Самозанятые арендодатели. Шаг 4. Как стать самозанятым?
Комфортно «выйти из сумрака» собственникам квартир, зарабатывающим на аренде, поможет эксперимент по установлению специального налогового режима, установленный Федеральным законом № 422 от 27.11.2018 года. Цель — сделать оплату налога максимально быстрой и удобной для граждан.
Жизнь арендодателя в статусе самозанятого, по сравнению с индивидуальным предпринимателем (ИП), не омрачена многими проблемами. Как рассказал Александр Спиридонов, ведущий юрист Европейской юридической службы, самозанятому не нужно подавать налоговую декларацию, платить страховые взносы, приобретать кассовую технику.
Способы стать самозанятым
Способ 1. Мобильное приложение «Мой налог»
На сайте приложение «Мой налог » представлено на выбор в трех вариантах: App Store, Google Play и web-версия. Нужно просто скачать приложение и пройти регистрацию, рассказывает Ирина Бычкова, юрист «Национальной юридической службы». Будет предложено три способа: по паспорту гражданина РФ, через личный кабинет физического лица на сайте налоговой инспекции и и через кредитную организацию.
Это можно сделать по паспорту гражданина РФ или через личный кабинет физического лица на сайте налоговой инспекции. В первом случае потребуется разворот документа и работающая камера на мобильном телефоне. Сначала приложение попросит указать телефонный номер, затем по sms отправит код подтверждения.
Внимание: зарегистрироваться через мобильное приложение можно только со своего работающего телефона!
Вторым шагом нужно будет указать место, где вы планируете вести деятельность.
Внимание: указываем именно регион, где вы планируете оказывать услуги. Не место жительства!
Например, вы живете в Новосибирске, а планируете сдавать квартиру в Москве. Необходимо выбрать в качестве региона Москву.
Эксперимент пока действует только в Московском регионе (город и область), Калужской области и Татарстане. Поэтому приложение предложит на выбор только эти четыре варианта. К сожалению, для остальных регионов услуга пока не действует. Поэтому, если вы живете в Москве, а планируете сдавать квартиру в Новосибирске, зарегистрироваться самозанятым у вас не получится, отмечает Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры». Указать можно только один регион.
Третьим шагом будет регистрация по паспортным данным. Для этого нужно отсканировать с помощью камеры мобильника страницу паспорта с фотографией. Просто наводим камеру на разворот с фото так, чтобы он помещался в рамки контура в приложении. Проверяем резкость, текст и фотография должны быть четкими.
Следующим шагом будет подтверждение личности. Для этого нужно сделать селфи таким образом, чтобы лицо оказалось в центре овала в приложении. Убедитесь, что изображение получилось четким. Если программе вас не удастся распознать сразу, придется повторить процедуру.
Когда приложение сообщит, что необходимые данные собраны, на экране появится ваше фото, ФИО и налоговый номер, останется только нажать кнопку «подтверждаю», и заявление о постановке на учет будет отправлено в налоговую. Осталось только получить сообщение ФНС о том, что регистрация состоялась успешно. Обычно это происходит в течение нескольких секунд.
Способ 2. Личный кабинет
Этот способ еще быстрее и проще предыдущего: для него даже паспорт не понадобится. Достаточно знать свой ИНН. Заходим в кабинет «Налог на профессиональный доход» (НПД) по ссылке.
Внимание: Не путайте с вашим личным кабинетом налогоплательщика, вам нужен именно кабинет налогоплательщика НПД Мой налог (когда вы пройдете по указанной ссылке, увидите наверху страницы эту надпись белыми буквами).
Зарегистрироваться здесь элементарно: вводим логин (ваш ИНН) и пароль, используемые для входа в личный кабинет налогоплательщика. Приложение попросит указать телефонный номер и выбрать регион, в котором вы планируете работать, в нашем случае — сдавать квартиру. Регистрация происходит автоматически.
Как платить налоги?
Эта процедура также максимально упрощена, не придется даже считать. Налоговая самостоятельно рассчитывает сумму налога, подлежащего уплате по итогам месяца, и уведомляет об этом в приложении. Нужно только сформировать чек в кабинете НПД на странице «выручка». Так как арендодатель получает деньги всего раз в месяц, то и чек будет один.
«Неважно, как получена арендная плата – переводом на карту банка или наличными, сумму выручки вы указываете сами», – рассказывает Денис Артёмов, cтарший юрист юридической фирмы Via lege.
В чеке нужно отметить:
- дату оказания услуги, ее название (например, «за аренду квартиры с 1 по 31 мая»),
- кому она оказана (физическому лицу или юридическому).
Сумма налога рассчитывается автоматически.
4% — если деньги получены от физического лица,
6% — если деньги получены от от юрлица.
Сумма отображается в личном кабинете. После заполнения чек можно отправить арендатору на номер мобильного телефона или адрес электронной почты.
Налог необходимо уплатить до 25 числа месяца, следующего за датой оказания услуги.
Например, вы получили деньги за май от арендатора 20 мая, заплатить налог нужно будет до 25 июня. Если оплата не будет проведена до этой даты, начисляются пени. Вам не придется заполнять налоговую декларацию, единственная форма отчета — чек.
Как перестать быть «самозанятым»?
В случае, если вы прекращаете сдавать квартиру, например, решили ее продать, или теперь там будет жить подросший сын, нужно сняться с учета, напоминает Ирина Бычкова, юрист «Национальной юридической службы». Сделать это можно также на сайте или в приложении. Выбираем функцию «Снятие с учета», указываем причину — «Я больше не занимаюсь такой деятельностью» и кликаем на кнопку «Снять себя с учета».
Вы потеряете статус самозанятого, если доход за год превысит 2,4 млн рублей.
Об этом придет сообщение от налоговой. Как правило, с арендодателями такого не происходит, так как размер ежемесячного дохода является постоянным, и человек сразу может вычислить годовой результат. Люди, которые занимаются сдачей в аренду элитного жилья стоимостью более 200 тыс. рублей в месяц, заранее оформляются как ИП, рассказали в компании Knight Frank.
Сдача квартиры в аренду самозанятыми
Сдача квартиры в аренду самозанятыми облагается налогом. Какой тариф уплачивают самозанятые, и может ли индивидуальный предприниматель применить налог на профессиональный доход в данном случае.
Попадает ли сдача жилья под закон о самозанятости: правовое обоснование
Самозанятые физические лица — граждане, которые ведут самостоятельную деятельность и получают доход, при этом не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, работают без трудового договора и не нанимают сотрудников.
Аренда квартиры подразумевает заключение договора с арендодателем-физлицом и получение последним прибыли. Таким образом, если граждане сдают жильё в аренду, возникает обязанность по уплате налога. При этом сдать жильё в аренду самозанятые могут как физлицам, так юрлицам и индивидуальным предпринимателям.
Кроме того, налог на профессиональный доход (далее — НПД) могут применить, в том числе индивидуальные предприниматели, если перейдут на этот налоговый режим. Так, согласно закону «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса» (ст. 4 Закона от 27.11.2018 No 422-ФЗ, п. 2 ст. 615 ГК).
Следовательно, если физлицо, в том числе индивидуальный предприниматель оказывает услугу по сдаче в аренду (внаем), в том числе в субаренду жилое помещение, то такое лицо вправе применить НПД. Однако в случае осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг сдачи в аренду (субаренду) — налог на профессиональный доход не применяется (Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 9 декабря 2019 г. N 03–11–11/95717).
Сдача квартиры в аренду: ставка налога самозанятого
До 2019 г. размер налога при сдаче квартиры составлял 13%. Однако с 1 января 2019 г. для некоторых регионов России был введён спецрежим, который позволил снизить ставку до 4 и 6%. Для этого необходимо было получить статус самозанятого.
С 1 июля 2020 г. законодатель предоставил возможность приобрести статус самозанятого во всех регионах страны. Таким образом, при сдаче квартиры физлицу самозанятый уплачивает — 4%, юрлицу или индивидуальному предпринимателю — 6% от прибыли.
С учетом изложенного независимо от региона, в котором сдаётся самозанятым квартира, прибыль с деятельности будет относиться к профессиональному доходу с применением соответствующей налоговой ставки.
Учтите, что самозанятыми гражданами сдача в аренду нежилого помещения законодателем не предусмотрена. Снизить ставку можно только при сдаче жилых помещений, в частности дома, квартиры или комнаты. При этом, если доход превысит 2,4 млн. в год, статус самозанятого будет утрачен — налог составит 13% от прибыли (ч. 2 ст. 4, п. 3 ч. 2 ст. 6, 10 Закона от 27.11.2018 No 422-ФЗ).
Самозанятым: как платить налог с аренды
Елена Мехоношина
- Что можно сдавать в аренду, а что нет
- Какую деятельность указать в «Мой налог»
- Как пробить чек за аренду
- Как платить налог
- Нужно ли платить НПД с коммуналки
- Нужно ли платить налог с депозита
- Можно ли сдавать имущество своему работодателю
- Можно ли сдавать имущество своему ООО
- Можно ли сдать недвижимость по доверенности? Кто в этом случае платит налог?
Что можно сдавать в аренду, а что нет
На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость и другое имущество. Брать работников в бизнес нельзя, но на отдельные задачи можно привлекать подрядчиков. И все это без отчетов, бухгалтерии, обязательных страховых взносов и онлайн-касс. Основание — ст. 2, 4 и 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.
Вот полный список, что самозанятые могут сдавать:
- Квартиры, дома и комнаты. В свидетельство о праве собственности или выписке из ЕГРН должна быть отметка, что помещение жилое.
- Автомобили, катера и другой транспорт. Сдавать в прокат можно людям, ИП и компаниям — Письмо Минфина от 17.02.2020 № 03-11-11/10799.
- Оборудование, инвентарь, технику и другие вещи — например, электросамокаты.
Ограничений по количеству недвижимости нет, сдавать можно хоть десять домов сразу. Но важно, чтобы доход самозанятого за год не превышал 2,4 млн ₽. Сумма считается со всех арендных платежей плюс доход от профессиональной деятельности — если она есть наряду с арендным бизнесом — Письмо Минфина от 17.02.2022 № 03-04-05/11250.
Сдавать можно и в субаренду, если есть согласие собственника — Письмо Минфина РФ от 27.03.2020 № 03-11-11/24601.
А вот эту недвижимость сдавать на НПД нельзя:
- Нежилые помещения — кабинеты, офисы, залы, склады, рабочие места в салоне красоты — Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188.
- Апартаменты — пусть даже и для проживания — Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478.
- Земельные участки — например, под глэмпинг — Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669.
Для сдачи в аренду нежилых помещений, участков и апартаментов понадобится оформить ИП. Тут есть свои выгодные налоговые режимы — УСН и патент. Размер платы за патент не зависит от реального дохода в бизнесе. Другое удобство патента в том, что сдавать можно и жилье, и офисы — тут без ограничений. А на УСН «Доходы минус расходы» можно законно учесть все затраты на бизнес и снизить налог.
Физлица без ИП с дохода от сдачи в аренду апартаментов и офисов платят НДФЛ 13 %.
ИП не может совмещать НПД с УСН и патентом.
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Какую деятельность указать в «Мой налог»
Самозанятый выбирает в приложении вид деятельности. Для сдачи недвижимости выбирайте «Аренда квартир» или «Услуги по временному проживанию».
Для сдачи транспорта подойдет «Аренда машин». Для остальных движимых вещей — «Прокат».
Как пробить чек за аренду
Каждому арендатору после оплаты самозанятый выдает чек из «Мой налог» на сумму платежа. По чекам налоговая выставит налог за месяц. За непробитые чеки штрафуют в размере 20 % от суммы, полученной от арендатора.
В чеке указывают услугу, например, «арендная плата по договору от 1 апреля 2023 г».
Если арендатор ИП, надо указать ИНН, а если компания — ИНН и наименование.
Как платить налог
С арендной платы от физлиц платят 4 %, а от юрлиц и ИП 6 %.
Налог платят каждый месяц. До 12 числа налоговая пришлет уведомление с суммой к уплате за предыдущий месяц, самому ничего считать не надо. Заплатить по уведомлению надо до 28 числа.
Налог платят со всей суммы поступившей арендной платы. Учесть расходы на бизнес не получится — это недостаток налога самозанятого.
Нужно ли платить НПД с коммуналки
НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам. Например, за воду и свет. Самозанятый переводит их в свое ТСЖ и энергетикам по счетам — Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001.
А вот если в арендную плату включены другие коммунальные услуги, то налог придется заплатить со всей суммы.
Нужно ли платить налог с депозита
Обычно по договору аренды арендатор вносит депозит. Его сумма часто равна месячной арендной плате. Если арендатор не заплатит или что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита — ст. 381.1 ГК РФ.
НПД с депозита платят, только когда его списали за арендную плату.
Можно ли сдавать имущество своему работодателю
Самозанятые не могут сотрудничать со своим работодателем, в том числе бывшим — от которого уволились менее двух лет назад.
Сдать квартиру, машину или ноутбук работодателю самозанятый может. Но учесть доход от арендной платы на НПД в этом случае нельзя. Платить налог будет сам работодатель, как налоговый агент, и это будет невыгодный НДФЛ 13 % — Письмо Минфина РФ от 19.08.2022 № 03-11-11/81142.
Можно ли сдавать имущество своему ООО
Если учредитель ООО там же значится директором на трудовом договоре, он не может сдавать имущество своему ООО и платить НПД — Письмо Минфина РФ от 09.12.2021 № 03-11-11/100254.
Можно ли сдать недвижимость по доверенности? Кто в этом случае платит налог?
Сдавать жилые помещения можно по доверенности — ответ ФНС из Базы знаний по НПД и Письма Минфина от 16.02. 2023 № 03-11-11/13226.
Налог самозанятого будет платить тот, кто получил деньги. Если человек по доверенности получил деньги от арендатора и перевел их собственнику, то НПД платит собственник. Если арендная плата осталась у представителя, но и НПД платит тоже он.
Статья актуальна на 05.04.2023
Как самостоятельно закрыть ООО: пошаговая инструкция
Уличная торговля: нужно ли разрешение, онлайн‑касса и регистрация?
Самозанятым: какой товар продавать можно, а какой нет?
Рассылка для бизнеса
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Как физическое лицо при сдаче квартиры вы должны отдать государству 13% с полученных доходов — это ставка НДФЛ. Например, если вы получаете от жильцов 20 000 ₽ в месяц, за год ваш доход составит 240 000 ₽. С этих денег нужно будет заплатить 31 200 ₽ налога. Часть этой суммы и даже всю ее можно будет вернуть с помощью вычетов. Например, на лечение, медуслуги или ИИС.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 ₽ на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 ₽ или 14 400 ₽ соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Следует помнить, что кроме налогов у ИП есть обязательные взносы за себя — в 2020 году это 40 874 ₽. Причем взносы на пенсионное и медицинское страхование придется заплатить, даже если у ИП вообще не будет выручки. То есть если вы собирались сдать квартиру, зарегистрировались как ИП, а квартирантов так и не нашли, обязательный взнос все равно придется уплатить.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 ₽ за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.
Допустим, вы хотите сдавать квартиру площадью 40 м² в Краснодаре за 20 000 ₽ в месяц. За год ваш доход составит 240 000 ₽. Стоимость патента я рассчитала на сайте налоговой. Тогда цифры будут такие.
Сколько налога надо заплатить с 240 000 ₽ на разных системах налогообложения
| Система | Ставка | Сумма налога в год | С вычетом взносов | Всего к уплате за год |
|---|---|---|---|---|
| УСН | 6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден | 14 400 ₽ | 0 ₽ (14 400 – 40 874) |
40 874 ₽ |
| ПСН | 6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год | 60 000 ₽ | — | 107 874 ₽ (60 000 + 40 874 + 7000*) |
Сколько налога надо заплатить с 240 000 ₽ на разных системах налогообложения
| УСН | |
| Ставка | 6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден |
| Сумма налога в год | 14 400 ₽ |
| С вычетом взносов | 0 ₽ (14 400 — 40 874) |
| Всего к уплате за год | 40 874 ₽ |
| ПСН | |
| Ставка | 6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год |
| Сумма налога в год | 60 000 ₽ |
| С вычетом взносов | — |
| Всего к уплате за год | 107 874 ₽ (60 000 + 40 874 + 7000*) |
* Дополнительные взносы на пенсионное страхование, когда годовой доход предпринимателя больше 300 000 ₽, — 1% с суммы, превышающей 300 000 ₽: 1% × (1 000 000 (потенциальный доход) — 300 000) = 7000 ₽.
Еще придется уплатить госпошлину за регистрацию — 800 ₽. Ее можно не платить, если будете регистрироваться электронно, но в этом случае придется потратиться на усиленную ЭЦП. Предприниматели, которые сдают квартиры, могут не использовать кассу, но придется оплачивать отдельный счет в банке для ИП. Еще у вас может быть платный перевод денег со счета ИП на свой личный счет и платный сервис для подачи отчетности.
Как лучше поступить вам
Если у вас только одна квартира, которую вы сдаете жильцам, и больше никакой предпринимательской деятельности вы не ведете, выгоднее оформляться в качестве самозанятого. Но платить по ставке 4 или 6% процентов вы сможете только после регистрации.
Допустим, вы зарегистрируетесь в качестве самозанятого с 1 октября. Тогда все арендные платежи, которые поступят вам после этой даты, вы будете проводить через приложение «Мой налог». Когда вы получите деньги за аренду квартиры, нужно записать доход в приложение и сформировать чек, выбрав название услуги, например: «За аренду квартиры с 1 по 31 октября». В приложении сразу будет видна предварительная сумма налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.