Sorry, you have been blocked
This website is using a security service to protect itself from online attacks. The action you just performed triggered the security solution. There are several actions that could trigger this block including submitting a certain word or phrase, a SQL command or malformed data.
What can I do to resolve this?
You can email the site owner to let them know you were blocked. Please include what you were doing when this page came up and the Cloudflare Ray ID found at the bottom of this page.
Cloudflare Ray ID: 80f3a94d2cbdb335 • Your IP: Click to reveal 45.84.122.27 • Performance & security by Cloudflare
Покупать как юрлицо — сложно и неудобно. Это миф
Объясняем, почему покупки от физлица на самом деле невыгодны для компании.
Материал подготовлен при поддержке «Ozon для бизнеса»
У маркетплейса по сравнению с обычными поставщиками много преимуществ: большой выбор, прозрачные цены, быстрая доставка. Есть только одна проблема — кажется, что оформлять нужные для юрлиц документы через площадку если и возможно, то очень тяжело. В случае с ИП или небольшими ООО закупщиком может стать и собственник бизнеса, но компании покрупнее часто делают заказы на физлица и компенсируют затраты сотрудникам. Сейчас эта громоздкая схема теряет актуальность: теперь оформить заказ на организацию довольно просто. Вместе с «Ozon для бизнеса» мы разберём главные мифы о покупках для юрлиц на маркетплейсе и объясним, почему они себя изжили.
А как на самом деле. Оформлять ничего не нужно: все документы на маркетплейсе формируются автоматически.
Расплатиться за заказ как физлицо действительно проще — бумажек не нужно, только данные карты. Но те самые бумажки появляются позже: чтобы возместить расходы, работнику нужно написать заявление и предоставить в бухгалтерию предварительно распечатанный электронный чек. А бухгалтерии, соответственно, оформить форму №КО-2 (в народе — расходник).
Бесконечного обмена документами с бухгалтерией можно избежать, и для этого не нужны большие усилия.
Регистрация юрлица занимает несколько минут: достаточно ввести свой номер телефона и ИНН компании или ИП и проверить реквизиты.
Подтверждения от площадки ждать не нужно — можно сразу собирать корзину. Ждать, пока продавец примет заявку на товар, как это часто бывает при общении с поставщиками, тоже не надо: счёт-оферта появится в личном кабинете автоматически. Его можно распечатать и сразу нести в бухгалтерию, со стороны маркетплейса он уже заверен.
УПД (универсальный передаточный документ, нужный для бухучёта) покупатель получит уже после доставки. Оригиналы документов Ozon направит по ЭДО, для этого нужно указать свой идентификатор в личном кабинете. А в распечатанном виде, если это необходимо, их может привезти курьер.
А как на самом деле. Многие продавцы работают с НДС, а нужные для налогового вычета документы предоставят автоматически.
Покупателю-физлицу вместо счёта-фактуры после оплаты приходит обычный чек, и он не сможет вернуть НДС. Не важно, была ли покупка для личных нужд или для компании.
А при оформлении на юрлицо с маркетплейса можно возместить налог. 15% продавцов на Ozon работают с документами для юрлиц: они сами платят НДС, чтобы покупатель мог получить налоговый вычет. На карточках товаров таких продавцов указаны две цены: с НДС и без него. Товары также можно найти, применив специальный фильтр.
По таким заказам покупатель получает счёт-фактуру от имени продавца, а не маркетплейса, — документ подойдёт для подачи декларации в налоговую службу. Счёт-фактура также формируется автоматически и сразу появляется в личном кабинете.
А как на самом деле. Для юрлиц на маркетплейсе есть тематические разделы, адаптированные под их потребности.
На Ozon действительно нет разделения на товары для физлиц и юрлиц: продавцы работают с разными клиентами. Но главная страница, созданная специально для юрлиц, сильно отличается от «обычного» Ozon, направленного на B2C-сегмент. На главной странице Ozon.ru клиенту предлагают товары повседневного спроса: одежду, бытовую химию, косметику. На «Ozon для бизнеса» рекомендации выстроены по-другому.
При регистрации система автоматически определяет, чем занимается юрлицо (по его ИНН), и подбирает для него релевантную витрину. На ней расположены 10 категорий товаров.
Например, владелец кафе увидит витрину с категориями «Продукты» и «Кухонное оборудование», а специалист по закупкам небольшой сети продуктовых у дома — «Хранение и склад» и «Фасовка и упаковка». Эта система упрощает поиск товара и экономит время: неподходящие рекомендации не отвлекут внимание покупателя.
На самом деле. Товар можно вернуть за несколько дней.
Ozon обязывает продавцов отвечать на претензии покупателей-юрлиц всего за пять дней, а возвращать деньги — за десять. Для сравнения, возвраты физлиц площадка рассматривает в два раза дольше: до десяти дней. Сроки возврата денег для физлиц и юрлиц одинаковые.
Все сроки отличаются несильно, но в оформлении возврата есть разница. Юрлицам, чтобы вернуть заказ с некачественным товаром продавцу, нужно заполнить акт о расхождении по количеству и качеству. Если заказ неправильно собран или оформлен, акт нужно отправить на электронную почту службы поддержки в тот же день, а если у вас нарекания к товару — на оформление возврата дается пять дней. Если договориться с продавцом не получается, то можно обратиться к Ozon и открыть спор: площадка вынесет свое решение по возврату за три дня.
Есть еще один важный нюанс — в отличие от физлиц, юрлицо не может вернуть непонравившийся, но качественный товар или заказ из-за рубежа.
«Ozon для Бизнеса» рассчитан не только на крупные заказы, но и на срочные и небольшие: их удобно оплатить с корпоративной карты, а доставка займёт несколько часов. А ещё на маркетплейсе можно купить не только товары, но и авиа- и ж/д-билеты и забронировать гостиницу — счёт также придёт на юрлицо. Подробнее — на сайте.
Покупка квартиры у юридического лица, есть нюансы !
Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости сопряжена с множеством рисков. Чем больше переходов права было совершено с момента получения первого права собственности, тем больше рисков. Безопасно купить квартиру на вторичном рынке самостоятельно очень сложно, для этого нужно глубоко погрузиться в профессию юриста в сфере недвижимости и имущественных отношений. Наиболее часто выявляемые риски при покупки квартиры у физического лица на сегодняшний день — это продажа квартиры под давлением обстоятельств или в следствия заблуждения, сокрытие использования материнского (семейного) капитала, сокрытие имеющихся наследников, сокрытие намерения предстоящего банкротства, сокрытие имеющихся пользователей, подмена продавца (собственника) на другое лицо или использование подложенных документов, сокрытие наркотической или алкогольной зависимости, психический расстройств и т.д.
В случае же покупки квартиры у юридического лица возникают дополнительные риски связанные с возможными претензиями к юридическому лицу. Выявить в моменте наличие таких рисков на 100% очень сложно. Здесь претензии могут быть как по покупаемой вами квартире так и по финансово-хозяйственной деятельности предприятия. В случае банкротства юридического лица сделку по продаже квартиры могу признать не действительной (ничтожной или оспоримой). Второй не маловажный фактор на который необходимо обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица это полномочия лица подписывающего договор купли продажи квартиры. Есть ли все документы подтверждающие возможность отчуждения квартиры юридическим лицом или его представителем (действующая доверенность подписанта, согласие всех учредителей на продажу квартиры или решения собрания). В этом случае могут возникнуть претензии со стороны учредителей юридического лица. Третий фактор — это форма взаиморасчетов. При расчета за квартиру покупаемую у юридического лица правильно будет использовать только безналичную форму расчета с использованием аккредитива. Все другие формы расчетов предлагаемые юридическим лицом следует рассматривать через призму действующего налогового законодательства и соглашаться только при 100% уверенности в законности данного предложения.
Только профессиональный юрист имеющий опыт работы в сфере недвижимости сможет выявить риски, обезопасит покупателя от последствий или в случае если выявленные риски не купируются, предложит отказаться от покупки такой квартиры.
Купить как ИП или как физлицо?
Маша Луценко
- Вопрос не как купить, а как продать
- Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре
- Когда всё смешано, всё сложно
- Сколько придётся заплатить как ИП
Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.
Вопрос не как купить, а как продать
Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион. В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.
Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.
Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре
По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.
И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.
Когда всё смешано, всё сложно
Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.
Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится. Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).
Сколько придётся заплатить как ИП
ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.
Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.
В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.
ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.