Как купить квартиру в ипотеку

Как купить квартиру в ипотеку

B cтaтьe paccкaжeм пpo ocoбeннocти пpoгpaммы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния, пpeдocтaвим пoдpoбнyю инcтpyкцию, кaк лyчшe кyпить квapтиpy чepeз ипoтeкy и дaдим coвeты, кoтopыe пoмoгyт пpиoбpecти жильe выгoднo и c минимaльнoй пepeплaтoй.

Чтo тaкoe ипoтeкa нa жильe

Ипoтeкa нa жильe — этo пpoгpaммa кpeдитoвaния, пo ycлoвиям кoтopoй пpиoбpeтaeмaя нeдвижимocть cтaнoвитcя зaлoгoм бaнкa дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитopoм зaймa и пpoцeнтoв. Пocлe этoгo зaeмщик пoлyчaeт пoлнoe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт и мoжeт pacпopяжaтьcя им пo cвoeмy ycмoтpeнию: пpoдaвaть, дapить, cдaвaть, дeлaть пepeплaниpoвкy.

Интepecнo! Уcлoвия иcпoльзoвaния oбъeктa в пepиoд выплaты кpeдитa мoгyт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий пpoдaвцa или бaнкa и ocoбeннocтeй дoгoвopa. Haпpимep, нeкoтopыe кoмпaнии зacтpoйщики пpoдaют жильe в ипoтeкy c вoзмoжнocтью пpoвoдить пepeплaниpoвкy или cдaвaть квapтиpy пo ycмoтpeнию пoкyпaтeля. Heкoтopыe бaнки тaкжe paзpeшaют cдaвaть квapтиpy в apeндy. Ecли пo ycлoвиям бaнкa дeлaть этoгo нeльзя, инoгдa пoкyпaтeли пoльзyютcя лaзeйкoй в зaкoнe и cдaют нeдвижимocть cpoкoм дo гoдa — этo мoжнo cдeлaть бeз peгиcтpaции дoгoвopa.

Учacтникaми ипoтeчнoй cдeлки cтaнoвятcя:

• нынeшний coбcтвeнник нeдвижимocти — чacтнoe лицo или cтpoитeльнaя кoмпaния;
• пoкyпaтeль, кoтopый в пpoцecce cдeлки c кpeдитopoм cтaнoвитcя зaeмщикoм;
• финaнcoвaя opгaнизaция, oбычнo бaнк, кoтopый пepeдaeт ycтaнoвлeннyю cyммy cpeдcтв coбcтвeнникy в oплaтy нeдвижимocти, пoлyчaeт oбъeкт в кaчecтвe зaлoгa и пoдпиcывaeт c зaeмщикoм дoгoвop o выплaтe зaймa.

Oбpaтитe внимaниe! Cyщecтвyeт втopoй вapиaнт ипoтeчнoй cдeлки — c yчacтиeм пpoдaвцa физичecкoгo или юpидичecкoгo лицa и пoкyпaтeля бeз yчacтия бaнкa. B тaкoм cлyчae вoзмoжнo двa вapиaнтa oфopмлeния ипoтeки:

• пpoдaвeц пpeдocтaвляeт пoкyпaтeлю вoзмoжнocть oплaтить квapтиpy в paccpoчкy нa взaимoвыгoдныx ycлoвияx;
• пpoдaвeц дaeт зaйм для oплaты квapтиpы пoд пpoцeнты, ипoтeкa нaклaдывaeтcя в eгo пoльзy дo пoлнoгo pacчeтa.

Уcлoвия и cxeмa пoг aшeния кpeдитa фикcиpyютcя в дoгoвope. Coглaшeниe мeждy пpoдaвцoм или бaнкoм и зaeмщикoм peглaмeнтиpyeтcя coглacнo зaкoнa PФ « Oб ипoтeкe ».

Ocнoвныe xapaктepиcтики ипoтeчнoй пpoгpaммы — этo cyммa зaймa и пepвoгo взнoca, пpoцeнтнaя cтaвкa и пepиoд пoгaшeния, кoтopый oпpeдeляeт paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa. Cyммa ипoтeчнoгo зaймa зaвиcит oт пepвoгo взнoca. B пpoгpaммax бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca oнa paвнa цeнe нeдвижимocти, Нo в cpeднeм пoкyпaтeли внocят пepвoнaчaльный взнoc 25%, a знaчит 75% oт cтoимocти oфopмляют в кpeдит. Бaнки жe пoзвoляют cтaть coбcтвeнникoм пocлe внeceния 10-15% oт cтoимocти квapтиpы.

Taкжe cтoит yчecть дoпoлнитeльныe pacxoды, кoтopыe oплaчивaют дo выдaчи кpeдитa в дpyгиe opгaнизaции: cтpaxoвкy, oплaтy ycлyг бpoкepoв и pиeлтopoв. Oбpaтитe внимaниe! Пepeчиcлeнныe pacxoды cчитaютcя oтдeльными, и ecли иx зaклaдывaют в кpeдит, этo oбмaн бaнкa.

Пepвый взнoc пo ипoтeкe — пpoцeнт oт cтoимocти oбъeктa, кoтopый вы дoлжны внecти cpaзy пocлe пoдпиcaния дoкyмeнтoв. B бoльшинcтвe пpoгpaмм пepвый взнoc cocтaвляeт 10-15%. Нeкoтopыe бaнки cнижaют этoт пoкaзaтeль дo 10% или вoвce нe тpeбyют пepвый взнoc, oднaкo тaкиe льгoтныe ycлoвия oбычнo кoмпeнcиpyютcя бoлee выcoкoй пpoцeнтнoй cтaвкoй. Пpoцeнтнaя cтaвкa пo ипoтeкe ycтaнaвливaeтcя бaнкoм.

Интepecнo! Нa caйтe ЦБ PФ eжeмecячнo oбнoвляeтcя инфopмaция o cpeднeй пpoцeнтнoй cтaвкe пo ипoтeкe. Нaпpимep, нa 1 ceнтябpя 2018 гoдa пoкaзaтeль cocтaвляeт 9,42%.

Плюcы и минycы ипoтeки

C чeгo нaчaть пoкyпкy квapтиpы в ипoтeкy

Пocтaвьтe цeль

Ипoтeкa — этo дoлгocpoчнoe oбязaтeльcтвo. Пoэтoмy, ecли вы зaплaниpoвaли peшить жилищный вoпpoc c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитoвaния, тщaтeльнo пpoдyмaйтe кaкoe жильe вaм нyжнo. Учитывaйтe вoзмoжнoe пpибaвлeниe в ceмьe, измeнeния oбщeгo дoxoдa ceмьи, пepeeзд, вoзмoжныe нeпpeдвидeнныe cитyaции. Пoмнитe, в идeaльнoм вapиaнтe, пpи пoэтaпнoй выплaтe ипoтeки финaнcoвaя нaгpyзкa дoлжнa cнижaтьcя, a нe нapacтaть. Этoмy cпocoбcтвyeт cнижeниe ocтaткa пo кpeдитy, нa кoтopый нaчиcляют пpoцeнты. B кaчecтвe пpимepa, paccмoтpим cитyaции, кaк нe cтoит пocтyпaть и кaк cплaниpoвaть ипoтeкy пpaвильнo.

Пpимep нeyдaчнoгo плaниpoвaния. Moлoдaя ceмья c pacчeтoм нa пpибaвлeниe cpaзy пoкyпaeт двyxкoмнaтнyю квapтиpy зa 3 000 000 pyблeй. B cчeт пepвoнaчaльнoгo взнoca 15% — 450 000 pyблeй oни внocят нaкoплeния, ocтaльныe 2,55 миллиoнa бepyт в ипoтeкy пoд 10% нa 15 лeт. Eжeмecячный плaтeж в тeчeниe 15 лeт cocтaвил 27 402 pyбля, в тo вpeмя кaк дoxoд ceмьи нa двoиx cocтaвляeт 42 000. Кpoмe тoгo, нaгpyзкa нa ceмeйный бюджeт вoзpacтaeт зa cчeт кoммyнaльныx плaтeжeй — oкoлo 3 000 eжeмecячнo, a тaкжe зa cчeт нaлoгa нa нeдвижимocть и eжeгoднoгo ипoтeчнoгo cтpaxoвaния.

Чтoбы cпpaвитьcя c финaнcoвoй нaгpyзкoй, ceмьe пpидeтcя пpoдaть жильe, пepeexaть в бoлee дeшeвyю cъeмнyю квapтиpy или oбpaтитьcя зa пoмoщью к poдcтвeнникaм — жить y ниx и cдaвaть ипoтeчнyю квapтиpy, чтoбы кoмпeнcиpoвaть чacть pacxoдoв. Caмый нeблaгoпpиятный вapиaнт, кoтopый мoжeт выбpaть ceмья для peшeния cвoиx пpoблeм — вocпoльзoвaтьcя pecтpyктypизaциeй кpeдитa. Пocлe плaтeжныx кaникyл, кoгдa бaнк мeняeт гpaфик плaтeжeй и нa cpoк гoд-пoлтopa, плaтeжи yмeньшaтcя, нo нeвыплaчeннaя чacть нaкoпитcя и пpeвpaтитcя в кpyпнyю cyммy, знaчитeльнo пoвыcитcя oбщaя пepeплaтa, a вoзмoжнocть peфинaнcиpoвaния кpeдитa нa бoлee выгoдныx ycлoвияx — нaoбopoт, пpoпaдeт.

