Что такое обеспечительный платеж по договору купли продажи

Что такое обеспечительный платеж по договору купли продажи

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью

Возможно ли передать в залог денежные средства? Нет! Такая операция имеет самостоятельное значение и именуется «обеспечительный платеж».

В большинстве случаев договор аренды помимо платы за пользование имуществом предусматривает внесение арендатором дополнительных денежных средств, защищающих арендодателя от возможных убытков. С юридической точки зрения речь идет о финансовом обеспечении обязательств арендатора. В договоре подобные суммы могут именоваться «страховой депозит», «гарантийный взнос» или даже «залог». Однако с недавних пор для них предусмотрено официальное наименование – обеспечительный платеж.

Правовой статус обеспечительного платежа определен статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ. Примечательно, что в целях налогообложения обеспечительный платеж классифицируется неоднозначно – в зависимости от его назначения.

Назначение

Обеспечительный платеж, залог, задаток – все это самостоятельные способы обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора вносит в пользу другой стороны в целях возмещения последней возможных убытков или неустойки в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). В отличие от обеспечительного платежа, задаток выдается одной стороной в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Особенности задатка, отличающие его от аванса (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ):

• если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
• если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Использование

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Таким обстоятельством может быть расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.

На сумму обеспечительного платежа проценты за пользование денежными средствами (установленные ст. 317.1 ГК РФ) не начисляются, если иное не предусмотрено договором. Тем самым получатель обеспечительного платежа фактически получает беспроцентный заем.

Налогообложение

Обеспечительный платеж не создает дохода у получателя до момента наступления события, которое порождает использование этой суммы. Соответственно у стороны, произведшей обеспечительный платеж, по факту перечисления (передачи) денежных средств не возникает и расхода.

Доходы и расходы у сторон договора появляются лишь при наступлении обстоятельств, обязательства по которым обеспечивает сумма такого платежа. Если такие обстоятельства не наступают, то обеспечительный платеж подлежит возврату. При этом получатель выступает временным держателем обеспечительного платежа, и экономической выгоды, поддающейся оценке, у него не возникает.

А вот если в договоре будет указано, что обеспечительный платеж подлежит использованию в расчетах по основному обязательству при расторжении договора, то его надлежит трактовать как аванс, выплаченный арендодателю. Как известно, полученные авансы облагаются НДС и НДФЛ, а также образуют доходы на «упрощенке».

Официальное мнение

А какую позицию занимает Минфин России?

В целях исчисления НДФЛ по договору аренды чиновники усмотрели экономическую выгоду арендодателя в том, что обеспечительный платеж поступает в его собственность и он получает возможность расходовать эту сумму по своему усмотрению. А вот если денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание не уплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то облагаемым доходом будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа. До момента удержания не уплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, у арендодателя не возникает (письма Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577, от 26.06.2013 № 03-04-05/24290).

Однако нам условие об обособлении суммы обеспечительного платежа представляется надуманным. Оно не предусмотрено ни гражданским, ни налоговым законодательством. Если принять эту точку зрения, то пришлось бы удерживать НДФЛ из денежных средств, переданных посреднику для осуществления расчетов в интересах третьего лица. Оценивать экономическую выгоду от временного держания денежных средств в размере полной суммы этих денежных средств неправомерно. В противном случае пришлось бы облагать НДФЛ суммы полученных физлицами займов и кредитов…

Деньги не могут выступать предметом залога. Дело в том, что обращение взыскания на заложенное имущество предполагает его реализацию (п. 1 ст. 349 ГК РФ). А к денежным средствам понятие продажи неприменимо.

В целях налогообложения прибыли чиновники исходят из того, что обеспечительный платеж и залог имеют общую правовую природу, а кроме того, обеспечительный платеж имеет черты задатка. В силу этого к обеспечительному платежу применимы положения подпункта 2 пункта 1 статьи 251, а также пункта 32 статьи 270 Налогового кодекса РФ. Соответственно обеспечительный платеж не учитывается в составе доходов и не включается в состав расходов при его возвращении – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ, или в случае прекращения обеспеченного обязательства (письма Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325). Эта позиция возражений не встречает. Нам представляется, что она распространяется и на НДФЛ.

Наконец, обеспечительный платеж должен предусматривать в своем составе НДС, если договор предполагает его зачет в счет оплаты товаров, работ, услуг, не освобождаемых от обложения этим налогом (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360).

Бухгалтерский учет

Для отражения обеспечительного платежа к счету, на котором ведутся расчеты по основному обязательству, открывают отдельный субсчет.

P.S. Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Поэтому обеспечительный платеж может быть предусмотрен предварительным договором – в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора (ст. 429 ГК РФ, определение Верховного суда РФ от 09.02.2017 № 307-ЭС16-17088). Такое обеспечение часто практикуется в сделках с недвижимостью, которая еще не создана (находится в стадии строительства).

Елена Диркова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости?

Задаток — способ обеспечить обязательства при приобретении жилья. В соответствии со статьёй 380 Гражданского кодекса РФ задаток — денежная сумма, она выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне. Задаток доказывает заключение договора и обеспечивает его исполнение.

Если продавец принял задаток, то он обязан заключить с покупателем договор. Поэтому задаток выгоден не только продавцу, но и покупателю, так как защищает его интересы и идёт в счёт оплаты полной стоимости недвижимости.

Задаток возвращается в следующих случаях:

Если же сделка отменилась из-за покупателя, то задаток не подлежит возврату.

Соглашение о задатке заключают в письменной форме в соответствии со статьёй 380 ГК РФ, при этом размер задатка не имеет значения, так как согласно закону стороны должны определить его самостоятельно.

