Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит
Межевание земельных участков сегодня не является обязательной процедурой. Обычно потребность в определении границ у собственника возникает, если владелец решит продать свой участок или объединить с другим. Часто причиной определения границ становятся земельные споры между соседями.
Вместе с экспертом Федеральной кадастровой палаты Мариной Рыцаревой и представителем Ассоциации юристов России (АЮР) Ольгой Полубковой рассказываем, что такое межевание, зачем оно нужно и сколько это стоит.
Что такое межевание, когда оно нужно
Если обратиться к российскому законодательству, то межевание является процедурой добровольной. Каждый собственник решает сам, устанавливать ему границы своего участка или нет, отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Марина Рыцарева.
Однако межевание позволяет снять почти все вопросы в отношении площади и границ земельного участка и избежать споров с соседями. В результате межевания устанавливаются фактическая площадь участка и его точные границы. Участок без межевания невозможно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него и, следовательно, совершать любые сделки с ним.
Межевание — это процесс определения и восстановления границ земельного участка (или сразу нескольких), закрепление его на местности, определение площади и внесение полученных данных в Росреестр. Он включает проведение геодезических работ, сбор документов, процесс согласования границ, составление межевого плана, постановку на кадастровый учет и получение документов на регистрацию права собственности. Межевание выполняется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О кадастровой деятельности в РФ».
Чтобы узнать, установлены границы вашего земельного участка или нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах об объекте недвижимости. Сделать это можно на официальных сайтах ведомства.
Также узнать границы участка можно, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра — Публичной кадастровой картой. Такой официальный сервис один, и его электронный адрес выглядит так: pkk.rosreestr.ru. (чтобы избежать фейковых страниц, которых в интернете много).
Если границы не установлены, план участка на карте отсутствует, а в таблице с его параметрами стоит запись «Без координат границ». Это значит, что можно проводить процедуру межевания.
В каких случаях нужно проводить межевание
Есть целый список случаев, когда межевание становится необходимым. Перечислим основные из них:
— необходимо оформить земельный участок в собственность;
— владелец земли собирается разделить земельный участок для продажи или передачи его по наследству;
— между соседями возникли разногласия по поводу границ их участков (российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым соседским войнам);
— планируется разделить земельный участок на два и более самостоятельных участка;
— планируется объединить два и более земельных участка в один.
В каких случаях межевание не нужно
Обойтись без межевания можно, если участок подпадает под дачную амнистию — упрощенный порядок оформления прав собственности, отметила член Ассоциации юристов России Ольга Полубкова. В соответствии дачной амнистией земельный участок (дачный или садовый) при отсутствии споров с соседями можно поставить на кадастровый учет без межевания. Также без межевания можно оформить дом, построенный на таком участке.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
2. После того как пакет документов собран, нужно обращаться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ. Перед началом работ с кадастровым инженером или землеустроительной организацией, где он работает, необходимо заключить договор.
3. Далее проводится само межевание земельного участка. Необходимо выбрать определенный день, когда приедет кадастровый инженер на ваш участок и проведет все необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Все работы выполняются в соответствии с договором подряда.
4. Следующий этап — ознакомление с проектом межевого плана, подготовленного кадастровым инженером по результатам проведенных замеров. Условия ознакомления прописываются в договоре подряда.
5. После чего начинается процесс согласования границ с владельцами смежных участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, он публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить согласие, проставив свои подписи в акте согласования. В случае непреодолимых разногласий кадастровому инженеру нужно подать письменное возражение. При наличии возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
6. После согласования границ с соседями собственник участка либо кадастровый инженер (при наличии нотариальной доверенности) подает заявление и межевой план в орган регистрации прав.
7. Орган регистрации прав проверяет представленные документы на соответствие требованиям. Если никаких нарушений нет, то по результатам государственного кадастрового учета земельного участка заявителю выдается выписка из ЕГРН и происходит государственная регистрация права собственности на земельный участок.
Как выбрать кадастрового инженера
Особое внимание при межевании участка эксперты советуют уделить выбору кадастрового инженера. От его работы будет зависеть, насколько четко и правильно установлены границы участка. Информацию об инженере, его профессиональной деятельности можно найти на официальном сайте саморегулируемой организации (СРО), членом которой является кадастровый инженер.
С 1 июля 2016 года членство в СРО стало для кадастрового инженера обязательным. СРО контролирует соблюдение кадастровым инженером требований законодательства, качество работ, а также выполнение требований профессиональной этики. Поэтому первый пункт, на который нужно обратить внимание при выборе кадастрового инженера, — он должен быть членом СРО.
Информацию о кадастровом инженере можно узнать на специальном сервисе «Реестр кадастровых инженеров». Ознакомиться с ним можно по cсылке.
С помощью сервиса можно не только получить полный список кадастровых инженеров в своем регионе, но и сведения о конкретном специалисте: контактную информацию, номер и дату выдачи квалификационного аттестата, качество работы кадастрового инженера и итоги профессиональной деятельности.
Для получения сведений о кадастровом инженере нужно в строке поиска «Номер аттестата» набрать номер региона: например, 77 для Москвы. Для детального ознакомления со сведениями о конкретном кадастровом инженере необходимо выделить выбранную фамилию. О профессиональной деятельности кадастрового инженера можно судить по показателям таблицы «Результаты профессиональной деятельности». Они указывают на качество выполнения кадастровых работ, пояснила Марина Рыцарева из Кадастровой палаты.
«Первое на что следует обращать внимание, — это количество решений по кадастровому учету на основе подготовленных инженером документов, количество решений об отказе в кадастровом учете, а также количество решений о необходимости устранения реестровых ошибок. На основе этих сведений можно сделать вывод о компетенции кадастрового инженера», — добавила Ольга Полубкова из АЮР.
Как сделать межевание земельного участка
Благодаря этому легко понять, куда ставить забор или баню, чтобы потом не пришлось их сносить, а также как выдержать все требования по допустимым расстояниям. Я расскажу, зачем делают межевание, сколько это стоит и как все согласовать с соседями.
Зачем мне понадобилось межевание
Осенью 2020 года мне позвонила соседка по даче и сказала, что нужно сделать межевание наших участков, потому что координаты в документах не совпадают с реальными. Оказалось, наш общий сосед Саша решил провести межевание своего участка и нанял кадастрового инженера. Тот установил границы его участка, и они не совпали с кадастровым планом: границы моего участка заходили на участок соседки, а участка Саши — на мой.
Такие несоответствия называются реестровой ошибкой. Чтобы ее исправить, посоветовали провести межевание всем троим, а не только Саше.
Что такое межевание земельного участка
Понятие межевания. Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление. Для этого проводят кадастровые работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями. В результате межевания составляется межевой план.
Затем участок ставят на кадастровый учет и получают документы, где закреплены границы участка и право собственности. В некоторых случаях межевание нужно, чтобы просто изменить сведения об уже зарегистрированном участке в госреестре, — это и был наш случай.
Правовой аспект. Межевание и постановку участков на кадастровый учет регулируют несколько законов. Вот главные.
Закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ раньше позволял зарегистрировать участки по упрощенной процедуре, без межевания. Именно поэтому встречаются участки земли, у которых есть кадастровый номер, но нет установленных границ.
Сейчас вопросы регистрации земельных участков регулирует закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В 2023 году межевание земельного участка — не обязательная процедура, а регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ.
С другой стороны, если в ЕГРН нет точных границ, территория может стать предметом спора с соседями или с государством.
Для чего проводятся работы. Межевание проводят, чтобы:
- Поставить землю на кадастровый учет. Но если участок попадает под дачную амнистию, то это можно сделать по упрощенному порядку без межевания.
- Разделить один участок на несколько, объединить несколько участков, перераспределить участки или выделить участок из общей долевой собственности.
- Узаконить площадь земли или уточнить границы, например из-за разногласий с соседями, а также перед судом, если спор не удалось разрешить миром.
- Сделать проект дома, когда нужна геодезия для выбора фундамента и план подведения коммуникаций.
- Восстановить старые границы, которых нет на генплане СНТ.
- Определить место для новой постройки или перед установкой забора.
Иногда межевания необоснованно требуют разные организации. Например, в судебной практике есть прецедент, когда энергетики отказались подключать к сети неразмежеванный участок, так как, по их мнению, было непонятно, куда вести кабель. Энергетиков оштрафовали, но чаще такие случаи не доходят до суда: собственник просто проводит межевание, потому что в будущем при любых сделках с земельным участком это все равно придется сделать.
Достоинства и недостатки. Границы и площадь участка при межевании устанавливаются однозначно и закрепляются юридически. В случае спора с соседями можно защитить свои права на участок с помощью межевого плана.
Еще при межевании есть возможность бесплатно увеличить свой участок на минимальный предельный размер участков соответствующего вида разрешенного использования. А если предельный размер не установлен, то на 10% от площади участка по правоустанавливающему документу. Например, если в муниципальном образовании минимальный предельный размер участка для ИЖС — 5 соток, то теоретически на эту площадь можно бесплатно увеличить участок при межевании. Это называют прирезкой земель.
Это возможно, если при проведении кадастровых работ выяснится, что участок фактически больше, чем по сведениям Росреестра. Например, у собственника угловой участок и без помех для соседей прирезано немного земли. Но эта норма закона практически не работает: Росреестр не пропускает прирезки более 10%, да и 10% далеко не всегда.
Прирезать площадь к участку можно только за счет муниципальных земель, а не за счет участка соседа.
Из минусов межевания — только расходы на кадастровые работы и время на согласование с соседями.
Отличие межевания от других понятий
Межевание иногда путают с другими понятиями из сферы землеустройства. Поясню, что значит каждое из них.
Кадастровые работы. Это широкое понятие, которое включает в себя в том числе межевание. В целом под кадастровыми работами обычно подразумевают подготовку любой документации об объектах недвижимости. Например, когда составляют межевой, технический план или акт обследования, чтобы снять строение с учета при сносе дома.
Геодезия территории — это измерение, проектирование и составление чертежей, чтобы спланировать объекты на участке. В отличие от кадастрового инженера геодезист не только определяет и устанавливает границы земельных участков, но и проводит инженерные изыскания. Например, геодезист может распланировать вертикали и горизонтали для будущей строительной площадки, просчитать объем земляных работ, определить места будущих построек и точки подключения коммуникаций, а также определить место для подъезда к участку.
Приватизация земельного участка — это оформление государственного имущества в личную собственность. Благодаря приватизации появляется право собственности на земельный участок, а значит, его можно продать, подарить, оставить в наследство, передать в залог для получения кредита. С неприватизированным имуществом таких действий совершать нельзя — им можно только пользоваться.
Землеустройство — это государственные мероприятия, которые касаются использования земель. Например, муниципальные власти планируют распределение земель в новом районе: определяют, какие участки под какие цели выделять, уточняют их границы и ставят на кадастровый учет.
Дачная амнистия. Некоторые путают межевание с дачной амнистией или считают, что она позволяет провести межевание земельного участка бесплатно. Это не так. Благодаря дачной амнистии упростилась процедура оформления документов, и в основном это касается упрощенного порядка оформления строений и земли в собственность.
Обязательно ли делать межевание земельного участка
Нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности на землю. Я покупала участок в июне 2016 года. До середины 2016 года в качестве правоустанавливающего документа выдавалось свидетельство о праве собственности. Такие документы хранятся у многих собственников до сих пор и имеют юридическую силу.
С 15 июля 2016 года вместо свидетельства о праве собственности владельцы недвижимости стали получать выписку из Единого госреестра недвижимости — ЕГРН. Выписка имеет такую же юридическую ценность, как и свидетельство.
Если в выписке из ЕГРН есть план участка, значит, он прошел процедуру межевания. Координаты поворотных точек границ участка указаны в выписке об объекте недвижимости — ее часто называют расширенной. Раньше эти данные содержались в кадастровом паспорте.
Если у владельца земельного участка есть свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с координатами границ, то повторно межевать участок нужно только в следующих ситуациях:
- Если участок разделяют, объединяют несколько в один, перераспределяют или выделяют участок из общей долевой собственности в единоличное владение.
- В случае судебных споров с соседями относительно границ.
- Чтобы уточнить границы и устранить реестровую ошибку — это был наш случай.
Нужно ли делать межевание, если участок стоит на кадастровом учете. Как уточнили в Росреестре, межевание носит рекомендательный характер. Правительство готовило законопроект об обязательном межевании для владельцев земельных участков, но закон так и не приняли. Пока межевание делают на усмотрение собственника, и если его нет, это не препятствие для регистрации сделок.
Практика показывает, что участки продаются без межевания. Это возможно, если есть кадастровый номер и участок учтен в реестре прав на недвижимое имущество.
С другой стороны, в случае любых манипуляций с площадью участка собственнику придется межевать его, чтобы узаконить новые границы. Например, если нужно увеличить его площадь или разбить на несколько участков. Продать участок без установленных границ сложнее: в таком случае эта забота ляжет на плечи покупателя. Еще нужно учитывать, что обычно банки не дают ипотеку на земельный участок без межевания и не рассматривают такой объект в качестве залога, потому что существует риск спора с соседями.
Если вы не знаете, установлены границы вашего земельного участка или нет, можно проверить это на публичной кадастровой карте:
Нужно ли делать межевание, если участок не стоит на кадастровом учете. Не нужно, если участок считается ранее учтенным — например, если на него есть свидетельство о собственности на землю 90-х годов или другой правоустанавливающий документ.
В остальных случаях нужно межевать. Так вы сможете поставить участок на кадастровый учет, оформить право собственности, получить возможность совершать сделки с участком, который уже в собственности.
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Выполняет такие работы кадастровый инженер, поэтому с ним и нужно заключать договор. Они работают как ИП или в организации. Но будьте внимательны, прежде чем подписать договор. Есть рекомендации, которых лучше придерживаться, чтобы все прошло быстро и без проблем.
Проверить подрядчика. Он должен состоять в реестре кадастровых инженеров: в нем приведены сведения обо всех инженерах, есть информация об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ошибках. Кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации.
Изучить опыт работы кадастрового инженера или организации и отзывы. Проверить, как давно создана организация, с которой планируете заключить договор, можно на сайте налоговой.
Что обязательно должно быть в договоре на межевание. В договоре должны быть прописаны следующие обязательства кадастрового инженера:
- Выезд на место для изучения границ участка, установки межевых знаков и определения площади.
- Оформление межевого плана.
- Уведомление соседей, чьи интересы могут быть затронуты в связи с проведением межевания. Исполнитель обязан оповестить их до старта работ.
Документы для проведения межевания участка
Для межевания земельного участка понадобятся следующие документы:
- Паспорт собственника или нотариально заверенная доверенность, если межеванием занимается представитель собственника.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, например договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
- Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН.
Стоимость межевания земельного участка
Государство не регулирует тарифы на работу кадастровых инженеров. Расценки на их услуги зависят от региона, объема работ, сроков, местонахождения недвижимости, размера и конфигурации земельного участка. Стоимость услуг — от 7000 до 30 000 ₽. В некоторых регионах цену можно снизить, если привезти инженера на участок на своей машине.
Наш СНТ находится в черте города в Московской области, имеет границы с тремя соседями, один из которых уже выполнил межевание. Межевание нашего участка обошлось в 9000 ₽.
Как провести межевание земельного участка бесплатно. Существуют варианты бесплатного межевания:
- В рамках комплексных кадастровых работ — иногда по инициативе муниципалитета такие работы проводятся на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
- Социальная поддержка для льготников — например, местные власти могут выделить земли или квартиры многодетным семьям и инвалидам, а также помочь в оформлении документов, то есть сделать бесплатное межевание. Подробности нужно узнавать в местной соцзащите.
Этапы проведения межевания
Заключение договора с межевой организацией. Когда выбрали исполнителя, нужно заключить договор с организацией или ИП и оплатить работы. Лучше обращать внимание на срок выполнения работ. В моем договоре он не был указан, но по опыту общения с другими собственниками участков оказалось, что иногда кадастровые инженеры ставят сроки до 300 рабочих дней.
Процедура межевания земель. Инженер выезжает на место и делает кадастровую съемку с помощью GNSS-приемника. Это устройство для определения географических координат с точностью до нескольких сантиметров. Вся процедура занимает около 15 минут. В моем случае никаких пояснений давать не пришлось: специалист просто прошелся по участку и в точках поворота снял точные координаты нажатием кнопки на приемнике. Слышала, что иногда эта процедура проходит и без участия собственника.
Получение плана по межеванию. После съемки на местности инженер готовит межевой план — это занимает две-три недели. В межевой план входит акт согласования границ с соседями. Этот акт должны подписать соседи — в зависимости от условий договора кадастровый инженер может взять эту работу на себя, или собственник участка будет сам собирать подписи.
Мой участок граничит с тремя смежными участками, но согласовывать границы нужно было только с двумя соседями, так как третий уже отмежевался, сведения об этом были в ЕГРН. Мы устроили общую встречу с кадастровым инженером, где все соседи передали друг другу и подписали свои акты согласования границ. Еще через две недели мы собрались снова, чтобы получить межевые планы.
Внесение сведений в госкадастр недвижимости. После того как план окажется на руках, собственник участка подает его в МФЦ вместе с заявлением о постановке на кадастровый учет. С собой нужны документы на землю и паспорт. Подать документы может и кадастровый инженер, если у него есть нотариальная доверенность.
Если участок новый, например сформирован из двух, сначала его ставят на кадастровый учет как бы без прав, а потом регистрируют право собственности. В нашем случае земельный участок уже был в собственности — оформлять право собственности не понадобилось.
Регистрация права собственности. Если никаких нарушений нет, то заявителю выдается кадастровая выписка из ЕГРН: она подтверждает границы и право собственности на земельный участок. Через МФЦ все это занимает до семи рабочих дней.
Участки с уточненными границами отображаются на публичной кадастровой карте.
Сроки
В законодательстве сроки, в которые нужно провести межевание, четко не установлены, поэтому обычно их прописывают в договоре с кадастровым инженером. Вся процедура от заключения договора до внесения сведений в госкадастр и получения на руки кадастровой выписки занимает минимум две недели.
Сроки зависят от удаленности земельного участка, количества смежных участков, позиции соседей, загрузки кадастрового инженера и его квалификации: если инженер ошибется, Росреестр приостановит регистрацию, придется устранять ошибки, заново подавать документы.
Не забудьте про соседей
Если есть соседи, с которыми у вас общие границы земли, для межевания надо согласовать с ними координаты. С соседями, участки которых отмежеваны, ничего согласовывать не нужно, если границы не изменяются.
Как извещать соседей о проведении межевания. Обычно в договоре на межевание такая обязанность закреплена за кадастровым инженером, но только для случая, если почтовые или электронные адреса соседей указаны в сведениях ЕГРН. Если адреса соседей неизвестны, кадастровый инженер составит документы по нужной форме, а уведомлять соседей будете вы под личную подпись или отправляет заказным письмом. Документ, который подтверждает извещение всех соседей в предусмотренные законом сроки, — это неотъемлемая часть межевого плана.
Границу с муниципальной землей согласовывать не нужно.
Если у собственника контакта с соседом нет, то кадастровый инженер должен узнать контакты — например, в правлении СНТ — и уведомить соседа по телефону или заказным письмом. Если найти соседа не удалось, то уведомление делают в местной газете, уполномоченной на публикацию нормативно-правовых актов. В этом случае к межевому плану прикладывают документы, которые подтверждают факт извещения.
В нашем случае нам позвонила соседка, объяснила суть проблемы и передала контакт инженера. Когда мы позвонили, он уже знал наше дело и подробно проконсультировал нас по всем вопросам. Мы согласовали дату и время работы инженера на нашем участке.
Как можно согласовывать границы земельных участков, когда ставите их на учет или если изменяются их границы
Границы земельных участков нужно согласовывать с правообладателями соседних участков. Согласование с такими соседями обычно проводит кадастровый инженер. Он же выбирает и способ согласования. Есть три разных способа.
Согласовать в индивидуальном порядке. Этот вид согласования подходит для тех соседей, которые знакомы и у них нет разногласий в том, где проходят границы земельных участков. При таком согласовании можно сразу при личной встрече поставить подписи в акте согласования.
Известить о собрании. Этот вид подойдет, когда соседей несколько и не все согласны с границами. В этом случае правообладателей извещают, что будет проводиться собрание, на котором согласуют местоположения границ. Можно заполнить шаблон извещения о собрании и передать его правообладателям соседних участков под расписку. Еще вариант — направить его по электронной почте и почтовому адресу, который есть в выписке из ЕГРН.
Опубликовать информацию о собрании в местной газете по определенной форме. Но любая газета не подойдет. Нужно такое издание, в котором официально публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация вашего муниципального образования.
Опубликовать в прессе извещение о собрании, где будут согласовываться местоположения границ, допускается в следующих случаях:
- В выписке из ЕГРН нет сведений об адресе электронной почты или о почтовом адресе правообладателя, или извещение о собрании направили правообладателю соседнего участка почтой, но оно вернулось с отметкой, что его не вручили.
- Смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества и относится к имуществу общего пользования либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более пяти лиц. Еще вариант — участок входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
- Земельные участки, по которым выполняются кадастровые работы, — это лесные участки.
Что делать, если сосед не согласен. Акт согласования входит в состав межевого плана. Если у кого-то из соседей есть аргументированные возражения по поводу границ, их фиксируют в акте. Дальше возражения рассматривает кадастровая палата.
Если сосед не согласен с результатами межевания и не хочет подписывать акт, то в этом случае лучше найти адвоката по земельным делам и обратиться в суд с иском об установлении границ. Кроме межевого плана в суде пригодятся генплан участка и архивные документы. Если суд установит смежную границу, данные об этом внесут в ЕГРН без согласия соседа.
