Сколько стоит построить торговый центр

Как построить большой торговый центр

Admin

В последние годы торговые центры перестали быть исключительно торговыми площадками, превратившись в полноценные места отдыха.

В этой статье мы расскажем, как построить торговый центр, начиная от составления бизнес-плана и заканчивая открытием объекта, и какова потенциальная прибыль.

Подготовка к строительству

В первую очередь нужно составить бизнес-план, учитывающий все аспекты строительства. Так, необходимо тщательно проанализировать рынок торговой недвижимости города, чтобы выявить наиболее перспективное направление, правильно определить формат и площадь объекта, разработать общую концепцию торгового комплекса.

Затем нужно выбрать земельный участок. Участок лучше подбирать в месте с хорошо развитой транспортной инфраструктурой – чтобы поблизости от вашего объекта были остановки общественного транспорта и станция метрополитена.

Кроме того, участок следует подбирать в той части города, для которой торговые центры являются наиболее дефицитными, что позволит снизить конкуренцию.

Предброкеридж

Предброкеридж – это предварительные переговоры с компаниями, являющимися потенциальными арендаторами площадей будущего ТЦ.

Основной целью проведения таких переговоров является анализ интереса к проекту со стороны потенциальных арендаторов, заключение предварительных соглашений о намерениях.

На этом же этапе может возникнуть необходимость внесения в проект комплекса и его концепцию изменений по требованию потенциальных арендаторов. Зачастую якорные арендаторы просят спроектировать отдельные входы, выходы на парковку, санузлы и так далее.

Строительство

Чтобы построить торгово-развлекательный центр в короткий срок и без неприятных сюрпризов нужно очень тщательно выбрать строительную компанию.

Это должна быть компания с большим опытом в строительстве подобных объектов и хорошей репутацией, что дает какие-никакие гарантии того, что работы будут выполнены качественно и в срок.

И даже если компания имеет безупречную репутацию, строительство необходимо контролировать, и если вы не можете делать то лично, вам потребуется доверенное лицо, человек, который будет проверять качество выполняемых работ, соответствие работ графику, вести учет строительных материалов и так далее.

Запуск и маркетинг

По завершении строительства и отделки потребуется некоторое время на подготовку объекта к запуску. Как правило, достаточно двух недель.

В течение этого времени арендаторы подготавливают свои площади, а владелец занимается маркетингом объекта – чтобы об открытии нового торгового комплекса знали как можно большее число потенциальных покупателей.

Также необходимо провести масштабную рекламную кампанию. Удачным шагом является проведение торжества по случаю открытия – масштабные мероприятия привлекают большое количество людей, и если торговый центр им понравится, они станут его постоянными клиентами.

Затраты и прибыль

Затраты

Итак, мы подошли к главному вопросу: сколько стоит построить торговый центр. Само строительство четырехэтажного торгового комплекса площадью в 3,6 тысячи квадратных метров (оптимальный формат для небольшого города) с учетом инженерных работ, внутренней и фасадной отделки, будет стоить 70 миллионов рублей (около 1 млн. долларов).

Маркетинговая кампания и торжественное мероприятие обойдутся еще в 1,5-3 миллиона рублей. Доход от аренды при средней стоимости в 7 тыс. рублей за 1 кв. метр в год – около 25,2 миллиона рублей.

Чистая прибыль

Чистая прибыль составит в среднем 50% от этой суммы, то есть порядка 12,6 млн. рублей в год. Срок окупаемости проекта с учетом затрат на текущий ремонт составит 5-7 лет.

Как видите, строительство торгового комплекса является дорогостоящим мероприятием, но высокая и относительно пассивная прибыль делают его отличным высокодоходным бизнесом.

Расчет строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м

Расчет строительства торгово-развлекательного комплекса на 7000 кв.м общих площадей

Цена: 397 500 000 ₽

4.2 Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)

Состав помещений в торгово-развлекательном комплексе:

• Кино-концертный зал на 1000 кв.м.
• Мультиплекс на пять мини залов.
• Ресторан на 50 посадочных мест.
• Каток с искусственным покрытием.
• Выставочная художественная галерея.
• Зал для проведения детских праздников.
• Комплекс предприятий фаст фут.
• Магазины по продаже сувениров и произведений художественных промыслов.

