«Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?
Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они заключаются в любой кризис.
Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.
Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка.
Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.
Что сегодня покупают?
Самыми востребованными в течение года в столице были однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 12 млн рублей, отмечают в компании «Метриум». Более дорогое жилье люди покупали гораздо реже. Причем предпочтение покупатели отдавали квартирам в недавно сданных новостройках или домах, введенных в последние 10 лет.
2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»
Доля «вторички» в выдаче ипотеки — еще один шок 2022 года. Всего лишь с июня по октябрь доля готовых объектов в общей доле ипотеки выросла в 1,6 раза — с 44 до 70%, комментируют в ВТБ. Специалисты банка объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен именно на вторичном рынке жилья.
Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ
Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.
Что, если льготную ипотеку отменят?
Чтобы прогнозировать события на вторичном рынке жилья, нужно понимать, отменят или нет ипотеку с господдержкой для первичного рынка. В важности этого решения не сомневаются абсолютно все опрошенные Циан.Журналом эксперты.
Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики
«Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.
«Вторичка» дождется семейной ипотеки?
Не исключено: такую инициативу предложил Минфин. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но программа подойдет, мягко говоря, не всем.
Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.
«Это был тяжелый год»
2022-й спутал все карты. Год назад эксперты предсказывали дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке на фоне активной господдержки новостроек. Но жизнь внесла коррективы: пока все идет с точностью до наоборот.
В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.
Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.
С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.
В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.
Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.».
Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.
В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».
Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.
Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.
Большой выбор
С марта предложение (количество объектов в продаже) выросло на вторичном рынке почти в полтора раза. Эксперты объясняют это увеличением срока экспозиции. Если в апреле квартира продавалась в среднем за 99 дней, то сегодня на это потребуется 128 дней.
Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».
С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.
Срочные продажи и скидки
Еще один тренд 2022-го — подскочило количество объявлений о срочной продаже, вслед за ним последовал вал скидок на вторичном рынке. Это случилось после объявления частичной мобилизации и резкого отъезда из России сотен тысяч людей. Многие из них возвращаться не планируют, а потому выставили свое жилье на продажу: кто-то через родственников, кто-то через риелторов или других посредников.
В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.
Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.
Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.
Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.
Как вели себя цены
За 2022 год цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились: сейчас 1 кв. м стоит 306 тыс. рублей, это на 0,5% больше, чем в начале года. Для сравнения: «квадрат» на первичном рынке столицы обойдется в 320 тыс. рублей — рост за год составил 5%.
В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.
Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.
Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.
Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».
Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше.
Что будет с ценами на квартиры во второй половине 2023 года?
Генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well Юрий Грудин считает, что для снижения цен предпосылок нет, но нет и тенденции к сильному росту. По данным «Циан.Аналитики» за первое полугодие 2023 года, средние цены на новостройки в России выросли на 3%.
В Петербурге, к примеру, средние цены на первичном рынке держатся примерно на одном уровне с начала года. В конце июня, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», квадратный метр типового жилья в новостройках Северной столицы стоил 216 тысяч ₽, а в пригородах — 144,2 тысячи ₽. Однако после того, как регулятор ввёл ограничения на кредиты с минимальными ставками на новостройки, стал расти спрос на готовое жильё. В результате по итогам июня Петербург вошёл в пятерку городов страны с самым быстрым ростом цен на вторичное жильё.
Что будет дальше? Динамика цен неразрывно связана с предложением, темпы роста которого на рынке новостроек последовательно снижаются. Сейчас мы видим, что общество в целом адаптировалось к новым условиям, и спрос на первичном рынке понемногу растёт. Объём выданной в России ипотеки за январь-июнь 2023 года достиг 3 триллионов ₽, что на 10% выше последнего рекорда 2021 года. Но пока восстановление региональных рынков идёт быстрее, чем в Москве и Петербурге.
Таким образом, по мнению Юрия Грудина, цены будут расти, но этот рост не будет стремительным. Застройщики, заинтересованные в реализации готовых проектов, новые будут запускать более взвешенно и осторожно, ориентируясь на уровень спроса и результаты продаж в текущих проектах.
Управляющий директор AM Capital Алексей Мурашев отмечает, что благодаря мерам ЦБ РФ рынок недвижимости в России начинает постепенно остывать, но неравномерно и постепенно. Во-первых, сам по себе он достаточно инертен, и все решения властей отражаются на нём с временным лагом от нескольких месяцев до полугода. Однако политика ЦБ по препятствованию реализации «программ от застройщика», пересмотр макропруденциальных лимитов, сворачивание льготных программ и другие меры постепенно закладываются в цены.
Во-вторых, снижение стоимости и реализация объектов с дисконтами скорее характерна для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, где выбор объектов достаточно широк. Именно до них отголоски данных мер «дошли» первыми. Однако в южных регионах, в частности в Сочи и Краснодаре, можно наблюдать прямо противоположный процесс за счёт высокого спроса при ограниченном предложении. Так что при выборе объекта недвижимости этот фактор важно учитывать.
Таким образом, финансовые регуляторы стремятся максимально не допустить образования пузыря на рынке недвижимости, поэтому сделают всё возможное для сдерживания роста цен. Однако ответ на вопрос о снижении стоимости недвижимости во многом будет определяться такими нюансами, как регион, местоположение, класс объекта и другие сопутствующие факторы. Именно динамика спроса и предложения во многом будет определять каждую конкретную ситуацию, хотя в целом прослеживается тренд на коррекцию цен и повышение сроков продажи квартир.
По наблюдениям доцента базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г. В. Плеханова» Дмитрия Осянина, сегодня мало кто может позволить себе купить квартиру, а из-за снижения спроса падают цены. В целом стоимость новостроек и квартир на рынке вторичного жилья в России снижается на фоне летнего сезона отпусков, что вполне закономерно. В перспективе застройщики будут нацелены на скидки, но, несмотря на затоваренность рынка новостройками, массового падения цен на рынке новостроек не ожидается.
Существенного снижения цен до конца 2023 года не будет. Отрицательная динамика в сегменте «нового жилья» сохранится в пределах 1–2%, а вот рост стоимости сегмента «квадратный метр» будет зависеть от темпов инфляции и стоимости строительных материалов. На рынке вторичного жилья собственники квартир будут вынуждены делать скидки с целью вернуть покупателя.
Спрос на все виды недвижимости до конца 2023 года будет зависеть от самого покупателя. Из-за нехватки денег основная часть покупает недвижимость в ипотеку, поэтому в большей степени рынок будет зависеть от накоплений на первоначальный взнос, так как сегодня требования со стороны ЦБ РФ ужесточаются, и это дополнительный фактор, влияющий на спрос. Сегодня потребительские предпочтения направлены в сторону «нового жилья», так как оно дешевле «вторички».
Директор по маркетингу Dogma Виктория Салюк считает, что на рынке новостроек предпосылок для снижения цен нет. Конъюнктура девелопмента сегодня устроена таким образом, что строительство ведётся на заёмные, банковские средства, а в условия выдачи кредитов уже заложены банковские ковенанты, которые не предполагают снижения цен. Демпинг приводит к стагнации рынка недвижимости, а также к нарушению нормального процесса продажи новостроек и конкуренции (покупатели следующих очередей жилья не должны приобретать новостройки дешевле, чем предыдущие инвесторы).
Однако в моменте есть возможности для экономии на новостройках. Сегодня это акции, спецпредложения и скидки, а также особые условия от банков при рассрочке или ипотечном платеже. И хотя тотального снижения, как это было в осенне-зимний период, в 30% и даже 40% на рынке уже не встретишь, найти скидки на избранные лоты в 15–25% вполне реально. Поэтому хотя массово цены на новостройки в России в ближайшее время и не пойдут вниз, возможность подобрать выгодное предложение в индивидуальном порядке сохраняется.
Высокий спрос и низкие цены: чем удивила вторичка в первом полугодии
Как изменились цены на вторичном рынке жилья Москвы? Можно ли купить еще квартиру со скидкой? Вместе с аналитиками отвечаем на эти вопросы и подводим предварительные итоги первого полугодия на рынке вторичного жилья Москвы.
Двукратный рост спроса
Первое полугодие для вторичного рынка жилья Москвы прошло успешно — спрос восстановился и почти вернулся на докризисный уровень. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», по итогам шести месяцев 2023 года число авансов и сделок в компании выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года и на 15% превысило показатели первых шести месяцев 2021 года. «Из месяца в месяц спрос был стабильно активным, ни провалов, ни всплесков не наблюдалось», — пояснил директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Оживление спроса на вторичном рынке жилья Москвы отметили аналитики «Домклик», исходя из анализа ипотечных сделок Сбербанка в сегменте. «Несмотря на то что в первом полугодии доля вторичного рынка ниже (67–68%), чем во втором полугодии 2022 года (июль — ноябрь 72–77%), по количеству выдач прирост составил 3,5%. Мы полагаем, в ближайшем будущем доля вторичного рынка будет расти из-за нормализации спроса на льготную ипотеку», — пояснили эксперты. Хотя говорить о полном восстановление спроса еще рано, добавили они.
Пока официальных данных Росреестра за первое полугодие по числу заключенных сделок на вторичном рынке Москвы нет, но статистика за пять месяцев показывает положительную динамику. По данным ведомства, за январь — май 2023 года в Москве было зарегистрировано 62,3 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 4,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и лишь на 4,7% меньше, чем в январе — мае 2021 года.
Начало 2023 года с точки зрения продаж было традиционно неактивным, но весной они пошли вверх. Например, в марте — мае 2023 года Росреестр по Москве регистрировал по более чем 14 тыс. сделок на вторичке ежемесячно, что близко к значениям на сделки 2021 года, когда спрос был высоким, напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Поэтому можно говорить, что рынок ожил. Сейчас недостатка покупателей на вторичном рынке жилья Москвы нет, спрос на вторичке практически вернулся к уровням февраля 2022 года», — отметил Олег Репченко.
Почему растет спрос на вторичку
На активность покупателей вторичного жилья в первом полугодии 2023 года влияло несколько факторов. Во-первых, это накопившийся отложенный спрос — люди адаптировались к текущей ситуации и ипотечным ставкам и снова готовы покупать недвижимость. «Основные факторы — это необходимость решения жилищного вопроса и реализация отложенного в 2022 году спроса, стремление вложить средства в понятный и надежный актив, то есть недвижимость», — пояснил Сергей Шлома.
Во-вторых, рост обеспечил переток покупателей с рынка новостроек из-за более низких цен на вторичное жилье. До этого покупателей нового жилья удерживали околонулевые ипотечные программы от застройщиков, которые в этом году из-за ужесточения требований ЦБ закончились. Ипотечные ставки на вторичное жилье традиционно выше, поскольку здесь нет субсидированных программ. «Активность на вторичке поддерживает переток покупателей с рынка новостроек, где благодаря льготным госпрограммам квартиры гораздо дороже. Из-за перекосов на первичном рынке вторичка может быть даже дешевле новостроек на котловане в той же локации и сравнимого качества», — отметил Олег Репченко.
По оценкам «Инком-Недвижимости», около 20% потенциальных покупателей жилья в новостройках переориентировались на вторичный рынок. «Поскольку в отсутствие околонулевых ипотечных ставок от застройщиков покупка новостройки стала непосильной для многих покупателей, клиенты переходят на вторичный рынок, где аналогичную квартиру можно приобрести на 15–20% дешевле», — добавил представитель компании.
Еще одна причина роста спроса — это вымывание ликвидного предложения, что стимулирует принимать решение о покупке быстрее. «Те покупатели, которые сейчас находятся в активном поиске объекта, видят эту тенденцию и стараются быстрее выбрать и приобрести себе квартиру. Срок принятия решения о покупке вернулся к нормальным значениям — в пределах двух недель», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Что с выбором квартир на продажу?
Предложение квартир на продажу от собственников за полгода почти не изменилось. По данным «Инком-Недвижимости», на вторичном рынке Старой Москвы на продажу выставлено 88 тыс. лотов, что всего на 1,7% больше, чем в начале года. В Новой Москве предложение выросло на 4%, до 8,5 тыс. квартир. «Сейчас прироста предложения почти нет, ликвидные квартиры стандарт-класса продаются быстро, буквально после двух — четырех показов», — отметил Сергей Шлома.
По наблюдениям аналитиков IRN.RU, в начале года объем предложения на московской вторичке увеличивался — часть выведенных на рынок квартир были инвестиционные, в том числе те, которые сдавались в аренду. В мае-июне рост объемов предложения приостановился благодаря росту спроса. «Адекватно оцененные ликвидные объекты быстро уходят с рынка. Но в целом по рынку объем предложения увеличился примерно на 32% по сравнению с прошлым годом», — добавил Олег Репченко.
Цены стабилизировались, но роста не ожидается
Несмотря на рост спроса, цены на вторичном рынке Москвы по итогам полугодия почти не изменились. Снижение, наблюдавшееся в 2022 году, прекратилось. По данным «Инком-Недвижимости», квадратный метр на вторичном рынке Старой Москвы сейчас в среднем стоит 275,9 тыс. руб. (с начала года цена не изменилась), в Новой Москве — 203 тыс. руб. (без изменений), в Подмосковье — 139 тыс. руб. (+0,1%). Это свидетельствует о стабилизации цен, считают в компании.
Похожей точки зрения придерживаются аналитики IRN.RU. По их оценке, стоимость «квадрата» на вторичке Москвы сейчас составляет 254,4 тыс. руб., что на 1,2% больше, чем в январе 2023 года. «Движение цен вверх на процент за полгода сложно назвать ростом. Скорее, сейчас цены на вторичке стабилизируются после прошлогоднего падения (–7,5% за май — декабрь 2022 года). В годовом выражении (июнь 2023 года к июню 2022 года) цены на вторичном рынке Москвы снизились на 3,7%», — пояснил Олег Репченко.
При этом в Est-a-Tet за полгода зафиксировали рост цен на вторичку на 5%. Стоимость 1 кв. м жилья от собственника в старых границах Москвы на июнь там оценили в 462 тыс. руб. По словам Юлии Дымовой, данный рост связан с вымыванием ликвидного предложения. «Некоторые продавцы снимают свои объекты с реализации, так как уезжают в отпуска, на дачи — занимаются другими вопросами и откладывают продажу до сентября», — добавила она.
В «Домклик» изменение цен на московском рынке готового жилья за полгода оценили также в 5%, до 251,5 тыс. руб. «На сегодняшний день динамика цен определяется ставкой ЦБ, объемом предложения, величиной скидок. Также на стоимости недвижимости может сказаться динамика курса рубля», — пояснили там.
Предпосылок для роста цен на вторичное жилье эксперты не видят. «Причин для роста цен нет, если только не произойдет какой-нибудь форс-мажор. В ближайшие месяцы ценовая динамика на вторичном рынке во многом будет зависеть от ситуации на первичном: если стоимость новостроек существенно снизится, цены на вторичку тоже пойдут вниз», — сказал глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». «Предпосылок для роста стоимости вторичного жилья сегодня нет, рынок стабилен — с этим уровнем цен сделки идут хорошо», — добавил директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости».
Скидок много
Все полугодие на московской вторичке активно практиковались скидки, а сами квартиры стали чаще поступать в продажу уже по рыночным ценам. Собственники и сейчас охотно идут на уступки — предложение квартир со скидками, по оценкам экспертов, достигает 80%. «Собственники-продавцы не поднимают стоимость, они хотят продать свои квартиры, а не рекламировать их подолгу. На рынке царит адекватность, покупатели и продавцы готовы договариваться — 80% сделок проходит со скидками, в среднем дисконт варьируется от 3% до 5%», — отмечает директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Как и в прошлом году, со скидками продаются до 80% лотов», — подтвердил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
При этом величина торга снизилась, говорят эксперты. Связано это с тем, что объекты на рынок стали чаще выходить по адекватным ценам. «Если осенью прошлого года дисконт достигал 15–20%, то в последнее время скидки составляют 3–5%. Потому что на рынке стало больше адекватно оцененных лотов. Чтобы их продать, продавцу не нужно скидывать пятую часть заявленной в объявлении стоимости, как это было в прошлом году», — пояснил Олег Репченко. Хотя и сильно переоцененные лоты на рынке тоже еще встречаются, добавил он.
Похожую тенденцию отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. «Если говорить про размер дисконта — он в стандартных пределах, от 50 тыс. до 200 тыс. руб. Продавцы, которые сегодня выходят на рынок, адекватно оценивают свое предложение, без завышенных ожиданий», — отметила она.
Продавать или подождать: что делать с недвижимостью и как меняется спрос летом 2023 года
До конца 2023 года рынок будет смещаться в сторону вторичного сегмента, считают аналитики Банки.ру. Происходит это из-за сильно переоцененного первичного рынка и исчерпания лимитов на льготную ипотеку. Вместе с экспертами разобрались, стоит ли продавать квартиру летом 2023 года или лучше подождать.
