Кто управляет имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости
Перейти к содержимому

Кто управляет имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

  • автор:

Кто управляет имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Илья Александров
Управляющий партнер,
Александров и Партнеры

Перспективы коллективного инвестирования зависят в целом от макроэкономической ситуации в стране. В то же время успешность инвестьиционной деятельности во многом зависит от условий и методов ее осуществления.

Правовое регулирование ПИФов в России

Паевые инвестиционные фонды впервые появились на российском рынке в ноябре 1996 г. Первым документом, регулирующим деятельность ПИФов, стал указ Президента РФ № 765 от 26 июля 1995 г. «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации». Положения указа были развиты и детализированы постановлениями ФКЦБ России (их на сегодняшний день существует более 30). Кроме того, в 1998 г. вышел Указ Президента РФ (№ 193 от 23 февраля 1998 г.), регламентирующий деятельность инвестиционных фондов в России.

Первые фонды работали только с государственными ценными бумагами, позднее появились фонды под управлением управляющих компаний, которые осуществляли инвестирование средств пайщиков не только в государственные ценные бумаги, но и в акции российских приватизированных предприятий.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией. Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя пай и внеся денежные средства.

Интересы фонда представляет управляющая компания, обладающая лицензией Федеральной службы по Финансовым Рынкам на управление активами паевых инвестиционных фондов. Данный орган осуществляет правовое регулирование, регистрацию, текущий законодательный надзор и контроль деятельности ПИФов.

Передача пайщикам имущества фонда в доверительное управление управляющей компании определяется на условиях Правил Фонда, являющихся в свою очередь основным документом фонда.

Важным является тот факт, что имущество ПИФа не может быть выделено в натуральной форме, в том числе и при ликвидации фонда – пайщик получает только денежные средства.

ЗПИФ недвижимости

Инвестирование в недвижимость является привлекательной сферой деятельности для инвесторов, в первую очередь в силу того, что осуществление такой деятельности позволяет получать высокий доход с достаточно низкими сопутствующими рисками. Однако доступ на этот рынок является достаточно сложным. Ограничениями является высокая капиталоемкость инвестиций, специфика деятельности на этом рынке, а также длительный срок инвестиций.

ЗПИФ недвижимости как институт коллективных инвестиций не только решает все эти вопросы, но также за счет налоговых преференций, а именно отложенного налогообложения, позволяет повысить эффективность вложений на рынке недвижимости. Спектр возможных операций ЗПИФа на рынке недвижимости достаточно широк.

Так, активы ЗПИФа, относящегося к категории фонда недвижимости, могут быть инвестированы как в недвижимость, права на недвижимое имущество, так и в строительство. Фактически ЗПИФу доступны практически любые сделки на рынке недвижимости, как операции на вторичном рынке (купля-продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.

В состав активов может входить даже проектно-сметная документация, что позволяет участвовать в конкурсах на застройку земельных участков с привлечением профессиональной организации, выполняющей функции Заказчика.

Основываясь на том, что ЗПИФ является, прежде всего, финансовым институтом, более целесообразным представляется обладание юридическим лицом правами на застройку, а осуществление финансирования за счет средств ПИФа.

Потенциальные участники ЗПИФа недвижимости

В качестве механизма объединения интересов владельцев прав на застройку и владельцев капитала, для создания альянсов при реализации крупных проектов, а также для осуществления налоговой оптимизации, ЗПИФ недвижимости может быть интересен не только инвесторам, имеющим капитал с достаточно длинным горизонтом инвестирования, но и компаниям, работающим на рынке недвижимости (строительным и девелоперским компаниям, риэлторам).

Таким образом, потенциальными лицами, заинтересованными в участии в деятельности ЗПИФ являются:

  • государственные или муниципальные структуры – в целях аккумулирования бюджетных средств и ресурсов с рынка для финансирования крупных проектов.
  • девелоперские компании, заинтересованные в увеличении объемов инвестиций и повышении эффективности вложений за счет налоговой оптимизации,
  • строительные компании с целью привлечения капитала и увеличения объемов строительства,
  • коммерческие банки, заинтересованные в расширении технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций,
  • страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и инвестиционные фонды, имеющие «длинные деньги» — в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций,
  • крупные или средние компании — в интересах реструктуризации, выделения недвижимости в отдельный бизнес, реализации инвестиционных проектов или строительства «для себя»,
  • физические лица — в интересах получения доходов от инвестиций или собственно недвижимости,
  • иностранные инвесторы, желающие инвестировать средства в российскую недвижимость.

Функции Управляющей компании при создании и управлении ЗПИФом

ЗПИФ является инструментом проектного финансирования, в связи с чем поиск непосредственных инвесторов, адресная индивидуальная работа с определенными категориями бизнеса, непосредственно зависящая от идеологии фонда является важной составляющей его успешной деятельности.

В имущество фонда могут быть переданы ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, объекты недвижимости или права на недвижимость. Все это определяет специфику вопросов, которые могут возникнуть в связи с необходимостью проведения предварительной оценки неликвидных активов, с изменяющейся котировкой ликвидных акций, длительными сроками перерегистрации прав на недвижимое имущество и т.д.

ЗПИФ недвижимости является разновидностью ПИФов, и обладает всеми его юридическими свойствами. Одним из отличий ЗПИФ является то, что ЗПИФ недвижимости формируется достаточно короткое время. Сразу же при организации фонда определяется длительность его существования. При этом, большая часть закрытых ПИФов, созданных в России, носят проектный характер, т.е. создаются под конкретный проект и/или закрытым пулом инвесторов.

В отличие от интервальных фондов, где паи можно купить и продать в определенные несколько дней, у закрытого ПИФА недвижимости такого времени нет – как правило, пайщики должны быть в деле до закрытия фонда и полной реализации проекта, (будь то строительство или купля-продажа объекта недвижимости).

Анализ ситуации на рынке коллективных инвестиций

Рынок коллективных инвестиций до недавнего времени привлекал новых игроков: создавались управляющие компании, росло количество пайщиков инвестиционных фондов. Так, по оценкам управляющих Альфа-Капитал, к 2011 году активы ПИФов на территории Российской Федерации могли бы составить около 1,2 трлн. рублей. Однако финансовый кризис осени 2008 года внес свои коррективы в такие прогнозы, и теперь все будет зависеть от того, как быстро правительствам отдельных государств удастся вернуть доверие инвесторов.
Рост рынку коллективных инвестиций обеспечили ЗПИФы. Стоимость их чистых активов, которых за второй квартал увеличилась на 8%, — до отметки в 685 млрд. рублей.

