Льготная ипотека на какое жилье

Льготная ипотека в России в 2023 году

Условия льготной ипотеки

По программе льготной ипотеки на покупку квартиры в новостройке можно взять кредит до 31 декабря 2023 года.

Основные условия такие:

• не более 8% до 1 июля 2024 года на весь срок займа (ставка может увеличиться на 1%, если клиент отказывается от страхования, а также на период до регистрации залога);
• первоначальный взнос — не менее 20%;
• цель кредитования — покупка жилья в новостройке, частного дома или строительство частного дома.

• Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область — до 12 млн рублей (всего можно взять до 30 млн рублей, но только 12 млн будут по ставке 8%, остальное — как предложит банк);
• до 6 млн рублей для всех остальных регионов (всего можно взять до 15 млн рублей, но только 12 млн будут по ставке 8%, остальное — как предложит банк).

Требования банка к заемщикам

Условиями самой программы какие-то специфические требования не установлены, заемщиком может быть любой гражданин РФ.

Банки могут устанавливать свои требования — в основном они такие же, как и вообще к ипотечным заемщикам. Например, в условиях у Сбербанка прописано, что деньги можно получить уже с 18 лет (на строительство дома – с 21 года). При этом на момент погашения кредита заемщик должен быть моложе 75 лет. Есть требования и к времени работы на текущем месте – не менее 3 месяцев.

Требования банка к недвижимости

Это может быть как строящееся жилье, так уже построенное и сданное в эксплуатацию. Но купить его необходимо у юридического лица. А вот приобрести квартиру, апартаменты или часть жилья на вторичном рынке у физического лица на деньги льготной ипотеки нельзя. Зато можно взять заем на самостоятельное строительство или оформить эти работы у юридического лица.

Главные ограничения по программе льготной ипотеки связаны с максимальной суммой кредита: 6 млн рублей для всех регионов и 12 млн для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Как оформить льготную ипотеку?

1. Рассчитайте кредит по условиям программы, воспользовавшись ипотечным калькулятором на сайте банка. Оцените свои возможности.
2. Заполните заявку на сайте банка. Получите предварительное одобрение
3. Уточните условия, подготовьте документы, получите финальное одобрение.
4. Выберите недвижимость.
5. Подпишите договор, далее сделка регистрируется в Росреестре.

Документы

Программа не устанавливает требования к перечню документов. Банки определяют его самостоятельно, поэтому лучше это уточнить там, где вы собираетесь брать ссуду. Как правило, это стандартный набор документов для получения ипотечного кредита:

• анкета (по форме организации, в которой планируется оформить ипотеку);

• паспорт гражданина Российской Федерации;

• СНИЛС;

• документ о семейном положении;

• для мужчин до 27 лет — военный билет или иной документ, подтверждающий, что заемщик не подлежит призыву на военную службу;

• заверенная работодателем копия трудовой книжки / трудового договора по совместительству / выписки из лицевого счета Пенсионного фонда;

• документ, подтверждающий доход заемщика (например, справка о доходах по форме 2-НДФЛ).

Программы

Условия льготной ипотеки у всех банков примерно одинаковы (немного отличается размер ставки — у некоторых он ниже за счет соглашений с застройщиками). Но не путайте эту программу с другими, по-прежнему действующими программами льготной ипотеки, рассчитанными не на всех, а на определенные категории населения, и с иными условиями.

В частности, продолжает действовать «семейная ипотека». Раньше участвовать в ней могли семьи, где с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился или родится первый или последующий ребенок. Но в 2023 году условия изменили и теперь программа действует для семей, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет.

• максимальная сумма займа 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;

• для остальные регионов — кредит до 6 млн рублей;

• первоначальный взнос 20% — на него можно потратить маткапитал;

• ставка 6%;

• только на новостройки либо готовый жилой дом/часть дома с участком (покупать обязательно у юридического лица!);

• в семье два ребенка, которым пока нет 18 лет.

На льготных условиях также можно взять «дальневосточную ипотеку» — по ставке 2%. Она действует исключительно для покупки или строительства жилья гражданами России в регионах Дальневосточного округа. В программе могут принять участие супруги не старше 35 лет, родитель в возрасте до 35 лет с несовершеннолетним ребенком, владелец «дальневосточного гектара». Одно из условий — в приобретенном жилье надо оформить постоянную регистрацию (исключение делают лишь для участников СВО). Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, срок — до 20 лет.

Ипотека с господдержкой: особенности, условия получения

Статья для тех, кто слышал о льготной ипотеке, но не знает деталей. Расскажем, кто и на каких условиях может купить жилье под низкий процент.

Моя подруга Татьяна хочет купить квартиру. Сейчас она живет с мужем на съемной в поселке городского типа в Амурской области. Работает на лесоперерабатывающем предприятии экономистом.

Таня не разбирается в банковских продуктах. Знает, что есть специальные ипотечные программы , но от источника к источнику информация отличается. Поэтому она попросила меня помочь разобраться, как оформить льготную ипотеку .

В этой статье я собрала информацию о льготах, субсидиях и других возможностях улучшить жилищные условия при поддержке государства с учетом последних изменений.

Что такое льготная ипотека

Так называют программы кредитования на покупку недвижимости, которые разработало государство, чтобы сделать жилье доступнее. Господдержка позволяет банкам выдавать займы клиентам по сниженной ставке.

Новой семье нужен дом. Место, где будут счастливыми расти дети, куда всегда захочется вернуться. Совкомбанк ежедневно помогает осуществить мечту о своем жилье сотням молодых семьей с детьми по программе «Детская ипотека» с господдержкой. Квартиры на первичном рынке в ипотеку от 3 до 30 лет от 4,09% годовых.

Чем отличается ипотека от льготной ипотеки

Главное отличие льготных ипотечных программ от обычных – это наличие господдержки . Банк дает клиенту заем по сниженной ставке, а разницу между предоставленным и среднерыночным процентом получает из государственного бюджета.

К заемщикам, которые желают получить жилищный кредит на специальных условиях, предъявляются дополнительные требования – например, по возрасту, сроку регистрации. От них требуется определенный пакет документов.

Кроме того, в зависимости от вида ипотеки могут действовать ограничения по типам и стоимости недвижимости. Эти нюансы придется учитывать при выборе объекта для покупки.

Виды льготной ипотеки

Программы кредитования, доступные по всей России, – это ипотека под 7%, семейная и военная. Разберемся, кому доступна льготная ипотека и на что распространяется .

Ипотека под 7%

Это льготная ипотека «для всех», которую раньше называли «под 6,5%». С июля 2021 года ставка менялась несколько раз: в апреле 2022 года ее подняли до 12%, а затем снизили сначала до 9%, а после – до 7% . На первоначальный взнос, как и раньше, понадобится не меньше 15% от стоимости квартиры. Максимальный срок – 30 лет.

Эта программа универсальна. Если вы не подходите под требования других программ по составу семьи, категории или месту покупки квартиры – у вас есть выход в виде этой ипотеки. Она доступна всем гражданам РФ и на всей территории России без ограничений.

Минус в том, что максимальная сумма по программе с господдержкой – 12 млн рублей для столицы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; 6 млн – для других регионов . С учетом цен на недвижимость в некоторых российских городах на эти деньги можно купить не так уж много объектов.

По правилам программы можно купить первичное жилье на любом этапе строительства, а по факту это осуществимо при первоначальном взносе в 40-50% и выше в зависимости от региона. Скорее всего, льготный заем теперь будет оформляться для расширения жилплощади в собственности. При этом сначала надо будет продать действующее жилье, чтобы купить новое с привлечением льготного займа.

Обратиться в банк для кредитования с господдержкой необходимо до 31 декабря 2022 года.

Семейная ипотека

По семейной (или детской) ипотеке правила тоже неоднократно менялись . Сейчас неважно, сколько у вас детей. Главное, чтобы хотя бы один ребенок родился не раньше 1 января 2018 года. Под этот пункт также подпадают усыновленные и удочеренные дети.

Изначально программа должна была действовать до 31 декабря 2022 года. Но 23 августа вышло Постановление Правительства РФ , в котором действие программы «Семейная ипотека» продлили до 31 декабря 2023 года.

Семьи, в которых есть дети с ограниченными возможностями, смогут оформить заем до 2027 года (если инвалидность ребенку установлена после 2022 года).

Максимальная ставка по детской ипотеке – 6%, а на Дальнем Востоке – 5%. По этой программе можно не только оформить новый кредит, но и рефинансировать действующий.

Если планируете покупать жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, то максимальная сумма, которую можно оформить с господдержкой , – 12 млн рублей. А если решили купить квартиру в других регионах, то рассчитывайте на 6 млн рублей.

Что касается остальных пунктов, то первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости выбранного жилья, и тогда заем вам будут готовы предоставить на срок до 30 лет.

Военная ипотека

Как следует из названия – эту программу на покупку жилья могут оформить только военнослужащие по контракту. С привлечением займа можно купить квартиру, таунхаус или частный дом с землей. Но только в полную собственность и только готовый – долю в частном доме или землю под строительство по военной программе купить нельзя.

Схема такая: военнослужащий заводит счет в накопительно-инвестиционной системе, которой управляет «Росвоенипотека». На этот счет государство ежемесячно перечисляет субсидию. Не раньше чем через три года после регистрации счета можно оформить заем и использовать при этом уже выплаченную государством сумму. Она пойдет на первоначальный взнос. А субсидию, которую государство продолжает переводить, можно вносить как ежемесячный платеж.

Если военнослужащий отказывается от ипотечного займа, то он имеет право забрать накопившиеся средства. Государство при этом будет продолжать перечислять на его счет сумму до тех пор, пока он не уволится. В 2022 году это около 25 тысяч рублей в месяц.

Важно: сумма определяется на год вперед, и выплачивают ее равными частями ежемесячно. Поэтому при увольнении, например, в середине года придется возвращать государству то, что оно переплатило.

Максимальный срок военной ипотеки – 20 лет, и погасить ее надо до 45 лет.

При выборе объекта недвижимости учтите ряд важных нюансов.

• Если планируете купить квартиру в новостройке с господдержкой , убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство и договор о страховании ответственности. А еще застройщик должен сообщать «Росвоенипотеке» об исполнении сроков строительства.
• Покупая квартиру на вторичном рынке у физлица, проверьте, что квартира – собственность продавца, на жилье есть кадастровые документы и нет обременений и долгов по коммунальным платежам.
• Если выбрали частный дом , то также надо убедиться, что он в собственности, имеет кадастровые документы и на нем нет задолженностей.

Еще одно требование – дом должен быть расположен на территории одной из форм объединения граждан:

– дачного некоммерческого партнерства,

– индивидуального жилищного строительства,

– личного подсобного хозяйства.

Важно: при уходе со службы по собственной инициативе раньше, чем через 20 лет от начала службы, господдержка аннулируется, все полученные средства придется вернуть.

Другие программы льготной ипотеки

Есть несколько программ для улучшения жилищных условий.

• Программа для молодых семей действует до 2025 года.

Молодой считается семья, где обоим супругам еще не исполнилось 36 лет. По этой программе государство выплачивает субсидию семьям, которые нуждаются в расширении жилья, но при этом не малоимущие.

Подтвердить это можно только в администрации населенного пункта проживания молодой семьи, поскольку в каждом регионе этот факт определяется по своим правилам. Субсидия выдается в виде сертификата, который можно потратить на покупку недвижимости или строительство частного дома.

Чтобы стать участником программы, надо обратиться в администрацию – узнать требования и список документов, необходимых для подачи заявления.

• Субсидия для многодетных семей (трое и больше детей) на погашение жилищного займа.

Господдержку в виде субсидии на 450 тысяч можно получить, если третий или последующие дети родились не раньше 2019 года. Чтобы списать часть долга (или оставшуюся сумму долга), надо обратиться с заявлением и пакетом документов в банк-кредитор, где оформлен ипотечный договор (список документов уточните в банке).

Действует до 1 июля 2023 года.

• Субсидия для молодых специалистов .

Молодыми специалистами считаются сотрудники бюджетных организаций не старше 35 лет, которые устроились на работу в течение года после окончания вуза.

О субсидии для молодых специалистов на улучшение жилья (и других льготах и субсидиях) также надо узнать в администрации населенного пункта проживания, поскольку у каждого региона правила и требования для получения господдержки будут различаться.

• Дальневосточная ипотека .

Выдается до конца 2024 года по ставке до 2% на строительство или покупку жилья на территории Дальневосточного федерального округа.

В городе по этой программе можно взять жилье только на первичном рынке. В сельской местности – и на первичном, и на вторичном, и под строительство. Максимальная сумма – до 6 млн рублей; срок – чуть больше 20 лет (242 месяца). Первоначальный взнос – от 15%.

Оформить дальневосточную программу может молодая семья, где супругам или единственному родителю еще не исполнилось 36 лет, а ребенку – 19 лет.

Также эту программу господдержки могут оформить участники «Дальневосточного гектара». Обязательный пункт программы – регистрация минимум на 5 лет в приобретенном или построенном жилье. Без этой регистрации в льготной поддержке будет отказано, а процент – повышен.

Как получить льготную ипотеку

Необходимо обратиться в банк, который предоставляет ипотечные кредиты на специальных условиях. Но перед тем как взять льготную ипотеку , следует определиться, какая программа вам больше подходит.

Какое жилье взять по льготной ипотеке

Давайте разберем на примере.

Таня с мужем и ребенком сейчас живет в поселке городского типа, потому что работает на лесоперерабатывающем предприятии. Снимает квартиру, но хочет иметь свою, поэтому не исключает переезд в город и смену работы. Сейчас моя задача – подобрать для нее ипотечную программу из вышеперечисленных.

Военную ипотеку отметаем сразу – муж Татьяны работает на том же лесоперерабатывающем предприятии и к профессиональным военным не имеет никакого отношения.

Ипотека с господдержкой под 7% и семейная подойдут только на случай переезда в город. Если семья решит и дальше жить за городом – оформить можно будет только дальневосточную. Сделаем расчет, чтобы узнать, какой вариант будет наиболее выгодным для Тани.

Итак, совокупный доход у Тани с Сережей – 90 тысяч рублей. Двухкомнатная квартира в поселке стоит около 2,6 млн рублей, а в городе – 4,5 млн рублей. К сожалению, об ипотеке под 7% придется забыть из-за ограничения по сумме – 3 млн рублей, т. к. у ребят нет 1,5 млн рублей на первоначальный взнос.

Как работает льготная ипотека на новостройки в 2023 году

Льготная ипотека – инициатива государства, направленная на поддержание рынков недвижимости и ипотечного кредитования, чтобы сделать покупку жилья более доступной.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Ставки и условия до 2023 года

«Программа появилась в 2020 году, условия несколько раз менялись: в период с весны 2020 года до 1 апреля 2022 года максимальная ставка составляла 7% годовых, далее из-за изменений в политике и экономике ключевая ставка была повышена и, как следствие, государство приняло решение повысить ставку по льготной ипотеке с господдержкой», – сообщила руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent Екатерина Беляева.

В 2022 году ставка достигала 11% годовых. Впоследствии эта ставка была снижена, т.к. льготная программа с такой процентной ставкой была невостребованной среди клиентов, поскольку ставка была весьма высокой с учетом стоимости жилья.

Затем ставка была снижена с 11% до 9% годовых, а позже – до 7% годовых.

Что изменилось в льготной ипотеке на новостройки в 2023 году

Самое большое изменение по льготной ипотеке в 2023 году – введение ограничений на использование льготной ипотеки.

В настоящее время приобрести жилье квартиру с господдержкой можно только один раз. До 2023 года это ограничение не действовало.

На текущий момент государство в соответствии с постановлением Правительства решило поднять ставку до 8% годовых по льготной ипотеке, а также ограничить объем ипотечного кредитования по данной программе.

Какие взносы нужно платить каждый месяц

На этапе покупки клиенту необходимо внести первоначальный взнос.

Минимальный первоначальный взнос составляет 15% как по полному пакету документов (заявление-анкета, справка 2НДФЛ, копия паспорта и трудовой книжки, ИНН, СНИЛС), так и при оформлении ипотеки по «двум документам» (паспорт + один из документов: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт).

В настоящее время оформить льготную ипотеку можно практически в каждом банке, за исключением некоторых: «ЮниКредит Банк», «ТКБ БАНК» и «Райффайзен Банк».

Семейная ипотека

Для получения семейной ипотеки достаточно соответствовать нескольким требованиям: официально зарегистрированный брак, ребенок, рожденный не ранее 1 января 2018 года, либо один несовершеннолетний ребенок, который является инвалидом.

С 2023 года программу расширили: теперь на семейную ипотеку могут претендовать клиенты, у которых есть два несовершеннолетних ребенка.

Особенность в том, что по данной программе ставка еще ниже чем по господдержке – 6% годовых. Кроме того, по семейной ипотеке можно приобрести объект по ДДУ, уступкам застройщика по ДДУ, уступке физлица (цессии).

Здесь у многих клиентов есть возможность приобрести квартиру по семейной ипотеке по уступке прав требования физического лица.

В целом, это хорошее предложение для клиента, т.к. обычно по уступке прав требования от физического лица действует обычная ставка по новостройке от 11,5% годовых.

Еще одно преимущество семейной ипотеки – возможность использования программы рефинансирования и снизить ставку по кредиту после появления в семье ребенка.

Ипотека для ИТ специалистов

ИТ-ипотека подходит сотрудникам компаний, которые имеют государственную аккредитацию.

Использовать эту программу может любой специалист компании, главным условием здесь является уровень дохода.

Требования к заработной плате отличаются в зависимости от региона: в Москве официальный доход до вычета налога должен составлять не менее 150 тыс. рублей. В городах-миллионниках – от 120 тыс. рублей. Остальные города – от 70 тыс. рублей.

Помимо требований к доходу, применение этой программы обязывает заемщика иметь официальное трудоустройство, трудовой стаж в организации, которая имеет аккредитацию – не менее 3 месяцев.

