Хочу купить жилье. Что выбрать — квартиру или апартаменты?
Вы задались выбором: брать обычную квартиру или апартаменты. Порой трудно увидеть отличия между этими двумя видами недвижимости, так как внешне и внутренне они могут быть одинаковыми. Но разница есть.
В чем она?
В отличие от обычных квартир, апартаменты — это недвижимость, которая формально не относится к жилому фонду, но в ней можно жить. Ее главный плюс — цена. Апартаменты на 10-20% дешевле, чем аналогичные квартиры. В Москве апартаменты — это почти четверть всех предложений на первичном рынке.
Почему апартаменты дешевле?
Во-первых, потому что они дороже в обслуживании. Формально это коммерческая недвижимость, и поэтому коммуналка здесь выше, чем в обычной квартире — в среднем, по некоторым подсчетам, на 15%. Во-вторых, это новый тип недвижимости в Москве, и девелоперы привлекают к нему внимание с помощью скидок. Кроме того, девелопер жилого комплекса обязан за свой счет создать всю социальную инфраструктуру: детские сады, школы и т. д., а вот девелопер апартаментов такой нагрузки не несет. Тем не менее, цена метра апартаментов в Москве постоянно растет, и, возможно, скоро догонит цену за метр квартиры. Подогревают этот процесс разговоры о законодательном переводе апартаментов в жилой сектор.
А что с налогами?
Недавно власти Москвы для стимулирования спроса на апартаменты снизили ставку налога с 2% до 0,5% от их кадастровой оценки (если по документам в их помещениях не предусматривается размещение офисов или торговых объектов). Но все равно для обычных квартир минимальная ставка ниже — всего 0,1% от кадастровой оценки. Получается, что налог на апартаменты существенно выше, чем на обычные квартиры.
Планировка отличается?
Да. У апартаментов планировка может быть свободной. С юридической точки зрения они не считаются жильем, их переустройство не нужно согласовывать по жилищному законодательству. Внутреннее устройство апартаментов ограничено только фантазией, несущими стенами и здравым смыслом.
А лофт-апартаменты — это что такое?
Это апартаменты, которые либо сделаны в зданиях бывших заводов, либо построены с нуля в заводском стиле. Как правило, жилье имеет нестандартную архитектуру. Самая частая отличительная черта — стены из голого очищенного кирпича и очень высокие потолки. Лофт-апартаменты — это примерно 10% рынка апартаментов в Москве.
Во что выгоднее вложить деньги — в квартиру или в апартаменты?
Апартаменты в этом плане выгоднее, чем квартиры. По оценкам специалистов «NAI Becar», они приносят в среднем в Москве до 10% годовых. Учитывая ставку налога на имущество, это немного выше, чем средняя ставка по депозитам в крупнейших российских банках. Так что при правильном выборе объекта, вложения окупятся за счет аренды примерно за 10 лет. Если же учесть возможный рост стоимости недвижимости, то инвестиции вернутся еще быстрее.
На что еще нужно обратить внимание при выборе апартаментов?
Особенностей много, но самое главное — надежность застройщика. В случае проблем у компании владельцев апартаментов могут и не признать потерявшими деньги дольщиками по всем правилам. Еще нужно посмотреть, насколько хорошо обустроена прилегающая территория, есть ли в помещениях шумоизоляция и достаточно ли в них света. Дело в том, что к апартаментам не применяются такие жесткие требования и нормы, как к обычным квартирам, поэтому к таким мелочам нужно быть внимательным.
Еще из-за того, что апартаменты по своему статусу нежилая недвижимость, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Во всем остальном апартаменты — это те же квартиры: их можно передавать по наследству, сдавать в аренду, дарить и так далее.
Так, а почему вы про это все пишете?
Потому что эти карточки мы подготовили совместно с МИЦ — компанией, которая строит комплексы «Барбарис» на северо-востоке и «Ландыши» на юго-западе Москвы. Компания существует с 1999 года и считается надежным застройщиком Подмосковья. В портфель ее активов входит 5 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.
А если я не хочу апартаменты, а хочу квартиру?
Тогда посмотрите на комплексы «Татьянин парк» на юго-западе Москвы, «Зеленые аллеи» в Видном и «Новоград Павлино» в Балашихе. Их, как вы понимаете, тоже построила компания МИЦ. Там есть и однокомнатные студии, и трехкомнатные квартиры для больших семей. Парковки есть, магазины, аптеки, детские клубы, спортивные площадки и дорожки для бега — тоже.
Нюансы и преимущества: апартаменты как альтернатива жилью
МОСКВА, 24 июл — РИА Недвижимость. Апартаменты сегодня перестали быть форматом недвижимости «не для всех», они привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с жильем, а также зачастую интересной локацией. Вместе с тем некоторые нюансы, вроде высокого налога на собственность, вызывают у потребителей сомнения, однако эксперты уверяют, что это все тоже можно корректировать.
Ценники на понижение
По итогам июня 2018 года объем предложения на рынке первичного жилья старой Москвы составил 3,1 миллиона квадратных метров, из них 23% приходится на апартаменты (710,6 тысячи квадратных метров), оценили для РИА Недвижимость в аналитическом центре Capital Group.
Причем в среднем покупка апартамента обойдется на 15-20% дешевле, чем покупка квартиры. Как подсчитали в агентстве недвижимости «Азбука жилья», средняя стоимость квадратного метра апартамента по Москве в массовом сегменте составляет 177 тысяч рублей, в бизнес-классе — 384 тысячи рублей.
Самые дешевые апартаменты в Москве можно приобрести в комплексе Nord в 9-м микрорайоне района Северный на Дмитровском шоссе. Наиболее доступная студия 26 квадратных метров обойдётся здесь в 2,05 миллиона рублей, а квадратный метр стоит от 78 тысяч, рассказала директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
В свою очередь, эксперты «Инком-Недвижимость» говорят о том, что в структуре спроса на апартаменты в старой Москве сегодня доминирует комфорт-класс — у него 55%, а вот в предложении превалируют объекты бизнес-класса — их 62%. «Лоты категории «стандарт» не востребованы у покупателей и не представлены на рынке», — описывают они сложившуюся на сегодня ситуацию.
В новой Москве этот сегмент недвижимости пока представлен мало.
Вместе с тем, как полагает руководитель управления экономического и социального развития ГК «А101» Марина Гордеева, на присоединенных к столице территориях востребованность апартаментов будет очевидна в течение ближайших 5-7 лет. Она считает, что в перспективе апартаменты там могут быть популярны в составе многофункциональных комплексов.
Несомненные плюсы
Помимо привлекательной цены, у апартаментов есть и другие сильные стороны.
Так, апарт-комплексы часто строят на землях промышленного назначения, а также в результате реконструкции ими становятся бывшие производственные здания и гостиницы. «Поэтому апартаментам часто удаётся занять очень интересные локации, зачастую близко к центру», — говорит эксперт из «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Из плюсов можно отметить зачастую необычную планировку и большой метраж. К примеру, у лофтов, как у многих перестроенных нежилых зданий, как правило очень высокие потолки (до 5 метров), что позволяет делать двухуровневые апартаменты или организовать антресольный этаж или балкон. «Поэтому необычные планировки — ещё одна «визитная карточка» апартаментов», — добавляет Подкидышева.
Как отмечает эксперт из НДВ, апартаменты остаются наиболее «креативным» вариантом из всех предложений на рынке. «Именно они поставили своеобразный рекорд по «тесноте» (около 16 квадратных метров), и в то же время какие-то лоты достигают сотен квадратных метров по площади», — отмечает собеседница агентства.
Кроме того, по наблюдениям Подкидышевой, популярной на этом рынке стала реконструкция — под апарт-комплексы перестраивают и исторические здания, где от первоначальной постройки остаётся только каркас, и гостиницы, где происходит минимальный апгрейд.
В числе плюсов апартаментов старший вице-президент «Галс-Девелопмент» Леонид Капров отмечает также отсутствие необходимости согласования перепланировки помещения в Мосжилинспекции (разумеется, если речь не идет о несущих конструкциях), что позволяет владельцу распланировать пространство на свой вкус. Например, можно расположить ванну перед окном.
Неизбежные нюансы
Разумеется, при покупке апартаментов нужно помнить о некоторых нюансах, которые отличают их от квартиры в обычном жилом доме.
Так, например, апартаменты — это все же не жилая недвижимость, то есть застройщик законодательно не обязан обеспечивать свой проект объектами социальной инфраструктуры, а при проектировании внутренних пространств — учитывать нормы инсоляции, вентиляции, звукоизоляции.
Впрочем, это не повод для паники. Застройщики прекрасно понимают, что если в домах будет невозможно жить, апартаменты попросту никто не купит. А поскольку они чаще всего строятся в густонаселённых обжитых районах, то дефицита благ цивилизации там не наблюдается. Поблизости уже есть есть и детские сады, и школы, и поликлиники. «Де-факто апартаменты совершенно не уступают жилью по части комфорта», — уверяет Подкидышева.
Еще один момент, который волнует потенциальных покупателей апартаментов, — повышенные платежи за услуги ЖКХ. Это в целом так, но разница не критична. В среднем водоснабжение в апартаментах обходится на 10% дороже, чем в квартирах, отопление — на 20-25%, электроэнергия — на 30% и более, рассказали в «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Также вопросы вызывает и повышенный налог на собственность. Действительно для апартаментов ставка налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости, в то время как для квартир 0,1-0,5% (в зависимости от стоимости).
Но и здесь есть возможность эту повышенную ставку снизить до размера 0,5%, если застройщику удастся добиться включения объекта в льготный перечень апартаментов. Ознакомиться с ним можно на официальном сайте столичной мэрии.
Объект включается туда, если соблюдены следующие условия: площадь лотов менее 300 квадратных метров, кадастровая стоимость более 100 тысяч рублей за квадратный метр, само помещение не сдается в аренду и по адресу помещения не зарегистрированы юридические лица. «При этом льготная ставка будет действовать только на первые 150 квадратных метров. Если площадь выше, на остальные квадратные метры ставка стандартная — 1,5%», — объясняет коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.
Получить налоговый вычет за покупку апартаментов нельзя, как и оформить в них регистрацию по месту жительства (но можно зарегистрироваться по месту пребывания до 5 лет). Впрочем, ранее заммэра Москвы Марат Хуснуллин говорил о возможности признания большинства апартаментов жильем, поэтому вопрос с возможностью «постоянной регистрации» может вскоре решиться.
Конечно, апартаменты это особый тип жилья, который подойдет не всем покупателям. Они чаще привлекают обеспеченную молодёжь и деловых и активных холостяков, а также рантье, которым важна транспортная доступность жилья, но при этом не слишком существенно наличие садов, школ и возможность регистрации.
Семейные люди среди покупателей апартаментов тоже встречаются, хотя именно по этой группе покупателей они пока не могут соперничать с жильем, отмечает Подкидышева.
Она подчеркивает, что сегодня апартаменты постепенно избавляются от имиджа недвижимости «не для всех» — слишком изысканной или слишком дорогой. «Сегодня уже видно, что люди воспринимают апартаменты как полноценную, но более доступную альтернативу жилью», — говорит эксперт.
Апартаменты вместо квартиры: когда это выгодно?
Цены на жилье в Северной столице растут: Санкт-Петербург даже попал в топ-5 городов мира с самым стремительным ростом цен на жилую недвижимость. У апартаментов другой юридический статус: они не прописаны в законе как жилье и, хотя тоже дорожают, остаются заметно дешевле квартиры.
По данным Knight Frank , апартаменты в Петербурге дешевле квартир аналогичного качества в той же локации на 11–25% в зависимости от конкретного объекта. Именно поэтому многие предпочитают квартире апартаменты: на четверть дешевле — это отличная экономия.
Если предпочитаете профессиональный сервис
Сервис в жилом доме обычно ограничивается консьержем и помощью в мелком ремонте. Сервис в апарт-комплексе — совсем другое дело. Здесь работает профессиональная управляющая компания, которая следит не только за состоянием помещений, но и за комфортом проживающих в полном смысле этого слова. Например, она координирует работу охраны, консьержей, уборку номеров, в ее ведении доставка еды, ремонт смартфонов, вызов такси.
В хорошем и правильно организованном апарт-отеле для того чтобы поужинать в ресторане, заняться фитнесом, провести переговоры, поработать в коворкинге и даже обратиться к врачу, не придется выходить на улицу. Например, на первом этаже инвест-отеля IN2IT , который строится рядом с метро «Купчино», расположатся ресторан, прачечная, бизнес-центр, фитнес-комплекс, медицинский центр и другие сервисы.
Если хотите заработать
Очевиден выбор и в том случае, если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду. Сервисные апартаменты позволяют стать инвестором быстро и легко, окупив вложения всего за несколько лет.
В этом и заключается суть инвест-отеля: приобретая номер, инвестор подписывает договор с управляющей компанией и начинает получать доход. Для этого необязательно иметь на руках всю сумму: на покупку выдается ипотечный кредит.
Так, небольшой номер в строящемся у метро «Дыбенко» инвест-отеле «Про.Молодость» обойдется всего в 2,6 млн рублей, стоимость номеров в инвест-отеле IN2IT начинается от 3,1 млн рублей.
Если избегаете лишних хлопот и общения с арендаторами
Чтобы сдавать квартиру прибыльно, необходимо серьезно подойти к аренде: поиски арендатора, встречи, переговоры, заключение договоров, регулярный контроль, а также уборка и ремонт — настоящая работа.
При покупке апартаментов все заботы берет на себя управляющая компания. Инвестору нужно лишь подписать с ней договор и приобрести так называемый пакет инвестора, подразумевающий, что номер комплектуется мебелью, техникой, текстилем, посудой и всем, что понадобится для проживания. Такой набор стоит около 560 тыс. рублей в инвест-отеле IN2IT и 490 тыс. рублей — в «Про.Молодость».
