Выбираем идеальный момент для продажи квартиры
Продажа квартиры — событие масштабное для большинства людей, так что и сомнения тут возникают нешуточные. Как понять, что сейчас продавать квартиру выгодно? А если продешевлю? Вдруг стоит подождать роста цен на рынке? Можно ли вообще продавать квартиру в кризис и в эпоху перемен?
Терзаясь сомнениями, собственник медлит и упускает подходящий момент. Или, наоборот, излишне торопится и продает квартиру дешевле, а надо было бы проявить терпение. Циан.Журнал составил список советов, как поймать тот самый момент.
1. Поймите, кто сейчас диктует свои условия на рынке: продавец или покупатель?
2. Решите, как поступите с деньгами от продажи.
3. Оцените, насколько нужна продажа прямо сейчас.
4. Ловите момент выгодных цен, если продаете квартиру ради покупки более дорогой.
5. С неликвидом прощайтесь сразу.
6. Учитывайте сезонность: обычно осенью спрос растет.
7. Не продавайте единственное жилье в кризис.
8. Пропустите конкурентов вперед.
Проанализируйте, кто на сегодняшнем рынке правит бал: продавец или покупатель?
Рынок жилья — союз двух противоборствующих сторон. В зависимости от динамики цен, спроса и предложения меняются и «главнокомандующие». Так, если предложения много, а цены падают, хозяином рынка становится покупатель. Продавцу приходится идти на уступки, чтобы покупатель выбрал именно его объект. Бывает и иначе: цены растут, ликвидных вариантов все меньше и меньше — значит, условия диктует продавец, а покупатель оказывается в более зависимом положении, чем продавец.
К осени 2022 года рынок трансформировался из рынка продавца в рынок покупателя: спрос низкий. Чтобы продать свою квартиру, продавцу придется пойти на значительный дисконт.
«Поэтому сейчас продавать квартиру невыгодно — лучше дождаться, когда цены на недвижимость вырастут», — рекомендует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости».
Совет № 2
Выберите самый надежный способ сохранения вырученных от продажи средств
Этот совет актуален для тех, кто вполне обоснованно переживает за сохранность сбережений в кризис. В первой половине 2022 года многие переживали, что не успеют сохранить деньги, если наступит дефолт (а его прогнозировали с завидной регулярностью): вдруг все произойдет в момент регистрации перехода права собственности? Ведь тогда продавец, фигурально выражаясь, останется с кучей фантиков вместо денег.
В кризисное время недвижимость — один из самых надежных способов сохранения сбережений.
«Фондовый рынок не оправдал ожиданий инвесторов, банковские вклады уже не так выгодны (они не покрывают инфляцию), автомобили подорожали в полтора-два раза. Продавая квартиру, надо четко понимать, в какой актив будут переложены полученные средства. Лучший вариант — провести альтернативную сделку, продавая квартиру с одновременной покупкой другой недвижимости», — рекомендует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики.
Совет № 3
Исходите из своих потребностей
Бывает, что особых вопросов необходимость в предстоящей сделке не вызывает: семье действительно нужно продать квартиру, чтобы, например, купить побольше или разъехаться по двум поменьше или уехать в другую страну. А бывает и по-другому: острой необходимости вроде бы и нет, но «все побежали — и я побежал».
Если есть необходимость в решении квартирного вопроса прямо сейчас, лучше не откладывать его на более долгий срок.
Пока роста покупательской активности на рынке не предвидится. В ближайшей перспективе предпосылок для этого нет, уточняет Дмитрий Таганов. Это значит, что по максимальной цене продать квартиру в ближайшие месяцы не получится — главным аргументом для продажи сегодня является актуальность вопроса в конкретно взятой семье.
Совет № 4
При продаже квартиры ради покупки более дорогого варианта ловите снижение цен
Если вы планируете улучшать жилищные условия и переезжать в квартиру большего размера, более подходящим моментом для продажи способен стать не рост цены, а ее снижение.
«При покупке большей квартиры неважно, насколько упадет в цене ваш объект — важнее, насколько просядет покупаемый. Несмотря на то что вы не получите максимум за ваш объект, в финансовой части вы выиграете, так как цены пошли вниз», — объясняет Ольга Кирилловых, директор по маркетингу и продажам ГК «Железно».
Совет № 5
Не упускайте шансы и возможности
Кризис кризисом, но если принимаемые государством антикризисные меры неожиданно делают покупку выгодной (например, за счет низкой ипотечной ставки на вторичное жилье), это может повысить спрос. Для продавца это станет подходящим моментом для публикации объявления — главное, чтобы квартира подходила под ипотеку: это значит, что в ней нет неузаконенных перепланировок или, например, обременений. О шансах покупателя на получение льготной ипотеки пишите прямо в объявлении — так выше вероятность скорее найти клиента.
«А вот если на рынке невыгодные условия по ипотеке (а значит, невысокий спрос), то вероятность удачно продать квартиру существенно ниже. Чтобы найти покупателя, придется потратить немало времени и предлагать большие скидки. Поэтому на это время многие продавцы убирают свои квартиры из продажи», — говорит Елена Лапшина.
Совет № 6
Не стоит ждать у моря погоды при продаже неликвида
Под неликвидным жильем подразумеваются малопривлекательные варианты — например, после пожара или с проблемными документами. Продавать такое жилье всегда было непросто, но, в отличие от ликвидного жилья, неликвид не дорожает. Следовательно, и ждать более выгодных времен бесполезно.
«Если есть вторичное неликвидное жилье, нужно его быстро продавать, так как со временем цена будет снижаться и дальше», — считает Ольга Кирилловых.
Совет № 7
Учитывайте сезонность
Традиционно высокими сезонами на рынке недвижимости являются осень и начало зимы. Всплеск покупательской активности связан с выходом детей в детсады и школы (родители подбирают жилье поближе), а студентов — в вузы (родители покупают им квартиры, чтобы те могли начинать отдельную жизнь или чтобы не ютиться по общежитиям и на съемных квартирах в случае переезда из другого города). А ближе к зиме люди пытаются успеть выполнить поставленные себе на год цели.
«Лето же обычно является низким сезоном для рынка жилья: покупатели менее активные, продажа квартиры может затянуться», — объясняет Елена Лапшина.
Совет № 8
Не продавайте единственное жилье в кризис
Некоторые пытаются усидеть одновременно на всех стульях, а в кризисные времена это рискованный подход. Если идея заключается в том, чтобы продать единственную квартиру ради покупки большего жилья, нужно не просто все просчитать, а осознать, что это действительно крайне рискованное мероприятие.
По словам Ольги Кирилловых, продать единственное жилье, пустить полученные средства на оплату первоначального взноса новостройки и при этом одновременно выплачивать ипотеку и аренду для временного проживания — крайне тяжелая задача.
Совет № 9
Подождите, пока конкуренты разойдутся
Если продажа квартиры намечается в момент снижения цен и перенести ее на более благополучные времена нельзя, стоит подождать, пока самые дешевые квартиры-конкуренты разойдутся по своим покупателям.
«Отслеживайте, когда они продадутся, и уже после этого выводите свой объект по приемлемой цене», — предлагает Ольга Кирилловых.
Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости
«Стоит ли ждать Нового года?» — наверняка такая мысль приходила в голову каждому, кто в ближайшее время планирует покупку квартиры. Неуверенность подпитывается и предпраздничными распродажами, и надеждой на вероятное снижение цен в предстоящем январе-феврале, и продлением программы льготной ипотеки до лета 2021 г. Domofond.ru решил развеять сомнения и обратился с этим вопросом к экспертам отрасли. Вот что они нам ответили.
Новостройки
Ценообразование в сегменте новостроек будет зависеть от нескольких аспектов — спроса и объема предложения, общей экономической ситуации в стране, которая может ухудшиться, если правительство введет новые ограничения из-за коронавируса, а также от геополитической картины мира. Так, если запад введет очередные санкции в отношении России, девальвация рубля продолжится, что также отразится на цене квадратного метра.
Если говорить о рыночных факторах — благодаря льготной ипотеке спрос на квартиры в новостройках не ослабеет. Хотя по сравнению с рекордными сентябрем и октябрем 2020 г., начиная с этого ноября, покупательская активность будет снижаться, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:
«Это ожидаемо, так как после официального продления программы субсидирования у покупателей появилось еще более полугода, чтобы спокойно определиться с выбором объекта. Снижение спроса и выход большого числа новых проектов, старт которых отложился из-за пандемии, закономерно замедлят темпы роста цен на новостройки. Тем не менее, пока доступна льготная ставка, у нас есть уверенность в том, что квартиры будут продаваться, а цены — поступательно двигаться вверх».
Стоит принимать в расчет и следующий момент: далеко не весь потенциал активности клиентов исчерпан — ставки около 6% удерживаются меньше года, а многим покупателям необходимо немало времени, чтобы накопить средства на первоначальный взнос. Это значит, что и весной, и летом спрос на жилье останется. Соответственно, цены снижаться не будут.
«Весьма вероятно, что темп их прироста замедлится. Мы уже видели в минувшем сентябре перераспределение спроса ипотечных покупателей в пользу вторичного жилья. Это значит, что часть клиентов уже сейчас не видит смысла в покупке подорожавших новостроек и предпочитает более доступную „вторичку“. Так что агрессивность ценовой политики объективно придется снизить, но не думаю, что существенно», — комментирует генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Цены на новостройки
По мнению генерального директора компании Ikon Development Антона Детушева, в первый месяц нового 2021 года цены на недвижимость с большей долей вероятности останутся на уровне ноября 2020 г. При этом с февраля можно ожидать увеличения стоимости до 3%, а к июлю 2021 года рост цен вполне может составить еще плюс 4-5%.
«После завершения льготной ипотеки, скорее всего, будет значительный спад покупательского интереса. За счет этого цены незначительно скорректируются, но не более, чем на 2%», — отмечает Антон Детушев.
Вместе с тем второе полугодие 2021 должно стать временем активного выхода новых проектов, в работе над которыми девелоперы активизировались благодаря повышению маржинальности, отмечает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И активный выход нового предложения должен остановить рост стоимости кв. м. Однако «прошлогодними» цены уже не будут.
Вторичное жилье
Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти. Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички». Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.
Цены на «вторичку»
Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».
«Повышение курса валют может задать тренд на вложения денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.
Когда лучше покупать квартиру?
Откладывать покупку квартиры стоит только в случае потенциального понижения цен, но сегодня предпосылок для данной ситуации не наблюдается. Поэтому, если есть необходимость в приобретении жилой недвижимости, покупать жилье нужно сейчас.
«Не стоит ждать более выгодных ставок, снижения цен или новогодних скидок. В условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что ставки не пойдут вверх. Новогодние скидки — зачастую маркетинговый инструмент, а не реальная возможность сэкономить. Так что прямое снижение цен вообще вряд ли возможно. При самом пессимистичном сценарии застройщики могут заморозить ценник, но не опустить его вниз», — рассказывает Андрей Колочинский.
Согласен с коллегой и директор по инвестициям и экономике компании ГК «ЮгСтройИмпериал» Артем Таболин:
«Покупка квартиры сейчас — это выгодно. Но даже если есть достаточный объем собственных средств, приобретать жилье в реалиях сегодняшнего дня лучше в ипотеку. Таких дешевых „длинных“ денег в недвижимости, наверное, уже не будет. Свои же накопления лучше куда-нибудь инвестировать и заработать на разнице между процентными ставками (по ипотеке и по инвестиции)».
Скидки
Несмотря на то, что эксперты твердят в один голос о повышении цен, скидки на квартиры все же возможны. Речь и о специальных предложениях в канун Нового года, и об акциях, действующих на наименее привлекательные лоты — с неудобной локацией, какими-либо изъянами, очень большой или, наоборот, маленькой площадью.
«Самые ликвидные варианты — однокомнатные и двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой и видом из окна — очень быстро раскупаются, поэтому ждать на них скидок и снижения цен опрометчиво. Сейчас я бы сконцентрировался на поиске жилья в готовых новостройках, а также отслеживал бы выход новых корпусов в уже готовых крупных проектах — там большой выбор жилья. Помимо этого, нередко застройщики стимулируют покупку квартир через программы дополнительного субсидирования ипотеки, когда первый год выплат по кредиту компенсируется застройщиком», — рассказывает Игорь Козельцев.
Приобрести квартиру в этом году или отложить покупку до нового — решать вам. Однако помните основное — при покупке недвижимости нужно учесть все детали. Поэтому подходите к этому вопросу планомерно, не стремясь совершить сделку как можно быстрее только потому, что действуют «старые» цены. Возможно, именно для вас лучшим вариантом будет несколько подождать.
Когда лучше покупать недвижимость
Соотношение спроса и предложения непосредственно влияет на цены. Понимание рынка недвижимости поможет предсказать, что будет с ценами на жилье в ближайшее время. Так, низкий спрос заставляет продавцов искать пути привлечения клиентов, в том числе с выгодными ценовыми предложениями. Высокий спрос, наоборот, приводит к завышению цен. В этом случае уместнее переждать.
Чтобы понять, когда стоит покупать жилье, эксперты советуют обращаться к опытному риелтору. Он сможет рассказать обо всех сезонные изменения на рынке и подскажет, как дождаться того момента, когда квартиры подешевеют. Как найти надежного риелтора, читайте в нашей статье.
Какие факторы влияют на повышение ценообразования на жилье
- Новые строительные нормы;
- Увеличение оплаты труда;
- Увеличение стоимости на строительные материалы;
- Инфляция.
Как на вторичную недвижимость влияет время года
Немалую роль в покупке квартиры имеет сезонность. Четкое понимание периода роста и спада предложений на рынке позволит купить квартиру по привлекательной цене. Однако не стоит возлагать большие надежды на сезонные колебания, поскольку есть множество других факторов, которые достаточно сложно спрогнозировать. Это экономические и политические обстоятельства, а также региональные особенности и т.п.
В период предновогодних праздников и летних отпусков происходит снижение активности на рынке. Если зимой у застройщиков скидки, которые подталкивают к покупке, то на вторичном рынке все наоборот. С наступлением декабря количество покупателей уменьшается. Многие продавцы снимают квартиры с продажи, а потому сокращается количество предложений. В этот период владельцы, которым нужно продать квартиру срочно, готовы к снижению цен.
Наиболее привлекательное время для покупки — весна, когда продавцы начинают выставлять на продажу свои квартиры. Количество предложений достигает максимальных значений и вы сможете выбрать именно то, что нужно. К тому же впереди лето и это хорошее время для ремонта.
Из минусов покупки квартиры весной — покупателей на рынке становится больше. А покупатели — это конкуренция. Поэтому владельцы квартир могут не так охотно уступать в цене.
Похожая ситуация наблюдается на рынке осенью. Тогда количество выставленных объектов снова увеличивается, а торг по цене затруднен из-за наличия множества покупателей и создание ажиотажа просмотрами.
В любом случае однозначно лучшего времени для покупки квартиры нет, в каждом сезоне свои преимущества и недостатки. Если вы наткнулись на объект, который вам понравился, ждать определенного времени года нет смысла, поскольку сезонные колебания стоимости не слишком значительны. Чтобы недвижимость не купил кто-то другой, сделайте предложение продавцу и, возможно, он уступит в цене.
Когда покупать квартиру в новостройке
В период акций и распродаж можно приобрести квартиру в новостройке с дополнительной выгодой. Строительные компании приурочивают акции к торжественным событиям или значимым датам — день рождения фирмы, праздникам (Новый год, майские праздники, 1 сентября, Черная пятница и т.п.). Также акции распространены в межсезонье, в случае высокой конкуренции и на старте продаж.
Акция может подразумевать приобретение недвижимости по старой цене в определенные даты. Чтобы не пропустить такое предложение, нужно регулярно проверять сайты новостроек, особенно во время праздников.
Также советуем обращать внимание, на какие именно квартиры действует предложение. Часто бывает, что скидка распространяется только на наименее ликвидные квартиры. Проанализируйте саму квартиру — нормальное ли у нее состояние и расположение в доме. Возможно она близко к шахте лифта или из окон открывается не самый привлекательный вид. Объективный анализ позволит отличить скидку от маркетингового приема, при котором покупатель только считает, что покупает жилье дешевле.
Самые низкие цены в новостройках на начальных этапах строительства и продажи, но одновременно и самые высокие риски.
Как влияют внешние факторы
Прыжки курса доллара, нестабильная экономическая и политическая ситуация, введение новых законов — все это накладывает свой отпечаток на ценообразовании и общем формировании рынка недвижимости.
В эти периоды рынок недвижимости замирает и берет паузу. Покупатели ожидают снижения стоимости, а продавцы, которые не готовы спускать цену, откладывают сделку до стабилизации ситуации. Кризисные периоды могут сыграть на руку и вы можете купить квартиру дешевле. В такие моменты целесообразно покупать жилье, ведь покупателей мало и продавцы будут сбрасывать цену.
При чем тут курс валют
Повышение курса доллара снижает привлекательность недвижимости, поэтому владельцы с большим желанием будут готовы пойти на торг. Поскольку цены на жилье у застройщиков номинированные в гривне, тем, кто хранит сбережения в валюте, выгодно покупать жилье в новостройках. То есть квартира за миллион, за которую по курсу 27 гривен нужно заплатить $37 000, при курсе 29 грн обойдется в $34 500.
Жилищная лихорадка. Какие ошибки мы совершаем, когда инвестируем в квартиры
Вот уже полтора года в России растет спрос на недвижимость. Началось все с падения рубля и низких ставок по вкладам: чтобы сохранить накопления, соотечественники переводили деньги в квадратные метры, потом правительство запустило программу льготной ипотеки, а еще Центробанк рекордно снизил ключевую ставку, и проценты по жилищным кредитам оказались на историческом минимуме.
За девять месяцев этого года на покупку недвижимости граждане и бизнес потратили 265 миллиардов рублей, подсчитали в компании CBRE. Это рекорд. В прошлом году с января по сентябрь объем инвестиций в недвижимость был на 34% меньше (193 миллиарда), а в 2019 году вообще на 56% меньше (166 миллиардов).
Часто квартиры покупаются не для собственного проживания, а для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Но бывает, что вложения в недвижимость не приносят высокой (а то и вообще никакой!) прибыли. Вместе с экспертом по личным финансам, автором курса по финансовой психологии Эриком Розенфельдом АиФ.ru разобрал ошибки начинающих квартирных инвесторов.
Инвестиции в недвижимость не самый выгодный вариант
За полтора года в Москве арендная плата увеличилась всего на 4%, свидетельствуют данные ЦИАН. За этот же период цены на квартиры выросли на 22%.
«Даже в этих условиях соотношения аренды жилья к его стоимости (в Москве) приблизительно равно 1 к 200, что дает 5–6% годовой доходности в рублях. Причем здесь не учитывается изменение стоимости жилья, расходы на ремонт, риск простоев и т. д. То есть доходность более чем скромная. К тому же, она не гарантирована, а по своим показателям уступает даже некоторым облигациям федерального займа (ОФЗ)», — говорит эксперт.
Рассмотрим сегодняшнюю ситуацию. 10 августа Центральный банк РФ повысил ключевую ставку еще на 0,25 процентных пункта, с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение подряд. В прошлый раз (в июле) регулятор повысил ставку сразу на 1 процентный пункт, и это стало самым решительным шагом с 2014 года.
Следом за ключевой ставкой вырастут проценты по ипотеке и, допускает Розенфельд, снизится спрос на недвижимость. «Вполне возможно, что из-за этих изменений возникнут проблемы у застройщиков. С одной стороны, скорее всего, они столкнутся со снижением спроса, а с другой — с продолжающимся ростом стоимости стройматериалов и рабочей силы», — рассуждает эксперт.
Добавьте сюда хроническое падение реальных располагаемых доходов населения и ускоряющиеся темпы роста потребительских цен. Спрос на недвижимость снизится и перепродать квартиру, купленную на пике цен, будет непросто.
«Несмотря на большую популярность инвестиций в недвижимость, не стоит считать их выгодными по умолчанию. Нужно обращать внимание не только на уровень цен и стоимость аренды, но и на соотношение спроса и предложения на аренду. Если предложение будет превышать спрос, то инвестору придется снизить размер арендной платы, чтобы привлечь арендаторов. Кроме того, статистика доходности недвижимости в прошлом совершенно не означает, что так будет и в будущем. Прежде чем вкладывать свои средства, следует тщательно изучить рынок и его особенности, взвесить все за и против, и только после этого принимать решение», — советует он.
Все идет не по плану
Бывает, что собственник продает жилье в старом доме, например, в хрущевке и покупает другую квартиру в новостройке, надеясь на повышение ее стоимости в будущем. При этом он не имеет конкретных целей. Он просто хочет заработать денег, а сколько именно — не имеет значения.
Это в корне неверно. Не имея представления о потенциальной доходности, от такой сделки можно вообще остаться в минусе (если, допустим, хрущевка включена в программу реновации, при переселении собственнику и так дадут квартиру в новостройке, с новым ремонтом, да еще и большей площади).
Розенфельд рекомендует всегда просчитывать доходность: сколько вы хотите вложить в недвижимость и сколько хотите заработать.
Эксперт советует при расчете доходности использовать показатель реальной инфляции. Самый простой способ — переводить стоимость покупки и аренды в доллары. «Начинающие инвесторы часто считают изменение цены в рублях, но при этом забывают, что из-за реальной инфляции рубль сильно подешевел», — поясняет он.
Все квартиры в одной корзине
Несколько лет назад читатель АиФ.ru Карен продал трешку на «Академической» и вырученные деньги вложил в котлован — купил две однушки в Новой Москве. Расчет пенсионера был простой: в одной квартире он будет жить, другую сдавать. Вот только застройщик выдал ключи почти на год позже, а внятной компенсации Карену добиться не удалось. Полгода мужчина жил на даче, полгода — снимал квартиру, это обошлось ему в 100 с лишним тысяч.
Если вы планируете покупать несколько квартир в новостройке, в идеале выбрать разных застройщиков.
«Кстати, есть мнение, что при покупке нескольких квартир у одного застройщика можно получить скидку. Это большое заблуждение. Застройщик в любой момент может поднять цену второго и последующего жилья, т. к. из-за количества проданных квартир меняется стоимость непроданных. Поэтому стоит вкладываться в квартиры разных застройщиков», — отмечает эксперт.
Инвестиция на потом
Конечно, каждый хочет купить хорошую недвижимость, которую потом можно продать подороже. Цены на такую недвижимость соответствующие. Приходится копить. А пока копишь, жилье дорожает.
По словам Розенфельда, такое дело, как покупку квартиры, в долгий ящик лучше не откладывать и сразу вложить имеющиеся деньги в недвижимость, пусть и более скромную.
«Если на данный момент есть определенные финансы (пусть и не слишком много) и поставлена задача их инвестировать — значит, надо инвестировать прямо сейчас», — считает эксперт.