Кто такой брокер по недвижимости

Профессия Брокер по недвижимости: в чем её суть, обязанности, обучение

Рынок недвижимости не может существовать без посредников: тех, кто помогает купить, продать или арендовать квадратные метры. Причем принято считать, что этим занимаются только лишь риелторы, но на самом деле есть ещё одна ниша — брокерство при сделках с недвижимостью.

Чем занимается брокер по недвижимости

Брокер по недвижимости — это специалист, который сопровождает сделки в сфере операций с недвижимым имуществом. Он помогает клиентам в решении различных юридических и организационных вопросов, которые неизбежно возникают при оформлении сделок. Работать такой специалист может как сугубо с вторичным рынком, так и с новостройками, может заниматься исключительно арендными сделками, коммерческой недвижимостью, куплей-продажей частных домов или квартир.

Иными словами, для данной профессии характерна узкая специализация. Чем занимается брокер по недвижимости конкретно:

Изучает базы данных, ищет подходящее жилье и отсеивает ненужные варианты;

Составляет свои базы данных клиентов и жилплощади;

Продумывает маркетинговые стратегии по продвижению частных домов и квартир в новостройках;

Следит за чистотой сделок, запрашивает данные по документам на квартиры в государственных структурах;

Работает с клиентами, предлагает им варианты жилья;

Сопровождает сделки, занимается оформлением документации.

Собственно говоря, специфика работы брокера по недвижимости подразумевает, что он должен учитывать все обстоятельства и подводные камни сделок, продумывая каждую из них до мельчайших деталей. Основная задача — сделать так, чтобы клиент получил квартиру или дом, который он хотел, не испытывая никаких проблем и не тратя лишних усилий.

Обязанности брокера по недвижимости:

Хранение документов клиента;

Сохранность тайны сделок (коммерческой тайны);

Выполнение всех поручений клиента по сделке;

Учет сумм, полученных от сторон сделки. Они должны храниться на отдельном брокерском счете;

Предоставление денежного займа клиенту при необходимости;

Составление договоров на оказание услуг с заранее оговоренными условиями (стоимость услуг, сроки оплаты и т.д.).

Чем брокер по недвижимости отличается от риелтора?

Казалось бы, уже существует профессия риелтора с теми же самыми задачами и обязанностями. При чем тут брокеры по недвижимости? И где между ними отличия.

Участники рынка отмечают, что отличия всё-таки есть:

У брокера есть узкая специализация. Главным образом он работает с новостройками или строящимися домами. Как правило, он сотрудничает напрямую с застройщиками, определенными банками и страховыми компаниями, может помочь с оформлением ипотеки и даже с обустройством готового жилья;

Риелтор работает с базами данных по вторичному рынку и новостройками, не связан договорными отношениями с другими структурами, а заработком ему служит комиссия — процент от сделки. Брокер по недвижимости работает по иной схеме;

Брокер по недвижимости может быть юридическим лицом, при этом может представлять обе стороны сделки, являясь посредником. Риелтор представляет только одну сторону (покупателя или продавца) и, как правило, совершает разовые сделки;

Брокер по недвижимости помимо прочего проводит аналитическую работу и может работать с представителями частного бизнеса, подсказывая, в какие коммерческие жилплощади лучше вложиться. Изначально профессия брокера как раз касалась нежилого имущества, однако, затем расширилась и на жилое.

На самом деле, чем брокер по недвижимости отличается от риелтора, вопрос достаточно спорный. Поскольку юридически закрепленной дефиниции нет, то постоянно возникает путаница.

По сути функциональные обязанности одинаковы: поиск жилплощади, поиск покупателей (продавцов), юридическое сопровождение сделки и т.д. Только брокер чаще оперирует в узкой нише и больше связан с посредниками (страховщиками, банками).

Где может работать брокер по недвижимости

Логично, что трудоустроиться по такой специальности можно в компаниях, которые занимаются сделками с недвижимостью. Это могут быть агентства или частные фирмы, брокерские компании. Нередко брокеры оформляются как ИП и работают на себя.

Качества брокера по недвижимости

Чтобы работать по этой специальности, нужны в первую очередь юридические познания и опыт сопровождения коммерческих сделок. Специалист должен разбираться в характеристиках той или иной недвижимости: квадратура, планировки, свойства материалов, устройства коммуникаций и т.д. Кроме того, брокер по недвижимости должен уметь пользоваться различными базами данными, хорошо ориентироваться в объявлениях о продаже квартир на популярных сайтах объявлений, вроде Avito, или Яндекс.Недвижимость.

