Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

Как выкупить долю в квартире у родственника при его согласии на продажу или если он против

Решить вопрос о том, как выкупить долю в квартире у родственника, можно двумя способами: стороны добровольно заключают договор, или одна из сторон покупает долю второго совладельца без его желания. Первый вариант чаще всего встречается на практике: стороны обсуждают условия, договариваются о цене и приходят к соглашению. А второй вариант оформления в принудительном порядке может быть осуществлен только по решению суда.

Родственные узы в постановке вопроса не имеют никакого значения. Любой уровень родства позволяет проводить сделки купли-продажи собственности, при этом от уплаты налога лица не освобождаются. Следует иметь в виду, что налог платить не требуется, только если один родственник дарит другому собственность безвозмездно.

Что такое долевая недвижимость и как происходит выкуп доли

Долевая собственность возникает, когда неделимая вещь становится собственностью сразу нескольких лиц (двух и более). Доли могут быть прописаны в десятичных дробях, например, 1/2 квартиры, а могут и не быть прописанными. Если размеры долей не указывались при оформлении, тогда собственность считается совместной, а не долевой.

Гражданским кодексом установлено определение долевой собственности в ст. 244. В юридической практике выделяют три основания для разделения имущества на доли:

1. Имущество, совместно приобретенное в браке супругами, считается общим. В случае развода, все, что было приобретено супругами, делится на двоих.
2. При наследовании имущества умершего родственника. Так, недвижимость становится общей собственностью детей умершего родителя. Вдова или вдовец, а также родители умершего тоже могут стать совладельцами наследства.
3. Приобретение доли жилья. Основанием может стать договор купли-продажи, ренты, дарения или залога.

Продажа части недвижимости имеет ряд нюансов. Так, если жилплощадь уже имеет несколько собственников (2 и более), один из которых решил продать свою часть, первым делом он должен предложить купить свою долю другим совладельцам жилплощади. В том случае, если владельцы других долей не желают приобретать квадратные метры, можно привлекать сторонних покупателей.

Современные агентства недвижимости оказывают услуги по ускоренной продаже долей в квартирах. Если есть необходимость оформить сделку быстро, можно обратиться к профессионалам.

Владельцам муниципальных квартир не удастся продать свою долю, а также разделить свою долю с новым собственником, потому как такая недвижимость находится в ведении муниципалитетов. Для получения права продавать и делить такую жилплощадь, ее сначала нужно приватизировать.

Между родственниками существует практика дарения имущества. Она популярна освобождением от налога, который продавец заплатил бы государству в случае продажи. В результате дарения одариваемый не должен платить ничего дарителю.

Если после оформления договора дарения новый собственник передает плату прежнему владельцу, не прописывая этот факт документально, суд признает сделку недействительной и отпишет подаренную часть прежнему владельцу, если факт передачи денежных средств будет доказан. А продавец может понести наказание за уклонение от уплаты налога. В судебной практике такие дела – не редкость.

Особенности покупки долей между родственниками

Выкуп доли в квартире, находящейся в собственности сразу у нескольких лиц, можно произвести у родственника. Но нужно помнить о преимущественном праве совладельцев. Сначала будущий продавец своей части обязан проинформировать совладельцев о том, что намерен продать свою площадь, указав цену на нее. На размышления информируемой стороне отводится календарный месяц по закону, по истечении которого он должен долю приобрести, воспользовавшись правом первой очередности. В противном случае доля может быть продана третьему лицу.

Для ускорения процесса информирования совладельцев, можно попросить их составить отказ от своего права преимущества по данному вопросу у нотариуса. Этот документ позволит начать продажу третьим лицам, не выжидая 30-дневный срок.

При соблюдении оповещения совладельцев и получении от них письменного отказа от претензий на жилплощадь, можно оформлять договор. Оплатив покупку, покупатель становится новым владельцем указанной в договоре доли помещения. Важно понимать, что устного договора с совладельцами недостаточно. Очень важно получить от каждого письменный отказ от первоочередного права приобрести часть помещения, который заверит нотариус. Без этих бумаг Росеестр может отказать в регистрации сделки.

Для покупки части площади у родственника потребуется:

1. Основание на право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи или любой другой документ, по которому эта доля досталась продавцу. Если он когда-то получил ее в дар от своего родственника – договор дарения.
2. Справки из ведомств, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунального обслуживания, ипотечных обременений или ареста.
3. Справка из БТИ, о технической составляющей помещения. В ней должно быть указаны технические характеристики и отсутствие незаконной перепланировки.
4. Домовая книга.
5. Заверенный отказ других собственников от первоочередного права приобретения продаваемой части жилья.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он согласен на продажу

Продать долю в квартире может не только совладелец помещения, но и единственный собственник всей жилплощади. Поэтому, если покупатель задается вопросом о том, можно ли выкупить долю в квартире своего родственника, он имеет возможность начинать обговаривать этот вопрос с продавцом. Купить можно и любую долю у единственного владельца.

Ситуация эта распространенная и не требует дополнительных хлопот с оповещением совладельцев, потому что их нет. Вопрос преимущественного права в этой ситуации не должен подниматься. Такой вариант подразумевает договоренность продавца и покупателя о цене и составление договора.

