Как вложить деньги в строительство квартиры

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Рассчитайте платеж по ипотеке с удобным онлайн-калькулятором Совкомбанка. Учесть можно все параметры: срок кредитования, объем первоначального взноса и сумму кредита.

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Пять стратегий инвестирования в новостройку: как сохранить и приумножить деньги

Покупка готового жилья в новостройке не самая доходная, но точно самая надежная инвестиция. Дом уже возведен, риски минимальны, а начать получать прибыль можно сразу, сдав квартиру в аренду. Или въехать и жить. В любом случае стоимость квартиры будет расти: инфляция высока, цена стройматериалов постоянно повышается, рабочая сила дорожает. Решение о покупке готовой квартиры в новостройке обеспечит как минимум сохранение накоплений на постоянно меняющемся рынке. А один из главных рисков покупки новостройки — риск задержки сдачи дома — в этом случае отсутствует.

Это хорошее решение и для тех, кто живет на съемной квартире или в собственной, но планирует отдать ее в трейд-ин. Тогда не придется одновременно платить аренду и ипотечные взносы.

В компании Level Group рассказывают, что именно этими преимуществами руководствуются покупатели апартаментов в проекте «Level Донской». Комплекс уже сдан, поэтому покупатель получит ключи, чтобы въехать сразу.

Если апартаменты приобретаются как инвестиция, их можно сдать в аренду, не волнуясь о спросе. Во-первых, этот комплекс удачно расположен: в радиусе 15 минут пешком сразу три станции метро, до Садового кольца на автомобиле — 10 минут, а до Кремля и МГУ — 15 минут. Во-вторых, эта локация понравится не только деловым людям, но и членам их семей: все те же 15 минут пешком — и пожилые родители будут гулять с внуками в Нескучном саду или парке Горького. Спрос на такие объекты всегда высокий.

2. Апартаменты

Апартаменты по закону не относятся к жилью, но десятки тысяч горожан успешно живут в них не первый год. И хотя коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах, а постоянную регистрацию оформить нельзя, есть у такой покупки и очевидные плюсы. Например, цена: апартаменты на 10–15% дешевле аналогичной по параметрам квартиры.

Местоположение апарт-комплексов традиционно более выигрышное, потому что их разрешено возводить там, где жилье строить нельзя. Статус апартаментов рассматривается на законодательном уровне: если их приравняют к жилью, это позволит оформить постоянную регистрацию.

Комплекс апартаментов бизнес-класса на берегу двух рек «Level Стрешнево» от компании Level Group может похвастаться сочетанием удобной транспортной доступности — до ближайшей станции метро 20 минут пешком.

Практически рядом загородное окружение: парки, исторические усадьбы и вода. «Level Стрешнево» подойдет как для тех, кто хочет получить ключи в ближайшее время, так и тем, кто готов вложить меньше и подождать: корпуса «Юг», «Запад» и «Север» будут сданы в ближайшие несколько месяцев, а корпус «Восток» — в III квартале 2024 года.

Корпус «Восток» «Level Стрешнево»

3. Объект на начальном этапе строительства

Максимальную доходность от инвестиции обеспечивает покупка квартиры на начальной стадии строительства дома, когда продажи в проекте только открылись. Цена будет расти не только за счет инфляции и удорожания материалов, но и по мере готовности корпусов и развития всей территории в целом. В среднем доходность новостроек на столичном рынке недвижимости составляет 30–50% за весь период строительства (три года).

У такого способа инвестирования в жилье есть один недостаток — риск того, что дом не будет достроен в срок. Каждый месяц задержки сдачи объекта для инвестора — потеря денег, поэтому главное правило вложения средств в только что стартовавший проект — выбор надежного застройщика.

Сегодня девелоперу мало быть просто в списке топ-20 застройщиков Москвы, нужно уметь быстро и эффективно реагировать на меняющиеся условия рынка, оперативно находить решения логистических вопросов и работать не только с зарубежными поставщиками.

У застройщика Level Group есть несколько объектов на начальном этапе строительства. Например, жилой квартал комфорт-класса «Level Южнопортовая» и второй этап «Level Стрешнево», где недавно открылись продажи. О темпах строительства этих жилых комплексов в компании предлагают судить по уже сданным проектам.

Так, на строительство клубного дома «Level Павелецкая» ушло всего 23 месяца — рекордные сроки для сдачи дома с чистовой дизайнерской отделкой. Проект «Level Амурская» тоже побил рекорды по скорости строительства: возводилось до восьми этажей в месяц.

4. Квартира в уже строящемся доме

Этот вариант вложения средств в недвижимость — золотая середина между предыдущими, он сочетает бо́льшую доходность, чем при покупке готового жилья, и меньшие риски, чем при покупке квартиры на старте строительства. Дом уже возводится, у девелопера есть план и понятная модель, материалы закуплены. Риск форс-мажора минимален.

Эксперты советуют при выборе объекта для инвестиции обращать внимание на скорость строительства и средние сроки строительного цикла у застройщика. Чем быстрее он возводит свои дома, тем быстрее вложенные деньги начнут работать.

В компании Level Group приводят в пример три активно строящихся жилых комплекса. Первый, «Level Нагатинская», будет сдан в конце 2023 года. Этот проект отличается хорошими видовыми характеристиками (первая береговая линия Москвы-реки) и близостью к центру (12 минут до Садового кольца на авто).

Форматы квартир отвечают требованиям бизнес-класса — например, высота потолков до 4,2 м, есть варианты с панорамным окном в ванной комнате.

Второй активно строящийся проект бизнес-класса — «Level Мичуринский» , расположенный в пешеходной доступности сразу от двух станций метро. Он будет сдан в конце 2024 года. Особенностью этого квартала станет продуманная концепция благоустройства — многоуровневый двор с зонами спорта и отдыха, амфитеатром и площадью с фонтаном. Тут даже предусмотрена благоустроенная набережная с выходом к заказнику «Долина реки Очаковка».

Третий проект — «Level Причальный» . Его особенность заключается в уникальных видах на Москву-реку и «Москва-Сити», а 40% квартир имеют панорамные окна в пол.

Комплекс строится быстро: за апрель каждый из четырех корпусов «Level Причальный» вырос более чем на три с половиной этажа.

5. Проект с выгодными предложениями

Это вариант инвестирования, когда удастся сэкономить на покупке жилья благодаря акциям и специальным предложениям от застройщика. Сегодня банки вынуждены удерживать высокие ставки по базовым ипотечным программам из-за выросшей ключевой ставки, поэтому именно застройщики дают лучшие условия покупки.

Какие-то девелоперы договариваются с банками и субсидируют ставки из собственного кармана, другие объявляют акции, у третьих — выгодные рассрочки. Благодаря таким условиям квартиру можно купить по «вчерашним» ценам, а на момент сдачи дома они будут вполне уже «завтрашние».

В Level Group рассказывают, что сохранили предложения субсидированной ипотеки в своих проектах. Самые выгодные сегодня предложены в «Level Мичуринский», «Level Нагатинская», «Level Причальный» и «Level Южнопортовая». Ставка по субсидированной ипотеке составляет 4,49% на весь срок кредитования, а по семейной программе — 1,5% и тоже на весь срок. Ставка на первый год кредитования — от 0,1%.

Такие низкие ставки сегодня удастся получить только на первичном рынке жилья и лишь по некоторым объектам, где застройщик и банк смогли совместно удержать выгодные условия для покупателей.

Каждый из пяти вариантов инвестирования или сохранения средств в недвижимости — абсолютно рабочий, остается только выбрать наилучший для себя. Если нужна максимальная прибыль, подойдет объект на начальном этапе строительства, если важно получать пассивный доход от сдачи в аренду прямо сейчас — имеет смысл приобрести квартиру в готовом доме или апартаменты. Если не обойтись без ипотеки — оптимальным вариантом станет покупка на выгодных условиях от застройщика. А если выбрать слишком сложно, то золотая середина в виде уже строящегося дома подойдет лучше всего.

Изображение в начале статьи: «Level Южнопортовая»

Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки

Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.

Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.

Квартиры на стадии котлована дешевле недвижимости, введенной в эксплуатацию. Фото: domsevas.ru

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания договора долевого участия в строительстве и перевода денег.