Однако гораздо важнее для брокера по недвижимости именно личностные качества, поскольку работа тяжелая и требует полной самоотдачи:

Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости

При покупке недвижимости многим из нас хочется сэкономить, к примеру, на новый ремонт. Можно приобрести новостройку на стадии строительства, подобрать малогабаритное жилье подешевле или найти недорогую «убитую» квартиру.

А можно пригласить ипотечного брокера по недвижимости, который не только сэкономит до 200 тыс. рублей вашего семейного бюджета, но и подберет оптимальный вариант жилья, поможет получить ипотеку, грамотно оформит сделку. Рассказываем, кто такие ипотечные брокеры по недвижимости, как они работают и что вы получите, если воспользуетесь услугами ипотечного брокера.

Работа брокера не гарантирует, но повышает шанс одобрения ипотеки. Фото: ianed.ru

Кто такой ипотечный брокер по недвижимости

Ипотечные брокеры по недвижимости — это специалисты, которые предлагают услуги по оформлению жилищных кредитов. По сути, эти люди являются посредниками между банком и потенциальным покупателем жилья в ипотеку.

Интересы клиентов находятся в приоритете у брокеров. Они стараются подобрать ипотечную программу с наиболее выгодными условиями, помогают со сбором документов и подачей заявки в банк.

Важно! Часто ипотечными брокерами по недвижимости становятся бывшие банковские работники. Поэтому они разбираются во всех нюансах ипотечных программ и способны представить своего клиента в выгодном свете.

Услуги ипотечного брокера помогут вам уменьшить возможную переплату по кредиту до 1,5% годовых. Кроме этого, специалист научит вас, как повысить свои шансы на одобрение ипотеки.

Что такое услуги ипотечного брокера и сколько они стоят

В сфере недвижимости работают как частные брокеры, так и организации. Перечень их услуг примерно одинаков и включает профессиональное сопровождение на всех этапах оформления покупки квартиры в кредит.

Стандартный список услуг ипотечного брокера:

• предварительная консультация;
• изучение предложений банков и подбор наиболее выгодных условий по ипотеке;
• сбор, проверка и оформление документов;
• помощь в подаче заявки на ипотечный кредит;
• содействие в выдаче кредита вне зависимости от кредитной истории;
• подбор объекта недвижимости по характеристикам, заявленным клиентом;
• заключение сделки по доверенности.

Если вы нашли специалиста, который прежде работал в банке, то, вероятнее всего, он сотрудничает с какой-либо конкретной кредитной организацией. В этом случае связи вашего брокера помогут получить займ в сжатые сроки и на более выгодных условиях.

Сколько стоят услуги ипотечного брокера

Стоимость своей работы брокеры оценивают самостоятельно. Поэтому тарифы на рынке ипотечных брокерских услуг существенно различаются.

В среднем за помощь ипотечного брокера могут запросить от 1% до 5% от общей суммы сделки. При этом специалисты часто предлагают бесплатные первичные консультации.

Как выбрать ипотечного брокера

Чтобы результат работы ипотечного брокера по недвижимости оправдал ваши ожидания, необходимо найти грамотного и опытного специалиста.

Действуйте по следующей схеме.

1. Изучите все предложения на рынке брокеров, работающих в вашем населенном пункте. Выбирайте специалиста или организацию, присутствующую на рынке не менее 3-5 лет.
2. Проверьте дату регистрации и другую информацию о брокерской компании, которая подходит под ваши требования. Это можно сделать на сайте ФНС.
3. Найдите отзывы партнеров и клиентов, выбранной вами брокерской компании. Наиболее правдивые рекомендации можно найти на специализированных сайтах с отзывами.
4. Свяжитесь с брокером и запросите первичную консультацию. В разговоре со специалистом сообщите, на какую сумму кредита вы рассчитываете. Выслушайте предложения брокера.
5. Запросите регистрационную документацию и кредитный портфель брокера. Лучше, чтобы в список банков, с которыми работает брокер, входили крупные кредитно-финансовые учреждения: Сбербанк, ВТБ 24, РоссельхозБанк.
6. Изучите договор оказания брокерских услуг и прейскурант. Сравните среднерыночные цены с тарифами выбранной компании. Если стоимость завышена или занижена, лучше отказаться от сотрудничества с ипотечным брокером.

Как составить договор оказания услуг

Отношения брокера и клиента регламентирует глава 39 ГК РФ. По закону между сторонами обязательно должен быть заключен договор возмездного оказания услуг. Документ составляется в письменном виде.

Соглашение не имеет строгой формы, но без обязательных положений не обойтись. К примеру, вам необходимо прописать взаимные права и обязанности сторон, в каких случаях можно расторгнуть договор и другие условия.

Обязательно укажите перечень услуг, например:

• первичная консультация и ознакомление с пожеланиями клиента;
• подбор банков с условиями кредитования и выбор наиболее оптимального предложения;
• сбор и оформление документов;
• профессиональная помощь при заключении сделки купли-продажи недвижимости;
• представление интересов клиента в банке;
• другое.

Пропишите срок, в течение которого специалист по ипотеке должен выполнить взятые на себя обязательства. Не будет лишним, если вы укажете, что брокер должен вам вернуть все полученные документы, не копируя и не передавая их третьим лицам.

Важно! Ипотечный брокер по недвижимости не должен требовать дополнительного вознаграждения, связанного с исполнением договора.

Обязательно укажите в соглашении, что вы можете в любой момент расторгнуть договор с выплатой фактических расходов. Так вы обезопасите себя от действий недобросовестного ипотечного брокера.

Образец стандартного договора можно найти в интернете. Фото: aktbuh.ru

Какие документы нужно передать брокеру

Подать в банк заявку на ипотечный кредит может брокер. Вам при этом присутствовать не нужно. Для подачи заявления на ипотеку кредитор обычно требует только паспорт потенциального заемщика, его СНИЛС и справку по форме 2-НДФЛ.

Брокер делает копии или сканы документов в разрешении и формате по требованию банка. Специалисты брокерской конторы знают, как правильно оформить необходимый пакет документов, чтобы банк не «завернул» их.

Чтобы повысить ваши шансы на одобрение ипотечного кредита, брокер запросит дополнительные документы. К примеру, выписки и справки, доказывающие, что у вас есть несколько источников дохода (аренда, оплата ваших услуг, премии и т. п.).

Примерный перечень дополнительных документов:

• документы супруга/супруги, если планируется ипотека с созаемщиком;
• свидетельства о рождении детей;
• заверенная трудовая книжка или контракт с работодателем;
• для мужчин до 27 лет — военный билет;
• справки о текущих кредитах, если есть;
• документы о наличии ценного имущества.

Как работают ипотечные брокеры

Работа ипотечного брокера по недвижимости начинается с первичной консультации клиента. Специалист расскажет вам, в чем заключается его помощь, какие услуги он предлагает, с какими банками сотрудничает.

Задавайте вопросы, к примеру, о том, сколько в его практике случаев отказа в ипотеке, в какие банки лучше обращаться за кредитом и т. д. Брокер обязан предоставить всю интересующую вас информацию.

Затем происходит подписание договора. В соглашении необходимо указать весь перечень услуг, которые должны быть вам оказаны. Проявите внимательность и тщательно изучите все положения документа.

На следующем этапе вопросы задает специалист. Расскажите, какую сумму вы планируете занять у банка, какое жилье желаете купить, какой постоянный доход имеете ежемесячно, ежегодно.

На основании этих данных брокер подбирает наиболее выгодную ипотечную программу. Вам могут предоставить на выбор несколько подходящих вариантов в разных кредитных учреждениях.

Если у вас возникают вопросы по условиям программы или нюансам сотрудничества с банком, спрашивайте, и брокер по ипотеке все разъяснит. После вашего одобрения специалист приступит к сбору документов и подаче заявки на ипотеку.

Если банк дает согласие на оформление ипотеки для покупки недвижимости, брокер приступает к подбору подходящего объекта. У вас уже есть на примете квартира? Тогда ипотечный брокер поможет проверить ее на предмет юридической чистоты.

Если в соглашении с ипотечным брокером прописано сопровождение сделки купли-продажи жилья, то специалист возьмет на себя проверку документов, представленных продавцом, и поможет заключить договор купли-продажи.

Работа ипотечного брокера будет закончена, когда вы получите жилье. Расчет с брокером обычно производится на этапе одобрения банком ипотечного кредита, если иное не прописано в договоре.

Обязательно пропишите в договоре права и обязанности сторон. Фото: offer.lidov.ru

Плюсы и минусы оформления ипотеки через брокера

Чтобы понять, нужен вам ипотечный брокер по недвижимости или выгоднее обойтись своими силами, оцените все плюсы и минусы услуги посредника.

Плюсы

1. Меньше заплатите банку. Да, посредник не гарантирует стопроцентное одобрение банка на ипотеку. Но чаще всего брокеры связаны с кредитными учреждениями партнерскими отношениями, поэтому вы можете рассчитывать на кредит по сниженной ставке.
2. Сэкономите время. Брокер берет на себя урегулирование всех вопросов, связанных со сбором документации, взаимодействием с банком, налоговой, оценщиком и другими специалистами. То есть вам не придется тратить свое время на «хождение по конторам».
3. Получите самые выгодные условия. Брокер как рыба в воде ориентируется в банковских продуктах. Учитывая ваши пожелания, специалист подберет оптимальный вариант ипотечной программы. Посредник может помочь с оформлением налогового вычета, если он вам положен.
4. Повысите репутацию в глазах кредитора. Возможно, вам уже не единожды отказывали в ипотеке, потому что у вас нет первоначального взноса, вы работаете на фрилансе или имеете испорченную кредитную историю. Специалист брокерской фирмы расскажет, как повысить ваши шансы на одобрение кредита.

Минусы

1. Нет гарантии на одобрение кредита. Даже самый суперпрофессиональный ипотечный брокер никогда не станет обещать, что банк гарантировано выдаст вам кредит. Но специалист может существенно повысить ваши шанс на одобрение ипотеки, а решать, дать вам в долг или нет, будет кредитор.
2. Можно нарваться на мошенников. Как в любом доходном деле, среди ипотечных брокеров по недвижимости немало мошенников. Недобросовестные брокеры идут на сделку с банками и продвигают ипотечные программы с условиями, которые заведомо невыгодны клиенту. Кроме этого известны случаи, когда лже-брокеры берут предоплату и перестают выходить на связь.

Важно! Потратьте чуть больше времени, но как можно тщательнее изучите все предложения рынка ипотечных брокеров. Подумайте, необходима вам помощь брокера или вы сможете обойтись без услуг посредника.

Что делать, если брокер нарушил условия договора

Как ни странно, но в действующем законодательстве ипотечные брокеры не фигурируют. Это значит, что до сих пор не определены надзорные органы, регулирующие эту деятельность. Центробанк тоже не вправе влиять на работу посредников. Но это не значит, что вы не сможете отстоять свои права, если ипотечный брокер нарушает положения договора.

Обратитесь в прокуратуру или судебные органы с исковым заявлением. В документе подробно изложите свои претензии по отношению к недобросовестному брокеру. При заключении договора с брокерской организацией сперва подайте претензию ее руководителю. Если в десятидневный срок вам не ответят или вас не устроит вынесенное решение, переносите разбирательство в суд.

Кредитные посредники. Кто такие ипотечные брокеры и как они могут обмануть

В интернете полно объявлений ипотечных брокеров, которые обещают помощь в выборе самого выгодного кредита, оформлении документов и даже в одобрении ипотеки. Стоит ли обращаться в такие конторы, рассказывает АиФ.ru.

Кто такие ипотечные брокеры?

Ипотечный брокер — это, по сути, аутсорсинг отдела продаж сразу для 10-15 банков, говорит сооснователь онлайн-сервиса для рефинансирования ипотеки Михаил Чернов. Ипотечный брокер осведомлен обо всех условиях и тонкостях ипотечных программ финансовых организаций, причем обязательно крупных. Он консультирует, помогает собрать документы, оформляет и подает за клиента заявки в банки через личные кабинеты аккредитованного партнера.

«В России еще не регламентирована деятельность кредитных брокеров. Однако у профессионального брокера есть три обязательных атрибута: зарегистрированное юридическое лицо и подписанные договоры со всеми банками-партнерами, а также пройденная проверка службой безопасности этих финансовых учреждений», — поясняет эксперт.

«Мало кто знает, что при оформлении ипотеки также возможны торг и индивидуальный подход при составлении условий ипотечного договора. Опытный ипотечный брокер постарается обеспечить своему клиенту максимально выгодные условия соглашения, в результате чего экономия средств превысит стоимость услуг брокера. Получается, что, заключая ипотечный договор посредством услуг брокера, можно не только избежать хлопот и сэкономить время, но также остаться в прибыли», — делится финансист, член Ассоциации профессиональных директоров АНД Николай Неплюев.

Когда следует обращаться к ипотечному брокеру?

По словам Михаила Чернова, обращаться к брокеру следует в следующих случаях:

— Во-первых, когда вы ограничены во времени и у вас нет возможности и желания общаться с банками. Брокер возьмет всю подготовку на себя.

— Во-вторых, если вы подали заявку на ипотеку в банк и не смогли получить одобрение самостоятельно. Брокер поможет разобраться в причинах отказа. Затем он подберет финансовую организацию, которая одобрит заявку на ипотеку.

Юрист, эксперт в сфере недвижимости Ольга Благовещенская добавляет, что ипотечные брокеры могут помочь заемщику с плохой кредитной историей, неофициальной зарплатой, большой кредитной нагрузкой, словом, с любым стоп-фактором для банка.

«Ипотечные брокеры также помогают получить ипотеку „неидеальным“ клиентам с точки зрения банка. Например, если у вас нестабильные доходы, вы ИП или фрилансер, вы не можете официально подтвердить доходы, у вас есть кредитная задолженность или судимость», — перечисляет Марчинский.

Сколько стоят услуги ипотечного брокера?

Единой тарификации на услуги ипотечных брокеров нет. Брокеры сами принимают решение о том, какую стоимость установить. Некоторые из них получают комиссионное вознаграждение от банков, поэтому могут вообще не брать деньги с клиентов, рассказывает Чернов.

«Необязательно перепоручать брокеру полностью выбор и оформление ипотеки под ключ, можно воспользоваться только нужными услугами, например исключительно консультация или сбор необходимых документов. Тогда расходы будут меньше», — подсказывает Неплюев.

Как обманывают ипотечные брокеры?

Поскольку рынок ипотечных брокеров никак не регулируется, этим пользуются аферисты. Схем обмана много. Например, по словам члена Ассоциации юристов России Асии Мухамедшиной, брокер может пообещать подобрать кредитную организацию, подать заявку и документы, а в действительности его услуга будет заключаться только в получении предоплаты или полной оплаты с клиента без возврата денег за услугу, которую даже и не собирался оказывать.

«Либо лукавый брокер заключает договор и дает обещание „решить вопрос“ с гарантией 100% клиенту , которому везде отказали в оформлении ипотеки, указав при этом в договоре мелким шрифтом „консультативные услуги“. При отказе банка по заявке брокер просто разведет руками и не вернет деньги за оказанные услуги. <. > Часто встречаются посредники, которые подделывают справки о доходах и трудовые книжки. Как минимум в результате этой несложной, но опасной схемы заемщик попадает в стоп-лист банка, да и до уголовной ответственности не далеко», — предупреждает юрист.

Она призывает не верить брокерам, утверждающим, что у них связи в службе безопасности банка или есть возможность почистить кредитную историю. Это невозможно: в финансовых организациях все строго по регламенту, такие процессы максимально автоматизируются.

«Банки заинтересованы в первую очередь в платежеспособных клиентах, так как их доход зависит от финансово чистых операций, поэтому очевидно, что каждый банк будет делать все возможное для чистоты операций», — подчеркивает Мухамедшина.

Ипотечный брокер. Кто это?

На сегодняшний день ипотечный кредит представляет собой один из наиболее простых инструментов для приобретения собственной квартиры. Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижаются, а требования к клиентам дают возможность все большему количеству людей приобрести квартиру при помощи ипотеки. Рынок недвижимости, в первую очередь, рынок больших денег и соответственно больших рисков, а значит практически любое неосторожное действие влечет дополнительные затраты.
Как потенциальному заемщику не запутаться в многочисленных предложениях? Как выбрать именно ту программу ипотечного кредитования, в рамках которой ему предложат действительно оптимальные условия? Как понять, какие условия будут оптимальными?

Кто поможет?

В условиях, когда получить кредит необходимо, а времени на то, чтобы скрупулезно изучать предложения банков, нет, да к тому же заемщик не соответствует «идеальным» в понимании кредитора параметрам, обойтись без профессионального посредника бывает сложно. По данным исследований, из всех желающих воспользоваться ипотекой:
— 40% ищут ипотечный кредит, просто обзванивая все банки;
— 22% пользуются информацией и рекомендациями от своих друзей и знакомых;
— 6% используют информацию, представленную в Интернете.
Отыскать банк, выдающий ипотечные кредиты, возможно и не представляет особого труда, но оценить и подобрать наиболее выгодный кредит из всех предлагаемых на рынке для каждого конкретного случая способны лишь профессиональные консультанты.

Ипотечный или кредитный брокер (специалист по ипотеке, ипотечный консультант) — это тот специалист, который и оказывает услуги по ипотечному брокериджу. В его обязанности входит оценка Вашей ситуации, с точки зрения платежеспособности и кредитоспособности, с точки зрения того, что Вы планируете приобретать, есть ли у Вас возможность привлечь созаемщика, как давно Вы работаете на последнем месте и т.д. На этапе первоначального анализа ипотечный брокер учитывает массу нюансов, для того, чтобы выбранная ипотечная программа, во-первых, максимально удовлетворяла Вашим требованиям и была для Вас самой выгодной из имеющихся на рынке, во-вторых, чтобы Вы имели максимальные шансы на получение положительного решения от Банка. После выбора конкретного Банка и программы кредитования последует этап сбора документов и формирования кредитного досье, которое затем ипотечный брокер доставит в Банк.

По сути, ипотечный брокер выступит Вашим личным представителем в кредитной организации и возьмет на себя вопрос ведения переговоров с Банком, в случае возникновения каких-либо вопросов. После вынесения Банком решения, в обязанности ипотечного брокера будет входит организация процесса взаимодействия со страховой и оценочной компанией, а также юридическое сопровождение сделки вплоть до подписания Вами кредитного договора с Банком.

Итак, ипотечный брокер — это посредник между банком и лицом, желающим взять кредит на приобретение жилья. Он консультирует клиента по размерам, срокам и основным условиям займа, помогает подготовить необходимые документы и подобрать наиболее выгодные программы кредитования. На первый взгляд, эта работа не кажется сложной, ведь банки сами активно рекламируют свои продукты. С другой стороны, сориентироваться в многообразии предложений на ипотечном рынке и выбрать именно ту программу, которая более всего подойдет конкретному клиенту в конкретной ситуации, не так уж просто. Да и не всегда у потенциального заемщика есть на это время. А ведь даже на незначительной разнице в процентных ставках можно сэкономить солидную сумму.

Кроме того, ипотечный брокер хорошо знает процедуру внутреннего андеррайтинга банков. Зачастую кредитные организации, на словах лояльные ко всем потенциальным заемщикам, на деле неохотно работают с некоторыми их категориями. Например, отказывают индивидуальным предпринимателям, фрилансерам и т.п., считая их доходы не вполне стабильными. Брокер поможет получить ипотеку, даже если заемщик не отвечает «идеальным» требованиям банка — не имеет достаточных средств для внесения первоначального взноса, не может подтвердить официальный доход или «обременен» плохой кредитной историей.

Трудности при обслуживании того или иного клиента могут возникнуть, если потенциальный заемщик скрывает информацию о текущих обязательствах, просроченных задолженностях или судимостях. Или если он выбирает квартиру со сложной перепланировкой, которую трудно согласовать с банком. Но хороший брокер справится и с этими проблемами. Конечно, существуют и так называемые «безнадежные» заемщики. Однако, рынок ипотеки быстро развивается, банки постоянно обновляют свои продуктовые линейки, да и личная ситуация клиента может измениться, поэтому не исключено, что со временем такой заемщик превратится из «безнадежного» во вполне надежного.

Но даже «идеальный» заемщик, которому с легкостью дадут кредит в любом банке, может сэкономить свои деньги и время, обратившись к ипотечному брокеру. Такие специалисты, могут обеспечить заемщику более значительную выгоду , если кредит будет получен по льготной процентной ставке.
Вдобавок ко всему, брокер расскажет о том, о чем банкиры обычно умалчивают: как уменьшить переплату по кредиту, где хранится закладная и как можно продать квартиру с обременением данного банка, поскольку клиенты сегодня зачастую берут займы на небольшие суммы, планируя улучшить жилищные условия раньше, чем истечет срок кредита. Кроме того, специалист сообщит, как ведет себя банк по отношению к должникам и просрочникам, ведь от форс-мажора никто не застрахован.

Плюсы работы с брокером

Пошаговая работа брокера выглядит так: консультация, заключение договора на оказание услуг, проверка документов заемщика, подача заявки в кредитную организацию, после получения положительного решения — согласование объекта с банком, заказ отчета об оценке данной недвижимости и, наконец, организация ипотечной сделки. При обращении к профессионалу вся процедура займет вдвое меньше времени, чем при самостоятельном решении вопроса клиентом. По статистике, 90-95% клиентов, направляемых брокером в банк, получают одобрение. Это еще один весомый аргумент в пользу того, почему нужно пользоваться услугами ипотечных брокеров. Очевидно, что от участия профессионального ипотечного брокера в сделке выигрывают все стороны процесса. В нем заинтересованы банки, которые в таком случае получают клиента с готовым пакетом документов, который при помощи специалистов приступил к поиску квартиры. А значит, есть гарантия, что сделка завершится быстрее. В нем заинтересованы агентства, цель которых — предоставить клиентам как можно более широкий набор услуг на рынке недвижимости. Да и самим потенциальным заемщикам сотрудничество с ипотечным брокером сулит немало преимуществ.

Во-первых, в этом случае они получают дополнительные плюсы при работе с банком. Начиная с того, что при поступлении готовой заявки от риелторского агентства сроки рассмотрения заявления значительно сокращаются, и, заканчивая особыми условиями, по которым кредитные организации работают с отдельными агентствами недвижимости, с кем у них заключено соглашение о сотрудничестве. Многие банки идут на такие условия для своих партнеров-брокеров. Ставка кредита на весь срок может быть снижена на 1 %. В подобном случае экономия заемщика может составить несколько сотен тысяч рублей.

Во-вторых, обращаясь к ипотечному брокеру, работающему в риэлторском агентстве, клиент может рассчитывать на одновременное получение консультации и по ипотечным программам, и по ситуации на рынке недвижимости. При этом у сотрудников банков и риэлторских компаний разные цели при работе с клиентом. Если главная задача специалиста банка — оценить способность человека платить по кредиту, то ипотечный брокер нацелен на конечный результат — на то, чтобы помочь клиенту купить квартиру. Поэтому будут различаться и их подходы к работе с покупателем. Профессиональный брокер на первой встрече начинает общение с клиентом с выяснения, какую именно квартиру тот хотел бы приобрести. И уже ориентируясь на желания и возможности клиента, среди десятков ипотечных программ разных банков помогает ему подобрать ту, которая будет наиболее отвечать его ситуации. И сразу помогает клиенту сориентироваться в том, на приобретение какой недвижимости при его бюджете тот может рассчитывать.

Но и после того, как у заемщика на руках оказывается положительное решение банка о выдаче кредита, работа ипотечного брокера с ним не заканчивается. Как только квартира найдена, к работе над сделкой снова подключается ипотечный брокер, который помогает заемщику собрать весь необходимый пакет документов, провести грамотную оценку объекта, провести страхование. Выбрать из перечня присутствующего сегодня на рынке предложения страховую компанию с наиболее выгодным тарифом, согласовать важные условия при сделке.

Задача специалиста — насколько это возможно, освободить клиента от общения с банком, страховщиками и оценщиками. Следует учесть, что брокеры, даже самые что ни на есть профессиональные, не могут гарантировать получение ипотечного кредита в том или ином банке. Они лишь облегчают клиентам жизнь, упрощая процесс покупки квартиры через ипотеку. Их работа базируется на знании рынка ипотеки и опыте. Ипотечный брокер предлагает вам пакет услуг — не более того.

Как же выбрать кредитного брокера и на что обратить особое внимание?

В первую очередь обратите внимание на обещание гарантированного получения кредита. Окончательное решение о предоставлении кредита принимается только в банке коллегиально на кредитном комитете. Соответственно, заверения о том, что кто-то может «стопроцентно» повлиять на решение о выдаче кредита, является фикцией и признаком низкой профессиональности или, хуже того, мошенничества. Они обещают «стопроцентно оформить кредит», возьмут деньги за работу до получения кредита, а потом извинятся: «ну, извините, не получилось, но работу свою сделали!».