Порядок совершения сделки:

1. Оговорить сумму и размер продаваемой доли. Стоимость жилплощади будет прописывать в документе, который станет основанием права собственности для нового владельца.
2. Если есть совладельцы у помещения, продавцу следует отправить каждому письмо с уведомлением и описью вложения, в котором он сообщает о своем намерении продать квадратные метры, указав стоимость сделки.

Важно помнить, что с того момента, как уведомления будут отправлены, поменять размер продаваемой доли и ее стоимость уже будет нельзя. Этот нюанс в законодательстве защищает права совладельцев, которые могут быть обмануты продавцом, не желающим продавать им свои метры. Искусственно завысив цену на долю, продавец мог бы вынудить совладельцев отказаться от преимущественного права, после чего продал бы своему покупателю по более низкой цене. Но закон это запрещает.

1. Ждать 30 дней, в течение которых может объявиться покупатель из числа совладельцев имущества.
2. Если в течение отведенного времени совладельцы, должным образом оповещенные о выставлении доли на торги, не изъявили желания расширить свои владения, продавец может оформлять сделку с посторонним лицом.
3. Оформляется договор купли-продажи.
4. Документ должен быть заверен у нотариуса.
5. Покупатель передает плату за покупку в сумме, прописанной в договоре.
6. Совершается передача договора в Росеестр для регистрации нового владельца.

Составить договор можно и без помощи нотариуса, если стороны понимают, на каких условиях они готовы провести сделку. Типовой договор может составить сотрудник территориального отделения службы кадастра и картографии. За свои услуги организация берет символическую плату, не превышающую 1000 рублей.

Для заключения договора потребуется:

1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для лиц, старше 14 лет – это паспорт РФ, а для лиц, младше 14 лет –свидетельство о рождении.
2. Составленный договор купли-продажи в трех экземплярах. , подтверждающая право собственности продавца на имущество, а также включающая информацию об отсутствии обременений.
3. Договор, на основании которого продавец в свое время получил право собственности долей.
4. Если кто-то из сторон не может присутствовать лично при подаче документов, это может сделать доверенное лицо. В этом случае к обязательным документам добавляется нотариальная доверенность.

Если владелец доли – человек недееспособный или несовершеннолетний под опекой, тогда потребуется добавить в комплект документы, подтверждающие недееспособность или пребывание под опекой, а также документы удостоверяющие личность опекуна и разрешение органов опеки.

После того, как новый хозяин обретет недвижимость, он будет обязан ежегодно платить за него налог. Размер этой платы зависит от кадастровой стоимости имущества, а значит, и от региона, в котором собственность находится.

Продавец, получив уплаченную ему сумму, должен оплатить налог, размером 13% от продажи (в некоторых случаях можно вернуть налог). Исключения составляют только те случаи, когда собственник владел своей долей более трех лет, получив ее в наследство, в дар или после приватизации. А если продавец получил право собственности на любых других условиях, тогда для освобождения от налога на продажу он должен ею владеть не менее 5 лет. Подробная инструкция по продаже доли в квартире также доступна по ссылке.

Принудительный выкуп доли в квартире у родственника

С привлечением органов судебной власти может произойти принудительный выкуп доли. Такие ситуации случаются, если один из собственников помещения желает продать свою часть другим совладельцам, которые, в свою очередь, оказываются участвовать в сделке.

Похожая ситуация может случиться, если в результате наследования недвижимость оказалась в собственности у большого числа наследников. Тогда доля собственника, не желающего владеть ничтожно малым количеством квадратных метров, может быть признана незначительной. Владелец оставляет свое право на долю в пользу совладельцев, получив от них денежный эквивалент.

Принудительный выкуп доли в квартире может произойти у родственника, нежелающего продавать свою часть, если:

1. Интересующая доля может быть признана судом незначительной.
2. Кадастровая служба не имеет возможности выделить долю в натуре.
3. Родственник, нежелающий продавать долю, имеет другую недвижимость.

1. Подготовить документы, подтверждающие наличие возможности принудительного выкупа. Для каждой ситуации они свои.
2. Составить исковое заявление.
3. Направить его в суд.
4. Оплатить госпошлину.
5. Ожидать даты, на которую назначат заседание.
6. Получить вступившее в силу решение суда.
7. Совершить процедуру выкупа доли в квартире.

Вместе с исковым заявлением нужно будет представить следующий перечень:

1. Паспорт РФ;
2. Основания для подачи (доказательства, подготовленные истцом);
3. Выписка из Росеестра, подтверждающая статус совладельца.
4. Квитанция оплаченной госпошлины.

До того, как истец пойдет в суд, он может увеличить свои шансы на положительный исход, если направит письменное предложение о покупке доли, и получит на него письменный отказ собственника, не желающего продавать свою часть. Эти документы станут доказательством того, что истец предпринимал попытки мирно урегулировать вопрос.

Ст. 131 Гражданского кодекса предъявляет типовые требования к исковым заявлениям подобного рода и предлагает следующую форму:

В случае положительного решения суда новый собственник будет обязан платить налог на приобретенную долю, несмотря на то, что выкуп доли в квартире у родственников был произведен в принудительном порядке.

Нужно быть готовым к тому, что обязанный продать долю собственник оспорит такое решение через суд. Предусмотреть все нюансы этого вопроса без квалифицированной юридической помощи сложно.