После того, как покупатель оформил ипотеку, по условиям кредитования он должен проработать в данной компании не менее 5 лет, чтобы ставка по ипотеке не повысилась.

Если заемщик увольняется из компании, в течение 6 месяцев он должен найти работу в такой же аккредитованной компании – в таком случае ставка по ипотеке останется на прежнем уровне.

Однако если специалист не смог трудоустроиться в аккредитованную компанию в течение полугода после увольнения, новая ставка будет соответствовать размеру ключевой ставке на момент подписания договора + 2,5%.

Сельская ипотека

За 3 года существования, данная программа претерпела несколько изменений как по объектам, которые возможно приобрести, так и по процентным ставкам.

В настоящее время в рамках этой программы есть возможность приобрести объекты как от физических лиц, так и юрлица.

Кроме того, возможно строительство по ИЖС, а также покупка готовых загородных домов с земельным участком по договору купли-продажи, срок постройки которых составляет не более 5 лет с даты заключения кредитного договора, если жилье приобретается у физлица.

Если дом приобретается у юрлица, срок постройки должен составлять не более 3 лет.

По условиям программы обязательна прописка в течение 6 месяцев с момента получения прав собственности.

Помимо этого, впоследствии покупателю будет необходимо ежеквартально подтверждать прописку в течение 5 лет. Если клиент не оформляет прописку в данном объекте недвижимости, то процентная ставка повысится до 11-12% годовых.

Кроме того, при оформлении ипотеки на покупку или строительство дома необходимо учитывать ограничения по этажности у данных объектов – дом должен иметь не более трех этажей.

Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 10%, максимальная ставка – 3% годовых.

Стоит отметить, что программа действует не во всех регионах и населенных пунктах. Проверить условия аккредитации под сельскую ипотеку можно на сайте «наш.дом.ру». Большая часть ипотечных кредитов по этой программе оформляется через «Россельхозбанк».

Субсидированная ипотека на покупку вторичного жилья

По словам директора офиса TrendAgent Полины Пустынцевой, в настоящее время на рынке нет понимания, когда снизятся ипотечные ставки, закончится период дисконтов и восстановится объем сделок до уровня 2021 – начала 2022 года. Отрасль сильно зависит от решений Правительства, предугадать которые не представляется возможным.

«Если говорить об итогах I квартала на рынке Санкт-Петербурга, стоит отметить, что процентные ставки по ипотеке не менялись по сравнению с концом прошедшего года. Ставка рефинансирования остается на прежнем уровне и, как следствие, ипотечные ставки остаются на том же уровне – 11-12% годовых», – поделилась эксперт.

Что касается спроса, то в I квартале 2023 года число сделок снизилось в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. При этом в I квартале 2023 года уровень спроса выше, чем в период с апреля по сентябрь 2022 года.

Также в конце прошедшего года люди стали чаще брать ипотеку объектов на рынке переуступок и вторички, несмотря на высокие процентные ставки. Это говорит о том, что покупатели постепенно привыкают к текущим условиям рынка.

«Говоря о скидках и дисконтах, нужно принять во внимание, что жилье в старых объектах стоит дешевле, люди, которым нужно срочно продать квартиру готовы идти на уступки, снижать цену. Если это квартира в новом доме в удобной локации, и у продавца нет необходимости срочно продавать объект, то торг по цене менее вероятен», – отметила Полина Пустынцева.

По мнению эксперта, многое зависит от того, как продавец приобрел квартиру и как планирует распорядиться деньгами далее.

Продавцы, которые получили квартиру в наследство или приобретали на старте продаж в качестве инвестиции в 2020 году вероятно будут более гибкими в торге, чем продавцы, которые покупали квартиру в конце 2021-2022 года.

«Что касается мер, которые могут повлиять на рынок – это субсидированные программы на приобретение жилья на вторичном рынке либо снижение ключевой ставки ЦБ, которая приведет к естественному снижению ипотечных ставок. Если ипотечная ставка снизится до 9%-9,5% годовых, а в идеале – 8% годовых, тогда спрос на вторичное жилье увеличится, что приведет к стабилизации и восстановлению баланса на рынке», – поделилась Полина Пустынцева.

Ипотека в 2022 году: итоги и перспективы для заемщиков на 2023 год

В 2022 году ключевая ставка колебалась от 9,5 до 20% и обратно. Вслед за этим скакали и ставки по ипотеке.

Экономика страны переживает тяжелые времена, поэтому Минфин не собирался продлевать программу льготной ипотеки под 7% в текущем виде. Между тем она была основным драйвером рынка недвижимости и существенно влияла на спрос. Но в декабре президент сообщил, что программу продлят, хотя и повысят ставку до 8%.

Расскажу, по каким ставкам сейчас выдают ипотеку, какую недвижимость выгоднее покупать, ждать ли дальше повышения цен или все-таки они будут снижаться.

Что вы узнаете

Почему субсидированные ипотеки наводнили рынок

За всю историю первичного рынка ипотека не развивалась так активно, как в последние два года — с 2020 года. Во многом рынок стимулировали ипотека с господдержкой и субсидированные программы, когда застройщик и банк предлагают почти нулевые ставки, не требуют первоначальный взнос или дают рассрочку на пару лет.

Вот самые популярные виды субсидированных программ в 2022 году от застройщиков.

Ипотека за 1 ₽, или «траншевая ипотека». Такую акцию запустили в октябре, и работает она так: заемщик в день подписания кредитного договора получает у банка символическую сумму для оплаты квартиры — обычно 100 ₽. До введения объекта в эксплуатацию, а это обычно два-три года после получения ипотеки, он платит условный платеж — 1 ₽ в месяц. Подробнее о такой программе мы рассказали в статье.

Ипотека с первоначальным взносом в рассрочку или без него. Работает это так: в день подписания кредитного договора заемщик вносит минимальный взнос и выплачивает его в течение следующих 12—24 месяцев , в зависимости от условий программы банка и застройщика. Например, такая акция есть у «Альфа-банка» с ГК «Инград». А взнос можно уплатить в течение 12 месяцев после оформления ипотеки.