• Расчет выполнен для здания из легких металлических конструкций.
• В расчете не учтены работы по монтажу наружных сетей, благоустройству и покупке и монтажу технологического оборудования.
• Расчет выполнен с учетом цен на строительные материалы август 2021 года .
• Рекомендуемая общая площадь развлекательного назначения – 7000 кв.м.
• Рекомендуемая подземная парковка – на 100 парковочных мест.
• Рекомендуемая площадь участка – 5000 кв.м.
• Рекомендуемая этажность здания – 3 этажа надземных, один этаж подземный.

Расчет строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м под ключ:

Цена: 397 500 000 ₽

1. Производство проектно сметной документации – 4’000’000 руб.
2. Инженерно геологические изыскания – 300’000 руб. – 200’000 руб. – 500’000 руб.
3. Получение разрешения на строительство – 500’000 руб.
4. Производство строительно монтажных работ подземной парковки из расчета 30’000 руб. за 1 кв.м общих площадей.
5. Производство строительно монтажных работ из расчета 45’000 руб за 1 кв.м, включая монтаж внутренних коммуникаций, системы пожаротушения и внутренней отделки. – 1’500’000 руб.
6. Включение объекта в единый реестр регистрации собственности – 500’000 руб.

Общая стоимость строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м под ключ:

4000000 + 300000 + 200000 + 500000 + 500000 + (45000 х 7000) + (2500 30000) + 1500000 + 500000 = 397’500’000 руб.

Себестоимость одного квадратного метра = 40’000 руб.

Срок строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м под ключ – 24 месяца

* фото на картинке просто для примера — заказывайте свой вариант — все зависит от Вас и Вашего воображения!

А вот участки под такое или аналогичное строительство офисного здания:

Добавить в избранное

Как купить ТЦ в Москве. Инструкция для тех, у кого есть ₽300 млн

В Москве несколько лет подряд растет число торговых центров (ТЦ) небольшого формата — от 3 тыс. до 20 тыс. кв. м арендной площади. По подсчетам Knight Frank, ежеквартально в столице вводят по два — четыре таких ТЦ. Аналитики объясняют эту тенденцию ростом популярности подобных торговых помещений у населения. Горожане стремятся сэкономить и выбирают компактные торговые объекты рядом с домом.

На фоне популярности небольших торговых центров выяснили у экспертов, как купить такой объект, почему важен якорный арендатор и через сколько лет окупится инвестиция.

Торговый центр — комплексная, капиталоемкая инвестиция, которая требует большого вовлечения во все бизнес-процессы. Это — работа с трафиком, управление объектом, повышение лояльности покупателей, проведение мероприятий и многое другое. Поэтому нужно быть готовым к полной вовлеченности во все бизнес-процессы и управления, предупреждают консультанты.

По оценкам экспертов, в среднем для покупки торгового центра небольшого формата (районного ТЦ) потребуется 300–700 млн руб. (или 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м). За такую сумму можно купить объект площадью 3–5 тыс. кв. м.

У инвестора есть несколько способов покупки ТЦ. Первый — обратиться в профильные компании. Обычно у них есть своя база, выстроена коммуникация с собственниками. Специалисты могут подобрать объект (под определенные требования или помогут определиться с ним) и сопроводить сделку.

Простой подбор объекта бесплатный. Если нужно провести специализированный подбор либо найти объект по специфическим критериям и сопроводить сделку, то это будет стоить около 3% от стоимости объекта, рассказал партнер Colliers International Станислав Бибик.

Второй способ — найти подходящий вариант самостоятельно, например в интернете. Плюс такого сценария — возможность сэкономить, минус — все риски покупатель берет на себя.

Есть еще один путь — отдать деньги в краудфандинговые платформы, которые занимаются коллективными инвестициями. Когда 10–20 инвесторов объединяют вложения и покупают ТЦ, в итоге каждый получает долю.

Триптих удачной покупки

Выгодная инвестиция в торговый центр — это, прежде всего, удачное месторасположение: с большим пешеходным трафиком, рядом с метро, дорогой или жилым массивом. Поэтому первое, на что надо обратить внимание при вложении в ТЦ, — локация и еще раз локация. Второе — качество объекта. Третье — состав арендаторов.

