В какую недвижимость лучше инвестировать деньги

Чтобы не пропали.
В какую недвижимость вложить накопления?

Для сохранения и преумножения финансовой «подушки безопасности» есть несколько способов — от банковских вкладов до фондовых рынков. Наиболее понятным, хоть и консервативным, считается инвестирование в недвижимость. Эксперты aif.ru пояснили, на что обратить внимание при выборе объектов.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

«Качественные объекты не теряют в цене. Возьмите популярные товары: недвижимость, земельные участки, автомобили — по ним не бывает резких откатов стоимости. Если и встречается дисконт, то это разовые акционные предложения. Поэтому вложить сбережения в квадратный метр будет рациональным решением, тем более, что многие инвесторы покупают объект, чтобы сдавать в аренду и уже потом перепродавать по подросшей стоимости», — поясняет бизнес-аналитик Денис Стукалов.

Самое существенное ограничение, которое есть для потенциальных инвесторов в недвижимость, — это минимально необходимая сумма. И если для регионов и не слишком дорогих городов-миллионников это 1,8-2 млн рублей, то для Москвы входной порог в 5-6 раз выше. Разумеется, если речь идет именно о ликвидных объектах.

Какую новостройку выбрать?

Рассматривая объект на первичном рынке, инвесторы чаще всего ориентируются на скорую перепродажу. Цены на первичном рынке пока продолжают рост, но перед покупкой квартиры в новостройке нужно учитывать три фактора: локацию, стадию готовности объекта и репутацию застройщика.

«Я практически уверен, что в сентябре многие российские застройщики поднимут прайсы, а затем, вероятно, сделают это в ноябре, — комментирует руководитель компании „Dan-Недвижимость“, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Валентин Корытный. — Выгоднее всего инвестировать в проект на нулевой стадии. Когда объект готов на 25-30%, инвестировать может быть поздновато: есть риск того, что человек не сможет продать объект с той выгодой, на которую изначально рассчитывал».

Валентин Корытный напоминает, что покупателю новостройки лучше уточнить градостроительные планы муниципалитета на данную территорию. Подстегнуть цены на жилье может, например, развитие метрополитена.

«Одна из стратегий — купить объект в крупном современном жилом комплексе, где через 3-4 года появится станция метро. К моменту открытия станции недвижимость в этой локации может подорожать вдвое. Этим пользуются инвесторы, которые имеют достаточно накоплений для покупки квартир в таких городах, как Москва или Санкт-Петербург», — уточняет эксперт.

Генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев добавляет: если покупатель приходит с наличными деньгами, то можно рассчитывать на скидку до 10-20%. Также стоит обратить внимание на недвижимость в городах России с высоким потенциалом роста. В последнее время, например, ощутимо росли цены в Краснодаре, Сочи, Казани, Самаре, Саратове и других городах.

Насколько выгодно покупать вторичку?

Эксперты сходятся во мнении: единой формулы не существует. Неважно, покупает ли человек квартиру в новостройке или берет вторичное жилье: считать выгоду нужно в каждом отдельном случае. Плюсы вторички в том, что покупатель сможет буквально сразу сдавать ее в аренду и совокупная доходность такого объекта может оказаться выше, чем в новостройке.

«Есть вариант, когда вы покупаете какой-нибудь недооцененный объект, за короткое время проводите его апгрейд, а затем перепродаете по более высокой цене. Но обывателю такая схема обычно не подходит, — говорит Павел Самиев. — Можно рассмотреть квартиру в удачной локации, с хорошей транспортной доступностью, в современном жилом комплексе. На этапе выбора нужно отсекать аварийное и старое жилье, которое не попадает под программу реновации, а также нестандартные в техническом и юридическом плане объекты. Например, бывшие технические помещения, переоборудованные под жилой объект. Здесь возможны юридические нюансы, их нужно подробно изучать».

Если говорить о технических характеристиках объекта, то самый очевидный вариант для инвестиций — это студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры. Возможно, они не растут в цене так быстро, как раньше, но на них почти всегда легко найти арендаторов и новых покупателей.

Можно ли заработать на покупке коммерческой недвижимости?

Наиболее удобным инструментом может стать покупка качественных торговых площадей street retail. Независимый аналитик Денис Стукалов уточнил, что число запросов на приобретение таких объектов на первых этажах зданий стало расти. Причем покупатели ищут квадратные метры для сдачи в аренду: при грамотно выбранном помещении можно получать солидный и стабильный доход.