Резкое сокращение формирующихся ЗПИФов в течение второго квартала 2008 года эксперты связывали с временным отсутствием типовых правил, в связи с чем управляющие компании не имели возможности создавать ЗПИФы для квалифицированных инвесторов. Однако в 3-м квартале 2008 года в связи с событиями в рамках финансового кризиса ожидаемого подъема не произошло.

По состоянию на 2 квартал 2008 года на ЗПИФы недвижимости приходилось около 16,5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.

Отметим, что около 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, и других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Открытый же сегмент рынка коллективных инвестиций пережил второй квартал с потерями. В период с апреля по июнь 2008 года активы розничных ПИФов сократились на 4%, а с начала года – на 12%, до 158 млрд. рублей. Причинами сокращения эксперты называют негативную динамику фондового рынка, которая, по их мнению, и привела к снижению стоимости активов, а также выход пайщиков из фондов.

Уход пайщиков ощутили открытые фонды практически всех типов. Самые серьезные потери понесли фонды смешанных инвестиций и фонды акций. За первое полугодие 2008 года они уменьшились соответственно, на 5,1 и 4,8 млрд. рублей. Индексные фонды акций потеряли 900 млн. рублей. Только два типа открытых фондов смогли показать в полугодии положительные результаты по привлечению средств.

Несмотря на все проблемы отрасли доверительного управления активами, двадцатка крупнейших управляющих-участников мониторинга «Эксперта РА» совокупно смогла продемонстрировать положительную динамику активов в первом полугодии 2008 года. Наибольший прирост наблюдался у УК «Тройка Диалог» . За первое полугодие ее активы выросли более чем вдвое и на 30.06.2008 составили 247 млрд. рублей. Значительное увеличение средств под управлением продемонстрировали УК «ТРИНФИКО» и УК «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» , активы которых выросли на 79% (до 27,6 млрд. рублей) и 73% (до 34 млрд. рублей) соответственно. УК «Кит Фортис Инвестмент Менеджмент» увеличила активы под управлением на 42% (с 37 до 63 млрд. рублей). Активы УК «Росбанк» по итогам полугодия выросли на 36% (до 49,7 млрд. рублей).

Долгосрочные прогнозы относительно перспектив российского рынка коллективных инвестиций разнятся. Однако взрывного роста индустрии ПИФов и активного притока мелких инвесторов ожидают многие специалисты – насколько этот прогноз сбудется, будет зависеть от преодоления последствий финансового кризиса и быстроты возвращения инвесторов на рынок.

По оценке «Эксперта РА» объем рынка доверительного управления на конец первого полугодия 2008 года составил 1,8 трлн. рублей, сократившись по сравнению с первым кварталом на 5% (100 млрд. рублей) до уровня начала года.

К концу 2 квартала 2008 года сегмент коллективных инвестиций рынка доверительного управления активами вырос на 6%, в результате чего СЧА ПИФов превысила 842 млрд. рублей.

Формирования ЗПИФ недвижимости при его создании

Стартовые инвесторы

Все больше проектов в реальном секторе экономики оформляется с помощью паевых инвестиционных фондов.

Первый этап в организации ЗПИФ недвижимости практически всегда является «частным», и предполагает работу в рамках ограниченного круга инвесторов, ориентированных на длительном участии в инвестиционном проекте и предполагающие участие в управлении либо контроле над ним.

Среди подобных инвесторов необходимо отметить:

  • Организатор проекта, т.е. лицо, инициирующее создание ЗПИФа, первоначальные обладатели тех активов, которые являются основой для реализации проектов (недвижимость или площади под застройку для организации строительного ЗПИФа).
  • Стартовый внешний инвестор . Обеспечивает финансирование проекта, реализуемого на основе активов, внесенных в фонд организатором. Наиболее часто привлеченными инвесторами такого рода становятся крупные финансовые институты (банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, крупные инвестиционно-финансовые корпорации и иные инвесторы институционального характера).

Формы участия инвесторов в ЗПИФе недвижимости

Для стратегических инвесторов важнейшим аспектом является установление наиболее оптимального соотношения между уровнями инвестиционного участия и управленческого контроля, поскольку существует потенциальный риск конфликта интересов, заложенный в двойственном интересе организатора проекта, а также инвестиционный риск неверной оценки ценового потенциала участия инвесторов.

Использование ЗПИФ предлагает решение данных вопросов. С одной стороны, 100%-ный инвестор бизнеса, организованного через ПИФ, может как являться, так и не являться управленцем, принимающим бизнес-решения, что обеспечивается структурированием инвестиционного и управленческого участия стартовых инвесторов; с другой — характер инвестиционных паев предполагает увеличение дохода пайщика в виде стоимости его пая пропорционально доходности фонда, (пропорционально увеличению его общей стоимости), а для ограничения доходности инвесторов могут быть использованы специальные правовые инструменты.

Формирование ЗПИФа недвижимости — оплата и выдача инвестиционных паев

Формирование ЗПИФ во многом схоже с формированием уставного капитала юридического лица. Фактически происходит покупка ценных бумаг, вносится оплата, на сумму оплаты выдаются инвестиционные паи, удостоверяющие участие в проекте.

Инвестиционный пай удостоверяет права:

  • на долю в праве общей собственности на имущество ЗПИФа (участие в имущественном пуле, составляющем ЗПИФ);
  • требования от управляющего надлежащего доверительного управления;
  • на погашение пая и получение соответствующей денежной компенсации.

Выдаче паев сопутствует внесение записи в лицевой счет приобретателя о количестве выданных ему паев, являющихся бездокументарными ценными бумагами.

Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» в качестве общего правила установлена необходимость формирования ПИФов, путем оплаты паев денежными средствами. Однако специально ЗПИФ может быть сформирован имуществом , входящим в состав его активов, в зависимости от его категории. Данное положение особенно важно для организатора проекта, который может напрямую внести в ЗПИФ имущество, необходимое для его дальнейшей функционирования.

Этапы первоначального формирования ЗПИФа

Организатор проекта через собственную управляющую компанию, обладающую лицензией на управление инвестиционными фондами, обеспечивает осуществление необходимых действий по созданию закрытого паевого инвестиционного фонда.

