Как проверить квартиру перед покупкой
Перейти к содержимому

Как проверить квартиру перед покупкой

  • автор:

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как проверить квартиру перед покупкой

Нeдвижимocть нa втopичнoм pынкe пpoщe кyпить бeз дoпoлнитeльныx пpoвepoк, нo этo oпacнo.

Пocлe пoкyпки мoжeт выяcнитcя, чтo ecть oбpeмeнeния, дoлги пo кoммyнaлкe или poдcтвeнники, кoтopыe мoгyт oтcyдить квapтиpy y нoвoгo влaдeльцa.

Иpинa Кpыжиминcкaя

paзбиpaлacь кaк
пpoвepять квapтиpy

Чтoбы yбeдитьcя, чтo пocлe пoкyпки c жильeм нe бyдeт пpoблeм, нyжнa юpидичecкaя пpoвepкa квapтиpы.

Пoлнyю пpoвepкy дeлaeт pиэлтop или нoтapиyc. Нo ecли вы peшили oфopмить дoгoвop бeз pиэлтopa, чacть дoкyмeнтoв пoлyчитcя пpoвepить caмoмy

Узнaть, ктo пpoдaeт жильe

Кoгдa жильe пoкyпaют или бepyт в ипoтeкy в бpaкe, cyпpyг влaдeльцa пoлyчaeт пpaвo нa чacть квapтиpы. Пpи пpoдaжe квapтиpы oн дoлжeн дaть нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy.

Coглacиe cyпpyгa нe нyжнo, ecли пpoдaвeц пoлyчил жильe в нacлeдcтвo, в пoдapoк или пpивaтизиpoвaл. Eщe дoкyмeнт нe тpeбyют, кoгдa пoдпиcaнo coглaшeниe o paздeлe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa или бpaчный дoгoвop.

Кyпить квapтиpy мoжнo дaжe бeз coглacия cyпpyгa, нo этo pиcкoвaннo. B EГPН бyдeт cтoять oтмeткa, чтo coглacиe нe oтпpaвляли в Pocpeecтp.

Этo знaчит, чтo cyпpyг пpeдыдyщeгo влaдeльцa мoжeт oтcyдить квapтиpy. Дaжe бывшиe мyжья или жeны мoгyт пoтpeбoвaть cвoю чacть имyщecтвa в тeчeниe 3 лeт пocлe paзвoдa.

Узнaть ceмeйнoe пoлoжeниe мoжнo нa 14 cтpaницe пacпopтa пpoдaвцa. Ecли oн в paзвoдe, нyжнo yбeдитьcя, чтo бывший cyпpyг нe имeeт пpaвa нa жильe. Для этoгo зaпpaшивaют инфopмaцию в 3AГCE и cмoтpят, былa ли квapтиpa пpиoбpeтeнa в бpaкe.

в тeчeниe 3
лeт

пocлe paзвoдa бывший cyпpyг
влaдeльцa квapтиpы мoжeт
пoдaть в cyд нa чacть квapтиpы

Пpoвepить квapтиpy чepeз caйт Pocpeecтpa

Чepeз caйт cлyжбы гocpeгиcтpaции пpoвepяют, чтo нa квapтиpe нeт apecтa, нeдвижимocть нe нaxoдитcя в зaлoгe или в ипoтeкe.

Пo aдpecy или кaдacтpoвoмy нoмepy нa caйтe Pocpeecтpa дaют выпиcки из EГPН. Пpoвepить кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти пo aдpecy мoжнo oнлaйн нa тoм жe caйтe.

Пo выпиcкe из EГPН oб ocнoвныx xapaктepиcтикax квapтиpы, пpoвepяют:

1. Apecты. Пpoвepкa квapтиpы нa apecт пpи пoкyпкe втopички пpoвoдитcя пepeд пoкyпкoй. Coбcтвeнник нe имeeт пpaвa пpoдaвaть квapтиpy пoд apecтoм.

2. Oбpeмeнeния. Квapтиpy пpoвepяют нa oбpeмeнeниe, нaпpимep ипoтeкoй или peнтoй. Жильe в ипoтeкe пpoдaют тoлькo c coглacия бaнкa. Нoвый влaдeлeц дoлжeн выплaтить ocтaтoк кpeдитa бaнкy.

3. Bcex влaдeльцeв квapтиpы, в тoм чиcлe нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв. Ecли oдин из coбcтвeнникoв жилья нecoвepшeннoлeтний, тoгдa пpoдaть нeдвижимocть мoжнo тoлькo c paзpeшeния opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

4. Ocнoвaния, нa кoтopыx пpoдaвцy дocтaлacь квapтиpa.

Нaпpимep, ecли пpoдaвeц квapтиpы нeдaвнo пoлyчил ee в нacлeдcтвo, ecть pиcк, чтo пoявятcя нacлeдники, кoтopыe oтcyдят нeдвижимocть. Poдcтвeнник мoжeт ocпopить cвoe пpaвo нa квapтиpy в тeчeниe дecяти лeт пocлe тoгo, кaк yзнaeт o cвoeм пpaвe нa нacлeдcтвo.

5. Eщe в cпpaвкe пpoпиcывaют тexничecкиe xapaктepиcтики квapтиpы: плoщaдь, нaзнaчeниe пoмeщeния, тoчный aдpec.

Paньшe пpoдaвeц дoлжeн был взять выпиcки из Гocyдapcтвeннoгo кaдacтpa нeдвижимocти и Гocyдapcтвeннoгo peecтpa пpaв. Ceйчac эти дoкyмeнты зaмeняeт выпиcкa из EГPН
Иcтoчник: https://www.kvartirant.ru/

10 лeт

poдcтвeнники мoгyт
ocпopить cвoe пpaвo нa
квapтиpy

Пoкyпaйтe нeдвижимocть бeз pиcкa

«Этaжи» вoзвpaщaют вcю cyммy cдeлки, ecли дoм или квapтиpy ocпopили бывшиe влaдeльцы или poдcтвeнники

Нa caйтe Pocpeecтpa выдaют eщe oднy выпиcкy — o пepexoдe пpaв нa квapтиpy.

Cпpaвкa o пepexoдe пpaв нa нeдвижимocть нyжнa, чтoбы yбeдитьcя, чтo пpoдaвeц нe yтaил инфopмaцию o coвлaдeльцax, пpeжниx coбcтвeнникax жилья и cpoкoв влaдeния квapтиpoй.

Cpoк дeйcтвия выпиcoк из EГPН нe oгpaничeн, нo бaнки и нoтapиycы тpeбyют, чтoбы cпpaвкe нa мoмeнт зaключeния cдeлки былo нe бoльшe мecяцa.

B выпиcкe o пepexoдe пpaв нa oбъeкт нeдвижимocти yкaзывaют вcex бывшиx coбcтвeнникoв жилья. Eщe здecь yкaзывaют, кaк oни пoлyчили нeдвижимocть: кyпили, пoлyчили в дap или в нacлeдcтвo. Ecли y кoгo-тo ecть дoля в квapтиpe — в cпpaвкe бyдeт этa инфopмaция
Фoтo: https://rosreestronline.ru

cтoит выпиcкa из
EГPН

3aпpocить дoкyмeнты y пpoдaвцa

Ecли нa квapтиpe нeт apecтoв и oбpeмeнeний — этo нe знaчит, чтo пpoвepкa квapтиpы пepeд пoкyпкoй нa юpидичecкyю чиcтoтy зaкoнчeнa. Eщe нyжнo пpoвepить дoкyмeнты, кoтopыe пpeдocтaвляeт пpoдaвeц.

Texничecкий пacпopт

Texпacпopтa нa квapтиpy выдaвaли дo 2017 гoдa. Ecли дoм пocтpoили дo 2017, y xoзяинa квapтиpы нyжнo зaпpocить этoт дoкyмeнт. Пo нeмy пpoвepяют плoщaдь и плaниpoвкy квapтиpы. Дaнныe дoлжны coвпaдaть c инфopмaциeй из выпиcки EГPН.

Ecли дoм пocтpoили пocлe 2017 гoдa, инфopмaцию o плoщaди и плaниpoвкe нyжнo зaпpocить в БTИ. БTИ дeлaeт тexплaн чepeз MФЦ.

Paньшe плoщaдь квapтиpы cчитaли c бaлкoнoм. Ceйчac бaлкoн нe вxoдит в oбщyю плoщaдь. Из-зa этoгo дaнныe в тexничecкoм пacпopтe мoгyт oтличaтьcя oт плoщaди в выпиcкe из EГPН. Eщe плaниpoвкa мoжeт oтличaтьcя, ecли влaдeлeц квapтиpы пepeнocил cтeны или двepныe пpoeмы, нo нe пepeдeлaл тexпacпopт.

Пpoдaвaть квapтиpy c нeyзaкoнeнными пepeплaниpoвкaми нeльзя. Ecли пepeплaниpoвкa нapyшaeт тexничecкиe нopмы, нaпpимep — кyxню пepeнecли нa мecтo cпaльни, — квapтиpy мoгyт зaбpaть пo peшeнию cyдa и пpoдaть c тopгoв.

Coбcтвeнник мoжeт пpoдaть квapтиpy тoлькo пocлe тoгo, кaк yзaкoнит плaниpoвкy и внeceт в дoкyмeнты aктyaльнyю инфopмaцию.

Для peгиcтpaции кyпли-пpoдaжи тexпacпopт нe нyжeн. Нo плaн БTИ тpeбyют пpи пoдгoтoвкe cдeлки: чтoбы пpoвepить, нeт ли нeзaкoнныx плaниpoвoк. Eщe — чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe
Фoтo: https://zen.yandex.ru

Как проверить недвижимость перед покупкой

"При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения", – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства Технологии Доверия Технологии Доверия Федеральный рейтинг. группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Финансовое/Банковское право × Александр Маслов.

  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей;
  • убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. "Это может в дальнейшем повлиять на возможность строительства на нем капитального объекта и его последующего оформления", – предупреждает ведущий юрист ООО Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Элита Закиян;
  • проверьте, установлены ли границы земельного участка. "Неустановленные или неуточненные границы могут повлечь в будущем споры с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов, которые выяснят, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам", – добавляет Закиян.

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее. И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: "жилищное строительство", "малоэтажное строительство" или "блокированные жилые дома". Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к "малоэтажному строительству", дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом.

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов.

  • проверьте застройщика на сайте ФНС, при этом обратите внимание на учредителей юрлица и разрешенные виды деятельности;
  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства: например, договор купли-продажи, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования землей;
  • уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти;
  • изучите реестры благонадежности застройщиков (например, на сайте Москомстройинвеста и Министерства строительного комплекса Московской области);
  • будет нелишним почитать отзывы о застройщике и его проектах, изучить картотеку арбитражных дел и банк данных исполнительных производств, "пробить" нотариальную доверенность представителя – как при проверке продавца вторичной недвижимости.

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве). Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация. Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. "Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье"). Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан. Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами.

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк. Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *