккредитив либо банковскую ячейку, а в договоре указать, что право залога не возникает.

Ключи можно передавать как до регистрации перехода права собственности на покупателя, так и после. При передаче ключей до регистрации можно столкнуться с тем, что покупатель перевезет все вещи, а в регистрации будет приостановка либо отказ. Бывает, что нужен переезд до регистрации, если покупатель собирается продать свою недвижимость. В таком случае рекомендуем заключить договор найма с покупателем и обозначить условную сумму снятия квартиры.

Если передача ключей переходит после регистрации сделки, то в договоре прописываем сроки передачи ключей. Например, в течение 2 дней после государственно регистрации. Также в договоре купли-продажи недвижимости можно указать, что ключи передаются в день подписания акта приема-передачи.

Мы, команда Realty Cloud (Облако недвижимости), считаем, что риски при покупке недвижимости, доставшейся по наследству существенные. И если есть другие варианты покупки недвижимости, рекомендуем посмотреть на них. А если вас интересует только этот вариант, перед покупкой недвижимость проверить и обратиться к юристу, чтобы минимизировать все риски.

Друзья, мы понимаем, что в связи с недавними изменениями, проверять недвижимость стало немного сложнее. Но мы подстраиваемся под эти изменения, и хотим упростить для вас проверку по недвижимости, а именно предоставляем ОТЧЕТ ПО ОБЪЕКТУ НЕДВИЖИМОСТИ, где предусмотрены риски, предоставлены заключения и рекомендации по той или иной недвижимости.

Юридическая проверка недвижимости и собственников

Соберем данные из 15+ официальных источников и укажем все риски при покупке или аренде недвижимости

Как продать квартиру – подробная инструкция

Продажа квартиры – это непросто, но паниковать не стоит. Большое дело становится проще, если разложить его на этапы и действовать пошагово. Это как с рецептом сложного блюда. Следуйте нашему «рецепту», чтобы продать квартиру быстро. Bon appetit!

Сделки с недвижимостью – сложная процедура. А из-за того, что большинство продает жилье всего 1-2 раза в жизни и рискует крупными суммами, это кажется большой проблемой, даже браться за которую страшно.

В этой статье мы разложим мероприятие под названием «как продать квартиру» на понятные этапы. Двигаясь по инструкции, вам будет легче приблизиться к цели.

Собираем документы

В тайм-менеджменте есть выражение «съесть лягушку с утра». Оно означает, что если пораньше сделать важное и неприятное дело, то остаток дня пройдет налегке.

И если вас интересует, как быстро продать квартиру, придется «съесть лягушку» с документами. Никто не любит бюрократию, поэтому лучше сразу понять, с чем вам придется столкнуться. А потом заниматься более приятными вещами.

Список документов зависит от того, кто собственник жилья.

• Самый простой вариант, если владелец один , ему больше 18 лет и он не состоит в браке. А покупатель оплачивает всю стоимость сам, без помощи банка.

Тогда для Росреестра (чтобы официально передать квартиру от одного владельца другому) понадобится паспорт собственника и договор купли-продажи (далее будем сокращать до ДКП).

Важно: скорее всего, покупателя будут интересовать некоторые факты вашей биографии, которые тоже придется подтвердить документально. Возможно, придется доказывать, что вы находитесь в своем уме и осознаете факт совершения сделки, что квартира принадлежит именно вам, что задолженностей по «коммуналке» и капремонту нет и тому подобное. Это нормально, ведь покупателю нужно обезопасить себя.

• Сложнее, если жилье находится в общей собственности.

Если жилье находится в совместной собственности (когда долей нет, жильем пользуются и распоряжаются сообща), то к ДКП нужно приложить согласие на сделку.

А если в долевой (например, когда кому-то может достаться по 1/4 доли, а кому-то – 1/2), то для сделки нужно обеспечить присутствие всех дольщиков или их представителей с доверенностями. В этом случае ДКП нужно заключать через нотариуса.

• Если среди собственников есть несовершеннолетний, придется подумать, какое жилье вы предоставите ему в качестве альтернативы, чтобы оно было не меньше и не хуже.

Дети до 14 лет не участвуют в сделке, а от 14 до 18 – участвуют, но с письменного согласия законных представителей. Также в обоих случаях нужно взять согласие на продажу у органов опеки.