Выбор объекта

Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.

Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:

присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.

Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.

Анализ застройщика

Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.

В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.

Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.

Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.

Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.

Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.

Без разрешения на строительство девелопер не имеет права строить. Фото: zen.yandex.ua

Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома

Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.

Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса.

Визит в офис продаж

В офисе застройщика покупатель получает информацию о:

проекте строительства;
стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
дате завершения строительства.

Общение с банками для получения ипотеки

Банки предоставляют кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.

Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.

Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.

Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора

На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.

После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.

Получение одобрения на выдачу кредита банком

Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:

паспорт заемщика;
военный билет – для мужчин;
справка о доходах;
свидетельство о заключении брака;
свидетельство о рождении детей;
договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.

После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.

Список застройщиков, аккредитованных банком, можно посмотреть на сайте финансовой организации. Фото: kreditology.ru

Подписание договора долевого участия

данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
стоимость квартиры;
дату, на которую новостройка будет сдана;
этаж квартиры и ее предварительный номер;
гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
страхование ответственности застройщика;
паспортные данные покупателя;
реквизиты компании-застройщика.

Регистрация ДДУ

ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.

В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.

Проведение оплаты через эскроу-счет

Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.

После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.

Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.

Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.

Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.

Застройщик получает деньги с эскроу-счета после сдачи готового объекта. Фото: yandex.ru/news

После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.

Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме

Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:

из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2021 году она сократилась до 10–15%.
как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания. Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;
часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;
несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.

Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована

Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.

Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ

В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:

название улицы;
номер дома или корпуса.

Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.

При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:

если площадь квартиры больше, то покупатель проводит доплату за дополнительный метраж квартиры;
если площадь квартиры меньше, то покупателю возвращается часть выплаченной суммы.

Если выясняется, что площадь квартиры меньше, чем указано в ДДУ, дольщик получает часть денег назад. Фото: yandex.com

Расторжение сделки с застройщиком

Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.

Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.

Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.

Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:

передать квартиру;
вернуть средства.

Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:

получить право собственности;
взыскать штраф;
взыскать неустойку;
компенсировать моральный вред.

Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет.

За срыв сроков сдачи объекта можно взыскать неустойку. Фото: wargaming-fm.ru

Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:

Как выгодно вложить деньги в строительство квартиры

Инвестиции в недвижимость — один из самых надежных способов вложения финансов. Это прибыльный бизнес, который гарантирует доходы от аренды, сохранность накоплений от инфляции и возможность перепродажи отремонтированного жилья по значительно большей цене.

Практика вложений в недвижимость довольно распространена в России, так как позволяет грамотно распорядиться деньгами, получая при этом прибыль. Рассмотрим пошаговую инструкцию инвестирования и выясним, в какие объекты лучше вкладывать деньги. А также раскроем ответы на частые вопросы и дадим советы по снижению рисков.

Куда вложить деньги: выбор недвижимости для инвестиций

Большинство российских граждан имеют средний заработок, который не позволяет накопить деньги на квартиру. Чтобы купить жилье за наличные деньги, нужно долго зарабатывать, и без заемных средств часто не обойтись. Поэтому при поиске лучшего варианта денежных вложений в недвижимость следует исходить из имеющейся суммы, выбирать надежного застройщика, определиться с типом объекта и способом кредитования.

Как выбирать застройщика

Доверите ли вы деньги незнакомому человеку? Вряд ли. Так и при приобретении недвижимости: прежде чем заключать сделку, необходимо изучить информацию обо всех ее участниках. И, в первую, очередь, удостовериться в репутации застройщика.

Рекомендуем обращать внимание на следующие факты: финансовая стабильность, наличие судебных исков, количество и качество заверщённых объектов строительства. Все это легко можно узнать из открытых онлайн-источников в Интернете. А отзывы покупателей несложно найти на форумах, сайтах-отзовиках и просто в социальных сетях. Гарантию сделок с приобретением недвижимости на этапе строительства обеспечивает практика эскроу-счетов, когда банк «замораживает» счета покупателя до документального подтверждения выполнения обязательств продавцом.

Если обязательства не выполняются в оговоренный срок, покупатель вправе получить компенсацию. Внимательно читайте договор на стадии заключения.

Финансовые возможности

Как правило, у покупателя сумма денег на инвестиции складывается из собственных и заемных средств. Чем больше собственных сбережений, тем выгоднее сделка. Однако, в ряде случаев, кредитные средства могут дать не только возможность приобретения недвижимости, но и выгоду. Поэтому, принимая решение о покупке, необходимо просчитать различные варианты. Опытные брокеры по недвижимости всегда предложат вам несколько инвестиционных расчетов, чтобы вы могли выбрать самый выгодный. Какие варианты кредитования с целью приобретения новостроек сегодня существуют?

Льготная ипотека

Льготная ипотека предполагает годовую ставку 8%, действует она до 1 июля 2024 года. Использовать ее может любой гражданин РФ, который на данный момент обеспечен работой. Покупателю недвижимости нужно будет внести начальную сумму 15%. Но сумма займа ограничивается пределом 12 млн. рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, для приобретения жилья в других регионах — 6 млн. рублей.

Банки выдают льготные кредиты только в процессе строительства многоквартирного дома, застройки частного домовладения или непосредственно после сдачи объекта в эксплуатацию. Льготный кредит можно получить и для самостоятельного строительства по специальным программам.

Семейная ипотека

На семейную ипотеку могут рассчитывать молодые пары, у которых родился ребенок не ранее 2018 года. Как и в льготной ипотеке, начальный взнос, сумма кредита и годовая ставка такие же. Однако тут следует поспешить, программа будет работать до конца 2023 года. Если в семье есть ребенок-инвалид, то семейную ипотеку можно использовать до начала 2028 года.

Ипотека от застройщика

В этом случае застройщик сам субсидирует ипотеку, предлагая покупателю несколько вариантов на выбор. Такое субсидирование возможно, если застройщик и финансовая организация работают в партнерском тандеме, и могут предложить покупателю выгодные условия по кредитованию. Ставка иногда может опускаться менее 1%.

Здесь следует учитывать динамику роста стоимости жилья, чтобы предложение от застройщика было выгодным на весь срок ипотеки. В таком случае нужно произвести расчеты предстоящих платежей по всем предложенным вариантам и сравнить.

Ипотека для работников IT-сферы

Сотрудникам отрасли ИТ можно теперь выгодно вкладываться в строительство жилья с апреля 2022 года. Программа работает со ставкой 5% годовых с максимальной суммой кредита 18 млн. рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 9 млн рублей для остальных регионов. Ею могут воспользоваться только аккредитованные организации.

Есть также условие для работников ИТ-компаний по заработной плате: она должна быть не менее 150 тыс. рублей в месяц для жителей городов-миллионников, для заемщиков из меньших населенных пунктов — не меньше 100 тыс. рублей.

В какую недвижимость выгодно вкладывать

Лучше всего в России себя показала курортная недвижимость. Черноморское побережье, и его главный город Сочи — продолжают приносить прибыль своим инвесторам в любой стадии рынка. Самый простой способ — обратиться к специалистам, опытный риэлтор подскажет проверенные временем сценарии инвестирования и поможет разобраться, какой вариант выгоднее и именно для вас. Например, что эффективнее: перепродажа квартир или домов или сдача их в аренду?

Новостройки — сумма вложения будет зависеть от того, насколько уже построено здание: на этапе котлована цена будет почти вдвое меньше, чем на этапе завершения строительства. Самые лучшие предложения разбирают первыми!

Оценка ликвидности квартиры

Для гарантии безопасности вложений проводится оценка ликвидности объекта. При выборе недвижимости для перепродажи или аренды нужно определить дальнейшее использование здания или помещения, изучить покупательские запросы. Для ликвидности важны следующие факторы:

Квартиры на первом или последнем этаже, с окнами или балконом возле лестничных клеток всегда менее ликвидны. Балкон или лоджия, кладовая на тех. этаже, красивый вид из окна — большой плюс. Выбирать квартиру для последующей продажи или аренды лучше всего ту, которая подойдет покупателю по программе субсидирования ипотеки. Здесь подразумеваются вышеописанные виды ипотек на квартиры классического формата или в новостройках.

