Как вывести созаемщика из ипотеки

Выход созаемщика из ипотеки

16.12.2021
Ипотечное кредитование с созаемщиками становится все более популярным. С помощью такого метода куда проще получить одобрение банка, ведь совокупная заработная плата позволяет увеличить гарантии возврата. Но иногда жизненная ситуация складывается так, что один из участников хочет прекратить обязательства с банком. Как быть в этом случае?

Именно на этот вопрос мы и ответим в обзоре. Узнаем, как выйти из созаемщиков по ипотеке, в каких случаях процедура осуществляет легко, а когда возникают сложности.

Когда можно выйти из ипотеки?

Инициатива о выходе или смена состава участников должна происходить от титульного созаемщика. Именно он направляет заявление к банку-кредитору. И лишь банк принимает конечное решение. Может ли он отказать? Разумеется, ведь его финансовые интересы вполне могут пострадать. В случае, если участников стало меньше, а совокупная прибыль их уменьшилась, гарантии возврата кредита тоже снижаются. А именно на основании этих гарантий (кредитного обеспечения) и строятся условия кредитования, ставка, срок.

Поэтому банк просто не сможет отпустить участника, если это поставит под сомнения степень возврата кредита.

С другой стороны, если угроз для банка нет, то он всегда пойдет навстречу. То есть, в случаях, когда единственный оставшийся созаемщик легко покрывает кредитные выплаты, либо если на смену одному участнику приходит другой, который обладает такими же финансовыми возможностями – отказа не будет.

• вывод участника с внесением нового;
• вывод одного из участников со сменой титульного созаемщика;
• переход прав титульного созаемщика от одного участника к другому;
• вывод участника без изменения статуса титульного созаемщика.

Выход из ипотеки созаемщика при разводе

Необходимые документы

• паспорта граждан;
• трудовые книжки (копии);
• справки о доходах;
• справки 2-НДФЛ;
• кредитный договор;
• заявление;
• документы, подтверждающие смену права собственности на ипотечную недвижимость, если подобная смена имела место.

Процедура довольно быстрая. Но стоит понимать, что банк никогда не совершит действий в ущерб собственным финансовым интересам. Поэтому заранее убедитесь, что новые участники в силах погашать платежи и осознают возникающие обязанности, в частности, солидарную ответственность.

Как вывести созаемщика из ипотеки, если банк отказал?

Мы купили квартиру вместе с парнем, не в браке. Первоначальный взнос внесла я с помощью родителей. С парнем мы разошлись, ипотеку больше семи месяцев плачу сама. Я решила оставить квартиру себе, и парень не против продать мне свою долю за небольшую сумму и снять с себя ипотечное обременение.

Я подала четыре заявки в Сбербанк на вывод созаемщика и получила четыре отказа. Даже вписывала сестру в созаемщики и указывала в комментарии, что нынешний созаемщик не платит и никакого отношения к квартире больше не имеет. Все документы готовы — от заявления до всех справок, выписок и составленного нотариусом договора купли-продажи доли.

Банк отказывает по причине неплатежеспособности. Но сумма платежа составляет 33% от моего общего дохода. Нет просрочек, есть все страховки. Узнала о рефинансировании с выводом созаемщика у брокеров, но нигде информацию по подобным случаям найти не могу.

Подскажите, что делают в такой ситуации? Как происходит сделка купли-продажи доли? Какой ущерб я понесу?

помогает клиентам с ипотекой

В процессе обслуживания ипотечного кредита часто нужно вывести созаемщика из сделки. Такое возможно, но с соблюдением определенных условий.

Расскажу, какие варианты у вас есть и как поступить, но сначала разберу, зачем нужны созаемщики, каковы их права и обязанности и кто ими может быть. Я буду объяснять на примере ипотеки, хотя это справедливо и для других видов кредитов.

Для чего нужен созаемщик

Кредитор или клиент банка могут преследовать разные цели, когда просят или добавляют созаемщика. Вот основные.

Снизить ставку. Например, созаемщик — зарплатный клиент, или его участие позволит использовать семейную ипотеку. Так, чтобы снизить ставку или получить возможность оформить семейную ипотеку, часть банков предлагают каждому клиенту привлечь заемщика с ребенком, который родился после 1 января 2018 года. Зарплатным клиентам банки предлагают снизить базовую ставку на 0,5—1 п. п.

Увеличить сумму кредита, если на запрашиваемую не хватает дохода основного заемщика. Дело в том, что при расчете максимальной суммы кредита банки могут учитывать доходы всех созаемщиков.

Увеличить срок ипотеки, если заемщик в возрасте. Например, клиент 55—60 лет берет кредит. Чтобы дать деньги на максимальный срок — до достижения заемщиком 75—80 лет , — банк потребует созаемщика, который достигнет пенсионного возраста к моменту закрытия долга.

По аналогичной схеме работает ипотека для заемщиков в возрасте 18 лет. Банк примет такого клиента в работу и попросит созаемщика более зрелого возраста — 23—25 лет или старше.

Оформить кредит молодому человеку призывного возраста без военного билета. Многие банки требуют от мужчин в возрасте до 27 лет военный билет. Если его нет, то могут предложить участвовать в ипотеке второму заемщику, который не подлежит призыву.

Совместная ипотека: можно ли вывести созаемщика из кредита

Ипотека — ответственность на несколько лет. Для повышения шансов приобретения жилья часто необходимо привлекать родственника или друга, что рискованно. Рассказываем, как вывести созаемщика из кредита и остаться с квартирой.

Особенности ипотеки

Ипотека и спонтанность — несовместимые понятия. Потенциальный заемщик принимает решение осознанно, поскольку ему предстоит сделка с банком на долгое время — от 10 до 30 лет в зависимости от условий договора и размера заработной платы.

Не всем зарплата позволяет покупать дорогостоящую недвижимость. Поэтому каждый второй заемщик прибегает к юридическим тонкостям и привлекает третье лицо. Так покупатель повышает шансы на одобрение кредита, а банк обеспечивает стабильность платежей и снижает риск просрочек.

Купить квартиру без привлечения третьих лиц возможно, но если вы полностью соответствуете запросу банка и условиям ипотечного кредитования. Заключить выгодный договор помогут хорошая работа и стабильный высокий доход, который полностью покроет содержание кредита.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Роль созаемщика

Созаемщик — это любое физическое лицо, которое может привлечь основной заемщик при оформлении ипотечного кредита. Этот участник сделки получает равные права и принимает обязанности по договору ипотеки, то есть несет солидарную с заемщиком ответственность за ее погашение.

Для банка созаемщик становится гарантией поступления ежемесячных взносов. Ведь именно на него ложится ответственность содержания кредита, если основной заемщик прекращает платить по различным причинам.

Количество участников ипотечного договора не должно превышать пять человек. Обычно банки разрешают привлекать двух-трех человек. От поручителя созаемщик отличается тем, что имеет право претендовать на долю купленной недвижимости.

Мнение эксперта

Алина Буханевич

Правом собственности на приобретаемую недвижимость созаемщики наделяются, если это предусмотрено договором. Обычно созаемщиками по ипотеке выступают родственники или близкие люди. Супруги же при оформлении ипотечного кредита становятся созаемщиками автоматически по закону.

Поэтому к третьим лицам кредитная организация предъявляет те же требования, что и к основному заемщику — это высокая заработная плата, стабильная работа, хорошая кредитная история, стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев, наличие российского гражданства.

Отличия от поручителя

Участники сделки

Права на купленную недвижимость

Влияние дохода на сумму ипотеки

Обязанность погашения

полный срок договора

только при неплатежеспособности основного заемщика

Риски

Каким бы добропорядочным ни был созаемщик, банку и основному заемщику не стоит исключать вероятные риски неплатежей или негативные данные из кредитной истории.

Как очистить или удалить кредитную историю

Если третьим лицом сделки является родственник или супруг основного приобретателя недвижимости, то камнем преткновения могут стать разногласия, развод или банкротство созаемщика. В некоторых случаях банк может потребовать заменить созаемщика на другое лицо.

Банкротство созаемщика

У заемщика и созаемщиков равные права и обязанности по ипотечному договору. Иными словами, кредит становится общим для всех, а долг перед банком не делимым на части.

Мнение эксперта

Артур Карайчев

Не получится владеть половиной жилплощади и вносить половину платежа.

Платеж поступает в полном объеме, либо по договору возникает просроченная задолженность. Если заемщик или созаемщик инициировал процедуру банкротства, банк имеет право расторгнуть ипотечный договор и требовать полную оплату от одного из участников договора или от всех сразу.

Предположим, что квартира — личное имущество банкрота. В этом случае банк выставит ее на торги. Часть денег уйдет на погашение долга, а другая — обанкротившемуся лицу.

Если после банкротства одного из созаемщиков обязательства перед банком не выполнены, организация выдвинет требования к другим созаемщикам.

Когда созаемщиком-банкротом выступает один из супругов, банк также продает недвижимость на торгах и возмещает задолженность. Разницу между стоимостью жилья и остатком долга переводят второму супругу, который вместе с тем получает долю в совместном имуществе.

Единственную квартиру, по закону, не забирают. Однако недвижимость в залоге — исключение из этого правила: если заемщик банкрот, квартиру включат в конкурсную массу, а за счет выручки за нее погасят долг перед банком. Сумму от продажи недвижимости, которая является совместно нажитым имуществом, обычно делят поровну между супругами.

Как вывести из кредита третье лицо

Сократить количество созаемщиков возможно, подчеркивает эксперт Артур Карайчев , но при одновременном соблюдении двух условий:

• основной заемщик — единоличный собственник жилья или один из собственников;
• основной заемщик может подтвердить достаточный доход за последний год.

Проверять выполнение условий будет банк. Специалисты оценят риски и рассчитают, сможет ли заемщик в одиночестве или с одним созаемщиком выполнять обязательства и обслуживать кредит без просрочек.

Поэтому к выводу созаемщика из сделки надо подготовиться. Соберите документы: заявления всех созаемщиков, паспорта участников договора, справки о доходе, ипотечный договор. Дополнительно нужно включить документы о праве собственности.

При разводе в банк нужно принести свидетельство, соглашение о разделе имущества. Супругам, которые не разводятся, следует захватить брачный договор, если он есть.

Алгоритм действий

1. Подайте заявление в банк о смене состава участников ипотечного договора,
2. дождитесь ответа.
3. Подпишите допсоглашения, которые предоставляет банк, и внесите изменения в закладную.
4. Оформите изменения в Росреестре.
5. Передайте договор и выписку из ЕГРН в банк.

Согласие банка на изменение количества участников ипотечного договора актуально в течение 60 дней. Все документы надо подписать в указанный срок, иначе ипотечный договор останется без изменений.

Кредитная организация может и отказать титульному заемщику. В таком случае можно обратиться в другую финансовую организацию за рефинансированием и одновременным выводом созаемщика из кредитного договора. Таким способом часто пользуются ипотечные брокеры. В этом случае другой банк также будет оценивать платежеспособность заемщика и причины для исключения созаемщика.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке — от 9,9%. Объедините ипотечные и прочие кредиты другого банка в один кредит в Совкомбанке и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

Раздел ипотеки при разводе

Для семей без брачного договора действует правовой режим совместной собственности, даже если заемщиком и собственником имущества является только один из супругов. Это значит, что ипотечная недвижимость, будь то квартира, дом или участок, при разводе делится между супругами пополам.

Вместе с объектом разделу подлежит обязательство по погашению ипотеки: каждая из сторон имеет право на половину недвижимости и обязательство по погашению половины ипотечного кредита. Есть три способа поделить ипотечную недвижимость при разводе : в общем порядке, по соглашению сторон или в судебном порядке.

1. Супруги делят имущество и обязательство по ипотеке поровну. При этом каждый супруг сохраняет свое право на проживание в ипотечной квартире и обязанность по оплате своей части ипотечного кредита. Для развода понадобится продажа ипотечного имущества — это закроет долг и позволит супругам разделить остаток суммы.
2. Супруги договариваются, кто заберет объект недвижимости и ипотеку. Такая договоренность фиксируется у нотариуса и закрепляется соглашением о разделе совместно нажитого имущества. После регистрируется право собственности в ЕГРН, но только с согласия банка.
3. Супруги не смогли договориться и поделить имущество. Тогда определение долей участников бракоразводного процесса в квартире или доме производится в судебном порядке.

В любом случае супругам нужно поставить банк в известность о разводе. А как поступить с ипотекой — решать участникам сделки. Можно дальше вносить платежи на существующих условиях.

Либо попросить банк разделить недвижимость, выплаты по договору, зафиксировать отказ первого супруга от своей доли недвижимости и перезаключить ипотечный договор на второго супруга.

Важно помнить, что при разводе всегда можно договориться с банком и продать ипотечную недвижимость, а с вырученной суммы погасить долг перед банком и разделить остаток суммы.

Как созаемщику выйти из ипотеки самостоятельно

Причиной может быть не только развод, но и невозможность исполнять обязательства по договору или изменение места жительства одного из участников сделки. Созаемщик, который хочет выйти из кредитной сделки, должен направить в банк соответствующее заявление, а также подать иск в суд.

Алина Буханевич

Исключить себя из сделки без согласия банка и заявления титульного заемщика созаемщик может только при наличии веских обстоятельств: нестабильное материальное положение из-за болезни, травма, инвалидность, ужесточение условий займа со стороны кредитной организации.

Во всех остальных случаях вывод созаемщика происходит по заявлению титульного заемщика и с согласия банка.

Вывод

Исключение одного или нескольких созаемщиков из договора всегда нужно оговаривать с представителями банка. Именно кредитная организация решает, как изменить договор и на каких условиях.

Попытки действовать без участия банка обернутся юридическим провалом и ростом долгового бремени. Поэтому лучше не рисковать и учитывать все нюансы ипотечного кредитования.

Вывод созаемщика из ипотеки

Многие ипотечные кредиты выдаются не одному гражданину, а сразу нескольким. Банки допускают привлечение созаемщиков, порой до 4 человек сразу. И если в процессе выплаты займа нужно вывести кого-то из него, это можно сделать. Но вывод созаемщика из ипотеки проводится только с согласия банка.

Кто такой созаемщик

Созаемщик — такой же участник сделки, что и основной заемщик. Он несет те же обязанности по оплате кредита и имеет права на купленную недвижимость. Если основной заемщик перестанет платить, банк обратится к созаемщику.

Если ипотеку оформляют супруги, они берут ее вместе — так говорит закон. Один становится титульным или основным заемщиком, а второй — созаемщиком. Вторыми участниками сделки могут быть родственники основного заемщика, близкие ему люди. Они входят в кредит по своему желанию.

Задачи созаемщика

Привлечение созаемщика выгодно обеим сторонам. Оно решает две важные задачи:

• Повышает шансы на одобрение. Банку удобнее, если за выплату ипотеки отвечают сразу несколько людей. Риски невозврата снижаются.
• Увеличивает одобренную сумму. При рассмотрении заявки банк учитывает доходы нескольких граждан, поэтому размер ипотечного кредита становится больше, можно купить более дорогое жилье.

Но ипотечный кредит берется на долгие годы, отношения людей и их цели меняются, поэтому периодически возникает вопрос о том, можно ли вывести созаемщика из ипотеки. Самая частая причина — развод.

Например, муж и жена брали ипотечный кредит вместе, но через 3 года после заключения договора приняли решение развестись. Муж при этом хочет выйти из сделки, оставив квартиру, ипотеку и обязательства по ней супруге. Рассмотрим, как решить эту задачу.

Когда возможен вывод созаемщика из ипотеки

Изменение договора возможно только с согласия банка, самостоятельно операция не проводится. Кредитор принимает заявление, рассматривает его и выносит решение. При отказе можно попробовать вывести созаемщика из ипотеки через суд.

Банку удобно, когда есть несколько людей, ответственных за выплату займа. Если возникают проблемы у одного, обязанность платить полностью возлагается на другого. Поэтому если, например, бывшие супруги обратятся за выводом созаемщика, банк может им отказать.

Стоит учесть, что нет закона, который обязывает банки выводить созаемщиков из ипотеки. Кредиторы делают это по своему желанию и на свое усмотрение.

Веские причины вывода созаемщика из ипотеки:

• Его банкротство. Если он признан судом неплатежеспособным, банку такой клиент не интересен.
• Ухудшение финансового положения созаемщика. Например, он вышел на пенсию, ушел с работы, получил инвалидность, серьезно заболел и пр.

И в других случаях заявление будет рассмотрено, возможен положительный исход. Но есть важное условие — основной заемщик имеет достаточный уровень платежеспособности, он сможет без проблем выплачивать ипотеку самостоятельно. И это должно подтверждаться документально.

Еще один важный момент — созаемщик должен быть согласен со своим выводом из ипотеки. Его присутствие при подаче заявления обязательно.

Какие нужны документы

На точный перечень документов укажет банк. Стандартно он выглядит так:

• Заявления от каждого члена сделки. Если в ипотеке участвуют несколько созаемщиков, они все должны дать согласие на изменение количества участников.
• Если речь о расторжении брака, требуется свидетельство о разводе и согласие о разделе имущества, оформленное у нотариуса. Его можно оформить после получения от банка одобрения.
• Документы о занятости и доходах основного заемщика и других созаемщиков, если они есть. Например, электронная выписка из трудовой книжки, «Справка о доходах и суммах налога физического лица» или электронная выписка со счета в ПФР.
• Документы по недвижимости.

В процессе рассмотрения заявления банк может запрашивать другие документы, дополнительно интересоваться финансовыми делами заемщика. Фактически кредитору нужно оценить, способен ли заемщик единолично справиться с выплатой ипотечного кредита.

Как вывести созаемщика из ипотеки

Для начала нужно договориться между собой. Заемщик и созаемщик должны прийти к согласию и действовать вместе. Вывод созаемщика — это не только документальная перезапись, в процессе проводится переоформление недвижимости и залога.

Предварительно позвоните на горячую линию банка и узнайте, как действовать, как принимаются заявления. Чаще всего требуется посещение центра ипотечного кредитования, некоторые банки принимают такие обращения онлайн.

1. Обращайтесь в банк, уточняйте информацию о процессе выхода созаемщика, уточняйте перечень необходимых для этого документов.
2. Собираете документы, подаете совместно с созаемщиком заявления через отделение или онлайн (как укажет банк).
3. Банк анализирует ситуацию и принимает решение, это может занять до 2 недель. При благополучном исходе он соглашается вывести созаемщика и изменить кредитный договор. Стороны приглашаются на подписание документов, дополнительных соглашений.
4. Заемщик направляется в Росреестр для переоформления прав собственности и залога, получает новую выписку из ЕГРН.
5. После предоставляет в банк бумаги, подтверждающие перерегистрацию.

Одобрение выхода созаемщика из ипотеки действует определенный срок, в течение которого нужно успеть все переоформить. Это 1 или 2 месяца в зависимости от банка.

Если банк отказал

В этом случае пробуйте добиться вывода созаемщика из ипотеки через суд. Это же касается и ситуаций, когда созаемщик не хочет добровольно выходить из ипотеки и при этом не принимает участия в ее погашении. Но не факт, что и суд одобрит сделку, если банк при этом с ней не согласен.

Еще один вариант решения проблемы — рефинансирование в другом финансово-кредитном учреждении с изменением состава заемщиков и собственников. В этом случае выполняется досрочное погашение ранее оформленной ипотеки, сумма кредита переводится в другой банк, составляется новый договор с другим составом.

Но и здесь все так же решается индивидуально — новый банк должен дать согласие на проведение сложной сделки, плюс нужно вывести созаемщика из собственников до наложения обременения в пользу другой кредитной организации. Заемщик должен соответствовать требованиям банка, ранее оформлена ипотека должна оплачиваться идеально.

Вывод созаемщика возможен, но кредитор может отказать, у него нет обязанности давать согласие на это действие. Если пришел отказ, пробуйте отстаивать свои интересы в суде или ищите банк, который согласится провести сложное рефинансирование (не исключено повышение ставки).

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.