После этого задача покупателя — получать прибыль. Управляющая компания найдет арендаторов, заполнит юнит согласно выбранной инвестиционной программе, сама будет следить за чистотой и порядком.
«У многих наших клиентов возникает вопрос, а что будет с туристическим потоком из-за пандемии? Интерес к тому, как мы заполним номерной фонд, справедлив. Апарт-отели очень гибко подходят к размещению гостей. Благодаря развитой современной инфраструктуре (фитнес, медико-диагностические центры, коворкинги, лекционные залы, библиотеки, аптеки, салоны красоты и пр.), наличию кухонных зон, большей площади номеров по сравнению с классическими гостиницами апарт-отели ориентированы не только на краткосрочное, но и на долгосрочное пребывание. Поэтому загрузка отдельных проектов в апреле-мае, во время пика самоизоляции и отмены всех транспортных коммуникаций, достигала 45–50%», — рассказывает Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG — компании, которая будет управлять апарт-отелями IN2IT и «Про.Молодость».
Кроме того, для дополнительной уверенности инвесторов первой очереди апарт-отеля IN2IT , которая примет гостей уже в 2021 году, разработана специальная программа доходности с минимальной ежемесячной суммой 20 тыс. рублей на первый год работы отеля.
«Это значит, что собственнику апартамента гарантирована выплата 20 тыс. вне зависимости от заполняемости номера. При этом если номер принес больше этой суммы, собственнику выплачивается и весь дополнительный доход», — добавляет Екатерина Лисовская.
Если важна регистрация
В апартаментах, как и в квартире, можно жить самому, принимать гостей, пользуясь при этом отельной инфраструктурой комплекса. Единственный минус апартаментов по сравнению с жильем — в них нельзя оформить постоянную прописку. Впрочем, этот вопрос должен решиться в скором времени. Госдума рассматривает законопроект, призванный приравнять апартаменты к жилью, о необходимости его принятия высказался и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Пока в апартаментах разрешается оформить временную регистрацию, которая по своей юридической силе не отличается от постоянной. Временная регистрация позволяет посещать районную поликлинику или записать ребенка в местную школу.
Зарегистрироваться в апартаментах вправе не только собственники, но и арендаторы. Но зарегистрированный арендатор не станет препятствием для продажи апартаментов, чего не скажешь о продаже жилья.
Если нужно быть в центре событий
Апарт-отели обычно расположены в удобных и развитых локациях города. Именно поэтому они популярны среди туристов и людей, приезжающих в Петербург по делам: рядом всегда будет либо станция метро, либо крупные наземные магистрали, торговые и офисные центры и другие точки притяжения.
Отель IN2IT расположен всего в 30 м от станции метро «Купчино», дорога до центра города на подземке занимает 20 минут, а до аэропорта Пулково отсюда реально добраться на такси всего за 15 минут. В 10 минутах от отеля находится «Экспофорум» — крупнейший выставочный комплекс в городе, до Царского Села — 14 минут на электричке.
Все это делает отель максимально привлекательным для краткосрочного размещения туристов и тех, кто приезжает в деловые поездки. Краткосрочное размещение обеспечивает наиболее привлекательную доходность собственника апартаментов.
Если живете на два города
Жить в Петербурге, работать в Москве или наоборот? Или, может, приезжаете в Северную столицу лишь на лето или только на время учебного года? Те, кто живет на два города, знают: свое жилье хочется иметь и там, и здесь. Причем с одной стороны, это должен быть действительно свой уголок, а с другой — помещение, где приятно и работать, и обедать, и наслаждаться жизнью большого города. Квартира в этом случае становится неожиданной обузой: недовольные соседи, коммунальные хлопоты и сложности со сдачей жилья на время своего отсутствия.
В апарт-отеле такой проблемы нет. Вы живете в нем ровно столько, сколько хотите, и тогда, когда вам удобно. Номер соответствует международным гостиничным стандартам, он всегда будет убран к вашему приезду. При этом апартаменты — современный формат, непохожий на скучный гостиничный номер, а во время вашего отсутствия управляющая компания найдет для него достойных арендаторов.
Если планируете взять ипотеку
Ипотечные ставки продолжают снижаться. И чем ниже становится ключевая ставка Центробанка (сейчас она составляет 4,25%), тем ближе стандартные ставки к субсидированной государством ставке по ипотеке на новостройки. Если последняя составляет 6,5% годовых, то ставки на апартаменты — лишь на 1 п. п. выше.
Скажем, ипотечный кредит для покупки апартаментов в отеле IN2IT предлагается оформить от 7,65% годовых, а в отеле «Про.Молодость» — от 8,24% годовых. Также у застройщиков действуют гибкие программы рассрочек — это удобно, если вы, допустим, хотите выводить средства из вашего бизнеса частями.
Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.