Как купить квартиру на вторичном рынке: идем на просмотр
Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой. Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.
�� Подготовьтесь к просмотрам
Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.
Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра
�� Соберите информацию в интернете
Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.
Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.
Информацию по России можно попробовать поискать на портале «Дом-минжкх»
�� Внимательно осмотрите квартиру
Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.
Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.
Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.
Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт
�� Спросите, кто собственник
Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.
Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.
У собственника лучше тоже проверить паспорт. Мы рассказывали про случай, когда квартиру продал на самом деле не собственник, а арендатор по поддельному паспорту
�� Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние
Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.
Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.
Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР
�� Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен
Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.
При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.
При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку
⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения
Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.
Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.
Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.
Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом
�� Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру
По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.
Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.
Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше
�� Обсудите, какая сумма будет указана в договоре
Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.
Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.
Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью
�� Спросите о семейном положении собственника
Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.
Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.
Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода
�� Спросите про документы-основания
Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.
При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.
При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.
Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи
�� Выясните, есть ли перепланировки
Посмотрите технический паспорт и соотнесите его с реальной планировкой. Проверьте, не было ли в квартире незаконной переделки.
Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.
Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать
�� Обсудите, что с долгами по ЖКХ
Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.
Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.
Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности
�� Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»
Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:
Год назад покупали. Посоветую заранее запастись терпением и что у более 70% квартир могут быть проблемы с документами. Идеальную квартиру можно искать годами, либо найти месяцев за 6, но идти на компромиссы. И лучше заранее узнать, что в квартире прописаны дети/собственник в Америке или рядом планируют строить шоссе, чем тратить время и ехать на показ. И желательно с самого верхнего этажа пройти вниз по пожарной лестнице и просмотреть на каком этаже валяются пивные банки, окурки или витает запах мочи и если это на вашем будущем этаже, то соседи могут быть не из лучших. И посмотреть на оконные рамы соседей. Если рядом с вашим будущим окном у соседей старые окна, то есть повод заглянуть. И на последнем этаже обращать внимание на подтеки с крыши.
Ещё хороший вариант покупать вторичку в ипотеку. Банк хорошо проверяет квартиру, так как она будет в залоге у банка. Банк может указать на риски, запросить доп документы и отказать в кредите, если сомневается в квартире.
Тыкайте в стены, насколько это возможно, поднимайте линолеум. Обязательно поговорите с соседями про дом. Купили сталинку, по документам стены кирпичные, а по факту деревяшки с бетоном) веселый сюрприз
Я весной брал квартиру с убитым ремонтом, но с хорошим расположением дома. По цене вышло ниже, зато ремонт делал под себя. Сейчас мебелью обставляю.
На просмотр старался ходить ближе к вечеру — в некоторых домах выползали алкаши, в части квартир от соседей была слышна бьющаяся посуда или громкая музыка.
Если есть время, то советую прогуляться вокруг дома — сразу найти магазин/детскую площадку/школу/парк. Посмотреть что с доступностью парковочных мест. Можно пообщаться с жильцами дома (узнать про капремонт), с консьержем(если есть) — тоже можно почерпнуть информацию.
Ну и, само собой, никаких свежих (до 3 лет) наследств, никаких дарений. Никаких алкашей, наркоманов и психически больных среди собственников. Очень осторожно с детьми — опека запросто непонятно почему может в самый последний момент отказать. К сожалению, процентов в 80 квартир даже смысла нет идти по вышеперечисленным причинам.
Влад, спасибо за комментарий. Соседи это главное.
>> Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи
При это предыдущий собственник мог иметь пакет из всех описанных выше рисков. Так что совет так себе.
Получение по ДДУ(/ДКП от застройщика) без переуступок надёжнее выглядит.
Купила сегодня, рассказываю по свежим следам.
Снаружи дома: смотрим на окна соседей (старые деревянные рамы должны насторожить), состояние подъезда (нет ли запахов, мусора, подтеков, которые говорят о том, что крыша протекала).
Внутри: проверяем водопроводные трубы, электрическую проводку, розетки, потолок (актуально для верхних этажей), работают ли краны на воду, работает ли плита, не заедает ли механизм открывания окон.
Отдельно я еще спрашивала у собственников о соседях и средних размерах коммуналки.
Ха) документы, вот что важно. Сколько владеет собственник и на каком основании. Если дарение, ну нафиг. Лучше хороший подъезд и стремный ремонт внутри квартиры.
Расширенная выписка из ЕГРП. Но ее вроде не так просто сейчас достать. Ньюансов куча, лучше юриста/ риелтора. Сумма большая и риск потерять тоже очень большой.
Про новостройки не соглашусь, подруга купила квартиру в МО, стройку стали задерживать, подала на расторжение договора, через приставов пытались получить деньги но тщетно. Была возможность остаться и без денег и без квартиры. При этом обязательств по оплате ипотеки никто не снимал.
user1689590, новостройка — не обязательно в ещё не готовом доме
Системный, тем паче, мат капитал, дети, ипотеки и прочие прелести.
Проблема данного Чек-листа в том, что людям далеким от юриспруденции или недвижимости он может оказаться не полезен. То есть человек не купит квартиру, которую вполне стоило купить, из-за излишнего страха или выдвижения неадекватных требований. Или купит ту, которая проходит по чек-листу. Но так как нюансов в недвижимости все же поболее указанного, то все равно нарвется на плохой вариант. У меня была мысль, что если бы была краткая распиаренная методичка для покупателей и продавцов недвижимости, то риелторов может было справедливо оставить не у дел по львиной доле простых сделок. Но все же для самостоятельного покупателя подобной краткой инструкцией не обойтись — прочитать ему надо сильно больше.
Со своей стороны, укажу на нюанс, который не знал, и из-за этого не заметил серьезную неприятность. Батареи отопления надо пробовать не сверху, а снизу, в дальней от подводящего водяного стояка части. В отопительный сезон они должны быть там хотя бы слегка теплыми. Если там все комнатной температуры, то в доме, скорее всего, проблемы со стояками. И у вас будет регулярно сбоить отопление. Решить это вы даже с помощью денег не всегда сможете, так как будете зависеть от множества соседей и управляющей компании.
На что обратить внимание при выборе квартиры? 7 параметров (и нет, мы не будем рассказывать о цене и планировке)
Обычно квартиру выбирают по бюджету и количеству квадратных метров — это важные, но далеко не единственные параметры. Где вы будете оставлять машину: на специально отведенной территории или в трех кварталах от дома? Что увидите из окна: закрытый зеленый двор или стихийную парковку? Эти вопросы гораздо реже оказываются в фокусе внимания покупателей, несмотря на то что продуманные нюансы могут сделать быт в новостройке гораздо комфортнее. Вместе с застройщиком квартала Depo в Минске разбираемся, какие современные тенденции в строительстве могут повлиять на уровень жизни.
Застройка — и желательно квартальная
На постсоветском пространстве долгие годы строили точечно — в результате новые районы оказались похожи на полотно со множеством разноцветных заплаток. Но на смену точечной застройке приходит квартальная: эстетическая сторона вопроса теперь тоже важна. Современные жилые кварталы все чаще строят в едином стиле, в идеале — вписывают в контекст исторической застройки. В таком случае владельцы видят из окон именно ту архитектуру, которую выбрали, а не микс из домов разных эпох и качества.
Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке
При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.
Поспешный выбор
Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Просмотр квартиры
Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.
Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.
Планировка
То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.
Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.
Этажность
Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.
Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.
Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).
Перспектива
Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).
Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.
Как правильно выбрать квартиру в 2023 году
Жилищный вопрос нужно решать так, чтобы на берегу, т. е. на этапе выбора недвижимости отсечь возможные проблемы. Простой пример: собственного дома нет, платить арендодателям нет желания, значит, надо искать квартиру с ремонтом, уже пригодную для жизни. Или, скажем, вы наткнулись на вариант по очень хорошей цене. Вот только у него несколько собственников, а один из них вообще живет в другой стране и намерен через посольство оформлять доверенность. Готовы к долгим согласованиям и возможным рискам в будущем?
Мы поговорили с экспертами и составили гайд, как правильно выбрать квартиру в 2023 году.
Если новый дом вырос не в рамках точечной застройки уже сформировавшегося района, а возводится новый квартал, ситуация с транспортом первые годы будет удручающей. Да и с дорогами: тяжелая строительная техника быстро разбивает асфальт. Поэтому нередко его вообще не укладывают в новых районах, пока идет стройка.
Еще одна характерная проблема густонаселенных кварталов новостроек — переполненный городской транспорт. Муниципалитет часто не способен ставить на маршруты автобусы большой вместимости и отдает это на откуп частникам с микроавтобусами. А еще многие жильцы, понимая, что без машины добираться домой будет неудобно, покупают личный транспорт. Иногда каждому члену семьи. Поэтому заторы на дорогах, дворы-парковки — частые спутники молодых кварталов.
В старом жилфонде на этапе выбора вы можете трезво оценить транспортную доступность.
4. Дом
Поинтересуйтесь серией дома. Про многие типовые проекты можно найти информацию в интернете, с перечислением сильных и слабых сторон и даже указанием нюансов, связанных с конкретным расположением квартиры. Если продавец не знает наименование серии, ее можно найти в техпаспорте квартиры. В некоторых городах существуют онлайн-карты с указанием серийности объектов.
Обращайте внимание на:
- количество лифтов;
- входную группу, крыльцо;
- наличие фойе;
- место для консьержа;
- наличие видеонаблюдения;
- паркинги;
- запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.).
Также важно узнать тип кухонной плиты — газовая или электрическая. В домах с электроплитами цена кВт*ч ниже, поскольку такие варочные поверхности потребляют довольно много электроэнергии. Газ также является потенциальным источником опасности. Вы можете быть уверены в себе, но надежен ли сосед?
5. Площадь
В современных новостройках эти параметры сегодня уменьшаются. С одной стороны, сохраняется тренд «дом — это место для сна». А работа и прочие активности все равно остаются за пределами четырех стен. С другой стороны, подобный тезис применим для молодых людей или напротив — пожилых. Экономически активное население, люди в самом расцвете сил, как правило, склонны обзаводиться более просторной площадью. Мотивацией для многих служат дети или их ожидаемое появление.
Однако площади современных новостроек используются более эффективно. Решить проблему нехватки пространства поможет компактная бытовая техника, системы хранения вещей, мебель-трансформер. Выбирая квартиру, стоит помнить и о том, что платежи за ЖКУ часто рассчитываются исходя из площади недвижимости.
6. Планировка
В новостройках доминируют студии и европланировки. Последний вариант означает совмещение гостиной и кухни при наличии других выделенных комнат. Например, евродвушка это гостиная + кухня, а также еще одна комната.
Для новых домов характерен и тренд на совмещенный санузел. В таком удобнее расположить бытовую технику (стиральная машина, сушилка), нестандартную сантехнику (не ванну, а душевую или джакузи), организовать место для хранения полотенец и бытовой химии.
Выбирая квартиру на вторичном рынке, сверяйтесь с техпланом оригинальной планировки. Вдруг прежний владелец снес стены и не узаконил изменения? Будем честны, риск получить штраф и предписание вернуть все как было — минимален. Для этого должна прийти проверки из БТИ, а без жалоб и обращений они таким не занимаются. Другое дело, если вы рассматриваете покупку в ипотеку: банк откажется принимать в залог жилье с нелегальной перепланировкой.
7. Ремонт
«Все равно все под себя делать будете!» — такая фраза часто звучит от продавцов объекта. Как контраргумент на какие-то замечания потенциальных покупателей. И действительно, на вкус и цвет квартиру каждый обставляет сам. Одному подавай ампир, другому — скандинавский минимализм.
Но взять и разом обновить квартиру целиком может не каждый. Ведь ремонт — как три пожара. Причем очень дорогих и долгих. Поэтому когда услышите «Вам же все равно ремонт делать!» — отнеситесь критически. С выцветшими обоями можно жить. А вот с неработающей батарей, ржавыми трубами — сложнее.
8. Этаж
В новостройках нижние жилые ярусы сегодня делают высокими. Поскольку фактический первый этаж стремятся отдать под коммерцию — магазины, офисы и прочее. Поэтому страх о том, что разбойники посреди ночи заберутся через окно, уже не так обоснован.
Лучше рассматривайте этаж с другой позиции. Задайте себе вопросы: сколько вокруг квартиры соседей, надо ли будет регулярно поднимать что-то тяжелое наверх, сможете ли вы и члены вашей семьи легко подняться в квартиру, если вдруг сломается лифт.
С соседями все просто: жители верхнего этажа никогда не будут обеспокоены топотом детских пяток по потолку ранним утром. Зато если речь про старый жилой фонд, в котором нет технического этажа, дырявая крыша будет в первую очередь вашей проблемой.
Что до подъема тяжестей, помните — лифт работает не всегда. И не везде он вместительный. А если вы всей семьей регулярно катаетесь на велосипеде, то тащить их на девятый или двадцать девятый этаж — не самое приятное занятие.
9. Просмотр квартиры
Обязательно побывайте на объекте вечером и при свете дня. Обращайте внимание на эти моменты:
- где расположены несущие стены;
- куда выходят окна; ;
- отсутствие плесени на потолке, по углам комнат, в санузле;
- вид радиаторов отопления;
- как работают розетки и освещение.
Если речь о вторичке, отмечайте, как обустроена квартира. Выглядит ли она как место, где постоянно живут люди. Поговорите с собственниками: не стесняйтесь интересоваться, чем они занимаются, где работают. А главное, узнайте, как им досталась квартира. Сколько у нее собственников и все ли из них в добром здравии и находятся в стране.
10. Соседи
Про них спросите у собственников. А еще постарайтесь найти время и отдельно прийти в другой день, чтобы с глазу на глаз поговорить с самими соседями. Не стесняйтесь звонить в квартиры. Если не открывают, покараульте часок у подъезда. Интересуйтесь у входящих и выходящих, как им дом, есть ли «маргинальные элементы», что им известно про квартиру, которую вы хотите купить.
Если проживаете в небольшом городе, где, как говорится, все друг друга знают, посетите местную управляющую компанию. Вообще персональные данные разглашать нельзя, и где-нибудь в большом городе вас мигом развернут. А вот в маленьком могут и пообщаться. В «управляйках» знают про проблемные квартиры и их владельцев.
11. Договор с владельцами
Если перед оформлением договора купли-продажи (ДКП) хотите оформить еще бронирование, обязательно составляйте расписку о получении и передаче денег. При посредничестве риелторов — эти специалисты сами подготовят договор. Обычно при покупке новостройки застройщики предлагают типовые договоры. Изменения в них, как правило, девелоперы вносить не склонны.
Самого слова «договор» люди нередко побаиваются. Фантазия рисует большой документ, написанный казенным языком. Однако ДКП на поверку оказывается довольно лаконичным и понятным. Две-три страницы формата А4 — и все. Поэтому найдите время лично прочитать договор. Можно показать его юристу — подобные услуги стоят в больших городах 3000-5000 рублей, в маленьких — даже дешевле.
В ДКП обязательно должны быть указаны:
- полные данные сторон сделки (ФИО, сведения из паспорта);
- описание объекта: кадастровый номер и площадь;
- цена и порядок проведения расчетов;
- сроки передачи объекта новому собственнику и сроки снятия с регистрации прежних жильцов;
- согласие покупателя принять объект в текущем виде и обязательство собственника после подписания договора ничего не менять.
Можно также прописать штрафные санкции за нарушение положений договора.
12. Есть ли обременения
Так называют ограничения, которые не позволяют собственникам в полной мере распоряжаться объектом. Самое распространение обременение — залог в банке, когда квартира была приобретена в ипотеку. Без разрешения банка продать квартиру нельзя.
Обременение могут наложить приставы по решению суда. Или жилье может быть объектом договора ренты. Например, так делают компании, которые ухаживают за пожилыми одинокими людьми, содержат их в обмен на собственность, которую фирма получит после смерти человека. Существуют и другие источники обременений.
При этом они не мешают совершить сделку. Просто она должна быть согласована с той стороной, которая является причиной обременения. Кстати, такие квартиры, как правило, продают по цене ниже среднерыночной.
Проверить обременение можно через онлайн-сервис Росреестра (1). Либо обнаружить такую информацию в выписке из ЕГРН. Это справка, которую выдает Росреестр, в ней содержится вся информация об объекте.
Советы по выбору квартиры для покупки
Вот еще ряд аспектов, которые следует учесть при подборе жилья в 2023 году.
Плата за ЖКУ
Проще говоря, какая сумма указана в платежках за «коммуналку». Попросите продавцов показать несколько квитанций за разные периоды. Помните, что не все статьи расходов за коммунальные услуги указаны в одном месте. Начисления за электричество, интернет, телефон, кабельное, капитальный ремонт — могут выставляться отдельно.
Выписка из ЕГРН
Ее можно назвать «родословной» объекта. В этом документе, который надо заказывать в Росреестре, перечислена история владения, а также указаны параметры недвижимости. Попросите продавца квартиры заказать эту справку и предоставить ее вам. Если вы сами закажете документ, в нем не будет указана информация о собственниках.
Сделки с участием нотариуса
Актуальны при покупке недвижимости на вторичном рынке, если у вас есть подозрения в чистоте намерений продавца. Кроме того, без нотариуса не обойтись, если квартиру продают по договору ренты, в списке собственников есть дети или недееспособные граждане, на продажу выставлена доля в жилье. Нотариус выступает своего рода гарантом чистоты сделки, ручается за нее своим имуществом.
Если после продажи у нового владельца захотят забрать жилье, например, сделку заключили мошенники, то нотариус (или его страховая, или нотариальная палата) компенсируют пострадавшим убытки. Однако за свои услуги такой специалист возьмет до 25 000 рублей + 0,1-0,4% суммы, указанной в договоре.
Отзывы экспертов о выборе квартиры в 2023 году
Комментирует генеральный директор агентства недвижимости полного цикла «Территория недвижимости FQF», практикующий юрист Ирина Нигматуллина:
— Мы рекомендуем в первую очередь определить свои потребности и желания относительно будущей квартиры. Учитывайте такие факторы: количество комнат, расположение, площадь объекта. Далее подготовьте список квартир, которые соответствуют вашим требованиям, либо доверьте это профессионалу. Внимательно изучите информацию о каждой из них.
Обращайте внимание на состояние помещений, инфраструктуру района, общую атмосферу и другие факторы, которые могут влиять на ваше решение. Если вы покупаете квартиру в новостройке, убедитесь, что застройщик имеет хорошую репутацию, оцените качество строительства и отделки. Здесь вам понадобится помощь опытного агента по недвижимости, которому вы можете доверять. Не бойтесь задавать специалистам вопросы и уточнять факторы, которые не указаны в объявлении или непонятны вам.
Сегодня многие берут ипотеку, чтобы сдавать купленную квартиру в аренду. Если вы покупаете квартиру только для сдачи, но уровень арендной платы ниже рыночных цен, это может привести к тому, что вы не сможете платить по кредиту или за обслуживание квартиры. Поэтому важно рассчитать все будущие расходы и доходы.
Но если у вас достаточно средств для ежемесячного внесения платежей по ипотеке, имеется стабильный доход, то взять кредит может быть выгоднее, чем копить долгое время на покупку своего жилья.
Уловки продавцов и риелторов могут включать в себя скрытые комиссии, недостоверную информацию о недвижимости, нахождение объекта в проблемном районе или на шумной улице, а также давление на покупателя с использованием психологических трюков и угроз потерять возможность сделки. Поэтому мы рекомендуем выбрать проверенного риелтора, которому можно доверять.
Обращаться к риелтору для подбора недвижимости важно в случае, если вы не знаете с чего начать, что искать и как оценить объект недвижимости. Специалисты также помогают в оформлении документов и проведении сделки.
Правильно выбранная квартира — это успешная инвестиция в будущее. Поэтому не торопитесь принимать решение и внимательно осматривайте недвижимость, пока не найдете свой идеальный вариант, который будет соответствовать вашим потребностям и бюджету.
Рассказывает эксперт по недвижимости, основатель АН «Тренд Хаус» Ксения Аверс:
— Если решили работать с риелтором, нужно обратиться минимум к трем специалистам, чтобы сравнить их подход и принципы выбора. Вторичку без знающего человека покупать опасно, необходимо проверять объект на юридическую чистоту.
С новостройками в этом плане проще. Однако в этом случае все внимание — репутации застройщика. Ищите отзывы по предыдущим проектам, убедитесь в наличии документов, разрешающих строительство. Можно изучить реестр от «Дом.рф» (2), чтобы узнать, есть ли у компании проблемные дома.
Что касается ипотеки, в текущих реалиях выгодно покупать на деньги банка с минимальными собственными вложениями. Темпы роста инфляции опережают темпы роста цен на недвижимость. Деньги могут обесцениться, и через 3-5 лет текущий ипотечный платеж будет незаметным. А стоимость квартиры после кризиса пойдет вверх.
Собственные средства лучше инвестировать и получать дополнительный пассивный доход. Например с зарубежной недвижимости — в валюте. И этим доходом оплачивать ипотеку.
Популярные вопросы и ответы
Надеемся, что наш материал поможет в выборе идеальной квартиры. В заключение — еще несколько советов от наших экспертов, которые пригодятся, если вы твердо намерены купить жилье.
Какие вопросы нужно задать на просмотре квартиры?
Отвечает эксперт по недвижимости Ксения Аверс:
1. Причина продажи. Была история, когда квартиру показывала молодая пара: жена активно продавала, а муж отстраненно сидел на диване. После нескольких настойчивых вопросов выяснилось, что муж — наркоман, накопил долги, и их срочно нужно погасить. Поэтому решили продать жилье и переехать в квартиру поменьше. Такую недвижимость можно покупать только с участием нотариуса и освидетельствованием продавца специальным врачом. В противном случае после сделки продавец может обратиться в суд, предоставить медицинское заключение о своей зависимости и потребовать признать договор недействительным. При этом суд распорядится вернуть деньги покупателю. Вопрос в том, остались ли они у продавца?
2. Если квартира числится за продавцом менее 5 лет, нужно внимательно изучить историю переходов права собственности — эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Так как не вышел срок исковой давности, у предыдущих продавцов могут появиться притязания на недвижимость, а разбираться с ними в суде предстоит вам.
3. Обсудите с продавцом транспорт, загруженность дорог, пробки. Иногда из классного объекта просто невозможно выехать никуда в выходной, потому что он находится по дороге к дачам всего города.
4. Расспросите про инфраструктуру: отзывы о школе, детских садах и поликлинике.
5. Узнайте, использовался ли маткапитал при покупке.
6. Поинтересуйтесь, какая управляющая компания обслуживает дом, и насколько хорошо справляется с этим.
Какие квартиры лучше не покупать?
На вопрос отвечает Ксения Аверс.
1. В домах с трещинами и в плохом техническом состоянии. Капремонт и замена коммуникаций обходятся до 60-80%% от стоимости самой квартиры.
2. Квартиры, которые продают по доверенности в связи с отъездом собственников за границу. Доверенность нужно проверять и до, и в день сделки — не отозвана ли она. Сделать это можно через Федеральную нотариальную палату (3). Документ старше года вообще лучше не принимать. Можно легко доказать, что сделка недействительна, просто не было возможности отозвать доверенность, например, по причине тяжелой болезни.
3. Если квартиру перепродавали более двух раз за последние три года. Это наводит на мысли о мошенничестве.
4. Если собираетесь делать капремонт, лучше не покупать квартиру с деревянными перекрытиями. Они не рассчитаны на нагрузку новых стен, тяжелой мебели, большой ванны. В старых домах часто невозможно увеличить электрическую мощность под современные стандарты количества бытовой электротехники.
5. В домах, в которых давно не было капремонта. Это большие риски: ржавая вода, прогнившая канализация, затопления соседей кипятком из лопнувших радиаторов, щели в стыках домов, огромные теплопотери, протекающая крыша, затопленные подвалы и прочие «радости».
6. Опасно покупать у пенсионеров. Необходимо удостовериться, что пожилой человек искренне хочет продать, а не потому что «так надо» родственникам. Иногда в таких случаях люди остаются на улице. И велик риск признания сделки ничтожной: легко доказать, что пенсионер находился во временном помутнении рассудка.
7. Квартиры, купленные с участием маткапитала. Обязательно нужно удостовериться, что продавец приобрел одновременно новое жилье с разрешения органов опеки, с пакетной регистрацией сделки и выделением долей детям. Иначе последние после наступления 18 лет могут восстановить свои права на жилье. Продавцы часто даже не знают, что детям необходимо выделять доли.
8. Квартиры с плесенью. Самое опасное, что может быть для здоровья: плесень ничем не выводится из квартиры.
9. Жилье в новостройке, в которой все квартиры сданы в «бетоне». Следующие три года там будет бесконечный ремонт во всех квартирах. Жить — невозможно.
10. Квартиры с клопами и тараканами. Шансы вывести их равны нулю. Потому что если эта ситуация во всем доме, в отдельной квартире решить ее невозможно.
Что лучше: новостройка или вторичка?
— Вечный вопрос. Выбор между новостройкой и вторичной квартирой зависит от ваших потребностей и возможностей, — отвечает гендиректор агентства недвижимости Ирина Нигматуллина. — Хотите недвижимость с высокими техническими характеристиками и хорошим обслуживанием, лучше выбрать новостройку. Ищите жилье в хорошем районе, но не можете позволить себе новую квартиру — «вторичка» тоже может быть вариантом. Предпочитаете готовый ремонт, но стоимость новостройки с ремонтом слишком высокая, однозначно выбирайте вторичное жилье.
— Нет лучше или хуже, нет идеальных квартир, — поделилась своим мнением Ксения Аверс. — Есть цели и задачи конкретных покупателей. В каждом индивидуальном случае нужно подбирать под свои интересы и бюджет. Лучше всего вторичка в доме, которому около трех лет. Здание уже дало усадку, жильцы сделали ремонты и перестали шуметь. Понятно, какие будут соседи, а это — половина гарантии комфортной жизни. А еще видно, как обслуживает дом управляющая компания, какие есть недочеты.