Ипотека с минимальными ставками 0,01—3% . Займы с такими низкими ставками застройщики выдают по такой схеме: базовую цену объекта девелопер увеличит на 20—30% , то есть недвижимость подорожает. Благодаря этому банк получает определенную компенсацию за снижение ставки.

Такую ипотеку невыгодно гасить досрочно, так как стоимость квартиры уже завышена. Но тем, кто будет выплачивать ипотеку весь срок, она интересна за счет низкого ежемесячного платежа.

• Возьмем квартиру за 6 млн рублей и ставку по семейной ипотеке 6%. Ежемесячный платеж — 42 986 ₽, переплата по процентам за 20 лет — 4 316 205 ₽, а всего человек заплатит 10,3 млн рублей.
• Возьмем ту же квартиру с удорожанием 20%, то есть за 7,2 млн рублей, но при ставке 0,1% на те же 20 лет. Ежемесячный платеж — 30 302 ₽, а переплата — всего 72 538 ₽. Полная стоимость с процентами — в районе 7,3 млн рублей.

В частности поэтому субсидированные ставки в 2022 году набрали популярность: согласно данным «Дом-рф», в третьем квартале 2022 года ипотека по сверхнизким ставкам составляла до 40% от всех выданных льготных займов. А по данным ЦБ, летом около 66% выданных ипотек были субсидированные.

Но уже в октябре ЦБ высказал опасения о таком типе кредитования, так как это может нести риски для заемщиков и рынка в целом. В ноябре ЦБ заявил, что с 2023 года планирует ограничить эти программы.

Банки уже сейчас начинают реагировать на подобные ограничения и отказываются от ипотеки по минимальным ставкам. Одним из первых об ограничениях заявил Сбербанк. Кредитор не будет выдавать ипотеку по ставкам ниже 3% с 27 декабря.

Комбинированная ипотека. Стандартный лимит по льготной и семейной ипотеке — до 12 млн рублей в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В других регионах — до 6 млн рублей.

В мае правительство приняло решение о повышении лимитов для льготной и семейной ипотеки, и стало возможно их комбинировать. Таким образом, лимит вырос до 30 млн рублей в Москве с областью и Санкт-Петербурге с областью. В остальных регионах — до 15 млн рублей.

Механизм работает так: кредит в пределах льготной ипотеки выдают по низкой ставке согласно программе — до 7% для льготной и 6% для семейной. На оставшуюся часть кредита банк устанавливает рыночную ставку, но для заемщика она остается льготной на всю сумму: разницу в процентах банку компенсирует застройщик за счет удорожания покупаемого объекта.

Как менялись ставки по ипотеке в 2022 году

Проценты по ипотеке на первичном рынке зависят от программы кредитования: обычно выделяют льготную и стандартную ипотеки. По первой — а это, например, семейная ипотека — ставка не превышает 7%. Ставка же по стандартной ипотеке в декабре — 10—12% в зависимости от первоначального взноса. Высокий взнос снижает процент на 0,5—1 п. п.

Но в 2022 году на рынке стали доминировать субсидированные ставки. Как результат, в сравнении с 2021 годом мы видим такие изменения:

1. Средневзвешенная ипотечная ставка в третьем квартале — 3,6%, хотя в начале года была 5,76%. Процент снизился почти в два раза.
2. Средняя сумма кредита, наоборот, выросла на 36% — с 4,38 млн до 5,94 млн рублей.
3. Срок займа тоже увеличился — с 229 месяцев в декабре 2020 года до 305 месяцев в сентябре 2022 года. В переводе на годы — с 19 лет и 1 месяца до 25 лет и 5 месяцев.

Из-за более долгого срока общая переплата и стоимость квартиры в среднем выросли. Пониженная ставка спровоцировала повышенный спрос и, как следствие, рост цен на такое жилье. Квартиры на первичном рынке теперь стоят дороже вторички.

Как менялась переплата по ипотеке

Было	Стало
Средняя сумма займа	4,38 млн рублей	5,94 млн рублей
Ставка	5,76%	3,63%
Срок	268 месяцев	305 месяцев
Переплата за весь срок	3 414 078 ₽	3 163 890 ₽
Общая сумма выплат (тело кредита и проценты)	7 794 078 ₽	9 103 890 ₽

Как менялась переплата по ипотеке

Средняя сумма займа
Было	4,38 млн рублей
Стало	5,94 млн рублей
Ставка
Было	5,76%
Стало	3,63%
Срок
Было	268 месяцев
Стало	305 месяцев
Переплата за весь срок
Было	3 414 078 ₽
Стало	3 163 890 ₽
Общая сумма выплат (тело кредита и проценты)
Было	7 794 078 ₽
Стало	9 103 890 ₽

Что произошло с первоначальным взносом

В 2022 году многие банки предлагали взять квартиру в новостройке в ипотеку без первоначального взноса, но с более высокой ставкой — на 1—2 п. п. Такие программы банки создавали в партнерстве с застройщиками. И если при стандартной ипотеке с первоначальным взносом 15% ставка составляла 8,7%, то без первоначального взноса — уже 10,99%. То есть отсутствие первоначального взноса повышало ставку примерно на 2,3 п. п.

Программы без первоначального взноса по ипотечным программам заинтересовали главу ЦБ Эльвиру Набиуллину: еще в феврале она высказалась против такой практики. А уже с 1 декабря ЦБ увеличил коэффициент риска по выдаваемым ипотекам, то есть банкам такие займы стали обходиться дороже.

Какие льготные ипотечные программы действуют в 2022 году на первичном рынке

Напомню об этих программах и расскажу, что изменилось за год. В большинстве программ есть не только привычные новостройки, но и строящиеся или готовые частные дома, которые тоже относятся к первичному рынку.

Льготная ипотека появилась в апреле 2020 года. За время существования ее условия менялись. Если сначала льготную ипотеку оформляли только на покупку квартиры в новостройке, то теперь она доступна при покупке или строительстве дома на участке под ИЖС. При этом строить можно самим или с помощью подрядчиков. Эти поправки вступили в силу еще в конце 2021 года.

«Дом-рф» один из первых начал кредитовать ИЖС по льготной ипотеке. Позже к нему присоединились ВТБ и Сбербанк. А осенью 2022 года подключились и другие, например «Росбанк-дом» и «АК Барс банк». Сейчас ставка в пределах 7% — в феврале ее поднимали до 12%, но затем президент поручил снизить ее. Изначально эту программу планировали в конце года свернуть. Но 15 декабря президент заявил, что ее продлят до 1 июля 2024 года и ставка будет до 8%.

Семейная ипотека работает с 2018 года и также обновлялась. Вот основные условия сейчас: по ставке до 6% можно купить квартиру в новостройке, участок и построить на нем дом или сразу взять готовый дом с участком. Строить можно с подрядчиком или своими силами. У нас есть подробная статья про актуальные условия семейной ипотеки.

Сначала программу утвердили для семей, у которых родился ребенок до 31 декабря 2022 года, а крайний срок для заключения кредитного договора был до 1 июля 2023 года. Но в октябре программу продлили на год.

Если смотреть по количеству выданных ипотек, то на льготную приходится 34% от всех ипотек с господдержкой. Следующая по популярности — семейная, на нее приходится 21,7%.

Во многом уходу от стандартных ипотек в пользу льготных в 2022 году способствовала активная монетарная политика ЦБ: ключевая ставка поднималась до 20%, а вслед за ней росли и ставки по ипотеке. Процент по льготной ипотеке при этом так сильно не менялся. Всю динамику ставок можно увидеть в таблице ниже.

Как менялись средние ставки в банках из топ-20

Квартал	30.09.21	21.12.21	30.03.22	30.06.22	30.09.22	31.10.22
Новостройки	8,4%	9,6%	20,8%	10,7%	10,1%	10,6%
Вторичный рынок	8,5%	9,6%	20,4%	10,8%	10,2%	10,7%
Рефинансирование	8,4%	9,7%	21,2%	10,8%	10,2%	10,8%
Льготная ипотека	6,0%	5,9%	6,1%	6,6%	6,6%	6,6%
Ключевая ставка ЦБ	6,75%	8,5%	20,0%	9,5%	7,5%	7,5%

Как менялись средние ставки в банках из топ-20

Новостройки
30.09.21	8,4%
21.12.21	9,6%
30.03.22	20,8%
30.06.22	10,7%
30.09.22	10,1%
31.10.22	10,6%
Вторичный рынок
30.09.21	8,5%
21.12.21	9,6%
30.03.22	20,4%
30.06.22	10,8%
30.09.22	10,2%
31.10.22	10,7%
Рефинансирование
30.09.21	8,4%
21.12.21	9,7%
30.03.22	21,2%
30.06.22	10,8%
30.09.22	10,2%
31.10.22	10,8%
Льготная ипотека
30.09.21	6,0%
21.12.21	5,9%
30.03.22	6,1%
30.06.22	6,6%
30.09.22	6,6%
31.10.22	6,6%
Ключевая ставка ЦБ
30.09.21	6,75%
21.12.21	8,5%
30.03.22	20,0%
30.06.22	9,5%
30.09.22	7,5%
31.10.22	7,5%

Ипотечные программы, которые работают и для первички, и для вторички

Сельская ипотека. Еще одна программа с выгодными ставками — до 3%. Она была ограничена по срокам — до 31 декабря 2022 года, но в августе ее сделали бессрочной. Сейчас по программе можно только:

1. купить готовый дом от застройщика — можно приобрести как в стадии строительства, что сопоставимо с покупкой на первичном рынке, так и уже построенный. Но во втором случае объект должен быть построен не более трех лет назад до даты, указанной в кредитном договоре;
2. купить дом у частного лица. Его можно купить по договору купли-продажи, но он должен быть построен не более пяти лет назад от даты в кредитном договоре;
3. построить дом самостоятельно.

ИТ-ипотека — льготная программа, которая заработала в 2022 году. Ее оформляют сотрудникам ИТ-компаний, которые входят в список аккредитованных Минкомсвязью. Максимальная ставка — до 5%. Выдается такая ипотека пока в ограниченном количестве банков, например в ВТБ, «Дом-рф» или Сбербанке. Более подробно про условия льготной для сотрудников ИТ-компаний — в другой нашей статье.

По такой ипотеке можно:

1. купить квартиру или таунхаус на вторичном рынке у ИП или юрлица;
2. купить квартиру или таунхаус на первичном рынке;
3. построить дом;
4. приобрести готовый дом у застройщика.

Ипотека на вторичном рынке: что изменилось

Ставки. На рынке ипотечного кредитования готового жилья нет такой поддержки со стороны государства, поэтому ставки сильно реагируют на политику ЦБ. В конце февраля ипотечные ставки повышались до 20—24% , к ноябрю снизились до 10,5—11% , а в декабре они уже 8,9—9,5% .

Первоначальный взнос. В начале года минимальный взнос был 15—20% , но вслед за тенденцией на первичном рынке кредиторы стали снижать требования. Теперь нередко взнос начинается от 10%.

Другое важное изменение, связанное со взносом, касается популярной программы «Ипотека по паспорту», она же «Ипотека по двум документам». Ее часто оформляют на готовую недвижимость. Особенность программы в том, что заемщику не нужно подтверждать трудоустройство и уровень дохода.

Еще пару лет назад по такой программе первый взнос был 30—50% , сейчас он как при стандартной программе — 15%. Например, такой взнос в Сбербанке. Как правило, ипотека по паспорту идет с ограничениями по сумме в зависимости от банка, региона и покупаемого жилья — квартиры или загородного дома. Обычно кредитный лимит — 8—10 млн рублей, в редких случаях — 20—30 млн. Для клиента с полным пакетом документов одобренная сумма, скорее всего, будет выше.

Ипотека по паспорту — отличный способ оформить заем клиентам, которые не могут представить справку о доходах. Еще это выход для ИП и собственников бизнеса, ведь банки зачастую по стандартной ипотеке их не кредитуют либо требуют полный пакет документов по бизнесу: бухгалтерскую и налоговую отчетность, выписки по расчетным счетам и прочее. В случае ипотеки по двум документам банк рассматривает предпринимателя на тех же условиях, как работающего по найму.

Как менялся спрос по типу недвижимости — на первичном и вторичном рынках

Один из факторов повышенного спроса на готовое жилье — его более низкая цена. Пик средней стоимости 1 м² вторичного жилья в 2022 году пришелся на апрель — 108 484 ₽, а к ноябрю стоимость снизилась до 98 077 ₽. В то же время на первичном рынке цена в апреле была около 125 000 ₽, а к осени увеличилась до 134 465 ₽.

Ниже показана динамика цен за 1 м², согласно статистике «Сбериндекса». Мы видим, что цены на вторичном рынке почти вернулись к показателям начала года, в то время как первичный рынок постоянно растет, что может говорить о его перегретости.

Статистика от ЦБ. Схожую динамику показывает и Центробанк в своем обзоре. Он приводит индекс, показывающий количество квадратных метров, которые заемщик может купить в ипотеку на среднюю зарплату.

Вторичный рынок в третьем квартале 2022 года оказался доступнее первичного — показатель 0,66 против 0,51 у последнего. Доступность вторички в этом году снизилась и ушла ниже минимумов с 2016 года, хотя еще в начале 2021 года была в районе 0,8. Доступность же первички неуклонно падает с 2020 года.

Это подтверждает тезис, что, несмотря на рекордно низкие ставки по ипотеке на первичном рынке, жилье не становится доступнее. Цены завышены, и позволить себе его может меньше покупателей даже на заемные деньги.

Средняя ипотечная ставка на первичном рынке — 3,63% против 10,7% на вторичном. Ведь его поддерживают государственные субсидии. Также застройщики могут договариваться с банками и предлагать пониженные ставки.

Средняя сумма займа в 2022 году из-за роста цен на недвижимость увеличилась и составила 3,8 млн рублей по итогам третьего квартала. В 2021 году она была 2,9 млн рублей.

Какое жилье покупали в ипотеку в 2022 году

Изменения произошли и по типу покупаемой недвижимости. В общем объеме купленной недвижимости растет доля загородной: вместо квартиры многие предпочитают дом. Этому способствовала льготная ипотека, которая теперь распространяется и на частные дома.

Построить дом можно по семейной, сельской и льготной программам, а если они не подходят, можно оформить стандартную. Ипотеки на загородное жилье выдают не только лидеры рынка, такие как Сбербанк, «Дом-рф» и ВТБ, но и другие участники, например «Росбанк-дом».

Вслед за спросом растет и предложение: застройщики возводят готовые коттеджные поселки. А еще оптимизируют процесс строительства — например, каркасный дом и дом из СИП-панелей можно построить за несколько месяцев. Также часто заказывают модульные дома — конструкции изготавливают на заводе, а затем собирают на месте, как конструктор. Ипотечные программы допускают строительство дома своими силами.

Согласно данным «Домклика», за последние три года ипотека ИЖС выросла в 20 раз. Если в 2021 году она составляла менее 1% от общего объема ипотек Сбербанка, то в третьем квартале 2022 года — уже 5,2%.

Похожие результаты приводит в своем обзоре «Дом-рф»: в третьем квартале 2022 года оформлено 49 тысяч ипотек на ИЖС и готовые дома, хотя еще год назад за аналогичный период — всего 9 тысяч. Рост более чем в пять раз.

Некоторые банки идут дальше и предлагают не только строительство дома по льготным программам, но и достройку дома, даже если строительство клиент начал своими силами. Например, такую ипотеку по льготным ставкам предлагает Сбербанк.

Цифровая ипотека — за ней будущее?

Ипотека с каждым годом все больше переходит в онлайн-формат. Сначала банки перешли на электронную подачу документов по сделке в Росреестр. Стали предлагать полностью удаленное одобрение ипотеки через собственные сервисы — заемщик приезжает в офис только на сделку и подписать документы по кредиту.

Например, так работает Сбербанк через «Домклик», ВТБ — через сервис «Метр квадратный», другие банки — через личный кабинет на сайте или сервис «Метр квадратный».

С 2022 года финучреждения активно развивают цифровую ипотеку — полностью дистанционное одобрение и выдачу займа. Приезжать в офис и встречаться с менеджером банка не придется.

Но есть нюанс: цифровая ипотека выдается клиентам, у которых есть квалифицированная электронная подпись — ЭП. Вот какие документы нужны, например, для получения ЭП через приложение «Госключ»:

• загранпаспорт нового образца — биометрический;
• смартфон;
• подтвержденный профиль на портале госуслуг.

После получения ЭП клиент может удаленно подписывать документы по сделке.

Цифровую ипотеку уже сейчас можно оформить в РСХБ, а в ноябре о такой возможности заявил ВТБ. «Альфа-банк» тоже работает над ее совершенствованием, а пока предлагает такую услугу на первичном рынке и с ограниченным числом застройщиков.

Кратко о рынке ипотеки в 2022 году и ожиданиях от 2023 года

1. В этом году рынок ипотечного кредитования испытал потрясения. 28 февраля Центробанк поднял ставку с 9,5 до 20%, и вслед за этим стандартные ипотечные ставки выросли более чем в два раза — с 9 до 20—22% . Ставки по льготной ипотеке повышались с марта по июнь, но не сильно и в среднем были на уровне 6—7% .
2. Рост цен на жилье и высокие проценты снизили возможность ипотечного кредитования. Для многих заемщиков альтернативой ипотеке стала аренда жилья. Но постепенно ставки снижаются, как и цены на вторичном рынке.
3. На первичном рынке другая картина: цены на недвижимость растут. Их толкают вверх сверхнизкие ставки и другие программы от застройщиков. А поскольку ЦБ уже принимает меры, чтобы ограничить субсидированные программы, это может охладить рынок.
4. Одно из главных изменений, которое коснулось льготных программ, — добавили кредитование ИЖС. Теперь можно не только купить готовый загородный дом, но и воспользоваться услугами подрядчика и построить его самому. Также банки начинают выдавать ипотеки на завершение уже начатого строительства.
5. Новое веяние современности — цифровая ипотека. Скоро не нужно будет ходить в банк или офис застройщика — взять ипотеку и оформить сделку можно будет удаленно.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Пузырь сколько ни надувай, всё равно придётся возвращаться в реальность, где картонных человейников понастроили тьму, а кому там жить непонятно: население и так снижалось, а тут ещё и эмиграционные потоки усилились.
Рынок во многом держится на вере, что недвижка будет дорожать бесконечно, но рано или поздно даже до самых тугих дойдёт, что деревья не растут до небес, после чего последует длительный период коррекции — похожая ситуация была в 2015, после чего более двух лет цены снижались, но тогда пузырь был куда скромнее текущего: многие действительно жили, не было такого безумного ажиотажа и, конечно, ипотеку брали только те, кому она действительно нужна, а не все подряд.
Сейчас же масса людей купили недвижимость, которую им некуда девать: потому что цены росли, потому что деньги были, потому что ипотека дешёвая, детям, внукам, котам, собакам, тараканам — это всё предстоит перепродать в нормальные руки, которые будут использовать объекты по назначению, а не просто платить налоги, взносы по ипотеке, жкх и прочее из-за слепой веры в чудеса. Этот навес предложения будет давить ещё долго и глубоко, потому что морально неустойчивые люди с ажиотажа покупки переключатся на ажиотаж продажи на рынке покупателя, а для этого нужно будет снова вспомнить и про двузначные скидки и про постоянное снижение цены в объявлении: гонка за вход в недвижку сменится гонкой за выход, а это куда более трудный процесс 🙂

да сто раз уж разжевали, 101ый бесполезно объяснять
пока про сложный процент не прочитаете — вам не понять
а прочитаете — поймете сами, и без объяснений
поэтому — побольше математики, — наук царицы, — и поменьше капсом возмущений )))

Лернейская, Так в примере к статье и так разобрано почти.
Представьте, что ипотека 0.1% это по сути безпроцентный кредит, деньги в долг, но на бОльшую сумму, чем на 6%. В любой момент времени сумма X, которую вы "вбухали" в квартиру (что уже заплатили + что предстоит заплатить) почти одинакова (7.2 млн, как в примере). Какой смысл платить заранее. Если только избавиться от мысли, что квартира ипотечная. Но ее как раз выгодно растягивать на длинный срок, а лишние деньги держать под процент, например. Ставка любого банка выше 0.1%.
А в ипотеке 6% эта сумма X стремительно растет до своего предела (с 6 до 10.3 млн) из-за процентов. Поэтому вторую нужно закрывать как можно быстрее. В какой-то момент ее сумма X кстати равна тем 7.2 млн. Именно до этого момента ипотека на 6% может выиграть, т.к. если у вас появились деньги на остаток долга, то заплатить в сумме за квартиру придется меньше 7.2 млн.
И тут уже надо считать конкретно — как много и часто вы могли бы гасить досрочно, можете ли получить доход с лишних денег и будут ли они вообще и т.д.

Alex, поняла, спасибо за разъяснение)

Аси, вы же цены не отслеживаете, на горизонте 20 лет что угодно подорожает в рублях просто потому что постоянно дешевеют рубли, но если нужна нормальная(а не обывательская) аналитика рынка, то там картина совершенно иная:

ivan, эти россияне приходят не одни, а с территорией, где в некоторых местах уже сейчас кипит стройка. Наивно думать, что нищие беженцы все как один побегут с пособий покупать человейники по одуревшим ценам.
Впрочем, купившие недвижку в этом году готовы и не в такие чудеса верить ��

Допустим Вы взяли ипотеку на 20 лет, под ставку 0,1 % с суммой долга в 7 млн. Ваш ежемесячный платеж 29500 руб. Вдруг у Вас же появилась сумма в 2 млн (наследство, заработали, что либо продали). Вопрос!? а что же делать, внести досрочно? уменьшив платёж до 21-й тысячи или внести на вклад под 4% годовых!? и каждый месяц получать по 6666 руб, оставаясь владельцем тех самых 2млн! пускай и в банке (разницу в 1800 рублей я уверен Вы выделите из зарплаты). Что Вы выбираете?

Евгений, весной брали?

Планировала взять ипотеку под 0,01%, но на тот момент только устроилась на новую работу и не могла подтвердить стаж от четырех месяцев. Теоретически можно было подождать до декабря, но подумала, что могут вообще все программы отменить.

В итоге взяла ипотеку под 1,9 % по двум документам, но с увеличением стоимости квартиры на 20%. Студия 27 кв.м, первичный рынок, Санкт-Петербург, дом уже построен, ключи получу в 2023 году. Пока не поняла, правильное ли это было решение или нет.

С ипотекой надо одновременно брать мозгоправа, чтобы не потечь кукухой от осознания потребности выплачивать огромные деньги огромное количество лет (оба пункта в планах на 23 год)

Купил в прошедшем году две квартиры в ближайшем заМКАДье с метро в ипотеку 0.1%. В одной планирую жить, другую сдавать, покрывая ОБА ипотечных платежа и обе коммуналки. Написал бы статью на эту тему, но уже не актуально — больше не будет околонулевых ставок.

Федя, при оформлении второй ипотеки, столкнулись ли с доп сложностями?

Катенька, нет, первая была в июле, вторая в ноябре. Обе по двум документам, из банка просто звонили, задавали короткие вопросы про работу и з.п., судя по результату — верили на слово.

10,19 ноябрь 2022 райф

В 22м не брал. В 23м попробую взять "семейную ипотеку" на однушку в Мск. Интересно, по какой ставке мне ее дадут, если я, условно, "самозанятый". Белый доход хороший, но это же в любом случае не "зарплата в надежной компании". Что ж, надо когда-то пройти этот квест.

Lupus, берите в Сберике. Если еще новостройку с субсидированой ставкой найдете (3% пока еще есть), то проблем не будет. Я самозанятая взяла под 2% заявку подала 25 декабря. 28 декабря уже была сделка Сотрудник банка позвонил, я все подробно рассказала по свою самозанятость, получила одобрение за пару дней

Lupus, автор материала писала статью о том, как взять ипотеку самозанятым. И ставки там указаны вполне нормальные. Если возьмете по хорошей ставке, расскажите потом, как это на самом деле.