Как привлечь инвесторов в строительство

Как стартапу в сфере недвижимости и строительства находить партнеров и инвесторов

За последние годы рынок строительства и недвижимости претерпевал изменения. Но ни одни из них не затормозили рост технологических проектов — их количество и диапазон только расширяются. Можно ли это назвать чудом, или же естественным процессом — ответ кроется в специфике работы стартапов в этой отрасли. И одну из ведущих ролей в стимулировании их развития играют инвесторы и партнеры.

О том, на что обращать внимание молодой компании, как стартапу искать надежных инвесторов, которые будут видеть потенциал проекта, рассказывает Юрий Хаханов, директор по акселерации, руководитель направления «Городские технологии» Фонда «Сколково».

Среди каждого направления стартапов можно выделить особенности, которые играют на руку зарождающейся компании, или же усложняют ее путь. Будь то разработка технологии в рамках осуществления ESG-стратегии, денежные переводы, или же дополнение мобильного приложения — все они пройдут классические стадии развития и выхода на рынок. Другой вопрос — сколько будет затрачено времени на каждую стадию, и какие есть варианты ускорить процесс реализации.

Стартапы в сфере строительства и недвижимости — далеко не уникальные случаи в этом отношении. Однако в их становлении есть ряд нюансов, которые стоит учитывать. Первый из них — повышенные финансовые затраты при разработке и реализации, так называемых, «железных» проектов. К ним относятся разработки, в рамках которых создаются новые материалы, конструкции, оборудование и так далее. Эта область сама по себе подразумевает большие вложения в материалы, средства их производства, планирование логистики и другие вопросы. Отсюда потребность в финансировании проектов на ранней стадии, что влечет определенные риски для инвестора. Второй же нюанс касается цифровых технологий. В строительстве и девелопменте еще несколько лет назад этот сегмент был сравнительно небольшой: те же финтех и ритейл намного превосходят по масштабу цифровизации. Но в настоящее время цифровизация строительства идет с опережающими темпами относительно многих других отраслей экономики.

Конечно, кроме сложностей технологий в сфере недвижимости, у них есть и качественные преимущества перед проектами из других областей. Например, сейчас есть большое количество стартапов, основатели которых — выходцы из отрасли. Такие люди понимают потребности рынка и создают актуальные отраслевые решения, которые обладают множеством достоинств среди конкурентов. Так, в акселераторе Build Up эти проекты чаще выходят на «первые» роли. И второй важный момент — если стартап уже состоявшийся, то у него есть готовые цифровые решения, которые могут быть легко адаптированы под отраслевые особенности.

А теперь вернемся к тому нюансу, о котором говорили ранее — зачастую стартапы в сфере строительства и недвижимости нуждаются в финансировании на ранней стадии. При этом большинство из них, как правило, избегают раннего инвестирования с продажей большой доли в бизнесе, чтобы иметь пространство для маневров без повышенных обязательств, а инвесторы, в свою очередь, хотят вкладываться в перспективные проекты, эффективность которых уже можно оценить. В данном случае эти паттерны перестают работать и приходится руководствоваться другими мотивами.

Для стартапа в сфере недвижимости и строительства лучшим вариантом будет привлечение отраслевого инвестора, партнера, стратега. На ранней стадии сложно отразить реальную бизнес модель, чтобы получить поддержку финансового инвестора или фонда. Стратег же понимает, как предложенное стартапом решение используется и реализуется.

К таким инвестициям относятся, например, личные вложения руководителей и собственников девелоперского бизнеса, которые в роли бизнес-ангелов и стратегических инвесторов заходят в проекты. Можно сказать, что для стартапа на ранней стадии — это самый правильный, и, возможно, единственный подход к поиску инвестора.

В этом случае есть два актуальных варианта действий стартапа: поиск бизнес-ангела, или же запрос на грантовую поддержку. Например, в Фонде «Сколково» есть грантовые программы на «доращивание», которые позволяют получить проекту дополнительное финансирование. Такие гранты помогают стартапам пройти начальные стадии разработки, довести свой продукт до тестовых моделей и использования в отрасли.

Из основных инструментов поиска инвесторов и партнеров выделяются именно специализированные программы, которые и нацелены на установление такого сотрудничества, помощь перспективным проектам. В рамках акселерационных программ Фонда «Сколково» есть отдельное ответвление — упомянутый акселератор Build Up. Он собирает более 700 инновационных решений в области строительства и девелопмента ежегодно. Благодаря ему активные стартапы находят крупные компании, которые готовы не только использовать готовые решения, но и вкладываться в их развитие и реализацию.

Альтернативным методом поиска инвестора может стать интеграция решений. То есть обращение к компании, которая уже является подрядчиком крупного девелопера. Однако в таком случае важно учитывать потерю части маржинальности, которая частично перейдет интегратору.

Еще одно простое и очевидное решение — стучаться напрямую к крупным застройщикам. Здесь помогут отдельные конкурсы и программы, организуемые ими.

На примере Build Up мы видим стабильный ежегодный рост технологических стартапов в области строительства и девелопмента. Даже сложности, с которыми столкнулась наша экономика за последние годы, не останавливают это развитие, что внушает позитив и дальнейший рост рынку и его участникам.

На данный момент в портфеле «Сколково» более 200 стартапов, выручка которых за последний год достигла 12 млрд рублей. При этом средние темпы роста за последние 3-4 года составляют около 30% в год. Сохраняющийся тренд наращивания в отрасли строительства и девелопмента заметен и по воронке проектов в Build UP. Так, в 2019 году в фонд приходило от 500 проектов, а за прошлый год цифра уже увеличилась до 700. К тому же цифровизация строительной отрасли отличается завидным постоянством и масштабом. Так, еще 5 лет назад проекты в среднем разделялись поровну на цифровые и «железные», но в 2022 году IT перетянуло на себя 70% от общего количества. При этом сама отрасль по-прежнему нуждается в «железных» решениях, и материальные стартапы не утрачивают востребованность.

Говоря о запросах рынка, сложно не упомянуть тренд на импортозамещение. Уход многих зарубежных разработчиков и производителей затронул и строительную отрасль. Поэтому сейчас растет спрос на новые отечественные решения в цифровом, проектном сегментах, а также среди материалов. По моим прогнозам, такая тенденция еще может сохраняться 2-3 года, как минимум.

Еще один набирающий обороты тренд, который могут закрывать наши разработчики — дополнительные сервисы в рамках масштабной цифровизации. То есть, крупные компании ищут решения, которые позволят дополнить и усовершенствовать уже имеющиеся у них базовые цифровые платформы. Например, системы мониторинга проектирования и реализации проекта: сканеры, инструменты дополненной реальности, датчики для инженерных систем, вентиляционному или лифтовому оборудованию и так далее.

Вывод разработки на рынок — трудоемкий процесс, который, к тому же, сопровождается рисками. Часть из них можно безболезненно закрыть, если есть хороший партнер и инвестор.

Сейчас акселерационные программы, как Build Up, предлагают молодым компаниям вход в один из самых быстрорастущих сегментов рынка: как технологического, так и строительного, которое сейчас ориентировано на внутреннего потребителя. И эти программы помогают установить партнерства, которые помогут в дальнейшем продвижении технологии.

Где найти и как привлечь инвестора в свой бизнес

Прекрасно, когда у предпринимателя хватает средств, необходимых для ведения дел. Но так бывает далеко не всегда. В 9 случаях из 10 предприниматель вынужден изыскивать сторонние ресурсы для вложения в свой бизнес. Для этого следует тщательно продумать и спланировать возможные пути поиска финансовых вливаний и максимально обезопасить себя.

Рассмотрим варианты привлечения дополнительных финансов. Проанализируем, кто может выступить в роли инвестора. Постараемся оказать практическую помощь нуждающемуся в финансировании предпринимателю, составив пошаговое руководство по поиску инвестора.

Цель привлечения инвестора

Инвестиция – это стороннее вливание финансовых средств в определенный проект, программу, начинание на долговременной основе, рассчитанное на отсроченное получение прибыли.

Зачем предпринимателям могут понадобиться посторонние средства, ведь потом придется делиться прибылью? Цель, с которой бизнесмен может пригласить других финансово поучаствовать в его «детище», может быть одной из следующих:

• рост и развитие текущей деятельности;
• привлечение дополнительных или недостающих ресурсов;
• увеличение основных активов;
• освоение технологий;
• вступление в новые области бизнеса.

Виды инвестиционных вливаний

По степени участия в проекте инвестиции могут быть:

• портфельными – средства вкладываются в группу проектов, причем сразу в нескольких бизнес-сферах или в разных организациях;
• реальными – капитал предназначен для финансирования конкретного проекта с целью получения реальной прибыли.

По особенностям вкладчика инвестиции можно разделить на:

• государственные;
• частные;
• иностранные.

По нюансам финансируемого проекта выделяют инвестиции:

• интеллектуальные;
• производственные.

По возможности инвестора контролировать свои вложения:

• контролируемые;
• неконтролируемые.

Варианты привлечения инвестиций на разных стадиях проекта

Чтобы получить деньги на свой проект, он должен показать свою состоятельность. А для того чтобы проект заработал, нужны деньги. Как выбраться из этого замкнутого круга? Для каждого этапа функционирования проекта будет целесообразнее привлекать инвестиции из разных источников.

1. Стадия планирования. Если у предпринимателя есть интересная бизнес-идея, возможно, модель или образец готовой продукции, но управление и процессы еще не начинали налаживаться, то средства имеет смысл просить у таких спонсоров:
   • ближний круг (родственники, друзья, единомышленники);
   • государственные инвестиции (существуют специальные программы по поддержке некоторых инноваций);
   • венчурные инвестиции (они предназначены как раз для рискованных стартапов).
2. Начало работы проекта. Бизнес-план разработан, команда формируется, процесс «пошел», но прибыли еще нет. В таком случае деньги на дальнейшее продвижение могут дать:
   • венчурные фонды;
   • частные инвесторы;
   • иностранные спонсоры.
3. Удачный старт. Организация заняла определенное место на рынке, проект начал приносить прибыль, пускай пока не слишком большую. Для расширения деятельности средства могут предоставить:
   • фонды прямых инвестиций;
   • венчурные вкладчики;
   • банки (в этой стадии проекта, когда уже видны первые результаты, кредитные организации уже могут рискнуть своими средствами).
4. Рост и развитие. Когда прибыль уже очевидна и стабильна, найти инвесторов не составит труда. В такую компанию с удовольствием вложат средства:
   • венчурные фонды;
   • иностранные капиталисты;
   • госфонды;
   • банковские учреждения.
5. Отлично налаженное дело. Когда рост и перспективы дела не вызывают сомнений, компания занимает на рынке одно из лидирующих мест, инвесторы могут даже «сражаться» за право вложить средства в явно прибыльную фирму. В таком случае можно уже не просто принимать спонсорские вложения, а публично продавать свои акции. Кроме этого, можно брать в инвесторы:
   • частных предпринимателей;
   • банки;
   • пенсионный фонд.

Главные источники инвестирования

Кроме частных вложений, предпринимателя могут инвестировать банки или же государство.

Государственные инвестиции «заточены» под конкретные программы. Правила их очень строги и не подлежат корректировке. В большинстве своем эти программы рассчитаны на производственные компании, поэтому воспользоваться поддержкой государства может далеко не каждый предприниматель. Как правило, государственные деньги предназначены на закупку оборудования, материалов, транспортные расходы. Средства на оплату труда, рекламу и другие расходы предпринимателю нужно будет искать самостоятельно.

Банковские инвестиции, то есть кредиты «под бизнес» не дадут любому желающему. Для того чтобы взять деньги под конкретное дело, оно должно быть уже начато либо заемщик должен иметь другой стабильный доход. Это связано с необходимостью выплачивать банковские проценты.

Частные инвестиции – наиболее перспективные спонсоры для начинающего предпринимателя. Среди многочисленных видов компаний и фондов, готовых оказать финансовое содействие на любом этапе проекта, любой бизнесмен может найти подходящий именно ему.

Одной из удобных для начинающих бизнесменов форм инвестирования являются бизнес-инкубаторы – организации, которые специализируются на финансировании и поддержке предпринимателей в начале их бизнес-пути.

В рамках «инкубатора» бизнесмен может получить в аренду помещение на льготных условиях, ему помогут с бухгалтерией и юридическим сопровождением, окажут консультационные услуги.

Поиск инвестора: пошаговое руководство

Если предприниматель поставил себе цель привлечь инвестиционный капитал, перед ним начинается непростой путь, который ему придется пройти шаг за шагом.

Как стартапу найти первые инвестиции

Инвестиции нужны стартапам на начальных этапах развития и для масштабирования. Кроме финансовой поддержки бизнес может получить еще и помощь в развитии. Например, некоторые инвесторы делятся опытом, помогают выйти на нужных людей и наладить бизнес-процессы.

Не у всех компаний получается найти инвесторов и заинтересовать их своим проектом, а у кого-то на поиск уходят годы. Разбираемся, как найти инвестора, если только запускаете проект.

Как понять, нужны ли бизнесу инвестиции

Официально оформить отношения с инвестором могут только компании. ИП может заключить с инвестором устную сделку, но впоследствии могут возникнуть споры и будет трудно отстоять свою правоту как инвестору, так и предпринимателю.

Часто можно встретить советы начинать бизнес на свои деньги. Это связано с тем, что за инвестиции придется отдавать долю в компании, которая позже может сильно вырасти в цене.

В классическом бизнесе, например, когда открываете онлайн-школу, магазин или кофейню, это действительно хороший совет: инвесторы чаще всего хотят получить доли по 40%, 50% или даже больше. Опыт показал, если у основателей совокупная доля бизнеса окажется меньше, чем у инвесторов, у них быстро пропадет мотивация продолжать работать. В большинстве случаев это приводит к «смерти» проекта, так как обычно основатели больше всех остальных делают в бизнесе.

Если вы открываете классический бизнес, рекомендуем начинать его на свои деньги: обычно выход на получение выручки и прибыли происходит быстро. Под оборотные средства можно взять кредиты и займы.

Есть другой вид бизнеса — технологический. К нему относятся компании, которые изобретают уникальные продукты. Идеи для создания таких продуктов берут из научных и технических открытий.

В технологических стартапах высокий риск «смерти» самого стартапа и того, что идея не заработает или ее плохо реализуют. Брать кредит на развитие таких проектов очень рискованно, так как его, в отличие от инвестиций, надо отдавать банку, даже если бизнес закроется. Поэтому большинство основателей все же привлекают инвесторов, строят компанию, масштабируют ее, работают над ростом метрик. И, таким образом, их стоимость на рынке растет.

Рекомендуем не начинать поиск инвестиций в ситуациях, когда денег нет совсем. В таком состоянии высок шанс привлечь инвестиции на невыгодных для компании условиях.

Подписка на новое в Бизнес-секретах

Подборки материалов о том, как вести бизнес в России: советы юристов и бухгалтеров, опыт владельцев бизнеса, разборы нового в законах, приглашения на вебинары с экспертами.

Как подготовиться к привлечению инвестиций

Инвестор хочет понять, насколько проект реалистичен, перспективен и какую выгоду он может принести именно ему. Если вы рассказываете ему только об идее, ваша презентация будет выглядеть неубедительно. Поэтому до того, как задуматься об инвестициях, рекомендуем создать продукт — товар или услугу и протестировать его востребованность. Так можно понять, нужен ли рынку ваш проект.

Создать минимальный продукт. Начать можно с создания минимально жизнеспособного продукта — MVP. Таким способом можно протестировать товар или услугу на первых пользователях и проанализировать результаты. Например, создать сервис и попытаться продать подписку в нем. Важно получить не только одобрение потенциальных клиентов, но и первые оплаты или предварительные контракты.

Если продукт инновационный и надо подробно изучить аудиторию и ее проблемы, можно провести CustDev — опросить потенциальных покупателей товара или услуги об их потребностях и болях, которые может решить ваш продукт. При этом важно спрашивать именно об их опыте, а не рассказывать о той пользе, которую вы сможете принести.

Когда продукт готов, протестирован и получены первые метрики, нужно просчитать юнит-экономику и подготовить питч-презентацию.

Рассчитать юнит-экономику. Юнит-экономика нужна и бизнесу, и инвесторам. Она помогает понять, сколько прибыли приносит каждый клиент или пользователь, какую сумму допустимо тратить на привлечение покупателей, какой канал привлечения наиболее эффективен. Юнит-экономика показывает, способен ли бизнес зарабатывать. Если да — при каких масштабах.

Юнит-экономику можно рассчитать, даже если у вас есть только MVP, главное — провести первые тесты.

Подготовить питч-презентацию. Питч — это короткая презентация проекта. В ней надо ответить на главные вопросы, которые могут возникнуть у инвестора. Например, насколько продукт востребован, может ли он решить проблему клиентов, на что нужны инвестиционные средства, как вы будете их использовать и какие результаты планируете получить.

Какой объем инвестиций нужен и на какое время

Чтобы понять, сколько инвестиций нужно привлечь и на какое время, рекомендуем построить финансовую модель.

Финансовая модель — таблица со связанными показателями и аналитической запиской. Она показывает соотношение всех доходов и расходов и помогает оценить, сколько денег проект будет требовать за месяц, когда он выйдет в ноль и какой у него потенциал развития. А еще — на какой срок хватит первых инвестиций и когда придется привлекать следующие.

На какие показатели смотреть — зависит от ваших целей. Например, если хотите выйти в ноль, смотрите, сколько денег и времени на это понадобится.

Приведем простой пример: у Светланы и Антона появилась идея сделать приложение для нетворкинга. Начали они с бизнес-плана и построения финансовой модели. Чтобы построить финмодель, они выписали все потенциальные источники дохода. У них такой источник один — платная подписка.

Дальше Светлана и Антон расписали потенциальный доход по месяцам. В месяц они планируют привлекать 500 клиентов на подписку за 200 ₽.

Доход с приложения в месяц: 500 × 200 ₽ = 100 000 ₽.

На разработку приложения, по подсчетам Светланы и Антона, уйдет 500 000 ₽, на рекламу — 200 000 ₽. Всего нужно вложить 700 000 ₽. Если у Светланы и Антона получится каждый месяц привлекать по 500 клиентов, вложения окупятся через 7 месяцев. Но это оптимистичный прогноз. Если по 500 клиентов каждый месяц привлекать не получится, сроки выхода в ноль увеличатся.

Помимо продажи подписки, у предпринимателей могут быть дополнительные источники получения дохода — реклама, продажа партнерских и дополнительных услуг. Еще могут возникать дополнительные расходы. Например, аренда серверов, оплата работы сотрудников, налоги. Их обязательно надо предусмотреть в финансовой модели. Когда случаются изменения, финплан нужно корректировать.

На основе финансовой модели можно предположить, на какой срок и какую сумму надо привлекать. Например, если вы планируете выйти в ноль за 7 месяцев, инвестиции надо привлекать на 9—12 месяцев минимум.

Финансовую модель можно составить самостоятельно. А если это кажется сложным или у вас мало свободного времени, рекомендуем обратиться к финансовому консультанту.

Где искать инвесторов

Инвестор — это партнер, поэтому важно внимательно подходить к его выбору. Есть несколько способов привлечь инвестиции. Рассказываем, как привлекать первые инвестиции начинающим предпринимателям.

Нетворкинг. Это создание сети полезных знакомств. Начинать поиск инвестиций в проект можно с семьи, друзей и бывших коллег. Этот круг называют 3 °F или FFF — Family, Friends and Fools, потому что давать деньги на идею или абсолютно сырой продукт могут только родные, друзья или дураки.

Еще рекомендуем ходить на встречи предпринимателей, например бизнес-завтраки или митапы. Искать их можно в социальных сетях, на Timepad или Linkedin, через знакомых.

На мероприятиях с предпринимателями можно рассказать о своей идее и познакомиться с людьми, которые захотят инвестировать в ваш продукт или подскажут, кто может быть заинтересован в этом.

Чтобы выйти на нужных людей, можно писать знакомым и просить их дать контакты нужного человека.

«Для любого предпринимателя нетворкинг — это несгораемый золотой запас».

Александр Ларьяновский

Управляющий партнер онлайн-школ Skysmart и Skyeng

Бизнес-акселераторы. Это интенсивная программа для стартапов, в которой организаторы помогают им быстро увеличить прибыль или найти деньги. А иногда и сами финансируют перспективные проекты.

Помимо денег, там можно получить полезные советы от экспертов. Например, научиться строить финмодель или изучать целевую аудиторию. Программы длятся по несколько месяцев: чаще всего два-три.

Перед тем как начать учиться в акселераторе, предприниматель ставит цели. Правильно поставить цели помогает специалист — трекер. После постановки целей куратор встречается с командой проекта и они корректируют действия.

Все время обучения идут тематические и практические вебинары, курсы от экспертов. Еще раз-два за программу проводят сессии консультаций экспертов, на которых можно задать вопросы, попросить советы и найти полезных людей.

Иногда стартапам дают менторов, которые помогают завести полезные связи, посмотреть в новом направлении, скорректировать стратегию и тактику, подготовиться к выступлению на демо-днях. Демо-дни — это офлайн- или онлайн-мероприятия, на которых можно рассказать о продукте, пути в акселераторе, о дальнейших планах и запросе. После выступления акселератор или частные инвесторы могут предложить финансирование или подсказать, что делать дальше.

Акселераторы бывают для разных видов проектов. Технологические проекты могут пойти в акселератор с государственным участием. Например, в «Архипелаг» или ФРИИ.

Если продумать заявку, все просчитать и грамотно составить презентацию, можно по итогам участия в акселераторе получить от государства грант на развитие проекта.

Помимо российских стартапов, можно попробовать попасть в зарубежные. Рекомендуем искать иностранных инвесторов в тех странах, на рынок которых вы хотите выйти. Например, в Азии или Южной Америке.

Крупные технологические компании, например Яндекс, тоже создают свои акселераторы. Чаще всего они инвестируют в те стартапы, которые вписываются в их экосистему. Бывает, что российские акселераторы разрабатывают совместные программы с международными.

Еще есть тематические акселераторы. Например, акселератор, набирающий только те стартапы, которые занимаются медицинскими технологиями.

Искать подходящие акселераторы можно в интернете и в социальных сетях, спрашивать у знакомых предпринимателей и на разных мероприятиях для стартапов. Условия участия в акселераторе описаны на его сайте.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

• если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
• если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
• стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
• если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
• из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Рассчитайте платеж по ипотеке с удобным онлайн-калькулятором Совкомбанка. Учесть можно все параметры: срок кредитования, объем первоначального взноса и сумму кредита.

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.