«Обязательно должен быть сильный якорный арендатор, который притягивает покупателей. Как правило, это продуктовые супермаркеты. Вторым якорем может быть детский магазин или магазин товаров для дома, а также МФЦ — очень перспективный и интересный якорь в настоящее время», — отметил Станислав Бибик.

Вокруг якорного нужно разместить остальных арендаторов. Они будут сидеть на потоке якоря — это магазины одежды и обуви, аптека, зоомагазин, небольшие детские и спортивные магазины или фастфуд. Этот набор должен быть понятным и эффективным.

Еще необходимо уделить особое внимание качеству актива, добавил руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев. Речь — о концепции проекта (она должна быть понятной и удобной для посетителей), поэтажных планах (неудобное размещение будет влиять на продажи), конкурентном окружении (не стоит покупать ТЦ, если по соседству еще два объекта подобного формата). Также важно обратить внимание на перспективы развития территорий. Возможно, рядом появится станция метро или запланировано строительство крупного жилого комплекса.

Взаимодействие с арендаторами

Еще один пункт, который выделяют консультанты, — качество договоров аренды, включая срок их действия и устойчивость бизнеса арендаторов. Проверка таких документов позволит избежать неприятных ситуаций. К примеру, можно купить торговый центр, а договор с основным арендатором истекает через полгода. Или договор до 2030 года, а продажи низкие. Поэтому потенциальный инвестор должен понимать, как чувствует себя арендатор, не придет ли он через месяц за скидками, потому что локация не работает.

Эксперты советуют провести анализ, сопоставив арендные платежи и торговые обороты. Например, коэффициенты аренды для продуктового супермаркета составляют 5–8% от годового товарооборота. Таким образом, если магазин торгует на 100 млн руб. в год, он может платить за аренду 5–8 млн руб. Если это аптека или магазин одежды, то показатель аренды способен достигнуть 15–30% от товарооборота.

После того как нужный объект найден и инвестора устраивает цена (например, это ТЦ в жилом массиве, в нем хороший набор арендаторов, понятный поток), начинается процедура проверки объекта. Она состоит из трех больших блоков — юридического, технического и финансового. «Проверку нужно проводить после подписания соглашения о намерениях с продавцом. Это значит, что пока будущий покупатель будет проверять состояние ТЦ, продавец никому его не продаст», — отметил партнер Colliers International.

Первое — нужно проверить пакет документов: на землю, здание, свидетельство о праве собственности, изучить договоры со снабжающими организациями. Необходимо убедиться в легитимности существования здания. Проектирование, строительство и ввод должны проходить в рамках закона, чтобы постройка потом не пошла под снос.

Второе — убедиться в надлежащем техническом состоянии торгового центра. Это качество постройки, планировка, эвакуационные выходы, состояние инженерных систем (лифты, эскалаторы, кондиционирование) и т. д.

Третье — провести проверку финансового блока. Изучать бухгалтерию — поступление и расходование денежных средств, наличие задолженности.

После проверочных мероприятий составляется договор купли-продажи. На этом этапе может быть скорректирована цена. Например, в рамках проверки нашли неполадки на 5 млн руб. (не работает дверь, сломан кондиционер). Покупатель может настаивать на снижении стоимости объекта на эту сумму.

Если есть юридические или технические риски, в договор следует добавить блок гарантий. Здесь можно указать, что объект не в залоге, в отношении него не ведутся судебные споры, на него не претендуют третьи лица, построен в соответствии с нормами и т. д. После сделки регистрация перехода права собственности происходит в период от пяти до 12 рабочих дней.

Управлять торговым центром инвестор может самостоятельно, сформировав команду. От профессионализма последней будет зависеть успех бизнеса. Чтобы выстроить эффективную работу по управлению ТЦ, необходимо понимание управленческих и организационных аспектов, касающихся будущей работы торгового комплекса и управления им. Это управление и администрирование, регулирование отношений с арендаторами, бухучет, эксплуатационный контроль, реклама и многое другое, отметила руководитель отдела управления торговой недвижимостью CBRE Елена Кислицына.