На споры об отказе при согласовании границ действует срок исковой давности — три года. Отсчет начинается с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, например со дня, когда соседи отказались подписывать акт.
Вот пример из судебной практики, как с соседей взыскали все расходы на суд. Владелец участка с помощью кадастрового инженера провел межевание для исправления реестровой ошибки. Соседи не подписали акт. Владельцу земельного участка пришлось обратиться в суд, который назначил судебную экспертизу, — она подтвердила корректность кадастровых работ.
На основании экспертного заключения суд установил границы земельного участка. С соседей суд поровну взыскал все расходы истца: они оплатили юриста, стоимость судебной экспертизы и уплатили госпошлину.
Соседи подали апелляционные жалобы. Но апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
Образцы документов
Образец межевого плана: межевой план земельного участка включает в себя графическое изображение участка, список сведений о нем, измененные ранее данные, заключение кадастрового инженера и подтверждение, что границы согласованы с соседями, — акт согласования границ.
Межевое дело. Это понятие не используется с 2001 года. Раньше межевое дело оформляли, когда завершали межевые работы, а его материалы использовали, чтобы составить описание, которое необходимо для постановки участка на кадастровый учет. Сейчас для постановки на кадастровый учет нужен межевой план.
Образец выписки из ЕГРН на земельный участок (кадастровая выписка). Это документ, который содержит полную информацию об объекте недвижимости, — она необходима для любых сделок с земельным участком, согласования его границ, определения его размеров, местоположения, категории земли, для строительства дома на участке.
Закон не ограничивает срок действия документа, но в большинстве регионов каждые пять лет проводится государственная кадастровая оценка земель для определения их кадастровой стоимости. Сведения в выписке после очередной переоценки устаревают. Это стоит учитывать при покупке земельного участка.
Кадастровый план территории (КПТ) — это выписка из ЕГРН, которая содержит общие сведения обо всех объектах недвижимости на территории одного кадастрового квартала, об их границах и характеристиках земель. Это позволяет избежать ошибок при работе с расположенным рядом земельным участком в случае проведения комплексных кадастровых и геодезических работ, а также работ по расчету кадастровой стоимости, подготовки межевого плана и внесения изменений в кадастр.
Как сделать межевание земельного участка самому
Самостоятельно провести межевание можно, только если вы действующий кадастровый инженер. Всем остальным закон это запрещает.
Что можно сделать самостоятельно:
- Попросить акт согласования границ со смежными земельными участками и подписать его со своими соседями и председателем СНТ. Подпись соседа подтверждает, что с ним согласовали границы с его участком.
- Если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то на основании документов, которые подтверждают право собственности на земельный участок, зарегистрировать право в Росреестре.
Как составить план межевания многоконтурного участка
Многоконтурные участки имеют сложную конфигурацию: они состоят из нескольких контуров или имеют «дыры» — например, земельный участок из двух частей, которые разделены дорогой, или участок, на котором установлена вышка линии электропередачи.
Для таких участков составляется единый межевой план, в котором описываются все отдельные части участка, а сам многоконтурный участок получает единый кадастровый номер.
При межевании многоконтурных участков могут возникнуть сложности. Например, участок может быть протяженным, это затруднит геодезические измерения. Или из-за раздробленности участка могут быть общие границы, например, с шестью соседями — такое количество участников усложнит согласование. Все это отразится на стоимости межевания и сроках работ.
Особенности для дачных участков
Если земельный участок попадает под дачную амнистию, то для него действует упрощенный порядок оформления прав собственности. Если нет споров с соседями, то такой участок до 1 марта 2026 года можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на него без межевания.
В остальных случаях процесс межевания дачных участков практически не отличается от обычного межевания, но есть особенности:
- Если участок, расположен в СНТ, то информация о расположении границ формируется на основании документов на право пользования или генплана СНТ.
- Результаты межевания нужно согласовывать не только с владельцами смежных участков, но и с администрацией СНТ, дачного кооператива или муниципального образования, к которому относится массив земель, — в нашем случае это сделал кадастровый инженер.
Как оспорить межевание земельного участка
Оспорить межевание можно в суде, для этого надо подать иск об установлении границ земельного участка.
В суде придется доказать факт того, что результаты межевания нарушают ваши права на земельный участок, а также что граница соседнего участка не соответствует фактической границе.
Понадобятся следующие документы:
- Межевое дело или межевой план и заключение кадастрового инженера.
- Свидетельство о госрегистрации права на земельный участок, кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на земельный участок.
- Заключение землеустроительной экспертизы — она проводится по инициативе истца в досудебном порядке либо назначается судом.
Иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество — они рассматриваются в суде по месту нахождения участка. Чаще всего суд устанавливает границы земельного участка на основании заключения землеустроительной экспертизы.
Как сделать межевание
- Найти организацию или кадастрового инженера, который сделает межевание. Проверить опыт подрядчика в реестре кадастровых инженеров и по отзывам, заключить договор.
- Подготовить документы. Понадобятся паспорт собственника, правоустанавливающие документы на земельный участок, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- Если у вашего земельного участка есть граница с соседями, а межевание соседских участков не сделано или их границы изменяются, то в процессе подготовки межевого плана нужно подписать с ними акт согласования границ.
- Подать в МФЦ заявление о постановке на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Если право не зарегистрировано, то с собой нужны документы на землю, паспорт и межевой план.
- Иногда межевание можно сделать бесплатно — узнать о такой возможности можно в местном муниципалитете и соцзащите.
Автор начала сразу с ошибки во введении. В случае с дачными участками изначально заказали вынос границ в натуру, а не межевание. Вынос границ — это когда геодезист или кадастровый инженер показывает на местности границы участка, зарегистрированные в Росреестре. Процедура позволяет увидеть, правильно ли установлен ваш забор или же не допустили ли в своё время ошибку при межевании. Такую процедуру имеет смысл делать при покупке участка или же если вы давно владеете участком, а участок есть на кадастровом плане, но вы не делали межевание или делали его очень давно. Практика показывает, что раньше ошибок при межевании было очень много, поэтому стоит проверить. Если же обнаружилось несоответствие юридических границ фактическим, то тогда делается процедура исправления ошибки, по сути, межевание заново.
Если межевание не делалось, то его стоит сделать. Это избавит вас от будущих споров с соседями
Среди прочих статей на данную тему, это наиболее приближенный к реальности и адекватный текст. Благодарю автора за труд и потраченной время.
Ну такое.
Документов много лишних и вообще.
«Геодезия территории» штаааа
Вовенчегг, у самого волосы дыбом встали
для любителей прирезать 10 процентов, в аду есть специальное место где их на 10 процентов дольше жарят на сковородке, за то что не умеют читать законы
prime, по закону прирезать можно больше. Только тут подмена понятий. Прирезка — отдельная процедура выкупа, а увеличение площади возможно только по фактическим границам, а не произвольно.
Seregin, чтобы увеличить по фактическим границам, необходимо доказательство того, что более 15 лет пользуешься этим участком в этих границах. Как правило, никто росреестру доказать не может даже 10%, поэтому можно только выкупить. А уточняются границы в той площади, которая указана в документах. А всех прирезователей даже Росреестр давно послал в пешее эротическое.
А если сосед изначально подписал акт согласования, а спустя 10 лет вдруг передумал. Хочу построить кладовку во дворе, а сосед против. Говорит, что забор, который разделяет наши участки, неправильно установлен и якобы мы залезли на его участок. Что нам делать?
Елена, если у вас есть межевой план согласованный этим соседом и забор установлен в соответствии с ним то сосед неправ и может пытаться судиться до посинения с вами. Так что тут сугубо ваше решение взаимоотношений с ним — исполнять его безосновательные хотели или игнорировать
Ольга, ну ок, а если наоборот, и человек по глупости подписал согласие на кривое межевание (3 см заходит на территорию жилого дома) , а теперь спустя 20 лет кинулся исправлять ошибку и не может доказать что по документам межевание кривое, то что делать? Суды понятное дело можно проигрывать один за другим. А если поменять собственника который начнет с нуля эту песню и потребует перемежевание, то прокатит?
Договор какой-то хиленький. Особенно пункт 5.2. С чего это за свой счет я должен переделывать дело, если заказчик подал дело через год ну и т.д.
Игорь, да, договор на одну страницу — это нечто. Наверное, кадастровый инженер, только начал свою деятельность
У меня участок в СНТ. В 2005 году мы с мамой оформили его на меня куплей-продажей. Одновременно провели межевание, получили полный пакет документов на землю и садовый домик, исправно платим все эти 16 лет налоги. Но на кадастровой карте моего участка нет, как и участков других соседей, которые межевали в это же время. Выяснилось это только сейчас, когда массово стали оформлять документы те, кто ещё не сделал этого. Объясняется это тем, что там отмечены только участки, прошедшие межевание до 2007 (или около того) года. И как быть? Снова проходить всю эту канительную и весьма недешевую процедуру?!
Здравствуйте меня зовут ФАТИМА у меня сейчас спор с соседями насчёт границ земельного участка. МАМА соседа ,которая умерла ,сделала МЕЖЕВАНИЕ своего участка ещё в 2007гСын с ними не жил в связи с ссорой с родителями они жили в городе лет15. Приехали жить в село почти перед смертьюродителей . У нас не было межевания мой муж ,сейчас покойный , подписал доверяя соседке . Получилось она захватила и наши 50см. Но так сразу не проверили уже не докажу. Соседи начали оспаривать не зная даже своих граництак как делалось без низин мою ЗЕМЛЮ .недолго думаяя обратилась к межевикам и оказалось чтососеди на моей ЗЕМЛЕ и половина сарая что они поставили тоже на моём участке.Мирно не получилось решить и я подала в суд гражданский иск,чтобы восстановить границы .мы сейчас процессе.Я решила продать дом поэтому я подала в суд. Очень сильно соседи оскорбляли и ругались . Я в шоке. Не знаю чем все закончится.
Должны быть установлены официальные знаки на земле по границам участков с указанием даты и идентификацией КИ. И эти знаки должны оставаться, чтобы не было проблем при строительстве, особенно забора. Некоторые садоводы считают , что по границе как раз и ставят свой забор.
Зоя, где Вы такую норму вычитали?
Вот уже год как конфликтуем с сосодями из- за границы участка. Дочь купила участок и обнаружила, что сосед захватил часть участка у продавца, сам, сосед собственником спорного участка не является. Собственником был его брат, который умер в апреле 20г. Дочь подала иск в суд. Суд иск оставил без удовлетворения. Таким образом сосед выиграл захваченную площадь. И теперь он продалжает дальше захватывать понемногу участок дочери. Мы несколько раз обращались в Левинский сельский совет Моршанского района с просьбой разобраться, но оттуда только отписки. Просили главу района Моршанского и там тоже самое. Ссылаются на геодезического инженера. Но дело в том, что мы знаем все точки, а сосед не соглашается и не собственник вообще. Обратились в росреестр, судебным приставам-все нас послали. Где искать ПРАВДУ?! Теперь и я, ветеран ВС СССР придъявил соседу, одному и тому же лицу, т к сосед у нас общий, между нами с дочерью, притензию: удалить деревья, клен, терн, сирень , ивы, каштан от границ моего участка согласно СН и П. Часть он опилил, а часть посадил еще ближе и теперь его ива геляет по крыше моей бани. Жгет костры по 2м пламени и оставляет даже на ночь. Мои неоднократные обращения в полицию, гл с/с, главе района, прокурору района успеха не принесли. Только посылают в суд. А для суда у меня нет средств, да суд не встанет на мою сторону, потому как сосед сказал мне в глаза, пиши все равно по твоему нибудет никогда, т к ты к нам приехал, а не мы к вам. Пока все на его стороне. Он не имеетн никакого отношения к участку своих родителей умерших. Родители подписали брату, а брат дочери подписал- это по утверждению суда. А все говорят в сетях, что у нас везде все по закону. Как же! Люди добрые куда еще обратиться кроме местного суда? С уважением ко всем читавшим. В. И
Василий, а межевание было? что значит захватывает землю? у вас забора нет.
на любые отписки нужно писать жалобы.
Мой папа примерно в начале 90-х получил участок в СНТ. Ни разу там не был, но налоги исправно платил. Сейчас СНТ как организация не существует, но кто-то освоил свой участок и им пользуется, а кто-то тоже ни разу не был и ничего не делал. Сейчас я этот участок унаследовала, но хочу продать, т.к. живу в другом регионе. Участок стоит на кадастровом учете, имеется номер, выписка из ЕГРН (оформленная уже на меня) и какая-то выкопировка из местной администрации (план, где показано место участка в квартале), благодаря которой удалось найти участок на местности. Но границы считаются не установленными, т.е. на публичной кадастровой карте Росреестра участок не показывается, по номеру можно найти только квартал. При это в информации написано, что межевание выполнено (?). По бокам такие же заброшенные участки (найти соседей шансов нет), а с торца и напротив через дорогу участки освоены. Достаточно ли имеющихся документов, чтобы законно продать участок?
Elena, указанных документов достаточно, чтобы продать участок. Вопрос только в том, захочет ли кто-то приобрести участок без установленных границ.
". на публичной кадастровой карте Росреестра участок не показывается, по номеру можно найти только квартал. При это в информации написано, что межевание выполнено (?)." — Вы для проверки использовали не официальный сайт Росреестра, публичная карта размещена на сайте https://pkk.rosreestr.ru/
Если кадастровый инженер будет подготавливать один простенький межевой план пару недель, то даже на хлеб себе не заработает)
Цены на услуги
* Окончательная стоимость работ определяется после анализа исходных документов на Ваш участок, а также от степени сложности выполнения работ
** Окончательный срок производства работ устанавливается после оценки объемов и сложности выполнения работ
Прайс лист на дополнительные услуги кадастрового инженера
Дополнительные услуги | |||||
---|---|---|---|---|---|
№ п/п | Наименование вида работ | Единица измерения | Стоимость, руб.* | Сроки** | Примечания |
1 | Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) | 1 объект | 3000 | от 1 раб.дня. | в электронном виде |
1 объект | 1000 | от 5 раб.дней. | на бумажном носителе | ||
2 | Получение кадастрового плана территории (КПТ) | 1 шт. | 3000 | от 1 раб.дня | в электронном виде. |
3 | Землеустроительная экспертиза | 1 шт. | от 70 000 | 10 раб.дней | — |
4 | Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома | 1 шт. | от 3 000 | от 10 раб.дней | Стоимость и сроки работ зависят от количества согласований, необходимых для получения уведомления |
5 | Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства | 1 шт. | от 10 000 | 10 раб.дней | Стоимость и сроки работ зависят от количества согласований, необходимых для получения уведомления. |
6 | Исключение объекта из перечня налогообложения | 1 объект | от 50 000 | от 3 месяцев | Стандартный срок рассмотрения дела – 3 месяца |
7 | Заключение кадастрового инженера | 1 объект | от 10 000 | от 2-х раб.дней | — |
8 | Сопровождение возникновения или перехода права на недвижимость | 1 объект | от 10 000 | — | — |
9 | Регистрация прав (представление интересов в Росреестре) | 1 объект | 5000 | — | — |
10 | Выезд кадастрового инженера для консультации | — | 5000 | — | — |
* Окончательная стоимость работ определяется после анализа исходных документов на Ваш объект, а также от степени сложности выполнения работ
** Окончательный срок производства работ устанавливается после оценки объемов и сложности выполнения работ
Прайс лист на топографо-геодезические услуги
Топографо-геодезические услуги | |||||
---|---|---|---|---|---|
№ п/п | Наименование вида работ | Единица измерения | Стоимость, руб.* | Примечания | |
1 | Проверка на соответствие границ участка, сведения о которых содержатся в ЕГРН, с их фактическим местоположением | 1 участок | от 8 000 | — | |
2 | Топографическая съемка для физических лиц | площадь до 800 кв.м | 10000 | Отдельно оплачиваются согласования подземных коммуникаций | |
площадь от 801 до 1500 кв.м | 15 000 | ||||
площадь более 1501 кв.м | индивидуально | ||||
Топографическая съемка для юридических лиц | — | индивидуально | Стоимость зависит от площади, местоположения и наличия на территории строений, коммуникацмй и зеленых насаждений. | ||
3 | Вынос границ земельного участка | 1 точка. | от 400 руб. за точку | Стоимость минимального выезда 8000 руб. | |
4 | Кадастровая съемка | 1 участок | от 10 000 | Стоимость зависит от площади и местоположения участка. | |
свыше 1 га | индивидуально | не менее 10000 руб. за выезд. | |||
5 | Определение перемещения объемов земляных масс | 1 объект | от 20 000 | — | |
6 | Топографическая съемка под ландшафтный дизайн М 1:200 | 1 сотка | от 400 | не менее 10000 руб. | |
7 | Вынос дорог и элементов благоустройства при ландшафтном дизайне | 1 точка | от 100 | не менее 15000 руб. | |
8 | Топографическая съемка для ГПЗУ | 1 участок | от 9000 | — | |
9 | Подеревная топографическая съемка местности | 1 га | от 20000 | — | |
10 | Геодезическая разбивка осей зданий | 1 объект | от 15000 | — | |
10 | Вынос строительных осей | одна ось | от 3000 | не менее 15 000 руб. | |
12 | Сопровождение дорожного строительства | 1 день | от 8000 | — | |
13 | Восстановление поворотных точек границ земельного участка | 1 точка | от 400 | не менее 15000 руб. за выезд | |
14 | Вынос коммуникаций | 1 точка | от 400 | не менее 15000 руб. | |
15 | Топорафическая съемка линейных объектов | 1 км | 20000 | при ширине съемки полосы 30 м | |
16 | Геодезический контроль | бригада геодезистов | от 10 000 руб/день | — | |
от 120 000 руб/месяц | |||||
17 | Геодезическая съемка фасадов зданий | 1 кв.м | 30 | — | |
18 | Геодезический мониторинг деформаций | 20 знаков | от 100 000 | — | |
19 | Вынос в натуру «красных» линий | 1 точка | от 1000 | — | |
20 | Вынос проекта в натуру | 1 объект | от 10000 | — | |
21 | Геодезическое сопровождение строительства | 1 месяц – 20 выездов | от 120 000 | — | |
22 | Исполнительная геодезическая съемка строительных конструкций | 1 этаж | от 15 000 | — | |
23 | Определение местоположения подземных коммуникаций: | с геодезической съемкой до 1 км | 15 000 | — | |
без геодезической съемки до 1 км | 12 000 | ||||
24 | Создание строительной разбивочной основы | 1 объект | от 20 000 | — | |
25 | Выборочная геодезическая исполнительная съемка | 1 объект | от 15 000 | — | |
26 | Независимая геодезическая экспертиза | 1 объект | по договоренности | — | |
27 | Батиметрическая съемка | 1 га | от 20 000 | не менее 30 000 руб. | |
28 | Согласование топографической съемки с эксплуатирующими организациями | 1 объект | от 20 000 рублей + стоимость официальных платежей (МОЭСК 13500 руб., МОСОБЛГАЗ 6000 руб., РОСТЕЛЕКОМ 3000 руб., ВОЕНТЕЛЕКОМ 3000 руб.) | — | |
29 | Геодезист на день | 1 день | от 10 000 | — |
*Стоимость услуг рассчитывается окончательно после озвучивания Вами объемов выполнения работ. Учитывается время года.
Наши специалисты готовы ответить на ваши вопросы, звоните нам: +7 (499) 110-87-55
Как провести межевание земельного участка: стоимость, льготы, сроки и документы
Межевание — это уточнение границ земельного участка. Кадастровые инженеры определяют площадь участка и вносят его данные в Росреестр.
Для этого специалисты проводят геодезические и кадастровые работы, анализируют и проверяют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, а также согласовывают границы с собственниками смежных участков. После всех этапов кадастровые инженеры составляют межевой план. Затем ставят участок на кадастровый учет, после чего собственники могут получить документы с закрепленными границами и правом собственности на землю.
Иногда межевание нужно, чтобы внести изменения в данные об уже зарегистрированном участке в Росреестре.
Так выглядит схема расположения земельных участков после геодезической съемки в межевом плане
Какие законы регулируют процедуру межевания
Вопросы межевания земли регулирует закон №218-ФЗ. Межевание земли является необязательной процедурой, поэтому регистратор не может заморозить сделку с участком, если у него не уточнены границы.
Однако участок без уточненных границ в ЕГРН может стать причиной спора с соседями или государством.
Для чего нужно межевание
Межевание проводят, чтобы:
- Поставить участок на кадастровый учет.
- Разделить участок на несколько или, наоборот, объединить несколько в один.
- Перераспределить границы участка.
- Выделить участок из общей долевой собственности.
- Уточнить площадь участка.
- Установить границы участка из-за разногласий между соседями.
- Восстановить границы участка, не указанные в генплане садового товарищества.
- Определить место для нового строительства или установить ограждения.
Плюсы и минусы межевания
Процедура межевания имеет как свои преимущества, так и недостатки.
- Однозначно установленные границы участка, закрепленные документально. Межевой план может помочь при спорах с соседями.
- При межевании границы можно расширить на минимальный предельный размер участка определенного вида разрешенного использования. Если предельный размер не установлен, то участок можно увеличить на 10% от его площади по документу на право собственности, сказано в п. 32 ст. 26 закона №218-ФЗ. Узнать нормы в вашем муниципальном образовании можно в местной администрации.
К минусам можно отнести:
- Расходы на кадастровые работы.
- Время на согласование границ с соседями.
Отличия межевания от других процедур
Иногда межевание путают с другими процедурами. Объясним основные отличия.
Кадастровые работы. Включают в себя межевание. Обычно под кадастровыми работами понимают подготовку документов об объектах недвижимости, например, межевой или технический план.
Геодезия территории. Предполагает измерение, проект и чертежи для планирования объектов на участке. Геодезист, в отличие от кадастрового инженера, вместе с определением границ участка проводит инженерные изыскания. Поэтому геодезист может просчитать объем земляных работ для прокладки коммуникаций, предложить места для будущих построек и подъезда к участку.
Приватизация земельного участка. Предполагает оформление госимущества в собственность. В этом случае у жильца появляется право собственности на участок, с которым он может проводить различные сделки и передавать по наследству.
Землеустройство. Государственные мероприятия по использованию земель. Так, власти могут распределить земли под различные цели в новом районе и поставить их на кадастровый учет.
Дачная амнистия. Упрощает оформление бумаг, в т. ч. по оформлению строений и земли в собственность. Дачная амнистия не дает права гражданам на бесплатное межевание земель.
Почему на участке могут быть не определены границы
Закон №93-ФЗ, или закон «о дачной амнистии», позволяет зарегистрировать участок в упрощенном порядке без межевания. Из-за этого встречаются участки земли с кадастровым номером, но без установленных границ.
Когда межевание земли делать обязательно, а когда нет
Межевание — дело добровольное. Каждый землевладелец сам решает, уточнить ему границы своего участка или нет.
Однако межевание снимает все вопросы по площади и границам участка и помогает избежать споров с соседями. Кроме того, после межевания владельцам участков проще проводить сделки с землей.
Когда межевание точно нужно
Межевание необходимо в нескольких ситуациях:
- владелец планирует разделить участок для продажи или передачи по наследству;
- владелец планирует объединить два и более участка в один;
- соседи не приходят к единому мнению по поводу границ своих участков.
Когда межевание не нужно
Не проводить межевание можно, если участок подпадает под дачную амнистию. В этом случае право собственности на него можно оформить в упрощенном порядке. В рамках программы земельный участок можно поставить на кадастровый учет без межевания, если между соседями нет разногласий.
Без межевания также можно оформить дом на участке, который попадает под дачную амнистию.
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Межевание выполняет кадастровый инженер. Именно с ним заключают договор. Специалист может работать как ИП или как сотрудник юридического лица.
От работы кадастрового инженера зависит, насколько правильно будут установлены границы вашего участка. Сведения о кадастровом инженере и его профессиональном опыте можно найти на сайте саморегулируемой организации (СРО), членом которой является инженер.
С июля 2016 года членство в СРО обязательно для всех кадастровых инженеров. Саморегулируемые организации обязывают инженеров соблюдать требования законодательства и следовать профессиональной этике. Поэтому в первую очередь важно узнать, есть ли у кадастрового инженера членство в СРО. Если специалист не имеет членства в такой организации, возможно, вы имеете дело с мошенником.
Так выглядит перечень кадастровых инженеров в одном из СРО
Прежде чем подписать договор с исполнителем, проверьте, состоит ли он в реестре кадастровых инженеров. Система содержит сведения:
- обо всех кадастровых инженерах;
- данные по отказам в кадастровом учете по документам, которые подготовили инженеры;
- о допущенных ими ошибках.
Чтобы узнать информацию о кадастровом инженере, выберите на сайте Росреестра раздел «Реестр кадастровых инженеров». С помощью фильтра найдите сведения об инженере, например, его фамилию.
Вы также можете вбить в строке поиска «Номер аттестата», ввести номер региона и выбрать фамилию вашего инженера в списке. О профессиональной деятельности кадастрового инженера можно узнать в таблице «Результаты профессиональной деятельности». Они могут оценить качество кадастровых работ.
Обратите внимание на количество решений по документам, подготовленным вашим кадастровым инженером:
- по кадастровому учету на основе документов;
- об отказе в кадастровом учете;
- о необходимости устранить реестровые ошибки.
Эта информация поможет понять компетенции кадастрового инженера.
Изучите опыт работы кадастрового инженера или организации, а также отзывы о них. Уточните, как давно создана организация, с которой вы будете заключать договор на оказание услуг. Это можно сделать на сайте ФНС.
Проверьте договор на межевание. В нем обязательно должны быть прописаны следующие обязательства кадастрового инженера:
- геодезическая съемка участка;
- подготовка межевых планов;
- определение площади участка;
- уведомление соседей, интересы которых затрагиваются уточнением границ. Инженер должен проинформировать их до начала работ.
Также в договоре должны быть прописаны стоимость и сроки работ, местонахождение участка и ответственность кадастрового инженера за допущенные им ошибки — он должен устранить их за свой счет.
Так выглядит договор на выполнение кадастровых работ
Какие документы нужны для межевания участка
Чтобы провести межевание земли, потребуются следующие документы:
- заявление на межевание в свободной форме. Скачать образец можно здесь;
- паспорт собственника недвижимости;
- нотариальная доверенность, если межевание проводит другой человек;
- правоустанавливающие документы на участок, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения. Какой документ нужен в вашем случае, можно уточнить у кадастрового инженера;
- правоудостоверяющие документы — свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН;
- справка из БТИ об отсутствии строений на участке.
Сколько стоит межевание участка
Государство не регулирует тарифы на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер проводит межевание на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость услуг стороны определяют на основании сметы.
Сумма может варьироваться от тарифов организации-подрядчика, а также зависеть от особенностей самого участка: формы, расположения, конфигурации, вида работ — объединение нескольких участков, разделение одного, перераспределение земель. В некоторых муниципальных образованиях собственник может получить скидку на межевание, просто если его и геодезиста привезут на участок.
В некоторых ситуациях провести межевание могут бесплатно:
- Если муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы в определенном районе или поселении в целом. Узнать о такой возможности можно в вашей администрации.
- Если в регионе есть льготы для некоторых категорий граждан. Например, власти могут выделить бесплатные земли многодетным семьям, жителям с инвалидностью или сиротам. И помочь в оформлении бумаг на такой участок — провести бесплатное межевание. О наличии таких льгот можно узнать в местной соцзащите.
В регионах также действует программа субсидирования на межевание и проведение кадастровых работ. Государство возмещает часть затрат на процедуру межевания, поэтому заказчик может оплатить меньшую сумму. Например, в Республике Алтай жители могут поставить недвижимость на кадастровый учет со скидкой в 60%.
Так выглядит первая страница списка подрядных организаций, которые получили субсидии и проводят межевание со скидкой в Республике Алтай
Узнать, участвует ли кадастровый инженер в программе субсидирования, можно лично или на сайте министерства развития вашего региона.
Этапы проведения межевания
Заключение договора. Когда вы выбрали исполнителя, необходимо заключить договор. Некоторые исполнители берут предоплату или просят оплатить услуги полностью еще до начала работ.
Межевание участка. После заключения договора начинается этап межевания земли. Инженер выезжает на участок и проводит кадастровую съемку с помощью геодезической аппаратуры. Современные устройства помогают определить геодезические координаты с точностью до сантиметров.
Такая процедура занимает до одного дня.
Обратите внимание, что замеры проводятся по ограждению участка. Если ограждений нет, нужно заранее обозначить углы, например, колышками или большими камнями.
Собственнику участка лучше присутствовать во время кадастровой съемки, чтобы при необходимости давать пояснения инженеру.
Ознакомление с проектом межевого плана. Сначала вы получите проект уточнения границ. При необходимости вы можете внести замечания. Условия ознакомления с таким документом прописаны в договоре подряда.
Так выглядит акт приема-передачи на выполнение кадастровых работ
Получение межевого плана. После кадастровой съемки инженер составляет межевой план. Подготовка документа занимает в среднем две-три недели. Однако многое зависит от загруженности подрядчика.
Так выглядят первая и вторая страницы межевого плана
В межевой план входит акт согласования границ с соседями. В договоре на межевание может быть прописано, что инженер сам подписывает акт с соседями заказчика. Иногда этой работой может заниматься сам собственник участка.
Внесение данных в реестр недвижимости. Когда план окажется у вас на руках, нужно подать его и заявление о постановке на кадастровый учет в МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра. Рекомендуем заранее записаться на прием в отделение МФЦ. Найти ближайшее к вам можно здесь.
С собой нужно принести документы на землю и паспорт собственника.
При необходимости подать документы в МФЦ может сам кадастровый инженер. В этом случае в договоре нужно сделать отметку об этом.
Если участок новый, например, его разделили на несколько или, наоборот, объединили в один, сначала его ставят на кадастровый учет, а затем регистрируют право собственности на него.
Регистрация права собственности на участок. Если участок еще не оформлен в собственность и нет нарушений при проведении межевания, заявитель получает кадастровую выписку из ЕГРН. Такой документ подтверждает границы участка и право собственности на него. Процедура оформления права собственности занимает в МФЦ до семи рабочих дней.
Так выглядит выписка из ЕГРН об объекте недвижимости
После этого участок с уточненными границами отобразится на публичной кадастровой карте.
Сколько времени нужно на межевание
Законодательство не устанавливает четкие сроки для межевания. Период работ обычно прописывают в договоре с кадастровым инженером. Процедура от заключения договора до получения кадастровой выписки может занимать два и более месяца. В этот период также включен срок на уведомление соседей о межевании — их должны предупредить минимум за месяц.
Сроки выполнения работ зависят от удаленности земельного участка, количества смежных участков, соседей, загрузки кадастрового инженера и его опыта работы. Если специалист допустит ошибку, Росреестр приостановит регистрацию до момента устранения неточностей. После этого документы придется подавать заново.
Как проводится согласование границ участка с соседями
Если у вас есть общие границы участка с соседями, придется согласовать координаты с ними. Если участки соседей уже отмежеваны и границы вашего не изменяются, согласовывать ваш план не нужно.
Как уведомить соседей о межевании
Часта такая обязанность закреплена за кадастровым инженером, если почтовые адреса соседей указаны в сведениях ЕГРН. Если этой информации нет, кадастровый инженер составит типовой документ, а уведомлять соседей вам придется самому под их личную подпись или через местную газету.
Без документа об уведомлении соседей смежных участков в 30-дневный срок получить кадастровый план не получится.
Если собственник не знает соседей или у него нет их контактов, кадастровый инженер должен узнать контакты сам и уведомить соседей по телефону или заказным письмом.
Если разыскать соседей не удалось, то уведомление публикуют в местной газете, которая имеет право публиковать нормативно-правовые акты. В таком случае к межевому плану прикладывают документы, подтверждающие извещение соседей в печатном издании.
Так выглядит объявление в газете о проведении собрания для согласования границ
Границы с муниципальной землей согласовывать не нужно.
Как согласовать границы участка с соседями
Согласование границ участка с соседями обычно проводит кадастровый инженер. Он может сделать это тремя способами:
- Согласовать в индивидуальном порядке. Такой вариант подходит для соседей, у которых нет разногласий о границах участков. В этом случае можно сразу при личном согласовании поставить подписи в соответствующем акте.
- Известить о собрании. Такой вариант подойдет, если соседей несколько и единого мнения о границах участков у них нет. В этом случае собственники извещают их о собрании, на котором согласуют границы. Для этого вы можете заполнить форму извещения о собрании и передать ее соседям под расписку. Вы также можете направить извещение по электронной почте или заказным письмом, если адреса указаны в выписке ЕГРН.
- Опубликовать информацию о собрании в местной газете по специальной форме. Важно, чтобы местное издание могло публиковать муниципальные правовые акты и официальную информацию муниципалитета.
Опубликовать информацию о собрании для согласования границ в газете можно в нескольких случаях:
- В выписке ЕГРН нет почтового или электронного адреса соседа.
- Извещение о собрании направили соседу почтой, но оно вернулось с отметкой о невручении.
- Смежный участок находится в границах ведения садоводства или огородничества и является общим имуществом.
- Участок входит в состав земель сельхозназначения, а его собственниками являются пять и более граждан.
- Участок входит в состав общего имущества жильцов многоквартирного дома.
- Земельный участок является одновременно лесным участком.
Что делать, если соседи не согласны с межевым планом
Акт согласия является неотъемлемой частью межевого плана. Все аргументированные возражения соседей фиксируют в этом документе.
Так выглядит акт согласования местоположения границ
Если сосед не согласен с границами и не подписывает акт, придется обращаться в суд об установлении границ. К исковому заявлению нужно приложить межевой и генеральный планы участка, а также архивные документы. Если суд установит смежную границу, сведения об этом внесут в ЕГРН без согласия соседа на это.
Для споров по согласованию границ участков действует срок исковой давности в три года. Отсчет начинается с того момента, когда истец узнал, что его права нарушили. Например, срок исковой давности могут отсчитывать с момента, когда соседи отказались подписывать акт согласования границ.
Как сделать межевание земли самостоятельно
Самостоятельно провести межевание могут только действующие кадастровые инженеры. Все остальное законом запрещено.
Однако вы можете самостоятельно:
- Подписать акт согласования границ с соседями — собственниками смежных участков.
- Зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре, если оно не было зарегистрировано.
Нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности на землю?
До июля 2016 года правоустанавливающим документом на участок считалось свидетельство о праве собственности. Затем вместо свидетельства о праве собственности владельцам недвижимости стали выдавать выписку из ЕГРН. Этот документ обладает такой же юридической силой, как и свидетельство.
Когда в выписке ЕГРН есть план участка, его границы уточнены. Если данных нет, стоит задуматься о межевании участка.
Когда нужно повторное межевание участка?
Повторно межевать участок нужно, если:
- участок разделяют на несколько или, наоборот, объединяют в один;
- участок выделяют из общей долевой собственности;
- есть судебные споры с соседями о границах участка;
- нужно уточнить границы и устранить ошибку в реестре.
Нужно ли межевание, если участок уже стоит на кадастровом учете
Межевание делают добровольно. Участок можно продать без межевания, если у него есть кадастровый номер и он состоит на учете в реестре прав на недвижимость.
Однако собственнику придется межевать участок при манипуляциях с ним. Например, владелец увеличивает площадь надела или делит его на несколько участков.
Участок без установленных границ сложнее продать покупателю, который планирует приобрести с использованием ипотеки. Банк не одобрит кредит на землю без уточненных границ: такой объект нельзя рассматривать в качестве залога.
Как оспорить межевание участка
Оспорить межевание можно в суде по месту нахождения участка. Для этого нужно подать иск об установлении границ участка.
К иску придется приложить доказательства того, что результаты межевания нарушают ваши права на участок, а границы соседа не соответствуют фактическим границам.