Действия участников можно разделить на следующие этапы:

I этап — предварительный:
  • анализ возможности и параметров предстоящего создания ЗПИФа;
  • определение круга будущих инвесторов;
  • проведение переговоров с будущими внешними инвесторами фонда;
  • определение параметров будущего фонда, его инвестиционной декларации, структуры инвестиционного и управленческого участия.
II этап — подготовительный:
  • принятие управляющей компанией решения о создании фонда;
  • формирование пакета обязательных и дополнительных документов, связанных с регистрацией Правил доверительного управления ЗПИФа
  • независимая оценка имущества, предполагаемого к внесению в ПИФ.
III этап — регистрационный:
  • регистрация Правил доверительного управления ЗПИФа в ФСФР России;
  • раскрытие информации (публикация Правил доверительного управления ЗПИФа).
IV этап — размещение (выдача и оплата паев):
  • подача инвесторами и сбор управляющей компанией или ее агентами заявок на приобретение паев;
  • оплата паев (денежными средствами или имуществом);
  • выдача паев (зачисление паев на лицевые счета приобретателей).
  • После выполнения всех этапов сформированный фонд может начинать свою работу.

Заключение

На основе опыта стран, где различные формы коллективного инвестирования наглядно продемонстрировали свои преимущества, а также деятельности ПИФов в России, можно сделать несколько выводов.

Прежде всего, развитие рынка ПИФов стимулирует рост финансовых рынков в стране за счет аккумуляции и инвестирования значительных объемов финансовых ресурсов. По мере развития рынка коллективных инвестиций конкурентная борьба между его участниками увеличивается, что приводит к соответственному возрастанию качества предоставляемых услуг и повышению доступности данных финансовых инструментов.

Перспективы роста активов паевых инвестиционных фондов во многом зависят от привлечения новых инвесторов. На данный момент основными участниками ПИФов являются крупные инвесторы, в связи с чем управляющие компании, заинтересованные в увеличении количества участников, зачастую снижают минимальные суммы инвестиций в управляемые ими ПИФы.

Очевидно, что на перспективы развития отрасли решающее влияние оказывают политические факторы, в связи с чем управляющие компании заинтересованы в увеличении своей клиентской базе прежде всего российских предприятий и институциональных инвесторов.

Большое значение для развития отрасли имеет и изменение законодательной базы паевых фондов.

Так, Федеральная служба по финансовым рынкам разработала новые типовые правила доверительного управления закрытыми фондами. Новые типовые правила доверительного правления закрытыми фондами призваны для значительного расширения круга финансовых операций, доступных управляющим закрытых паевых инвестиционных фондов, пайщикам данных фондов будут даны легальные механизмы контроля их деятельности. На данный момент, точная дата принятия изменений в закон еще не известна, но, как сообщает начальник управления по контролю и надзору над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный, управляющие компании уже сейчас могу начинать готовить документы на регистрацию новых фондов на основе существующей редакции правил.

Статистика и практический опыт работы рынка показывают, что Закрытые ПИФы, суммарная стоимость активов которых составляет почти 3/4 всего российского сегмента ПИФов, являются одним из наиболее перспективных и динамично развивающихся финансовых инструментов, в том числе и в строительном секторе.

Использование данной конструкции позволяет обеспечить успешную реализацию крупных инвестиционных проектов, сбалансировав интересы как инвесторов, так и управляющих активами, привлечь и эффективно разместить масштабные инвестиции.

Механизм ЗПИФа для иностранных инвестиционных институтов является наиболее приемлемым инструментом инвестирования в российскую недвижимость, поскольку является понятным, юридически прозрачным и эффективным.

ЗПИФы, допускающие альтернативу форм финансирования и различные технологии выстраивания инвестиционных отношений, позволяют создать оптимальную модель, обеспечив участникам приемлемые риски, и, таким образом, являются залогом успешного сотрудничества строительного и банковского секторов.

Особенности сделок купли-продажи недвижимости с ЗПИФ Недвижимости.

1000-2000 руб, в зависимости от тарифов банка);
расходы по нотариальному удостоверению документов (согласие супруга покупателя на приобретение квартиры / заявление о том, что покупатель не состоит в браке;
копия свидетельства о заключении брака;
в случае подачи документов на регистрацию представителями компании – доверенность на представителей компании).Кроме того, покупатель уплачивает за продавца задолженность по коммунальным платежам, при этом цена квартиры снижается на величину указанных платежей, дополнительных расходов покупатель не несет.
С какого момента возможно заселение в квартиру?
Передача ключей от квартиры происходит при подписании передаточного акта. Квартира передается покупателю не позднее чем через 10 дней после оплаты покупателем цены договора и поступления денежных средств на расчетный счет фонда.
С какого момента покупатель начинает оплачивать коммунальные платежи?
С момента подписания передаточного акта покупатель несет бремя содержания квартиры, в том числе расходы по оплате коммунальных услуг.
Какая сторона сделки подает документы на регистрацию в Росреестр?
Вы можете как самостоятельно подавать в регистрирующий орган комплект документов для регистрации перехода права собственности, так и доверить право подачи комплекта документов третьему лицу.
Будет ли снято обременение в виде доверительного управления при переходе права собственности на покупателя?
Да, обременение в виде доверительного управления снимается в момент перехода права собственности на покупателя согласно п .28 Приказа Росрегистрации от 25.07.2007 N 157 «Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним» «одновременно с государственной регистрацией перехода права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, отчуждаемое управляющей компанией в процессе доверительного управления паевым инвестиционным фондом, осуществляется государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) права общей долевой собственности под тем же номером государственной регистрации владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество в виде доверительного управления.».
Почему в договоре отсутствует информация о сроках подачи документов на регистрацию?
В целях снижения транзакционных издержек, Управляющая компания представляет документы в ФРС на регистрацию по мере полного формирования пакетов документов , а также по мере изготовления и получения необходимых документов из ФСФР (выписка из реестра фондов, срок действия 10 дней) и от Специализированного депозитария (подлинник свидетельства о праве собственности на квартиру).При этом Управляющая компания не может гарантировать сроки получения данных документов, хотя принимает все меры для ускорения данного процесса.Кроме того, обязанность сторон сделки подать документы на регистрацию установлена в законодательстве. Согласно статье 165 Гражданского кодекса РФ «3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.»
Как правило, срок подачи документов на регистрацию составляет около 2-3 дней после подписания договора купли-продажи.
(с) по материалам УК «Арсагера»

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ): как они работают и чем полезны для семьи и бизнеса

Закрытый паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Чаще всего он создается под конкретный проект. Например, популярны ЗПИФ в сфере недвижимости — такие фонды инвестируют денежные средства в объекты строительства недвижимого имущества, чтобы в дальнейшем их продавать или сдавать в аренду.

Когда ЗПИФ только формируется, инвесторы вкладывают в него определенные активы (деньги или имущество) на заранее оговоренный срок. Обычно он составляет от года до нескольких лет. Фонд ведет управляющая компания, и она работает по заранее сформулированным и утвержденным правилам доверительного управления ЗПИФ.

ЗПИФ под ключ: как организована структура фонда

  • Управляющая компания — регистрирует правила фонда, формирует его, управляет активами и формирует отчетность ЗПИФ. Она же раскрывает всю необходимую информацию для контролирующих органов — например, для Центрального Банка.
  • Специализированный депозитарий — осуществляет учет и хранение имущества фонда, согласовывает и контролирует операции со всеми его активами.
  • Специализированный регистратор — ведет реестр ЗПИФ: у него находится информация о владении паями фонда.
  • Независимый оценщик — он помогает определить стоимость всех активов, которые входят в фонд. ЗПИФ может включать разные виды имущества: доли в ООО или АО, недвижимость, даже антиквариат. Они не торгуются на бирже, узнать их рыночную стоимость затруднительно. Специалист проводит оценку ЗПИФ, чтобы пайщики понимали стоимость чистых активов ЗПИФ в каждый момент времени. Обычно процедуру проводят несколько раз в год (не менее двух).
  • Независимый аудитор — он проверяет корректность сделок и отчетности, следит за тем, чтобы вся информация была точной и соблюдалось законодательство.
  • Общее собрание пайщиков — принимает решение по изменению правил доверительного управления ЗПИФ, передаче полномочий другой УК, прекращению работы закрытого фонда.
  • Инвестиционный комитет (если предусмотрен правилами доверительного управления ЗПИФ) — влияет на инвестиционные решения управляющей компании. Он контролирует и одобряет сделки, которые УК планирует совершить с привлечением имущества ЗПИФ. Без протокола инвестиционного комитета сделки недействительны.

Преимущества ЗПИФ

  • Отложенное налогообложение. Тот факт, что ЗПИФ не является юридическим лицом, дает существенное преимущество: фонд не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода инвесторам. Все полученные средства можно реинвестировать, благодаря этому капитал ЗПИФ растет быстрее.

Работу закрытых фондов регулирует закон 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

  • Консолидация разрозненных активов. Части имущества, которые могут находиться в разных регионах и странах, становится проще контролировать: этим занимается управляющая компания.
  • Конфиденциальность пайщиков. ЗПИФ не предполагает раскрытия информации о пайщиках. Сведения о конечных бенефициарах фонда в публичных госреестрах обезличены. Реестр на сайте Банка России включает только название фонда, данные управляющей компании, оценку активов на конкретную дату, расчетную стоимость пая, количество пайщиков (без персональных данных).
  • Упрощение наследования. Наследуются только паи, имущество уже входит в ЗПИФ. Поэтому отдельную процедуру наследования по каждому виду активов проводить не нужно. Кроме того, управляющая компания курирует имущество в период вступления в права наследования: бизнес продолжает функционировать, движимые и недвижимые активы находятся под контролем.

Кому подходит ЗПИФ

У ПИФ закрытого типа достаточно широкая аудитория. Механизм закрытых фондов активно применяется в строительных и девелоперских проектах как альтернатива проектному финансированию. Различные виды активов присутствуют в фонде и позволяют привлекать инвестиции под залог этих активов. В составе активов ПИФ могут быть земельные участки, апарт-отели и другие объекты недвижимости, которые сдаются в аренду. Полученный от рентного бизнеса доход аккумулируется в фонде, при этом полученная прибыль не облагается налогом, ее можно реинвестировать в новые объекты. А владельцы паев могут регулярно получать доход, пропорциональный их доле в общих активах ЗПИФ недвижимости.

Еще одна распространенная разновидность ЗПИФ — семейные фонды, когда весь разрозненный капитал семьи (деньги, акции, недвижимость, частные коллекции) совмещают в рамках закрытого образования. Благодаря такому объединению активов в ЗПИФ ими становится значительно проще управлять. А также закрытый паевой фонд может использоваться как семейный и наследственный траст для передачи наследства и защиты семейного капитала. Капиталы семейных фондов по определению распределяются только внутри фамилии, однако, по желанию бенефициара, могут включать и партнеров по бизнесу.

Как использовать ЗПИФ для строителей и девелоперов

Закрытый паевой фонд можно организовать под строительство или развитие конкретного объекта недвижимости. У таких фондов даже есть отдельная аббревиатура: ЗПИФН. Управляющая компания привлекает инвесторов и направляет их средства на строительство, ремонт, развитие жилой или коммерческой недвижимости, объектов инфраструктуры.

ЗПИФ недвижимости дают широкий диапазон для получения прибыли.

  • Девелоперские – вкладываются в ремонт и развитие инфраструктуры объектов, а потом эксплуатируют их или реализуют. Таким образом, получают доход.
  • Строительные – инвестируют в возведение объектов с нуля, а позже их реализуют.
  • Рентные – берут объекты в управление и сдают их в аренду.
  • Земельные – развивают на конкретных участках инфраструктуру, тем самым повышают их стоимость и в дальнейшем реализуют.
  • Комбинированные – вкладываются во все описанные направления.

Партнерство строителей/девелоперов и инвесторов в рамках ЗПИФ

Когда пайщиками фонда одновременно являются строители/девелоперы и инвесторы, существует ряд преимуществ для обеих сторон.

Строители/девелоперы выступают партнерами и получают запланированную прибыль. Они быстро собирают необходимый капитал для работы с недвижимостью, им не нужно дополнительно привлекать банковские кредиты.

Инвесторы могут вложиться в недвижимость, не покупая отдельные дома, квартиры, участки. Им не нужно оформлять многочисленные документы, подбирать подходящие объекты, искать арендаторов и покупателей. Этим занимается управляющая компания.

Как использовать ЗПИФ для целей наследования

Открыть ЗПИФ будет полезно бизнесменам, у которых оформлена преемственность в компании: взрослые дети участвуют в бизнесе, созданы активы в виде недвижимости, ценных бумаг, денежных средств. Обычно такие клиенты хотят распределить доли в активах между членами семьи и защитить семейный капитал от внешних воздействий.

Фонд упрощает управление семейными активами, позволяет заранее организовать структуру владения и доли наследования. Среди наследников распределяются не сами активы, а инвестиционные паи фонда. В момент перехода наследственных прав активы продолжают работать и приносить доход, сохраняется непрерывность деятельности бизнеса.

Капиталы семейных фондов распределяются только внутри фамилии, однако, по желанию бенефициара, могут включать и партнеров по бизнесу. Кроме того, механизм семейных фондов позволяет оптимизировать налогообложение и сохранить конфиденциальность информации о владельцах семейного капитала.

Хотя статистика преемственности говорит о том, что дети бизнесменов редко готовы встать у руля семейного бизнеса. Шансы приобщить третье поколение к управлению проектами — минимальны. В этом случае ЗПИФ также может быть полезен: управляющие руководят фондом по правилам доверительного управления ЗПИФ, а бенефициары получают регулярный доход.

Почему создание ЗПИФ сегодня особенно актуально

В этом году в Европе были приняты поправки по ужесточению мер в отношении российских граждан и резидентов: они ограничивают возможности учреждать трасты и фонды в ЕС. Возникают сложности с администрированием, проведением оплат: западные трасты, а также некоторые государственные и коммерческие компании должны были прекратить работу с такими лицами. Поэтому интерес со стороны состоятельных клиентов к структурам в России, а в частности к ЗПИФ, вполне логичен.

Кроме того, механизм ЗПИФ часто использовали для приобретения бизнеса у владельцев компаний, выходящих с российского рынка.

Возможности ЗПИФ для защиты прав бенефициаров

Если создать ЗПИФ и передать ему активы, фонд становится их собственником. Таким образом, с юридической точки зрения активы не принадлежат напрямую реальному владельцу. Информация же о конечных бенефициарах фонда, согласно закону, не раскрывается и не публикуется в государственных реестрах.

С фондом не нужно передавать каждый актив по отдельности в процессе наследования. Достаточно осуществить передачу доли: фонд аккумулирует все имущество, и паи перерегистрируются на другое лицо.

Еще одна особенность фонда — невозможность взыскания по долгам собственника. Имущество и бизнес, которые входят в фонд, нельзя конфисковать. Под арест попадают только паи фонда, а бизнес не останавливает работу.

Процедура банкротства ЗПИФ не предусмотрена законом. В свою очередь, имущество ЗПИФ не является имуществом управляющей компании, при банкротстве УК на имущество фонда не обращается взыскание по ее долгам.

Может ли госслужащий создать ЗПИФ

Госслужащим разрешено иметь ценные бумаги, осуществлять инвестиции в ЗПИФ — тоже. На деятельность ЗПИФ в РФ не распространяются ограничения 79-ФЗ «О государственной гражданской службе».

Инвестиционный пай — это именная ценная бумага, таковы требования законодательства: 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Поэтому такой инструмент максимально отвечает требованиям антикоррупционного законодательства: управляющая компания приобретает имущество ЗПИФ, она же распоряжается им в интересах пайщиков.

Закрытые фонды можно представить как перспективную альтернативу зарубежным юрисдикциям для защиты активов.

Как выбрать управляющую компанию для создания ЗПИФ

Стоит оценить, насколько компания соответствует определенным критериям.

  • Наличие лицензий. Деятельность управляющих компаний регулирует Центральный банк. Поэтому у УК должно быть свидетельство на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами. Реестры соответствующих лицензий доступны на сайте Центрального Банка. Всю информацию лучше проверять именно там.
  • Опыт работы на рынке и реализованные проекты. Большое количество закрытых паевых инвестиционных фондов и активов в управлении говорят о том, что компетентность компании высока.
  • Репутация компании и отзывы о ней. Важна не только известность УК среди широкого круга инвесторов, но и ее репутация в профессиональном сообществе. На рынке коллективных инвестиций во главе угла стоит понятие доверительного управления, степень сработанности с клиентом. Поскольку ЗПИФ — это всегда крупные активы, важны репутация и доверие конечных бенефициаров к управляющей компании. Если есть доверие и личная симпатия, то работа складывается успешно.

Этапы создания закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ)

Сколько «стоит» ЗПИФ? Экономически целесообразно создавать фонд при стоимости активов от 300 миллионов рублей. Этапы работы следующие.

1. Собственник принимает решение о создании фонда.

2. Управляющая компания готовит правила доверительного управления, индивидуально совместно с клиентом прорабатывает структуру активов фонда и его стратегию.

3. Происходит регистрация ЗПИФ.

4. Пайщики подают заявки на приобретение паев фонда.

5. Заключительный этап — оценка имущества и формирование фонда.

Как открыть ЗПИФ в компании «ДОХОДЪ»

Когда клиент обращается в компанию «ДОХОДЪ», с ним работает персональный менеджер. Он консультирует по всем вопросам, которые связаны с созданием, регистрацией и сопровождением ЗПИФ различных видов. При этом всегда учитывает, какие цели стоят перед клиентом, какая специфика у его активов. Оставьте заявку для получения индивидуальной консультации

Об актуальных вариантах применения ЗПИФ в строительстве и девелопменте 2023 рассказала слушателям вебинара начальник отдела по работе с девелоперами УК «ДОХОДЪ» Марина Сакович.

Читайте также:

    генеральный директор управляющей компании “ДОХОДЪ“ Маргарита Витальевна Бородатова рассказала в интервью изданию «Эксперт Северо-Запад» . Маргарита Бородатова, генеральный директор УК «ДОХОДЪ», рассказывает о важных функциях ЗПИФ в текущей экономической ситуации в материале издания «Недвижимость и строительство Петербурга».

Управляющая компания «ДОХОДЪ», Общество с ограниченной ответственностью (далее Компания) не обещает и не гарантирует доходность вложений. Решения принимаются инвестором самостоятельно. Информация, представленная здесь, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, а упоминаемые финансовые инструменты могут не подходить вам по инвестиционным целям, допустимому риску, инвестиционному горизонту и прочим параметрам индивидуального инвестиционного профиля. При подготовке представленных материалов была использована информация из источников, которые, по мнению специалистов Компании, заслуживают доверия. При этом данная информация предназначена исключительно для информационных целей и не содержит рекомендаций. Никто ни при каких обстоятельствах не должен рассматривать эту информацию в качестве предложения о заключении договора на рынке ценных бумаг или иного юридически обязывающего действия, как со стороны Компании, так и со стороны ее специалистов. Ни Компания, ни ее агенты, ни аффилированные лица не несут никакой ответственности за любые убытки или расходы, связанные прямо или косвенно с использованием этой информации. Данная информация, действительна на момент ее публикации, при этом Компания вправе в любой момент внести в информацию любые изменения. Компания, ее агенты, работники и аффилированные лица могут в некоторых случаях участвовать в операциях с ценными бумагами, упомянутыми выше, или вступать в отношения с эмитентами этих ценных бумаг. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ценные бумаги. Компания предупреждает, что операции с ценными бумагами связаны с различными рисками и требуют соответствующих знаний и опыта.

Поделиться:

Следующая публикация

Как часто нужно следить за результатами инвестиций

Для абсолютного большинства инвесторов, если ваш портфель хорошо диверсифицирован, отвечает вашим потребностям (целям) и терпимости к риску — следите за его результатами как можно реже!

ООО «УК «ДОХОДЪ». ОГРН 1027810309328. Лицензия ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами от Лицензия ФСФР России профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами от

Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов (Правила доверительного управления зарегистрированы ФКЦБ России Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ДОХОДЪ. Акции. Мировой рынок» (Правила доверительного управления зарегистрированы ФКЦБ России Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ДОХОДЪ. Дивидендные акции. Россия» (Правила доверительного управления зарегистрированы ФКЦБ России Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ДОХОДЪ.Российские акции. Первый эшелон» (Правила доверительного управления зарегистрированы ФСФР России Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ДОХОДЪ. Мультифакторные инвестиции. Россия» (Правила доверительного управления зарегистрированы ФСФР России Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ДОХОДЪ. Перспективные облигации. Россия» (Правила доверительного управления зарегистрированы ФСФР России Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ДОХОДЪ. Валютные облигации. Мировой рынок» (Правила доверительного управления зарегистрированы ФСФР России Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость» (Правила доверительного управления зарегистрированы Центральным Банком Российской Федерации

Биржевой паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов (Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России .

Биржевой паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов (Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России )

Биржевой паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов . Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России

Биржевой паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов . Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России

Биржевой паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов . Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России

Биржевой паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ДОХОДЪ Сбондс Корпоративные облигации РФ». Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России 31 марта 2022 года №4920.

Представленные стратегии доверительного управления не основаны на параметрах стандартного инвестиционного профиля и не являются публичной офертой. Открытие счета доверительного управления клиентом и использование представленных стратегий управления сопровождается заполнением им анкеты определения индивидуального инвестиционного профиля.

Риски, связанные с финансовыми инструментами, не подлежат страхованию в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».

Ознакомиться с подробной информацией о фондах, а также с правилами доверительного управления и иными документами, предусмотренными в Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» можно по адресу Управляющей компании: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 43, к. 2, литера В, этаж 3, помещ. 62, на сайте dohod.ru, по телефону (812) 635-68-63, а также по адресу агента — АО Актив: 199178, Санкт-Петербург,
Малый пр. В.О., д. 43, к. 2, литера В, этаж 2, помещ. 31

ООО «УК «ДОХОДЪ» информирует о совмещении различных видов деятельности, а также о существовании риска возникновения конфликта интересов.

Внимание! Взимание надбавок (скидок) уменьшает доходность инвестиций в инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды.

ООО «УК «ДОХОДЪ». ОГРН 1027810309328. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами от Без ограничения срока действия. Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами от С подробной информацией вы можете ознакомиться по ссылке:

Мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом вы даете Согласие на обработку пользовательских данных.
Формы на сайте защищены капчей reCAPTCHA, ознакомьтесь c политикой конфиденциальности и условиями использования сервисов компании Google.

Что такое ЗПИФ недвижимости, и как он работает

Ecли xoтитe инвecтиpoвaть в нeдвижимocть, нeoбязaтeльнo пoкyпaть жильe или кoммepчecкoe пoмeщeниe. Moжнo cтaть пaйщикoм зaкpытoгo фoндa, кoтopый вклaдывaeт дeньги в нeдвижимocть, и пoлyчaть дoxoд.

Paccкaжeм, кaк инвecтиpoвaть в 3ПИФН (зaкpытый пaeвoй инвecтициoнный фoнд нeдвижимocти), кaкиe пpeимyщecтвa oн дaeт, и кaкиe pиcки пoдcтepeгaют инвecтopa.

Юлия Чиcтякoвa

кaндидaт экoнoмичecкиx нayк, инвecтиpyю в нeдвижимocть

Чтo тaкoe 3ПИФН и кaк oн paбoтaeт

3ПИФН — этo вapиaнт кoллeктивныx инвecтиций нa ocнoвe дoвepитeльнoгo yпpaвлeния. Paccкaжeм, кaк этo paбoтaeт. Нaпpимep, yпpaвляющaя кoмпaния (УК) xoчeт кyпить, пocтpoить или peкoнcтpyиpoвaть здaниe, чтoбы влaдeть им и пoлyчaть пpибыль. Для инвecтиций пoдxoдит жилaя или кoммepчecкaя нeдвижимocть, зeмeльныe yчacтки.

Дoпycтим, УК нeoбxoдимы 10 000 000 ₽, кoтopыe oнa плaниpyeт coбpaть c инвecтopoв. Упpaвляющaя кoмпaния нaчинaeт пpивлeкaть yчacтникoв — пpoдaвaть пaи. Нaпpимep, цeнa пaя — 1000 ₽. Oдин yчacтник мoжeт кyпить cкoлькo yгoднo пaeв. Пocлe тoгo, кaк УК coбepeт нeoбxoдимyю cyммy, фoнд зaкpывaют. Кoгдa нeдвижимocть пpинocит дoxoд, yпpaвляющaя кoмпaния pacпpeдeляeт дeньги мeждy пaйщикaми, пpoпopциoнaльнo кoличecтвy пaeв в иx coбcтвeннocти.

Пaй — этo цeннaя бyмaгa, кoтopaя пoдтвepждaeт пpaвo влaдeльцa нa дoлю в oбщeй coбcтвeннocти фoндa.

Пoлyчить пpибыль мoжнo двyмя cпocoбaми:

  • пpoдaть дopoжe, чeм влoжили в пoкyпкy или cтpoитeльcтвo;
  • cдaть в apeндy и пoлyчaть cтaбильный дoxoд.

Poль yпpaвляющeй кoмпaнии. УК oпpeдeляeт, cкoлькo кaпитaлa нyжнo пpивлeчь, нa кaкиx ycлoвияx, кyдa и нa кaкoй cpoк вклaдывaть дeньги инвecтopoв.

3a cвoи ycлyги yпpaвляющaя кoмпaния пoлyчaeт кoмиccиoннoe вoзнaгpaждeниe. Eгo paзмep мoжeт cocтaвлять бoлee пoлoвины oбщeгo кaпитaлa 3ПИФН. Инвecтopy нyжнo oбpaщaть внимaниe нa paзмep кoмиccии — чeм вышe пpoцeнт, тeм нижe дoxoднocть влoжeний.

Ocнoвныe нaпpaвлeния дeятeльнocти пaeвыx фoндoв нeдвижимocти

  1. 3ПИФН пoкyпaeт гoтoвыe oбъeкты, чтoбы пepeпpoдaть нa pocтe цeны нa нeдвижимocть или cдaвaть пoмeщeния в apeндy.
  2. Фoнд пoкyпaeт oбъeкты, кoтopыe тpeбyют peмoнтa или peкoнcтpyкции. Пocлe пpoвeдeнныx paбoт cтoимocть нeдвижимocти вoзpacтaeт. Упpaвляющaя кoмпaния пpoдaeт вoccтaнoвлeнныe oбъeкты или cдaeт в apeндy.
  3. 3ПИФН вклaдывaeт дeньги инвecтopoв в cтpoитeльcтвo. Гoтoвyю нeдвижимocть пpoдaют или cдaют в apeндy.
  4. 3ПИФН пoкyпaeт зeмeльный yчacтoк и yлyчшaeт eгo — пpoклaдывaeт дopoги, cтpoит здaния и coopyжeния, пpoвoдит кoммyникaции. Улyчшeнный yчacтoк пpoдaют.

Кyпить пaи мoжнo в yпpaвляющeй кoмпaнии. Нeкoтopыe фoнды eщe тopгyютcя нa Mocкoвcкoй биpжe. Чтoбы кyпить пaи 3ПИФН нa биpжe, инвecтopy нyжнo oткpыть бpoкepcкий cчeт.

Инвecтop мoжeт пoлyчить дoxoд двyмя cпocoбaми.

  1. Peгyляpнo пoлyчaть дeньги, нaпpимep, oт apeнды нeдвижимocти. B зaвиcимocти oт ycлoвий фoндa дeньги мoгyт пocтyпaть paз в мecяц, квapтaл или гoд.
  2. Paзoвaя выплaтa. Нaпpимep, oбъeкт пpoдaли пocлe пoвышeния цeны нa pынкe нeдвижимocти и paздeлили пpибыль мeждy инвecтopaми.

Пaeвoй фoнд нaзывaeтcя зaкpытым, пoтoмy чтo дeньги пaйщикoв coбиpaют в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни. Пoд иcключeниe пoпaдaют 3ПИФН, кoтopыe тopгyютcя нa Mocкoвcкoй биpжe. Кyпить и пpoдaть пaи мoжнo в любoй дeнь paбoты тopгoвoй плoщaдки.

Bepнyть дeньги мoжнo, кoгдa зaкoнчитcя cpoк дeйcтвия 3ПИФН. Кoгдa yпpaвляющaя кoмпaния coбepeт нeoбxoдимyю cyммy, 3ПИФН зaкpывaют для нoвыx yчacтникoв, a кaпитaл инвecтиpyют в oбъeкты нeдвижимocти. B тeчeниe cpoкa дeйcтвия фoнд мoгyт oткpывaть нecкoлькo paз, чтoбы пpoдaть нoвыe пaи.

15 лeт

мaкcимaльный cpoк дeйcтвия дoгoвopa дoвepитeльнoгo yпpaвлeния пaeвым инвecтициoнным фoндoм

3aкpытиe фoндa нe oзнaчaeт пoтepи дeнeг. Пaйщик пoлyчит дoлю, кoгдa нeдвижимocть пpoдaдyт.

Кoгдa инвecтop выбиpaeт 3ПФН, oн oбpaщaeт внимaниe нa ликвиднocть. Oдни фoнды нe мoгyт pacпpoдaть пaи в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни, дpyгиe pacпpoдaют иx, кaк гopячиe пиpoжки.

Пpeимyщecтвa и pиcки инвecтopa

Плюcы инвecтиpoвaния в зaкpытыe фoнды нeдвижимocти.

  1. Низкий пopoг вxoдa. Ecли нeт миллиoнoв нa пoкyпкy нeдвижимocти, инвecтиции в 3ПИФН мoгyт cтaть xopoшeй aльтepнaтивoй. Нaпpимep, пo cocтoянию нa 4 фeвpaля 2022 гoдa цeнa пaя фoндa ПНК Peнтaл cocтaвляeт 1730 ₽. Нo ecть фoнды co cтoимocтью пaя бoлee 300 000 ₽.
  2. Пaccивный дoxoд. Инвecтop нe зaнимaeтcя yпpaвлeниeм oбъeктa, зa нeгo этo дeлaeт yпpaвляющaя кoмпaния. Пaйщикy нe нaдo caмoмy иcкaть клиeнтoв, зaнимaтьcя oфopмлeниeм дoкyмeнтoв, peмoнтиpoвaть и oбcлyживaть здaниe.
  3. Нaдeжнoe oбecпeчeниe. Пaй фoндa нe виpтyaльный aктив, oн oбecпeчeн peaльным oбъeктoм. Cтoимocть цeннoй бyмaги paccчитывaют иcxoдя из cтoимocти нeдвижимocти, в кoтopyю влoжeны дeньги пaйщикa.

Mинycы инвecтиций в 3ПИФН.

  1. Дoxoднocть зaвиcит oт пpoфeccиoнaлизмa yпpaвляющeй кoмпaнии: кaкиe oбъeкты oнa выбpaлa для инвecтиpoвaния, нacкoлькo эффeктивнo ими yпpaвляeт, кaк oпepaтивнo и гpaмoтнo peшaeт пpoблeмы. Инвecтopy нeoбxoдимo выбиpaть УК c peпyтaциeй и дoлгocpoчным oпытoм ycпeшнoгo yпpaвлeния нeдвижимocтью.
  2. Бoльшoe кoличecтвo фoндoв. B нaчaлe 2022 гoдa нa poccийcкoм pынкe дeйcтвyют бoлee 200 фoндoв нeдвижимocти. Дaлeкo нe вce oни являютcя дoxoдными нa пpoтяжeнии пocлeдниx 3-5 лeт. Ecли инвecтop oшибeтcя c выбopoм, мoжeт пoтepять дeньги.
  3. Oгpaничeниe. Нeкoтopыe фoнды дocтyпны тoлькo квaлифициpoвaнным инвecтopaм. Чтoбы пoлyчить этoт cтaтyc, инвecтopy нeoбxoдимo cooтвeтcтвoвaть oпpeдeлeнным тpeбoвaниям. Нaпpимep, cтoимocть aктивoв инвecтopa дoлжнa пpeвышaть 6 млн pyб. К aктивaм oтнocятcя дeньги и цeнныe бyмaги нa cчeтax, дpaгoцeнныe мeтaллы. Нeдвижимocть в pacчeтe нe yчacтвyeт.
  4. Bыcoкoe кoмиccиoннoe вoзнaгpaждeниe УК. Фoнд мoжeт пoлyчить нyлeвyю дoxoднocть или yйти в минyc, ecли yпpaвляющaя кoмпaния бepeт бoльшoй пpoцeнт зa yпpaвлeниe oбъeктoм.

Кaк выбpaть 3ПИФН для инвecтиций

Этaп 1 — cocтaвить cпиcoк фoндoв

Нa caйтe-aгpeгaтope investfunds.ru мoжнo oтфильтpoвaть пaeвыe фoнды, кoтopыe инвecтиpyют в нeдвижимocть. A зaтeм выбpaть cтoлбцы c пapaмeтpaми, кoтopыe инвecтop xoчeт пpoaнaлизиpoвaть, нaпpимep, «Maкc.pacxoды нa yпpaвлeниe», «Дoxoднocть зa 1 гoд», «Дoxoднocть зa 3 гoдa» и «Дoxoднocть зa 5 лeт»

B фильтpax нyжнo выбpaть oбъeкт инвecтиpoвaния «Нeдвижимocть», тип фoндa «3aкpытый» и нacтpoить cтoлбцы для aнaлизa
Иcтoчник: investfunds.ru
У мeня пoлyчилcя cпиcoк из 230 нaимeнoвaний
Иcтoчник: investfunds.ru

Этaп 2 — oцeнить дoxoднocть фoндa

Нa этoм этaпe нyжнo cpaвнить дoxoднocть paзныx фoндoв зa 1, 3, 5 лeт и пoмeтить 3ПИФН, дoxoднocть кoтopыx вышe ypoвня инфляции. Oднaкo cлeдyeт пoмнить, чтo дoxoднocть фoндa в пpoшлoм нe гapaнтиpyeт дoxoднocти в бyдyщeм. Нa pынoк нeдвижимocти влияeт мнoжecтвo фaктopoв, нaпpимep, экoнoмичecкaя cитyaция в cтpaнe или дeмoгpaфичecкий вcплecк в peгиoнe.

Нaпpимep, дoxoднocть 3ПИФ «ДOM.PФ» oт УК «ДOM,PФ Упpaвлeниe aктивaми» зa гoд cocтaвилa +14,45%, зa 3 гoд — +33,02%, зa 5 лeт — +34,77%. Этo гoвopит o пoлoжитeльнoй динaмикe для инвecтopa и эффeктивнoй paбoтe yпpaвляющeй кoмпaнии.

Дpyгoй пpимep. Дoxoднocть 3ПИФ «Peнтнaя нeдвижимocть» oт УК «Дoxoдъ» зa 1 гoд cocтaвилa минyc 74,04%, зa 3 гoдa минyc 83,77%, зa 5 лeт минyc 81,28%. Taкyю тeндeнцию нeльзя oбъяcнить вpeмeнными тpyднocтями. Нa лицo нeэффeктивнaя paбoтa yпpaвляющeй кoмпaнии, вклaдывaть дeньги в тaкoй 3ПИФ нe cтoит.

Этaп 3 — cpaвнить paзмep вoзнaгpaждeния УК

Пocлe пpeдыдyщeгo этaпa пepeчeнь фoндoв cyщecтвeннo coкpaтитcя — инвecтop ocтaвит в cпиcкe 3ПИФН, кoтopыe пoкaзывaют пoлoжитeльнyю динaмикy и выcoкyю дoxoднocть. Teпepь нyжнo cpaвнить фoнды пo paзмepy вoзнaгpaждeния — в cтoлбцax выбpaть кpитepий «Maкcимaльнoe вoзнaгpaждeниe». Oтличия пo paзмepy кoмиccии мoгyт быть oчeнь cyщecтвeнными. Нaпpимep, 3ПИФ «Кoммepчecкaя нeдвижимocть» oт УК «Cбep Упpaвлeниe Aктивaми» бepeт зa ycлyги 4% oт cтoимocти чиcтыx aктивoв фoндa, a 3ПИФ «Peнтнaя нeдвижимocть» oт УК «Дoxoдъ» — 51,99%.

Лyчшe выбpaть фoнд c нeбoльшими pacxoдaми нa yпpaвлeниe
Иcтoчник: investfunds.ru

Этaп 4 — oцeнить paзмep минимaльнoгo взнoca

Инвecтopy нeoбxoдимo paccчитaть финaнcoвыe вoзмoжнocти — cкoлькo дeнeг oн гoтoв влoжить в 3ПИФН. Cтoимocть пaя paзныx фoндoв мoжeт кoлeбaтьcя oт пapы тыcяч дo нecкoлькиx coтeн тыcяч или миллиoнoв pyблeй. Чтoбы пocмoтpeть cтoимocть пaя, нaдo вoйти в кapтoчкy фoндa — кликнyть мышкoй нa нaзвaниe фoндa.

Cтoимocть oднoгo пaя в 3ПИФ «Кoммepчecкaя нeдвижимocть» oт УК «Cбep Упpaвлeниe aктивaми» cocтaвляeт вceгo 152,87 ₽
Иcтoчник: investfunds.ru

Этaп 5 — oцeнить вapиaнты пoкyпки пaя

Кyпить пaи мoжнo в yпpaвляющeй кoмпaнии или нa Mocкoвcкoй биpжe. Oднaкo нa биpжe пpeдcтaвлeны нe вce 3ПИФН. Инфopмaцию o мecтe пoкyпки тaкжe мoжнo нaйти в кapтoчкe.

Ecли инвecтop плaниpyeт пoкyпaть пaи нa Mocкoвcкoй биpжe, eмy нeoбxoдимo cкoпиpoвaть тикep — кoд, пo кoтopoмy мoжнo нaйти 3ПФН y cвoeгo бpoкepa
Иcтoчник: investfunds.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *