Как продать невыделенную долю в однокомнатной квартире: правовые аспекты и рекомендации
Есть однокомнатная квартира и 3 собственника, у каждого по 1/3 доли, два собственника являются семьей — мать и сын, 3 собственник совершенно посторонний незнакомый человек, который ранее умудрился каким-то образом купить невыделенную в натуре долю (ту самую 1/3). Сейчас этот собственник хочет продать эту невыделенную долю, конечно же по завышенной цене. Как он может это сделать? Разве законно продавать не выделенную долю?
Собственник имеет полное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Для того, чтобы продать 1/3 долю в праве на квартиру — выделять ее в натуре не нужно.
Что значит невыделенную долю?
Доли выделены по 1/3.
1. В натуре сейчас ничего не выделяют.
2. Да, у каждого собственника 1/3 есть право продать свою долю, но есть тонкости.
3. Изначально, он обязан предложить выкупить другим собственникам.
4. Если откажутся, то может продать посторонним лицам, но за цену, не ниже той, которую предлагал сособственникам.
5. Вы можете внимательно ознакомиться со ст.250 ГКРФ,
В ней все подробно описано.
Продать долю он может. Выделить долю и не представляется возможным, в суде нет таких положительных решений. Он просто продает 1\3 на бумаге. Сначала предлагает купить другим сособственникам. Ст 250 ГК РФ.
Читайте также:
Как решить вопрос с выкупом доли в квартире и предотвратить вторжение постороннего лица?
У меня такой вопрос: имеется квартира в которой 4 собственника, одному из собственников принадлежит 1/9 доли. Пришло уведомление остальным собственникам с предложением выкупить долю, но цена слишком завышенная, даже для недвижимости в этом регионе. Остальные собственники не против выкупить долю, но не по такой завышенной цене, что можно сделать в этой ситуации? Собственник 1/9 доли настаивает на своей цене. В случае продажи 1/9 доли собственником, в квартиру вселится посторонний человек, а этого бы не хотелось, так как остальные собственники семья.
«Продажа доли в квартире и возможное нарушение прав собственников»
В квартире взрослых 3 собственика по 1\3 у каждого. Один собственник хочет продать свою долю. Если он предлагает, в обязательном порядке, купить у него долю другим собственикам по одной цене (завышенной), а после получения отказа продать третьим лицам по более низкой цене? Это является нарушением?
Возможность продажи доли в квартире по завышенной цене посторонним лицам и методы проверки фактической цены
Имею ли я на это право, если один из собственников несовершеннолетний?
Ситуация следующего характера. Есть однокомнатная квартира, собственниками которой являются 3 человека и имеют: 1 собственник — 5/12 доли, 2 собственник 6/12 доли, 3 собственник, который является несовершеннолетним 1/12 доли. Я хочу продать свою долю (6/12) постороннему человеку, так как 2 собственника официально отказались от приобретения моей доли. Имею ли я на это право, если один из собственников несовершеннолетний? Если да, то каким образом?
С Уважением, Милана.
Что сделать, как "отказаться" от своей доли собственнику А. По суду надо решать этот вопрос или как.
В квартире 3 собственника А, Б, В (у каждого по 1/3 доли). Собственник А предложил разменять данную квартиру другим сосбтвенникам. Собственники Б и В против этого. При этом собственники Б и В не дают согласие на продажу доли собственнику А и сами его долю не приобретают. Что сделать, как «отказаться» от своей доли собственнику А. По суду надо решать этот вопрос или как. Какие вариенты есть.
Возможность продажи доли в ипотечной квартире одним из собственников, не проживающим и не прописанным в ней.
Квартира куплена в ипотеку два созаемщика, два собственника может ли один собственник продать свою долю человеку, который проживает и прописан в этой квартире? Или продать другому собственнику который тоже прооживает и прописан.
Собственник который хочет продать долю не прописан и не проживает вэтой квартире.
Так как каждый собственник продает доли по отдельности?
Квартира поделена на три равных доли! Собственники ()мать и дочь) двух третьих долей с правом пользования большей комнаты с балконом (Апелляционное решение)-. решили продать их, .Предложили владельцу оставшейся одной третьей выкупить эти доли. Были посланы две телеграммы (от каждого собственника доле) о предложении выкупа этих долей собственнику одной третьей доли в этой квартире. Может ли он выкупить только одну, долю? Так как каждый собственник продает доли по отдельности? Есть Апелляцонное решение о праве пользование собственников двух третьих долей-комнаты большей площади с балконом, которую они хотят продать?
Может ли купить только одну долю в квартире?
Возможна продажа арестованной доли квартиры в долевой собственности для погашения долга перед приставами?
Квартира в долевой собственности. Собственники не родственники! На одну из долей собственника в квартире наложен арест судебными приставами. У собственника арестованной доли это единственное жильё, где он проживает со своей семьей. Сейчас собственник арестованной доли намерен продать свою арестованную долю и погасить свой долг перед приставами. Собственник соблюдает закон (преимущество права покупки). Вопрос: может ли собственник арестованной доли продать её и погасить долг перед приставами?
Права и действия собственника, отказавшегося от продажи своей доли в долевой собственности дома и земельного участка
Дом в долевой собственности, всего 4 собственника дома, доли разные. Земельный участок разделен на 3 собственника. Сейчас 3 собственника хотят продать свои доли, уведомили в простой письменной форме 4 собственника о продаже. Но 4 собственник не хочет продавать свою долю! Как ему дальше действовать? Каким образом пользоваться имуществом покупателю — будущему собственнику и собственнику, который не хочет продавать свою долю дома и земли? Как определить какая комната и кому принадлежит?
Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире в 2023 году
При долевой собственности на квартиру, доля у совладельца может быть выделена в натуральном виде (отдельная комната или несколько комнат). Если же за дольщиком не закреплена отдельная комната, то доля считается не выделенной. Доля в квартире или в доме является не выделенной в том случае, если соглашением совладельцев или в судебном порядке не определён порядок пользования квартирой.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Основания возникновения долевой собственности на квартиру
Общая собственность на квартиру возникает:
- в результате приватизации квартиры на всех членов семьи;
- при наследовании квартиры (доли) несколькими наследниками;
- в результате сделки с определением долей каждого владельца.
Между владельцами общей квартиры рано или поздно встаёт вопрос о продаже квартиры, с целью дальнейшего приобретения отдельного жилья.
Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности
Наиболее целесообразным способом продажи долей в квартире является продажа квартиры полностью. Такой способ возможен, если совладельцы придут к договорённости о продажи всей квартиры, а вырученные средства от продажи жилья поделят в соответствии с долями в общей квартире.
Важно!Стоимость продажи всей квартиры, как правило, выше, чем продажа квартиры по долям.
Например, если квартира стоит 3 млн рублей и у каждого владельца по ½ доли. В этом случае, если совладельцы будут продавать квартиру по долям, то общая стоимость квартиры окажется, как правило, меньше 3 млн рублей, поскольку образуется, по сути, коммунальная квартира.
Поэтому наиболее выгодный для совладельцев способ продажи — это продажа всей квартиры с разделом её стоимости между продавцами.
Продажа доли в общей квартире
Если же совладельцы не могут прийти к соглашению о продаже квартиры, тогда каждый собственник может продать свою долю. Но в этом случае нужно соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцем общей квартиры (статья 250 ГК РФ). Продавец доли общей квартиры должен направить ему уведомление с предложением о покупке доли с указанием конкретной цены.
Важно!Если уведомление будет отправлено почтой – то отправлять нужно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Если совладелец откажется приобретать долю в общей квартире или не ответит в течение 30 дней, тогда продавец может продать свою долю любым покупателям. Но продать можно только за такую, же цену, которая была указана в уведомлении.
Важно!Если продавец продаст долю в общей квартире за цену ниже, чем предлагал совладельцу, то последний может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной на этом основании.
Нередки случаи, когда владельцы общей квартиры пытаются обойти норму о преимущественной покупке, заключив договор дарения, а по факту продают свою долю. Стоит предупредить о возможных последствиях в этом случае.
- Во-первых, сделка может быть признана недействительной совладельцами в судебном порядке, если судом будет установлено, что по факту доля в общей квартире была продана, а не подарена.
- Во-вторых, покупатель фактически купил данную долю в квартире, но юридически был заключён договор дарения, а это безвозмездная сделка и уплаченная им стоимость в документах не указана.
В этом плане покупатель не защищён и если договор будет, расторгнут, то покупателю будет сложно вернуть затраченные средства.
Итак, в данной статье рассмотрен порядок продажи невыделенной доли в общей квартире, а также определены основные требования, при которых возможно продать невыделенную долю в квартире.
ВНИМАНИЕ!В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Несколько способов выгодно продать одну вторую долю в квартире
Продать можно не только квартиру или дом, находящиеся в собственности.
Аналогичное действие разрешается произвести и с одной второй долей в квартире.
Однако дело это намного сложнее и требует более тщательного оформления, поскольку в таком случае затрагиваются интересы других лиц.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Можно ли продать 1/2 долю в квартире?
Закон разрешает сделки с долями недвижимого имущества. Однако процедура должна проводиться при строгом соблюдении всех требований и определенного нормативными активами порядка оформления сделки.
Нормативное регулирование
Основным документом, который регулирует продажу доли недвижимости, является Федеральный закон 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные активы РФ» от 02.06.2016 г.
Основное нововведение касается того, что теперь все сделки с долевой собственностью необходимо производить с участием нотариуса. В противном случае зарегистрировать сделку в Росреестре будет невозможно.
Введение такого правила связано с тем, что при оформлении уведомлений нередко встречались случаи мошенничества: подделка подписей.
Поэтому и было принято решение о том, что подобные сделки будет заверять нотариус.
Перед подписанием документов он должен удостовериться, что решение принято добровольно и давление одной стороны на другую не было.
Тарифы на услуги нотариуса, а также государственные пошлины регулируются Налоговым кодексом (ст. 333.24).
В нем указано, что размер всех платежей должен быть не менее 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.
При этом в расчет может приниматься как рыночная, так и кадастровая стоимость.
Выбор между ними продавец делает самостоятельно.
Если объект недвижимости оценен по обеим видам стоимостей, то для расчета платежей принимается более низкая.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности
- Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против
- Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности
- Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи
- Основные правила продажи квартиры долями собственников
Для долевого собственника
Купля продажа 1 2 доли квартиры, если она находится в долевой собственности, возможна только в том случае, когда на это согласные остальные собственники.
При этом ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что другие собственники имеют преимущественное право на приобретение доли.
Это значит, что если они согласны на покупку полквартиры, то сделку должны провести именно с ними. И только когда они отказались, можно отчуждать свою часть недвижимости третьим лицам.
Правила государственной регистрации недвижимого имущества подлежат оформлению согласно положений Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.
Он устанавливает, что документы о праве собственности на недвижимость не оформляется и не выдается на руки.
Подтверждают их выписки из ЕГРП.
Для совместного собственника
Если жилье находится в совместной собственности, то нотариально заверять выделение долей не всегда обязательно. Однако при желании заверить сделку перед регистрацией можно.
Если доли не определены, то в такой ситуации нотариальное заверение будет обязательным, поскольку здесь имеет место раздел имущества, нажитого супругами совместно.
Какие сделки с долями на квартиру нельзя совершать?
Долю в квартире можно продавать, дарить, наследовать.
Но ни в коем случае нельзя уступать право на нее.
Таким образом, закон запрещает заключение договора цессии в отношении недвижимости.
Кому нужна 1/2 доля в квартире?
Половина квартиры может потребоваться супругам при разводе. Если у них было общее жилье, то в случае расторжения брака они могут оформить доли на каждого из них.
Впоследствии один экс-супруг сможет выкупить долю у второго либо продать, чтобы более не проживать вместе.
Может возникнуть и такая ситуация, что человеку нужна регистрация, а купить полноценное жилье он не в состоянии по финансовым причинам.
Тогда прописаться можно, купив долю.
Как продать 1/2 долю квартиры: пошаговая инструкция
Для квартиры, находящей в совместной собственности, вне зависимости от того, сколько в ней комнат, сделка по продаже доли будет проходить в два этапа:
- Cначала следует выделить на каждого собственника доли. В случае, если имущество делят супруги, то обязательным будет нотариальное заверение. Если же имущество является совместной собственностью, но владельцы не состоят в супружеских отношениях, то достаточно будет письменного соглашения о выделении долей.
- Далее следует непосредственно сделка по продаже одной из долей.
Когда владельцы недвижимости являются мужем и женой, то оба упомянутых этапа можно оформить одним соглашением. Оно подлежит нотариальному заверению.
Если недвижимость находится в долевой собственности, то процедура продажи доли в ней будет такая:
- Один из совладельцев, решивший продать свою долю, должен уведомить других собственников о своем намерении. Делается это обязательно в письменной форме, так как в дальнейшем могут возникнуть разногласия. А официальное письменное уведомление будет подтверждением тому, что данные действия имели место.
- Собственники, получившие такое уведомление, должны направить в адрес продавца свои письменные ответы о согласии либо несогласии с фактом отчуждения. Это адекватная реакция.
Неадекватной она называется, если совладелец просто проигнорировал письмо и не дал никакого ответа.
При оформлении сделки купли-продажи доли необходимы следующие документы:
- письменный отказ или согласие других владельцев;
- в случае непредставления своего мнения относительно отчуждения части жилья либо при неявке к нотариусу документы, подтверждающие отправку уведомления (квитанции, чеки), являются доказательством, что оповещение производилось;
- документы относительно государственной регистрации доли;
- документы о дарении, наследовании, покупке и т.п., т.е. правоустанавливающие;
- технический паспорт на недвижимость;
- кадастровый паспорт;
- в случае, если квартира находится в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие второго на продажу доли;
- если нет госрегистрации доли, потребуется выписка их ЕГРП;
- договор купли продажи;
- акт приема-передачи;
- в случае, когда в квартире, находящейся в долевой или совместной собственности зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получение разрешения от органов опеки.
В однокомнатной квартире
Сделка с половиной однокомнатной квартиры проходит по вышеописанному алгоритму.
Но здесь следует учесть, что такая доля является «проблемной» и ее надо правильно оценить.
Также нельзя правильно определить порядок пользования ею.
В такой ситуации вряд ли получится продать свою часть по максимальной цене: такие доли неликвидны.
В двухкомнатной квартире
В случае двухкомнатной квартиры также может возникнуть понятие «проблемной» доли.
Это имеет место, когда одна из комнат является проходной.
Продать выгодно такую долю не получится.
Если же комнаты отдельные, то ликвидность жилья повышается, да и покупателя найти намного легче.
В трехкомнатной и более квартире
Для более просторных квартир их половина является идеальной долей, т.е. пользоваться ею можно, не нарушая права других совладельцев.
Два собственника могут поделить ее так, что каждый будет занимать по одной комнате, а остальную площадь они могут отвести для общего пользования.
При этом вне зависимости от того, сколько квадратных метров занимает каждый владелец, коммунальные платежи подлежат оплате на равных.
ВАЖНО! Независимо от размера квартиры продавать ее можно либо по той же стоимости, которая была указана в уведомлении других владельцам, либо выше.
Риски при продаже
При продаже доли недвижимости могут возникнуть риски, если сделка осуществляется на основании генеральной доверенности.
Также необходимо внимательно проверить договор, поскольку при выявлении в нем ошибок, неточностей или несоответствий он может быть признан недействительным.
Еще одним моментом может быть появление владельцев других долей, о которых ранее не было известно. Поэтому важно проверить документы о праве собственности перед покупкой доли.
Нередко случается, что мошенники при составлении документов, заменяют понятия комнаты и доли. На законных основаниях купить можно именно долю в квартире.
Совершать сделки купли-продажи с долями квартиры можно, но при этом надо соблюдать ряд положений нормативных актов, касающихся определения совместной или долевой собственности, а также государственной регистрации недвижимости.
Согласно изменений, с 2016 года оформление таких сделок подлежит нотариальному заверению.
Совладельцы жилья имеют преимущественное право, т.е. продавец должен в первую очередь предложить им купить его долю.
Только при их отказе либо игнорировании уведомления часть недвижимости может быть отчуждена в пользу третьих лиц.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Это быстро и бесплатно !
Основные правила продажи квартиры долями собственников
Долевая собственность на квартиру означает, что у одного жилого помещения существует сразу несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит пропорциональная часть объекта.
Продажа сразу нескольких долей в квартире является довольно сложной сделкой.
В этом случае необходимо учесть законные интересы не только всех участников сделки, но и не участвующих в ней совладельцев общей собственности.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Какую долю в квартире можно продать?
В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.
Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.
Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:
- долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
- совместная собственность — конкретные доли не определены.
Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.
К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.
Важно! Продать не выделенную из общей собственности долю в квартире нельзя, поэтому перед продажей отдельной доли необходимо ее выделение в нотариате.
Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.
- Натуральная— в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой. Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.
- Идеальная— выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле. Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения. В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.
Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.
Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.
Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).
Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.
В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.
Однако пока что продажа таких долей не запрещена.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Продажа доли в однокомнатной квартире на выгодных условиях для собственника: инструкция к применению
- Учимся оформлять документы: как написать уведомление о продаже доли в квартире и ответ на него самостоятельно
- Важные правила и нюансы оформления договора купли продажи доли квартиры в разных случаях
- Как правильно оформить договор купли продажи доли в квартире между родственниками
- Пять важных правил составления образца предварительного договора купли-продажи доли в квартире
Можно ли продать квартиру по долям?
Продажа квартиры по долям означает, что совладельцы отдельных частей объекта недвижимости переуступают свои права конкретному покупателю.
- Оптимальной ситуацией является случай, когда составляется один договор купли-продажи, в котором будут указаны все сособственники. В этом случае совершается одна сделка купли-продажи, ее особенностью является лишь то, что со стороны продавцов действует несколько равноправных лиц.
- В том случае, если совершить одну сделку, в которой участвуют все владельцы, нет возможности, то покупатель может совершить отдельные сделки с каждым из них. В таком случае увеличиваются расходы покупателя — госпошлина за госрегистрацию каждой из сделок оплачиваются отдельно.
С другой стороны, совокупная стоимость отдельных долей обычно меньше, чем цена одного объекта недвижимости.
Таким образом, приобретая объект недвижимости по частям, покупатель может значительно сэкономить.
Можно ли продать часть доли в квартире?
Иногда у владельца появляется желание продать часть своей доли.
Для этого ему необходимо пройти процедуру выделения той доли, которую он намеревается реализовать.
Например, если лицо владеет 1/2 части квартиры, то он может выделить половину из своего права собственности и продать ¼ от квартиры постороннему лицу.
Он также должен получить согласие сособственников.
Правовая база
Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.
Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.
Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».
После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.
Как продать несколько долей в квартире?
Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.
Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.
Важно! С 2016 года все сделки с долевой собственностью проверяются нотариусом.
В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.
Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.
К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.
Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.
Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.
Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.
Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.
Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.
Затем следует заверить в нотариате следующие документы:
- Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
- Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.
- Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).
- Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).
- Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.
Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.
Продавцы и покупатель могут оформить единовременную сделку купли-продажи, когда в договоре указываются все участники сделки.
Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.
Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.
Нюансы некоторых сделок
Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.
В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.
Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.
К СВЕДЕНИЮ! Продажа неравнозначных долей, в квартире, например, 1/3 и 2/3 осложняется тем, что необходимо определить точные суммы, которые в результате продажи должны получить все владельцы частей объекта недвижимости.
Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.
Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.
Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.
Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.
В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.
Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.
Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.
Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).
Возможные риски
До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.
Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.
Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.
Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.
После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.
Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.
Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.
Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.
В той же мере такие риски падают и на совладельцев — никто не знает, кто будет их новыми соседями. Продажа нескольких долей в квартире не имеет особых сложностей.
При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.
Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.
Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Это быстро и бесплатно !
Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже
Очень часто даже маленькая квартира находится в долевой собственности.
Продавать долю не запрещено, точно так же, как и все жилье, но это сопряжено с рядом юридических нюансов, соблюсти которые необходимо.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Что такое выделение доли при продаже квартиры?
Под выделенной долей понимают конкретное выделение части жилища и передачу его в чужое владение — родственника или вовсе постороннего человека.
Если при распределении долей это понятие виделось как нечто эфемерное и рассматривалось исключительно как часть прав на квадратные метры, а не что-то осязаемое, то при выделении все иначе.
Не обязательно на одного человека приходится одна комната — в долю могут входить и две, и даже больше.
К СВЕДЕНИЮ. Доля — это часть квартиры, переданная другому владельцу, которая имеет свои параметры и размеры.
Если квадратные метры уже были разделены на доли, а бабушка решила из своей доли выделить часть внуку, тогда идет речь о выделе комнаты из существующей доли бабушки.
Когда речь идет о выделенном участке квартиры или дома, обычно перешедшая в чужие руки часть жилья отгораживается от остального пространства перегородками.
Либо квартиру перепланируют, согласовав это с .
После этого оформление заканчивают в Росреестре, получая на руки обновленную выписку из ЕГРН.
Возможно Вам будут интересны следующие стаьи:
- Несколько способов выгодно продать одну вторую долю в квартире
- Важные правила и нюансы оформления договора купли продажи доли квартиры в разных случаях
- Квартира, где есть доля несовершеннолетнего собственника: как все правильно оформить и продать?
- Можно ли и как отсудить, выделить и переоформить долю в приватизированной квартире?
- Приватизация доли в муниципальной квартире: можно ли оформить собственность на комнату без согласия остальных?
Выдел доли — это раздел имущества или нет?
Не следует путать выделение доли из квартиры с разделом имущества. Это два разных понятия и каждое из них имеет свою юридическую специфику.
Здесь все будет отталкиваться от стоимости общего добра, а также того, как именно была получена недвижимость.
Приходится учитывать и доли остальных членов семьи— например, если сособственники дети, то перед продажей необходимо наделить их жильем.
Только после этого можно делить собственность.
Выдел отдельной части не подразумевает раздел всего жилья.
Размеры долей могут различаться.
Чтобы точно понимать, кому из членов семьи какую отделить, лучше обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Порядок выделения долей
В настоящее время выделить часть жилой собственности возможно несколькими способами —
Добровольное выделение
Часто всем задействованным лицам удается договориться и придти к более-менее устраивающему всех варианту разделения по долям.
Для этого придется .
Помимо этого, нужно иметь при себе документы, подтверждающее право владения квадратными метрами (свидетельство, либо выписка из ЕГРН).
Также придется учитывать юридическую чистоту квартиры— например, если кто-то некогда отказался от участия в приватизации, то обойти его права нельзя.
Только урегулировав этот вопрос, можно составлять документ (причем, все данные об обременениях указываются в тексте).
Стандартно документ включает следующие пункты:
- дата и место оформления;
- паспортная информация всех участников, их постоянная прописка;
- характеристики квартиры — адрес, на каком этаже какого дома расположена, сколько в ней квадратных метров, помещений, какие из них жилые;
- особые сведения (обременения);
- размер долей;
- подписи с расшифровкой всех участников.
Расписываются все задействованные лица.
За несовершеннолетних подпись ставят их опекуны.
Через суд
Но не всегда жилищные вопросы удается решить мирным путем.
Без суда не обойтись и в том случае, если под разделением квартиры на части подразумевается перепланировка.
В этом случае следует учитывать, что судебные разбирательства потребуют нервных и финансовых затрат.
Если речь идет о спорном имуществе, лучше привлечь к делу грамотного защитника.
В натуре
Под выделением доли в натуре понимают процесс разделения жилища на части таким образом, чтобы
По сути, это означает превращение стандартной квартиры в коммунальную, поскольку в состав каждой доли обязательно в этом случае входит:
- жилая комната;
- пищеблок;
- санузел;
- прихожая;
- выход.
Почти в ста процентах случаев такой вариант осуществляется посредством перепланировки.
Внимание! Величина каждой части обязана соответствовать нормам метража!
В денежном эквиваленте
Есть и другой способ решения вопроса — замена доли деньгами.
Часто один сособственников таким образом выкупает долю другого, затем третьего и таким образом забирает в собственность всю квартиру.
Как только экс-владелец доли получил на руки деньги, он автоматически лишается права собственности на нее! (ст. 252 ГК РФ).
Можно ли продать долю в квартире без выделения?
При ответе на вопрос, можно ли не выделять долю при продаже квадратных метров, следует четко представлять себе, что под этим словом понимается.
Достаточно иметь соглашение о распределении долей, где прописан ее размер.
После этого все осуществляется по стандартной схеме: продавец уведомляет письменно сособственников и предлагает им выкупить у него причитающуюся ему часть.
Не могут или не хотят — можно искать покупателя самостоятельно.
Можно ли продать квартиру без выделения долей?
Квартиру в долевой собственности можно продать и без выделения, если все совладельцы на это согласны.
Если же нет, то каждый может продать только свою долю.
Как выделить долю несовершеннолетним детям при продаже квартиры?
Само по себе это не ограничение.
Другое дело, что такая сделка всегда проходит под контролем попечительского совета.
И доля его будет там не меньшей.
Долю можно обеспечить путем:
- нотариального распределения, если речь идет о будущей квартире;
- подарка — когда мать или отец дарят части своих долей сыну или дочери.
Разрешения от попечительского совета ждут примерно две недели.
Тем более, если при покупке продаваемой квартиры был задействован материнский капитал.
Особенности и нюансы
Продажа доли часто сопряжена с трениями с сособственниками.
Чтобы избежать разбирательств на эту тему, лучше уведомлять их не по телефону, а официальным почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения.
Адрес указывают тот, .
Неважно, проживает он там по факту или нет — официальный жилец обязан отслеживать приходящую ему корреспонденцию.
Пропустит письмо — его трудности.
Внимание! Договор о продаже доли в жилище всегда требует нотариального заверения! Без него сделку не примут на регистрацию в Кадастровой палате!
Другой сложный момент — .
Даже если совладельцы не выкупят долю, продать ее можно ровно за такие же деньги, что были озвучены хозяевам остальных долей.
Есть, правда, и обходной момент.
Владельцы долей оформляют сделку как дарение, а по факту получают за часть жилища те деньги, о которых договорились.
Этот шаг довольно рискован — ведь дарственная означает полный и безвозмездный переход вещи в чужие рукии никто не может дать стопроцентную гарантию, что получатель согласится выполнять свои договоренности.
Есть и другой вариант —
А оставшуюся часть затем реализовать.
Таким образом, становится понятно, что
Для того, чтобы ускорить и облегчить этот процесс, обращаются в риэлтерские агентства с хорошей репутацией, у которых есть опыт работы по сложным случаям.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция
Продажа невыделенной доли в квартире – явление частое, поскольку многие объекты недвижимости принадлежат сразу нескольким собственникам. Особенность процедуры заключается в необходимости согласования условий сделки с другими владельцами и потребности в определении собственной части в имуществе, которую собираются продавать. Алгоритм оформления продажи выглядит примерно так же, как и при передаче квартиры целиком. Если мирное оформление сделки невозможно, предстоит обратиться в суд и получить соответствующую санкцию в принудительном порядке.
Что означает невыделенная доля?
Долевая собственность вовсе не означает, что у каждого собственника есть выделенная доля. Например, супруги могут благополучно владеть совместным имуществом до той поры, пока один из партнеров не потребует раздела имущества с последующей продажей доли.
Невыделенная доля предполагает часть в недвижимом имуществе, определенную в виде процента или дробного числа, но не выделенную физически.
Невыделенные доли также называют идеальными, поскольку она физически пока не существует и отражена только на бумаге.
Согласно ст. 254 ГК РФ, никаких проблем и ограничений с продажей невыделенной доли не предусмотрено. Можно передать другому владельцу право пользования своей частью, либо выделить свою площадь в натуре с последующим освобождением от необходимости согласовывать сделку с остальными.
Продается ли невыделенная доля?
Несмотря на отсутствие физических границ у невыделенной доли в квартире, законом предусмотрена возможность ее продажи, если известен размер в процентах. Есть определенные требования к процедуре и условия оформления, однако запретить продажу вправе только судебный пристав, выполняющий решение суда, либо сам судебный орган.
Чтобы продать долю, собственник обязан соблюсти положения ст. 250 ГК РФ, предусматривающие предварительное предложение доли к выкупу остальным владельцам в приоритетном порядке. Даже если никто не собирается выкупать недвижимость, продавец обязан предложить расширить свою жилплощадь.
Пошаговая инструкция для продажи невыделенной доли
Схема действий при переоформлении доли на продавца зависит от конкретных обстоятельств продажи:
- выкуп одним из совладельцев;
- передача имущества постороннему покупателю;
- оформление через судебное решение.
Чтобы увеличить стоимость своей собственности и упростить порядок продажи, необходимо провести выдел доли в виде отдельного помещения. Алгоритм, как выделить комнату из доли в квартире для продажи, напрямую зависит от согласия всех других собственников для предлагаемые условия выдела – через мирное соглашение или в судебном порядке.
Шаг 1. Предложение выкупа
Каждый из совладельцев квартиры имеет преимущественное право на выкуп предлагаемой доли другого собственника. Продать свое имущество третьему лицу можно только после того, как другие владельцы отказались от покупки.
Чтобы сделка считалась законной, следует направить уведомление о предстоящей продаже остальным собственникам жилья. В уведомлении содержится информация о планируемой продаже и предложение выкупить долю по указанной цене. Основные реквизиты документа:
- Сведения о собственнике, который намерен продать долю.
- Адрес квартиры, в которой расположена доля.
- Стоимость для продажи.
- Предложение купить имущество.
- Срок предоставления окончательного решения.
Чтобы доказать доставку уведомления, его следует вручать в присутствии свидетелей, либо просят поставить на втором экземпляре подтверждающую подпись. Допускается отправка документа телеграммой или на помощь привлекают нотариуса, который займется вопросом соблюдения законности процедуры продажи доли.
Шаг 2. Согласование условий с покупателем
Самый простой вариант продажи – договориться с одним из собственников об использовании права на преимущественный выкуп. Тогда не потребуется длительного ожидания в течение месяца, пока все собственники жилья дадут ответ на предложение.
Если предстоит искать постороннего покупателя, необходимо с особой тщательность выбирать цену доли, указываемую в уведомлении. Согласно действующему законодательству, цена, указываемая в договоре с покупателем, не может быть ниже той, которую указали в письменном уведомлении. Поскольку отсутствует возможность предоставить заинтересовавшемуся покупателю скидку, следует указывать в уведомлении минимально допустимую стоимость отчуждаемой жилплощади.
Если цена окажется завышенной, предстоит заново пройти процедуру предварительного согласования продажи с остальными собственниками.
Шаг 3. Подготовка договора
Когда покупатель найден и право преимущественного выкупа соблюдено, приступают к оформлению договора купли-продажи. Можно обратиться за помощью в подготовке документа к опытному юристу, либо составить договор купли-продажи самостоятельно по образцу.
Реквизиты договора купли-продажи доли в квартире включают:
- дату и место составления;
- информацию о продавце и покупателе;
- сведения об объекте недвижимости, где расположена доля (точный адрес, общая площадь, этаж);
- размер отчуждаемой доли;
- цена покупаемой доли в недвижимости;
- выбранный вариант расчетов;
- внесение аванса или задатка (если вносился предварительный платеж в счет покупки);
- указание на передачу доли новому собственнику (пункт договора, освобождающий от оформления отдельного приемопередаточного акта);
Чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре, необходимо заверить его у нотариуса и собрать пакет документов.
Шаг 4. Сбор документации для сделки
Вместе с договором в Росреестр надо собрать пакет документации:
- личный удостоверяющий документ;
- свидетельство на собственности или выписка из ЕГРН;
- выписка, подтверждающая своевременность уплаты имущественного налога;
- документ, на основании которого собственник получил право распоряжаться частью недвижимости (дарственная, купчая, свидетельство на наследство и т.д.)
- техпаспорт;
- справка о зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- для совместной собственности — согласие супруга;
- выписка по лицевому счету, справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ.
Если сделку оформляет доверенное лицо, дополнительно понадобится нотариальная доверенность на него и личный документ. Проверить законность прав доверенного лица можно через онлайн запрос на портале Федеральной Нотариальной Палаты.
Продажа доли несовершеннолетнего осложняется необходимостью получить разрешение отдела опеки. Его выдадут по личному обращению представителей ребенка, при условии подтверждения, что права и интересы подопечного в случае отчуждения доли не пострадают.
Шаг 5. Заключение договора у нотариуса
Каждый договор купли-продажи недвижимости подлежит заверению у нотариуса, за исключением случаев, когда в одной сделке отчуждается вся квартира, и все собственники долей согласны с продажей. В остальных ситуациях без нотариального заверения не обойтись.
Обязанность нотариуса – проверить содержание договора и удостовериться в законности процедуры.
Шаг 6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре
Завершением сделки считается внесение записи о переходе прав на собственность новому владельцу. Подтверждением этого станет выданная в Росреестре выписка ЕГРН.
Для регистрации собственности обращаются в отделении Росреестра, МФЦ или к нотариусу, самостоятельно оформляющего регистрацию. Перед подачей документации оплачивают регистрационную пошлину в размере 2 тысяч рублей.
Принудительная продажа на основании судебного решения
Если сделка отчуждения доли прошла с нарушениями, либо есть основания для принудительного выкупа доли, заинтересованная сторона обращается в судебную инстанцию. Принудительная процедура имеет свои особенности, связанные с основаниями для обращения и конкретных обстоятельств, и не обходится без привлечения квалифицированного юриста.
Шаг 1. Выбор основания для подачи иска
Перед обращением в суд предстоит оценить перспективы судебного разбирательства и сформулировать основания для исковых требований.
В качестве обоснований в суде истец часто использует:
- нарушение порядка уведомления, несоблюдение обязательств по предоставлению преимущественного права выкупа;
- намеренное уклонение от уведомления о предстоящей продаже;
- признание права на принудительный выкуп в связи с незначительностью доли.
Обратиться с иском в суд вправе один из собственников квартиры или законный представитель владельца.
Право оспаривать уже совершенные сделки действует на протяжении 3 месяцев после обнаружения нарушения права преимущественной покупки. Для остальных с иском в суд можно обратиться в течение года после обнаружения несоответствия.
Шаг 2. Подготовка доказательств
Сбор доказательств напрямую зависит от оснований иска. Если нарушено преимущественное право выкупа, заинтересованный в покупке собственник должен доказать, что не получал уведомлений о предстоящей продаже или сообщал продавцу о своем желании расширить жилплощадь.
Для принудительной покупки доли нужно доказать ее незначительность, а также невозможность совместного использования без ущемления прав остальных жильцов, и незаинтересованность собственника во владении этим имуществом.
Чтобы суд принял иск к рассмотрению, необходимо попытаться самостоятельно решить вопрос в рамках досудебного урегулирования. Заявление примут только вместе с документами, подтверждающими попытку мирно решить вопрос.
Шаг 3. Составление заявления
Чтобы увеличить шансы на удовлетворение требований истца, следует уделить внимание составлению иска, а при необходимости привлечь на помощь опытного юриста. Важно не только соблюсти требования ГПК РФ к составлению документа подобного рода, но и предоставить грамотную аргументацию со ссылками на действующие законодательные нормы.
Реквизиты иска о принудительной продажи невыделенной доли:
- точное название судебной инстанции;
- сведения о сторонах иска;
- цена исковых требований;
- размер оплаченной пошлины;
- описание обстоятельств, при которых возникла потребность признания доли незначительной;
- ссылка на прохождение процедуры досудебного урегулирования;
- детали, подтверждающие законность требований;
- ссылки на законодательные нормы;
- требования истца;
- перечень приложений;
- дата и подпись заявителя.
Заявление вместе с прилагаемыми документами передают в суд, к которому территориально относится адрес расположения квартиры. Выбор суда зависит от цены иска. В мировой суд передают иски с ценой требований не более 50 тысяч рублей. Поскольку стоимость доли обычно выше этой суммы, готовят заявление к городской или районный суд.
Шаг 4. Судебное разбирательство
Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину и внести деньги на депозит судебной инстанции, если предстоит принудительный выкуп доли. При отсутствии средств на счету, судебное разбирательство не состоится. После удовлетворения требования истца деньги перечислят на счет ответчика, а истец получит право на спорную долю.
На решение суда влияет аргументация в исковом заявлении, а также предъявленные на заседаниях доказательства. Чтобы грамотно обосновать позицию, истцу следует привлечь на помощь опытных юристов.
Шаг 5. Регистрация перехода права на долю по суду
После вступления в силу судебного решения в Росреестр передают подготовленный пакет документации. На внесение изменений в базу Росреестра по закону отводится до 7 дней. Если пакет передается через отделение МФЦ, срок регистрации увеличивается еще на 2 дней. С момента вручения выписки ЕГРН сделка считается завершенной.
Сколько стоит продажа невыделенной доли в квартире?
На расходы, связанные с продажей доли в квартире, влияет выбор способа оформления – по взаимной договоренности или в принудительном порядке через суд.
| Вариант оформления | Действия | Сумма, руб. |
|---|---|---|
| Мирно, через договор купли-продажи | Подготовка справок, выписки | От 200,00 |
| Услуги по составлению договора | От 3000,00 | |
| Пошлина при нотариальном заверении | 0,5% от стоимости | |
| Пошлина для регистрации доли | 2000,00 | |
| Налог с продаж, если продавец владел долей менее 3-5 лет | 13% от полученного дохода | |
| Принудительно, через суд | Подготовка доказательной базы и составление иска | От 3000,00 |
| Судебная пошлина | От 800 рублей до 13200 рублей при стоимости до 1 млн рублей. 0,5% от суммы, если доля дороже 1,0 млн руб. | |
| Услуги юриста | От 3000,00 |
Кто будет платить за переоформление доли, стороны определяют индивидуально. Если предстоит судебный процесс, расходы оплачивает заявитель. Если суд согласится с требованиями истца, по отдельному ходатайству можно потребовать возмещения расходов с ответчика.
Ответы на частые вопросы
Юридические сложности
Распоряжение долями осложняется необходимостью обязательной процедуры согласования продажи с остальными владельцами. Важно учесть все нюансы на этапе оповещения о сделке и сохранить доказательства того, что каждый из совладельцев получил право приоритетного выкупа части квартиры.
Рекомендуется привлекать юриста к составлению договора и согласованию условий продажи с другими владельцами. Это поможет исключить риск последующего оспаривания сделки и предъявления требований по принудительному выкупу части имущества.
Как продать долю в квартире. Инструкция
«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.
Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.
Продать квартиру полностью
Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.
Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.
Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.
Продать долю в квартире
Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.
Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:
- данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
- обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
- уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.
«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.
Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.
Выделенная доля
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Резюме экспертов
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.