Это соглашение составляют как в произвольной форме, так и на специальном бланке. Вы можете включить условия соглашения о задатке в предварительный договор или оформить отдельным документом.

Чтобы согласовать условие о задатке, укажите следующее:

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения, является ли сумма задатком, она автоматически считается авансом.

Например : Покупатель передал продавцу денежные средства, полагая, что эта сумма гарантирует заключение сделки, но не составил соответствующее письменное соглашение. В таком случае переданные денежные средства считаются авансом.

Что такое аванс при покупке жилья?

Аванс — внесение предоплаты по договору купли-продажи недвижимости. Этот юридический термин не закреплён законодательно, хотя в реальных сделках с недвижимостью с ним часто сталкиваются. Аванс не выполняет обеспечительную функцию, поэтому, независимо от причин, по которым обязательства не были исполнены, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть. Обычно покупатель вносит аванс, чтобы символически подтвердить свои намерения, так как никаких дальнейших гарантий сторонам сделки он не даёт.

Чтобы не попасть в неприятную или спорную ситуацию, обязательно учтите, что авансовый платёж согласуется в письменной форме.

Что такое обеспечительный платёж и залог?

Отличие обеспечительного платежа — возможность указать все условия возврата уплаченной суммы, а также штрафные санкции, если какая-либо из сторон сорвёт сделку.

Если задаток — это стимул для подписания договора купли-продажи недвижимости, то обеспечительный платёж — гарантия исполнения обязательств, заранее согласованных обеими сторонами.

Залог — это имущество, которое обеспечивает обязательства. Чаще всего такая «гарантия» используется, когда с банком заключается ипотечная сделка, чтобы обеспечить обязательства по возврату кредитных средств, полученных для покупки жилья.

Возможно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке?

Отказ банка в ипотеке — не зависящий от сторон сделки фактор, поэтому ни покупатель, ни продавец не считаются инициаторами её прекращения. Однако стороны могут начать обвинять друг друга в срыве сделки, из-за этого придётся решать вопрос через суд. Поэтому лучше заранее включить пункт об отказе банка в ипотеке в соглашение о задатке, чтобы избежать неприятных последствий.

Что же лучше: аванс, задаток или обеспечительный платёж?

Нет однозначного ответа на этот вопрос. Задаток гарантирует продавцу и покупателю, что сделку проведут на заранее оговорённых условиях. Аналогичная ситуация и с обеспечительным платежом: заключая соглашение о нём, стороны устанавливают все условия его внесения и возврата. Аванс полезно использовать продавцу, когда на его недвижимость претендует много покупателей: так он выберет наиболее выгодное для себя предложение, а оставшиеся авансовые платежи вернёт покупателям.

Участникам сделки стоит помнить, что обо всех непредвиденных обстоятельствах лучше договариваться заранее и прописывать соответствующие условия в соглашении об авансе, задатке или обеспечительном платеже. Так вы избежите многочисленных проблем, если возникнет спорная ситуация.

Обеспечительный платеж: зачем нужен, когда вносить и как вернуть

В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов. В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Александра Марценюк.

Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что вносится для покрытия дополнительных обязательств, которые могут возникнуть при исполнении договора. Аванс же не выполняет такой обеспечительной функции, добавляет Александра Марценюк.

Главные задачи обеспечительного платежа

• подтверждение серьезности намерений при заключении договора;
• снижение рисков невыполнения условий договора;
• мотивирование заплатившей обеспечительный платеж стороны к выполнению обязательств;
• повышение уровня доверия между сторонами договора.

Когда используется обеспечительный платеж

Для исполнения условий в отношении:

• гарантий сохранности имущества;
• внесения арендной платы;
• возмещения убытков за просрочку оплаты;
• возмещения ущерба;
• возмещения убытков и затрат.

Обеспечительный платеж по договору аренды

Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:

• фиксированная сумма обеспечительного платежа или процент от суммы договора;
• порядок перечисления или передачи денег;
• условия, при которых платеж целиком или частично остается у получателя;
• условия, при которых платеж возвращается;
• порядок и срок возврата;
• порядок зачета платежа при полном и ненадлежащем исполнении условий.

Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре:

• арендатор досрочно выехал из помещения. Такое возможно в случаях, когда в соглашении написано, что депозит остается как штраф за односторонний отказ арендатора от договора;
• арендатор выехал из квартиры, но не вернул помещение по акту передачи. Пока он не оформлен, арендная плата начисляется за каждый день, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи (ст. 622 Гражданского кодекса). В этом случае арендодатель списывает долг из обеспечительного платежа;
• помещению нанесен ущерб, но арендатор ничего не отремонтировал;
• арендатор просрочил арендную плату.

Возврат обеспечительного платежа

Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:

• арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж арендатору в течение трех дней после окончания срока договора аренды;
• по требованию арендатора арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц. Но в данном случае этот страховой депозит, не сможет компенсировать возможный ущерб имуществу.
• при удержании денег из обеспечительного платежа арендодатель направляет арендатору письмо (сообщение), в котором приводит расчет и обоснование удержания той или иной суммы.

Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит Александра Марценюк.

Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

— Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа. Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс. руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).

Какие документы приложить к заявлению в суд:

• договор аренды;
• акты передачи помещения до въезда и после него;
• выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
• письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
• досудебную претензию;
• документы, подтверждающие добросовестное исполнение арендатором условий договора (чеки на ремонт, оплата мастеров и т.д).

Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи

Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.

По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.

Налог на обеспечительный платеж

Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения. Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.