Что такое срочный выкуп

В жизни нередко встречаются ситуации, когда человеку срочно нужны деньги. Если он решает выйти из положения с помощью продажи доли в квартире, он может обратиться в агентство недвижимости для упрощения процедуры.

Сделка пройдет незамедлительно, если агентство проявит к ней интерес. Важно понимать, что риелторы, вероятнее всего, не будут искать сторонних покупателей – доля будет оформлена на агентство. Это выгодно такой организации, потому как из-за срочности оформления цена доли будет существенно ниже рыночной. А став собственником наряду с другими совладельцами, агентство получит первоочередное право на приобретение оставшихся долей. Экономя на выкупе доли в квартире, юр. лицо получает возможность со временем получить всю квартиру по бросовой цене.

Продать долю в квартире не сложно, если не пытаться обойти закон или нарушить права других совладельцев. Соблюдение всех правил позволит не сомневаться в законности сделки.

Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция

В силу разных причин большая часть квартир оформлена в долевую собственность на членов семьи или супругов. Порядок действий при выкупе доли в квартире, зависит от конкретных обстоятельств оформления сделки и наличия единого решения между родственниками.

При определенных условиях банк готов предоставить ипотеку на выкуп доли для родственника, а государство может предоставить материнский капитал. Если сторонам не удалось согласовать условия сделки, приходится решать вопрос в судебном порядке.

Способы, как выкупить долю у родственника

Квартиры могут принадлежать семье в долях по разным причинам – при наследовании, после приватизации или покупке за средства материнского капитала. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей части. Собственник может подарить часть своей жилплощади любому другому лицу, включая близких и родных.

В зависимости от готовности обеих сторон к сделке, различают добровольный выкуп доли и принудительная продажа незначительной части в жилплощади.

Заключая договор купли-продажи с близким родственником, следует помнить об ответственности сторон за подмену, когда возмездная сделка оказалась фиктивной. Именно сомнения в возмездности сделки часто заставляют кредиторов отказывать заемщику по заявке по ипотеке, а Пенсионный фонд отклонять запросы на использование маткапитала.

Добровольная сделка купли-продажи

В процедуре переоформления есть некоторые особенности, если:

• Выкупается последняя доля;
• В покупке используют заемные средства;
• Доля передается другому совладельцу квартиры;
• Для приобретения использован маткапитал;
• Продается часть квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему.

Покупка части недвижимости – стандартная сделка отчуждения, когда имущество переходит от одного собственник другому, однако перед оформлением придется пройти процедуру предварительного согласования с остальными собственниками квартиры, имеющими преимущественное право выкупа. Избежать предварительного согласования можно только при продаже своей части другому совладельцу.

Высокие шансы на согласование ипотеки, если собственник части квартиры решил выкупить оставшуюся долю.

Если же эта часть принадлежит ребенку, придется согласовать сделку с органами опеки, наделив несовершеннолетнего альтернативным равноценным жильем. Если покупка другой недвижимости за вырученные средства не планировалась, деньги помещают на отдельный счет вплоть до совершеннолетия ребенка.

Принудительный выкуп

Никто не вправе заставить собственника продать собственное имущество или его часть, если нет соответствующего судебного решения.

Законные основания для признания судом незначительности доли приводятся в положениях ст. 252 ГК РФ. Норма закона предполагает лишение собственника части в имуществе с одновременной выплатой денежной компенсации.

Для удовлетворения требований принудительного выкупа должна соблюдаться совокупность условий:

1. Признание доли в собственности незначительной.
2. Установление судом факта невозможности выдела в натуре (оборудовании отдельного санузла, кухни, входа).
3. Владелец не проявляет интереса к собственности – не проживает на жилплощади, не испытывает в ней потребности.

Чтобы суд принял решение о принудительном выкупе, должны быть выполнены все условия одновременно.

Важно! Незначительной может оказаться доля 1/30 или 1/3. Все зависит от технических характеристик квартиры и общей площади всего объекта.

Принимая решение, суд будет исходить из реального интереса собственника к имуществу, и насколько он соизмерим причиненным другим совладельцам неудобствам. Суд должен будет установить, не имеет ли место злоупотребление правом на малую долю, которую собственник будет использовать для личной выгоды – сдачи внаем, регистрации чужих лиц на своей жилплощади.

Пошаговая инструкция по добровольному выкупу доли родственника

Когда обе стороны сделки согласны с условиями купли-продажи, оформить переход прав несложно. Главное, чтобы было соблюдено преимущественное право остальных собственников на выкуп части.

Продавец должен вначале предложить свою часть имущества другим собственникам жилья, и только потом, когда ни один из владельцев не изъявит желание купить эту часть, можно оформлять договор на покупку со сторонним лицом.

Шаг 1. Предложить выкупить долю остальным собственникам

Все сделки с долями предполагают выполнение обязательного условия – согласование сделки с остальными сособственниками. Поскольку текущие владельцы частей имеют преимущественное право на покупку, следует предложить им расширить свои владения, присоединив долю за определенное вознаграждение.

Предложение оформляют в письменном виде и передают лично или по почте с отметкой о вручении. В предложении на покупку нужно указать стоимость недвижимости и сроки для принятия решения. Специального бланка не предусмотрено, однако есть обязательные реквизиты предложения:

1. Информация о продавце.
2. Сведения о доле, ее размере и адресе расположения.
3. Стоимость продаваемой части квартиры.
4. Сроки для принятия решения.

Важно на стадии составления письменного предложения правильно определить условия возможной сделки, поскольку изменить их позже, при согласовании договора с реальным покупателем, уже не получится. Если продавец изменит условия договора с новым покупателем, текущие собственники вправе оспорить его в суде.

Согласно ст. 250 ГК РФ, на принятие решения отводится 10 дней после вручения письменного предложения. Юристы рекомендуют подождать 1 месяц перед подписанием договора с другим покупателем, если собственники проигнорировали предложение к выкупу.

Важно! Родственник продавца никаких преимуществ по выкупу имущества не имеет, если только ему не принадлежит часть в той же квартире.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Если остальные собственники не захотели купить часть в имуществе, можно готовить договор купли-продажи с родственником с обязательным включением в него следующих реквизитов:

• Место и дата составления;
• Сведения о продавце и покупателе;
• Описание отчуждаемой собственности (адрес, этаж, квартира, площадь);
• Состав долевой собственности;
• Информация о правоустанавливающих документах;
• Передача аванса или задатка;
• Условия расчета;
• Приемопередаточный акт;
• Урегулирование споров;
• Подписи с расшифровкой.

Договор составляют в 3 экземплярах. По одному для продавца и покупателя плюс еще один оригинал для Росреестра.

Подписанный договор заверяют у нотариуса и передают на регистрацию изменения в праве собственности. Сделка с отчуждением одной или нескольких долей должна быть заверена у нотариуса. Исключение составляют ситуации, когда все собственники одновременно захотят продать свои доли по единому договору купли-продажи.

После подписания договора проводят расчеты с продавцом согласованным предварительно способом.

Шаг 3. Регистрация сделки

Во избежание проблем с регистрацией сделки, настоятельно рекомендуется заранее проверить документацию на имущество и на участников сделки.

Стандартный перечень документов, который потребует Росреестр:

1. Гражданские паспорта сторон сделки.
2. Подготовленный и подписанный договор с отметкой о заверении у нотариуса.
3. Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
4. Договор купли-продажи.
5. Разрешение органов опеки, если продается имущество ребенка или недееспособного лица.

Дополнительно могут понадобиться личные документы опекуна, законного представителя, и доверенность (по требованию).

Помимо документов на сделку предъявляют квитанцию об уплате государственной пошлины для регистрации изменений в праве собственности на долю.

Пошаговая инструкция выкупа доли у родственника, если он против

Не всегда удается мирно договориться о выкупе доли с родственником. Он может отказаться от продажи, либо потребовать завышенную сумму за свою часть имущества. Купить долю в квартире у родственника, если он завышает цену, можно в судебном порядке, если будут соблюдены определенные условия.

Есть 2 варианта выкупа доли в судебном порядке:

1. Родственник не платит за жилье, не проживает и не использует свою жилплощадь, нарушает порядок проживания. Заинтересованные стороны могут попробовать подать иск с требованием лишения доли в квартире, однако на практике такой вариант покупки маловероятен.
2. Доля настолько мала, что не может быть выделена в натуре без ущерба интересов других владельцев. В судебном порядке собственник другой части в квартире требует признать имущество другого владельца незначительной с целью последующего принудительного выкупа.

Чтобы признать долю незначительной, необходимо предпринять 4 шага. Поскольку судебное разбирательство требует знания действующих законов и регламентов, стоит привлечь на помощь опытных юристов, которые подготовят иск и помогут с обоснованием позиции на суде.

Шаг 1. Составление иска

Залог успешного разбирательства в суде – подготовка доказательств и грамотная аргументация исковых требований. При подготовке иска о признании доли незначительной исходят из требований ст. 131 ГПК РФ.

Основные реквизиты искового заявления:

• Название судебного органа, куда направляют иск;
• Цена иска;
• Сведения об истце и ответчике, третьей стороне (если к спору привлекают другие инстанции);
• В основной части искового заявления описывают обстоятельства, при которых возникло право владения долями квартиры, и причины, почему понадобилось обращаться в суд;
• Если ситуация предполагает проведение досудебного урегулирования, следует указать об этом в иске;
• Формулировка требований истца;
• Законодательные ссылки;
• Дата составления, подпись составителя.

Заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и для судьи. Каждому из участников истец направляет подготовленный пакет документации с заявлением.

Шаг 2. Подача документов в суд

Перечень прилагаемых документов определяется в зависимости от ситуации. Обычно приложениями к иску выступают:

• Паспорт истца;
• Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• Письменное предложение о выкупе;
• Техническая документация на объект;
• Экспертное заключение о невозможности выдела в натуре;
• Другие доказательства законности требований истца;
• Квитанция об уплате пошлины.

Подготовленный пакет документов передают лично через канцелярию суда, либо направляют по почте с описью вложений.

Шаг 3. Участвовать в судебных заседаниях

Получив иск заявителя, судья принимает решение о дальнейшем рассмотрении. Если иск составлен верно и приведена грамотная аргументация, назначается судебное заседание с приглашением обеих сторон.

В рамках заседания суд заслушивает стороны. Если необходимо, проводится дополнительная экспертиза о невозможности выдела доли в натуре и стоимости объекта.

После вынесения судом решения следует подождать его вступления в силу, либо обжаловать постановление в вышестоящей организации.

Шаг 4. Регистрация права собственности на долю

Получив вступившее в силу судебное решение, следует перерегистрировать собственность. В Росреестр готовят пакет документов и оплачивают регистрационную пошлину. Подавать документы можно:

• Напрямую в Росреестр;
• Через отделение МФЦ;
• Через нотариуса.

По истечении положенного срока получают выписку, подтверждающую переход права собственности к родственнику.

Сроки выкупа доли в квартире у родственника

В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

Добровольно через договор купли-продажи	Определение условий сделки	1 день
	Направление письменного предложения собственникам	10 дней
	Составление договора и заверение нотариусом	1 день
	Подготовка и подача документов для Росреестра	1 день
	Получение выписки ЕГРН	7-10 дней
Принудительный выкуп через суд	Досудебное урегулирование	10 дней
	Составление иска и подготовка документации	1-5 дней
	Судебное разбирательство	2 месяца
	Вступление в силу судебного решения	1 месяц
	Получение новой выписки ЕГРН	7-10 дней

В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.

Расходы на оформление выкупа

Самый выгодный вариант – договориться с родственником и согласовать условия для добровольного выкупа. В этом случае расходы на сделку составят около 7 тысяч рублей (2 тысячи рублей – регистрационная пошлина и 5 тысяч рублей – нотариальные услуги).

Если обстоятельства требуют обращаться в суд, вместо расходов на нотариуса придется платить судебную пошлину, определяемую согласно положениям пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, плюс пошлину за регистрацию права в Росреестре.

Юридические сложности при покупке долей у родственников

Выкуп доли предусматривает сложности с согласованием сделки с остальными собственниками жилья, даже если речь идет о близких родственниках. Чтобы избежать оспаривания сделки и отказов в регистрации недвижимости, рекомендуется привлекать к оформлению опытных юристов по недвижимости.

Грамотная юридическая помощь позволит урегулировать проблему принудительного выкупа в суде. Юрист поможет составить иск и обосновать исковые требования, ссылаясь на действующие законодательные нормы.

Вопросы и ответы юриста по теме выкупа доли у родственника

Добрый день. Наш дядя получил в наследство от нашей бабушки 1/5 долю квартиры. Прописка у него в другом городе, в квартире он не проживал. Хочет получить с нас рыночную стоимость доли. Если через суд, на какую стоимость он может рассчитывать на рыночную или кадастровую? Может ли он обязать нас сразу выплатить ему всю сумму или мы можем добиться рассрочки через суд?

Доброе утро, Елизавета. Ваш дядя не обязан продавать свою долю. В квартире он не проживает, своей долей не пользуется и коммунальные платежи не оплачивает. В такой ситуации есть два варианта.

1. В силу ч.2 ст.247 ГК РФ собственник, который не пользуется своей долей, может требовать компенсации за пользование его долей другими сособственниками. Размер компенсации определяется по согласию сторон. При отсутствии согласия – вопрос решается в судебном порядке.

Ваш дядя не оплачивает коммунальные платежи, можно установить размер компенсации пропорционально его доле в оплате коммуналки. Если не согласиться, можно иск подать в суд о взыскании 1\5 части от уже выплаченных платежей. Взыскать вы сможете оплату за содержание дома и придомовой территории, часть по взносам за капитальный ремонт, и отопление и вывоз мусора. За свет, воду, газ не взыщите, он в квартире не проживает и данными благами не пользуется.

2. Принудительный выкуп малозначительной доли. Согласно ч.4 ст.252 ГК РФ если доля малозначительна, собственник имеет другое жилье и его долю в натуре выделить невозможно, через суд можно обязать ответчика долю продать вам. Но стоимость будет рыночная.

Как следует из смысла вашего вопроса, дядя готов продать свою долю добровольно, но вас не устраивает цена. Он собственник и имеет право требовать рыночную стоимость доли либо же кадастровую по своему выбору.

Касаемо нюансов продажи долевого имущества в общем. В силу ст.250 ГК РФ собственник доли при намерении продать долю обязан уведомить содольщиков о своем намерении. Если в течении 30 дней, содольщики не выразят согласия выкупить дою, он может ее предложить для выкупа третьим лицам.

То есть ваш дядя не может вас заставить выкупить долю, но вправе предложить свою долю другим людям, если вы не выразите желания купить 1\5 доли в квартире.

Касаемо формы выплаты стоимости. Суд не дает рассрочки, в решении суда прописывается вся сумма сразу. Если вы не хотите подселения в виде чужих людей, рекомендую вам договариваться с дядей о добровольной продаже доли вам с выплатой в рассрочку. Также можно взять займ в банке, если рассрочка дядю не устроит.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста как мне правильно сделать. У нас двухкомнатная квартира 53 кв . м в доле 4 человека у детей по 1/10, а у нас с мужем 1/2, сейчас я хочу выкупить у мужа его долю и у дочки , дочки 20 лет .Дочка и муж , согласны.