Важно: если ребенок полностью эмансипирован, согласие родителей или органов опеки не понадобится, но придется документально доказать полную дееспособность ребенка для ДКП.

Также из документов понадобятся:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• паспорт представителя;
• документ, который подтверждает полномочия представителя: удостоверение опекуна, свидетельство об усыновлении или свидетельство о рождении.

Имейте в виду, что сотрудники органов опеки могут проверить сделку. Например, запросить документы на новое жилье или провести беседу.

• Для тех, кто приобрел квартиру в браке, возможны два варианта, которые зависят от наличия брачного контракта.

Если контракт есть и в нем прописано, что собственником является только один из супругов, ничего дополнительно не нужно. Но если контракта нет, значит, имущество является общей совместной собственностью. Тогда перед продажей нужно получить согласие второго супруга – в письменном варианте и нотариально заверенное.

• Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, появляется третье лицо – банк, у которого есть свои требования документам.

В разных организациях они отличаются, но обычно требуются: расписка о получении задатка/аванса; предварительный ДКП; выписка из домовой книги о том, что в квартире нет зарегистрированных жильцов; технический паспорт БТИ; справка о том, что долгов по «коммуналке» нет.

При оформлении ипотеки в Совкомбанке менеджеры подробно рассказывают, какие документы нужно предоставить, и консультируют клиентов на всех этапах сделки.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Проводим оценку квартиры

Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену, поищите объявления о квартирах в вашем районе, в похожем доме и с аналогичной планировкой. Это позволит определить среднюю стоимость.

Также вам нужно оценить жилье на наличие факторов, из-за которых цена может меняться. Это:

• район;
• инфраструктура вокруг;
• благоустроенность подъезда, двора;
• наличие рядом парковки, детской площадки, школы;
• близость к остановкам общественного транспорта и метро;
• наличие транспортных развязок и количество пробок;
• тип дома, год его постройки;
• метраж и перепланировка;
• ремонт и состояние квартиры;
• наличие мебели.

Итак, вы знаете среднюю цену и понимаете привлекательность своего жилья. Теперь вам нужно понять, как быстро вы хотите его продать.

Если быстрее, то снизьте цену. А если не торопитесь и хотите выручить больше – увеличьте. Но имейте в виду, что с завышенной ценой есть риск не дождаться своего покупателя. Поэтому в любом случае ставьте адекватную и обоснованную сумму.

Еще один вариант – обратиться к оценщику. Он проведет более серьезный анализ и учтет даже инфляцию, амортизацию и ваши вложения в жилье.

Такая стоимость будет объективной и пригодится тем, кто захочет купить вашу квартиру в ипотеку. Однако за услуги оценщика придется заплатить.

Готовим квартиру к продаже

Предподготовка – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет продать квартиру выгоднее при небольших затратах.

Дело в том, что первое впечатление сильно влияет на конечное решение покупателя. Если в доме он может представить себя, красивый ремонт и жизнь без хлопот, это сподвигнет его к покупке. Поэтому ваша задача – представить все в лучшем свете. Действуйте по инструкции.

• Избавьтесь от лишнего

Позаботьтесь о том, чтобы передать помещение новым владельцам без лишнего хлама. Вывезите старую мебель, снимите шторы, освободите балкон и выкиньте мусор.

Согласитесь, куда приятнее заезжать в свободное пространство и придумывать, как его обустроить, а не ломать голову над тем, как избавиться от вещей прошлых хозяев.

Возможно, вам жалко расставаться с чем-то, поэтому вы хотите оставить все на новых жильцов – пусть разбираются сами! В этом случае лучше прямо поинтересоваться у них: точно ли им нужна ваша шведская стенка или коллекция банок? Если да, оставляйте. Если нет, пристройте тому, кому это нужно; выставите на «Авито» или безжалостно выбросьте.

• Отремонтируйте то, что можете

Если у вас течет кран, сломался косяк или отвалилась дверная ручка, исправьте это своими силами. Такие доработки не требуют больших затрат, зато позволяют избежать лишних вопросов и недовольств по поводу квартиры.

Заметьте, мы не говорим о косметическом ремонте. Делать его и вкладывать большие суммы не стоит – у всех разный вкус, и то, что нравится вам, может не понравиться другим людям. Переплачивать за ваши труды они не захотят, приятнее сэкономить на покупке и сделать ремонт самим.

