Как взять ипотеку и не переплатить 9 советов, которые облегчат жизнь на много лет вперед
Перед тем как взять крупный кредит, обычно смотрят на процентную ставку. Но стоит ли ориентироваться лишь на нее? Вместе с Райффайзенбанком мы выделили еще 9 пунктов, на которые стоит обратить внимание, чтобы выбрать наиболее выгодный и надежный для себя вариант.
Узнайте, на каких условиях банк предлагает ту самую низкую ставку из рекламы
Выбирать ипотечный кредит по ставке — это, казалось бы, самый логичный вариант. Но не тут-то было. Получение той самой минимальной ставки, заявленной в рекламе, может зависеть от разных условий. Во-первых, от суммы кредита: чем больше денег вы берете у банка, тем, естественно, ниже будет ставка (обычно речь идет о сумме не менее 7 млн рублей). Во-вторых, важен размер первоначального взноса: некоторые банки для низкой ставки попросят до 50% от стоимости квартиры. В-третьих, важно, есть ли у клиента зарплатная карта этого банка, оформлена ли страховка и так далее.
Рассмотрите по крайней мере пару десятков банков
В России больше 360 банков, и ипотечные кредиты выдают как минимум несколько десятков из них. Скорее всего, первым порывом будет пойти в один из крупнейших, но стоит сначала изучить предложения по крайней мере первой десятки. Во-первых, у банков бывают разные профили: кто-то выдает больше кредитов на новостройки, кто-то — на «вторичку», а у кого-то хорошие условия по рефинансированию. Во-вторых, как и в случае с депозитами, частные и/или не самые крупные банки могут предлагать более выгодные условия по ипотеке: для них это возможность привлечь новых клиентов.
Сравните размер первого взноса
Чем выше первоначальный взнос, тем дешевле будет кредит. Одни банки попросят минимум 40% от стоимости жилья, другие — 10%. Правда, Центробанк считает, что ипотека с первым взносом менее 20% должна иметь повышенный коэффициент риска, а значит, условия по ней менее выгодны. Если же банк предлагает взять ипотеку вообще без первого взноса, это должно насторожить: у такого кредита, скорее всего, будут самые невыгодные условия из возможных.
Вспомните про свой зарплатный банк
Если банк, через который вам платят зарплату, выдает ипотечные кредиты, то это может оказаться выгоднее. Во-первых, зарплатным клиентам часто предлагают более низкие ставки и делают скидку 0,2–1%. Во-вторых, для оформления придется собирать меньше документов (например, не нужно предоставлять справки о доходах). В-третьих, банк, скорее всего, будет менее требователен к минимальному стажу работы на текущем месте.
Узнайте, есть ли у банка ипотека с господдержкой
У российских банков много программ льготной ипотеки. Например, есть «Ипотека с господдержкой 2020»: она стартовала весной прошлого года и продлится до июля 2021 года (а в отдельных регионах, возможно, и дольше). По этой программе банки выдают кредиты на квартиры в новостройках со ставкой в 6,5% и даже ниже. Плюс есть семейная ипотека — она действует до декабря 2022 года и подходит семьям, у которых родился второй или третий ребенок. Ставки по ней еще ниже, от 4%. Есть также Дальневосточная ипотека — для молодых и неполных семей на Дальнем Востоке, здесь ставка будет вообще от 2%. Такие низкие проценты существуют не благодаря щедрости застройщиков или банков, а за счет государственных субсидий. Также стоит учесть, что не каждая новостройка попадает под льготные условия, поэтому стоит рассматривать каждый конкретный ЖК отдельно.
Изучите условия по штрафам
К сожалению, от непредвиденных ситуаций никто не застрахован. Поэтому о штрафах за просрочку платежа или другие нарушения договора стоит узнать заранее. Обычно пени составляют 0,01–1% от размера ежемесячного платежа за каждый день просрочки. Если клиент не платит больше месяца, то штрафы растут. При этом некоторые банки могут брать по 2–3%, начиная с первого дня просрочки — это может оказаться очень неприятным сюрпризом, если перед подписанием договора невнимательно читать его условия. Если просрочка будет серьезной, страховая может поднять процентную ставку по платежу — вплоть до нескольких десятков процентов.