Добрый вечер, Наталья. Для начала вашему мужу и дочери нужно исполнить требования ст.250 ГК РФ, то есть предоставить право преимущественной покупки всем содольщикам. Нужно направить через почту извещение на ваше имя и вашего сына о намерении продать доли. Вы, выступаете законным представителем сына. Это формальность, но она важна. Принимаете оба письма на свое имя и своего сына.

Далее оформляете договор купли-продажи доли дочери. Договор нужно будет заверить нотариально, во исполнение ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации имущества». А вот с долей мужа не все так просто, так как у вас совместная собственность. Для того чтобы он мог продать свою долю, нужно ее сначала определить. Только потом можно будет вам продать по той же схеме, что и с дочерью.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, Хочу выкупить доли в квартире у 3 родственников первой линии у каждого 1/4 доли в том числе и у меня есть 1/4 доли собственности, хочу оформить ипотеку и использовать мат. капитал, 1 родственник проживает в другом городе у мужа. Какие нюансы могут быть у меня и в каком порядке мне действовать.

Добрый день, Ирина.

А ваши родственник – содольщики согласны продать вам свои доли. Дело в том, что в силу ст.250 ГК РФ нужно исполнить требование преимущественной покупки, то есть каждый из трех предполагаемых продавцом обязан направить извещение другим содольщикам в том числе и вам о намерении продать свою долю. Заверять извещение нотариально не нужно, просто направить заказным письмом. Даже при наличии согласия от трех содольщиков на продажу своих долей вам, эту формальность исполнить нужно.

Затем заключаете договора купли-продажи долей. Договора должны быть заверены нотариально.

Касаемо одного из содольщиков, проживающей в ином городе. Женщина может в своем городе оформить доверенность на иное лицо, которое будет представлять ее интересы в сделке.

Касаемо использования материнского капитала и ипотечного кредита. Для того чтобы подтвердить намерение о продаже, вы можете представить в тот же банк и Пенсионный фонд копии предварительных договоров купли-продажи, тем самым доказав, что квартира уже найдена и договоренность по основным пунктам достигнута.

Здравствуйте, как презнаться долю не значительной если есть квартира 2 комнатная у меня 2/3 доли и у сестры 1/2 она в квартире не проживает и не платит за неё за свою часть хочет больше чем она стоит.

Добрый вечер, Ольга.

У вашей сестры есть другое жилье в собственности? Дело в том, что в судебном порядке в рамках ст.252 ГК РФ можно принудить собственника доли продать его долю только при соблюдении ряда условий, причем всех одновременно. В частности, доля должна быть малозначительна, собственник не имеет заинтересованности в ее использовании по назначению и долю невозможно выделить в натуре.

У вашей сестры 1/3, а это не малозначительная доля, и если у нее нет своего жилья, а она проживает, к примеру, у мужа или арендует, то жилья у нее своего нет. При таких обстоятельствах суд вам откажет.

Касаемо стоимости. Каждый собственник вправе устанавливать свою цену на имущество и заставить уменьшить цену через суд невозможно, это право собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Договаривайтесь.

Здравствуйте! Подскажите ,пожалуйста,я хочу выкупить 3/4 доли в квартире у своего брата( у меня 1/4 доли),как нужно действовать в первую очередь,т.е куда вначале нужно идти и что делать.И сколько будет эта процедура вся стоить?Я проживают в Вологодской области г.Сокол

Добрый вечер, Анжела.

А ваш брат согласен на продажу ¾ долей в квартире? Направьте ему письмо с просьбой о продаже его долей вам и сразу же пропишите сумму, которую готовы предложить. Если брат будет согласен, собирайте пакет документов, делайте оценку квартиру, а затем составляйте договор купли-продажи жилого помещения ( договор нужно будет заверить нотариально, так как речь идет об отчуждении долевого имущества ). Далее можно передать пакет документов на перерегистрацию в Росреестр через МФЦ. Касаемо стоимости не подскажу.

Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами. Контакты администрации сайта.

Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.

Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

На первый взгляд покупка квартиры у бабушки или сестры — затея выгодная и безопасная для обеих сторон. Со «своими» всегда можно договориться о цене, да и при расчётах близкая родня точно не обманет, плюс за чистоту сделки не надо тревожиться, потому что историю этой недвижимости в семье все знают. Какие тут могут быть подводные камни?

Как минимум сам факт совершения сделки между близкими родственниками может привлечь внимание налоговой инспекции, органов опеки и других государственных служб. Мы расскажем, что тут с точки зрения закона будет считаться нарушением, в каких случаях сделку могут признать недействительной и как избежать подобных проблем.

Более того: сделки с недвижимостью между близкими родственниками имеют свои особенности при налогообложении. Объясним, кому это будет выгодно, а в каких случаях есть возможность лишиться налогового вычета.

Кто такие близкие родственники и какими бывают сделки

Ограничения при сделках с недвижимостью тесно связаны с понятием близкого родства . Близкими закон признаёт:

• родителей и детей;
• бабушку, дедушку и внуков;
• братьев и сестёр (включая неполнородных или сводных, — у кого общим является только один из родителей).

Получается, что, например, покупка дачи у двоюродной тёти не считается сделкой между близкими родственниками.

Коммунарка 14 мин.

Нагатинская 8 мин.

Тропарёво 8 мин.

Академическая 11 мин.

Улица 1905 года 17 мин.

Хорошёвская 10 мин.

Университет 13 мин.

Стрешнево 11 мин.

Серпуховская 7 мин.

Дмитровская 10 мин.

Кто такие взаимозависимые лица и в чём особенность сделок с ними

Когда речь заходит о налогах, можно встретиться с термином « взаимозависимые лица ». Для любого человека по закону считаются взаимозависимыми:

• супруг или супруга;
• родители или усыновители;
• дети (как родные, так и приёмные);
• братья и сестры (как родные, так и сводные);
• опекун или попечитель;
• подопечный.

Когда такие люди заключают сделку между собой, их отношения могут влиять на её условия или результат, поэтому к подобным договорам у налоговой и подход иной. При покупке недвижимости у взаимозависимых лиц не получится воспользоваться имущественным налоговым вычетом . То есть при выкупе квартиры у двоюродной тёти вычет получить можно, а если продавцом будет родной брат или сестра, налоговые привилегии уже не полагаются.

Если продавец — взаимозависимое лицо по отношению к одному из супругов, у второго сохраняется право на получение вычета. Например, супруги решили купить квартиру у родного брата жены: при такой сделке жене налоговый вычет не положен, а муж вправе его получить, потому что шурин не считается взаимозависимым.

Виды сделок и их особенности

Сделкой закон называет действия, «направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Например, сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками направлена на изменение права собственности на эту недвижимость.

Сделки бывают возмездными и безвозмездными . Пример безвозмездной сделки — дарение . Подарить квартиру можно как близкому, так и дальнему родственнику или даже постороннему человеку, на этот счёт ограничений нет. Но только близкие родственники не должны платить налог с такого подарка, всем остальным придётся внести государству 13% от стоимости подаренной недвижимости.

Возмездные сделки между близкими родственниками — например, купля-продажа недвижимости — в целом не отличаются от таких же сделок между посторонними людьми. Но есть некоторые ограничения.

Сделки между родственниками иногда оказываются мнимыми (совершёнными только для вида) или притворными (прикрывающими другую сделку). Например, если по документам внук подарил квартиру бабушке, но фактически продолжает пользоваться ею, а старушка по-прежнему живёт в коммуналке, — это мнимая сделка, потому что реального изменения прав её участников не произошло.

Другой вариант: по документам внук подарил квартиру бабушке, и она в неё действительно переехала, но перед этим сняла с банковского счёта все свои сбережения, сопоставимые с реальной ценой подаренной недвижимости, и отдала их дарителю. В этом случае речь идёт о притворной сделке: то, что на бумаге представлено как дарение, фактически является куплей-продажей.

Заключать подобные договорённости с чужими людьми мало кто рискнёт, чтобы не быть обманутым, а между «своими» доверия больше, но закон не одобряет подобных уловок. И мнимые, и притворные сделки признаются ничтожными , то есть недействительными с момента их заключения: никаких прав и обязанностей в связи с ними у сторон не возникает.

Такие ситуации встречаются в делах о банкротстве: по документам гражданин подарил свою квартиру бабушке, а загородный дом продал брату за несколько месяцев до банкротства, и теперь у него нет имущества, которое может пойти в счёт уплаты долгов. Но грамотные юристы легко доказывают, что обе сделки — и дарение, и купля-продажа — были мнимыми.

4 способа быстро выкупить долю на квартиру: пошаговая инструкция

Жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, стоит дешевле, чем отдельная комната в коммуналке. Гражданин может владеть произвольной долей жилья: от 1 до 99 %. Доли возникают при наличии наследства, достающегося нескольким родственникам, либо при разделе имущества в ходе развода. Их можно покупать, продавать и снова наследовать. Выкуп доли в квартире или доме требует соблюдения ряда условий . Несмотря на относительную дешевизну, операции с долями в жилье сопряжены с трудностями и рисками.

Виды выкупа

В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.

Сделка между родственниками

Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.

Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе . В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.

Важно! Только по истечении месяца и после получения их письменного отказа владелец может предлагать свою долевую собственность для продажи третьим лицам.

Через суд

При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.

• долевая собственность признается незначительной;
• собственник не заинтересован во владении;
• невозможность выделения части собственности в натуре.

Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.

Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также продается судебный иск.

• владелец малой доли не состоит в родстве с другими владельцами;
• не проявляет интереса к собственности, не проживает в квартире;
• не участвует в оплате услуг ЖКХ.

Эти факты потребуется подтвердить документами и свидетельствами жильцов.

В ипотеку

Если имеющихся средств недостаточно, то желающие выкупить долю могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Для этого придется оформить ряд документов:

• договор ипотечного кредитования с указанием объекта недвижимости;
• закладная на кредитуемое имущество;
• договор купли-продажи долевой собственности.

Внимание! Если выкупается последняя доля, и оставшаяся часть собственности уже принадлежит покупателю, то обеспечением по кредитному договору может выступать квартира как единый объект.

На материнский капитал

Материнский капитал может быть использован для улучшения условий проживания ребенка. Суммы сертификата не хватает на покупку квартиры. Выходом становится приобретение долевой собственности. Это удобно, если выкуп проводится у родственников, а семья уже живет в данной квартире.

За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда. Они стремятся предотвратить мошеннические сделки.

• пригодность жилплощади для проживания, полное соответствие санитарным нормам;
• в результате выкупа семья получает в пользование отдельное помещение либо квартиру или дом;
• объект расположен на российской территории;
• выкуп проводится по истечении трехлетнего срока с момента рождения ребенка, на которого получен маткапитал.

Средства материнского капитала могут дополняться ипотечным кредитованием.

Кроме того, вводятся дополнительные ограничения:

• не допускаются сделки выкупа между супругами, поскольку юридически второй супруг – это равноправный совладелец материнского капитала, предназначенного для всей семьи;
• должна быть исключена возможность обналичивания суммы выкупа.

С этой целью на недвижимость может накладываться обременение, не допускающее продажи собственности в течение определенного времени.

Цель всех этих проверок и ограничений состоит в том, чтобы в результате сделки происходило реальное и постоянное улучшение условий жизни ребенка.

Особенности срочного выкупа

В этом случае долю собственника, нуждающегося в средствах, выкупает риэлтерское агентство. Для владельца это ускоряет получение наличных и освобождает от сбора и оформления документов, которое берет на себя агентство. Для агентства покупка служит долгосрочным вложением средств. Стоимость единицы площади в доле существенно ниже, чем в целой квартире. Постепенно агентство может выкупить весь объект недвижимости по частям и вернуть вложенные суммы с прибылью. Риелторы также могут использовать свою собственность в качестве части сложной сделки – «цепочки».

Из видео вы узнаете о продаже доли в квартире:

Нюансы выкупа долевой собственности жилья

Для совладельцев явно невыгодно продавать свои части собственности по отдельности. Стоимость целой квартиры будет на 20 – 40 % выше . Этим часто пользуются состоятельные покупатели, снижая цену выкупа для каждого совладельца и выигрывая значительные суммы.

Если совладельцы смогут договориться, то они продают объект целиком, а полученную сумму делят пропорционально долям. Если же хотя бы один из них продает свою часть собственности отдельно, то и остальные смогут продать только доли, существенно теряя в деньгах. К сожалению, отношения между совладельцами, являющимися дальними родственниками или разведенными супругами, редко позволяют достичь такой договоренности.

Этапы процедуры

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

• достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
• сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
• заключение договора купли-продажи долевой собственности;
• госрегистрация прав на приобретенное имущество.

На регистрацию прав собственности закон отводит от 12 до 18 дней в зависимости от региона страны . Срок отсчитывается со дна подачи полного пакета документов в регистрационные органы. На выполнение всей пошаговой инструкции уйдет от месяца до трех. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, либо они являются собственниками тех или иных долей, процесс оформления продлится дольше на несколько недель.

Право собственности на часть жилой площади переходит в момент госрегистации. Подтверждает факт регистрации выписка из ЕГРП.

Документы

• документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
• бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
• документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
• выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.

Потребуется также представить заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на отчуждение долевой собственности с указанием ее характеристик.

Возможные проблемы в процессе сделки

При проведении сделки возможно возникновение некоторых затруднений.

Совладельцы

Основной риск при осуществлении выкупа долевой собственности относится к реакции ее совладельцев. Часто отношения между ними напряженные, и эта напряженность переносится и на покупателя. Несмотря на то, что им делается предложение о приоритетном выкупе, некоторые из них в порядке мести могут опротестовать сделку, подав соответствующий судебный иск.

Важно! Необходимо получить от них нотариально заверенное согласие на совершение сделки и полностью выждать месяц со дня уведомления о продаже.

Несовершеннолетние

Существенным риском является наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире, либо владеющих другими долями. За соблюдением их интересов следят органы опеки, они могут не дать согласия на выкуп, если сочтут, что интересам детей наносится ущерб.

Ипотека

Проблемы могут возникнуть и при оформлении ипотеки. Банки настороженно относятся к кредитованию покупателей долей. Дело в том, что доля с точки зрения банков служит ненадежным обеспечением по кредиту. В случае прекращения платежей ее невозможно физически отторгнуть в счет погашения задолженности.

Исключение делается для граждан, выкупающих последнюю долю и объединяющих квартиру в единый объект собственности. В этом случае объект может быть отчужден у единственного владельца и служит надежным обеспечением по кредиту.

Последствия незаконной продажи доли

Сделки по продаже долевой собственности сопряжены с заметными рисками, в ходе выкупа необходимо тщательно соблюдать все требования закона.

В случае их нарушения совладельцы объекта, обладающие преимущественным правом выкупа, могут подать исковое заявление и опротестовать сделку.

Из видео вы узнаете что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать:

Важно! На подачу иска закон отводит три месяца с момента, когда совладелец узнал о проведении выкупа. В результате удовлетворения иска истец может перевести на себя права и обязанности покупателя и выкупить спорную долю.

Выкуп долей в объекте недвижимости позволяет приобретать жилплощадь по ценам ниже рыночных на 20 – 40%. Процесс связан с рисками подачи исков владельцами остальных долей, поэтому важно соблюдать требования законодательства. Выкуп последней доли таких рисков не несет, на него охотно дают ипотеку кредитные организации.