При выборе брокера можете задать «провокационный» вопрос: «а как насчет того, чтобы сделать мне справку о доходах и/или трудоустройство?». Если вам пообещают это сделать, смело разворачивайтесь и уходите. Помощь такого кредитного брокера встанет вам боком, такие «брокеры» и используемые ими компании давно на «особом учете» у банков, и в случае подачи «таких» документов вас встретят в банке с милицией и сразу попробуют осудить за мошенничество в виде подачи заведомо ложных документов (подделка и т.д.). В «лучшем» случае вы гарантировано попадете в «черные списки» потенциальных заемщиков (с подробным описанием почему вы туда попали) и тогда-то уж вам точно не получить кредит. К слову говоря, большинство банков уже имеют возможность проверить подлинность справок 2-НДФЛ. Так что в случае обнаружения «подлога» с вашей стороны обман будет раскрыт очень и очень просто.

Настораживать должно и требование о полной уплате комиссии кредитного брокера до получения подтверждения о предоставлении кредита из банка. Безусловно, кредитные брокеры оговаривают минимальный размер авансового платежа, который должен покрыть их первоначальные расходы на организацию сделки, но это должны быть разумные суммы.

Косвенным подтверждением порядочности и репутации компании — кредитного брокера является наличие сайта с подробным описанием предоставляемых услуг и портфолио: списка компаний, для которых успешно реализованы проекты по привлечению финансирования. Идеальный вариант, если у компании есть договоры или письма о сотрудничестве с какими-нибудь банками. В ряде банков финансовое сотрудничество предусмотрено кредитными процедурами, и основной составляющей является договор. Будут договоры — значит, брокер достоин вашего доверия.

Мировой опыт

Институт ипотечных брокеров Россия позаимствовала у развитых стран (в частности США), хотя сделала это в момент, когда объемы выдачи кредитов начали медленно расти. Тем не менее, без национального «ноу-хау» не обошлось: в США или же странах Европы ипотечные брокеры в большинстве своем независимые фирмы, не имеющие никакого отношения ни к банкам, ни к риэлторским компаниям. В США, например, брокеры возникали преимущественно при риэлторских фирмах или как самостоятельные структуры. В Европе ипотечные брокерские фирмы формировались изначально как подразделения банков и продвигали преимущественно программы своих «материнских» структур.

Сегодня в США ипотечные брокеры — это в основном независимые контрагенты, которые являются своеобразным связующим звеном между клиентом, банком, риэлтором, оценочной и страховой компаниями. У нас же первые организации такого рода появились при крупных фирмах, которые осуществляют торговлю недвижимостью, и только в дальнейшем конкуренцию им стали создавать самостоятельные организации. Правда, самостоятельными их можно назвать с натяжкой: руководят ими бывшие банковские менеджеры. Стоит заметить, что с такими проблемами сталкиваются не только в России. В странах с развитой экономикой, где объемы ипотечных контрактов в разы превосходят схожие показатели в нашей стране, такие трудности также нередки. Хотя там, в отличие от нашей страны, развит институт посредников ипотечных брокеров, которые принимают на себя все проблемы клиента и бумажную волокиту с оформлением ипотечного кредитования. Именно они выполняют в США и всех европейских странах функции консультанта и помощника в составлении документов, которые необходимы для получения ипотечного займа.

Сегодня в США их насчитывается 360 тысяч. Для сравнения, в России — всего лишь 1000. При этом уровень доверия населения США к ипотечным брокерам, даже несмотря на разразившийся недавно кризис, довольно высок. Более 50% опрошенных людей в Америке уверены, что именно профессиональный брокер даст им объективные рекомендации. По этой причине оформление более половины кредитов на покупку жилой недвижимости производится с участием ипотечного брокера.

Итак, кто же он — идеальный ипотечный брокер?

Идеальный ипотечный брокер — это в одном лице:
— Экономист, маркетолог ипотечного рынка;
— Банкир, определяющий цену риска;
— Риэлтор, который «чувствует» рынок недвижимости, и имеет большую практику проведения именно ипотечных сделок;
— Юрист, который разбирается в юридических аспектах ипотечной сделки.
В идеале, ипотечную сделку должен вести один эксперт, — который имеет квалификацию всех вышеназванных профессий.

Идеальный ипотечный брокер не просто подбирает программу — он планирует сделку. Он выясняет ситуацию в целом. Он видит ситуацию «изнутри», глазами риэлтора, банкира, страховщика, а также глазами продавца и Вашими — глазами покупателя. Именно те компании, в которых есть такие сотрудники, будут для Вас наилучшими партнерами для проведения ипотечной сделки.