При наличии достаточной суммы есть смысл инвестировать в объекты в высокобюджетном сегменте рынка («премиум», «бизнес»). Стабильность дохода продавцу гарантирует их потенциальная аудитория — люди с хорошим достатком, которые менее подвержены влияниям кризисов.

Куда безопасно вложить деньги: возможные риски

Каждому бизнесу свойственны определенные риски. Инвестиции в недвижимость, включая новостройки, также подвержены рискам, которые напрямую связаны с ликвидностью объекта. Покупая жилье, можно столкнуться с мошенничеством, форс-мажорными обстоятельствами или ситуацией, когда в последствии квартиру нельзя будет продать.

Если у вас есть лишние деньги, можно закрыть глаза на факторы риска. Но практика показывает, что свободных денег не бывает, поэтому лучше предусмотреть все заранее. Рассмотрим ТОП наиболее распространенных рисков:

1. Неудобное расположение объекта. Оптимально искать квартиру в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой. Но иногда обстоятельства заставляют делать выбор в пользу варианта, уступающего в этом плане. Такое строение вырастет в цене только в будущем при условии застройки района. Выгода только в небольшой сумме вложений и надежде на перспективу.

2. Форс-мажор. Нестандартные ситуации обычно связаны с ухудшением экологической обстановки в месте около объекта или в регионе. Риски вложений связаны с резким падением спроса.

3. Недобросовестные арендаторы. Если это не мошенничество, то съемщик просто задерживает ежемесячные платежи. Бывают случаи порчи имущества. Здесь в вопросе возмещения ущерба потребуется стороннее вмешательство, на что будут нужны дополнительные расходы.

4. Амортизация. Стоимость любого строения с годами будет только падать. Порче зданий способствуют в первую очередь: неблагоприятная окружающая обстановка, техногенные катастрофы поблизости, природные факторы.

5. Заморозка строительства. Во избежание рискового вложения средств в недвижимый объект, следует выбирать застройщика с хорошей репутацией.

6. Мошенничество. Этот негатив повсеместно практикуется в операциях с недвижимостью и в строительстве. Существует много схем обмана: перепродажа чужого имущества, компании-однодневки, подделка документов и многое другое. С безопасным вложением средств в новостройки и вторичное жилье в таком случае поможет профессиональный юрист.

Проверка застройщика — это первый залог избежания проблемы. Однако форс-мажоры предусмотреть вряд ли удастся. Нужно еще правильно оформить документы и выбрать эскроу-счет, он даст гарантию сохранности инвестируемых денег. Следует также изучить рынок региона, где расположен объект, ознакомиться с планом градостроительства и особенностями района. Информацию можно найти на телеграм-каналах, тематических форумах, в соцсетях.

Лучший вариант инвестиций в недвижимость — новостройки. Такие квартиры не упадут в цене в ближайшее десятилетие, и их стоимость может увеличиваться по мере развития инфраструктуры. Самыми ликвидными объектами, по сути, остаются коммерческие строения под магазины, салоны красоты, малое производство и др. Безопасность инвестиций и доход будут получены только при взвешенном подходе к делу.

Вывод

В данной статье мы рассмотрели, как определиться с выбором недвижимости для инвестиций. Какие есть риски и способы их снижения. Выяснили, что инвестировать в жилую недвижимость на стадии строительства надежно и безопасно. Для новостроек предусмотрено большое количество ипотечных программ, благодаря которым можно прибыльно инвестировать накопления.

Лучше инвестировать в квартиру на стадии котлована уже сейчас, чтобы потом продать ее дороже. Это пример того, как долгосрочно вложить, сохранить и приумножить свои накопления, получая пассивный доход. Со временем деньги имеют свойство обесцениваться. А вкладывая в строительство квартиры, вы получаете гарантию их сохранности, возможность получения прибыли и уверенность в завтрашнем дне.

Стоит ли сомневаться в целесообразности такой инвестиции? Конечно нет — это рациональная идея. Главное выбрать надежное агентство недвижимости. Доверьте будущее MONOLITH DEVELOPMENT — мы поможем определиться с выбором недвижимости и оформлением сделки.