Что происходит с ценами
За год средняя цена квадратного метра новостроек в России выросла на 16,5% и составила 127,3 тыс. рублей. Среднеквартальная цена за «квадрат» на вторичке за год практически не изменилась (прирост составил 1,1%) и зафиксирована Росстатом на уровне 90,9 тыс. рублей, говорят аналитики Банки.ру.
Сильнее всего за год средний чек квартир на первичном рынке вырос в Северо-Кавказском и Центральном федеральных округах, а на вторичном — в Приволжском и Южном ФО. Снижение цен на новостройки наблюдалось в Северо-Западном ФО, а на вторичное жилье — в Центральном и Северо-Западном ФО.
Квартиры в «старой» Москве в I квартале 2023 года прибавили в цене 1,2%, говорят аналитики IRN.ru. По итогам полугодия вторичный метр в среднем стоит 254 350 рублей.
«Во второй половине прошлого года застройщики пытались поднимать цены, предлагая покупателям околонулевую ипотеку. В результате на рынке недвижимости сложилась сюрреалистичная ситуация: готовое жилье на вторичном рынке может стоить дешевле строящегося в той же локации и сравнимого качества, — говорят аналитики. — Поэтому значительная часть спроса ушла с первичного на вторичный рынок, несмотря на отсутствие льготных ипотечных программ на вторичке — покупатели предпочитают адекватные цены низким ставкам по кредитам».
По данным IRN.ru, опережающими темпами дорожают небольшие квартиры в старых пятиэтажках или современных, но панельных домах, расположенных в недорогих округах. При этом цены на большие квартиры в дорогих сталинках в престижных округах либо стагнируют, либо уходят в минус:
«Спрос сосредоточен в самых бюджетных сегментах: если рынок в среднем за полгода прибавил чуть более процента, то 20% самых дешевых квартир подорожали на 3%».
По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, вторичный рынок находится в состоянии стагнации. Но возможен кратковременный всплеск потребительской активности перед ближайшим заседанием ЦБ (21 июля), так как клиенты опасаются повышения ключевой ставки и удорожания ипотеки.
Что делать: продавать квартиру или ждать
Стоит продавать квартиру, если вы уже нашли подходящий вариант для покупки на первичном рынке, считает Сырцов.
«Конвертация старой квартиры в первичное жилье — это всегда выгодное вложение. Ликвидность новостроек неизменно выше. Кроме того, на первичном рынке, помимо льготных ипотечных программ, сейчас широко распространены скидки, спецпредложения, беспроцентные рассрочки, программы трейд-ин с фиксацией стоимости до 90 дней. Если вы готовы временно снимать жилье либо жить у родственников, можно купить новостройку на этапе котлована. К моменту ввода дома в эксплуатацию приобретенная квартира может подорожать на 25–30%».
Если вы собираетесь купить другую недвижимость или переехать в другой город в ближайшее время, продажа квартиры может быть разумным решением, говорит финансовый аналитик и директор КБ «Готовые Решения» Кристина Лоткова. Но если нет причин для продажи и вы хотите лишь воспользоваться текущей ситуацией на рынке (ростом спроса на вторичку), стоит тщательно взвесить все «за» и «против».
«Ситуация может измениться — рынок недвижимости в 2023 году колеблется, и цены могут падать так же быстро, как и расти», — говорит Лоткова.
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик тоже считает: торопиться с продажей не стоит.
«Летом всегда затишье на рынке, и самый активный спрос на готовую недвижимость будет в начале осени», — говорит эксперт.
Лучше всего продаются готовые квартиры с отделкой, говорит Виктор Зубик. Новостройки на этапе строительства и готовые квартиры без ремонта могут продаваться дольше.
«Если вы все же собираетесь продавать квартиру, учтите: средний срок от размещения объявления до получения денег — около 3 месяцев. Нужно сделать оценку стоимости недвижимости, провести хоумстейджинг (предпродажная подготовка — прим. ред.) и заранее подумать, во что вложить вырученные деньги», — советует эксперт.
Что еще почитать о том, как продать квартиру в 2023 году
- Если квартира находится в ипотеке, то продать ее непросто. Почитайте, какие есть ограничения.
- У экспертов по недвижимости есть лайфхаки для быстрой продажи квартиры. Мы собрали их в одном материале.
- Если вы находитесь за границей, можете продать квартиру удаленно — вот как это сделать.
А вот здесь — несколько лайфхаков о том, как продать квартиру дороже.