Но если состояние квартиры совсем плохое, а продать ее хочется подороже, сделайте простой ремонт без изысков. Например, приклейте однотонные обои, покрасьте батареи. Либо просто снимите все и продавайте помещение в черновом варианте. Тогда преимуществом станет то, что оно выглядит как чистый лист для нового ремонта.

• Приведите квартиру в порядок

Уберитесь, чтобы находиться в доме было приятно. В идеале уберите все следы пребывания: выветрите запахи сигарет и животных, начистите сантехнику до блеска, вымойте зеркала и окна.

• Приведите в порядок подъезд

Если у вас неопрятный подъезд, а до капремонта далеко, постарайтесь освежить его своими силами.

Обычно покупателям важна обстановка вокруг, чтобы возвращаться в дом было приятно.

Поэтому, если у вас есть на это ресурсы, побелите и покрасьте стены, закрасьте надписи, хотя бы просто вымойте полы. Пусть дорога до вашего гнездышка оставляет положительные эмоции и желание переехать как можно скорее.

Если купить стройматериалы сразу не позволяет бюджет, разделите сумму покупки на части и отдавайте постепенно без переплаты. Удобнее всего сделать это с рассрочкой на Халве.

Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев. Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

Размещаем объявление о продаже жилья

Когда квартира готова, нужно искать потенциальных покупателей. Размещать объявления придется самим, ведь мы ищем способы, как продать квартиру без риелтора. Для хорошей рекламы нам понадобятся: четкие фото, внятный текст и размещение на площадках, которые пользуются спросом.

• Фото

Пара рандомных кадров, сделанных абы как, не подойдет. Ваша задача – показать помещение, как вживую, и сделать это красиво. Высший пилотаж – снять не только фото, но и видео.

Итак, как правильно сфотографировать квартиру для продажи:

• уберите все лишнее из кадра (людей, животных, бардак), в идеале комнаты должны выглядеть, как в гостинице;
• добавьте уютных деталей: цветы, фрукты в вазе, свечи;
• поймайте дневное время с хорошим освещением (искусственное освещение искажает цвета);
• берите такие кадры, чтобы комнату можно было показать в полном объеме; можно сделать панорамное фото;
• большие помещения фотографируйте горизонтально, маленькие – вертикально;
• сфотографируйте все: балкон, кладовку, вид из окна, подъезд, двор – вдруг кто-то захочет совершить сделку дистанционно;
• если есть красивые детали интерьера, уделите им внимание и сфотографируйте ближе;
• не заваливайте горизонт;
• постарайтесь сделать фото на хорошую камеру;
• при необходимости скорректируйте баланс яркости (сделайте фото ярче, уберите желтизну), но не играйте с фильтрами и фотошопом.

Если действовать по этим правилам, хорошие кадры можно сделать самому, не прибегая к помощи агентств. Помните, что объявления с фото набирают больше просмотров, а с качественными фото – больше покупателей. Обязательно добавьте планировку квартиры – хотя бы схематичную.

• Текст

Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, но без жаргонизмов. Не используйте расплывчатые формулировки, лучше добавьте конкретики. Например: до автобусной остановки идти 5 минут пешком, ближайший детский сад находится напротив дома в 2 минутах ходьбы, в квартире свежий ремонт: новые окна, двери, обои, линолеум.

• Размещение

Используйте все доступные площадки, которые пользуются спросом. Например, ЦИАН, « Авито » . Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о продаже друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о продаже, тем лучше.

Организуем показ квартиры

Показ – это как собеседование с покупателем: важно оставить хорошее впечатление.

Сделайте уборку, приобретите бахилы, чтобы сохранить чистоту, если покупатели будут ходить в обуви.

Подумайте, о чем будете говорить с гостями: как будете отвечать на неудобные вопросы и о каких преимуществах расскажете.

Постарайтесь оказать индивидуальный подход к каждому. Семейным расскажите про детские сады и площадки, молодежи – про парки и заведения, людям повзрослее – про места для прогулок и магазины.

Заключаем предварительный договор и договор аванса

Когда между покупателем и продавцом случается мэтч: первый говорит, что хочет купить именно эту квартиру, а второй, что продаст ее именно этому человеку, – это здорово.

Но когда дело касается такой серьезной покупки, как квартира, простыми обещаниями не обойтись. Чтобы зафиксировать договоренности и не потерять во времени и деньгах, дают задаток, аванс или составляют предварительный договор купли-продажи.

Предварительный ДКП – это такой документ, в котором указано, что в будущем обязательно будет составлен основной ДКП. Он часто бывает нужен банкам при оформлении ипотеки.

Он защищает обе стороны, и если кто-то вдруг передумает, то другая сторона сможет добиться заключения основного ДКП через суд.

Задаток или аванс – это часть стоимости квартиры, которая выступает в роли гарантии, что стороны сдержат слово.

Если покупка совершается, покупателю просто нужно доплатить остаток.

• аванс возвращается покупателю,
• задаток либо остается у продавца (если сделку сорвал покупатель), либо возвращается покупателю в двойном размере (если сделку сорвал продавец).

Все эти условия прописываются в предварительном договоре.

Заменой предварительного ДКП может стать авансовое соглашение. Это более мягкое соглашение, которое в случае срыва сделки не обязывает обращаться в суд, а позволяет расстаться полюбовно и просто вернуть деньги.

Заключаем договор купли-продажи

Самая важная часть сделки. Для подписания продавцу нужно иметь на руках все необходимые документы и предварительный договор или авансовое соглашение.

Очень важно не допустить ошибок в договоре, чтобы потом сделку не признали недействительной. Для этого лучше всего обратиться за помощью к юристу.

В договоре должны быть прописаны:

• относительно чего договор составляется – адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат и даже ее состояние;
• стоимость;
• срок и способ оплаты;
• данные обеих сторон;
• данные о правах продавца на предмет договора;
• срок и порядок передачи;
• отсутствие или наличие обременений;
• разрешение супруга, органов опеки и т. д.;
• отсутствие зарегистрированных людей и собственников;
• обязанность продавца передать квартиру, а покупателя – принять и заплатить за нее;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата и место подписания;
• подписи сторон;
• и другие условия, необходимые для конкретного случая.

Передаем документы в Росреестр

После того как сделку закрепили договором, нужно передать жилье новому владельцу. Для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр и зарегистрировать право собственности.

Проходит все так:

1. вы оставляете заявление о госрегистрации;
2. оплачиваете госпошлину в 2 тысячи рублей (обычно это делает не продавец, а покупатель);
3. получаете расписку с датой окончания регистрации, обычно это 7 (для МФЦ) или 9 (для Росреестра) рабочих дней;
4. приходите, когда вам сказали, и получаете выписку о том, что у вашего дома теперь новый владелец.

Если сделка проходит с участием нотариуса или банка, они могут самостоятельно отправить электронное заявление в Росреестр. Подробности лучше уточнить на месте.

Получаем деньги за квартиру

Ответственный момент, ради которого все и затевалось. Все должно произойти безопасно и честно.

Передать деньги от покупателя к продавцу можно разными способами.

• Наличными. Это быстро, без дополнительных комиссий, но не очень надежно. Лучше всего пересчитывать банкноты не самостоятельно, а принести их в банк. Тогда кассир самостоятельно проверит купюры на подлинность, пересчитает их и сразу зачислит на счет.

• Аккредитивный счет. Стоит порядка 2 тысяч рублей. Это отдельный вид банковского счета, который работает так. Покупатель совершает на него перевод. Но продавец может снять деньги только после выполнения определенного условия – регистрации ДКП. Если условие не состоялось, покупатель забирает деньги. Это позволяет обезопасить обе стороны.
• Банковская ячейка. Стоит до 200 рублей в день. Выступает в роли промежуточного хранителя денег, почти как аккредитивный счет. Работает так. Покупатель приносит наличные, банковский работник пересчитывает сумму и кладет ее в арендованную ячейку. Тут же оговаривается условие, по которому продавец сможет забрать деньги. Например, после предъявления ДКП и выписки из ЕГРН.

Если сделка проводилась через нотариуса, можно передать деньги через депозит нотариуса.

Передаем квартиру новому собственнику

Акт приема-передачи – заключительный документ большого дела. Он окончательно подтверждает, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял и возражений не имеет. В нем нужно указать:

• ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;
• описание квартиры;
• что сделка прошла добровольно, стороны вменяемы и не имеют претензий друг к другу.

В этой инструкции мы описали основные этапы продажи квартиры. На деле их может быть больше, ведь каждый случай индивидуален и сделки иногда могут быть очень сложными.

Надеемся, что теперь у вас перед глазами есть целостная картина и понимание, как происходит продажа. Желаем скорее найти своего покупателя и заключить выгодную сделку!

Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем

Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем не много.

Главное — указать точно предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если таковые имеются — например, наниматели, которые снимают квартиру на дату сделки).

Но этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Приведу ряд дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре во избежание проблем в дальнейшем.

1. Что именно продается и за сколько

Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).

От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.

К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.

Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.

2. Порядок расчета

Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).

При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.

Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.

Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).

3. Заверения продавца

Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.

В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).

Этот пункт поможет покупателю доказать, что он являлся добросовестным приобретателем, и получить от государства компенсацию в случае изъятия судом жилья из-за признания сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.

За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.

Если на момент сделки в квартире есть зарегистрированные жильцы, также устанавливается срок для их выселения и выписки.

Бухгалтеры постоянно сталкиваются с договорами.

На курсе повышения квалификации «Работа с договорами: правовые навыки для бухгалтера» мы даем самые нужные бухгалтеру знания: как использовать и формулировать условия договора , определять подсудность, избегать вопросов налоговиков и обезопаситься от претензий контрагентов и силовых структур.

Супер-акция до 13 августа: обучение с удостоврением ФИС ФРДО за 4990 руб. Успейте записаться со скидкой

Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.

Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен, чтобы стороны не передумали ее продавать или покупать. А если передумали — чтобы можно было заставить их это сделать через суд или хотя бы потребовать неустойку.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет условиться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже когда по закону это не обязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе. Без них договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия — предмет договора и цена. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в помещении после продажи. Все это касается только основного договора.

Предварительный договор заключают, чтобы закрепить договоренности о будущей сделке и обязанность заключить по ним договор купли-продажи в будущем.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора и другие условия основного договора, которые хотя бы одна из сторон хочет закрепить прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили прийти к соглашению уже в основном договоре. А если не получится, условия за них установит суд по иску одной из сторон.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее оговорить цену, сроки, ответственность и другие моменты.

Предмет договора: описание недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Объект надо описать так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать: например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или в выписке из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. С 1 марта 2023 года нельзя получить выписку с личными данными собственников недвижимости без их согласия.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты. Например, для строящейся квартиры: кадастровый номер и адрес участка стройки, номер подъезда и этажа в строящемся доме, сколько комнат и как на лестничной площадке расположена квартира, ее примерная площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение шести месяцев с момента, когда он должен был быть заключен. Если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В нем пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует год. Если до этого стороны не подпишут основной договор и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный утратит силу.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные детали, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить документ письменно, а если нужно — нотариально его заверить.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные понятия: при отказе покупателя от сделки аванс ему вернется, задаток же останется у продавца.

А если откажется продавец, ему придется выплатить двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение от заключения основного договора.

Чем больше условий согласуете в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которую покупатель передает, когда подписывает преддоговор: она не должна быть слишком большой, иначе через суд договор можно признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира беспроблемно достанется именно вам: до подписания основного всегда может произойти непредвиденное, от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — это уверенность, что продавец подпишет основной: добровольно или принудительно через суд, причем на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Соглашение об авансе или задатке не дает такой гарантии: свою волю заключить сделку стороны оговаривают в преддоговоре. Поэтому часто те, кто заключил только соглашение, пытаются признать его преддоговором через суд, чтобы заставить вторую сторону выйти на сделку. Это удается не всем, потому что суд буквально трактует формулировки из соглашения: если там нет договоренности о будущей сделке, передумавший продавец рискует только авансом или задатком.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости обычно защищен в сделке меньше продавца. Даже предварительный договор не дает гарантии, что квартира обязательно достанется ему и по согласованной цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не договор купли-продажи.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Для этого есть две основные причины:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м²».

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким людям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а после этого продавец пропал, существует риск, что аванс или задаток придется отсуживать. У покупателя есть выбор: потребовать вернуть деньги или заключить основной договор.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них: например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите формулировку, в которой будет ясно, что квартира юридически чиста. Это может звучать примерно так: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не предмет залога или судебного спора и не обременена правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Еще можно предусмотреть пеню — начисление процентов на стоимость сделки за каждый день уклонения стороны от заключения основного договора в срок.