Как оформляется квартира купленная в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Когда нет сразу всех денег на покупку квартиры, выручает ипотека. Каждый год такие кредиты берут тысячи россиян, и, кажется, что это совершенно простое дело. Но если не знать всех этапов сделки и не иметь четкого плана, покупка жилья с помощью банка может обернуться головной болью. У нас для вас есть инструкция покупки квартиры в ипотеку: с чего начать и как происходит сделка, какие документы нужны, как оформляется покупка и сколько времени занимает весь процесс. В итоге самостоятельная покупка квартиры в ипотеку пройдет легко и гладко.

Условия покупки квартиры в ипотеку

2022 год для ипотечного рынка России выдался непростым. Ипотеку оформляли не так активно, как в прошлом году. Судя по отчету на сайте ЦБ РФ, за восемь месяцев (с января по август) оформили ипотечный кредит 758 тысяч россиян, что почти на 40% меньше, чем за тот же период 2021 года.

В сентябре народ оживился. Выдача ипотеки начала расти и практически приблизилась к докризисным значения. ДОМ.РФ проанализировал итоги топ-20 банков – за месяц они выдали 129,5 тысячи кредитов.

В лидерах – программы с господдержкой. Россияне охотно покупают жилье по льготной ипотеке (62% от количества кредитов с господдержкой) и семейной ипотеке (26%).

Ключевые ставки

В середине сентября 2022 года Банк России снизил ключевую ставку до 7,5%. Но, несмотря на это, банки повысили ставки по ипотеке. У каждой программы своя ставка:

– 6,64%; – 5,64%; – 1,6%; – в среднем 10,74%;
• Ипотека на первичном рынке – в среднем 10,6%.

Первоначальный взнос

• Квартира на первичном/вторичном рынке – от 15 до 30% (сумма кредита – 5,5 млн руб.);
• На индивидуальный жилой дом – до 40% (сумма кредита – от 3,6 млн руб.).

Срок кредитования

Максимальный срок кредита в рамках ипотечных программ каждый банк устанавливает самостоятельно. Как правило, он начинается от 15 лет и не превышает 30 лет.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку проходит поэтапно. Берите на заметку порядок действий:

Шаг 1. Выбрать банк

Обычно банк выбирают по рекламе, отзывам в интернете, советам родственников и знакомых. Также подкупает небольшая «первоначалка» и низкие проценты. Однако все это не гарантирует выгоду и безопасность. Банк может потерять лицензию или закрыться, а заманчивая, на первый взгляд, программа окажется не такой уж и выгодной. Прежде чем определиться с кредитором, изучите его со всех сторон:

• Срок деятельности. Желательно, чтобы банк работал на рынке как можно дольше, от 10-15 лет. Хорошо, если у него есть филиалы во всех крупных городах России.
• Надежность и репутация. Ежегодно публикуют рейтинг благонадежности банков, который составляют на основе их кредитоспособности и размера активов. Изучите этот список. Чем выше банк стоит в списке, тем лучше. Плюс ко всему стоит проверить, есть ли у него лицензия – в этом поможет сайт Центробанка.
• Удобство для клиентов. Положительным моментом будет наличие таких опций, как SMS-уведомления о платежах, возможность использовать интернет-банк, личный менеджер, который помогает быстро решать все вопросы.
• Разнообразие ипотечных программ. Чем больше в портфеле банка программ кредитования, тем выше шансы взять ипотеку выгоднее. Лучше делать выбор в пользу кредиторов, которые участвуют в крупнейших федеральных льготных программах: «Сельская ипотека», «Семейная ипотека», «Льготная ипотека на новостройки», «Дальневосточная ипотека» и т.д. Здесь стоит обратить внимание, какой процент покупки квартир в ипотеку, на какой период действует ставка.
• Условия кредитования. Банки лояльнее относятся к своим постоянным клиентам – вкладчикам, участникам зарплатных проектов, а также покупателям жилья у своих партнеров-застройщиков. Для них они могут предложить дополнительный дисконт. Причем, если вы в этом банке и зарплату получаете, и деньги храните, и решили купить квартиру у его партнера-застройщика, скидки учтут в совокупности по всем этим пунктам.

Сравните предложения из разных банков. Выбрав несколько банков с хорошей репутацией и условиями кредитования, стоит сопоставить стоимость ипотек и остановиться на более выгодной.

Впрочем, правильно выбранный банк не дает гарантию, что вы станете счастливым обладателем ипотечной квартиры. Финансовые компании тоже выставляют требования и вполне могут отказать в выдаче кредита. Условия покупки квартиры в ипотеку у банков схожи. Они неохотно идут навстречу, если у заемщика:

• Нет стабильного дохода или он слишком низкий. Обычно одобрение на ипотеку приходит, если на ее погашение семья будет тратить не больше 30% дохода;
• Стаж работы меньше 3-6 месяцев;
• Плохая кредитная история. Долго не оплачивает займы, в истории есть микрозаймы;
• Много кредитов, в том числе по картам;
• Судебные задолженности у приставов по потребительским кредитам, коммунальным платежам, алиментам;
• Неподходящий возраст. Более привлекательными заемщиками банки считают людей в возрасте от 30 до 45 лет. Пенсионерам и молодым людям до 21 года покупка квартиры в ипотеку дается труднее;
• Непогашенная судимость. Как показывает практика, в этом случае стоит 100% ждать отказ.

Шаг 2. Подать заявку

Этот этап покупки квартиры в ипотеку поможет узнать, на сколько денег рассчитывать и какая будет ставка.

Можно подать заявление в банк на предварительное одобрение ипотечного кредита, даже если квартиры еще нет на примете. В этом документе будет указана базовая ставка и максимально одобренная сумма. Конкретные условия кредитования прописывают только, когда вы найдете квартиру и принесете на нее все документы.

Банк дает одобрение на три месяца – за это время многие успевают подобрать подходящий объект недвижимости. Через три месяца можно попросить о продлении одобрения или же отказаться от ипотеки.

Заявку подают лично в офисе банка или в режиме онлайн. В любом случае нужны такие документы:

1. Паспорт;
2. СНИЛС;
3. ИНН;
4. Подтверждение доходов. Если вы работаете в найме, то требуют справку 2-НДФЛ. От индивидуальных предпринимателей – налоговую декларацию за последний год, которая должна иметь отметку ФНС о том, что декларацию приняли. Пенсионеры приносят в банк выписку со счета о том, какую пенсию получают каждый месяц. Если есть официальные дополнительные доходы – подработка или сдача квартиры в аренду, можно показать и его в виде справки 3-НДФЛ;
5. Трудовая книжка. Подойдет копия, но с подписью директора и печатью компании. Военнослужащие отправляют в банк копию контракта.

Иногда банки требуют военный билет или приписное и свидетельство о браке. Также все может зависеть от ситуации:

• Если ипотеку нужно оформить с участием маткапитала, то к пакету документов приложить копию сертификата, выписку со счета, одобрение органов опеки и попечительства;
• Если ипотека берется с господдержкой семей, то нужны свидетельства о рождении детей;
• Если в покупке квартиры фигурируют поручители, созаемщики, то требуется подтвердить их доходы, а также предоставить паспорта.

Банки рассматривают заявки быстро. Уже спустя 2-3 дня, как правило, приходит ответ.

Шаг 3. Выбрать квартиру

Заемщик вправе выбрать любую понравившуюся квартиру. Исключение – если он собирается участвовать в определенных льготных программах. Так, «Сельская ипотека» разрешает покупку жилья только в деревне или поселке, а «Дальневосточная ипотека» – только на Дальнем Востоке. В остальных случаях полная свобода. Главное в этом деле – проверить юридическую чистоту квартиры, иначе банк может отказать в выдаче кредита.

Чтобы убедиться в чистоте квартиры, попросите у продавца такие документы:

1. Паспорт;
2. Право собственности на объект;
3. Документ-основание – каким образом у него появилась эта квартира: по акту приема-передачи, договору дарения, он ее купил или унаследовал;
4. Справка из УК или ТСЖ о том, что нет долгов по коммуналке;
5. Заверенное у нотариуса согласие на продажу, если продавец состоит в браке;
6. Если квартиру приватизировали, и в это время в ней жили несовершеннолетние, то нужен их нотариально заверенный отказ от долей в квартире;
7. Один из главных документов для проверки – выписка из ЕГРН. Документ докажет, что продается именно та квартира, которую вы собираетесь купить: совпадают адреса, площадь, планировка и т.д. В справке указан истинный владелец жилья. Она также расскажет, находится ли квартира в залоге или под арестом. Если у продавца нет выписки из ЕГРН, то покупатель может заказать ее в ЕГРН.Реестре.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Ипотечная квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока вы не отдадите долг. Поэтому банку важно, чтобы с этой недвижимостью было все в порядке. Он может не дать ипотеку, если:

• за последние несколько лет квартира часто продавалась. Это может указывать на действия мошенников: чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, его перепродают несколько раз; . Его могут снести, квартира исчезнет;
• продает квартиру несовершеннолетний;
• жилье унаследовано менее шести месяцев назад. У нее вполне могут объявиться другие наследники;
• объект находится в собственности у нескольких лиц.

Шаг 4. Оценить квартиру

Среди документов на ипотеку должно быть заключение оценщика – это обязательное требование банков. Оно подтверждает сумму, которую заемщик хочет получить, и показывает, была ли в квартире сделана перепланировка.

Оценивает жилье независимый, состоящий в саморегулируемой организации специалист с лицензией. Найти его можно через ипотечного менеджера или в самом банке – на сайтах кредиторов есть списки аккредитованных оценщиков.

Готовое заключение содержит в себе такую информацию:

• Описание района и его инфраструктуры;
• Как давно построен дом, степень его износа;
• Площадь квартиры;
• Данные о перепланировке;
• Состояние отделки, систем коммуникаций;
• Средняя цена таких квартир в городе или поселке;
• Итоговая цена квартиры, по мнению эксперта.

Шаг 5. Получить одобрение сделки и подписать договор

Пока банк рассматривает квартиру и решает, дать ли окончательное одобрение, нужно направить все документы продавца и объекта. В это же время составляется договор купли-продажи.

Как только банк одобрил кредит, он сразу составляет договор ипотеки. В нем указаны все подробности сделки, включая сумму кредита, процентную ставку, размер ежемесячного платежа, график оплаты, срок погашения ипотеки. До тех пор, пока вы не выплатите кредит, квартира будет находиться в залоге у банка.

Затем деньги из банка поступают на счет заемщика. Их нельзя никому передать, пока ипотека не будет зарегистрирована в Росреестре. На эту процедуру уходит около трех дней. После банк перечисляет средства с вашего счета на счет продавца.

Шаг 6. Зарегистрировать право собственности

Регистрация права собственности – заключительный этап покупки квартиры в ипотеку. Чтобы стать законным владельцем жилья, нужно подать документы в Росреестр:

1. Заявление от продавца и заемщика, их паспорта;
2. Договор ипотеки;
3. Договор купли-продажи;
4. Квитанцию об оплате госпошлины.

Удобнее подавать бумаги не в отделении Росреестра, а в ближайшем МФЦ или же через банк, где берете ипотеку. После того, как право зарегистрировано, новый владелец квартиры получает выписку из ЕГРН.

Документы для покупки квартиры в ипотеку

Наполнение пакета документов зависит от того, что это за квартира. Например, для жилья в новостройке понадобится только одна бумажка – договор участия в долевом строительстве.

Квартиры на вторичном рынке – другое дело. В этом случае придется похлопотать. Вот какие документы для покупки квартиры в ипотеку обычно просят кредиторы, если речь идет о готовом жилье:

• Документ, подтверждающий право на квартиру. Это выписка из ЕГРН. Дополнительно можно попросить у продавца свидетельство о регистрации права на помещение, которое выдали в Росреестре.

Выписка из ЕГРН доказывает, что продавец действительно является владельцем этой квартиры. Документ можно получить в Росреестре через официальный сайт или прийти в МФЦ. Готовая справка будет на руках спустя 3-4 дня.

Также для покупки квартиры в ипотеку понадобятся:

• Паспорта всех владельцев недвижимости. У квартиры могут быть несколько собственников-продавцов. Каждый из них обязан предоставить документ, удостоверяющий личность.
• Документы-основания. Ими становятся договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Такие документы показывают, каким образом помещение перешло во владение продавца.
• Техпаспорт илитехплан. Он отображает текущее состояние недвижимости, планировку квартиры. Его заказывают в МФЦ. Также план конкретной квартиры есть в полной выписке из ЕГРН. Чтобы ускорить одобрение недвижимости, некоторые банки теперь не требуют техпаспорт. Этот момент нужно уточнять у каждого кредитора.
• Отчет оценщика. Банки без такого документа отказываются рассматривать запрос на ипотеку.
• Предварительный договор купли-продажи. Обычно кредиторы составляют его самостоятельно.

Кроме основных документов могут пригодиться и дополнительные. Все зависит от ситуации:

• Если квартира куплена в браке, но право собственности на нее есть только у мужа или жены, то необходимо согласие второго супруга на ее продажу. Согласие обязательно заверяют у нотариуса;
• Если в числе продавцов есть несовершеннолетний, то банк попросит предоставить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства;
• Не всегда продавец имеет возможность лично быть на сделке. Тогда его замещает доверенное лицо. В этом случае банки требуют нотариально оформленную доверенность;
• Справка о зарегистрированных в квартире лицах. Ее можно получить в управляющей компании дома, ТСЖ или в МФЦ.

Сколько времени занимает покупка квартиры в ипотеку

Если процесс покупки квартиры в ипотеку идет гладко, без задержек документов, то оформление займет всего три недели.

Подать заявку и получить одобрение можно в течение дня. Самый долгий этап – найти подходящую квартиру и согласовать ее с банком. В среднем на это уходит до двух недель. Оценивают квартиру и оформляют страховку за два дня. Еще день будет потрачен на заключение ипотечного договора и оформление сделки купли-продажи. Спустя три дня Росреестр зарегистрирует права собственности на жилье.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Иногда ипотека – единственный способ решить жилищную проблему. Но, прежде чем брать кредит в банке, стоит все хорошо взвесить. Ведь ипотека – не только шанс обрести собственную квартиру, но и серьезные неудобства и ограничения.

Вот с какими рисками покупатель сталкивается, покупая квартиру в ипотеку:

1. Залог объекта недвижимости. На весь период ипотеки квартира становится имуществом банка. Ее нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству.
2. Выселение за неуплату. Банк может забрать квартиру, если заемщик по три месяца более трех раз в год не вносил платежи, или же задолженность составляет выше 80% стоимости квартиры.
3. Страховка. Закон не требует страховать купленную квартиру, но на деле банки могут отказать в выдаче ипотеки, если этого не сделать. Кроме того, без страховки процент по кредиту увеличивают как минимум на 1%. Страховать помещение придется каждый год, а это дополнительные траты.
4. Ограничения на запрет досрочного погашения ипотеки. По закону банк не может включить этот пункт в договор. Но если допущена просрочка платежей, то досрочно погасить долг не дадут.

Как получить налоговый вычет по ипотеке и процентам

Не забудьте оформить вычет при покупке квартиры в ипотеку – 13% НДФЛ. Покупка квартиры в ипотеку предусматривает максимальный вычет в 2 млн рублей (13% составит 260 тысяч рублей). Подробную инструкцию о том, какие налоговые вычеты при покупке квартиры в ипотеку есть и как это сделать, читайте здесь .

Как оформить в собственность квартиру в ипотеке

На сегодняшний день многие хотят иметь собственное жилье, а позволить себе приобрести ее за наличные средства могут далеко не все. Именно поэтому решить проблему можно единственным путем – приобрести недвижимость в ипотеку. Ключевым преимуществом является то, что предоставляется рассрочка и можно брать кредит на длительный срок.

Для чего нужно оформление в собственность?

Данная проблема является актуальной и касается каждого, кто приобретает новое жилье по ипотеке. Так как квартира является недвижимым имуществом, то получение прав нужно зарегистрировать в реестре. Иначе акт, подтверждающий факт купли-продажи, не будет считаться действительным.

Что говорит закон?

Для регистрации объекта в реестре прав владения, в первую очередь, его нужно ввести в эксплуатацию и по необходимости присвоить почтовый адрес. Согласно действующим законам, существуют данные, которые является подтверждением того, что были зарегистрированы права собственности. Провести данную процедуру может соответствующий орган. Это может быть либо нотариус, либо регистратор.

Как происходит процедура оформления?

Для оформления прав собственности потребуется ряд документов.

Необходимые документы

Для того, что зарегистрировать права владения имуществом, которое было взято в жилищный кредит, нужно предоставить следующую документацию:

• документ удостоверяющий личность продавца и покупателя;
• заявление в установленной форме от сторон-участников;
• платежная бумага, свидетельствующая об уплате госпошлины;
• ДКП;
• предоставленные продавцом документы на объект недвижимости;
• залоговая бумага;
• кадастровый паспорт на жилье;
• справка из домовой книги;
• документ о том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам;
• согласие попечительского совета, если одним из лиц, владеющих отчуждаемой квартирой, является лицом, не достигшего совершеннолетнего возраста;
• согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Необходимо когда жилье — совместная собственность.

Куда обращаться?

Когда документы с банком будут оформлены, следует обратиться в Росреестр по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Оформляя права собственности нужно соблюдать определенный алгоритм действий.

Шаг 1

Узнать, в какой орган для регистрации нужно обратиться. Всю информацию можно взять на сайте Росреестра.

Шаг 2

Подготовка документов. Рекомендовано для начала проконсультироваться с регистратором, так как пакет документов может отличаться в зависимости от ситуации.

Шаг 3

Оплата денежного сбора за регистрацию. Провести процедуру возможно в любом государственном учреждении, который принимает платежи подобного рода, или через терминалы.

Шаг 4

Уточнение в каком порядке осуществляется подача документации. В очереди по записи и в электронной очереди.

Шаг 5

Посещение соответствующих органов и сдача документов. После принятия документации ответственный работник сообщает дату, когда регистрация будет окончена. В случае, когда возникнет необходимость в предоставлении дополнительной документации, то необходимо доставить ее и продолжить процедуру по регистрации.

Шаг 6

Заключительным этапом является ввод данных в гос. реестр недвижимости.

Для новостроек

В новостройке процедура по регистрации отличается тем, что заключается договор на участие в долевом строительстве, а не документ, указывающий на акт купли-продажи. Именно поэтому данная процедура будет происходить только по окончанию строительства.

В таком случае предлагается два варианта событий:

• обратиться за услугами застройщика;
• оформить квартиру в собственность самим.

В первом варианте подачей документации в государственный реестр занимается застройщик. По истечению срока на регистрацию дольщик может стать правообладателем на законном основании.

Во втором случае, когда покупатель жилья самостоятельно занимается оформлением важных документов самостоятельно, ему необходимо получить у застройщика определенную документацию. А именно:

1. тех. паспорт на объект, который оформлен в БТИ;
2. документ, о разрешении от городского самоуправления на введение дома в пользование;
3. передаточный акт, который подписан ГАСО;
4. кадастровый паспорт объекта;
5. документ, который подтверждает присвоение новостройке почтового паспорта и индекса.

Во время обращения в единый государственный реестр необходимо предоставить бумаги, которые получены от застройщика, и договор, подтверждающий долевое участие.

Для вторичного жилья

В реестр предоставляется обычный пакет бумаг с договором о залоге. После должна быть внесена запись о том, что права владения были переданы. После заемщик получает статус владельца, с ограниченным правом распоряжения.

Для военной ипотеки

Жилье становится имуществом военнослужащего. Оформление прав владения происходит по стандартной схеме, с последующей регистрацией в ГосРосРеестре. По завершению процесса регистрации прав владения на недвижимость, продавцу вручаются деньги.

Единственным отличием военной ипотеки является то, что жилье находится под залогом не только у банка, который выдал ипотечный займ, но также у Министерства обороны. Когда ипотека будет полностью погашена, обременение будет полностью снято. В случае досрочного увольнения военнослужащего долг банку-залогодержателю оплачивает государство.

С судом или без суда?

По решению суда может быть приостановлен процесс регистрации права собственности. Документы могут быть задержаны сроком на 1 месяц. Это максимально допустимый срок, при условии, если иное не предусматривается законодательными органами.

Отказ в регистрации возможен на следующих основаниях:

1. в случае, если у заявителя нет прав на регистрацию собственности;
2. если документы являются фиктивными;
3. при условии отсутствия дополнительных справок или документов;
4. при условии повторной регистрации одного и того же недвижимого объекта разными лицами;
5. при условии судебного ареста жилья;
6. при условии отзыва документов одной из сторон.

Сроки и стоимость оформления

Законодательный орган устанавливает ограничения на время регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. В случае предоставления полного пакета документов, которые обязательно должны быть оформлены правильно, срок составляет 10 дней с даты выдачи расписки о том, что была получена необходимая документация. В мегаполисах срок может быть увеличен до 15 суток. При условии, если будут необходимы дополнительные справки, либо будут обнаружены спорные моменты, тогда срок может быть увеличен до 30-45 дней.

Стоимость оформления квартиры в собственность зависит от каждой конкретной ситуации. Оформление доверенности на всех прописанных лиц у нотариуса обойдется в 1000 рублей за каждый документ.

Особенности регистрации права собственности при ипотеке в Сбербанке

Оформляя ипотечный займ в финансовой организации «Сбербанк России», оформляется закладная на недвижимость, согласно жилищному кредиту. Данный документ является подтверждением того, что имеется притязание на залоговую собственность, в случае, когда сторона, которая взяла займ, выплачивает долг.

Не всегда оформление закладной в случае ипотечного займа является обязательной процедурой. От этого отказываются многие финансовые учреждения. Но следует отметить, что во многих финансовых организациях в странах Европы практикуется это уже давно и уже стало нормой. Смысл оформления закладной заключается в том, что оформляя документ, клиенту нужно подписывать документ, который позволяет финансовой организации изымать собственность, в случае невыплаты долга.

В таком случае закладная является намного ценнее, чем договор ипотеки. В этом документе указаны следующие данные:

• описание объекта недвижимости;
• информация о стороне-собственнике;
• способ возврата займа;
• сумма и процентная ставка;
• подпись стороны, которая оформила ипотечный займ.

До того момента, как будет погашен долг, закладная хранится в банке. Стоит отметить, что данный документ обязательно нужно зарегистрировать, иначе он будет признан не действительным.

Действия после оформления в собственность

Для получения готовых документов, которые являются подтверждением регистрации прав владения на ипотечную недвижимость, человек должен обратиться только после того, как предъявит опись, которая была выдана при приеме документов в Росреестре. По завершению процедуры заемщик вступает в законное владение и может подать документы для налогового вычета по ипотеке.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

�� Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

• На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
• До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Как зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру?

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком. Одним из важных этапов является процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.

Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.

Звезды сошлись для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке

Для кредитования ИЖС от 5,50% *

Для кредитования жилых помещений от 5,60% *

Первоначальный взнос от 20% **

Этапы регистрации права собственности на квартиру

Процедура оформления права собственности делится на несколько этапов:

• Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
• Проведение правовой проверки сделки.
• Принятие решения об удовлетворении запроса.
• Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
• Оформление выписки из ЕГРН.

Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.

Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:

• Заявка в Росреестр.
• Договор купли-продажи.
• Подписанный ипотечный договор.
• Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
• Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.

Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:

• Отсутствие некоторых необходимых документов.
• Неправильное оформление документов.
• Запрет на проведение операций с недвижимостью.
• Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредита

После закрытия ипотечного договора заемщик имеет полное право полностью оформить право собственности на недвижимость. Ведь ни для кого не секрет, что на период, пока жилье находится в залоге у кредитора, владелец не вправе совершать с ней никаких правовых действий. Квартиру нельзя продавать, дарить или обменивать. В некоторых банковских организациях также действует запрет на оформление прописки до момента полного закрытия задолженности перед банком.

При этом многие заемщики ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная в ипотеку, является собственностью кредитора. На самом же деле, согласно договору купли-продажи, она уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности делается пометка о наличии обременения. Как только задолженность перед банком полностью погашена, эта пометка аннулируется.

«Семейная ипотека» стала доступнее.
Теперь и с одним ребенком!

Для кредитования ИЖС от 3,50% **

Для кредитования иной жилой недвижимости от 3,60% **

Первоначальный взнос от 20% ***

Чтобы снять обременение с недвижимости по окончании действия ипотечного договора, потребуется предоставить документы, предусмотренные регламентом, а именно:

• Паспорт и заявление собственника.
• Справку от кредитора о полном погашении задолженности.
• Оригинал ипотечного договора.
• Закладную с пометкой о погашении ипотечного кредита.
• Документы по собственности на квартиру.

Узнайте больше о регистрации права собственности на квартиру, распространенных ошибках и рекомендациях по оформлению на сайте «Росбанк Дом».

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.