Как не платить первоначальный взнос по ипотеке
Перейти к содержимому

Как не платить первоначальный взнос по ипотеке

  • автор:

Как я чуть не продал квартиру по серой схеме и не обманул банк

В большинстве случаев под ипотекой без первого взноса подразумеваются незаконные действия.

Я продавал без риелтора четырехкомнатную квартиру в Рязани, в старом панельном доме. Стартовал с цены 2 740 000 ₽ и медленно снижался. Потенциальных покупателей было немного, поскольку это не самая ликвидная квартира.

В какой-то момент у меня появился покупатель, который был готов купить квартиру в ипотеку и по моей цене. Однако у него не было первоначального взноса, хотя для банка он обязателен. Поэтому мне предложили продать квартиру по серой схеме.

Расскажу, как устроена покупка вторичной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса и чем закончилась моя история.

Как появился покупатель

Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2019 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.

Во время одной из таких поездок, в самом начале сентября 2020 года, мне позвонил человек, который срочно хотел посмотреть мою квартиру. Я ехал в поезде и планировал вернуться только через три дня. Он попросил поторопиться: у него была одобрена ипотека на определенный срок. На следующий день позвонила какая-то женщина. В разговоре быстро выяснилось, что она жена вчерашнего звонившего. Она тоже хотела посмотреть квартиру как можно быстрее.

Обложка статьи

Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра. Я предложил привезти ему из Москвы документы для сделки, которые продавцу надо получать по месту регистрации. Но он сказал, что они не нужны.

Когда я через пять дней вернулся в Рязань, сразу показал этим людям квартиру. Они провели в ней 10 минут и заявили, что будут покупать. К тому времени я уже снизил стоимость в объявлении до 2 490 000 ₽. У покупателей была одобрена ипотека на 2 200 000 ₽, и они хотели вложить в квартиру материнский капитал — 467 000 ₽. Но был нюанс: у них не было никакого первоначального взноса.

У меня очень редкое для Рязани имя. Удивительно, но моего покупателя звали так же , поэтому дальше в статье я буду называть его тезкой.

Торг и задаток

Тезка осторожно спросил, не соглашусь ли я уступить немного от стоимости квартиры в объявлении. Я отказался при их ситуации с оплатой. Сказал, что могу опуститься до 2 450 000 ₽, если они найдут первый взнос. Мужчина принял мою позицию по цене и сказал, что первый взнос они не найдут. Он предложил внести задаток 50 000 ₽, чтобы зафиксировать квартиру за собой. Я не был к этому готов. Мне нужно было время, чтобы все изучить и как следует составить договор задатка.

Тогда тезка предложил все оформить через их риелтора. Это мне было не нужно. В такой ситуации есть вероятность, что риелтор пожелает принять задаток на свое агентство, а не передать его продавцу и мотивирует это тем, что продавец может задаток «пропить» и отказаться от продажи. И справедливо получить его обратно покупателю станет сложно.

Обложка статьи

То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.

Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.

Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:

  1. Цена квартиры — 2 490 000 ₽.
  2. Задаток — 40 000 ₽.
  3. Время на освобождение квартиры — три недели после регистрации.
  4. Расходы по сделке — за счет покупателя.
  5. Если банк не одобряет квартиру для ипотеки, я возвращаю задаток в однократном размере. Если покупатель откажется от сделки, задаток полностью остается у продавца. Если продавец откажется от сделки, задаток возвращается в двойном размере.

Схема сделки

Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:

  1. У пары не было первоначального взноса, хотя это обязательное требование банка. Я понимал, что эту сумму будут проводить фиктивно.
  2. Как продавец, я получил бы сумму маткапитала не сразу, а только после регистрации сделки в Росреестре. После этого покупатель пишет заявление в пенсионный фонд, и тот переводит деньги. В 2020 году на перевод денег законом было заложено 40 дней с момента подачи заявления. В 2021 году этот срок сократили до 15 рабочих дней.
  3. Если сложить все деньги — и сумму маткапитала, и сумму ипотеки, которую собиралась взять семья тезки, — получалось больше стоимости моей квартиры. Пара хотела, чтобы излишек я вернул им наличными. То есть через эту сделку часть денег они хотели обналичить.

Как вообще устроена сделка без первоначального взноса

Если человек хочет взять ипотеку, у него должен быть первоначальный взнос. Считается, что так проверяется серьезность намерений и благонадежность: если человек смог накопить на первоначальный взнос, то он сможет и платить по кредиту. Таким образом банк минимизирует свои риски.

Обычно первоначальный взнос — это 15% от стоимости жилья.

У некоторых заемщиков первоначального взноса нет, и они пытаются обойти это требование банка. Для чего просят продавца формально завысить стоимость жилья.

Обложка статьи

Например, квартиру продают за 5 100 000 ₽. Если указать эту сумму в договоре, покупателю придется сразу заплатить 15% от нее — 765 000 ₽.

Чтобы банк дал покупателю именно 5 100 000 ₽ и платить ничего не пришлось, продавцу предлагают указать в договоре, что квартира стоит 6 000 000 ₽. После продавец пишет для банка расписку, что покупатель уже уплатил ему первоначальный взнос 15% — 900 000 ₽. Расписка пишется фиктивно, в реальности деньги никто не передает.

Банк видит, что заемщик внес первоначальный взнос и теперь ему нужны оставшиеся 85% денег, то есть 5 100 000 ₽. Так заемщик получает в кредит полную сумму на квартиру.

У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки. На просмотре риелторов не было, поскольку по договоренности тезка искал квартиру самостоятельно. Риелторы были из одного крупного агентства недвижимости, которое работает по всей России.

Я опасался, что это агентство и с меня — продавца без риелтора — попытается получить комиссию. Тезка заверил, что поговорит со своим агентом и дополнительных комиссий не будет.

Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.

Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.

Когда я приехал в офис, схему сделки мне нарисовали на листочке. Все выглядело так, что я продаю их клиенту по договору купли-продажи свою квартиру за 3 000 000 ₽. В эту сумму входят:

  1. Ипотечный кредит — 2 200 000 ₽.
  2. Материнский капитал — 467 000 ₽.
  3. Задаток в составе первоначального взноса — 40 000 ₽.
  4. Первоначальный взнос — 293 000 ₽, который вместе с задатком должен был составлять не менее 10% стоимости квартиры в договоре. Но мне никто его передавать не собирался, то есть это был фиктивный взнос.

В результате сделки я должен был получить всего 2 707 000 ₽. Но поскольку продавал я квартиру за 2 490 000 ₽, то излишек должен был вернуть наличными покупателю:

  • 2 200 000 ₽ + 467 000 ₽ + 40 000 ₽ — 2 490 000 ₽ = 217 000 ₽

Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.

Для минимизации своих рисков банк дает кредит не выше 90% от стоимости квартиры. Но стоимость он смотрит не по договору купли-продажи, а по отчету, который делает независимый оценщик. По договору купли-продажи моя квартира стоила около 3 000 000 ₽. И если бы покупатель запрашивал в кредит 2 700 000 ₽, то у нас возникли бы проблемы: оценщик вряд ли во столько оценил бы мою квартиру, поскольку это сильно выше реальной рыночной цены.

Но покупатель брал в кредит всего 2 200 000 ₽. Получалось, что тогда оценщик должен был оценить квартиру не менее чем в 2 445 000 ₽: 2 445 000 ₽ × 90% = 2 200 500 ₽. Такой суммы оценки было достаточно, чтобы покупатель получил нужную сумму кредита.

Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.

Ко мне и раньше на просмотры приходили ипотечники, у которых не было первого взноса либо полностью, либо частично. Поэтому не исключаю, что у риелторов в Рязани действительно много клиентов-ипотечников без первого взноса: с первоначальным взносом легко оформить ипотеку и без риелтора.

Обложка статьи

Нюансы оформления документов и риски

Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 ₽ в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 ₽ наличными. На самом деле никто эти деньги не передал бы — их просто не существовало. Как мне сказали, эту расписку в конце сделки рвут.

Расписка на первый взнос нужна, чтобы банк выдал ипотечный кредит. Он запрашивает расписку в оригинале и копирует ее. Дополнительно тот факт, что продавец получает 293 000 ₽, фиксируется в договоре купли-продажи.

В итоге оказалось, что я, как продавец, должен заранее расписаться в двух документах на общую сумму 510 000 ₽, которую фактически не получал.

Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.

Еще если потом сделку оспорят и признают недействительной, то покупатель должен будет вернуть квартиру. А продавец — все деньги, что получил по сделке согласно документам. В моем случае — 3 000 000 ₽, хотя по факту я получил бы только 2 490 000 ₽.

