Какие условия для получения ипотеки

Кому дают ипотеку?

Снижение процентной ставки, которое произошло в последние 3-4 года, сделало ипотеку более доступной для потенциальных заемщиков. Вместе с тем, этот вид кредитования является наиболее долгосрочным и крупным в плане выделяемых банками сумм. Поэтому вполне естественным является предъявление к клиентам достаточно серьезных требований.

Основные требования банков по ипотеке

При принятии решения об одобрении выдачи ипотечного кредита тому или иному потенциальному заемщику банки руководствуются несколькими основными критериями. В их число входит, что вполне естественно, возраст и гражданство клиента, уровень его дохода и параметры кредитной истории.

Возраст

Большая часть банков, включая бесспорного лидера отечественной финансовой отрасли Сбербанк, установили минимальную возрастную планку для выдачи ипотеки на уровне 21 года. Такой подход объясняется более серьезными требованиями, предъявляемыми при долгосрочном кредитования, чем, например, при потребительском, которое доступно практически в любой финансовой организации по достижении 18-летнего возраста. Однако, некоторые банки, самым крупным из которых является Уралсиб, все-таки готовы оформлять ипотеку клиентам, если им исполнилось 18 лет.

Что касается верхнего возрастного предела, установленного для получателей ипотеки, то в большинстве случаев определяется возраст, которого клиент достигнет на момент полного расчета по кредиту. В Сбербанке он равен 75 годам, как и в значительной части других наиболее известных и крупных банков. Совкомбанк кредитует заемщиков в том случае, если по истечении срока ипотеки им не исполнится более 85 лет.

Гражданство

Практически все крупные отечественные кредитные организации оформляются ипотеку исключительно для российских граждан. В этом число входит Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк и т.д. Однако, в последние годы некоторые финансовые учреждения, учитывая появившийся достаточно серьезный спрос, стали кредитовать иностранных граждан, законно проживающих и работающих на территории России. Это касается, прежде всего, банков с иностранным участием, включая Росбанк, Райффайзенбанк, а также ряд серьезных российских банков, например, ВТБ, Открытие и Транскапиталбанк.

Прописка

Несколько лет назад требование, связанное с наличием постоянной регистрации по месту нахождения банка, оформляющего ипотечный кредит, было обязательным. Сегодня для некоторых банков, включая Сбербанк, Россельхозбанк, Уралсиб и многих других, для одобрения ипотечной сделки вполне остаточно временной прописки заемщика. Более того, часть кредитных организации, например, ВТБ, вообще исключило регистрацию из числа требований к клиенту при оформлении ипотеки. В этом случае единственным условием для выдачи кредита, связанным с географической принадлежностью, выступает работа на территории России.

Наличие трудоустройства практически всегда выступает обязательным требованием к потенциальному заемщику при оформлении ипотечного кредита. Однако, конкретная величина стажа работы на последнем месте каждым банком устанавливается самостоятельно. Обычно от клиента требуется наличие, как минимум, полугодичного трудоустройства.

Тем не менее, в некоторых случаях данное требование не является критичным, так как даже при работе в течение месяца кредит вполне реально получить. Такой вариант возможен, например, в банке Дельтакредит. Но при этом заемщику предлагаются менее выгодные условия ипотеки, которые могут заключаться:

1. В повышенной процентной ставке;
2. В сокращении максимального срока кредитования;
3. В необходимости предоставления поручительства или дополнительного залога.

Платежеспособность

Ключевой критерий, напрямую влияющий как на саму возможность кредитования, так и на предлагаемые банком условия. Уровень платежеспособности клиента зависит от нескольких факторов, в число которых входят:

1. Совокупный доход с учетом всех имеющихся у клиента источников;
2. Количество членов семьи, что определяет величину постоянных расходов;
3. Наличие уже имеющихся кредитных и других видов финансовых обязательств.

Исходя из уровня платежеспособности, определяется такой важный параметр кредита как величина регулярного ежемесячного платежа. Далее с учетом получившейся суммы вычисляется максимальная величина ипотеки и продолжительность действия кредитного договора.

Первый взнос

Минимальная величина первоначального взноса на приобретение квартиры или другого вида недвижимости в ипотеку составляет 10%. Однако, в некоторых случаях она устанавливается на более высоком уровне. Например, при покупке готовой квартиры в ипотеку через Сбербанк первый платеж должен составляет не менее 15%, а в случае приобретения загородного дома он еще увеличивается и равняется, как минимум, 25% от стоимости жилья.

Аналогичные предлагаемым Сбербанком условиям установлены и в других кредитных организациях. Указанный размер первоначального взноса зависит, прежде всего, от ликвидности оформляемой в ипотеку недвижимости. Именно поэтому при покупке квартиры он обычно заметно ниже, чем при приобретении частного дома.

Кредитная история

Наличие беспроблемной кредитной истории, наряду с платежеспособностью клиента, является в современных условиях наиболее значимым критерием одобрения сделки по оформлению ипотеки. Более того, текущие просрочки по уже взятым заемщиком финансовым обязательствам означают почти 100%-ю вероятность отказа в выдаче кредита. Подобная политика банков объясняется достаточно просто.

Последние несколько лет реальные доходы населения неуклонно снижаются, что привело к появлению серьезных финансовых проблем у большого количества заемщиков. Очевидно, что наличие трудностей с выплатой ранее взятых займов с большой степенью вероятности может привести к аналогичным проблемам с ипотекой. Именно поэтому клиентам, имеющим испорченную кредитную историю и, тем более, текущие просрочки, рассчитывать на одобрение ипотечного кредита крайне проблематично.

Другие требования

Помимо перечисленных выше обязательных требований, некоторые банки устанавливают дополнительные условия, выполнение которых также необходимо для оформления ипотеки. В их число обычно входят:

1. Предоставление дополнительного залога, помимо покупаемой квартиры, в виде какого-либо имущества. В этом случае клиенту предоставляется пониженная процентная ставка и более выгодные условия кредитования;
2. Заключение договора поручительства. Еще один фактор, положительно влияющий на возможные параметры ипотеки;
3. Открытие счета в банке, оформляющем кредит. Стандартная практика для многих финансовых организаций, которые стремятся зарабатывать не только на получении процентом по займу, но и на оказании клиенту других видов банковских услуг.

Как происходит изучения соискателей ипотеки?

Проверка потенциального клиента осуществляется работниками службы безопасности и кредитного отделка банка. При этом каждая финансовая организация разрабатывает собственный механизм контроля. Однако, несмотря на некоторые различия, всегда проверяется:

• Кредитная история клиента;
• Характеристики объекта недвижимости, который планируется приобрести;
• Сведения о доходах и месте трудоустройства заемщика.

Способы определения платежеспособности

Оценка платежеспособности клиента осуществляется с учетом нескольких факторов. Наиболее важными из них являются: уровень постоянных доходов, стаж трудоустройства на последнем месте работы, занимаемая должность, а также величина расходов на содержание семьи и размер других обязательных платежей по имеющимся обязательствам.

Требования к документам

При оформлении ипотеки от потенциального заемщика требуется предоставить пакет документов, первая часть которых касается непосредственно клиента:

• Анкета клиента банка;
• Паспорт и другие личные документы, перечень которых устанавливается банком, включая ИНН, СНИЛС, военный билет и т.д.;
• Справка о доходах, а также копия трудовой книжки и действующего контракта;
• Документы о семейном положении;
• Документы, подтверждающие возможность осуществить первый взнос, например, свидетельство о маткапитале или выписка со счета в банке.

Вторая часть документов относится к приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости и включает:

1. Отчет об оценке квартиры, дома или другого вида недвижимости с указанием данных об эксперте, составившем его;
2. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца;
3. Свидетельство о праве собственности продавца на объект недвижимости или выписка из ЕГРН;
4. Технический и кадастровый паспорта на квартиру или дом;
5. Согласие второго супруга/и, если он/она не выступают в качестве созаемщика по кредиту;
6. Страховой полис на покупаемую недвижимость (оформляется после предварительного одобрения сделки со стороны банка).

Кому не дают ипотеку?

Можно выделить два главных препятствия для получения ипотеки. Первое из них связано с отсутствием или недостаточным уровнем официального дохода. В подобной ситуации часто оказываются фрилансеры, работники, которые получают заработную плату по серым схемам, а также предприниматели и самозанятые.

Второй проблемой является наличие плохой кредитной истории. Подобная ситуация относится сегодня к достаточно распространенным.

Есть ли альтернатива?

В качестве альтернативы для ипотечного кредитования может выступать получение потребительского займа. Требования к этой категории клиентов намного менее серьезные, хотя и процентная ставка, как правило, выше.

Другой реальным вариантом получения денежных средств является обращение в МФО. Однако, в этом случае речь идет о небольших суммах и коротком сроке кредитования. Очевидно, что приобрести квартиру в подобной ситуации нереально.

Кому дают ипотеку с господдержкой?

Ипотека с государственной поддержкой предоставляется некоторым категориям потенциальных заемщиков. К ним относятся:

• Семьи, получившие право на материнский капитал;
• Семьи, в состав которых входят дети-инвалиды или члены семьи с ограниченными возможностями;
• Семьи, имеющие несовершеннолетних детей;
• Военнослужащие, а также лица, участвующие в военных действиях.

Кому дают ипотеку без первого взноса?

Сократить или полностью исключить необходимость первоначального взноса по ипотечному кредиту может использование сертификата на материнский капитал, а также получение жилья по программе военной ипотеки. Кроме того, избежать стартового платежа позволяет участие в рекламных акциях и программах, которые периодически проводят некоторые банки и застройщики, предлагая при этом льготные условия оформления ипотеки.

Какие условия для получения ипотеки

Первое, о чём нужно помнить в любом разговоре про ипотеку: любой кредит — это прежде всего продукт, и при этом довольно недешёвый. Так, в 2018 году переплата за квартиру, купленную по программе ипотечного кредитования, в среднем по России превышала 27% от стоимости покупки. А когда в марте 2022 года ключевая ставка Центробанка России взлетела до 20% годовых, аналитики посчитали, что общая переплата за квартиру могла достигать 200% (!) от её первоначальной цены.

Важно: на момент написания этой статьи ключевая ставка ЦБ вернулась на уровень 2018 года.

С другой стороны, кредит избавляет от необходимости долго и нудно копить на жильё, которое, в отличие от денег, имеет склонность постоянно дорожать. Не говоря уже про то, что жить в своей квартире хочется здесь и сейчас, а не откладывать покупку на неопределённое будущее. В этом случае на помощь приходит ипотека.

Но не без нюансов тоже не обходится: загвоздка в том, что одобряют её не всем. И прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит, разумно будет выяснить, какие вообще требования предъявляют к заёмщикам банки. Проще говоря, кто и на каких условиях может взять ипотеку на квартиру, апартаменты, таунхаус или дом. Рассказываем!

Многие банки предлагают льготные ипотечные программы — например, для семей с детьми или IT-специалистов, а какие-то принципиально не кредитуют покупку жилья на вторичном рынке (с такой ипотекой квартиру можно купить только в новостройке у партнёров банка). Отдельные предложения (в том числе военную и дальневосточную ипотеку) поддерживает государство, а для погашения первого взноса можно использовать материнский капитал . В общем, нюансов много, а причину отказа банки никогда не объясняют. Но основные условия и необходимые документы у всех прописаны чётко.

Сразу спойлер: главные ограничения касаются возраста, гражданства, уровня доходов и кредитной истории. Что и неудивительно: банк тратит свои деньги и хочет взамен получить гарантии, что заёмщик в состоянии вернуть долг. Понятно, что ипотека выдаётся под залог приобретаемой недвижимости, но всё равно нужно понимать, что сделка может состояться только с надёжным клиентом.

Прокшино 17 мин.

Рассказовка 9 мин.

Верхние Лихоборы 9 мин.

Коммунарка 14 мин.

Филатов Луг 18 мин.

На какую сумму и сроки можно рассчитывать

Крупнейшие российские банки, если мы говорим о базовой ипотеке, обычно предлагают от 30 до 100 миллионов рублей на срок до 30 лет. Исключение — Росбанк, где срок погашения кредита увеличен до 35 лет. Банк Тинькофф не даёт больше 12 миллионов и работает только по льготной программе с первичным рынком жилья.

В среднем, в конце 2022 года кредиторы просят 10–11% годовых за свои услуги, но этот показатель зависит от множества факторов и вводных данных. Кроме того, в большинстве случаев заёмщик должен сразу внести первый взнос, размер которого начинается с 10–15% от общей стоимости покупки.

Теперь пройдёмся по списку требований к заявителям.

Возраст

Предсказуемо, что на получение ипотеки могут рассчитывать только совершеннолетние. Однако во многих банках нижняя возрастная планка ещё выше — например, 21 год. Заявки от восемнадцатилетних рассматривает Сбербанк, Московский кредитный банк, Открытие и Тинькофф. А вот ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не станут даже разговаривать, пока клиенту не исполнится 21 год.

Верхний возрастной порог кредитные организации чаще всего устанавливают на отметке 70 лет, но Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не выдают ипотеку тем, кому на момент её погашения будет больше 65 лет. А вот Сбербанк и ВТБ работают и с теми кто собирается выплачивать долг до 75 лет. А абсолютный рекордсмен в этом плане — Совкомбанк: здесь верхняя граница возраста составляет 85 лет.

Обратите внимание: во всех случаях речь идёт о максимальном возрасте на дату полного возврата взятых в долг денег. То есть, если клиент решает оформить ипотеку на 10 лет, например, в Газпромбанке или Открытии, где лимит — 70 лет, то на момент подачи заявки он должен быть не старше 60 лет.

Гражданство

Если коротко, то большинство российских банков выдают ипотеку только гражданам РФ и только при наличии постоянной или временной регистрации на территории страны. Впрочем, требование это не повсеместное.

ВТБ и Райффайзенбанк принимают заявки и от иностранцев. При этом, если клиент обращается в ВТБ, ему не нужна постоянная регистрация в регионе, где находится выбранный банк. А вот для Райффайзенбанка важно, чтобы фактическое место жительства и работы было в России.

Рассматривает заявки от иностранных граждан и Сбербанк, но только в рамках специальной программы и с большими ограничениями. Во-первых, есть список из десятков стран, гражданам которых не дадут кредит ни при каких условиях. Во-вторых, претендовать на ипотеку могут только зарплатные клиенты банка. Так что без российского паспорта в Сбербанк за ипотекой лучше не ходить.

Уровень дохода

Вряд ли для кого-то станет откровением новость о том, что ипотеку банки дают только людям с постоянным местом работы и стабильным доходом, который будет покрывать ежемесячные выплаты по кредиту. Чаще всего от соискателей хотят, чтобы они проработали текущем месте работы не меньше 3-4 месяцев, а общий трудовой стаж был бы не меньше года. Но Райффайзенбанк в случае, если заёмщик работает всего один год, попросит доказать, что как минимум последние шесть месяцев он не менял работу. А ВТБ достаточно, чтобы общий стаж составлял полгода.

От самозанятых обычно ждут, что они зарегистрировались в этом статусе не меньше чем за шесть месяцев до обращения за ипотекой. А индивидуальные предприниматели, владельцы и совладельцы юридических лиц должны вести свою деятельность от одного года до трёх, прежде чем отправляться в банк за ипотекой.

Кредитная история

В этом вопросе банки ограничиваются скупой формулировкой: «Необходимо отсутствие плохой кредитной истории». А сервис Сбербанка для поиска недвижимости в Москве поясняет, что плохая кредитная история — это основная причина, по которой банки отказывают в ипотеке. Поэтому, если потенциальный заёмщик когда-то брал кредиты и не платил по ним или платил с задержкой, то ипотека ему, скорее всего, не светит. А уж если дело дошло до судебного взыскания, то и вовсе пиши пропало.

Точно такие же требования предъявляются к созаёмщикам — их, в зависимости от банка, может быть до четырёх человек. Сбербанк разрешает привлекать до шести созаёмщиков. Обычно это супруги (в том числе гражданские) и близкие родственники, но возможно и участие в ипотеке «любых третьих лиц». При этом официальные мужья и жёны становятся созаёмщиками по умолчанию, если обратного не предусматривает брачный договор.

Кому положена льготная ипотека

Семейная (детская) ипотека

На ипотечный кредит в размере до тридцати миллионов рублей со сниженной ставкой в районе 5% годовых могут рассчитывать семьи, в которых хотя бы один из детей родился в 2018 году или позже, а также семьи, воспитывающие ребёнка с инвалидностью. Остальные требования у банков такие же, как и к другим группам заёмщиков.

Ипотека для IT-специалистов

С такой же ставкой в 5% годовых могут получить ипотеку сотрудники IT-компаний, но только если компания находится в России, аккредитована Министерством цифрового развития и пользуется налоговым льготами (всё это можно проверить на сайте «Госуслуг»).

Айтишникам банки обычно одобряют сумму около двадцати миллионов рублей, но только тем, кому ещё не исполнилось 45 лет и чей ежемесячный доход превышает 150 тысяч рублей в городах-миллионниках и 100 тысяч рублей — в населённых пунктах поменьше.

Военная ипотека

Около трёх миллионов рублей на покупку недвижимости могут получить военнослужащие, участвующие в накопительно-ипотечной системе (НИС). Такую ипотеку обычно дают на 25 лет под ставку около 10% годовых.

Здесь возрастные ограничения также строже, чем в обычных кредитных программах без льгот. Подавать заявку на военную ипотеку можно с 21 года. Предельный возраст на дату погашения кредита у мужчин — 50 лет, а у женщин — 45. Но, например, Сбербанк предлагает военную ипотеку вплоть до 75 лет.

Дальневосточная ипотека

Этот кредит в размере до шести миллионов рублей выдаётся на покупку недвижимости в Дальневосточном федеральном округе, в который входят 11 регионов, включая Якутию, Бурятию, Приморский, Хабаровский и Забайкальский края. Процент по такой ипотеке составляет в среднем от 0,1 до 2%, но претендовать на неё могут далеко не все.

Дальневосточную ипотеку одобрят только семейной паре, если и мужу, и жене не больше 36 лет, родителям-одиночкам до 36 лет с несовершеннолетними детьми, а также бюджетникам, работающим в сфере медицины или образования.

Льготная ипотека

Сейчас действует госпрограмма, введённая для поддержки строительной отрасли в разгар пандемии. В постановлении правительства прописана сумма до двенадцати миллионов рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти (и до шести миллионов рублей в других регионах), но некоторые банки предлагают и больше. Средняя ставка по такой ипотеке достигает 7% годовых, а выдают её на срок до 30 лет.

Стандартный набор документов для подачи заявки на ипотеку

Чтобы отправить заявку на получение ипотечного кредита клиенту потребуются следующие документы:

Как взять ипотеку в 2023 году: подробная инструкция и необходимые документы

Больше 60% россиян готовы взять ипотеку, выяснили аналитики «СберСтрахования». Жилищные займы остаются одними из самых востребованных банковских продуктов. Рассказываем, как получить ипотеку в 2023 году и какие документы вам понадобятся для оформления кредита на покупку недвижимости.

Шаг 1. Выясняем, на какую сумму можно рассчитывать

Прежде чем начать поиски квартиры, выясните, какую сумму банк готов дать в кредит на покупку жилья, рекомендуют эксперты. Для этого можно подать заявки в один или несколько банков, предварительно изучив предлагаемые процентные ставки и ипотечные программы (сделать это можно на Банки.ру).

В первую очередь обратитесь в банки, где у вас открыт зарплатный проект или есть действующий вклад, где вы ранее оформляли и закрывали кредиты. Для таких банков вы уже знакомый клиент, и условия кредитования могут быть выгоднее, чем у других.

По общим правилам, заемщик должен соответствовать следующим условиям:

• быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка);
• быть гражданином РФ;
• иметь стабильный доход;
• иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
• работать как ИП или самозанятый (к этим категориям требования могут быть жестче).

Крупные банки позволяют подавать заявки и заполнять анкету онлайн. Из документов могут потребоваться:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• водительские права;
• загранпаспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• выписка о состоянии индивидуального лицевого счета из Социального фонда России (СФР);
• справка 2-НДФЛ;
• декларация за последний отчетный период для ИП, справка о доходе самозанятого из ФНС или другие документы, подтверждающие доход (зависит от требований банка).

Для подтверждения трудоустройства и доходов банк с вашего разрешения может сам запросить сведения из Социального фонда России (ранее — Пенсионного фонда).

Найти подходящую ипотеку быстро можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Вам нужно лишь заполнить анкету: указать информацию о месте работы, семейном положении, размере заработной платы, написать параметры желаемой недвижимости, сумму и срок кредита. На основе требований банков и данных анкеты сервис подберет банки, которые с наибольшей вероятностью одобрят вам ипотеку. Нужно будет выбрать предложение, отправить заявку и дождаться финального решения.

После рассмотрения заявки в случае положительного решения банк сообщит, какую максимальную сумму готов вам предоставить для приобретения жилья в кредит. Во многом этот лимит зависит от вашего дохода, поэтому банки учитывают при рассмотрении заявки не только заработную плату, но и пенсии, подтвержденный доход от сдачи в аренду недвижимости. А вот алименты, пособия, стипендии и выплаты по уходу за ребенком в зачет не идут.

Шаг 2. Ищем созаемщика, если необходимо

Если суммы, предварительно одобренной банком, недостаточно для покупки квартиры, можно привлечь созаемщика — человека, который будет отвечать за ипотечный кредит, если вы не справитесь с обязательствами. По этой причине требования к созаемщику — такие же, как к титульному заемщику.

Стать созаемщиком может любой человек, не обязательно родственник. А вот супруг, если брак зарегистрирован официально, будет выступать созаемщиком в любом случае. Если пара этого не хочет, например, у мужа или жены плохая кредитная история, нужно еще до подачи ипотечной заявки заключить брачный договор. В нем зафиксировать, что ипотеку берет только один супруг и недвижимость останется в его единоличной собственности.

Имейте в виду, что большинство ипотечных программ предусматривают первоначальный взнос от 15% стоимости жилья. То есть сумма, одобренная банком, будет дополнением к собственным средствам. При этом в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или субсидии.

В среднем решение об одобрении ипотеки действует 90 дней (не забудьте уточнить срок в выбранном банке). В течение этого времени нужно определиться с квартирой для покупки.

Шаг 3. Выбираем квартиру

Основные параметры, от которых отталкиваются покупатели при выборе жилья: район, площадь и количество комнат, год постройки дома (если речь о вторичном жилье), цена.

Но в случае с ипотекой одним из главных параметров будет вид будущего жилья: новостройка или вторичка? От этого зависит выбор ипотечной программы и процентная ставка.

Ставки по ипотеке на жилье от застройщика

Программы господдержки, действующие в 2023 году, распространяются как раз на покупку жилья у застройщика. Как правило, чтобы получить льготную ставку, подавать заявление на ипотеку нужно через самого застройщика или его партнера. Но это не отменяет того, что сначала вы можете самостоятельно обратиться в банк, чтобы сориентироваться, на какую сумму займа вообще можете рассчитывать.

Вот действующие программы с господдержкой, распространяющиеся только на новостройки.

Льготная ипотека

• Первоначальный взнос — от 15%
• Максимальная ставка — 8%
• Максимальный размер кредита — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн — для остальных регионов РФ.

Семейная ипотека

Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, есть двое и больше детей до 18 лет или ребенок с инвалидностью.

• Первоначальный взнос — от 15%
• Максимальная ставка — 6%
• Максимальный размер кредита — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн — для остальных регионов РФ.

По программе семейной ипотеки также можно купить жилье на вторичном рынке, но только в сельской местности Дальневосточного федерального округа.

Ипотека для IT-специалистов

• Первоначальный взнос — от 15%
• Максимальная ставка — 5%
• Максимальный размер кредита — 18 млн для городов-миллионников, 9 млн — для остальных.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Ипотечные ставки при покупке жилья на вторичном рынке существенно выше, поскольку льготные программы на такие объекты почти не распространяются. К примеру, в июне 2023 года Сбербанк предлагает от 10,9% годовых, Альфа-Банк — от 11,89%, ВТБ — от 10,7%, Газпромбанк — от 9,99%, Промсвязьбанк — от 11%.

Как отметила директор АН «Метражи» Екатерина Торопова, средняя ставка на вторичку сейчас — 11–12%. Но есть способы ее снизить.

«Большой первоначальный взнос, скажем, 30% — это реальный шанс снизить ставку. Некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки. Выгодные условия по ипотеке можно получить у официальных партнеров банка: застройщиков или агентств по недвижимости. Кроме того, сниженную ставку можно «купить», то есть внести единовременный платеж банку. Иногда это выгодно, тут надо все тщательно считать, — пояснила Екатерина Торопова. — И напомню, что на размер процентной ставки в большинстве банков влияет страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, при отсутствии страховки ставка вырастает на 1–3%».

О том, как можно «купить» снижение ставки и выгодно ли это, мы подробно рассказывали в этом материале.

Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка

В случае с новой квартирой заявку на ипотеку чаще всего нужно подавать через застройщика, и у банков вопросов к сделке не возникает — жилье новое, без подводных камней.

Со вторичкой сложнее. Когда квартира выбрана, нужно, чтобы банк ее одобрил — проверил документы, юридическую чистоту жилья, адекватность цены.

Обратите внимание, что иногда банк может попросить предоставить предварительный договор купли-продажи, который должен содержать все условия основного договора.

Точный список документов, необходимых для одобрения банком объекта недвижимости, даст кредитный менеджер, но обычно он выглядит так:

• выписка из ЕГРН (ее может получить только собственник);
• правоустанавливающие документы (в зависимости от того, как продавец получил жилье, это могут быть: договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и тому подобное);
• техническая документация на квартиру (справка из БТИ, техпаспорт, техплан, выкопировка из поэтажного плана);
• паспорта всех собственников;
• отчет об оценке объекта недвижимости;
• нотариальное согласие супруга(-и) собственника на продажу, если жилье приобреталось в браке;
• разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние, а также если квартира покупалась с использованием маткапитала;
• справка о зарегистрированных лицах.

Шаг 5. Оцениваем недвижимость

Отдельно стоит остановиться на оценке объекта недвижимости, отчет о которой нужно будет предоставить банку для одобрения сделки. Эту работу обычно оплачивает покупатель (стоимость — от 2 тыс. рублей).

Главная задача оценки — определить рыночную стоимость квартиры (за сколько ее можно продать в спокойном режиме) и ликвидационную (за сколько реально продать в короткий срок). Это нужно, чтобы банк оценил, адекватна ли стоимость жилья и сможет ли он в случае, если вы перестанете гасить ипотеку, быстро вернуть свои деньги.

Оценку выполняет независимая оценочная компания. Несмотря на то, что по закону банки должны принимать отчеты всех оценщиков, на практике они просят заказывать экспертизу у аккредитованных компаний. Их много, найти их можно на сайтах банков.

Для оценки квартиры на вторичном рынке компании потребуются выписка из ЕГРН, техпаспорт или поэтажный план, для новостройки — договор долевого участия, акт приема-передачи, техпаспорт или поэтажный план.

Оценщик проверит документы и согласует с вами дату, когда приедет для очного осмотра и фотографирования жилья. Подготовка отчета после выезда занимает один — три дня. В результате вы получите объемный документ в формате PDF, где описаны характеристики квартиры и дома, оценена стоимость и дан прогноз, как она может измениться в будущем.

Шаг 6. Страхуем квартиру

Еще одно обязательное условие при оформлении ипотеки — страхование объекта недвижимости. Если речь о квартире в строящемся доме, то ее нужно будет застраховать после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то страховка нужна сразу.

По закону обязательным является только страхование имущества, находящегося в залоге. Но многие банки также просят оформить страхование жизни и здоровья заемщика, а иногда и титульное страхование — от риска потери права собственности на имущество. В случае отказа банк может поднять процентную ставку по кредиту.

Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом

Если банк одобрил объект недвижимости, стороны приступают к подписанию договоров. Между покупателем и банком подписывается кредитный договор, между покупателем и продавцом — договор купли-продажи с использованием кредитных средств. В нем определяется порядок расчетов. В ипотечных сделках он состоит из двух этапов: перечисления первоначального взноса и перечисления ипотечных средств. Первый взнос при этом можно передавать как банку (а он потом — продавцу), так и напрямую продавцу. Как именно будут происходить расчеты, должно быть зафиксировано в договоре. Банк «свою» часть — ипотечные деньги — всегда переводит на счет продавца только после регистрации сделки в Росреестре.

Если первоначальный взнос состоит из материнского капитала, нужно предоставить банку сертификат на маткапитал (его выдают в Социальном фонде России после рождения ребенка) и справку из фонда, если часть капитала была ранее потрачена. Также нужно будет написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала, банк сам передаст это заявление в Социальный фонд.

Обратите внимание: в квартире, купленной с использованием маткапитала, нужно будет выделить доли каждому члену семьи получателя сертификата.

На подписание кредитного договора вам нужно принести оригиналы всех документов, которые требуются банку: паспорт, СНИЛС, заверенную копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ, ИНН. Продавец также должен предоставить оригиналы документов на квартиру и передать номер счета, на который будут перечислены деньги.

После подписания договора документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности. Это можно сделать через МФЦ или нотариуса, если сделка требовала его участия (например, один из продавцов — несовершеннолетний).

После регистрации права собственности (обычно процедура занимает до семи дней) продавец сможет получить деньги за жилье: первоначальный взнос и ипотечные средства от банка.

Sorry, you have been blocked

This website is using a security service to protect itself from online attacks. The action you just performed triggered the security solution. There are several actions that could trigger this block including submitting a certain word or phrase, a SQL command or malformed data.

What can I do to resolve this?

You can email the site owner to let them know you were blocked. Please include what you were doing when this page came up and the Cloudflare Ray ID found at the bottom of this page.

Cloudflare Ray ID: 80ec3489ca48410e • Your IP: Click to reveal 45.84.122.41 • Performance & security by Cloudflare