Как не платить налог с продажи квартиры

Как продать квартиру и не платить налог?

НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Обязанность уплатить налог появляется в момент продажи жилья, если срок владения недвижимостью меньше 3 или 5 лет (от чего зависит срок — ниже). Если недвижимость продает россиянин, НДФЛ для него составляет 13%. Ставка налога для нерезидентов составляет 30%.

Внимание! Россиянин утрачивает статус налогового резидента РФ, если не менее 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находится за пределами России (ст. 207 НК РФ). Тогда налог при продаже жилья вырастает с 13 до 30%.

Налог 0%

Не придется платить налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности более трех лет и досталась вам:

• по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;

Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этого права.

• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье;
• если квартира стоила меньше 1 млн рублей (что вряд ли).
• принципиальное уточнение про отсчет срока для новостроек: с 2021 года при продаже квартиры в новостройке отсчет ведется не с момента вступления в собственность, а с момента оплаты по ДДУ.

Как продать квартиру и не платить налоги?

Выждать положенный срок

Налоговый кодекс установил два варианта минимального владения для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.

Правило трехлетнего срока действует в том числе, если:

— право собственности получено на безвозмездной основе:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;

— продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным);

— квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.

Во всех остальных случаях придется дождаться, пока истечет пятилетний срок владения.

Кирилл С. весной 2020 года получил в наследство от бабушки квартиру — старенькую «двушку» рядом с МКАД.

«На тот момент мы с женой как раз собирались расширять жилплощадь — ждали прибавления в семье — двойняшек. Было очевидно, что наша однокомнатная квартира нам будет мала. Бабушкино наследство, как ни грустно, оказалось очень кстати: мы продали свою и ее квартиру и купили трехкомнатную».

Сделка проходила уже летом и затруднений не вызвала, но, признается Кирилл, капля дегтя все-таки подпортила идеальный расклад: за продажу свежеполученного наследства пришлось уплатить налог.

Продажа квартиры по цене, не превышающей стоимость приобретения

Напомним, налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Таким образом, если вы приобрели квартиру и продали ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает — следовательно, и обязанности уплачивать налог не возникает.

Этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, при продаже квартиры и определении налогооблагаемой базы по НДФЛ использовать методику «доход минус расход» не получится.

Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей

Такое ограничение напрямую связано с использованием налогового вычета размером 1 млн рублей — Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться им раз в год.

Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей.

Во-вторых, если доходы налогоплательщика от продажи квартиры меньше, чем внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи этого объекта будут пересчитаны как произведение понижающего коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости этого объекта.

Продажа квартиры в новостройке и налог

С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах считается с момента даты оплаты (в том числе, по ДДУ и по договору уступки), а не после регистрации права собственности, как это было ранее. Норма закреплена в абзаце 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Кроме того, если налогоплательщик заплатил больше (из-за того, что застройщик сдал ему квартиру бо́льшей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то минимальный предельный срок владения такой недвижимостью будет учитываться, начиная с даты полной оплаты за весь объект (включая дополнительную) — об этом говорится в письме Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283 .

Раньше покупатели новых квартир должны были дождаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию и вступления в права собственников — только после получения этого статуса начинался отсчет до безналогового периода. Процесс мог тянуться годами, а жизненные обстоятельства покупателей за это время менялись — некоторым надо было продать купленную в строящемся доме квартиру. В результате покупателям приходилось платить немалую сумму (особенно если учесть, что со стадии котлована до ввода в эксплуатацию квартиры успевают изрядно прибавить в цене).

Нововведения — попытка Минфина свести к нулю ситуации с занижением стоимости новостроек: собственники, не желая платить дополнительные 13%, нередко озвучивали покупателю две цены: официальную (ту, которая потом фигурирует в документах) и реальную.

Новое правило расчета налогообложения действует и задним числом: если ваша ситуация подходит под вышеописанную и вы честно оплатили налоги в 2019 году и позже, их можно вернуть — надо подать корректирующую декларацию.

Причины продажи квартиры в новостройке бывают совершенно разными — от изначально инвестиционного характера сделки до невозможности обслуживать его в финансовом плане: например, покупатель брал ипотеку, но внезапно потерял основной источник доходов. Или собственник столкнулся со слишком тяжелым налоговым бременем: ставка на нежилье — для владельцев апартаментов — порой выше в пять раз, кроме того, к апартаментам нельзя применить вычет по площади, то есть и налог повышенный, и квадратные метры в учет идут полностью.

Пытаясь минимизировать налог, собственники прибегают к разным вариантам, иногда совершенно отчаянным. Например, заявляют о неотделимых улучшениях, целенаправленно делят квартиру на несколько собственников непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличной оплаты вне договора.

Увлекаться такими форматами опасно, поскольку на вооружении ФНС и кадастровый способ оценки, и набирающий обороты контроль за расходами налогоплательщиков. Сложно будет объяснить, откуда у вас взялись «лишние» 3–5 млн рублей, которые вы потратили на покупку новой машины, да еще и оформив ее на свою бабушку с пенсией 20 тыс. рублей! Подобная финансовая эквилибристика дорого обходится не только продавцу: фискальные органы охотно приглашают в суд всех участников сделки.

Налоговый вычет

С 2021 года законодательство изменилось: те, кто перед продажей успел побыть собственником от трех до пяти лет, теперь вправе получить с уплаченного НДФЛ налоговый вычет, снизив таким образом налогооблагаемую сумму и добавив помимо стандартного вычеты, которые не были использованы за год.

Кроме того, теперь собственник, если он владел продаваемой недвижимостью менее трех лет, может использовать налоговый вычет за оплату учебы или часть недополученного социального вычета на лечение — налогооблагаемая база будет уменьшена именно на эту сумму.

Напомним, налог уплачивается с дохода, то есть если квартира была куплена за меньшую сумму, чем та цена, за которую собственник ее продал менее чем через три года.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

При этом подавать декларацию придется даже в тех случаях, если дохода при продаже квартиры не возникает (при использовании имущественного вычета или продаже по цене приобретения). Избежать этого удастся лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три года или пять лет).

Да, налоговые вычеты снижают общий объем трат из семейного бюджета и примиряют с обязанностью выплачивать налог, но хотелось бы избежать этой процедуры вовсе. В каких случаях это реально?

Наследство: есть нюансы

Если вы получили квартиру в наследство, следует иметь в виду несколько важных моментов.

1. Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).

2. Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была приобретена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина РФ от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).

3. При налогообложении доходов, полученных при продаже унаследованного имущества, учитываются также расходы наследодателя на приобретение этого имущества: они должны быть документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Если у наследника на руках есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить налогооблагаемую базу.

Если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

Основной способ экономии на налогах — терпение. Каждый случай следует рассматривать индивидуально, оценивая фактическое состояние дел по документам.

Во избежание споров с налоговыми органами уделите время предварительным консультациям с профессиональными участниками рынка — они помогут не наделать ошибок, способных нивелировать всю выгоду от плохо подготовленной сделки.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры», а также Василия Кисленко, руководителя проектов ООО «Налогия» группы «Европейская юридическая служба».

Как избежать уплаты налога при продаже квартиры. Руководство по 3-НДФЛ

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Введение

Продажа квартиры может принести приличную сумму налога, если не знать возможных способов сокращения суммы налоговой базы и нюансов заполнения декларации 3-НДФЛ. Например, одному моему клиенту пришло уведомление заплатить 700 тыс. рублей налога за продажу квартиры стоимостью в 5,5 млн.

Он самостоятельно заполнял декларацию, а когда увидел уведомление, обратился за помощью ко мне.

И действительно, в его ситуации такого большого налога можно было избежать.

Давайте разберемся, в каких случаях платить налог нужно полностью, а в каких можно его уменьшить или вовсе не платить.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры

Если вы продали квартиру, которой владели меньше минимального срока владения, вы обязаны заплатить НДФЛ (13 %) с дохода.

В большинстве случаев минимальный срок владения недвижимостью 5 лет, но есть ряд ситуаций, когда он составляет 3 года:

недвижимость получена по наследству или договору дарения от близкого родственника (родители, дети, сестры, братья, дедушки, бабушки внуки, супруги);

недвижимость была приватизирована;

или право собственности на недвижимость было получено в обмен на пожизненную ренту предыдущего владельца.

Как за 1 месяц создать свое бухгалтерское агентство с доходом от 300 тыс. руб

Личная работа с Татьяной Себелевой

Когда еще налог не нужно платить

Мы выяснили, что налог платить не нужно, когда выдержан минимальный срок владения жильем в 3 или 5 лет.

Есть ситуации, когда налог с продажи имущества вовсе платить не придется независимо от срока владения. И дает такую привилегию некоторой группе граждан, а именно семьям с двумя и более детьми (закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

Но для возможности применения этого закона есть ряд условий:

в семье должно быть 2 и более детей, не достигших 18 лет. А если дети учатся в институте на очной форме обучения, то до их 24-летнего возраста;

новое жилье вы купили в тот же календарный год, в котором продали старое (или не позднее 30 апреля следующего года);

общая площадь новой квартиры или дома должна быть больше, чем общая площадь предыдущей недвижимости;

кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн;

на момент продажи старой недвижимости ни родители, ни дети не имеют больше никакого другого жилья, общая площадь которого больше 50% площади нового жилья.

Важно! Только соблюдение всех вышеперечисленных условий позволит вам воспользоваться этим освобождением от уплаты налога.

Как выстроить очередь из клиентов на декларации 3-НДФЛ и зарабатывать на этом от 50 000 руб. в месяц

Как уменьшить налог

Если не удалось избежать уплаты налога, то есть законные способы его уменьшить. Их 2. И использовать можно только один из них.

Первый — применение налогового вычета.

Доход проданной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета, если вы его не получали. Причем вычет можно использовать как полностью, так и частично.

Пример, вы купили квартиру за 1,5 млн, продали за 2 млн раньше минимального срока владения. По закону нужно заплатить налог 13 % с дохода — 260 000 руб. Но ранее имущественный вычет вы не получали. В этом случае можно написать заявление в налоговую, чтобы перекрыть налог имущественным вычетом.

Второй — уменьшить сумму дохода на расходы.

Пример, недвижимость куплена за 2,5 млн, а продали ее за 3 млн. Налог нужно уплачивать с 500 тыс. = 3 млн — 2,5 мл.

Та же схема действует с подаренной недвижимостью при продаже раньше минимального срока владения. Только в этом случае документы на покупку нужны от первого владельца, то есть дарителя.

Пример. Ваша мама подарила вам квартиру стоимостью 5 млн в 2021 году. А сегодня вы хотите ее продать за 12 млн. Минимальный срок не прошел, поэтому налог вам нужно будет заплатить, причем с суммы продажи. Но чтобы уменьшить налоговую базу, вам нужно будет приложить договор купли-продажи или ДДУ, по которому приобретала жилье ваша мама. И тогда вы заплатите налог с разницы 12 млн — 5 млн = 7 млн.

Проценты по ипотеке также считаются затратами на покупку. То есть если в покупке квартире участвовал ипотечный заем, то в расходы можно смело добавлять уплаченные проценты по ипотеке.

Пример. Вы купили дом в ипотеку в сентябре 2021 года за 20 млн. Решили продать в 2023 году за 21 млн. С 2021 годы вы уплатили проценты по ипотеке суммой 900 000 рублей. Тогда налог будет считаться с базы: 21 млн — 20 млн —0,9 млн = 0,1 млн или 100 000.

Уменьшить налоговую базу также можно на сумму средств, потраченных на ремонт. При условии, что квартира была куплена в новостройке и в договоре указано — «без отделки».

Пример. Вы купили квартиру в стройке по ДДУ без отделки за 2,5 млн в 2021 году. Потратили на ремонт 1,5 млн. Продали квартиру в 2023 за 4,0 млн. Тогда считаем 4 — 2,5 (ДДУ) — 1,5 (ремонт) = 0 дохода 0% для вычета.

Важно! В каждом случае нужно прикладывать документы: договоры купли-продажи, ДДУ, чеки на строительные материалы, справки, сертификаты и пр.

Телеграм-канал про актуальные новости и секреты бухгалтеров для новичков и профессионалов

Примеры из личного опыта

Заключение

А в заключение я хотела бы завершить историю про клиента, с которой начала статью.

Клиент продал квартиру за 5,5 млн раньше минимального срока — она была в собственности 2 года. Заполнил самостоятельно декларацию. И налоговая инспекция насчитала к уплате 700 тыс. налога.

Но у клиента были «смягчающие» обстоятельства, которые помогли снизить налог:

сумма расходов на покупку квартиры;

сумма уплаченных процентов за период владения.

Мы подали корректировочную декларацию, в которой указали затраты на покупку и уплаченные проценты по ипотеке. И налоговая пересчитала налог с 700 тыс. до 13 рублей.

В вопросе 3 НДФЛ очень много непонятных для обычных пользователей нюансов. Эта история — доказательство тому, что услуга заполнения деклараций востребована. Ведь речь идет не только об имущественных вычетах.

Есть вычеты на обучение, на лечение, социальные вычеты, о которых многие даже не знают. На декларациях 3-НДФЛ можно с легкостью зарабатывать от 30 тыс. руб. в месяц.

Давайте посчитаем. На заполнение одной декларации для специалиста требуется всего 10 минут, а стоит такая услуга от 1000 рублей. Чтобы заработать 30 тыс., нужно заполнить 30 деклараций, потратив на них 300 минут или 5 часов рабочего времени.

По-моему, очень даже неплохо.

К тому же декларации могут стать вашим первым касанием с клиентом. Заплатить 1000 рублей не так страшно. А увидев результат — деньги на счету — клиент убедится в ваших профессиональных навыках, добросовестности и придет за другими услугами, которые вы можете предложить.

Подробнее о том, какие нюансы есть при заполнении деклараций 3-НДФЛ, и как на них заработать — рассказываю на курсе «3-НДФЛ и заработок на декларациях».

Когда можно не платить налог с продажи квартиры

До 4 мая россияне должны подать декларацию о доходах за 2021 год. Речь идет в том числе о доходах, полученных с продажи недвижимости, если та находилась в собственности меньше установленного законом срока. Об этом сообщается на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).

«В связи с тем что 30 апреля 2022 года является выходным днем, представить декларацию о доходах, полученных в 2021 году, необходимо до 4 мая 2022 года. Сделать это можно в налоговой инспекции по месту своего учета или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг», — отметили в ФНС.

Отчитаться о доходах необходимо, если в 2021 году россиянин, например, продал недвижимость, которая была в его собственности меньше минимального срока владения, получил дорогие подарки не от близких родственников, выиграл в лотерею, сдавал имущество в аренду или получал доход от зарубежных источников. Самозанятые при этом не представляют декларации и не обязаны отчитываться о них в рамках декларационной кампании. Оплатить НДФЛ, исчисленный в декларации, необходимо до 15 июля 2022 года.

Подробнее об оплате налога с продажи квартиры читайте в нашем материале Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ

Когда можно продать жилье без уплаты налога

Налоговым кодексом установлены два разных срока владения недвижимостью — три года и пять лет, — по истечении которых платить налог при продаже и подавать декларацию не нужно. Какой именно срок применяется в том или ином конкретном случае, зависит от того, как была получена недвижимость.

Трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ:

• наследство. Трехлетний срок владения применяется к недвижимости, которая была получена по наследству. Сам срок считается со дня смерти наследодателя;
• подарок от близкого родственника. Продать квартиру или другую недвижимость без уплаты налога через три года можно, если она досталась в подарок от близкого родственника;
• приватизированная квартира. Трехлетний срок владения применяется к приватизированной недвижимости. Срок владения начинается с даты подписания договора передачи квартиры в собственность;
• недвижимость, полученная по договору ренты. В данном случае тоже не нужно платить налог с продажи, если полученная квартира по договору ренты была в собственности не менее трех лет;
• единственное жилье. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 1 января 2016 года, сокращен до трех лет при условии, что это единственное жилье.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры или дома, необходимо, чтобы они находились в собственности не менее пяти лет. В противном случае нужно будет заплатить НДФЛ.

Полностью освобождаются от налога с продажи квартир семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Они смогут не платить налог с доходов от проданного с 1 января жилья, если деньги были потрачены на улучшение жилищных условий.

Наталья Водолагина, партнер юридической фирмы «Вестсайд»:

— Для налоговых резидентов РФ предусмотрено освобождение от уплаты НДФЛ при продаже жилья в случае владения им более пяти лет. В некоторых случаях этот срок сокращается до трех лет, например, если жилье было получено по наследству, по договору ренты, в результате приватизации. Сейчас появилось дополнительное нововведение: семьи с двумя и более детьми будут освобождаться от НДФЛ при продаже жилья для покупки взамен более просторного жилья. При этом данная норма распространяется на проданное жилье в 2021 году, а новое жилье может быть куплено или оплачено до 30 апреля следующего года.

Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно.

Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы.

Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.

Что такое минимальный срок владения

Это срок, по истечении которого владелец может продать недвижимость и не уплачивать налог с продажи недвижимости. Есть два периода — 3 и 5 лет.

Минимальный срок составляет три года, если недвижимость:

• унаследована;
• получена в подарок;
• приобретена по договору ренты;
• досталась после приватизации;
• является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.

Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.

К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок. Если вы купили недвижимость в 2023 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья. Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.

В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру. Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года. Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства. Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу. Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:

• реально вырученные средства по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости жилья.

После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.

Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей. Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей. Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.

Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.

Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья. В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили. Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.

К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2023 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.

Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно. Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.

Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей. Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей. В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов. Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.

Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.

Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.

Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.

А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.

Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации. Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей. С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.

К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:

• Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
• Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.

Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:

• в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
• после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
• новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.

Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.

В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег; ;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».

Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

• вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
• вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
• заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.

После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.

Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы

Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта. Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.

Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».

Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:

• штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
• штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
• пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
• уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.

В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.