Я по наивности считал, что раз схему с завышением предлагает покупатель, то оформлять документы следует так, чтобы максимально обезопасить продавца. И некоторые объяснения специалиста по ипотеке меня смутили. Меня не устраивало, как они собирались оформлять две эти суммы — 293 000 и 217 000 ₽. Тогда риелтор Ксения агрессивно спросила, не хочу ли я отказаться от сделки и вернуть их клиенту задаток в двойном размере.

В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.

Переговоры в агентстве

Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.

Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:

  1. Я не пишу никакой долговой расписки на 217 000 ₽. А когда сделка пройдет, возвращаю эти деньги покупателю и получаю расписку от него. В расписке мы пишем обоснование. Например, якобы мы изначально договорились, что я, как продавец, должен оставить мебель, а потом я ее вывез и выплатил за это покупателю компенсацию.
  2. Я пишу фейковую расписку на первый взнос 293 000 ₽, но одновременно покупатель пишет, что получил от меня в долг 293 000 ₽. Или просто расписку, что сразу же получил 293 000 ₽ назад. Мы храним эти расписки в течение срока исковой давности, то есть три года.

Но в этих случаях уже для покупателя проявлялись риски. Я решил позвонить напрямую тезке. Объяснил, что вся сложность нашей сделки — в двух суммах: 217 000 и 293 000 ₽. И в его силах полностью убрать одну проблему: взять в кредит не 2 200 000 ₽, как он планировал, а меньше на 217 000 ₽. Тогда мне не придется ему ничего возвращать. А договориться по поводу 293 000 ₽ было бы уже легче.

Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.

Мы договорились снова встретиться в агентстве и обсудить ситуацию.

Обложка статьи

Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления. Его невысказанная позиция — максимально обезопасить своего клиента, то есть тезку, а мои интересы учесть по остаточному принципу.

Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.

Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.

Тем временем юрист уже понял, что одна из ключевых проблем этой сделки — те самые 217 000 ₽, которые тезка хотел через меня обналичить. Он тоже предложил своему клиенту уменьшить ипотечный кредит на эту сумму. Но тезка с женой были непреклонны: эти деньги им очень нужны на ремонт и обустройство квартиры.

В итоге юрист согласился оформлять сделку так:

  1. Я подписываю отдельное соглашение с тезкой и его супругой в роли свидетеля. В соглашении пишем, что если сделка не пройдет по сформулированному в нем закрытому списку причин, то тезка не будет требовать от меня вернуть фейковый взнос 293 000 ₽.
  2. Долговую расписку на 217 000 ₽ я пишу в пенсионном фонде в день, когда тезка подаст заявление на выплату маткапитала.
  3. 217 000 ₽ я возвращаю после того, как получу весь маткапитал — 467 000 ₽, — в обмен на долговую расписку. В тот же день тезка пишет мне расписку, что получил 217 000 ₽ как возврат за «вывезенную мебель», про оставление которой мы якобы изначально договорились.

Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.

Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.

Когда тезка дошел в торге снизу до 2 400 000 ₽, я заинтересовался. Это было на 90 000 ₽ ниже моей цены, но если бы они нашли деньги на первоначальный взнос, схема сделки стала бы намного легче.

Мы начали торговаться в коридоре 2,4—2,45 млн. Тут неожиданно вмешался непонятный сотрудник агентства и серьезно заявил, что такая квартира не стоит более 2 400 000 ₽. И он просто запрещает тезке платить за нее больше.

Я был настроен договориться, но в итоге взял тайм-аут , чтобы подумать. Оба варианта — с фейковыми расписками или потерей 90 000 ₽ — были мне неприятны. После встречи мы еще немного поговорили с тезкой и его женой на улице. Жена нервничала, и мне показалось, что если я выберу вариант с максимальной ценой, то она, скорее всего, просто откажется от сделки.

Обложка статьи

Выбор варианта

После встречи я задумался. Терять 90 000 ₽ не хотелось. Но у варианта, при котором я бы их не терял, помимо упомянутых рисков был другой большой недостаток: я совершал вместе с тезкой мошенничество с кредитными деньгами в отношении банка. Риелторы, которые эти схемы везде предлагают и продвигают, нигде не расписываются. А значит, отвечаем за все именно мы с покупателем.

Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.

Был и третий вариант — отказаться от сделки. Но я уже устал продавать эту квартиру. В итоге выбрал вариант, при котором я терял 90 000 ₽, но наживал себе меньше проблем.

Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.

Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.

В сделке с завышением есть риски — как для покупателя, так и для продавца

Аватар автора

На первый взгляд, покупатель в такой сделке ничем не рискует. Но если посмотреть на схему внимательно, то видно, что покупатель дает расписки, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество согласно статье 159 уголовного кодекса.

У продавца тоже есть риски: по объективным причинам сделка может быть расторгнута. И тогда по статье 167 гражданского кодекса возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. То есть продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи. То есть в схеме с завышением продавец должен будет вернуть больше, чем получил в реальности.

Помимо этого, тот факт, что в договоре указана недостоверная стоимость квартиры, может квалифицироваться как мошенничество, если у банка будут финансовые или иные убытки от сделки. Тогда уже обе стороны — и покупатель, и продавец — могут оказаться под следствием.

Риелтор покупателей мог предложить вариант, который подошел бы всем. У некоторых банков есть программа, когда они в качестве первоначального взноса принимают материнский капитал. Если бы риелтор покупателя нашел такой банк, то можно было провести эту сделку совершенно законно, ничего не нарушая.

Возможно, если бы продавец тоже воспользовался услугами риелтора, все прошло намного легче и быстрее. Риелтор мог бы не только составить документы на внесение аванса или задатка или участвовать в торге и переговорах, но и помочь собрать нужные документы для сделки и не собирать лишние.

Простой пример лишних документов в этой ситуации — требование сделать нотариальное согласие супруги на покупку. Если сделка в простой письменной форме, Росреестр сейчас не требует от покупателя заявления о семейном положении. То есть договор купли-продажи подписывает только один из супругов. Но если для покупки квартиры супруги берут ипотеку и нет брачного договора, то они становятся созаемщиками и оба подписывают кредитный договор. И потом предъявить претензии, что был против покупки или не знал о ней, сложно. Потому что в кредитном договоре есть личная подпись.

Неожиданное предложение

Дальше я стал собирать документы по списку, который прислала риелтор Ксения. Правоустанавливающие документы я уже высылал ей раньше. В списке были документы, которые хотел видеть банк, а еще те, что дополнительно хотели видеть риелторы. Так, у меня запросили справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что я не состою у них на учете. Обычно ипотечные банки просят такие справки для продавцов старше 55—60 лет , я же значительно моложе. Эти справки надо брать по месту постоянной регистрации, и мне пришлось ехать за ними в Москву.

Также в квартиру приходила странная оценщица. Она не назвала фирму и имела неверное представление о том, как оценивает квартиру «Домклик». Сумму, в которую их фирма оценила мою квартиру, мне тоже узнать не удалось.

Обложка статьи

Мне же от моих покупателей тоже был нужен один документ — нотариальное согласие супруги на сделку. Ипотечный банк почему-то его не запрашивал, хотя закон говорит, что без нотариального согласия на покупку супруга потом может оспорить сделку и развернуть вспять. Нужно было именно нотариальное согласие. В простой письменной форме или в документах банка оно бы не подошло. Жена тезки сказала, что сделает согласие.

Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.

Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил. Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.

Через 15 минут жена тезки перезвонила и предложила вновь вернуть серую схему, хотя и с небольшими изменениями. Ее предложение — заключить договор и оплатить мою квартиру двумя суммами: 2 400 000 и 467 000 ₽, то есть маткапиталом. Всего я получу 2 867 000 ₽, из которых должен буду вернуть покупателям 400 000 ₽.

Кредит без денег: как купить квартиру с нулевым взносом по ипотеке

Фото: Monster Ztudio/shutterstock

Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Первое сокращение подобного предложения произошло в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис: тогда как раз было много рискованных заемщиков, оформивших кредит без первоначального взноса. В России в то время многие заемщики имели ипотеку в валюте и на фоне падения курса рубля столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В итоге банки начали выдавать новые кредиты, рассчитывая возможные риски более тщательно. На сокращение подобного предложения повлияла и политика ЦБ — регулятор отнес такие ссуды к высокорискованным.

Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке: оформить такой кредит можно только на недвижимость в новостройке, а официально такая программа есть только у Промсвязьбанка, рассказывает СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов.

Связано это с тем, что ипотека без первого взноса является высокорискованным кредитом для самого банка. «Если заемщик квартиры без залога не сможет обеспечивать кредит, то банк будет вынужден продавать квартиру по дисконтной стоимости — то есть себе в убыток», — пояснил эксперт. Кроме того, статистика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем хуже обслуживание ипотеки. Поэтому кредитные организации рассматривают ипотечные ссуды без первоначального взноса как более рискованные, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Поэтому банки требуют внесения как минимум 10% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Например, в ВТБ минимальный первоначальный взнос по ипотеке установлен на уровне 10% от стоимости недвижимости, в рамках госпрограмм — 15%. «Он позволяет заемщику комфортно планировать свою долговую нагрузку и выступает достаточной гарантией его платежеспособности для банка. При этом средний размер первого взноса гораздо выше — около 30% от стоимости жилья», — пояснили в пресс-службе банка.

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость

Невыгодные условия

Процентная ставка по кредитам без первоначального взноса обычно выше и иногда требуется дополнительное обеспечение. По данным экспертов, чаще всего ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной в среднем на 1–2%. Также банк может проводить более жесткий и внимательный андеррайтинг заемщика. Иногда такой кредит могут выдавать под залог уже имеющейся недвижимости.

Альтернативы ипотеке с нулевым взносом

В то же время снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций, не имея официальной ипотеки без первоначального взноса, все же могут одобрить подобный кредит, отмечают эксперты.

В данном случае есть несколько вариантов.

1. Первый взнос маткапиталом

Большинство банков частично или полностью готовы принимать первоначальный взнос материнским капиталом. В 2021 году размер маткапитала составил 484,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. на второго. В крупных городах этой суммы не хватит на первый взнос, но в небольших городах она может быть достаточной.

Тем не менее эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять собственные сбережения — так будут выше шансы получить одобрение на ипотеку и улучшить условия кредита. «Использование маткапитала в качестве первоначального взноса — довольно популярная программа во многих банках. Однако часто банки хотят, чтобы клиент в любом случае вкладывал собственные средства в покупку квартиры — хотя бы 5% от стоимости недвижимости», — отметил Михаил Чернов. Таким образом заемщик демонстрирует свою надежность.

2. Индивидуальные программы

Ипотека с нулевым взносом встречается в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Но такие программы распространяются только на строго определенные аккредитованные строительные объекты и их те так много. Например, ипотеку без первоначального взноса предлагал в своих проектах ГК «ПИК». Программа действовала определенный срок.

Сейчас подобное предложение есть в проектах ГК «А101». Застройщик совместно с ПСБ предлагает ипотеку без первоначального взноса под ставку от 11,59% годовых. У ГК ФСК есть субсидированная ипотека без первоначального взноса сроком до 15 лет от МКБ, при которой два возможных варианта условий. При первом варианте ставка будет на первый год 6,9%, на два и последующие — 9,6% без увеличения цены квартиры. Второй вариант — ставка 8,1% на весь срок кредитования, но цена увеличивается на 9%. Наличие подобных программ лучше предварительно уточнять у застройщика.

Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке

3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Кредит без первоначального взноса можно получить в рамках так называемой нецелевой ипотеки: когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (дом, квартира, земля), пояснил аналитик инвестиционной группы «Финам» Игорь Додонов.

При оформлении подобного кредита на предоставленное имущество будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке. При этом сумма кредита не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Подобный вариант подходит заемщикам, у которых уже есть недвижимость, но они планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду.

4. Льготные программы и субсидии

Обнулить первоначальный взнос можно с помощью различных субсидий. Например, в рамках программы «Молодая семья» получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости. Эту сумму можно использовать как первоначальный взнос.

Кроме федеральной программы, регионы могут вводить дополнительные субсидии, которые можно в том числе потратить на первый взнос по ипотеке. В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2016 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний.

Альтернативы ипотеке с нулевым взносом

Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.

«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.

Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.

«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.

Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.

Как взять ипотеку без первоначального взноса: разбор Банки.ру

Как взять ипотеку без первоначального взноса: разбор Банки.ру

Если вам нужно купить квартиру, а денег на это пока нет, поможет ипотека. Но в банке попросят сделать первоначальный взнос — обычно это 10–20% от стоимости недвижимости. А что, если нет денег и на него? Разбираемся, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса и зачем он вообще нужен.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Если вы решили приобрести жилье, то на него нужно хоть немного, да откладывать. Вот это «немного» и может стать первоначальным взносом — та часть стоимости недвижимости, которую вы готовы выплатить из собственного кармана владельцу жилья (компании-застройщику или хозяину). Обычно эта сумма составляет 10–20% от общей стоимости квартиры, но потолка нет — чем больше будет первоначальный взнос, тем охотнее банк одобрит ипотеку (возможно, еще и проценты по кредиту уменьшит) и тем меньше придется заплатить покупателю в дальнейшем.

Представим, что на покупку жилья вам нужно 5 млн рублей. Вы нашли ипотеку со ставкой 10,5% годовых и первоначальным взносом 10%. Если вы внесете эти 10% — 500 тыс. рублей, то в кредит возьмете 4,5 млн. Если сможете заплатить 20% — 1 млн рублей, то у банка нужно будет запросить 4 млн рублей.

Для банков первоначальный взнос — это гарантия того, что у вас нет проблем с финансовой грамотностью и дисциплиной, а значит, в перспективе вы, скорее всего, сможете выплатить ипотеку без просрочек.

В общем, в первоначальном взносе заинтересованы все. Для банка это дополнительная уверенность, что деньги вернутся. Для вас — возможность оформить ипотеку на более выгодных условиях. Весь если первоначального взноса не окажется, банк заложит все риски в высокую процентную ставку.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Вероятность того, что банк одобрит ипотеку без первоначального взноса, стремится к нулю, но шансы все-таки есть.

«Больше шансов получить ипотеку без первоначального взноса, конечно, у участников зарплатных проектов банка, — говорит ипотечный брокер Илья Григорьев. — Да и вообще, банки куда более лояльны к своим постоянным клиентам, чем к тем, кто пришел к ним «с улицы» и сразу начинает просить деньги. Поэтому, возможно, имеет смысл заранее подготовиться — «подружиться» с интересующими вас банками».

Но какой бы крепкой ни оказалась ваша дружба с банком, стандартные требования никто не отменял. Условия в каждой конкретной организации могут разниться, но общие пункты есть:

  • возраст заемщика — не менее 21 года, но не более 65 (в некоторых случаях до 75) в зависимости от запланированной даты погашения кредита;
  • гражданство — РФ;
  • стаж работы на текущем месте — не менее полугода;
  • ежемесячный платеж по ипотеке — не выше 50–60% от общего семейного бюджета заемщика;
  • наличие поручителей — обычно это родственники заемщика.

Банки отдадут предпочтение молодым семьям (где каждый из супругов не старше 35 лет) с высоким и стабильным уровнем дохода и с безупречной кредитной историей.

Учтите, что некоторые банки не работают с определенными категориями заемщиков, например, с индивидуальными предпринимателями и самозанятыми.

Сколько денег дадут в ипотеку без первоначального взноса

Одобренная сумма по ипотеке зависит от нескольких факторов. Прежде всего от зарплаты и региона проживания. И оба эти фактора взаимосвязаны. Наиболее высокие суммы одобряют в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленобласти, потому что зарплаты в этих регионах, как правило, выше.

В среднем при зарплате 40 тысяч рублей в месяц можно рассчитывать на ипотеку в размере 2 миллионов рублей, при зарплате 100 тысяч — на все 4 миллиона. Проанализировав актуальные предложения банков, мы выяснили, что минимальная сумма ипотечного займа без первоначального взноса, которую может одобрить банк, составляет 300 тысяч рублей, но такие варианты встречаются редко — чаще сумма кредита начинается с 600 тысяч рублей.

На какой срок дают ипотеку без первоначального взноса

Срок, на который банк дает ипотеку, не зависит от того, есть у вас первоначальный взнос или нет. Чаще всего продолжительность кредитования варьируется в промежутке от 15 до 25 лет. Максимальный срок — 30 лет. Впрочем, каждый банк сам определяет срок исходя из анализа данных о заемщике.

Для расчета комфортной суммы ежемесячного платежа, которую вы сможете себе позволить, и срока ипотеки можно воспользоваться кредитным калькулятором.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Рис. 1. «Сургутнефтегазбанк» («СНГБ») предлагает ипотеку без первоначального взноса по любой программе на вторичном или первичном рынке. Источник: сайт «СНГБ»

Откройте счёт с тарифом «Всё включено» за 5 минут, не посещая офис.

проект «Открытие Инвестиции»

Открыть брокерский счёт

Тренировка на учебном счёте

Об «Открытие Инвестиции»

Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4

8 800 500 99 66

Согласие на обработку персональных данных

Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+

АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 (без ограничения срока действия).

ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *