Ипотечные ставки могут подскочить до 17 % после решения ЦБ о ключевой ставке
Эксперты прогнозируют рост ипотечных ставок до 15-17 процентов после повышения ключевой ставки ЦБ.
Очередное увеличение главного макроэкономического показателя до 13% выглядит обоснованным, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Повышение ключевой ставки до 12% в августе позволило стабилизировать курс рубля, но не привело к укреплению национальной валюты и не снизило проинфляционные риски. «Вместе с тем уверен, что в ближайшие месяцы ЦБ вновь начнет снижать ключевую ставку. Однако на данный момент неизбежен рост рыночных ставок по кредитам до 15-17% годовых. Это приведет к временному обвалу спроса на вторичное жилье. В свою очередь, потребительская активность на первичном рынке сохранится на высоком уровне, прежде всего благодаря действию льготных госпрограмм. Кроме того, некоторые девелоперы предлагают выгодные кредиты пол 0,1% на срок до трех лет, которые можно рефинансировать после снижения ключевой ставки. В результате цены на новостройки до конца года продолжат расти на уровне инфляции, тогда как стоимость вторичных квартир сократится на 15-20%».
Повышение ключевой ставки негативно отразится на рынке жилья в долгосрочной перспективе, уверен основатель «Группы Родина» Владимир Щекин. Не субсидируемые ставки по ипотеке, по его мнению, повысятся примерно до 15% годовых. «Это новый антирекорд величины ставок по жилищным кредитам с 2015 года, — отмечает Щекин. — Прежде всего решение ЦБ затрагивает вторичный рынок жилья, где покупателям придется существенно поменять свою стратегию — искать более доступные варианты жилья или вовсе отказаться от покупки. Впрочем, значительная часть клиентов переключится на рынок жилья от застройщиков, так как в этом сегменте действуют программы субсидирования ипотеки, и ставки в среднем сохраняются на уровне 6-8% годовых. Поэтому первичный рынок может испытать значительный приток клиентов — в августе доля запросов от покупателей на первичном рынке в целом по России удвоилась, тогда как на «вторичке» выросла только на 8%». Однако в долгосрочной перспективе и для рынка новостроек высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье невыгодны, добавляет эксперт, так как значительная часть клиентов приходит за новым жильем после продажи старого.
Количество ипотечных сделок может пойти на спад в четвертом квартале, считает региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Предыдущее повышение ключевой ставки в августе не только простимулировало спрос на новостройки в Москве, но и привело к рекордным результатам по количеству ипотечных сделок за месяц. Покупатели поспешили взять ипотеку до повышения ставок банками.
К концу августа рыночная ипотечная ставка на первичном рынке составила 13,58% (+2,49 п.п. по отношению к июлю), однако ипотечные ставки по льготным программам в июле-августе оставались на уровне 7,44%.
В первой половине сентября эффект всплеска спроса на первичном рынке сохраняется. Дополнительным стимулом стало начало осеннего, традиционно активного делового сезона.
Повышение ключевой ставки поддержит высокую покупательскую активность, но это не станет долгосрочным трендом, считает Голышев. К концу года объем сделок с привлечением ипотечных кредитов пойдет на понижение.
Повышение ключевой ставки существенно сократит инвестиционную привлекательность недвижимости, говорит президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. По традиции после повышения ставки ЦБ ведущие банки повышают доходность депозитов. Те, кто имеет накопления, непременно разместят их, пусть даже на короткие сроки. И только этот тренд уже снизит интерес к заключению договоров долевого участия или оформлению ипотечных займов.
Льготная ипотека, которая составляла основную долю продаж, утратит свою привлекательность, считает он. «Правительство повысило размер первоначального взноса до 20%, справедливо опасаясь ипотечного пузыря на рынке недвижимости, — отмечает Кулаков. — Таким образом, воронка первоначального спроса на ипотеку существенно сократится. При этом затраты бюджета на поддержку льготной ставки ипотечного кредитования вырастут. Во второй половине 2022 года средняя ставка льготного кредита составляла порядка 6,5-7% при ключевой ставке в 7,5%. Сегодня разрыв между ключевой ставкой и средней ставкой для ипотечного заемщика составляет почти 6%. На протяжении всего 2023 года растет спрос на вторичную недвижимость, которая на фоне сокращения льгот на новостройки, выглядит более привлекательной. Но это подрывает конвейер новостроек у девелоперов. Думаю, в самое сложное положение попадут небольшие региональные застройщики, которые имеют один-два проекта. Тут возможны и банкротства, и слияния, и поглощения. Правда, при условии, что ставка ЦБ не сделает в ближайшее время разворот в обратную сторону. В целом, с учетом тенденции повышения ключевой ставки ЦБ можно прогнозировать рост ставок по ипотеке (от 15 %) и сокращение льготных программ».
Очередное повышение ключевой ставки приведет к росту ставок рыночных ипотек на 0,7 — 0,9%. Средние ставки по рыночной ипотеке будут на уровне 14,3-14,7% для первичного рынка и на уровне 14,8 — 15,0% — для вторичного, прогнозирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Драйвером спроса в сегодняшних реалиях остаются льготные программы по ипотеке — на них сохраняются привлекательные условия, даже с учетом точечно вносимых изменений. Более того, и сами игроки рынка будут анонсировать различные акции и предложения, чтобы предложить покупателям более привлекательные условия.
Увеличение ключевой ставки вкупе с повышением первоначального взноса по ипотечным госпрограммам приведет к некоторому охлаждению спроса на рынке недвижимости, но тренд коснется в большей степени вторичного жилья, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Средний уровень ипотечных ставок при его покупке уже в два раза превышает величину ставок по госпрограммам для первичного рынка. В октябре ставки по классическим кредитным продуктам могут достигнуть 16-17%.
В результате принятых мер спрос еще больше сконцентрируется в сфере новостроек. Если сейчас совокупная доля госпрограмм составляет у нас около 85% от ипотечных продаж, то в скором времени это значение может подняться до 100%, считает она. «Однако впоследствии со стабилизацией основных экономических показателей рынок начнет быстро восстанавливаться, и мы ожидаем, что ключевая ставка, а вслед за ней и уровень ипотечных ставок начнет снижаться, — рассказывает Боева. — Покупательская активность, как и в прошлом году, начнет возвращаться на прежние позиции».
Льготную ипотеку от застройщиков хотят запретить. Что будет с супернизкими ставками
Центробанк России обвинил банки и застройщиков в манипуляциях и использовании рискованных схем оформления ипотеки. Одной из таких схем регулятор называет программу «льготная ипотека от застройщика» и грозится, что если эта практика не прекратится, то будет поднят вопрос о прямом запрете программ на законодательном уровне. Мы изучили документы, чтобы разобраться, чем не угодили Центробанку «слишком низкие» ставки и чем может обернуться полный запрет программы.
Что не так с «льготной ипотекой от застройщика»?
Центробанк пишет, что летом 2022 года стали появляться «комбинированные» программы, в которых ипотека с господдержкой сочеталась с так называемой субсидией от застройщика. Это позволило банкам выдавать кредиты по экстремально низким ставкам — до 0,01%. ЦБ РФ опросил крупнейшие банки и обнаружил, что в июне прошлого года по этим программам было заключено две трети ипотечных договоров на покупку строящегося жилья.
Однако сами эти экстремально низкие ставки на самом деле иллюзия — банки и застройщики придумали, как договориться, чтобы не потерять в деньгах: стоимость квартиры для покупателя завышается, а застройщик потом платит из этих денег банку комиссию для компенсации его выпадающих доходов. По данным регулятора, покупателю назначают цену на выше, чем если бы он покупал квартиру за наличные. То есть основная нагрузка всё равно ложится на клиента.
Банк тем временем зарабатывает, реинвестируя полученную комиссию, и еще получает субсидию от государства за счет использования программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека».
Это не единственная проблема — Центробанк пишет, что сами по себе льготные ипотечные программы подогрели цены на первичном рынке, а в совокупности с рискованными маркетинговыми акциями застройщиков и банков привели к тому, что разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках вырос с 9% в 2019 году до 40% в начале 2023 года.
И сколько мы переплачиваем?
По оценкам Центробанка, при равном ожидаемом сроке погашения банк получает примерно столько же, сколько получил бы в классической ипотеке, — клиент ничего не выигрывает.
— Для заемщика «льготная ипотека от застройщика» становится выгодной, если он не спешит погашать ее досрочно, а рыночные цены на недвижимость растут. Если заемщиком принято решение о погашении кредита в первые три года, его расходы будут значительно выше расходов по [государственной] льготной ипотеке, так как сумма кредита завышена в результате наценки на стоимость квартиры, — пишет регулятор.
Раз погашать ипотеку досрочно больше не выгодно — это, считает ЦБ, приведет к тому, что средний срок погашения по ней будет ближе к контрактному ( лет). А это в свою очередь увеличит риски для других участников схемы — банка и застройщика.
Что предлагает Центробанк?
Банк России уже предпринял меры, чтобы ограничить рискованные практики, — ввел повышенное резервирование ипотечных кредитов, если их полная стоимость ниже рынка (это должно ослабить любовь банков к такой схеме), и еще ряд внутренних мер, которые должны принимать банки для стабильности при низких ставках или небольшой сумме первоначального взноса. Но при этом Центробанк готов совсем запретить придуманную банками и застройщиками схему.
— Если уже введенные меры не приведут к значимому сокращению рискованных практик кредитования, то Банк России поднимет вопрос о целесообразности внесения изменений в законодательство, которые предполагают их прямой запрет, — сообщается в обзоре финансовой стабильности.
А почему до сих пор не запретили?
Застройщики, да и банки, свои схемы придумали тоже не от хорошей жизни (как ни хотелось бы их в этом обвинить) — спрос на недвижимость упал. Цены на жилье на первичном рынке растут несоразмерно доходам населения, продажи падают. Сокращение продаж на первичном рынке жилья опасно для финансовой устойчивости застройщиков, пишет Центробанк. Проще говоря, застройщики могут обанкротиться, а чтобы избежать этого — будут экономить.
— Я думаю, что это вполне вероятно, — говорит заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Сейчас очень высокие риски при покупке жилья в новостройках, потому что попытки уменьшить цену зачастую негативно влияют на качество, особенно в экономсегменте. И я думаю, что для некоторых строек сейчас есть риски, что обязательства не будут выполнены, и у нас появятся новые обманутые дольщики.
У банков тоже свои риски — доля проектного финансирования строительства жилья увеличилась и кредитные организации продолжают давать деньги застройщикам, чтобы те достроились в срок, продали квартиры и вернули банку деньги. Получается некий замкнутый круг.
— Конечно, сейчас идет серьезная борьба между Центробанком и строительным лобби. Не секрет, что меры, которые Центробанк принял, были продиктованы заботой не столько о покупателях, сколько о банках, которые получат залог по завышенным ценам и потом не смогут реализовать его на вторичном рынке, — говорит Разворотнева. — Естественно, в моменте ограничения и запреты Центробанка повлияют на рост продаж. Я вижу только один способ каким-то образом справиться с этой ситуацией — добиться того, чтобы застройщики уменьшали стоимость квадратного метра, потому что как минимум в крупных городах прибыль у них достаточно приличная.
По словам депутата, застройщикам власти тоже идут навстречу — сократили административные процедуры, помогают с инфраструктурой, расширяют программы, Минстрой старается, чтобы стоимость строительных материалов не увеличивалась. Правда, по данным Единого ресурса застройщиков, цены на стройматериалы в 2021 и 2022 годах росли довольно активно — выше общей инфляции. В этом году аналитики ЕРЗ не прогнозируют сильного роста цен на стройматериалы. Однако, пишет отраслевой журнал строителей «Вестник», есть другой фактор, из-за которого продолжает расти себестоимость строительства. И связан он снова с падением спроса на жилье: счета эскроу теперь наполняются не так быстро, а средняя ставка проектного финансирования растет.
Какие изменения ждут ипотеку после 1 июня 2023 года
Как повлияют новые требования ЦБ к банкам на выдачу ипотеки и какая недвижимость может начать терять в цене уже с 30 мая текущего года?
Ипотека может стать менее доступной. Обложка © Агентство городских новостей «Москва». Семейная пара во время осмотра квартиры в жилом комплексе
Центробанк, неоднократно критиковавший ипотеку со сверхнизкими ставками, перешёл от уговоров к жёстким действиям. Во многих коммерческих банках были ошарашены строгим подходом, который анонсировал Банк России по отношению к кредитным учреждениям, выдающим ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика, снабжающим клиентов кредитами и предоставляющим готовую жилую недвижимость с низким первоначальным взносом. Эксперты считают, что сокращение объёмов выдачи ипотечных кредитов спровоцирует падение цен на некоторые виды недвижимости.
Какие меры вводит Центробанк и на что они повлияют
Центральный банк РФ ужесточает требования к банкам, выдающим ипотеку. Фото © ТАСС / Михаил Терещенко
Во-первых, ЦБ с 1 мая повышает для банков регуляторные надбавки по ипотеке. При её оформлении клиентам с маленьким первоначальным взносом либо с высокой долговой нагрузкой банк должен будет выделить из собственных оборотных средств некую «подушку безопасности», которая будет храниться в ЦБ. Что для банков означает отсутствие прибыли.
Во-вторых, с 30 мая все банки, выдающие ипотеку по ставкам ниже рыночных, будут обязаны формировать дополнительные резервы — опять из своих собственных средств (это коснётся только кредитов, выданных после 15 марта 2023 года), что тоже повлечёт невыгодную для них заморозку средств.
То есть у банков, участвующих в схемах застройщиков с околонулевой ипотекой или минимальным первоначальным взносом, есть только один вариант, как не отвлекать свои собственные деньги на резерв, — повысить ставки, что, в свою очередь, делает такие ипотечные предложения экономически бессмысленными для заёмщиков.
В-третьих, Банк России вводит запрет на навязывание ипотечным заёмщикам страховок по завышенной цене от компаний, аккредитованных банком. Теперь заёмщик вправе выбрать любую страховую компанию, имеющую кредитный рейтинг.
При этом заёмщик, приобретая страховой полис на конкурентном рынке, лишает банк комиссионных доходов, которые кредитным учреждениям выплачивают дружественные страховые компании за клиентов, направленных к ним этим самым банком.
По оценкам аналитиков, принятые Центробанком меры могут уменьшить доходы банков примерно на 80 миллиардов рублей. Как сократятся прибыли страховщиков и расходы самих заёмщиков — никто оценивать не берётся.
На сегодня низкая ставка по ипотеке от застройщика достигается за счёт завышения стоимости жилья на 20–30%. Но многие россияне соглашаются с таким предложением, рассчитывая либо досрочно погасить кредит, либо перепродать приобретённую таким способом недвижимость после завершения её строительства, но уже с существенной наценкой, которая должна покрыть все затраты и принести прибыль. В прошлом году на околонулевые кредиты приходилось почти две трети всех займов, выданных для приобретения новостроек.
— Почему Центробанк не устраивает ипотека со ставками ниже рыночных? Регулятор заметил, что растёт число заёмщиков, взявших кредиты на квартиры, которые на самом деле не стоят уплаченных за них денег. Ведомство заявило, что если эти заёмщики не смогут расплачиваться по кредитам с нерыночной ставкой, то банки останутся с залогами, которые нельзя будет быстро реализовать. Это может нанести вред банковской системе РФ
Как изменятся ставки по ипотеке
Ипотека на новостройки может стать дороже. Фото © ТАСС / Ермохин Сергей
На сегодня российские банки предлагают обычные ипотечные кредиты под условно среднюю ставку 10–12% годовых. Однако процент может расти в зависимости от возраста заёмщика, его первоначального взноса и набора оформляемых одновременно с кредитом страховок.
— Как только меры, анонсированные ЦБ, заработают, банкам будет крайне невыгодно кредитовать заёмщиков с низким официальным доходом, скорее всего, для таких граждан будут согласовывать кредиты под некие заградительные ставки, — считает финансовый эксперт Татьяна Упир.
С этим согласен и Владимир Ковалёв, аналитик TeleTrade, который утверждает, что действия Центробанка повлияют на цены недвижимости.
— Заявленные ЦБ требования к банкам могут стать препятствием к удорожанию первичного жилья, то есть для покупателей в этом больше плюсов, чем минусов. Но, с другой стороны, для компенсации выпадающих доходов банки могут повысить рыночные ставки и тарифы по кредитам, то есть ипотека может стать менее доступной. Что, в свою очередь, отразится на ценах вторичного рынка недвижимости в сторону их снижения. То есть для тех, кто планирует покупать вторичку вовсе без ипотеки или с небольшим кредитом, появятся хорошие возможности.
На что смогут рассчитывать желающие купить жильё в ипотеку
— Крупные банки вряд ли снизят активность в предложении ипотеки, но рынок таких кредитов будет трансформироваться, — заявляет аналитик инвестиционной компании «Регион» Михаил Киселёв. — Скорее всего, в ближайшей перспективе основной спрос будет перераспределён в пользу менее рискованного для банков вторичного жилья и на него будут более привлекательные ставки. А бюджетных новостроек, которые можно будет купить при помощи ипотеки, станет меньше. Исключением останутся программы специализированных банков, но на ограниченный перечень объектов.
А вот депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин считает, что граждане от новаций ЦБ только выиграют.
— Президент Владимир Путин уже неоднократно высказывался о необходимости снижения цен на жильё, очевидно, что новые меры ЦБ — это один из инструментов для выполнения его поручений. Кроме того, не стоит думать, что банки совсем откажутся от выдачи ипотеки. Ведь ипотечные заёмщики приносят кредитным учреждениям стабильный доход. Скорее всего, перестанут выдавать высокорискованные кредиты, что, по большому счёту, на благо самих же россиян.
Ипотека в России в 2023 году
Есть несколько видов ипотеки — заемщик может выбрать тот, который больше всего подходит для достижения его цели.
1. Ипотека, при которой банк выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это стандартные программы ипотеки — именно они сейчас являются самыми востребованными. Важный момент: они дают возможность приобрести квартиру и в новостройке, и на вторичном рынке жилья.
2. Ипотека под залог имеющегося жилья. У нее два значительных плюса: она выдается без первоначального взноса, а деньги можно потратить на любые цели. Но вот ставка по такой ипотеке будет более высокой.
3. Ипотека на жилой дом или земельный участок. Условия кредитования будут стандартными, но возникнут дополнительные требования к земле. В качестве залога будет выступать строящееся помещение или земельный участок.
— Есть также интересные социальные программы, к примеру, для военнослужащих или молодых семей, — рассказывает Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости. — Отличный вариант — «детская ипотека». Этой программой могут воспользоваться семьи, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредит можно взять на срок до 30 лет, ставка будет от 6% годовых, а на срок от 3 до 8 лет предоставят льготу, если в указанный период родится второй и третий ребенок. Далее проценты будут устанавливаться в стандартном размере.
Еще один важный социальный бонус — материнский капитал. Его можно использовать либо в качестве первоначального взноса при покупке квартиры, либо погасить им имеющийся ипотечный кредит.
— Есть программы и для других льготных категорий граждан, — говорит президент Уральской палаты недвижимости. — Отдельно можно выделить программы субсидирования процентной ставки или первоначального взноса при покупке новостройки (распространяется не на все строящиеся дома), программы рефинансирования и так далее. Одним словом, программ много, есть из чего выбрать, нужно лишь учитывать ваши обстоятельства.
Стоит ли брать ипотеку в 2023 году?
В прошлом году в сфере недвижимости произошло два важных изменения. 1 августа в силу вступил закон об ипотечных каникулах, который позволяет заемщику сделать паузу в выплатах по кредиту на срок до полугода. Также есть возможность снизить на этот период сумму выплат.
— Воспользоваться этим могут люди, которые взяли ипотеку на единственное жилье, причем, на сумму до 15 миллионов рублей, — рассказывает эксперт. — Каникулы предоставляются, если человек получил инвалидность, встал на учет по безработице, заболел на срок больше 2 месяцев или потерял больше 30% дохода в сравнении с прошлым годом.
Чтобы «уйти на каникулы», надо предоставить в банк документы, подтверждающие реальную причину, по которой вы временно не можете выплачивать деньги. В течении 5 дней банк рассмотрит документы и вынесет решение, а также уведомит вас о новом порядке выплат.
— Еще одно важное изменение произошло в ФЗ 214 — теперь долевое строительство стало более безопасным, — говорит Илона Юрьевна. — Сейчас деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, где они замораживаются до тех пор, пока дом не будет построен. В целом же принципиальных изменений по ипотеке нет и пока не предвидится, ситуация на рынке недвижимости стабильная, поэтому если есть необходимость в решении жилищного вопроса, то, конечно, нужно его решать.
Процентные ставки ипотеки
— Сейчас ставки по ипотеке начинаются от 7% по госпрограмме, а средневзвешанная ставка — около 10% годовых, — говорит Илона Юрьевна. — Конечно, ставка зависит от банка, но не стоит выбирать место, в котором вы будете оформлять ипотеку, только по этому критерию. Самым правильным будет, обратиться к ипотечным консультантам в агентство недвижимости и вместе со специалистом, учитывая все нюансы конкретной сделки, подобрать «правильный» банк.
При выборе банка и программы кредитования, надо учитывать десятки факторов: размер своей зарплаты и накоплений, которые пойдут на первоначальный взнос, а также расходы по получению кредита и оформлению квартиры в собственность. Продумайте, нужно ли будет продавать свое жилье, будете ли вы приобретать «вторичку» или новостройку. Свою роль сыграет состав семьи, наличие сертификатов и материнского капитала и много других факторов.
— Сейчас нередки сделки, когда потенциальному заемщику необходимо продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка, закрыть остаток кредита деньгами покупателя, одновременно получить новый кредит и купить квартиру, использовав при этом маткапитал и наделив детей долями, — говорит Соболева. — Процедура сложная, поэтому выбор банка и программы кредитования тоже не такая уж простая задача. Решать ее надо вдумчиво и аккуратно.
Заранее узнайте в банке условия досрочного погашения кредита и оформления страховки, попросите просчитать размер аннуитетного (неизменного. — Прим.ред) взноса. Это важно потому, что напрямую влияет на размер издержек заемщика: его расходов на получение кредита, оформление сделки и несения бремени по оплате ежемесячных платежей и ежегодных страховых взносов.