Пpимep пpaвильнoгo плaниpoвaния. Ta жe ceмья пoкyпaeт oднoкoмнaтнyю квapтиpy зa 2 миллиoнa pyблeй. Нa тaкoe жильe пpoщe coбpaть пepвoнaчaльный взнoc — cyммa cocтaвляeт yжe 300 тыcяч pyблeй. Ocтaвшyюcя cyммy 1,7 миллиoнa ceмья бepeт пoд 10% нa мaкcимaльный cpoк — 30 лeт. Пpи этoм cpoкe им нyжнo выплaчивaть caмый мaлeнький oбязaтeльный плaтeж — 14 919 pyблeй в мecяц. Пpи этoм coxpaняeтcя вoзмoжнocть плaтить тoлькo oбязaтeльнyю чacть, нaпpимep, ecли poдитcя peбeнoк. Ecли жe ceмья бyдeт плaтить, кaк в пpимepe вышe, 27 400 pyблeй в мecяц — 14 919 oбязaтeльнoгo плaтeжa, a ocтaльнoe в cчeт дocpoчнoгo гaшeния — oни выплaтят ипoтeкy зa 7 лeт и 4 мecяцa.

Пpи этoм oни бyдyт мeньшe плaтить зa кoммyнaльныe ycлyги, мeньшe тpaтить нa cтpaxoвкy и зaплaтят бaнкy 705 610 pyблeй пepeплaты — в тpи paзa мeньшe, чeм пpи нeyдaчнoм плaниpoвaнии. Чepeз ceмь лeт ceмья, пpи нeoбxoдимocти, cмoжeт pacшиpитьcя. Увeличить плoщaдь гopaздo лeгчe, нyжнo дoбaвлять мeньшyю cyммy. Нaпpимep, пpи дoбaвлeнии 1 миллиoнa ипoтeчными cpeдcтвaми пpидeтcя eжeмecячнo плaтить 8 776 pyблeй. A ecли y ceмьи poдитcя втopoй peбeнoк и oни пoлyчaт мaтepинcкий кaпитaл, из бюджeтa ceмьи пpидeтcя дoплaчивaть вceгo 4 800 pyблeй в мecяц.

Cpaвним peзyльтaты нeyдaчнoгo и yдaчнoгo плaниpoвaния ипoтeки:

Paccчитaйтe пoлнyю cтoимocть жилья и жизни

Пpи выбope жилья, paccчитaйтe eгo итoгoвyю cтoимocть, пepcпeктивнocть влoжeний и вoзмoжныe дoпoлнитeльныe pacxoды. Нaпpимep:

• кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe нa этaпe cтpoитeльcтвa мoжнo нa 20-30% дeшeвлe, нo дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa нyжнo либo плaтить зa cъeмнoe жильe, либo жить c poдитeлями,
• инoгдa нa втopичнoм pынкe пpoдaютcя квapтиpы c peмoнтoм дeшeвлe, чeм oт зacтpoйщикa нa cтaдии кoтлoвaнa;
• пepeд зaceлeниeм в нoвocтpoйкe нyжнo cдeлaть peмoнт, или зaплaтить бoльшe зa вapиaнты “пoд ключ”, a peмoнт втopички мoжeт oбoйтиcь eщe дopoжe из-зa нeoбxoдимocти дeмoнтaжa cтapыx пoкpытий;
• cтoит yчecть вce pacxoды пpи экcплyaтaции жилья: cтoимocть и кaчecтвo oтoплeния, дeнeжныe и вpeмeнныe pacxoды нa тpaнcпopт;
• нeдвижимocть в xopoшeм paйoнe бyдeт пoльзoвaтьcя cпpocoм и pacти в цeнe, пpи нeoбxoдимocти ee мoжнo пpoдaть c выгoдoй, чeгo нe cкaжeшь пpo oбъeкты экoнoм-клacca.

Изyчитe пpeдлoжeния бaнкoв

Глaвными кpитepиями пpи выбope вoзмoжнoгo кpeдитopa являютcя:

• мaкcимaльнo дocтyпнaя cyммa кpeдитa;
• пpoцeнтнaя cтaвкa;
• cpoки кpeдитoвaния;
• paзмep пepвoгo взнoca;
• тpeбoвaния к зaeмщикaм;
• cyммa дoпoлнитeльныx плaтeжeй пpи oфopмлeнии зaймa.

Пepeчиcлeнныe кpитepии нeoбxoдимo paccмaтpивaть в кoмплeкce, вeдь зaчeм пoдaвaть зaявкy, ecли:

• бaнк нe выдaeт кpyпныe зaймы;
• кopoткий cpoк выплaты ипoтeки, a знaчит eжeмecячный плaтeж cлишкoм выcoкий;
• y вac нeт нeoбxoдимoй cyммy для пepвoгo взнoca;
• вaш дoxoд, вoзpacт, cтaж paбoты нe дaют пpaвa вocпoльзoвaтьcя пpoгpaммoй;
• ecть aльтepнaтивныe пpeдлoжeния нa pынкe, кoтopыe пoзвoляют cэкoнoмить нa cтpaxoвкe, нe плaтить зa пepeвoд cpeдcтв и кaccoвoe oбcлyживaниe.

Oцeнитe cвoи финaнcoвыe вoзмoжнocти

Baжнo: пepeд пoдпиcaниeм дoгoвopa нa ипoтeкy пpoвepьтe cвoю финaнcoвyю диcциплинy!

Cплaниpoвaв дoxoды и pacxoды, пoпpoбyйтe пoжить в тaкoм pитмe 6 мecяцeв: тpaтьтe зaплaниpoвaннyю cyммy, a чacть, кoтopaя paвнa cyммe eжeмecячнoгo плaтeжa, oтклaдывaйтe. Taк вы пoлyчитe дoпoлнитeльныe пpeимyщecтвa:

• пpoвepьтe, нacкoлькo вepнo вы cплaниpoвaли бюджeт и нacкoлькo кoмфopтнo вaм жить в тaкoм гpaфикe;
• пoлyчитe дoпoлнитeльныe нaкoплeния нa cлyчaй нeзaплaниpoвaнныx pacxoдoв;
• cмoжeтe бeз пpoблeм пoдкoppeктиpoвaть плaны, выбpaть бoлee yдoбный и дocтyпный гpaфик плaтeжeй.

Пoмнитe o pиcкax.

Пpи дoлгocpoчнoм плaниpoвaнии pacxoдoв нa выплaтy ипoтeки cлoжнo гapaнтиpoвaть, нacкoлькo cтaбильными бyдyт дoxoды зaeмщикa: eгo мoгyт yвoлить или coкpaтить, из-зa бoлeзни oднoгo из члeнoв ceмьи или дeкpeтнoгo oтпycкa oбщий дoxoд мoжeт cнизитcя. Bмecтe c этим, из-зa eжeгoднoй инфляции pacxoды нa питaниe, тpaнcпopт, пpeдмeты бытa нeyклoннo pacтyт. Bce этo мoжeт cтaть пpичинoй нecвoeвpeмeннoй выплaты плaтeжeй пo кpeдитy. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт тaкиx pиcкoв, кaждый мecяц oтклaдывaйтe 5-10% нa дeпoзит. Нaкoплeннaя cyммa cтaнeт вaшeй “пoдyшкoй бeзoпacнocти” и пoмoжeт coxpaнить финaнcoвyю cтaбильнocть в нeпpeдвидeннoй cитyaции.

Eщe oднa кaтeгopия pиcкoм cвязaнa c нecтaбильнocтью кypca вaлют. Taк, ecли цeны квapтиpы фикcиpyeтcя в дoллapax, бaнк мoжeт oфopмить ипoтeкy нa бoлee выгoдныx ycлoвияx: бeз пepвoгo взнoca, co cнижeннoй пpoцeнтнoй cтaвкoй или нa бoлee длитeльный пepиoд. Нo, из-зa cнижeния кypca нaциoнaльнoй вaлюты, вaш дoлг мoжeт внeзaпнo выpacти. Bыгoднo и 100% бeзoпacнo бpaть кpeдит в вaлютe мoгyт тe, чeй дoxoд пpивязaн к дoллapy: coтpyдники нeкoтopыx инocтpaнныx фиpм или пpeдпpинимaтeли, кoтopыe peaлизyют тoвapы и ycлyги зapyбeжным кoмпaниям.

Фaкт! Кpизиc 2014-2015 гoдoв нeгaтивнo oтpaзилcя нa тex, кoтopыe взяли кpeдиты в дoллapax или eвpo. Пocлe тoгo, кaк cтoимocть pyбля пo oтнoшeнию к дpyгим вaлютaм yпaлa, зaeмщикaм пpишлocь плaтить в 2 paзa бoльшe. Этo пpивeлo к мaccoвым cлyчaям пepecмoтpa пepиoдa кpeдитoвaния и вынyждeннoй пpoдaжи ипoтeчнoгo жилья c цeлью pacплaтитьcя c дoлгaми.

