Что лучше копить на квартиру или ипотека
Перейти к содержимому

Что лучше копить на квартиру или ипотека

  • автор:

Эксперты рассказали, что выгоднее — взять ипотеку или копить на жилье

Эксперты портала Domofond.ru решили выяснить, в каком случае быстрее удастся стать собственником двухкомнатной квартиры — если накопить первоначальный взнос и взять ипотеку или если снимать жилье и копить деньги.

В среднем по России ипотека позволит оформить в собственность «двушку» на 4 года и 1 месяц раньше, чем аренда, однако за это придется переплатить 353 704 руб.

Как пояснили «Российской газете» эксперты компании, для того, чтобы посчитать, что все-таки выгоднее, за основу была взята следующая ситуация: в семье работают два человека, доход каждого из них соответствует средней зарплате в регионе (по данным Росстата). На оплату ипотеки семья готова выделить половину совокупного дохода (то есть одну среднюю зарплату в месяц). Первоначальный взнос по ипотеке составляет 20% от стоимости квартиры (по условиям «семейной ипотеки»). Процентная ставка по «семейной ипотеке» составляет 6%. На то, чтобы накопить деньги на покупку квартиры, и нынешнюю аренду «двушки» семья также готова выделить половину совокупного дохода (одну среднюю зарплату в месяц).

Получилось, что в среднем по стране на выплату ипотеки уйдут 5 лет и 3 месяца, тогда как при аренде жилья получится накопить на квартиру только за девять лет и четыре месяца.

Из 78 регионов, которые приняли участие в исследовании, самой выгодной по времени оказалась ипотека в Крыму. Несмотря на переплату в 1 243 637 рублей (а это более трети стоимости «двушки» на вторичном рынке), получить ее в собственность можно за 12 лет и 8 месяцев. То есть на 25 лет и 5 месяцев быстрее, чем арендуя жилье и откладывая деньги.

Второе место у Чеченской Республики. Переплатив 16,6% от рыночной стоимости «двушки», здесь семья получает возможность стать собственниками на 13 лет и 8 месяцев раньше, чем если бы арендовала жилье и копила деньги на покупку. Третье место у Москвы. Выигрыш по времени у ипотеки в сравнении с арендой — 12 лет и 11 месяцев. Переплатить за скорость в столице придется 3 668 995 рублей, то есть более 36% от рыночной стоимости столичной «двушки».

Десятку лидеров замыкает Северная Осетия, где преимущество ипотеки — 7 лет и 1 месяц. Если арендовать и копить в этом регионе придется 13 лет и 7 месяцев, то, переплатив 316 854 ипотечных рубля получится обзавестись 2-комнатной собственностью уже через 6 лет и 5 месяцев.

Наименьший выигрыш по времени дает ипотека в Магаданской области. Переплатив 107 925 рублей, здесь семья сможет стать собственниками только на 9 месяцев раньше, чем если бы арендовала жилье и копила деньги. Собрать нужную сумму, проживая в съемной квартире, получится за 2 года и 7 месяцев, тогда как расплатиться с банком по займу можно за 1 год и 10 месяцев. Второе с конца место у Мурманской области. Здесь разница по времени в пользу ипотеки составляет 11 месяцев, а переплата для тех, кто выбирает ипотечный кредит, — 101 273 рубля. Третье место у Кемеровской области: временной выигрыш у ипотечников по сравнению с арендаторами — 1 год и 7 месяцев. За скорость семья переплатит 128 070 рублей, или 8,4% от рыночной стоимости двухкомнатной квартиры.

В Камчатском крае, Архангельской и Челябинской областях ипотека позволит получить собственную «двушку» быстрее на 1 год и 11 месяцев, чем аренда и накопления. Больше всего придется переплатить семье из Камчатского края (210 315 рублей), тогда как архангелогородцы и челябинцы доплатят 160 970 рублей и 150 985 рублей соответственно.

Что выгоднее: копить на первоначальный взнос или брать ипотеку без него?

Всё зависит от стратегии. Если тебе негде жить и это острая потребность, то надо брать квартиру сейчас. Если без первоначального взноса, то ипотечная ставка будет больше арендной. То есть арендовать эту квартиру будет дешевле, чем брать в ипотеку. Надо это учитывать.

Обычно первый взнос за квартиру в ипотеку — 15–20%. Как вариант, можно взять потребительский кредит на первоначальный взнос. То есть можно не своими накопленными деньгами расплатиться за первоначальный взнос, а взять в долг.

Ипотеку без первоначального взноса выгодно брать в таких случаях:

  • Когда есть «выгодный вариант», то есть арендная ставка будет приносить больше и полностью перекрывать ипотечную ставку.
  • Когда человек не умеет копить деньги. Он берёт ипотеку, банк его заставит сразу её оплачивать.
  • Когда человек рассчитал, что у него ипотечная ставка, например, 30 тысяч ₽, а квартиру он сдаёт за 25 тысяч ₽. Для него эти 5 тысяч ₽ не страшны. Зато у него есть квартира, в которой он может зарегистрироваться, которую к тому же можно потом перепродать. Через 5–6 лет арендная ставка вырастет выше ипотечной. И потом он будет просто оплачивать ипотеку арендной ставкой. Это экономически выгодно.
  • Если человек понимает, что через 20 лет у него будет арендная ставка больше, чем государственная пенсия.
  • Если человек берёт квартиру в качестве инвестиционного инструмента, который приносит 12% годовых, погашая ипотеку. То есть он оплачивает вовремя ипотеку и накопил еще 100 тысяч ₽. Вот он берёт квартиру за 4 миллиона ₽, и при 10% годовых он будет платить 40 тысяч ₽. А эту квартиру он сдаёт за 30 тысяч ₽. Погашая ипотеку на 100 тысяч ₽, он уменьшает ежемесячный платёж на 1 тысячу ₽, то есть получается 12% годовых. Таким образом, он имеет инструмент с доходностью 12% годовых.

Если рассматривать покупку квартиры под инвестиции, лучше брать ипотеку на максимально долгий срок, но по возможности погашать раньше. Главное — смотреть не на то, сколько вы переплатите по ипотеке, а сопоставлять арендную и ипотечную ставку. Чтобы арендная ставка «гасила» ипотеку, это главное. Многие смотрят на то, сколько они переплатят по ипотеке, но в инвестиционных проектах надо смотреть на другие цифры.

Арендную ставку можно смотреть на Яндекс.Аренда, Авито. Присмотреться, за сколько в этом доме сдают аналогичные квартиры. Например, за 30 тысяч ₽. Сравниваем, сколько будет ипотечная ставка. Процент мы знаем, но точную сумму, сколько надо будет платить, скажут только после заключения договора. Но всё равно примерную сумму можно посчитать с помощью ипотечного калькулятора.

Если у вас уже есть кредиты, долги, то ипотеку уже могут не дать (но всё зависит от уровня дохода, конечно). Чем больше у вас первоначальный взнос как предоплата, тем больше вероятность, что банк даст ипотеку. Например, если квартиру покупаешь за 50 миллионов ₽ и первоначальный взнос только 1 миллион ₽, то проблемно будет получить ипотеку. Единственное, всё равно нужно будет показывать доходы. На данный момент, хоть ты ИП, хоть ООО с хорошим доходом, банки легче дают ипотеку тем, кто работает в найме с официальной зарплатой.

Можно заложить свою недвижимость в банк и взять ипотеку. Например, у вас есть квартира за 3 миллиона ₽. Вам надо первоначальный взнос на другую квартиру 1 миллион ₽. Вы закладываете недвижимость, и вам дают этот миллион. И дальше вы берёте ипотеку с первоначальным взносом 1 миллион ₽. Но получается, у вас ипотека и кредит на миллион. Это большая нагрузка. Я так делал: закладывал квартиру, которая стоила 2,3 миллиона ₽, получил 1,6 миллиона ₽. У меня, получается, квартира осталась, и эту сумму я использовал для других нужд. Официально ипотечную квартиру сдавать нельзя. Но если ты всё хорошо платишь, тебя не трогают.

Ипотечная ставка у нас одна из самых маленьких в рынке. Лучше брать не мелкие кредиты, а квартирные. А мелкие товары покупать за наличные. Для потребителя выгоднее брать ипотечные кредиты, потому что самая маленькая ставка — 6–10%. А потребительский кредит — 15–30%.

Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?

Загрузка

Где гарантия, что через 10 лет вам продадут квартиру за 8 миллионов?

Александр, две работы + работа жены = гарантия дохода. Обесценивание рубля даже хорошо т.к. ипотека рублевая. Зарплата по любому вырастет.
Личный опыт покупки квартиры в 2013 году показал, что мои расчёты верны. Если бы я копил, то хрен бы накопил — цена квартиры выросла вдвое за несколько лет, пока расплатился с ипотекой.

Marat, где гарантия, что вы сможете платить Ипотеку весь срок и если что у вас заберут всё?
Где гарантия, что искусственный рост цен или обесценивание рубля, не сделаем ЦБ, для геноцида граждан?
Копите выгодно инвестируя и покупайте не в кредит.

Эльман А.А., не знаю, сколько выиграли те, кто купил за свои. У меня своих не было. Но я посчитал, и вышло, что покупка в ипотеку на стадии стройки была верным решением (учёл проценты, аренду, ставку по депозитам, ремонт, текущую стоимость квартиры).

Несколько лет снимал жилье рядом с работой в Москве. Это не выход. Нужно свой жилье. Не слушайте тех ютюберов, которые продали свои бабушкины квартиры в Саратове и инвестируют в первоклассные акции США 🙂 которые будут промывать вам мозг, что квартира эта пассив.

Marat, А ипотека прям ппц какой актив

Саша, какая альтернатива если не хватает своих средств? Я купил квартиру в 2013 и расчёты показали, что это было верное решение.

Снимайте блин бабкину хату, инвестируйте в "первоклассные акции", несите свои депозиты на фондовый рынок. Будет кому слить мой портфель акций на хаях. Как я это сделал в 2014 с долларом по 80.

У вас всех Киосаки головного мозга! ��

Еще один вопрос всем — у вас дети есть? Живёте в съёмной хате?

Marat, в любом случае через 10 лет будет еще менее выгодно брать ипотеку в Москве.

Если квартира за 8.000.000 будет дорожать хотя бы на величину инфляции (например 4%), то через 10 лет она будет стоить 11.841.954,27. вот это будет облом, после 10 лет накопления по схеме))

Николай, 4% это оптимистичная величина подорожания. Если смотреть на динамику цен в москве за последние 10 лет, это 3% роста в год в среднем.

Но даже если посчитать 4% ежегодного роста стоимости покупки и аренды квартир, то все равно аренда выгоднее: можно за 17 лет накопить на квартиру, вместо 20 в ипотеке. В этом калькуляторе можно тюнить все параметры, в тч ежегодный рост недвижки: mortgage-calculator

Denis, привет из 2023 года, лол. Уже второй год 8% инфляция.

Много не учтено в этом графике, я бы даже сказал, что ничего основного не учтено.
Начну с того, что рост квартир происходит регулярно, за период времени от года и дальше нет данных по динамике снижения, снижаются только на сезоном уровне.
Т.е. те же 6% можно убирать смело, что накопили то и потратили потом на разнице цен.
Ну и кризисы, которые случаются периодически, тоже не способствуют накоплению на счете.
Второй момент при съёме вы живёте в чужой квартире с плохим и не на ваш вкус ремонте и наверное вы не будете делать ремонт в чужой квартире. Таким образом вы от 3 до 6 лет, сколько у кого калькулятор насчитал, живёте в условиях не комфорта. А много ли вам отмерено таких периодов сознательной жизни и готовы вы их просто так ? 🙂

Александр, расскажите как стабильно получать 2% в месяц.

Oleg Berezhnoy

Алексей, в чем проблема снять жилье, которое устроит по уровню бытового комфорта?

Алексей, удобство копить- это свои деньги копятся и они могут приносить 2-5% в месяц и больше. Могу жить где и сколько хочу.

Если буду копить на квартиру самостоятельно, то куплю ее через Infinity лет и потрачу на это NaN ₽

К сожалению, не учтен факт, что квартира с каждым годом дорожает в цене. Моя, к примеру, за год уже выросла на 300к (сравнительный анализ рынка по району). Журнал почему-то считает, что если усердно копить 5 или больше лет, то цена будто бы не поменяется. Вспомните, какие цены были на недвижимость в 2008 и 2018 году. Всего-то 10 лет разницы, а в цене — в несколько раз.

Елена, не знаю как это ваша квартира подешевела? Когда моя квартира на том же юге той же Москвы стоила 28 тыс дол ровно 15 лет назад, а сейчас через 15 лет такая же однушка стоит 102 тыс дол. Рост составляет в 3,6 раза или в долларах 74000. Район Москворечье-Сабурово и это мой личный опыт! Вот так

Елена, в 2004 мы брали квартиру в Балашихе за 1,5 млн, продали в 2018 за 7 млн! в нашей стране никогда еще ничего не дешевело))

FYI, по официальной инфляции Росстата 1,5 млн рублей 2004 ≈ 5,5 млн рублей в 2018.

Елена, а где в Москве в рублях квартиры так дешевеют?

Дмитрий, 2004 год уже ушел и тенденция к понижению стоимости. Тб в таких городах, как Балашиха. Увы.

Елена Глубко

Юлия, ну спасибо на добром слове!

Елена Глубко

Андрей, по-разному бывает и зависит от многих факторов: от района, общей ситуации на рынке и всяких локальных штук вроде жилого квартала, который вырос под окнами вместо леса. Плюс думаю, что динамика цен будет разная для вторички и новостройки.

«Вспомните, какие цены были на недвижимость в 2008 и 2018 году». У меня есть пример из личного опыта: наша квартира на юге Москвы за 10 лет подешевела на треть.

Калькулятор требует апгрейта.
1. Не учтен вариант покупки новостройки (ждать + аренда -> ремонт+жить в квартире)
2. В расчете нет % удорожания аренды и жилья, инфляции
3. Нет ремонта, мебели, ЖКХ на свое жилье
4. Не учтено фактор регистрации и соц инфраструктуры. С детьми нужны сады и школы, поликлиники и больницы

Дмитрий, "хорошо" Вы относитесь к своим квартирантам.

Калькулятор в вакууме, нужно учитывать инфляцию в цене, как минимум. Конечно, Квартира может упасть, а может и вырасти, так, например, ряд новых объектов в Раменках за прошлый год выросли в цене от 30 до 80%

Прикольно, но есть одно но! Если брать квартиру в строящемся доме (из-за более низких цен) , то придется все равно какое-то время и платить ипотеку и снимать жилье, так что результаты не достоверные

Елена Глубко

Саша, здорово, что вы такой внимательный читатель! Но мы тоже не лыком шиты: брали стоимость только достроенных новостроек с отделкой. Скоро обновим данные и можно будет посмотреть расклад по всей России.

Елена, а инфляцию учли? + при съеме квартиры часть ком. услуг оплачивает арендодатель.

Елена, пожалуйста, не забудьте про Оренбург ��

Александр, привет тебе из августа 2020, финико это пирамида

Если процент по ипотеке меньше аренды или равен то выгодно взять ипотеку

По-моему бессмысленный калькулятор. Ипотека это фиксация цены и процента (в большую сторону) до конца выплат. Копить в банке это влияние постоянно меняющихся % ставки на вклады, изменения стоимости недвиги и аренды, которые координально будут отличаться через 5-10 лет (скорее всего в сторону уменьшения профита) . Калькулятор подойдет только при планировании на крайне короткий срок 2-3 года

Прошу добавить графу " и буду сдавать эту квартиру за . руб. И всё уравняется в пользу ипотеки

Александр, просто увеличьте сумму в графе "свободных денег в месяц" на сумму дохода от аренды.

Igor, "у нас" — это где? .А, Германия. Ну, у вас ставка рефинансирования 0 %. А у нас 7,25 %. И нечего тут обсуждать. Я в своё время (декабоь 2008) брал в Росбанке под 16 % ипотеку. И ничего, жив. Выкрутился. Правда жильё мне это нафиг не нужно оказалось, ещё до того, как я ипотеку закрыл)))). Потому что надо жить так, где работа с хорошим доходом, а не там, где ипотеку взял. Так вот, ребята, хватит кормить банки. Я лучше в подвале жить буду, чем ещё раз ипотеку возьму.

Andrei, Тинькофф банк не даёт ипотеку. Был сервис тинькофф ипотека, который работал как маркетплейс. Но и его закрыли летом.

Эльман, никто не мешает продать ипотечную квартиру и начать снимать, вопрос только в том, сколько у тебя есть первый взносы и как быстро ты закроешь ипотеку, потому что снимать квартиру в Мск, имея свою квартиру, скажем в Новосибирске, гораздо проще, считай половину, а то и больше стоимости аренды в Мск можно покрывать, сдавая свою.

Даже и не буду кальком играться.
Не могу точно говорить о новостройках, но на вторичное жилье цены в Перми точно некорректны.
Те, что указаны в калькуляторе, актуальны для алко-отшибов в том же состоянии.
Нормальную двушку за 2 000 000 можно "урвать" только если продавец спасает этой продажей свою жизнь и ему плевать на реальную стоимость. Про 1,7кк за однушку и вовсе молчу.

Igor, болгарский народный банк установил ключевую ставку 0%. Во всей Европе ключевая ставка нулевая или отрицательная. Вы наверное очень удивитесь, но в Европе околонулевые ставки по вкладам (а в перспективе отрицательные), а в России около 7%. Если от средней российской ставки по ипотеке 10% вычесть 7, то и получится болгарская ставка 3%

Забавно читать комментарии типа "моя квартира подорожала на ХХХк, смотрю среднее по району". Узнать, как изменилась цена недвижимость, можно только купив и продав ее, только тогда известно, во сколько рынок реально ее оценивает. Разница между ценой на котловане/черного/серого ключа новостройки и через пару лет жизни в ней вообще не релевантна, поскольку вложены средства (как минимум, ремонт), который также надо учитывать.

Andrei, вы е. сь брать ипотеку под такой процент? Не выгоднее ли копить (10% в год) и снимать?

Согласен с мнениями о том, что зря в калькулятор не заложен рост цен на жилье, заложите хотя бы те же 6% и посмотрите, что получится выгодгее. Особенно с учетом если это новострой, который по факту завершения строительства и например открытия рядом станции метро растет по ценам, как на дрожжах:) если копить, то быть предпринимателем, а в россии недвижка всегда остается самым безопасным видом сбережений.

Елена Глубко

Алексей, есть много причин, которые влияют на цену. При этом в небольших городах не так много объявлений и это может стать причиной таких несовпадений.

В Улан-Удэ (как и в других регионах) очень мало предложений по готовым новостройкам c отделкой. Например, двухкомнатная за 3,3 млн (это медианyая цена, которая как раз и попала на карту): https://ulan-ude.cian.ru/sale/flat/204206803/

А вот трёхкомнатная за 3,2 млн: https://ulan-ude.cian.ru/sale/flat/185812951/

По размеру они примерно одинаковые, дом с двухкомнатной сдан позже и поэтому новее. Возможно, были еще какие-то факторы, почему она дороже.

Конечно, трёхкомнатные должны стоить дороже. Но прямо сейчас в определённом городе нет других предложений в этом сегменте (сданные новостройки с отделкой) и есть возможность купить только вот такую маленькую и, соответственно, более дешёвую трёшку.

Но в поле стоимости квартиры вы можете вбить любую другую стоимость и посмотреть расклад.

Почему бы вам не использовать вместо средних цен медианные, ведь они отражают реальную стоимость квартиры лучше среднего арифметического? Или дать возможность выбирать между средними и медианными?

Знаете, здесь самое главное забывается, что хочется здесь и сейчас уже жить например в Москве и не тратить по 3-4 часа в день на транспорт до работы. Я конечно, возьму Ипотеку. Процентрой ставки 8% для обычного не замужнего жителя без детей нет. Самая маленькая 9% и то если это банк партнер и вы получаете там з/п. Согласна переплата будет бешеной.

Конечно же собирать деньги на квартиру тяжело и долго, пусть даже 5-7-9 лет, но реально, нужно всего лишь терпение в накоплении и терпение не позволять лишние траты. Аренда конечно заберёт своё.
Ну а ипотека это плата банку гонорара за возможность заселиться здесь и сейчас ещё не в собственное жилье в виде переплаты. Ипотека в нашей стране ещё не доступна многим гражданам — цель банка заработать а не сделать ее доступной. Для чего банку миллиардные выручки вопрос актуальный, зачем этой структуре столько денег? Банк по своей сути создан для облегчения жизни граждан своей страны а он ведёт себя как ярый капиталист-бизнесмен отжимающий все финансовые соки с граждан и только правительство законами нет нет да нагнёт его с лояльности (ипотечные каникулы, мат капитал, отсрочки выплат при потере работы, и прочие моменты)
Банк стал злым дядькой ростовщиком гулящим по стране с сигарой в зубах и раздающий деньги под проценты, не можешь платить?- прощайся с имуществом.

обновите калькулятор, вклады под 6 процент это из ряда фантастики, сделайте сразу чтоб можно было до нуля крутить ползунок, у вас даже этих 6 процентов нету.

Добрый день. ликвидные проекты в этом году выросли в стоимости на 30-35 % ( СПб). Данная схема расчетов не учитывает волатильность курса и геополитические фишки(.

январе 2020 купил квартиру в ипотеку у застройщика на этапе строительства. за полгода стоимость аналогичных предложений выросла на 40%. рост цены отбил 2/3 процентов по ипотеке, так что считаю что при любых обстоятельствах, если стоит остро квартирный вопрос, ипотека выгоднее чем накопления. тем более если предполагается средства хранить в рублях.

Семейный, скорее так, кто может за пару лет накопить, тому нахер ипотека не упала, а кто хочет нормальную квартиру, а денег пока накопил только на комнату, тому ипотека может быть уже выгоднее аренды, а если ты вообще ничего не накопил даже на первый взнос, тут к тебе вопрос, иди снимай

Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее

Михаил Терещенко/ ТАСС

По данным на конец 2019 года, улучшить свои жилищные условия хотели 24,3 млн, или 40%, российских семей . При этом две трети из них планировали для этого купить квартиру. И в такой ситуации нередко встает вопрос, что лучше — ипотека или арендовать, пока копишь на покупку.

Условия и подсчеты

Условия. Разберем семью из двух человек, которые планируют завести ребенка, и рассматривают покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. И если остановимся на москвичах, то, по данным Росстата на май 2020 года, это будет 91 823 рубля.

Допустим, наша семья готова выделить половину общего дохода — как раз чью-то одну зарплату — на ипотеку или съем плюс накопления. Хотя это и не самая безопасная бюджетная стратегия — эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали вообще все имеющиеся обязательства: и кредиты, и оплату ЖКУ, и проезд в транспорте и т.п.

Первый сценарий. Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но предположим, пара выбрала "евротрешку" (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей. В кредит наши герои взяли 5,6 млн рублей и успели воспользоваться льготной "коронавирусной" ипотекой под 6,5%. Пока официально программа заканчивается 1 ноября, но президент России Владимир Путин уже предложил продлить ее минимум до 1 июля 2021 года, а Минфин — до конца 2021 года . Ежемесячно заемщики готовы платить 91,8 тыс. рублей.

В этом случае за шесть лет и три месяца (всего 75 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 8 216 379 рублей (1,4 млн первоначального взноса плюс 6,816 млн выплат по кредиту). И это включая переплату 1 216 379 рублей.

Есть ипотечные программы и с меньшим первоначальным взносом — та же "коронавирусная" ипотека допускает его снижение до 15% от стоимости жилья. Но более привычные 20% остаются оптимальным вариантом, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Это своего рода косвенное подтверждение для банка платежеспособности и дисциплинированности клиента.

Второй сценарий. Стоимость аренды — так же, как и покупки, — может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Так, по данным сайта Domofond.ru на август 2020 года, аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется в 43 тыс. рублей. Замдиректора департамента аренды квартир агентства "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова назвала цену 42 тыс. рублей для двухкомнатной квартиры и 31 тыс. рублей — для однокомнатной. В аналитическом центре ЦИАН уточнили, что, по их данным, снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит 39,1 тыс. рублей, в городах-миллионниках поменьше — 28,2 тыс. рублей.

Но допустим, наша пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей . Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей, например 2,5 тыс. рублей в месяц. Тогда получается: 91,8 – 32,5 – 2,5 = 56,8 тыс. рублей. Столько семья сможет откладывать на покупку квартиры.

Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Последние постепенно теряют популярность среди населения — из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян (по данным ЦБ на начало августа 2020 года).

Максимальная ставка по вкладам на середину сентября составила 4,39% . Ее и возьмем за основу. К такому уровню показатель привела политика ЦБ, который в 2020 году уменьшил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. О том, как она связана с процентами по депозитам и кредитам, можно прочитать здесь .

Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей. При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов. При этом "переплата" на аренду составит 2,8 млн рублей ((32,5+2,5)*80), а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей (1,4 млн + 56,8*80). То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.

Третий сценарий. У пары в принципе нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры. При тех же условиях вклада, но с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей процесс накопления затянется еще на два года и займет восемь лет и пять месяцев.

Что выгоднее?

Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели , где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.

При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2020 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2021 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.

В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.

В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. "Стоимость аренды продолжит восстановление после "коронакризиса" минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки. Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2021 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2019 года по октябрь 2020 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%. Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.

Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2014 — начале 2015 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2015 года спрос стал заметно повышаться, а в 2016 году ситуация стабилизировалась.

Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2020 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки. Хотя в 2021 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина. Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.

С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п

В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2020 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей. Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей. То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год. Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости. При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2018 по сентябрь 2019 года он вырос только на 500 тыс. рублей.

Для стратегии "аренда плюс накопления" лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.

Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?

Плюсы и минусы двух вариантов

Собственность. "Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: если наниматель во многом зависит от жизненной ситуации арендодателя, который может расторгнуть договор найма, из-за чего съемщику придется искать новое место жительства, то после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры", — отметил Сергей Шлома.

Стоит только помнить, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. И например, продать ее без его ведома не получится. Но вот в какой цвет вы покрасите стены и заведете ли питомца, кредитной организации все равно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *