Зачем покупать долю в квартире

Трудная доля. Почему опасно покупать часть квартиры?

Долевая собственность является одной из самых распространенных форм владения недвижимостью. В крупных городах на долю такой формы собственности приходится до 80% всего рынка недвижимости, свидетельствуют данные участников рынка.

Рассказываем, в каком случае от покупки доли в квартире лучше воздержаться.

Преимущественное право

Доля может быть идеальной (то есть не привязанной к конкретной комнате, а просто упомянутой в документах, например 7/20 или 1/2), а может быть выделена в натуре с привязкой к определенной комнате в квартире, поясняет юрист Полина Меркеева.

Первое, на что следует обратить внимание при покупке доли в квартире — это «преимущественное право покупки» (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Согласно ему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов.

«Указанная норма является своеобразным барьером на пути расширения участников таких правоотношений, а также, само собой, встает на защиту интересов участников общей долевой собственности, поскольку личность нового собственника будет играть немаловажную роль, ведь владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников», — поясняет Меркеева.

Продавец доли обязан уведомить собственников о намерении продать свою часть. Если уведомительный порядок не соблюден (продавец рассылает уведомления туда, где собственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения), а продажа доли все же каким-то образом состоялась, то есть риск потерять купленную недвижимость. Дело в том, что остальные собственники могут обратиться в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя и, вероятнее всего, выиграют его.

Доля в дар

На совершение сделки по дарению доли согласие остальных собственников не требуется. Дарением часто пытаются прикрыть реальную сделку купли-продажи недвижимости, если, например, другие собственники согласились выкупить долю по преимущественному праву.

Недобросовестные продавцы оформляют продажу как сделку дарения, а оплату получают по расписке. В этом случае покупателю придется оплатить налог, поскольку дарение происходит не между близкими родственниками. Если всех все устраивает, сделка не оспаривается и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло. Если нет — сделка будет оспорена, предупреждает Меркеева.

Только через нотариуса

Оформлять покупку доли можно только у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это дополнительные расходы.

Регистрация не для всех

В крупных городах доли приобретаются не для дальнейшего проживания, а для получения постоянной регистрации, чтобы пользоваться всеми преимуществами, которые она дает (например, прикрепление к поликлинике или оформление ребенка в детский сад). К тому же, стоимость доли значительно ниже, чем стоимость даже самой небольшой квартиры-студии.

Тут есть один неочевидный, но очень важный нюанс — покупатель доли сможет зарегистрироваться в данной квартире, а вот своих родственников, которые не являются собственниками, он поставить на регистрационный учет уже не сможет, поскольку для этого потребуется согласие сособственников жилья. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети приобретателя доли — вот их можно поставить на регистрационный учет по этому адресу.

Спорный маткапитал

В законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского капитала доли жилого помещения, органы ПФР нередко отказывают в направлении средств на приобретение доли в квартире. Тогда начинаются суды.

«В этом вопросе суд будет отталкиваться от того, является ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи, поскольку это одно из возможных направлений использования материнского капитала. Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ следует, что использование материнского капитала на приобретение доли возможно только при двух условиях: площадь помещения и размер доли позволяют выделить семье изолированную часть помещения (например, комнату или несколько комнат), либо если материнский капитал используется для выкупа доли у сособственника и квартира целиком переходит в собственность семьи», — объясняет юрист.

Доли в однушках

Эксперт не рекомендует покупать доли в «однушках», где уже проживает второй собственник и нет возможности проживать изолированно, ведь в таком случае вам просто не дадут вселиться, даже если обращаться в суд. Особенно, если вы не являетесь родственниками.

Как купить долю в квартире и зачем?

Долевая собственность — одна из самых распространенных форм владения недвижимостью. Жилье принадлежат одному человеку, находится в совместной собственности нескольких владельцев или в долевой собственности. Например, в Петербурге на долевую собственность приходится более 80% жилья на вторичном рынке.

Изначально такая форма владения недвижимостью появилась в результате приватизации. Если в советские годы жилье получала семья, в процессе приватизации ее члены выбирали, как оформить квартиру — в общую долевую или общую совместную собственность.

«Большинство предпочитало общую совместную собственность, но позже начали возникать сложности с наследованием и продажей такого жилья, в результате чего все равно приходилось выделять доли, но уже через суд, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. — Поэтому было решено приватизировать исключительно в долевой собственности».

Доли появляются и после того, как квартира по наследству достается нескольким людям, а также при разводе собственников или если жилье, в том числе и в новостройке, покупает семья. Чаще всего такие квартиры продаются целиком, и к новому собственнику переходят все доли владельцев. Но нередко доли продаются и по отдельности.

Кто и почему покупает?

Доля — довольно размытое понятие для того, кто хочет купить недвижимость, чтобы в ней жить. В отличие от комнаты, у которой есть четко определенные границы, доля не всегда позволяет занять комнату в квартире. Для чего же покупают доли?

Как ни странно, одни из самых популярных долей на рынке Петербурга — небольшие, соответствующие всего нескольким метрам площади квартиры. Их приобретают для регистрации те, кто приезжает в Петербург из других регионов и арендует жилье. Это позволяет и устроиться на работу, и получать городские привилегии — от обращения в ближайшую поликлинику до оформления детской карты. Такие «дольки» стоят относительно недорого, 200–500 тыс. рублей, но цены на них растут.

Доли покрупнее предпочитают те, кто действительно собирается жить в квартире. Иногда долю реально соотнести с комнатой и законно выделить ее: например, при покупке половины в двухкомнатной или трети в трехкомнатной квартире с сопоставимыми по площади комнатами. На рынке доли традиционно дешевле комнат — их приобретают те, кому не хватает средств на жилье в коммуналке.

Комнаты в Петербурге в среднем в полтора-два раза дороже аналогичной по площади доли. Комната — это самостоятельный объект недвижимости. У владельца есть отдельный счетчик, он вправе сдавать эту комнату в аренду, зарегистрировать в ней близких родственников.

Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»

Немало и тех, кто, покупая долю, собирается в будущем выкупить квартиру целиком. Это либо совладельцы, уже имеющие долю в этом жилье, либо риелторы и другие участники рынка, в том числе инвесторы.

Инвестиционные доли

Долю в квартире часто покупают для инвестиций. Во-первых, стоимость жилья растет, и таким образом можно уберечь деньги от инфляции. Во-вторых, при грамотном подходе удастся получить ощутимую прибыль.

Объектом вложений становятся так называемые проблемные доли, которые продаются в квартирах, где есть другие собственники. Если такая доля не позволяет выделить комнату для проживания, она не будет пользоваться большим спросом. Поэтому подобные лоты выставляются с хорошим дисконтом.

Правда, их далеко не всегда реально превратить в высоколиквидную недвижимость и оперативно продать уже по рыночной цене. В «Доли.ру» рассказывают, что компания иногда выступает соинвестором, также приобретая долю в объекте. Срок реализации такого проекта — от трех месяцев до трех–пяти лет.

Увеличить долю, повысив ее цену и ликвидность, превратить долю в комнату или выкупить по долям всю квартиру целиком — непростая задача. Нужно провести переговоры с продавцом, проверить документы, оформить сделку, после чего снова договориться — теперь уже с собственниками других долей и снова решить вопрос с документами и сделкой. Это можно сделать самостоятельно или поручить специалистам, которые понимают специфику рынка и обеспечат безопасность.

«Среди наших клиентов есть инвесторы, портфель которых состоит из нескольких десятков и даже сотен долей, — отмечает Игорь Аболемов. — Какие-то доли оказываются не очень перспективными, какие-то приносят хорошую прибыль. За счет большого объема инвестиций годовая прибыль у таких клиентов составляет как минимум 10% на весь пакет».

Строго по закону

В последнее время законодательство в сфере купли/продажи долей серьезно ужесточили. Это неудивительно: на протяжении многих лет именно в этом сегменте рынка жилья чаще всего встречались криминальные сделки.

Один из примеров — «резиновые» квартиры, в которых продавались крошечные доли для регистрации. У таких квартир были десятки собственников, которые никогда там не жили.

Сегодня этот пробел в законодательстве ликвидирован: владелец доли вправе зарегистрироваться в квартире только в случае, если его доля соответствует не менее 4 кв. м жилой площади. «Меньшие доли практически не востребованы и стоят несколько десятков тысяч рублей», — уточняет Игорь Аболемов.

Еще один пробел, устраненный в 2016 году, — махинации с неконтролируемым дарением долей. Теперь не только купля/продажа, но и дарение доли оформляется строго через нотариуса, который выступает гарантом чистоты сделки.

Проведение процедуры через нотариуса решило и другую проблему — когда продавец доли действовал в обход сособственников жилья. Он обязан в приоритетном порядке предложить им покупку своей доли, выслав заказное письмо с уведомлением о вручении.

Допускается продавать долю покупателю со стороны, если сособственники не выкупят ее в течение месяца или напишут письменный отказ. И если раньше продавец мог подарить небольшую часть доли третьему лицу, после чего законно продать ему остаток, теперь такую схему не пропустит нотариус. Он удостоверяется, что доля продана не дешевле, чем заявлено в заказном письме сособственникам, что тоже защищает их права.

Стоимость услуг нотариуса при нотариальном заверении сделки с долями составляет 0,5% суммы договора, но не менее 5,1 тыс. и не более 24,8 тыс. рублей.

При этом нотариус сам формирует пакет документов и отправляет их в Росреестр. Сегодня это можно сделать в электронной форме.

«К нам обращаются не только инвесторы и те, кто хочет купить долю для регистрации (прописки) или собственного проживания, но и продавцы долей , — говорит Игорь Аболемов. — Иногда доля, доставшаяся по наследству, приносит проблемы. Если есть долги за коммунальные услуги и взыскать их удается только с одного собственника, его счета могут арестовать. Или в случае непримиримого конфликта между сособственниками, когда жилье никто не хочет покупать. Тогда единственный вариант — обратиться в агентство, которое выкупит эту долю и в дальнейшем распродаст под регистрацию или предложит инвестору».

Как и зачем покупать долю в квартире?

В этой статье рассказываем, как возникают доли в квартире, зачем и как их покупают. А также разбираем все опасности и риски, которые могут возникнуть при покупке доли в квартиры.

Что значит купить долю в квартире?
Зачем покупать долю в квартире?
Покупка последней доли в квартире
Алгоритм покупки доли в квартире
Плюсы и минусы покупки доли в квартире
Опасность и риски покупки квартиры в долях
Подводные камни покупки квартиры с детскими долями
Можно ли купить долю в однокомнатной квартире?
Стоит ли покупать долю в квартире?
Заключение

Что значит купить долю в квартире?

Долевая собственность — это когда одна квартира принадлежит нескольким собственникам, каждому какая-то ее часть. Доли могут быть равными и нет. А еще — идеальными и реальными. Например, когда однокомнатная квартира принадлежит троим собственникам по ⅓ доле каждому, это идеальные доли, ведь их невозможно выделить в натуре, и ни один из совладельцев не может сказать какая именно часть или комната квартиры принадлежит ему. А если у двухкомнатной квартиры с абсолютно одинаковыми комнатами два хозяина, это будут реальные доли, потому что собственники могут договориться, кому какая комната принадлежит.

Важно не путать долевую собственность и совместную собственность. Совместная собственность — это когда жилая недвижимость остается в общей собственности, но при этом доли каждого собственника не определяются. По закону совместная собственность на квартиру может быть только у супругов, но в первые годы приватизации администрации иногда оформляли передачу квартиры в общую совместную собственность всех жильцов, поэтому изредка встречаются случаи, когда жилье на таком праве принадлежит не супругам.

Доля в долевой собственности может быть «идеальной» и «реальной». Идеальная доля не выражена в натуральной форме, т.е. нельзя сказать какая часть жилого помещения принадлежит тому или иному совладельцу.

Реальная или выделенная доля — доля в натуральном выражении. Чаще всего, чтобы выделить долю в натуральном выражении необходимо изолировать определенную часть, создать для нее отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации. А места общественного пользования — кухня, туалет, ванная комната, всегда остаются в общей совместной собственности. В квартире такое сделать практически невозможно.

Иногда бывает, что человек может получить по решению суда или в результате подписания соглашения свою долю в натуральном выражении, т.е. какую-либо конкретную часть недвижимости, например, часть дома с отдельным входом.

Если доля выражена в натуре, т.е. доля реальная, то это означает, что в документах на недвижимость четко определена какая часть помещения и кому именно принадлежит.

Узнать находиться ли квартира в долевой собственности можно по выписке из ЕГРН — в графе «вид собственности» будет указано «долевая», и будет указано количество собственников с указанием доли собственности.

Жилая недвижимость может находиться в долевой собственности по разным причинам, к примеру:

когда супруги расторгли брак и у них осталось совместно нажитая жилплощадь,
когда квартира приобретена на средства материнского капитала,
когда семья приватизировала недвижимость,
когда недвижимость досталась в наследство или дар нескольким хозяевам,
когда недвижимость приобретена в складчину, т.е. люди не состоят в браке, но живут вместе и покупают квартиру совместно;
когда выделена доля должника по исполнительному производству.

Зачем покупать долю в квартире?

Люди покупают долю в квартире по разным причинам. Такими причинами могут быть:

Вложение инвестиций, т.к. стоимость жилья со временем растет, и таким образом возможно заработать определенную прибыль.
Получение постоянной регистрации в определенном регионе, городе или районе, для того, чтобы пользоваться всеми преимуществами и возможностями, которые она дает: прикрепление к определенной поликлинике, оформление определенных пособий, возможность устроиться на работу, оформление детей в детский сад и школу и т.д.
Собственное проживание — в таких случаях, как правило, покупается доля в двух-, трех- и более комнатных квартирах, чтобы была возможность человеку жить в таком объекте недвижимости самому. Как правило, стоимость на долю в квартире ниже, чем на отдельную комнату в коммунальной квартире, потому что комната в коммуналке — это уже самостоятельный объект недвижимости с отдельным счетчиком и правом собственника сдавать его в аренду и регистрировать в нем своих родственников.
Выкуп в дальнейшем всей квартиры целиком. Как правило, с такой целью долю в квартире могут приобретать совладельцы этой квартиры, инвесторы или риелторы.

Покупка последней доли в квартире

Чтобы выкупить последнюю долю в квартире, имея при этом в собственности все остальные доли, нужно быть готовыми к тому, что собственники последней доли запросят цену выше рыночной и вам придется торговаться. А продажа доли третьим лицам всегда, как правило, проходит по цене ниже среднерыночной, потому что найти покупателя на долю в квартире на стороне достаточно сложно.

У совладельцев долей в недвижимости по закону есть преимущественное право покупки, поэтому собственникам последней доли вряд ли удастся законным способом продать ее третьим лицам. Продажа доли третьим лицам возможна, когда:

получен нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки от всех остальных собственников долей;
остальным совладельцам квартиры отправлено письменное уведомление о продаже доли в квартире ценным письмом с описью вложения или вручено лично под расписку. И, если в течение 30 дней после получения такого уведомления, собственники остальных долей не приняли решение о покупке, то тогда долю можно продавать третьим лицам.

Алгоритм покупки доли в квартире

Для начала необходимо собрать следующие документы:

документы, удостоверяющие личности сторон,
экземпляры договоров купли-продажи по числу подписывающих лиц,
правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы,
согласие супруга на продажу, если продаваемая доля — имущество, нажитое в браке,
документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Этого не требуется, если покупатель — это один из совладельцев квартиры;

Алгоритм приобретения доли собственности в квартире у одного из совладельцев следующий:

заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире, а также узнать количество собственников в квартире и их доли;
обязательно удостовериться, что другие совладельцы получили письменное нотариально заверенное уведомление о продажи доли в квартир, и они в течение 30 дней не воспользовались своим правом преимущественной покупки, либо они подписали нотариально заверенный отказ от покупки доли;
согласовать все условия сделки;
проверить юридическую чистоту всех документов на квартиру, желательно привлечь к процессу юриста;
подготовить документы для оформления купли-продажи доли собственности в квартире (в конце списка).
договориться о дате похода к нотариусу;
подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
оплатить все необходимые государственные пошлины;
подать заявку в орган Росреестра на государственную регистрацию сделки — это выполняется нотариусом;
получить готовые документы у нотариуса, также новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН о том, что он приобрел долю в квартире и является ее владельцем;
произвести окончательный расчет, если по условиям договора полная стоимость жилья оплачивается после регистрации перехода права.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс

Плюсы и минусы покупки доли в квартире

Преимущества покупки доли в квартире:

низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры;
инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.

Минусы покупки доли в квартире:

возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.

Опасность и риски покупки квартиры в долях

Опасности и риски при покупке квартиры в долях:

совладельцы долей в квартире могли не отказаться от права преимущественной покупки, что может повлечь за собой судебные иски о признании сделки купли-продажи недействительной;
участие недееспособного продавца может являться фактом признания сделки ничтожной;
отсутствие согласия на продажу от супруга(и) продавца;
наличие долей квартиры у несовершеннолетних собственников — может возникнуть риск признания сделки недействительной, если не получено согласие на нее от органов опеки и попечительства Однако, без этого документа нотариус не удостоверит сделку.

Для того, чтобы обезопасить себя от этих рисков рекомендуем:

если квартира в долях продается совладельцами одному будущему единоличному владельцу недвижимости, то необходимо организовать личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи;
проверить достоверность и полноту всех документов на квартиру;
запросить у продавца справку из нарко- и психдиспансера;
если продавец состоит в браке, необходимо запросить у него нотариально заверенное согласие от супруга(и) на продажу жилья;
если продается доля в квартире, принадлежащая несовершеннолетнему собственнику, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу;
потребовать от продавца документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Если право преимущественной покупки было нарушено, кто-то из совладельцев в течение 3-х месяцев с момента, как ему стало известно о продаже, может подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя;
удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.

Подводные камни покупки квартиры с детскими долями

Прежде чем продавать квартиру с детскими долями необходимо, чтобы их родители или опекуны, нашли им в собственность другое жилье с условиями не хуже, чем у них в собственности сейчас.

Поэтому перед продажей детских долей в квартире, родители или опекуны несовершеннолетних собственников должны получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Можно ли купить долю в однокомнатной квартире?

Продавать и приобрести долю в однокомнатной квартире закон позволяет. Алгоритм покупки доли в однокомнатной квартире такой же, как описан выше.

Однако стоит помнить, что покупка доли в однокомнатной квартире, где уже проживает один из собственников, или тем более целая семья, не дает право совместного проживания на данной жилой площади. Потому как в такой квартире нет возможности изолированного проживания. В таких случаях вселиться в однокомнатную квартиру будет невозможно даже через суд, т.к. ни один суд не разрешит разместить в однокомнатной квартире две семьи или двух чужих людей разного пола.

Если долю в квартире продает единоличный собственник квартиры, то в таком случае договор купли-продажи не обязательно заверять у нотариуса.

Стоит ли покупать долю в квартире?

Покупать долю в квартире стоит только в тех случаях, когда это соответствует вашим целям, таким как:

обзавестись своим жильем, когда денег не хватает на покупку полноценной квартиры или комнаты в коммуналке — в таком случае покупка доли желательна в тех квартирах, где будет возможность изолированного проживания от других собственников, проживающих в квартире. Как правило, это двух- и более комнатные квартиры, к примеру, вы приобретаете ⅓ долю в трехкомнатной квартире. Это должно быть согласовано со всеми собственниками жилья и отражено в регистрационных документах;
получить регистрацию в квартире, в которой приобретается доля — достаточно приобрести минимальную долю в квартире;
приобрести долю в квартире с последующим выкупом всех остальных долей;
использовать покупку доли в квартире в качестве инвестиционных вложений свободных денежных средств.

Заключение

Перед началом оформления договора купли-продажи нужно убедиться, что все остальные собственники долей в квартире отказались от покупки — либо отказались от права преимущественной покупки, либо не воспользовались им в течение 30 дней, после того как узнали о продаже доли.

Также стоит заказать выписку ЕГРН для того, чтобы проверить право собственности на долю в квартире у продавца, и нанять юриста или профессионального риелтора, который поможет не попасться на мошеннические схемы недобросовестных продавцов.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

На что обращать внимание при покупке доли в квартире

В статье разберем, какие возможны риски и как их минимизировать.

В России есть три типа собственности — индивидуальная, общая совместная и общая долевая.

Индивидуальная — это когда права на имущество принадлежат одному человеку. Общая совместная собственность регистрируется на супругов, в этом случае доли не выделяются. А общая долевая собственность появляется, когда собственников у одного объекта недвижимости несколько и у каждого есть своя, четко определенная доля. Понятие общей долевой собственности и основания ее возникновения регулирует ст. 244 ГК РФ.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность — это такое имущество, которым владеют два или более человека на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности в квартире определяется дробью. Например, если квартира находится в собственности супругов и двоих их детей, то у каждого — по ¼ доли в праве собственности. Но доли не обязательно бывают равными, и ими не обязательно владеют родственники.

Доля — это часть объекта недвижимости, например долей жилого помещения может быть:

доля жилого дома;
доля в квартире;
комната (выделенная доля).

Доля может быть выделена в натуре, например оформлена в виде комнаты, а может быть не выделена, то есть оформлена просто дробью в праве собственности.

Разделить собственность по долям можно с помощью правоустанавливающих документов, например в договоре купли-продажи, договоре дарения, соглашении о разделе имущества. Также супруги могут разделить свое имущество по долям брачным договором. В этих документах прописывается доля каждого собственника, и это является основанием для регистрации права собственности.

Может ли собственник продать свою долю

Доля — это полноценный объект гражданских прав. Ее можно продать, подарить, завещать. Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Но есть определенные условия распоряжения таким имуществом, например при продаже нужно сначала уведомить владельцев других долей. Об этом расскажем далее.

Зачем вообще покупать долю

Два основных преимущества покупки доли — это:

низкая стоимость (доля в квартире стоит дешевле, чем квартира целиком);
возможность регистрации по месту жительства (иногда нужна только прописка, и в этом случае покупка доли — неплохой вариант).

Процесс покупки доли схож с покупкой целой квартиры. Но сделкам с квартирными долями присущи особенности. Расскажем о них подробнее.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

Как проверить вид собственности. Чтобы понять, какой именно вид собственности предлагает продавец, можно:

Запросить выписку из ЕГРН. У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый номер, по которому можно заказать выписку — в ней будет информация о количестве собственников, доле каждого собственника, а если доля выделенная, то будет указано, что это комната.
Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на портале «Госуслуги», если в его личном кабинете загружены данные об объекте недвижимости

Если есть сомнения, посмотрите планировку квартир на других этажах этого же дома. Это можно сделать в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь аналогичных квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с таким метражом, это повод для дополнительных вопросов и проверок.

Как выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре, то есть в виде комнаты, можно по соглашению сторон или через суд.

Сначала нужно попробовать договориться с другими собственниками. Если переговорами вопрос не разрешился, придется решать его через суд. Для этого нужно подать иск о разделе недвижимости в натуре и при положительном исходе дела получить в суде решение о выделе. С учетом решения суда это будут два жилых помещения с номером или обозначением, например с литерами А и А1.

Эти документы подаются на госрегистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате в ЕГРН каждому объекту присваивается отдельный кадастровый номер, и каждый собственник получит право собственности на целый объект, а не на долю.

Нужно понимать, что в некоторых случаях выделить долю в натуре нельзя. Например, когда доля собственника незначительна — меньше размера комнаты в квартире. Еще важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире считают пропорционально своей доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).