Доходы от аренды минус расходы на эксплуатацию и управление — отношение данного показателя к стоимости актива и определяет его доходность, пояснил Алан Балоев. По словам Станислава Бибика, торговый центр небольшого формата может приносить 11–13% годовых. Для сравнения, ставки по депозитам в банках находятся на уровне 5%. Окупиться такое вложение может за семь — девять лет.

Налоги и содержание

Самая большая статья расходов — налоговые платежи, а именно налог на имущество. Он исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая сейчас приравнена к рыночной стоимости. Ставка — 1,7%, она растет. Это нужно учитывать.

Еще одна значимая статья расходов — операционные издержки. Они связаны с функционированием самого ТЦ. Это эксплуатация и обслуживание инженерных систем (лифты, эскалаторы, кондиционеры, расходы на администрацию), охрана, уборка, управление и коммунальные услуги. По подсчетам экспертов, в среднем издержки составляют 4–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Сколько потребуется времени

Чтобы купить торговый центр, в общей сложности потребуется 6–12 месяцев. Многое будет зависеть от критериев покупателя. При стандартных запросах обычно до полугода уходит на поиск объекта и переговоры с продавцом, до трех месяцев — на проверку объекта и столько же на заключение самой сделки.

«Но чем агрессивнее ожидания, тем сложнее оперативно подобрать опции. К примеру, человек хочет окупаемый за два года проект. Искать подходящий объект можно 15 лет, а бывают случаи, когда нужный вариант находился за неделю», — отметил глава департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.

Перед покупкой ТЦ лучше «потренироваться» на стрит-ретейле (помещения на первых этажах: аптеки, магазины) — этот формат более понятен начинающему инвестору. Здесь один арендатор, выстроить взаимодействие с которым гораздо проще, чем с пулом арендаторов. Кроме того, сам бизнес менее капиталоемкий. Инвестиции в стрит-ретейле начинаются от 20 млн руб.

После того как инвестор «попробовал» стрит-ретейл, может переключаться на торговые центры районного формата.

Строительство торговых центров

Современное строительство не терпит больших сроков. Каждый лишний день – это недополученная прибыль и дополнительные расходы, потеря времени, оптимального для старта нового бизнес-проекта. Особенно это касается возведения торговых центров, своего рода «флагманов» развития жилых районов, где сокращение сроков – дополнительное преимущество в сложной конкурентной борьбе и завоевании рынка товаров и услуг. Поэтому сегодня для торговых центров все чаще применяется быстровозводимая каркасная технология строительства на основе легких металлических конструкций.

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• />
• 
• 
• 
• 
• 
• 

Это позволяет быстро и успешно строить специально спроектированные здания с большими площадями и свободной планировкой внутреннего пространства для оптимального расположения магазинов и павильонов. С точки зрения затрат времени и средств, применение данной технологии позволяет в сжатые сроки построить торговый центр, полностью соответствующий современным критериям планировки и дизайна при сравнительно небольших инвестициях, если сопоставить с аналогичными по площади капитальными строениями. Строительство быстровозводимых ТЦ является выгодным решением при старте или расширении бизнеса, и если Вы ищете надежного профессионального исполнителя для проведения работ, обратитесь в компанию «РОССПЕЦХОЛОД» и закажите нам полный комплекс услуг по возведению объекта. При возведении торговых и бизнес центров в Москве мы используем современные технологии строительства и монтажа, стоимость услуги под ключ рассчитывается индивидуально исходя из площади объекта в м2.

Особенности постройки торгового центра

• Столбчатый или ленточный мелкозаглубленный фундамент, рассчитанный на легкие здания.
• Каркас здания торгового комплекса или центра из легких металлоконструкций (ЛМК) или легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК). Крепление к фундаменту в процессе строительства осуществляется посредством анкерных соединений.
• Стены и кровля торгового центра из сэндвич-панелей толщиной 200-400 мм. Упрощенный монтаж панелей благодаря замковому соединению.
• Разъёмный монтаж с помощью болтов или саморезов.
• Заводское изготовление сборочных конструкций для строительства, что обеспечивает быструю и технологичную сборку здания торгового центра.
• Широкий выбор вариантов отделочных материалов.
• Свободная внутренняя планировка здания для оптимального расположения магазинов и павильонов арендаторов.

Варианты конструкции ТЦ

1. Стальные металлоконструкции для строительства каркаса здания – ЛМК или ЛСТК.
2. Монолитный или сборный железобетонный каркас торгового центра.
3. Стеновые конструкции – сэндвич-панели или многослойный утепленный профилированный лист.
4. Материалы для строительства кровли – специальные сэндвич-панели, металлическая или керамическая черепица для торгового центра.

Материалы

• Стальные балки, фермы, связи и другие металлоконструкции каркаса торгового центра.
• Сэндвич-панели толщиной 100-400 мм для строительства стен и кровли здания.
• Профилированный лист, металлочерепица.
• Деревянный сухой брус, доски, лист, фанера и другие материалы для строительства и планировки внутреннего пространства торгового центра.
• Краски, лаки, плитка и другие материалы для наружной и внутренней отделки здания.

Закажите звонок с сайта, чтобы узнать, сколько будет стоить подготовка проекта и строительство современного торгового центра и какой будет стоимость возведения 1 кв. м здания.

Основные этапы строительства

1. Выбор и адаптация типового проекта торгового центра или индивидуальное проектирование в соответствии с потребностями заказчика.
2. Подготовка места под строительство объекта.
3. Изготовление и доставка строительных конструкций для монтажа.
4. Подготовка котлована и заливка фундамента торгового центра.
5. Монтаж опорных колонн металлокаркаса.
6. Установка ферм, балок и других элементов металлоконструкций каркаса стен и кровли.
7. Строительство стеновых конструкций из сэндвич-панелей или других материалов.
8. Монтаж кровли.
9. Заливка стяжки пола.
10. Строительство перекрытий и перегородок.
11. Установка дверных и оконных конструкций, остекление.
12. Монтаж электросети и инженерных коммуникаций торгового центра.
13. Наружные и внутренние отделочные работы.
14. Уборка мусора и другие работы.

Наименование работ	Минимальная стоимость
Без монтажа инженерных систем	от 16000 ₽/м2
В сумму затрат входит: Проектирование торгового центра Закладка фундамента здания Изготовление стальных конструкций для строительства Проживание специалистов Монтаж стальных конструкций каркаса данного торгового центра Цена материалов для строительства Установка стеновых и кровельных сэндвич-панелей Дополнительные расходы (транспорт, НДС и др).
С монтажом инженерных сетей	от 21000 рублей/м2
В сумму затрат входит: Проектирование торгового центра Строительство фундамента здания Производство стальных строительных конструкций Проживание специалистов Монтаж стальных конструкций каркаса торгового центра Стоимость строительных материалов Установка стеновых и кровельных сэндвич-панелей Дополнительные расходы на строительство (накладные, транспорт, НДС и др).

Преимущества «РОССПЕЦХОЛОД»

• Гарантии качества проектирования и строительства торгового центра или любого другого объекта, обусловленные большим опытом и безупречной репутацией нашей компании.
• Максимально сжатые сроки при качественном результате и строгом соблюдении всех нормативных требований.
• Большой опыт строительства зданий различного назначения в Москве и Московской области – ангаров, складов, магазинов, торговых центров и др.
• Собственное производство элементов строительных конструкций для быстровозводимых зданий.
• Выполнение всего комплекса работ «под ключ».
• Учет всех требований заказчика при подготовке проекта и возведении торгового центра.
• Использование современных технологий строительства.
• Лояльная ценовая политика для заказчиков, выгодные конкурентные предложения по возведению торговых центров.

Как оформить заказ на возведение ТЦ

1. Позвоните, воспользуйтесь нашим сервисом чтобы задать вопросы нашим специалистам и заказать строительство объекта.
2. Мы предлагаем оптимальный типовой проект торгового центра и производим предварительный расчет его стоимости.
3. Заключаем договор на строительство и подготавливаем техническое задание.
4. Выполняем, при необходимости, индивидуальное проектирование и производим расчет сметы.
5. Осуществляем возведение торгового центра и его сдачу заказчику.

Позвоните, оформите заказ, и мы подготовим подробный проект и осуществим быстровозводимое строительство крупного торгового или развлекательного центра с соблюдением всех норм и выполнением работ под ключ, предложим оптимальные цены на весь комплекс услуг.