Обратите внимание на качество сервиса
Например, на то, насколько в банке вообще просто получить одобрение по кредиту или можно ли подать заявку онлайн. Кроме того, важно понимать, как банк работает с клиентами после подписания: с ипотекой жить долго, важно, чтобы способы погашения были удобными, а поддержка всегда на связи. Стоит почитать форумы и отзывы в соцсетях, проверить, как быстро и насколько по делу поддержка отвечает на претензии. Нелишним будет и посмотреть рейтинги, которые составляют деловые издания и профильные сервисы (например, вот, вот и вот).
Сопоставьте стоимость страховки
Если берете ипотеку, скорее всего, вам придется оформлять страхование жизни. Таким образом и банк, и сам заемщик будут спасены от рисков: если что-то случится, кредит будет гасить страховая, а жилье достанется заемщику и его семье. Конечно, от страхования жизни, в отличие от страхования имущества, можно отказаться. Но тогда банк с высокой вероятностью изменит условия и повысит ставку по ипотеке. Поэтому лучше страховку все же взять, но важно уточнить ее цену. Как правило, она составляет до 1% от суммы кредита. Стоит узнать, с какими страховыми компаниями сотрудничает банк, и выбрать наиболее выгодный вариант.
Узнайте, есть ли скидки и акции
Да-да, такие бывают и на ипотеку, хотя и нечасто. Например, некоторые девелоперы устраивают распродажи: обычно это происходит в феврале. Начало года среди риелторов считается мертвым сезоном, поэтому в это время можно найти особенно выгодные предложения. Еще один период распродаж приходится на летний сезон отпусков. В июне — августе также стоит поинтересоваться, нет ли у банков и застройщиков каких-нибудь акций или дополнительных бонусов для покупателей.
Как получить самую выгодную ипотеку? Восемь хитростей
Ипотека – самый «долгий» кредит. В прошлом году россияне оформляли его в среднем на 17 лет (данные бюро кредитных историй «Эквифакс»). Чем больше срок, тем больше переплата по процентам. Именно поэтому очень важно получить ипотеку на самых выгодных условиях. Как это сделать, АиФ.ru узнал у экспертов.
Подкопить на первоначальный взнос
Большинство ипотечников придерживаются мнения, что лучше платить кредит за свою квартиру, чем снимать чужую и отдавать деньги «дяде». С одной стороны, логично. Но с другой – бывает, что граждане оформляют ипотеку, не будучи подготовленными к тому, что ближайшие десять, а то и больше лет каждый месяц они будут отдавать часть дохода банку. Кроме того, они спешат поскорее купить квартиру в кредит, не имея адекватного первоначального взноса. А ведь эта сумма играет важнейшую роль при принятии решения финансовой организацией – под какой процент выдавать ипотеку заемщику. Если нет хотя бы 20% от стоимости жилплощади, с ее покупкой лучше повременить. В противном случае и ежемесячный платеж будет внушительным, и ставка самая не выгодная.
Да, эксперты настоятельно рекомендуют не брать на первоначальный взнос потребительский кредит. «Граждане не накапливают первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры, а используют заемные средства, нередко потребительский кредит. При этом значительно растет конечная стоимость приобретения жилья и стремительно ухудшается платежеспособность заемщика. Необходимо самостоятельно накопить средства, оценив тем самым собственные возможности по обслуживанию долга», – говорит управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ банка Андрей Бархота.
Обращение в «свой» банк
В своей рекламе банки обещают невероятно выгодные ставки по ипотеке. Правда, чтобы получить такой кредит, нужно соблюсти ряд условий, которые обычно написаны мелким шрифтом в самом незаметном месте.
Ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова советует за получением ипотечного кредита обращаться в тот банк, клиентом которого вы уже являетесь или были раньше и оставили хорошие воспоминания о себе.
«Своим клиентам банк может предложить дополнительные скидки или сниженный первоначальный взнос», – объясняет она.
Льготные программы
«Во многих банках действуют специальные условия кредитования для учителей, госслужащих, молодых семей, семей с несовершеннолетними детьми. В отдельных регионах встречаются льготные программы от АИЖК, а в некоторых областях можно даже получить субсидию из бюджета», – говорит Солдатенкова.
Например, семьи с двумя (и более) детьми могут оформить кредит под 6% годовых.
Перед тем как оформлять ипотечный кредит, убедитесь, а не подпадаете ли вы под льготную программу.
Полный пакет документов
Банку, в который вы подаете заявку на ипотеку, важно знать, что вы ответственный и платежеспособный гражданин. Обязательно предоставьте в финансовое учреждение официальный документ о доходе. Заемщикам со стабильным и безупречным заработком банки чаще предлагают более выгодные ставки.
«Если вы являетесь ИП и совмещаете свою деятельность с работой на «дядю», то в заявке на кредит в качестве основного места работы лучше указать занятость по найму, а прибыль от дела учесть в дополнительном доходе», – подсказывает Солдатенкова.
Оперативная сделка
Как мы уже говорили, ипотека чаще всего – это история на несколько лет. И к ней нужно быть максимально подготовленным: и финансово, и морально. Когда вы готовы, не стоит откладывать оформление кредита. Дело в том, что многие финансовые организации предлагают заемщикам скидки при выполнении определенных условий для заключения сделки. Например, выход на сделку в течение 45 дней с момента первого одобрения, электронная регистрация сделки в Росреестре, подбор жилья у партнерских агентств и прочее.
Единовременная комиссия
По словам Солдатенковой, большинство банков для снижения ставки предлагают оплатить единовременную комиссию, которая, как правило, не превышает 1,5-4,5% от суммы кредита. Заплатив ее, вы сможете снизить процент по кредиту на 0,5-1,5%. «Имейте в виду, что чем длиннее срок кредита, тем большую выгоду несет оплата опции. Но учтите, что при досрочном погашении кредита комиссия не пересчитывается и не возвращается», – указывает эксперт.
Добровольное страхование
По закону, ипотечный заемщик обязан страховать только имущество, под залог которого берет кредит. Эксперты советуют также заключать договор личного и титульного (требуется при покупке вторичного жилья – ред.) страхования.
«Во-первых, вы обезопасите себя и свою семью от нежелательных рисков. Во-вторых, сможете максимально снизить ставку», – объясняет Солдатенкова.
Ориентир на жилье, а не на акции!
Банки, особенно под конец года, проводят всевозможные акции для привлечения ипотечных заемщиков. Но эти специальные предложения не всегда выгодны клиентам.
«Часто банки предлагают достаточно низкие процентные ставки по своим программам в качестве акции. Здесь заемщики должны ответственно подходить к выбору жилья: следует ориентироваться на привлекательность самого жилищного объекта, а не на интересную цену. Акционные ставки на малопривлекательные объекты, которые к тому же могут действовать не на весь срок кредитования, едва ли принесут счастье», – резюмирует Андрей Бархота.
Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция
Оформление ипотечного кредита — самый быстрый способ стать владельцем жилья, когда нет возможности купить его сразу. Получение ипотечного кредита совсем не обязательно должно быть сопряжено с бумажной волокитой и длинными очередями. Главное — подойти к делу с умом.
Какое жилье можно взять в ипотеку?
Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).
Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.
Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.
В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.
Нет времени читать инструкцию? Просто позвоните на горячую линию консультационного центра ДОМ.РФ, и мы ответим на все ваши вопросы!
Задать вопрос
Как найти подходящее жилье?
Для поиска жилья можно воспользоваться услугами профессиональных риелторов, а можно сделать это самостоятельно с помощью онлайн агрегаторов, таких как Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость.
Могу ли я участвовать в льготных ипотечных программах?
Да, сегодня российским гражданам доступен целых ряд ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку жилья на выгодных условиях:
Программа позволяет всем гражданам приобрести строящееся или готовое жилье в ипотеку по ставке не выше 8% до 1 июля 2024 года.
Семьи, в которых родился первый ребенок или последующие дети, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке не более 6%. Программа также распространяется на семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью.
Молодые семьи, которые планируют приобрести жилье в Дальневосточном федеральном округе, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке до 2% или готовое жилье в сельских поселениях, а также взять льготный кредит на строительство дома на любом земельном участке.
Распространяется на сельские местности страны. Позволяет взять кредит по ставке до 3% на строительство и приобретение частного дома, а также на покупку квартиры в доме не выше 5 этажей.
В ряде субъектов реализуются свои собственные ипотечные программы, условия которых определяются на региональном уровне. Ознакомиться с ними и узнать детали можно в администрации вашего региона.
Или просто позвоните на горячую линию консультационного центра ДОМ.РФ, и мы подберем для вас подходящую программу.
Как убедиться в надежности застройщика?
Проверить репутацию застройщика, ознакомиться со всей документацией, графиком строительства и фотографиями со строительной площадки можно с помощью сервиса наш.дом.рф. Информация, публикуемая на портале, является официальной. Все строительные компании обязаны раскрывать информацию о своих проектах на данном ресурсе.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Как выбрать банк для оформления ипотечного кредита?
При выборе банка определяющее значение имеет уровень процентных ставок. Чем ниже, тем лучше. Если вы имеете право на ипотеку с господдержкой, посмотрите какие банки предлагают кредиты на льготных условиях. В остальных случаях можно подобрать подходящий вариант на рыночных условиях.
Ознакомиться с предложениями крупнейших банков можно на странице ипотечных ставок. Здесь можно сравнить ставки как по рыночным, так и по льготным государственным программам.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Позвонить на горячую линию
На какой срок брать кредит?
Выбор срока кредита влияет на размер ежемесячного платежа. Расчеты показывают, что наиболее оптимальный срок кредита 15–20 лет, поскольку при более долгих сроках платеж уменьшается несущественно, зато заметно вырастает итоговая переплата банку по процентам.
Рассчитать ипотеку на сайте ДОМ.РФ
Покупать ли страховку при оформлении ипотеки?
Страховка в случае с ипотекой бывает двух видов — страхование недвижимости и страхование жизни и здоровья заёмщика. Первая — обязательная по закону, вторая — нет. В обоих случаях стоимость страховки включается в ежемесячный платеж.
От страхования жизни и здоровья можно отказаться и сэкономить некоторую сумму. Но в этом случае банки могут повысить процентную ставку. В таком случае ежемесячный платеж вырастет и сведет экономию к нулю.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает или звонок от кредитора.
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Мне одобрили ипотечный кредит. Что дальше?
Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор. Основные пункты кредитного договора оговаривают следующее:
- сумма кредита;
- срок и порядок предоставления кредита заемщику;
- размер процентной ставки;
- срок и порядок уплаты ежемесячных платежей.
Перед тем как поставить подпись, попросите показать вам график платежей — это поможет составить представление о долговой нагрузке и верно распределить свой бюджет. В графике платежей расписано, в какие даты месяца и по какому графику вам нужно будет возвращать кредит. Обратите на эти даты внимание: не стоит выбирать последний день перед зарплатой, когда на карточке уже может быть пусто.
Как оформить право собственности на ипотечную квартиру?
Чтобы оформить право собственности на ипотечную квартиру, необходимо отправить договор и сопутствующие документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать самостоятельно, с помощью менеджера банка, работников в многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в территориальных подразделениях Росреестра. После этой процедуры данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником. По желанию он может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую это право.
Правда, пока заемщик полностью не выплатит ипотечный кредит, квартира остается в залоге. Это означает, что собственник имеет право на проживание в квартире, но на другие операции с недвижимостью потребуется согласие банка (например, чтобы прописать в квартире других граждан). При этом ипотечную квартиру с согласия кредитора можно и продать, если у вас возникнет такое желание.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Как снизить ставку по ипотеке с помощью рефинансирования?
Если ипотечные ставки в стране снижаются и вы понимаете, что переплачиваете по кредиту, можно обратиться в свой банк с просьбой пересмотреть ставку. Банки не всегда идут навстречу, но такая возможность теоретически есть.
В случае отказа можно рефинансировать кредит в другом банке. Фактически это означает выдачу нового кредита на цели погашения старого и может потребовать некоторых расходов (новая оценка предмета залога, повышенная ставка на период оформления залога в пользу нового банка). Поэтому рефинансирование имеет смысл в основном тогда, когда разница между ставкой по имеющемуся кредиту и текущей рыночной ставкой достигает 1% и выше.
Рефинансирование позволяет сократить расходы, перенаправить часть денег с ипотечных платежей на другие нужды, повысить качество и разнообразие текущего потребления семьи. Кроме того, свободные деньги можно вкладывать и в досрочное погашение кредита, что позволит быстрее выплатить ипотеку и сэкономить на переплате по процентам.
Как купить квартиру в новостройке в ипотеку
Определите, какой ежемесячный платеж будет для вас комфортным. Если снимаете квартиру, можно ориентироваться на сумму, которую каждый месяц отдаете за аренду.
При оптимальной нагрузке на выплату ипотеки не должно уходить больше 30% дохода. Ипотека — это долгосрочный кредит, и если его сложно выплачивать в самом начале, то дальше, возможно, экономить придется еще больше: из‑за инфляции цены растут и поддерживать привычный образ жизни с таким же доходом будет трудно.
Кроме ежемесячных платежей нужно подумать о других расходах на квартиру.
Первоначальный взнос. Обычно 10—20% от стоимости жилья.
Ремонт. Сегодня некоторые застройщики отказываются от чистовой отделки, другие сокращают количество квартир, где уже есть ламинат, обои и сантехника. Значит, одновременно с ипотекой вам нужно будет платить за штукатурку и шпаклевку, стяжку пола, выравнивание, покраску стен и другие работы.
В 47% жилья в новостройках нужна перепланировка, прокладка проводки и покраска стен — то есть значительный ремонт
И даже если вы выберете квартиру с чистовой отделкой, все равно придется тратиться на мебель и бытовую технику.
Страховка. Банк попросит оформить полис страхования жизни, а после того как квартира перейдет в собственность — страхования имущества. Стоимость страховки рассчитывается индивидуально, она зависит от цены квартиры и рисков, которые покрывает полис. Обычно это 0,5—1% от суммы кредита.
Пример. Зарплата Ивана — 150 000 ₽. Он снимает квартиру, на нее уходит 30% дохода, и увеличивать расходы на жилье Ивану не хочется. Он решил оформить ипотеку на новостройку: квартира стоит 6 500 000 ₽, минимальная ставка в Тинькофф — 6,9%. Если Ивану одобрят такой заем на 20 лет с минимальным первоначальным взносом, ему нужно будет платить даже меньше, чем за аренду: примерно 40 тысяч в месяц.
Как выбрать квартиру в новостройке
Когда оцените свои силы, можете переходить к поиску квартиры, которая подходит под ваш бюджет. Начните с расположения: выберите районы, из которых удобно добираться на работу, а если вы любитель отдохнуть на природе — выезжать на дачу летом. Когда отметите несколько подходящих вариантов, поезжайте в эти части города, особенно если не жили там раньше. Пройдитесь по району, убедитесь, что вам там нравится, а рядом есть все нужное: детсады, школы, продуктовые магазины, приятный парк для прогулок и поликлиника.
После того как определитесь с районом, присмотритесь к проектам, которые там строятся. Многие застройщики делают упор на преимущества, которые бросаются в глаза: навороченные лифты, доступ в подъезд по отпечатку пальца или панорамные окна. Но важно помнить про базовые вещи.
Откройте планировку дома на сайте застройщика, чтобы понять, устраивает ли вас площадь квартиры, положение комнат и количество окон.
Если строительство дома, который вам понравился, близко к завершению, можно договориться с застройщиком о просмотре квартиры. Даже если перед вами будет бетонная коробка, вы сможете оценить вид из окна, расположение комнат и то, не примыкает ли выход из ванной прямо к входной двери.
Как выбрать застройщика
Кроме самой квартиры нужно оценить того, кто строит жилье. На сайте добросовестного застройщика должны быть:
Данные из этих документов — например, название компании и ИНН — должны совпадать с теми, что указаны в выписке из единого государственного реестра юридических лиц. Чтобы это проверить, найдите ИНН застройщика с помощью любого поисковика и введите его на сайте Налоговой службы.
Еще на сайте девелопера должно быть разрешение на строительство, проектная декларация, документ о том, что работы соответствуют 214-ФЗ, закону о долевом строительстве в России: без них стройка незаконна. Если всех этих документов нет на сайте, запросите их в офисе продаж.
Если с бумагами все в порядке, проверьте, сколько домов компания строит в год, часто ли нарушает сроки строительства и на сколько. Все это можно посмотреть в единой базе Минстроя России.
Также поищите компанию в коммерческом едином рейтинге застройщиков. По нему можно определить, как быстро девелопер строит объекты, сколько жилья вводит в эксплуатацию и насколько качественно работает.
Но важен контекст: в таких рейтингах крупные застройщики, которые редко нарушают сроки, находятся высоко. Если вы покупаете жилье у надежного, но небольшого застройщика, он может быть в рейтинге ниже.
Еще один способ убедиться, что компания строит качественные дома, — отзывы. Подойдут материалы в СМИ, комментарии под ними или отзывы людей, которые уже купили жилье у этого застройщика. Пропускайте однотипные тексты, где говорят слишком общие вещи — хвалят дизайн, хорошую ауру дома или магазины рядом. Ищите конкретные детали: отзывы о шумоизоляции, качестве окон и дверей, а если покупаете квартиру на высоком этаже — о скорости лифта.
Общий и бесполезный отзыв
Нравятся дворы и красочный бульвар. Ощущаешь себя в ухоженной Европе. Современные планировки, тихий двор без машин
Детальный и полезный отзыв
При продаже менеджеры уверяют, что в домах будет работать система учета теплоресурсов, за счет чего получится сэкономить на квартплате. Якобы из‑за этого и цена квадрата здесь выше. Многие на это повелись при покупке квартиры, так как коммуналка постоянно растет.
В итоге система не работает, а управляющая компания и застройщик проблему не решают
Выбрать банк и программу ипотеки
Следующий шаг — найти наиболее выгодные условия кредитования. На квартиры в новостройках действует несколько льготных программ. Купить жилье по сниженной ставке можно, например, по программе семейной или ИТ‑ипотеки.
Универсальный вариант — льготная ипотека на новостройки: по ней получить деньги на покупку жилья может практически любой гражданин России старше 18 лет.
Мы предлагаем две льготные программы, по которым можно купить новую квартиру в ипотеку.
Условия льготной ипотеки на новостройки
В Тинькофф можно оформить кредит на покупку квартиры в строящемся доме. Купить жилье по договору переуступки не получится. При этом на момент погашения ипотеки в Тинькофф заемщику должно быть не больше 70 лет.
Сумма: до 12 000 000 ₽ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях; до 6 000 000 ₽ в других регионах
Первоначальный взнос: от 20%
Условия льготной семейной ипотеки
По этой программе можно рассчитывать на господдержку, если:
Сумма: до 12 000 000 ₽ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях; до 6 000 000 ₽ в других регионах
Первоначальный взнос: от 20%
Какие документы нужны для ипотеки
Даже если вы еще в поисках квартиры, переходите к подаче заявки в банк. Обозначьте, какая сумма вам нужна и какое жилье покупаете — в вашем случае это новостройка.
Для подачи заявки на ипотеку банки просят разные документы, в Тинькофф нужны только паспортные данные, номер ИНН и СНИЛС. Отправить их можно онлайн — на сайте tinkoff.ru или в приложении Тинькофф.
Банк проверит кредитную историю заемщика. Если все хорошо и клиент способен вносить платежи вовремя, банк одобрит кредит.
Как оформить сделку по ипотеке
Кредитный договор подписывается после одобрения объекта банком. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные моменты.
Обратите внимание на размер платежа, кредитную ставку и условия, при которых банк может ее поменять. К примеру, многие банки предупреждают, что увеличат ставку, если клиент не будет продлевать страховку каждый год.
Посмотрите на график платежей до конца кредита и убедитесь, что там каждый месяц указана та же сумма, что и в самом договоре.
Оцените, удобно ли будет гасить ипотеку досрочно. Это ваше законное право, но некоторые банки усложняют процесс: например, не разрешают вносить через приложение крупные суммы и просят нести их в отделение.
После подписания договора происходит расчет. Покупая квартиру по договору долевого участия, вы кладете деньги на эскроу‑счет — они будут храниться там, пока застройщик не сдаст квартиру в эксплуатацию.
Как принять квартиру у застройщика
После ввода дома в эксплуатацию застройщик позовет вас на приемку. По закону это нужно сделать бумажным письмом с уведомлением, с помощью СМС или по телефону.
Приемка — это когда вы оцениваете, не допустил ли девелопер ошибок при строительстве и ремонте. Нужно отнестись к процедуре серьезно: внимательно осмотрите квартиру — если не глядя подписать акт приемки, исправлять недостатки потом придется самостоятельно.
Договоритесь, что осмотр будет длиться час и в светлое время: только так вы успеете изучить каждый квадратный метр и заметите возможные дефекты. Перед тем как пойти на осмотр, прочитайте договор и проектную документацию — там описано, с какой отделкой сдается квартира, указана площадь, есть перечень сантехники, дверей и окон.
На встречу менеджер от застройщика должен принести:
А вот что нужно взять с собой собственнику:
Также проверьте, все ли перегородки и мокрые зоны расположены в соответствии с документами. Убедитесь, что на дверях и окнах нет повреждений, щелей, все они легко открываются и закрываются. Последнее также касается дверных замков.
Обратите внимание на благоустройство прилегающей территории и общедомовых пространств: все детские площадки, парадные и лифты должны быть готовы к моменту передачи жилья.
Если кажется, что приемка — это слишком сложно или вы можете упустить важные детали, возьмите с собой специалиста или закажите профессиональную экспертизу.
Как зарегистрировать право собственности
После того как вы подписали акт приемки квартиры, договор о покупке жилья нужно передать в Росреестр — там зарегистрируют переход права собственности. Это нужно сделать лично в ближайшем МФЦ.
Взамен сотрудник МФЦ выдаст расписку, в которой укажет номер вашего заявления. Через 7—9 рабочих дней вам оформят выписку из ЕГРН, а также акт приема-передачи с отметкой о регистрации. Не забудьте паспорт, без него документы не выдадут.
Как платить за ипотеку, оплачивать страховку и получать вычеты
Следите за датами ежемесячных платежей. Если ипотека оформлена в Тинькофф, это легко делать в нашем приложении или личном кабинете на сайте tinkoff.ru: можно посмотреть график платежей, быстро внести деньги, частично погасить кредит или закрыть ипотеку досрочно.
Не забывайте каждый год продлевать страховку. Если дом строится, страховать обычно нужно только жизнь и здоровье, а когда достроится — еще и несущие конструкции здания. Если выбрали квартиру в уже готовом доме, нужно купить две эти страховки сразу и продлевать их каждый год. Если этого не сделать, ставка по кредиту может повыситься.
Страховать жилье не обязательно там же, где брали ипотеку. Сделать это можно в любой страховой, которую аккредитовал банк, — выбирайте, где выгоднее. Например, если оформляли ипотеку в Сбербанке или ВТБ, можете купить полис в Тинькофф.
Сразу после покупки вы сможете оформить налоговый вычет — это способ вернуть деньги, которые вы платите в бюджет страны из доходов и банку за кредит. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.
За траты на покупку квартиры. Можно вернуть 13% от суммы, которую потратили на квартиру. Лимит вычета — 2 000 000 ₽, то есть получить можно до 260 000 ₽. Например, если Иван купил квартиру за 6 500 000 ₽, он все равно сможет получить только 260 000 ₽. Но если Иван покупал квартиру в браке, его жена тоже может оформить вычет и получить еще 260 000 ₽.
За проценты по ипотеке. Можно вернуть 13% от суммы процентов, которую заплатили банку. Лимит вычета — 3 000 000 ₽, то есть получить можно до 390 000 ₽.
Три способа оформить ипотеку в Тинькофф
Если решили брать заем на жилье у нас, есть несколько удобных способов это сделать.
Через застройщика. Обратитесь к девелоперу, у которого покупаете жилье. Он расскажет об условиях, поможет оформить заявку и сообщит о статусе ее рассмотрения.
В приложении Тинькофф. На главном экране выберите «Открыть новый счет или продукт» → «Льготная ипотека на первичное жилье» → «Продолжить». Затем укажите ипотечную программу, цену недвижимости, сумму первоначального взноса и срок кредита.