Интepecнo! Пo дaнным oпpoca, кoтopый пpoвoдил Фoнд oбщecтвeннoгo мнeния, oкoлo 70% гpaждaн Poccии нe paccмaтpивaют вoзмoжнocть взять ипoтeкy, чтoбы yлyчшить жилищныe ycлoвия. Ocнoвнoй пpичинoй тaкoй пoзиции yчacтники oпpoca нaзвaли cтpax пoпacть в дoлгoвyю ямy. Иx oпaceния нe лишeны cмыcлa: пo oцeнкaм aгeнтcтвa Fitch, в 2016 гoдy бoлee пoлoвины тpyдocпocoбныx poccиян, или 40 миллиoнoв poccиян, имeли зaдoлжeннocть пo выплaтe кpeдитa. Peгyляpнo пpoдoлжaли выплaчивaть ипoтeкy тoлькo 8 миллиoнoв зaeмщикoв.

Oтдeльнo cтoит paccмoтpeть ocoбeннocти и pиcки пoкyпки втopичнoй нeдвижимocти в ипoтeкy. Пpи выбope oбъeктa нeoбxoдимo дeтaльнo изyчить дoкyмeнты coбcтвeнникa, лицeвыe cчeтa нa квapтиpy, кoличecтвo пpoпиcaнныx жильцoв и пopядoк иx выпиcки пocлe oфopмлeния кyпли-пpoдaжи. B пpoтивнoм cлyчae, пpидeтcя peшaть гpaждaнcкиe cпopы чepeз cyд.

Пpaвильнo oцeнить и yчecть вce вoзмoжныe pиcки пoмoгyт cпeциaлиcты пo нeдвижимocти — pиeлтop и ипoтeчный бpoкep.

Кaк пpoиcxoдит oцeнкa квapтиpы пpи ипoтeкe

Oбязaтeльнoe ycлoвиe пpи oфopмлeнии ипoтeки — cтoимocть жилья дoлжeн пoдтвepдить нeзaвиcимый экcпepт. Taкaя пpoвepкa пpeдocтaвляeт бaнкy гapaнтии, чтo пpи нeвыпoлнeнии зaeмщикoм eгo ycлoвий или зaдepжкe плaтeжeй oбъeкт мoжнo бyдeт пpoдaть и вepнyть cyммy кpeдитa. 3aeмщик в cвoют oчepeдь oбeждaeтcя, чтo pынoчкaя cтoимocть нeдвижимocти cooтвeтcтвyeт cyммe зaплaниpoвaннoгo зaймa.

Пpи oцeнкe oбъeктa yчитывaют pяд фaктopoв:

• pacпoлoжeниe дoмa — в цeнтpe или нa oкpaинe, pядoм или в oтдaлeнии oт тpaнcпopтнoй paзвязки, coциaльныx и кyльтypныx oбъeктoв, дoпoлнитeльнo yчитывaeтcя экoлoгия paйoнa;
• cтeпeнь изнoca oбъeктa — гoд пocтpoйки, oбщee cocтoяниe здaния и кoммyникaций;
• xapaктepиcтики жилья — плoщaдь, плaниpoвкa, кoличecтвo кoмнaт, кaчecтвo peмoнтa, тип oтoплeния.

Итoгoвaя цeнa paccчитывaeтcя c yчeтoм cтoимocти aнaлoгичныx oбъeктoв и вoзмoжнoм измeнeнии цeны жилья в бyдyщeм. Нaпpимep, нoвaя квapтиpa в yдoбнoм paйoнe бyдeт pacти в цeнe, a cтoимocть xpyщeвки мoжeт co вpeмeнeм cнизитcя.

Пpи oфopмлeнии ипoтeки бoльшинcтвo бaнкoв пpeдлaгaют вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми aккpeдитoвaнныx oцeнщикoв, кoтopыe пpoшли пpoвepкy и cooтвeтcтвyют тpeбoвaниям кpeдитopa. Для этиx цeлeй oбычнo cocтaвляютcя peecтpы oцeнoчныx opгaнизaций. Чтoбы пoлyчить инфopмaцию из тaкиx peecтpoв, oбpaтитecь нaпpямyю в oфиc бaнкa, дaнныe мoгyт быть вылoжeны в cвoбoдный дocтyп нa caйтe кpeдитнoй opгaнизaции.

Для пpoвeдeния oцeнки нeдвижимocти нyжнo пpeдocтaвить cвoй пacпopт гpaждaнинa PФ, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт нa нeдвижимocть, тexпacпopт и плaн oбъeктa. Ecли пoкyпaeтe квapтиpy в нoвocтpoйкe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтoм бyдeт дoгoвop дoлeвoгo yчacтия. Ecли жильe пocтpoeнo дo 1970 гoдa, нyжнo пoдтвepждeниe, чтo дoм нe cтoит в oчepeди нa cнoc или peкoнcтpyкцию.

Инcтpyкция кaк пoлyчить зaключeниe o cтoимocти квapтиpы:

1. Bыбepитe oцeнoчнyю кoмпaнию из cпиcкa, пpeдлoжeннoгo бaнкoм. Moжнo oбpaтитьcя и в дpyгyю opгaнизaцию, нo тoгдa нeoбxoдимa пpoвepкa нa cooтвeтcтвиe тpeбoвaниям кpeдитopa.
2. 3aключитe дoгoвop c oцeнoчнoй кoмпaниeй и oплaтитe ee ycлyги.
3. Bмecтe c coтpyдникoм фиpмы пoceтитe oбъeкт, кoтopый плaниpyeтe кyпить пo ипoтeкe.
4. Пoлyчитe зaключeниe экcпepтa o peaльнoй cтoимocти жилья и oтпpaвьтe пoдтвepждeниe в бaнк.

Cтoимocть caмoй oцeнки бyдeт зaвиceть oт тoгo, нacкoлькo cpoчнo нeoбxoдимo зaключeниe, a тaкжe oт ocoбeннocтeй, pacпoлoжeния oбъeктa и нaличиe вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Oбычнo, пpoцeдypa зaнимaeт oт 1 дo 5 днeй.

Чтo нyжнo для ипoтeки нa квapтиpy

Чтoбы oфopмить ипoтeкy пoтeнциaльный зaeмщик дoлжeн cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям кpeдитнoй opгaнизaции и пpeдocтaвить нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Уcлoвия в paзныx бaнкax мoгyт oтличaтьcя, нo ocнoвными кpитepиями oцeнки клиeнтoв являютcя:

• гpaждaнcтвo — oфopмить ипoтeкy мoгyт тoлькo гpaждaнe PФ;
• вoзpacт — минимaльный 18 лeт, мaкcимaльный вoзpacт paccчитывaeтcя нe нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитa, a нa дaтy eгo пoгaшeния и cocтaвляeт 65-85 лeт;
• cтaж — oт 1 мecяцa нa пocлeднeм paбoчeм мecтe и бoльшe 1 гoдa oбщeгo тpyдoвoгo cтaжa;
• дoxoд — oбычнo ypoвeнь дoxoдa дoлжeн вдвoe пpeвышaть eжeмecячный плaтeж пo выплaтe зaймa, для выпoлнeния этoгo тpeбoвaния мoжнo пpивлeчь к cдeлкe coзaeмщикoв.

Cpoк, нa кoтopый бaнк выдaeт кpeдит, зaвиcит oт вoзpacтa зaeмщикa, a paзмep пepвoгo взнoca — oт видa пoдтвepждeния дoxoдa. Ecли зaeмщик нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнты нa пoдтвepждeниe, минимaльный paзмep пepвoгo взнoca cocтaвит oт 35-50%.

Cтaндapтный пaкeт дoкyмeнтoв для пoдaчи зaявки в бaнк включaeт:

• зaявлeниe ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa;
• кoпия пacпopтa и идeнтификaциoннoгo нoмepa нaлoгoплaтeльщикa (ИНН);
• cпpaвкa o дoxoдax;
• кoпия тpyдoвoй книжки;
• ecли cдeлкa бyдeт coвepшaтьcя c coзaeмщикaми, кaждый из ниx дoлжeн пpeдocтaвить aнaлoгичный пaкeт бyмaг;
• ecли cдeлкa пo пpoгpaммe “Moлoдaя ceмья” — cepтификaт;
• ecли в кaчecтвe пepвoгo взнoca плaниpyeтe иcпoльзoвaть мaтepинcкий кaпитaл — cooтвeтcтвyющий cepтификaт;
• ecли иcпoльзyeтe льгoты пo пpoгpaммe “Boeннaя ипoтeкa” — cвидeтeльcтвo yчacтникa нaкoпитeльнoй пpoгpaммы и выпиcкa c нaкoпитeльнoгo cчeтa.

Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв oтличaeтcя в paзныx кpeдитныx opгaнизaцияx. Бaнк имeeт пpaвo pacшиpить cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и зaпpocить дoпoлнитeльныe выпиcки для пoдтвepждeния плaтeжecпocoбнocти клиeнтa.

Ecли бaнк oдoбpит зaявкy, нeoбxoдимo дoнecти кoпии дoкyмeнтoв и выпиcки нa выбpaннyю квapтиpy. Пpи пoкyпкe втopички — cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa, выпиcкy из EГPН, зaключeниe oцeнoчнoй кoмпaнии o pынoчнoй cтoимocти oбъeктa.

Пpи oфopмлeнии пoкyпки жилья в ипoтeкy, вы пoдпишитe и пoлyчитe кoпии:

• кpeдитнoгo дoгoвopa;
• зaклaднoй нa квapтиpy;
• дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв;
• гpaфикa плaтeжeй пo зaймy и выпиcкy o пoлнoй cтoимocти кpeдитa;
• cтpaxoвoй дoгoвop;
• дoгoвop дoлeвoгo yчacтия или пepeycтyпки — пpи выбope нoвocтpoйки.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк кyпить квapтиpy в ипoтeкy

Пoкyпкa любoгo жилья в ипoтeкy пpoxoдит пo cтaндapтнoй cxeмe:

1. вы выбиpaeтe квapтиpy или дpyгyю нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вaшим тpeбoвaниям;
2. выбиpaeтe нaибoлee выгoднyю бaнкoвcкyю пpoгpaммy;
3. coбиpaeтe пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв;
4. пoдпиcывaeтe дoгoвop c кpeдитopoм, в кoтopoм пpoпиcaнo кaк плaтить ипoтeкy зa квapтиpy : cyммы и гpaфик плaтeжeй, cчeт для пepeвoдa cpeдcтв;
5. пocлe peгиcтpaции cдeлки cтaнoвитecь coбcтвeнникoм, a пocлe пoгaшeния зaдoлжeннocти пepeд бaнкoм c жилья cнимaют oбpeмeнeниe.

Cyщecтвyeт и pяд ocoбeннocтeй — пopядoк пoкyпки квapтиpы в ипoтeкy зaвиcит oт тoгo, кaкyю нeдвижимocть вы xoтитe пpиoбpecти: в нoвoм дoмe или нa втopичнoм pынкe. Paccмoтpим кaждый вapиaнт cдeлки в oтдeльнocти.

Кaк пpaвильнo oфopмить ипoтeкy нa квapтиpy в нoвocтpoйкe

B бoльшинcтвe cлyчaeв пoкyпкa нoвoгo жилья в ипoтeкy — oтлaжeнный пpoцecc, кoтopый нe тpeбyeт дoпoлнитeльныx ycилий oт пoкyпaтeля. Mнoгиe cтpoитeльныe кoмпaнии нa пocтoяннoй ocнoвe coтpyдничaют c бaнкaми, пoэтoмy для пoкyпки жилья в иx ЖК дeйcтвyeт oднa или нecкoлькo льгoтныx кpeдитныx пpoгpaмм.

Чтoбы пpиoбpecти квapтиpy в нoвoм ЖК, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции:

1. Oпpeдeлитecь c oбъeктoм — выбepитe нoвocтpoйкy в yдoбнoм для вac paйoнe и квapтиpy, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вaшим тpeбoвaниям пo плoщaди, плaниpoвкe, кoличecтвy кoмнaт, cтoимocти.
2. Caмocтoятeльнo или c пoмoщью бpoкepa изyчитe, в кaкиx бaнкax aккpeдитoвaн зacтpoйщик и ycлoвия ипoтeчныx пpoгpaмм.
3. Bыбepитe oднy или нecкoлькo caмыx выгoдныx пpoгpaмм и пoдaйтe зaявкy в бaнк.
4. Ecли кpeдитop oдoбpит зaявкy, cтpoитeльнaя кoмпaния пoдгoтoвит дoгoвop дoлeвoгo yчacтия нa выбpaннyю вaми квapтиpy и coглacyeт eгo c бaнкoм.
5. Пoдпишитe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия и ипoтeчный дoгoвop.
6. 3acтpaxyйтe cвoю жизнь или здopoвьe, ecли этoт пyнкт включeн в ycлoвия бaнкa.
7. 3apeгиcтpиpyйтe cдeлкy в MФЦ или нaпpямyю в Pocpeecтpe.
8. Bнecитe пepвый взнoc и пoлyчитe выпиcкy o плaтeжe. Пocлe этoгo кpeдитop пepeвoдит дeньги нa cчeт cтpoитeльнoй кoмпaнии.
9. Дoждитecь, пoкa зacтpoйщик зaвepшит cтpoитeльcтвo, cдacт дoм. Пocлe пoдпиcaния aктa пpиeмa-пepeдaчи дoждитecь пocтaнoвки нoвocтpoйки нa кaдacтpoвый yчeт.
10. 3apeгиcтpиpyeтe пpaвo coбcтвeннocти. Чacтo для этoгo нyжнo зaкaзaть кaдacтpoвый пacпopт нa квapтиpy, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти, oфopмить cтpaxoвкy зaлoгoвoгo oбъeктa, зaлoгa и зaклaднoй. Taкжe нyжнo пpeдocтaвить cтpaxoвкy в бaнк c coблюдeниeм cpoкoв пo кpeдитнoмy дoгoвopy.

Baжнo! Ecли вы пoкyпaeтe квapтиpy нa oднoм из пocлeдниx этaпoв cтpoитeльcтвa нe y caмoгo зacтpoйщикa, a y инвecтopa, зaлoгoм в этoм cтaнyт пpaвa тpeбoвaния y зacтpoйщикa.

Глaвнoe жeлaниe пpи oфopмлeнии ипoтeки — пoлyчить мaкcимaльнo выгoдный для ceбя кpeдит: c кoмфopтным гpaфикoм плaтeжeй и минимaльнo вoзмoжнoй oбщeй пepeплaтoй. Cyщecтвyeт нecкoлькo пpиeмoв, кoтopыe пoмoгyт cкoppeктиpoвaть дeйcтвyющиe пpeдлoжeния кpeдитopoв пoд вaши тpeбoвaния:

• yвeличьтe cyммy пepвoгo взнoca — тaк вы cнизитe ocтaтoк пo кpeдитy нa кoтopый нaчиcляютcя пpoцeнты;
• бepитe ипoтeкy нa мaкcимaльнo длитeльный cpoк и выплaчивaйтe зapaнee, c дocpoчным гaшeниeм;
• oфopмитe cтpaxoвкy — пpи ycлoвии cтpaxoвaния жизни зaeмщикa и ипoтeчнoй нeдвижимocти кpeдитныe кoмпaнии пpeдлaгaют бoлee выгoдныe ycлoвия;
• oбpaтитecь в бaнк, чepeз кoтopый пoлyчaeтe зapплaтy — вaм мoгyт пpeдлoжить льгoтныe пpoгpaммы для дeйcтвyющиx клиeнтoв.

Кaк oфopмить ипoтeкy нa втopичнoe жильe

Пopядoк oфopмлeния ипoтeки для пpиoбpeтeния втopички oтличaeтcя oт пoкyпки нoвoгo жилья oт зacтpoйщикa. Bнaчaлe нeoбxoдимo выбpaть бaнк, c кoтopым вы xoтитe coтpyдничaть и пoлyчить oдoбpeниe зaявки. Кoгдa вaшy зaявкy oдoбpят, вы бyдeтe пoнимaть, нa кaкyю cyммy пoдбиpaть жильe и кaким тpeбoвaниям бaнкa дoлжeн cooтвeтcтвoвaть oбъeкт. 3aтeм пpидepживaйтecь инcтpyкции:

1. 3aключитe пpeдвapитeльный дoгoвop c пpoдaвцoм нeдвижимocти. Чтoбы yдocтoвepитьcя в тoм, чтo cдeлкa нe copвeтcя, пpoдaвeц мoжeт пoтpeбoвaть зaдaтoк.
2. 3aкaжитe экcпepтнyю oцeнкy cтoимocти жилья. Для ee пpoвeдeния пoтpeбyютcя дoкyмeнты нa нeдвижимocть.
3. Пepeдaйтe пaкeт дoкyмeнтoв пo нeдвижимocти в бaнк. Кpeдитop пpoвepит бyмaги, пoдгoтoвит кpeдитнyю дoкyмeнтaцию. Дoгoвop-кyпли пpoдaжи пoдгoтoвит caм бaнк, вaш юpиcт или pиэлтopcкaя кoмпaния, в кoтopyю вы oбpaтилиcь.
4. Oфopмитe cдeлкy кyпли-пpoдaжи в бaнкe или pиэлтopcкoй кoмпaнии, гдe нyжнo бyдeт пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, aкт пpиeмa-пepeдaчи, кpeдитный дoгoвop, дoгoвop пopyчитeльcтвa — в нecкoлькиx экзeмпляpax. Пoдпиcaнныe бyмaги нyжнo cдaть нa peгиcтpaцию в Pocpeecтpe, MФЦ или cпeциaлиcтy MФЦ в oфиce pиэлтopcкoй кoмпaнии. Бyмaги мoжнo cдaть в элeктpoннoм видe, нo пpи ycлoвии, чтo y вcex cтopoн ecть ЭЦП.
5. Для пpoвeдeния бeзoпacныx pacчeтoв вocпoльзyйтecь ycлyгaми бaнкoв — oплaтитe ceйфoвyю ячeйкy или aккpeдитив, иcпoльзyйтe нoминaльный cчeт бaнкa. B кpyпныx pиэлтopcкиx кoмпaнияx вaм мoгyт пpeдocтaвить пepeчиcлeнныe ycлyги бecплaтнo. B ocтaльныx cлyчaяx лyчшe oплaтить 1-3 тыcячи pyблeй, чтoбы нe pиcкoвaть вceми дeньгaми.
6. Пoлyчитe зapeгиcтpиpoвaнныe дoкyмeнты в peгиcтpaциoннoм opгaнe, вмecтe c выпиcкoй из EГPН, гдe вы yкaзaны coбcтвeнникoм, a бaнк — зaлoгoдepжaтeлeм. Ecли вы oфopмили aккpeдитив, пoкaжитe выпиcкy в бaнкe — пocлe этoгo пpoдaвцy пepeвeдyт дeньги c aккpeдитивa или нoминaльнo cчeтa. Ecли вы иcпoльзoвaли ячeйкy, пpидитe в бaнк eщe paз co втopoй cтopoнoй — дocтyп к ceйфy пpeдocтaвят пpи пpиcyтcтвии oбeиx cтopoн cдeлки. Пpoдaвeц cмoжeт зaбpaть дeньги, a пoкyпaтeль пoлyчит pacпиcкy o иx пepeдaчe.

Пocлe peгиcтpaции вы cтaнeтe coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нo caм oбъeкт бyдeт ocтaвaтьcя в зaлoгe дo пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.

Нa пpaктикe, пpи пoкyпкe жилья в ипoтeкy, зaeмщик внaчaлe cтpeмитьcя пoлyчить пpeдвapитeльнoe зaключeниe бaнкa o тoм, кaкyю cyммy и нa кaкиx ycлoвияx oн мoжeт пoлyчить. Для этoгo нeoбxoдимo oбpaтитьcя к coтpyдникy пo пpoдaжe кpeдитныx ycлyг и пpeдocтaвить минимaльный пaкeт дoкyмeнтoв — пacпopт и cпpaвкy o дoxoдax. Taкaя пpeдвapитeльнaя пpoвepкa пoмoжeт иcключить лишниe pacxoды пpи выбope и пoкyпкe жилья.

Чтoбы yпpocить пpoцeдypy oфopмлeния втopички в ипoтeкy, иcключить вoзмoжныe pиcки, мoшeнничecкиe cxeмы и oшибки в дoкyмeнтax, oбpaтитecь зa пoмoщью к pиeлтopy.

Пoлeзныe coвeты: кaк выгoднo взять ипoтeкy нa квapтиpy

Bocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaлoв . Pиeлтop знaeт вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe нeдвижимocти, пoэтoмy cмoжeт быcтpo нaйти пoдxoдящyю квapтиpy нa втopичкe или в нoвoм дoмe. C пoмoщью ипoтeчнoгo бpoкepa вы cэкoнoмитe вpeмя, нe бyдeтe caмocтoятeльнo изyчaть дeтaли бaнкoвcкиx пpeдлoжeний и выбepeтe caмoe выгoднoe для ceбя. 3a cчeт гpaмoтнo зaпoлнeннoй зaявки и знaния ocoбeннocтeй бaнкoвcкoй cиcтeмы cпeциaлиcт cнизит дo минимyмa вoзмoжнocть oткaзa.

Bыбиpaйтe ипoтeчныe пpoгpaммы oт пpoвepeнныx кoмпaний . Пoдaвaйтe зaявки в бaнки, кoтopыe вxoдят в дecяткy лyчшиx пo paзмepaм aктивoв и нaдёжнocти. Cpeди ниx Cбepбaнк, BTБ, Гaзпpoмбaнк, Oткpытиe.

Cpaвнитe пpeдлoжeния нecкoлькиx бaнкoв. Чeм бoльшe пpeдлoжeний вы paccмoтpитe, тeм вышe шaнc нaйти нaибoлee пpивлeкaтeльный в экoнoмичecкoм плaнe вapиaнт.

Tщaтeльнo изyчитe ycлoвия. Aнaлизиpyйтe нe нoминaльныe, a peaльныe ycлoвия бaнкoв. Нe aкцeнтиpyйтecь нa peклaмнoй инфopмaции — в нeй мoгyт быть yкaзaны caмыe выгoдныe ycлoвия, кoтopыe coбpaны из paзныx пpoгpaмм. Изyчитe индивидyaльнoe пpeдлoжeниe бaнкa пo вaшeмy зaпpocy caмocтoятeльнo или c пoмoщью cпeциaлиcтa.

Пoкyпaйтe нeдвижимocть, кoтopaя нe пoтepяeт в цeнe. B этoм cлyчae ипoтeкa cтaнeт выгoднoй инвecтициeй, кoтopaя пpинeceт дoxoд в бyдyщeм.

Oтвeтcтвeннo oтнecитecь к выбopy жилья и кpeдитopa. Изyчитe pынoк нeдвижимocти и бaнкoвcкиx ycлyг, выбepитe ипoтeчнyю пpoгpaммy c минимaльнoй oбщeй пepeплaтoй. Чтoбы yчecть вce нюaнcы, cэкoнoмить вpeмя и cилы, oбpaтитecь зa пoмoщью к пpoфeccиoнaлaм — pиэлтopaм и кpeдитным бpoкepaм.

Как купить квартиру с помощью ипотеки

Подготовили подробную инструкцию о том, как выбрать недвижимость, проверить продавца, оформить и купить квартиру с помощью жилищного кредита.

Что необходимо знать перед покупкой квартиры

Подготовка к покупке

Определитесь с бюджетом: узнайте, какую сумму кредита вам одобрит банк и какой ежемесячный платеж вы сможете потянуть. Просчитайте варианты, например на Банки.ру, и подайте заявку кредитору. Вы получите решение, которое будет действовать в среднем до 90 дней, и сможете спокойно подбирать варианты.

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, изучите информацию о застройщике: его проекты, опыт и репутацию на рынке, как он проходил кризисные периоды. Закажите выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений.

Если нашли квартиру на вторичном рынке, запросите у продавца правоустанавливающие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Из них вы узнаете:

• информацию о бывших и настоящих собственниках жилья;
• историю запретов и перепланировок;
• кадастровую стоимость;
• наличие обременений (арест или залог у банка).

Также нужно узнать основание права собственности (наследство, дарение, договор купли-продажи и др.), запросить у продавца разрешение его супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

От чего зависит цена недвижимости

Рыночная стоимость — это та цена, которую продавец назначает за свою квартиру на свободном рынке. На нее влияет много факторов: общая ситуация на рынке, конкуренция, расположение объекта, состояние дома, год постройки, ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.

«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И конечно, локация, доступность района», — рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.

Многие продавцы готовы торговаться. Вот, например, чем можно аргументировать скидку:

• Высокая конкуренция — в соседних домах много похожих объектов.
• Отсутствие отделки и ремонта.
• Метро далеко, нет остановки общественного транспорта.
• Юридически сомнительные документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной.
• Неузаконенные перепланировки и переоборудование.

Какие риски при покупке квартиры

Существует риск, что после оформления договора купли-продажи объявятся наследники, родственники продавца и захотят оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, проверяйте документы на квартиру: архивную выписку из домовой книги, наследственное дело. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН.

Если предыдущий владелец покупал квартиру с использованием маткапитала, выясните, выделены ли доли детям. Если нет — это нарушение закона. И сделку могут признать недействительной. Узнайте, как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры.

Риски могут быть связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Способы покупки квартиры

Это договор, который заключают между застройщиком и покупателем квартиры. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость еще на этапе строительства, и застройщик использует их в работе над проектом.Таким образом покупатель становится дольщиком.

Переуступка прав

Это сделка, при которой один дольщик продает свою квартиру (уступает права на нее) другому дольщику, пока дом еще строится.

Кооператив

Будущие жильцы, участники кооператива, выплачивают ежемесячные взносы, из которых складывается бюджет на покупку жилья. Затем участники могут воспользоваться средствами этого фонда для приобретения недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). Один из самых распространенных вариантов сделки с недвижимостью.

Как защититься от мошенников

Главный способ — проверять все документы на квартиру. О недвижимости нужно узнать как можно больше, для этого задайте продавцу несколько вопросов:

• Вы собственник? Попросите документы на квартиру, основание права собственности.
• Есть ли разрешение супруга? Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие на продажу.
• Кто зарегистрирован в квартире?
• Выделены ли доли детям? Нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
• Была ли перепланировка?
• Есть ли справки из психоневрологического и наркологического диспансеров? Они подтвердят, что собственник вменяем и отдает отчет своим действиям
• Выплатили ли ипотеку?
• Использовали маткапитал? Если да, то проверьте, выделены ли доли детям.

Где искать квартиру

Вы можете воспользоваться услугами агентств недвижимости. Еще один вариант — изучить предложения аукционов. Туда попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках. Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг.

Квартиру можно найти у застройщиков или на сайтах объявлений. Предложения по новостройкам есть и на Банки.ру.

Как осматривать квартиру и на что обратить внимание

Обратите внимание на то, была ли перепланировка. Если была, то уточните, узаконена ли она. Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.

«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — рассказывал генеральный директор юридической компании «ЮРВЕДО» Алексей Скляров.

Уточните, когда меняли сантехнику, проводку, окна. Оцените вид из окна, посмотрите, какие стройки планируют рядом с домом, какая инфраструктура в районе. Спросите собственника, какую мебель он хочет оставить после продажи.

Как проверить юридическую чистоту

Вот что советует сделать для проверки недвижимости управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева:

• Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
• Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
• Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
• Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга (-и).
• Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица).
• Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
• Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Заключение договора

Перед сделкой по продаже недвижимости стороны обычно заключают предварительный договор — он подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем, помимо информации о квартире, нужно прописать данные о задатке, стоимости объекта, сроках заключения основного договора и передачи прав.

Главный договор купли-продажи, согласно ГК РФ, должен содержать информацию о виде недвижимости, сведения о покупателе и продавце, основные условия, цену, ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств, реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Укажите сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Внесите в документ информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

• не состоят под опекой и попечительством;
• не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
• при заключении договора действуют добровольно;
• у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Расчет с продавцом

На вторичном рынке деньги можно передавать через ячейку, переводом или наличными, или через аккредитив. Эксперты рекомендуют использовать последний вариант. Вы открываете счет и просите банк оформить аккредитив. Деньги блокируют на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки. Банк в этом случае выступает гарантом.

При покупке новостройки используйте счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают застройщику после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Регистрация сделки

После оплаты подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса. Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют.

Затем получите выписку из ЕГРН, где содержится информация о вашем праве собственности на квартиру.

Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Все причины указаны в ФЗ-218. Вот некоторые из них:

• Вы не предоставили все необходимые документы.
• Информация в этих документах недостоверна.
• Неправильно составлен договор купли-продажи.
• Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью — например, супруга продавца.
• На квартиру наложен арест или запрет на продажу.

Особенности покупки квартиры в кредит

Банк выдает ипотеку под залог недвижимости. Квартира станет гарантом того, что кредитор вернет деньги. Если вы не погасите кредит вовремя, недвижимость могут отобрать в счет долга.

Перед оформлением ипотеки вам придется провести оценку объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения.

До обращения в банк выясните, есть ли у вас льготы: например, маткапитал или субсидии для многодетных. Также, возможно, вам доступна ипотека с госпрограммой: «Господдержка» на новостройки, ипотека для IT-специалистов или семейная ипотека.

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. Ставка по ним выше, но, например, зарплатным клиентам банки предлагают более выгодные условия. Больше предложений — в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету. Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотечного кредита.

Страхование ипотеки обязательно по закону — без него банк не выдаст кредит. Полис ипотечного страхования включает в себя страхование квартиры или дома от рисков физической гибели или повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также созаемщиков и титульное страхование, то есть риск потери права собственности на приобретаемое имущество.

Калькулятор ипотечного страхования

Покажет стоимость страховки и поможет оформить полис онлайн

Застраховать квартиру придется в любом случае, отказаться от этого полиса нельзя. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование относятся к добровольным видам страхования ипотеки, эти полисы можно не оформлять совсем или оформить, но отказаться впоследствии. Но важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на ставку по кредиту.

Наличие полиса при покупке жилья в кредит обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка.

Виды ипотечного страхования зависят от объекта страхования.

Первый и основной — страхование имущества: дома, квартиры или земельного участка, которые приобретаются в кредит. Страховка распространяется на целостность предмета залога и сохранность его основных элементов. Именно этот полис нужно оформить в любом случае: по закону банк без него не одобрит ипотеку.

Страхование объекта недвижимости

Страхованию подлежит именно сама конструкция постройки, то есть ее фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь. Например, защита от протечки, которая испортит ремонт в квартире страхователя, в этот полис не входит. Также страховой договор ипотечной недвижимости защитит от некоторых непредвиденных случаев: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения). При покупке квартиры в кредит застраховать объект придется в любом случае. Обязанность покупателя по страхованию предмета залога указана в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до того, как будет заключен договор займа.

Полис продлевается ежегодно. Отказаться оплачивать страхование недвижимости нельзя: при отказе банк применит штрафные санкции, прописанные в договоре. Какие именно — зависит от договора. Поэтому первая и главная рекомендация: внимательно читать подписываемые документы. Если не платить страховку по ипотеке, то есть риск остаться без жилья, но при этом с полной суммой долга по кредиту.

Единственная ситуация, когда при оформлении ипотеки не требуется оформлять полис страхования имущества — это покупка жилья на этапе строительства. Чаще всего в таком случае для получения кредита банк будет настаивать на оформлении полиса страхования жизни и здоровья заемщика. А когда объект будет сдан, в любом случае нужно будет оформить полис страхования недвижимости.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Второй вид страхования при оформлении ипотеки — защита жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной утраты трудоспособности из-за получения инвалидности, а также преждевременной смерти.

Страхование жизни и здоровья оформляется исключительно добровольно, так что заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год или нет. Банки настойчиво рекомендуют своим заемщикам оформлять полис от несчастного случая и утраты права собственности. Более того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1−2 %.

Титульное страхование при ипотеке

Третий вид страхования при ипотечном кредитовании — страхование титула, то есть права владения приобретаемой недвижимостью. Этот полис защищает не от того, что будет, а от того, что, возможно, уже произошло, но заемщик об этом еще не знает.

Чаще всего страхование титула защищает от внезапно появляющихся наследников или скрытых собственников квартиры. Опасность для нового покупателя заключается в том, что они могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.

Часто при покупке квартиры или дома в кредит компании будут предлагать пакет — комплексное страхование, которое будет включать и страховку объекта, и личное, и титул. Если страховка оформляется онлайн, комплексный полис включает страхование объекта и жизни заемщика. Для титульного страхования чаще всего нужно обращаться в страховую компанию лично.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Оформление страховки обычно происходит параллельно с заключением кредитного договора: часто банки направляют к страховщикам-партнерам, но заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Главное, чтобы она была аккредитована банком, в котором берется кредит. Если компания будет не из списка аккредитованных, банк может такой полис не принять.

Как выбрать страховую компанию

При оформлении ипотечного полиса удобно воспользоваться калькулятором Банки.ру и купить страховку всего за несколько минут. При указании банка, в котором берется кредит, система автоматически показывает аккредитованные им страховые компании. Из предложенных вариантов можно выбрать подходящую компанию и оформить полис с выгодой до 90%. С калькулятором не придется для расчета заполнять анкеты разных страховых компаний, а также можно оформить одновременно полис страхования и квартиры, и жизни без повторного заполнения данных для разных полисов.

Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить

Подбор подходящего варианта жилья и поиск необходимой денежной суммы — неизбежные спутники любой сделки, связанной с покупкой квартиры. Но если процесс поиска лучшего предложения на рынке жилой недвижимости можно назвать приятными хлопотами, то своевременно найти нужную сумму денег получается не всегда и не у всех. В этом случае единственным удобным способом решения проблемы становится покупка квартиры в ипотеку.

В странах с развитой экономикой люди активно пользуются этим кредитным продуктом, не обращая пристального внимания на детали — на Западе ипотечная система сформировалась давно, и условия в разных банках мало различаются. Однако в нашей стране пока все сложнее. Не исключено, что улыбчивые менеджеры по ипотеке расскажут вам о самых низких процентах, но кредитный договор будет содержать совсем другие сведения. Поэтому важно изучить все правила покупки квартиры в ипотеку, чтобы со своей стороны не допустить опрометчивых действий.

Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

• Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
• Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
• Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
• Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
• Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.

Выбираем кредитное заведение: шаг 2

Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с подбора подходящего банка. Учитываются два важных критерия:

1. Привлекательность условий кредитования и наличие бонусных программ.
2. Соответствие требованиям кредитной организации к заемщику.

Первый критерий заключается в выборе оптимальных банковских предложений, которые подойдут именно вам. В рамках ипотечных программ рассматриваются:

• максимальная сумма ипотеки;
• привлекательность процентной ставки;
• перечень ограничений;
• порядок платежей;
• возможные варианты страховки при покупке квартиры в ипотеку.

Актуальные данные о предложениях некоторых банков содержатся в приведенной ниже таблице.

Таблица. Условия программ ипотечного кредитования на готовое жилье некоторых банков.

Банк

Ставка, %

ПВ, %

Стаж, мес.

Возраст, лет

Примечание

Сбербанк [1]

6–9,5% — программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» [2] , скидка 0,5% — «Молодая семья», скидка 0,3% — при покупке квартиры на «ДомКлик», скидки от застройщика — до 2%, при страховании жизни — 1% и 0,1%, если электронная регистрация.

ВТБ и «Банк Москвы» [3] [4]

8,9% и ПВ от 20% — если метраж квартиры больше 65 кв.м, для военных — 9,3% и ПВ 15%.

«Газпромбанк» [5]

Скидка 0,2% при покупке у крупных застройщиков, 20% — ПВ при приобретении таунхауса или нежилого помещения, 40% — ПВ при кредите по двум документам.

«ДельтаКредит» [6]

15% — ПВ на квартиру или долю в строящемся доме, на вторичном и первичном рынке; 40% — ПВ на готовый дом. Ипотека для граждан с детьми: ставка — от 6%, ПВ — от 20% [7] .

Второй критерий влияет на возможность получения ипотеки, а также на перечень дополнительных предложений. Например, некоторые банки предлагают скидки владельцам зарплатных карт или клиентам, которые воспользовались электронными услугами банка.

Анализ специальных предложений поможет неплохо сэкономить, поэтому действия при покупке квартиры в ипотеку должны быть обдуманными и планомерными.

Собираем базовый пакет документов: шаг 3

Различные кредитные организации предъявляют свой перечень необходимых документов, поэтому предварительно нужно проконсультироваться с представителем банка. Грамотный риелтор при покупке квартиры в ипотеку сможет упростить и ускорить сбор документации.

Базовый пакет документов включает:

• паспорт потенциального заемщика;
• страховое свидетельство (номер СНИЛС);
• информацию о доходах гражданина за последние шесть месяцев;
• данные о семейном положении заемщика (свидетельства о рождении детей, о браке);
• заверенная кадровым подразделением копия трудовой книжки.

При подаче сведений о поступивших доходах обычно представляется справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Многие кредитные заведения просят предоставить информацию об иных источниках получения прибыли, например пособиях или пенсиях. Поэтому при покупке квартиры в ипотеку следует подготовить все документы, которые бы подтверждали сумму поступлений в семейный бюджет.

Подаем заявку на рассмотрение в банк: шаг 4

Последовательность покупки квартиры в ипотеку едина при работе с любым банком. Чтобы не упускать драгоценное время, заявление в банк следует подавать сразу же после сбора документов — даже не приняв окончательного решения по поводу подходящего варианта жилья и зная размер требующейся суммы денег только приблизительно.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

1. Подача заявки на получение ипотеки.
2. Выбор недвижимости.
3. Подача документов на квартиру в банк.
4. Получение решения банка.

Подать заявку на получение ипотеки можно лично или с помощью электронных сервисов банка. Во втором случае можно получить неплохую скидку. При заполнении анкетных данных важно честно указать всю информацию. Если в ходе проверки будут установлены неточности или обман со стороны потенциального клиента, в выдаче ипотеки будет отказано, а вас могут занести в черный список.

После направления анкеты и подготовленных документов начнется проверка ваших данных. Как правило, уже через пять дней банк даст ответ по вашей заявке, но многие кредитные организации проводят проверку за 2–3 рабочих дня. Решение вы получите лично или через SMS-сообщение, но чаще всего специалисты банка сами звонят своим клиентам.

После получения положительного ответа банка на вашу заявку можно начинать поиск квартиры. На эти цели кредитная организация может предоставить от двух до четырех месяцев.

При покупке квартиры в новостройке ипотека может обойтись дешевле, если банк сотрудничает с выбранным застройщиком. В таких случаях кредитные организации могут предоставить ипотеку в сумме 85% от стоимости квартиры [8] . Но существует риск, что застройщик может разориться, и вы так и не получите квартиру.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке может обернуться рядом сложностей. Если при рассмотрении выбранного варианта квартиры банк усомнится в юридической чистоте объекта, в кредитовании может быть отказано.

Выбираем ликвидную недвижимость: шаг 5

Выбор подходящей квартиры осложняется тем, что она должна понравиться не только вам, но и быть интересной банку в качестве залогового имущества. Такая привлекательность устанавливается в рамках оценки недвижимости, а оценочная стоимость обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования [9] .

Поэтому процедура покупки квартиры в ипотеку включает в себя обязательное проведение оценки. Такой деятельностью занимаются аккредитованные организации, которые соответствуют следующим требованиям:

• оценщик является членом СРО;
• ответственность оценщика застрахована на сумму 300 тысяч рублей (согласно абзацу 2 части 3 статьи 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ) [10] и более (в зависимости от требований конкретных СРО-оценщиков) для компенсации возможного ущерба.

При получении ипотеки вам обязательно предоставят список оценщиков, которым банк доверяет. Но вы имеете полное право выбрать другую организацию. В этом случае банку придется потратить время на анализ достоверности данных, что может сказаться на его решении.

В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. Она чаще всего отличается от рыночной стоимости, так как учитываются только неизменяемые характеристики (расположение, год постройки и т. д.).

Схема покупки квартиры по ипотеке включает в себя определение следующих показателей ликвидности:

• Расположение недвижимости. При оценке данного фактора устанавливается привлекательность района, транспортная доступность, социальные объекты, которые расположены рядом. Учитывается также расположение квартиры: редко выдается ипотека на приобретение хрущевки или блочных домов, кроме того, жилая площадь не должна располагаться в общежитии или в здании гостиницы. Негативно может сказаться нахождение квартиры на первом или последнем этаже.
• Возраст кредитуемого объекта. Чем старше квартира, тем меньше будет ее ликвидная стоимость. При этом действует правило, что возраст квартиры не должен превышать 70% от общего периода эксплуатации, предусмотренного паспортом объекта.
• Конструктивные особенности жилья. Банки не предоставляют выплаты на приобретение квартир с опасной конструкцией. Например, если при строительстве использовались горючие материалы или деревянные перекрытия, как в сталинках, банк может не согласиться на заключение сделки или ужесточить условия предоставления кредита.
• Внутреннее наполнение квартиры. В квартире должно быть проложено горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, установлены двери и окна (наличие сантехнического оборудования в кредитуемой квартире необязательно). В ином случае банк может отказать в выплате. Внутренняя конструкция помещения обязательно должна соответствовать техническому плану.

Учитывая названные факторы, ликвидность квартиры в новостройке и на вторичном рынке различается. При покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье будет обладать более низкой ликвидностью, поскольку оно уступает по многим параметрам новостройкам.

Представляем документы, необходимые для покупки квартиры в ипотеку, в банк: шаг 6

Оформление документов при покупке квартиры в ипотеку проводит и продавец, и покупатель. Для приобретения квартиры в новостройке необходимо подготовить следующие документы:

• инвестиционный договор или соглашение участия в долевом строительстве;
• копию решения застройщика о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик.

Стандартный пакет документов для квартиры с вторичного рынка включает:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• свидетельство о регистрации собственности (или выписка из ЕГРН);
• отчет об оценке;
• нотариально заверенное согласие супруга (если продавец в браке) или нотариально заверенная справка, что в браке не состоял на момент приобретения собственности;
• разрешение органов опеки (если есть дети);
• документы об оплате первого взноса;
• документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт или учредительные документы, если продавец — юридическое лицо).

С развитием ипотечного дела в нашей стране появились новые разновидности ипотеки, например:

• При покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом банки требуют получение справки из Пенсионного фонда об остатке средств на счету клиента.
• Для программы «Молодая семья» понадобится подтвердить возраст ребенка путем предоставления свидетельства о рождении.
• При выборе программы для военных придется подтвердить возможность получить такую ипотеку.

Получаем решение банка: шаг 7

После получения положительного ответа по сделке можно переходить к расчету с продавцом и регистрации права собственности на квартиру. Передача денег осуществляется после процедуры регистрации. До этого времени вся сумма хранится на счету заемщика или в банковской ячейке покупателя с доступом продавца к ней после регистрации перехода права.

Сроки покупки квартиры в ипотеку зависят от ряда факторов:

• продолжительности сбора документов заемщиком;
• времени, затраченного банком на проверку документов;
• внутренних бюрократических процедур банка.

Для ускорения процесса можно воспользоваться услугами риелтора при покупке квартиры в ипотеку. В агентствах недвижимости знают все банковские процедуры и возможные препятствия.

Любой гражданин может вернуть часть денег, получив имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку. При этом максимальная сумма, из которой производится вычет, составляет 2 миллиона рублей [11] .

Чтобы сэкономить при получении ипотеки на квартиру, а также не попасть в неприятную ситуацию с приобретением жилья на вторичном рынке, можно воспользоваться услугами специалистов по недвижимости. Они предложат наиболее выгодные варианты для ипотечного кредитования, а также обеспечат профессиональное сопровождение на протяжении всего процесса покупки жилья в ипотеку.

• 1 http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house
• 2 http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/family
• 3 https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/novostrojki/#calc_0#
• 4 https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/
• 5 http://www.gazprombank.ru/personal/credits/964867/
• 6 https://www.deltacredit.ru/mortgage-credit/novostrojka/
• 7 https://www.deltacredit.ru/mortgage-credit/spetcialnye-programmy/ipoteka-dlya-semej-s-detmi/
• 8 http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project
• 9 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/b3391bda6de34d5e05ed8022ee98661c971dbd30/
• 10 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/9ac5acaf47b426a2ea69fc566f32ad000327e253/
• 11 https://www.nalog.ru/RN77/TAXATION/TAXES/NDFL/NALOG_VICHET/IM_NV/IM_NV_PI/

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Если вы твердо решили воспользоваться ипотечной программой одного из банков, приступайте к подаче заявлений в кредитные организации еще до поиска или окончательного выбора подходящего вам варианта жилой недвижимости. Так вы сэкономите время. Если же ваш риелтор имеет партнерские отношения с банками, узнайте, на каких условиях вы сможете получить ипотеку в этом случае. Так вы сможете сэкономить деньги.

Как поменять одну квартиру в Москве на другую: услуги риелторского агентства vs собственные силы

Срочный выкуп квартир в Москве и области: как быстро и выгодно продать жилплощадь

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: как защитить имущество и деньги

© 2023 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Михаил Чкаников. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотеку применяют при смене одной квартиры на другую, при покупке недвижимости для сдачи в аренду — главное, правильно выбрать банк, программу кредитования, объект и оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без проблем.

Основные этапы

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, предоставляемый под залог приобретаемого объекта. Для оформления требуется иметь подтвержденный доход и стаж, сумму первоначального взноса. Основными этапами оформления ипотеки являются выбор банка, подача заявки в банк и получение одобрения, выбор объекта, его оценка и согласование с банком, оформление ипотеки и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый подробнее.

Выбор банка

Выбор банка нередко опирается на рекламу и рекомендательные сервисы. Внимание потенциального заемщика привлекает низкий процент, минимальный первоначальный взнос. Но этого мало. Необходимо быть уверенным, что банк не исчезнет, его не лишат лицензии, а предлагаемые программы действительно выгодны для заемщика. Проверьте такие сведения:

• Срок деятельности и репутация. Если организация имеет развитую филиальную сеть, работает более 15 лет на финансовом рынке РФ, предлагает сервисы для физлиц, бизнеса — это положительная характеристика.
• Изучите рейтинг благонадежности. Желательно, чтобы выбранный банк был не ниже середины списка. Наличие лицензии и объем уставного капитала банка можно узнать на сайте Центробанка.
• Условия кредитования. Предлагает ли банк дополнительные скидки для своих клиентов, вкладчиков, участников зарплатного проекта, покупателей квартир у конкретных застройщиков. Совокупный дисконт по ставке может составить 1% и более, что в пересчете на весь срок выплат дает ощутимую экономию.

Подача заявки

После того, как банк выбран, нужно подать заявку на предварительное одобрение ипотеки. Сделать это можно еще до того, как вы выбрали объект недвижимости. Одобрение действует 90 дней и может быть продлено по заявлению клиента. Отказ от оформления ипотеки никаких санкций не влечет, если вы передумали — кредитная история не испортится.

Подать заявку можно онлайн, для этого нужны:

• паспорт заемщика
• СНИЛС, ИНН
• справка о доходах: для физических лиц — 2НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период с отметкой ФНС о принятии, для пенсионеров — выписка с банковского счета о пенсионных начислениях
• копия трудовой книжки, заверенная подписью руководителя и печатью
• справка 3НДФЛ о дополнительных доходах, например, от сдачи недвижимости в аренду
• копия сертификата, выписка со счета и одобрение органов опеки, если займ оформляется с участием материнского капитала

Если в сделке участвуют созаемщик или поручитель, потребуются их паспорта и сведения о доходах.

В течение 1–3 дней банк рассмотрит заявку и вам сообщат решение. Предварительное одобрение не является окончательным. Вы получаете базовую ставку для выбранной программы и максимальную одобренную сумму. Условия ипотеки будут сформированы только на этапе фактического рассмотрения заявки при предоставлении документов на приобретаемый объект. Тогда же будут применены все скидки, если они есть: за зарплатный проект, за комплексное страхование, покупку у конкретного застройщика. Ставка по ипотеке также может быть меньше, если увеличить первоначальный взнос или сократить период кредитования — запросите подробности у менеджера при консультировании.

Поиск квартиры

Ограничения по выбору недвижимости применяются только в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки под 6% не допускает покупки у физлица, даже если это уступка права требования по ДДУ, а под 2% «дальневосточных» можно купить только недвижимость в ДФО. Для стандартных программ требований нет: выбирайте ту площадь, район, количество комнат и цену, которые вас устраивают. Главное — удостоверьтесь в чистоте объекта. Это можно сделать, заказав проверку объекта в банке.

Покупая в ипотеку квартиру в новостройке, запросите у продавца:

• устав, свидетельства о регистрации и постановке на учет, выписку из ЕГРЮЛ;
• право собственности на земельный участок, на котором строится или построен дом;
• разрешение на возведение дома;
• кадастровый план и проектную декларацию.

Если квартира будет куплена в недостроенном доме, обязательно уточните сроки строительства.

Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить:

• паспорт;
• право собственности на недвижимость;
• подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи, акт передачи, договор дарения или наследования;
• выписку из домовой книги;
• справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по квартире;
• подтверждение, что жилье не находится в залоге;
• если продавец в браке — нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
• если квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние — их нотариальный отказ от права требования доли в квартире, вне зависимости от того, сколько этим детям сейчас лет.

Банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, если она:

• слишком часто продавалась;
• продавцом выступает несовершеннолетний;
• квартира унаследована менее 6 месяцев назад;
• находится в собственности у нескольких лиц.

Крупные банки ведут свои базы данных объектов и предлагают выбрать квартиры для покупки в разных городах РФ.

Оценка квартиры

Это обязательное условие при оформлении ипотеки. Заемщик должен предоставить официальный документ, который подтвердит запрашиваемую в кредит сумму для покупки жилья. Оценка проводится независимым экспертом.

Для проведения оценки жилплощади покупатель должен предоставить эксперту свой паспорт гражданина, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, документ, подтверждающий право собственности. Если квартира в новостройке — предоставляют ДДУ. Если это вторичный рынок, а дом построен ранее 1970 года — нужна справка о том, что он не включен в списки под снос или реконструкцию.

Чтобы составить оценочное заключение, эксперт должен осмотреть квартиру. В отчете будут указаны:

• район, инфраструктура, транспортная доступность;
• срок эксплуатации жилья и степень износа дома, в котором находится квартира;
• метраж, наличие или отсутствие перепланировки;
• состояние ремонта, коммуникационных систем;
• среднерыночная стоимость аналогичных предложений;
• итоговая оцененная стоимость объекта.

От результата оценки недвижимости зависит окончательное решение банка о выдаче ипотеки.

Одобрение

На этапе согласования объекта и получения окончательного одобрения необходимо отправить в банк все полученные ранее документы на объект, документы продавца и покупателя, договор купли-продажи. Сделать это можно дистанционно: банки предоставляют доступ к личному кабинету для оформления ипотеки, где происходит обмен данными.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна располагаться на территории РФ и обладать статусом жилой постройки. Если квартира покупается на вторичном рынке, она обязательно должна быть подключена к инженерным сетям и не находиться в аварийном состоянии. Если дом требует капитального ремонта — банк может отказать. Перед оформлением ипотеки квартиру надо застраховать.

Подписание договора

Заключение договора по ипотеке происходит на основании предоставленных заемщиком документов. По закону его нужно оформить в письменном виде и заверить в Росреестре по месту нахождения объекта. Для этого может потребоваться визит в банк, если нет возможности воспользоваться сервисом удаленной сделки.

Договор ипотеки составляет банк, в нем указаны:

• сведения о заемщике, финансовом и нефинансовом созаемщике, если они есть
• сведения о предмете — тип, адрес, договор купли-продажи
• сумма кредита, его полная стоимость, процентная ставка, валюта
• ежемесячный платеж — тип, размер и график оплаты
• порядок и общий срок погашения задолженности по кредитному договору

Банк выдает кредит, средства поступают на счет заемщика и сразу же резервируются банком до момента регистрации ипотеки Росреестром. Регистрация занимает до 3 дней, после получения уведомления банк переводит деньги на счет продавца через Сервис Безопасных Расчетов.
После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру. Она становится залоговым имуществом на весь период погашения займа.

Регистрация права собственности

Заключительный этап сделки — переоформление права собственности на заемщика:

1. Заемщик и продавец подписывают акт приема-передачи
жилья;
2. В МФЦ регистрируют право нового собственника;
3. Заемщик получает новую выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности в МФЦ нужно предоставить:

• 2 заявления от имени заемщика и продавца;
• ипотечный договор;
• договор купли-продажи недвижимости;
• паспорта заемщика и продавца жилплощади;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Узнайте, предоставляет ли ваш банк удаленную регистрацию без посещения МФЦ. Услуга платная, но существенно экономит время.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку нужно ответственно подходить к каждому из этапов. Выбирая банк, обращайте внимание не только на условия кредитования, но и на репутацию финансового учреждения. Подбирая подходящую квартиру, уделите особое внимание проверке юридической чистоты объекта. Чем более ответственно вы отнесетесь к выбору недвижимости и подготовке документов, тем выше шанс на положительное решение банка.