Эксперт называет критерии, которым должен соответствовать ликвидный объект в сегменте street retail.

«В идеале это должно быть помещение в современном жилом комплексе, на первой линии застройки и на первом этаже, — поясняет он. — Хорошо, если в 500 метрах есть жилые кварталы с населением от 5,5 тысяч человек. Важно, чтобы рядом проходили утренний, дневной и вечерний трафики, иначе выбор арендаторов впоследствии будет слишком узким».

Что касается технических требований, то можно выбрать помещение площадью от 100 кв.м с высотой потолков 3 м, достаточными энергомощностями и возможностью обустроить витрины.

В какую недвижимость сейчас выгоднее всего вложить деньги

Рост цен на жилье приостановился, а застройщики готовы на весомые скидки. Стоит ли инвесторам сейчас вкладываться в жилье или же предпочесть другие виды недвижимости и способы сохранения средств, рассказали эксперты.

Вместо квартиры можно вложить средства в торговые помещения на первых этажах новостроек.

В целом по стране цены на новые квартиры в ближайший год, скорее всего, не превысят инфляцию, считает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Исключением может стать только Москва, поскольку здесь самые ликвидные новостройки. Рынок недвижимости в России больше нельзя назвать растущим, говорит основатель компании Realiste Алексей Гальцев. К концу следующего года цены могут упасть до начала 2021 года, а возвращаться к уровню весны 2022-го будут не менее пяти лет, считает он. Сейчас максимальное падение еще не достигнуто, но инвестиционную недвижимость брать уже можно, говорит эксперт: консервативные инвесторы обычно не рискуют и не ждут самого «дна». Если говорить о долгосрочных инвестициях, прибыль от которых предполагается получить через 10-15 лет, то лучше всего брать квартиры в недооцененных, непопулярных и только развивающихся районах периферии, советует он. За годы стоимость жилья вырастет как за счет общего восстановления и роста рынка, так и за счет повышения спроса в данной локации, улучшения ее транспортной доступности и т.д. Если же говорить о краткосрочных инвестициях, то нужно ориентироваться на районы, где спрос в последнее время растет, и искать квартиры с большим дисконтом.

Господдержка строительной сферы и льготная ипотека позволят стабилизировать продажи и простимулировать спрос, уверен управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Риски по недострою домов существуют, но в случае с крупными девелоперами они невысоки, считает он. При вложениях в новостройки эксперт советует выбирать традиционно ликвидные форматы как для продажи, так и для сдачи в аренду, во-первых, это небольшие квартиры с хорошей транспортной доступностью (например, недалеко от метро), во-вторых — премиальные проекты в центре города, на которые есть устойчивый спрос при условии удачной концепции. Сейчас есть возможность поторговаться с застройщиком, интересные варианты приобретения дает субсидированная ипотека, добавляет Колокольников.

Рынок новостроек сейчас до предела перегрет, и это не место, куда нужно вкладывать деньги, считает директор по развитию городского департамента Point Estate Дарья Плотникова. Можно обратить внимание на вторичный рынок, считает она, потому что продавцы часто дают значительные дисконты, особенно в случае срочной продажи, в таких случаях стоимость лота может быть даже ниже, чем у застройщика, а скидки доходить до 15-20%.

Еще один вариант — вложиться не в жилье, а в коммерческую недвижимость. Например, могут хорошо сработать вложения в помещения стрит-ретейла на первых этажах новостроек, считает гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко. В Москве, к примеру, лучше всего сдаются помещения площадью в 30-60 кв. м, в которых размещаются небольшие магазины товаров у дома, кофейни, мини-кафе и мини-пекарни.

Если продается торговое помещение вместе с арендатором, то есть гарантированный доход должен быть уже с момента покупки, то нужно смотреть, чтобы ставка аренды была адекватной, а также обращать внимание на надежность арендатора, желательно, чтобы он поработал уже какое-то время, советует Колокольников. Достаточно надежными считаются супермаркеты, но рынок серьезно насыщен, и даже договор на 5 или 10 лет не дает гарантии, что супермаркет не попросит снижения арендной ставки. В готовом арендном бизнесе хороший показатель окупаемости сейчас 9-12 лет. Если предлагается доходность в 7-8 лет, то, возможно, есть какие-то риски.

Если арендатора нет, то это, как правило, новые помещения, к примеру, стрит-ретейл в жилых комплексах. Для инвесторов выше интерес приобретения на ранних этапах, но надо понимать, что арендаторы начнут полноценно работать лишь примерно через год после ввода дома в эксплуатацию, говорит Колокольников. С другой стороны, благодаря тому, что это новое и современное качественное помещение, здесь можно получить неплохую доходность. Кроме того, плюс помещений в новых районах в том, что здесь достаточно обеспеченная аудитория и есть хороший спрос на сферу услуг и торговлю. Также сейчас очень высокий и устойчивый спрос на индустриальные помещения под мелкие производства, дарксторы, дарккитчены и небольшие складские помещения, отмечает эксперт.

Менее оптимистично смотрят эксперты на офисную недвижимость. В целом сейчас наблюдается спад спроса на офисы, говорит Колокольников, при покупке таких помещений есть возможность торговаться. Выбирать офисы лучше в локациях, близких к центру города, станциям метро. В районах с плохой транспортной доступностью высок риск вообще не найти арендатора. В Китае возобновляются локдауны и нельзя быть полностью уверенным, что мир не вернется в «режим удаленки», добавляет Гальцев. Поэтому с офисной недвижимостью стоит быть поосторожнее. При этом хорошей идеей для инвесторов остаются склады для интернет-ретейла, который продолжает набирать обороты.

Наконец, тем, кто накопил достаточную сумму, можно вложиться в недвижимость за рубежом, считают эксперты. Гальцев рекомендует Саудовскую Аравию, ОАЭ и другие страны этого региона. Недвижимость в Дубае будет расти в течение следующих трех лет в среднем на 8% в год, считает он. Имеет смысл вкладывать средства, например, в строящиеся дома в Баку, считает Плотникова.

Помимо собственно недвижимости можно попробовать получить доход на этом рынке и другим способом. Кроме банков главными бенефициарами льготной ипотеки продолжат быть крупнейшие девелоперы, что отразится на их акциях, компании будут дорожать, считает управляющий партнер хедж-фонда PFL Advisors Федор Наумов. Уже сейчас акции лидеров рынка отыгрывают весеннее падение и продолжают расти, а стать совладельцем одной из таких компаний может и рядовой гражданин, отмечает он.

Как сохранить полтора миллиона? Рассказываем, как даже приумножить

Использовать субсидии или маткапитал. Для семей с детьми действует программа семейной ипотеки. По ее условиям кредитная ставка начинается от 4,7%. При первоначальном взносе в 1,5 млн ежемесячный платеж за рассматриваемую нами квартиру в «Лондон Парке» составит уже не 24, а 22 тысячи рублей.

Кроме того, можно еще больше снизить платеж, если использовать материнский капитал. В 2020 году на второго ребенка в Петербурге он составляет 777 тысяч — неплохое подспорье для желающих улучшить жилищные условия. При первоначальном взносе 2,277 млн (1,5 млн своих средств + 0,777 млн маткапитала) мы будем выплачивать за однокомнатную в «Лондон Парке» 17 тысяч рублей.

Три вопроса про жилье эксперту

Какую недвижимость чаще всего покупают россияне, в том числе петербуржцы?

Какой тип квартир в основном выбирают покупатели?

Будет ли откат цен на строящееся жилье?

А что говорят финансисты?

Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка по Санкт-Петербургу Дмитрий Тарасов:

— В этом году рынок ипотечного кредитования предложил покупателям привлекательные условия. Запущено большое количество механизмов господдержки, которые помогают минимизировать затраты клиентов. Кроме того, клиенты Сбербанка получают дополнительные возможности снизить процентную ставку по кредиту:

В какую недвижимость вложить средства, чтобы получить доход?

*Прогноз на 2020 год, по данным ЦБ РФ

**При оплате 100% стоимости квартиры во второй очереди ЖК «Лондон Парк» покупатель получает скидку в размере 6% от стоимости жилья. Иногородним дополнительно предоставляется скидка 0,5%. Подробности уточняйте по телефону 8-800-505-05-35. Сроки предложения не ограничены.

**Данные Сбербанка за 11 месяцев 2020 года

ЖК «Классика» — застройщик ООО «Механический завод СПб», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
ЖК «Граф Орлов» — застройщик ООО «НПО Пигмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
ЖК «Лондон Парк» — застройщик ООО «ЛП», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
ЖК «Поэт» — застройщик ООО «ЛП», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

Материал подготовлен специально для ООО «Л1 Строительная Компания №1».

Автор: Анастасия Коренькова
Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены компанией ООО «Л1 Строительная Компания №1»
Фотограф: Алексей Рожнов
Дизайнер: Екатерина Елизарова

В какую недвижимость выгоднее инвестировать сейчас?

До трети инвестиционного портфеля богатых людей обычно составляет именно недвижимость, причем всегда разная: именно диверсификация активов позволяет получать наибольшую прибыль.

Ритейл, склады и коворкинги

Одно из лучших направлений для российских мегаполисов — стрит-ритейл, считает инвестор, девелопер и автор Youtube-канала «РентаВед» Руслан Сухий. «В центре европейских столиц помещение уже не купить, а в Москве и Петербурге — можно, — утверждает он. — Это туристические города с хорошим пешеходным трафиком — люди всегда будут гулять по ним».

Эксперт советует присмотреться и к небольшим коворкингам площадью 300–500 кв. м — например, при апарт-отелях.

Представляют интерес и небольшие складские площади для малого и среднего бизнеса, особенно формат light industrial, популярный на Западе (около 2/3 всех складов): офис, шоурум и склад одновременно.

Если говорить о жилой недвижимости, то самыми популярными остаются малогабаритные квартиры в хороших локациях.

Кстати, о Европе. По словам управляющего директора и главы департамента недвижимости UFG Wealth Management Михаила Девятова, именно европейская недвижимость является лучшей для инвестирования: в России и США высоки политические риски, в Латинской Америке — низкая прозрачность, а в Азии замедляется рост ВВП, что отразится на ценах на жилье.

В числе самых перспективных для инвестиций городов Михаил Девятов назвал Мюнхен, Берлин, Франкфурт, Стокгольм, Люксембург, Вену, Амстердам и Брюссель.

Руслан Сухий уверен: будущее в том числе и за коллективными инвестициями. Во-первых, потому что в складчину удастся купить большой объект с хорошей скидкой. Во-вторых, в этом случае резко снижается порог вхождения — он начинается от 500 тыс. рублей.

В выигрыше апарт-отели

Формат, который, пожалуй, больше других пострадал за последние месяцы, — гостиничная недвижимость. Высокий сезон в Петербурге так и не начался, туристов мало.

«Раньше я говорил, что гостиницы самый устойчивый вид инвестирования, но этот кризис показал: это не так», — признался генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев. По данным эксперта, заполняемость городских гостиниц сегодня составляет до 10%, а цены соответствуют низкому сезону.

Зато хорошо показал себя сегмент апарт-отелей. Поскольку они находятся на стыке гостиничного и жилого формата, в высокий сезон они могут работать как гостиница, а в низкий — сдаваться в долгосрочную аренду.

Именно такой принцип и использует сейчас VALO: по словам Константина Сторожева, комплексу пришлось оперативно сменить подход, «включив» режим низкого сезона. «Мы приняли, что высокий сезон у нас будет через год, и перешли на долгосрочную аренду, — комментирует он. — На сегодня заполняемость комплекса — 60%».

Недвижимость в нынешних условиях должна быть гибкой, способной к перестройке, полагает Константин Сторожев. Так, наличие кухни в апарт-номере позволяет не только сдавать его долгосрочно, но и обеспечить условия обработки посуды для постояльцев, поскольку в каждом есть посудомоечная машина. Он призвал не бояться инвестировать в сферу петербургского туризма: это город, в который не перестанут приезжать.

Общаги для интровертов

Еще один перспективный формат недвижимости для инвестиций — коливинги. Некоторые, по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, называют их «элитными общагами для интровертов» — по сути они правы. Это формат жилья для молодых людей, у которых нет семьи, но есть работа, множество идей и желание общаться, делиться опытом.

По сведениям Ольги Шарыгиной, сейчас средняя загруженность коливингов в мире, несмотря на пандемию, — примерно 80%, а каждый 20-й коливинг показывает полную загрузку.

Несмотря на эксперимент компании (Becar Asset Management строит в московском районе Петербурга самый большой коливинг в мире), средняя площадь коливингов в России пока невелика. Дело в том, что там обычно собираются люди по интересам, а это всегда небольшие группы. С другой стороны, возраст создания семьи и рождения детей в России сдвигается в сторону 35–40 лет: тех, кто посвящает время карьере и общению, становится все больше.

Впрочем, с позиционированием коливинга как хорошего актива не согласен основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru и Aktivo Оскар Хартманн.

Оскар Хартманн, основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru и Aktivo

В свою очередь он предложил формат айливинга, где упор сделан не на общие зоны, а на приватность и безопасность.