Как узнать рыночную стоимость квартиры

Эксперты Роскачества рассказали об отличиях в кадастровой и рыночной стоимости жилья

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной и как они рассчитываются, рассказали эксперты «Роскачества».

Содержание

1. Кадастровая и рыночная стоимость квартиры
2. Особенности расчета рыночной стоимости
3. Кадастровая стоимость:
4. Особенности кадастровой стоимости
5. Как проводится оценка кадастровой стоимости
6. На что влияет кадастровая стоимость
7. Как оспорить кадастровую стоимость
8. В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры

Рыночная стоимость недвижимости — это та цена, за которую ее продают и покупают. Именно ее можно увидеть в объявлениях, а после сделки — в договоре о купле-продаже.

Рыночную стоимость определяет продавец, самостоятельно или с помощью риелтора. Иногда определением рыночной стоимости занимается оценщик — например, для банка.

Особенности расчета рыночной стоимости

На величину рыночной стоимости влияет множество факторов. Среди них:

1. Общие. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относится наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация.
2. Существенные. Они касаются квартиры и дома. Это площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел и т. д.
3. Второстепенные. Это может быть вид из окна, высота потолков, наличие балкона или лоджии.

На первый план для разных покупателей выходят разные критерии, поскольку для них могут быть приоритетными разные параметры недвижимости.

Рыночную стоимость недвижимости указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если требуется официальный документ со стоимостью, для этого потребуется привлечь оценщика из оценочной компании.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.

Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населенном пункте, площадь жилья.

Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона.

Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам информацию о размере кадастровой стоимости на данный момент.

Как проводится оценка кадастровой стоимости

Процедура оценки кадастровой стоимости проходит в несколько этапов:

1. Проверка анонсируется в интернете и СМИ.
2. Сбор сведений о недвижимости, в частности изучение эксплуатационных свойств, а также наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
3. Подготовка отчета.
4. Акт с результатами проверки, который также публикуется в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
5. Сверка данных собственниками в течение 30 дней. Об ошибках можно сообщать в Росреестр через Госуслуги.
6. Утверждение результатов проверки.

Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.

На что влияет кадастровая стоимость

Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.

1. Налог на имущество. Он рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и платится ежегодно. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка будет в диапазоне от 0,1 до 2% кадастровой стоимости.
2. Земельный налог. Он составляет от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от типа земли. Его тоже нужно оплачивать каждый год.
3. Налог при получении недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог в 13% от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.

Кроме того, кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.

Как оспорить кадастровую стоимость

В редких ситуациях рыночная стоимость может быть ниже кадастровой. Например, при срочной продаже недвижимости, при резком оттоке населения из населенного пункта, где располагается недвижимость, при ошибке в документах.

Поскольку от кадастровой стоимости зависит размер налога, можно оспорить кадастровую стоимость.

Для этого нужно:

• обратиться к независимым оценщикам, которые смогут определить реальную стоимость недвижимости и дадут рекомендации к изменению кадастровой стоимости в регионе.
• обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд для оспаривания стоимости, если была совершена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.

В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость объекта не учитывает особенности квартиры. Для нее важны ценовая политика региона на рынке недвижимости, а также тип недвижимости, площадь квартиры и другие типовые параметры, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается сразу для всей группы однотипных объектов недвижимости.

Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учетом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Этаж, наличие лифтов, плохие соседи, отсутствие поблизости школ, ремонт, красивый вид из окна — все это тоже влияет на стоимость, а не только площадь и район.

Обе стоимости могут со временем меняться. Перерасчет кадастровой стоимости проходит раз в несколько лет.

Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Если в городе закрыли градообразующее предприятие и начался отток жителей, цены на недвижимость упадут. Если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, цены могут подняться. Строительство новых веток метро, транспортных развязок, торговых центров тоже может увеличить стоимость жилья.

«Главное отличие кадастровой стоимости от рыночной в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется государством, а рыночную определяет сам собственник объекта недвижимости, и она может быть любой, — говорит эксперт по недвижимости Центра финансовой экспертизы Роскачества Ирина Тимонина. — Если собственник затрудняется сам ее определить, он может обратиться к специалистам. Это могут быть профессиональные оценочные компании с лицензией либо риелторы. Рыночную стоимость (например при продаже объекта) можно изменить в любое время при желании продавца. Кадастровую стоимость устанавливает государство, и изменить ее возможно, но не так просто. Узнать ее можно, посмотрев информацию на сайте Росреестра или заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) через портал госуслуг либо обратившись в МФЦ. Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена (а от нее зависит размер налога на недвижимость), то он может обратиться с заявлением в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, тогда данные подаются в территориальное управление Росреестра. Если же комиссия отказывает, можно обратиться в суд».

Как узнать рыночную стоимость квартиры без оценщика

Перед тем как продать или купить квартиру, нужно оценить ее реальную стоимость. Сделать это бывает непросто. Рынок недвижимости подвержен колебаниям — порой непредсказуемым. Расскажем, как узнать рыночную стоимость квартиры без привлечения экспертов.

Покупатель и продавец недвижимости находятся по разные стороны «баррикад» и преследуют противоположные цели. Первый хочет сэкономить, а второй — получить максимальную прибыль. Рынок должен примирить их.

Однако на практике так происходит не всегда. Квартиры — специфический товар, на них не клеят ценник с фиксированной суммой. Процесс ценообразования скрыт от посторонних глаз.

Поэтому определять стоимость приходится буквально на ощупь — осторожными взвешенными действиями. Любое резкое движение может привести к просчетам.

Риски при покупке и продаже квартиры

10 факторов, влияющих на стоимость квартиры

Для начала давайте разберемся, из чего складывается цена квартиры. Так вам будет проще понять, за сколько ее можно продать. Или оценить, адекватную ли цену выставил продавец, если вы покупатель.

Мы выделили 10 основных параметров, на которые стоит обращать внимание:

• расположение дома,
• площадь квартиры,
• количество комнат,
• внутреннее состояние помещения,
• год строительства дома,
• наличие балкона,
• этаж,
• материал стен,
• количество квартир в доме,
• инфраструктура поблизости.

Собираетесь продавать квартиру? Приведите ее в порядок. Так вы быстрее найдете покупателей и сможете продать жилье по более выгодной цене. Возьмите кредит на ремонт в Совкомбанке.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Сайты объявлений — друзья или враги

Первое, что приходит на ум при попытке рассчитать стоимость квартиры, — изучить предложения на сайтах объявлений. Онлайн-сервисы сделали поиск максимально удобным. Можно посмотреть предложения, похожие на ваше, и оценить ситуацию на рынке.

Но все не так просто. К сожалению, на подобных площадках очень много «пустых» объявлений, направленных совсем не на продажу недвижимости.

Три года назад родственники из другого города попросили помочь им купить однокомнатную квартиру в Казани. Я просмотрела десятки объявлений на «Авито» и прикинула, за сколько можно купить подходящее жилье. Затем выделила несколько подходящих вариантов и начала обзванивать владельцев.

Первые два объявления оказались фейками, состряпанными недобросовестными риелторами. На другом конце провода мне сообщили, что квартиру только что продали, но у них есть несколько похожих вариантов. Вот только цены на них не такие приятные.

Естественно, объявления о «проданных» объектах так и остались висеть на сайте. Посредники использовали их как приманку для доверчивых покупателей.

Неактуальные объявления — не единственные «ловушки» на сайтах. Адекватно оценить стоимость недвижимости мешают мошенники. Их любимая схема выглядит так.

1. Человек размещает объявление о продаже жилья по очень выгодной цене.
2. Потенциальный покупатель связывается с ним, чтобы узнать нюансы и договориться о просмотре.
3. Мошенник представляется риелтором и перед просмотром предлагает заключить договор и внести аванс за оказание агентских услуг, так как желающих много.
4. Покупатель приезжает в офис, подписывает бумаги и отдает деньги. После этого мошенник перестает выходить на связь.

Таким образом, пользоваться сайтами объявлений стоит очень осторожно. Ниже мы представим рекомендации для покупателей и продавцов недвижимости отдельно.

Как не переплатить при покупке жилья: советы покупателям

Покупатель заинтересован в правильной оценке стоимости жилья не меньше, чем продавец. Важно уберечь себя от лишних трат и неприятных ситуаций. Переплатить несколько сотен тысяч рублей или стать жертвой мошенников, польстившись на низкую цену, — типичные ошибки при покупке квартиры.

Эти советы помогут избежать неприятностей.

1. Обзвоните как можно больше продавцов, чтобы проверить, реальны ли объявления. Те, которые оказались фейками, не учитывайте при оценке стоимости.
2. К слишком низким ценам относитесь настороженно. Не забывайте поговорку про бесплатный сыр.
3. Не стесняйтесь торговаться. Многие продавцы завышают цену на 10–15%, чтобы потом снизить ее при торге.

Приобрести квартиру мечты поможет Совкомбанк! Изучите наши ипотечные программы и выберите подходящую для себя.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как узнать стоимость квартиры для продажи: советы продавцам

Руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры» Александр Жалнин советует придерживаться следующей стратегии.

«Самостоятельно определить рыночную стоимость недвижимости можно путем анализа похожих объявлений на популярных сервисах — “Циан”, “Авито”, “Домклик” и других.

Для этого нужно собрать воедино все параметры квартиры: количество комнат, стоимость ремонта, площадь кухни и т. п.

Далее следует мониторить рынок предложений по совокупности параметров. Для большей объективности соберите 10–15 объявлений с максимально похожими квартирами. Затем можно составить таблицу и вывести среднюю стоимость квадратного метра.

Рекомендуем позвонить по объявлениям с самой высокой и низкой стоимостью и узнать у продавцов, чем обусловлена цена. Так вы сможете выяснить нюансы, которые влияют на стоимость как в большую, так и меньшую сторону.

Проверить правильность расчетов довольно легко — выставьте объявление о продаже квартиры. Если звонков будет слишком мало, понемногу снижайте цену, подбирая таким образом идеальное соотношение.

Если звонков слишком много, следует действовать в обратном порядке и постепенно повышать стоимость жилья».

Помните — вы не обязаны продавать квартиру за ту цену, которую указали в объявлении. Если сразу несколько покупателей готовы купить ваше жилье чуть ли не в тот же день, значит, стоимость слишком низкая. Вежливо объясните людям ситуацию и повысьте цену.

Советуем также обратить внимание на специальные сервисы на сайтах объявлений, которые рассчитывают стоимость жилья в автоматическом режиме.

Введите адрес квартиры, площадь и количество комнат — система выдаст среднюю стоимость объекта на основе имеющихся объявлений. Однако имейте в виду, что способ не учитывает состояние жилого помещения.

Правильная оценка стоимости жилья — залог успешной сделки. Подходите к этому вопросу ответственно. Спешка — худший враг как продавца, так и покупателя.

Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Как оценить рыночную стоимость квартиры быстро и бесплатно

Точно определить стоимость квартиры может профессиональный оценщик. Но продавец не всегда готов тратить деньги на услуги эксперта, а для покупателя просто невозможно заказывать проверку каждого интересного объекта. Эксперты спроси.дом.рф объясняют, как самостоятельно оценить стоимость квартиры.

Почему важно знать рыночную стоимость квартиры

Когда приходит время покупки или продажи квартиры, одним из ключевых вопросов становится оценка ее рыночной стоимости. Знание точной цены жилого помещения – важный фактор как для покупателя, так и для продавца.

Покупателю оценка рыночной стоимости квартиры позволяет понять, является ли предложение выгодным или цена завышена. Продавцы хотят реализовать объект как можно дороже. К тому же многие склонны устанавливать слишком высокую цену под влиянием эмоциональных факторов. Если покупатель знает реальную рыночную стоимость, он сможет оценить предложение объективно.

Продавцу правильная оценка квартиры помогает определиться с итоговой стоимостью. Слишком дорогое предложение отпугнет потенциальных покупателей, а указав низкую цену, продавец потеряет деньги. Правильная оценка поможет эффективно провести переговоры и получить максимально возможную прибыль от продажи.

Важно! Оценка квартиры помогает продавцу назвать разумную стоимость объекта, а покупателю – определить выгодность этого предложения.

Как оценить квартиру самостоятельно

Самый популярный способ узнать рыночную стоимость квартиры – это изучить похожие объявления о продаже на сайтах-агрегаторах. Так можно примерно понять вилку цен на аналогичные объекты. Но у этого способа есть минусы. Во-первых, он требует времени, ведь похожих вариантов могут быть сотни. Во-вторых, без опыта сложно понять, насколько релевантны другие объявления (возможно, их владельцы завысили цену, или это мошенники привлекают людей слишком низкой ценой).

Чтобы не тратить время на изучение множества объявлений, можно воспользоваться специальными сервисами. Например, на спроси.дом.рф есть бесплатный сервис оценки стоимости жилья. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат, и сервис покажет стоимость за метр, диапазон цен и среднюю рыночную стоимость объекта. Во вкладке «подробнее о доме» будут представлены данные об инфраструктуре. Сервис работает бесплатно.

Фото: оценка стоимости квартиры с помощью сервиса

Какие факторы влияют на стоимость

По данным интернет-сайтов можно узнать среднюю стоимость аналогичных объектов. Но чтобы определить точную цену, нужно учесть все факторы, которые влияют на востребованность квартиры. Именно от них зависит, будет ли стоимость в верхней или нижней границе диапазона. Значение имеет все: район, инфраструктура, этаж, планировка, наличие и качество ремонта. Чем больше плюсов имеет квартира, тем выше будет цена.

Что влияет на стоимость квартиры

+ близость к центру города

+ хорошая транспортная доступность

+ современный дизайн интерьера

+ качественные материалы отделки

+ приятный вид из окна

+ балкон или лоджия

– плохая транспортная доступность

– промышленное производство или шумная дорога рядом

– первый и последний этаж

– неприятный вид из окон

Рынок недвижимости очень динамичный, и цены быстро меняются. Для наиболее точной оценки можно нанять специалиста, однако для выявления средней стоимости квартиры без привлечения эксперта достаточно и общедоступной информации и инструментов. Правильная оценка поможет продавцу быстрее продать объект и не потерять в деньгах, а покупателю – не переплатить за жилье.