Что будет с ипотекой в 2023 году

Кому станет сложнее взять ипотеку из-за «запретительных» мер ЦБ

С 1 октября 2023 года в России начнут действовать новые ограничения в ипотеке: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. ЦБ, который хотя и не видит на ипотечном рынке пузыря, но усиленно следит за этими рисками, признает, что речь идет о «запретительных» мерах.

РБК объясняет, какую ипотеку после повышения надбавок банки перестанут выдавать, как поменяется их подход к заемщикам в целом и по кому он ударит в первую очередь.

Что за надбавки и как они работают

Банк России применяет макропруденциальные надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие ссуды становятся менее выгодными для них. В ипотеке величина коэффициентов, с помощью которых рассчитывается дополнительный капитал, зависит от двух параметров.

• ПДН, или показатель долговой нагрузки заемщика. Отражает, какую долю дохода клиент ежемесячно отдает на погашение кредитов. Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН больше 80%.
• Размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса. LTV 80 означает, что взнос по кредиту составит 20%.

ЦБ опубликовал две матрицы надбавок, которые начнут действовать с четвертого квартала для ипотеки на первичном и вторичном рынках. Наиболее жесткие требования устанавливаются для сегмента новостроек.

Речь идет о кредитах с первоначальным взносом ниже 10%, независимо от долговой нагрузки заемщика: по ним коэффициент составит 9 против 1,5, которые применялись раньше. Такая надбавка означает, что при расчете нормативов достаточности капитала каждые 100 руб. такого кредита будут «стоить» банку как 900 руб. Для ипотеки на новостройки с ПВ от 10 до 15% надбавки начинаются от 2,5 и доходят до 6. Коэффициенты не применяются только к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с ПДН до 70%.

По ипотеке на готовое жилье надбавки изначально затрагивали только ссуды с первоначальным взносом менее 15% (LTV 85+), сейчас они распространятся на более широкий спектр требований, а по кредитам с ПВ ниже 10% (LTV 90+) коэффициент увеличится до 4. По сути, надбавки не коснутся только кредитов со стартовым взносом от 20%, одобренных для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50%.

«Фактически эти надбавки можно назвать запретительными, слишком большой риск-вес», — оценивает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

«В случае ухудшения базовых условий на рынке жилья (падение цен на недвижимость, ухудшение финансового положения заемщиков) негативные эффекты будут реализовываться по принципу снежного кома или спирали, где ухудшение одного фактора будет подстегивать ухудшение другого фактора, и наоборот», — объясняет необходимость нововведений ЦБ независимый аналитик Ольга Ульянова. С учетом низкой маржинальности ипотеки «выход в проблемные даже для 1–2% всех кредитов может привести к убыточности сегмента, особенно если стоимость подешевевших залогов перестанет покрывать стоимость непогашенного тела кредита», подчеркивает она.

Для каких заемщиков ипотека станет менее доступной

Существенную долю продаж сейчас составляет ипотека с первоначальным взносом в диапазоне 10–20% для заемщиков с ПДН 60%, отмечает директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников. По таким кредитам банкам придется применять повышенные риск-веса, но не максимальные. Льготная ипотека, которая занимает значительную часть выдач, менее подвержена ужесточению регулирования — такие программы изначально ограничены по нижнему порогу первоначального взноса и сумме кредита (ПДН по ним получается ниже), добавляет собеседник РБК.

«Фактор действия новых надбавок не окажет критичного влияния на самые массовые сегменты кредитования, однако для клиентов с высокой долговой нагрузкой условия получения ипотечного кредита уже с четвертого квартала 2023 года, вероятно, ухудшатся», — допускает Шорников. Он считает, что заемщикам для получения ипотеки важно будет предварительно «закрыть неиспользуемые кредитные карты и другие потребительские кредиты, которые «съедают» запас ПДН».

Новые правила «несколько ограничат» доступность ипотеки для клиентов с низким первоначальным вносом и высоким значением ПДН, считают в пресс-службе ВТБ. Шансы на получение ипотеки сократятся исключительно у высокорискованных заемщиков с невысоким уровнем доходов и низкой финансовой дисциплиной, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Он, впрочем, отмечает, что «менее качественные» заемщики все равно смогут получать кредиты под залог имеющейся недвижимости.

Каких заемщиков ЦБ относит к высокорискованным

Банк России традиционно относит к высокой группе риска клиентов с ПДН выше 80%. По оценкам регулятора, ускорение ипотечного кредитования в стране во многом происходит за счет кредитования именно этой клиентской группы. Так, доля выдач ипотеки потребителям с ПДН 80+ в сегменте новостроек во втором квартале 2023 года составила 39%. За два года показатель вырос почти вдвое. В сегменте готового жилья на высокорискованных клиентов приходилось 43% выдач во втором квартале против 23% два года назад.

63% ипотеки на строящееся жилье — это кредиты с первоначальным взносом до 20%. В сегменте готового жилья доля таких ссуд достигает 44%.

Как новые надбавки скажутся на выдачах ипотеки

По данным Банка России, на 1 июля прирост ипотечного портфеля составил 27% в годовом выражении. В рекордный для российского рынка 2021 год темпы превышали 30%. Бум в ипотеке продолжается, несмотря на два раунда ужесточения регулирования и рост ставок на рынке. С 1 мая ЦБ первый раз поднял макропруденциальные надбавки в ипотеке, а с 1 июня потребовал от банков создавать больше резервов по кредитам со сверхнизкими ставками «от застройщиков».

Специфика надбавок в том, что банки, обладающие достаточным уровнем запаса по капиталу, могут регулировать и поддерживать объем выдач, несмотря на более жесткие требования, отмечает директор по банковским рейтингам НРА Константин Бородулин. После введения новых мер он ожидает разве что стагнации уровня продаж.

«Ведущие банки имеют возможность сохранять [для клиентов] первоначальный взнос на уровне ниже 20%, несмотря на ограничительные решения регулятора», — соглашается Сырцов.

До вступления новых требований в силу (1 октября) в России будет наблюдаться всплеск выдач, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Однако уже с октября картина, скорее всего, поменяется — ипотека станет менее доступной для высокорискованных заемщиков», — считает она.

ВТБ пока сохраняет прогноз по объемам ипотечного кредитования до конца года и рассчитывает, что выдачи превысят 6 трлн руб., отмечает пресс-служба банка. Это выше, чем в рекордном 2021 году, когда было выдано ипотеки на 5,7 трлн руб. «Охлаждение спроса» в ВТБ допускают в четвертом квартале 2023 года и в 2024 году.

Как будут адаптироваться банки и застройщики

Существует риск «подгонки» условий ипотечных кредитов под новые требования ЦБ, чтобы новые выдачи не оказывали серьезного давления на нормативы капитала, говорит Носова: «Так банки будут пытаться смягчить проседание по ипотечным выдачам».

«Ранее банки не применяли в рыночной практике дифференцированный подход к ценообразованию в ипотеке по фактору долговой нагрузки, в 2024-м такое разделение может появиться», — допускает Шорников. Он также считает, что снизится количество предложений ипотеки по сокращенному комплекту документов (без подтверждения дохода).

Если говорить о застройщиках, то у них еще достаточно инструментов для стимулирования продаж на первичном рынке, уверен Сырцов: «Помимо низкого первоначального взноса девелоперы могут привлекать покупателей невысокими платежами на период до ввода дома в эксплуатацию, дисконтом, трейд-ин, беспроцентными рассрочками».

Ипотека в 2023 году: что изменилось и что будет дальше

2022 год стал годом субсидированных ипотечных кредитов на новостройки. Покупателям дали возможность приобрести квартиры на максимально выгодных условиях — практически под нулевую ставку при комфортном ежемесячном платеже и с минимальным первоначальным взносом.

В феврале 2022 года рынок ипотечного кредитования в России замедлился, а в апреле выдача займов сократилась вдвое. В связи с ростом процентной ставки по розничным кредитам до 24% практически застыл рынок ипотеки на вторичное жилье. Клиенты оказались в безвыходной ситуации: кто-то все-таки пошел на новые условия банков, а те, кому кредит оказался не по карману, отказывались от сделки.

Ситуация нормализовалась только к маю, когда включилась господдержка на объекты первичного сектора, а процентные ставки на вторичное жилье снизились до 11% и вместе с ними были рефинансированы взятые в марте под высокий процент кредиты.

В мае 2022 года на рынке новостроек начался рост продаж. Московские застройщики запустили программы ипотеки под 0,1% на весь срок без удорожания кредита. Это поддержало рынок в период неопределенности. Всем, кому нужно было «приземлить» накопленные деньги, покупка с низкими платежами и почти без переплаты была выгодна.

В регионах же таких программ почти не было, поэтому там смотрели на происходящее с недоумением. При малом количестве новой застройки региональный рынок недвижимости стагнировал до сентября 2022 года. К тому моменту в обществе уже сложилось понимание, что жизнь продолжается, логистические цепочки начинают работать, и ситуация стала исправляться.

Перемены на рынке ипотечного кредитования в 2023 году

В 2022 году Центробанк внимательно наблюдал за всеми процессами, происходящими на рынке, но в ситуацию не вмешивался. Проанализировав данные, регулятор с 1 января 2023 года объявил о новых правилах, которые спровоцировали коренные изменения в структуре рынка и ипотечных сделок. Что поменялось?

Первоначальный взнос вырос, но появились альтернативы

ЦБ РФ предписал кредитным организациям хранить на счетах так называемый неприкосновенный резерв — сумму, превышающую ипотечный заем порой в 1,5 раза. В связи с этим банки стали тщательнее изучать своих клиентов и реже выдавать кредиты с минимальным первоначальным взносом. Изменения затронули и первичный, и вторичный рынок недвижимости.

Это притормозило разогнанный господдержкой рост цен на «первичку». Покупателям же потребовалось около месяца, чтобы оценить безопасность происходящих процессов и найти другие варианты выгодного приобретения недвижимости.

Благо за счет активности застройщиков и банков их немало:

1. Снижение ставки на срок строительства объекта (два-три года). По сути это то же субсидирование, но видоизмененное.
2. Траншевая ипотека на некоторые проекты — схема, когда платежи делятся на несколько частей и погашаются в комфортном для заемщика режиме.
3. Отсрочка внесения первоначального взноса на период до одного года.
4. Аренда от застройщика — когда застройщик начисляет покупателям кешбэк после подписания договора долевого участия. Им можно оплатить аренду из собственного пула недвижимости застройщика или его партнера. Это удобно для тех, кому нужно продать свое жилье, чтобы вложить деньги в новое, и какое-то время пожить на съемной квартире.
5. Различные коллаборации между банками и застройщиками. Например, начисление кешбэка в несколько процентов от суммы объекта или возврат части стоимости кредита в виде бонусов.

Если в эконом- и комфорт-классе вопрос преференций для клиентов решался широкоформатными программами, направленными сразу на всех, то в бизнес- и премиум-сегменте застройщики и банки стали подходить персонально к каждому покупателю.

Клиентов удерживают либо индивидуальными скидками, либо выгодными условиями кредитования, простотой одобрения заемщика и объекта. Нередко банки дают клиентам подарки от партнеров — скидочные и бонусные карты.

Повышение ставок и ответные шаги рынка

Ставки на рынке ипотечного кредитования сегодня повышаются. Эксперты прогнозируют, что эта тенденция сохранится, и классические ипотечные займы без господдержки будут стоить дороже.

Однако застройщики смоделировали несколько маркетинговых инструментов, чтобы нивелировать ограничения Центробанка и не растерять заемщиков:

1. Включение в систему скидок по процентным ставкам дополнительных опций и услуг по страхованию жизни. Выбор страховой компании при этом ограничен, но в долгосрочной перспективе клиент выигрывает, получая от 0,5 до 1% скидки на ставку.
2. Вариации ипотеки без первоначального взноса, когда клиент может заложить имеющуюся недвижимость, свободную от обременения, чтобы получить средства на первоначальный взнос и в этом же банке оформить ипотеку на «первичку» или «вторичку».

Таким образом, параллельно «живут» две ипотеки: первая — это средства, взятые под залог имеющейся квартиры; вторая — это деньги на покупку новой. Процентные ставки по таким займам не превышают среднерыночных значений. Такой вариант подходит тем, у кого нет стартового капитала, но есть потребность улучшить жилищные условия.

Участие в программах с господдержкой ограничили

С 2023 года одному физическому лицу доступен только один кредит, субсидируемый государством. Раньше можно было брать несколько льготных ипотек, но теперь такая возможность недоступна.

Однако это правило не действует на старые ипотечные кредиты, оформленные до 2023 года. Если они есть, в 2023 году заемщик может оформить еще один субсидированный заем.

Если семье нужно купить два объекта по программе семейной ипотеки, можно оформить одну сделку на отца, а вторую на мать. Для этого потребуется составить брачный договор, который будет исключать из сделки второго взрослого. При этом супруг не претендует на объект и не разделяет обязательств. Также в этом случае при одобрении займа учитывается только его личный доход.

Семейная ипотека стала доступнее

До 2023 года семья могла взять кредит по этой госпрограмме, если хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. Теперь участниками такой ипотеки могут стать семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Программа семейной ипотеки популярна, о чем свидетельствуют показатели 2023 года: семейная ипотека занимает порядка 30–40% в общей доле программ с господдержкой.

Как изменения в законодательстве скорректировали спрос и цены

После изменения ключевой ставки в 2023 году спрос стал смещаться в сторону «вторички». Покупатели стали больше интересоваться готовыми объектами, которые можно сдать в аренду или оперативно заселиться в них.

Судя по показателям мая-июня, спрос постепенно смещается с первичного рынка недвижимости на вторичный. Показатели таковы: 60% — это «вторичка», а 40% — новостройки. В 2022 году «вторичка» занимала лишь 10% общего объема спроса.

При этом явного взлета цен на объекты вторичного рынка не было, и сегодня размер торга колеблется в пределах 5–10%. На рынке нового жилья застройщики, напротив, снижают ставки и закладывают скидки в районе 5–10% на объекты комфорт- и бизнес-класса.

«Первичка» или «вторичка»: что выгоднее в 2023 году

Ответ на вопрос, что выгоднее купить — «вторичку» или «первичку», зависит от того, какую задачу прямо сейчас решает покупатель. Для инвестиций подходят выгодные предложения на первичном рынке, а для моментального заселения — «вторичка».

Покупка на первичном рынке выгодна, когда семья уже живет в своей квартире, но ждет пополнения и планирует улучшать жилищные условия. В таких обстоятельствах при достаточном первоначальном взносе и стабильной работе лучше купить новостройку.

Перспективный район, первые хозяева, возможность обустроить жилье по своему вкусу, программа с отсрочкой первоначального платежа, возможность рассчитаться траншами и субсидирование в первые два-три года строительства — всё это располагает именно к такому шагу.

«Вторичку» лучше покупать, когда нужно срочно заселиться в новое жилье. Например, если владельцы просят освободить арендуемую квартиру. При наличии первоначального взноса приобрести своё, конечно, будет выгоднее, чем продолжать платить аренду.

Если вы планируете жить в квартире долго, можно купить снижение процентной ставки — ее уменьшение на 2–3% окупается за 5–7 лет. Но если объект будет продан раньше, это пустая трата денег.

Изменение ключевой ставки ЦБ 15 августа 2023 года сразу на 3,5% еще сильнее подтолкнуло рынок в сторону новостроек. Банки вынуждены реагировать и уже пересматривают свои матрицы по вторичному жилью. В ближайшее время мы увидим ипотечные ставки на готовое жилье в районе 14–16% годовых, что сделает ипотеку на вторичку очень дорогим удовольствием. Субсидированные ставки от государства сохранятся. Вопрос увеличения базовых ставок при новой ключевой ставке остается открытым.

Ипотека на ИЖС: тенденции и прогнозы

Индивидуальное жилищное строительство набирает обороты. Сегодня 80% территории России — это сельская местность, а 57% недвижимости — индивидуальная застройка.

С 2023 года государственная поддержка распространилась и на этот сектор. И хотя банкам пока трудно оценить риски и перспективы объектов, методика работы с частными домами нарабатывается. ИЖС подпадает под все госпрограммы ипотечного кредитования: сельскую, семейную, IT-, военную ипотеку.

Сегодня у больших семей мало вариантов найти подходящую многокомнатную квартиру в Москве. А вот построить дом в Новой Москве или в Подмосковье по ценам процентов на 40 дешевле — вполне реально. Господдержка только подогревает интерес к этому варианту, делая его одним из самых доступных.

Перспективы покупателей, продавцов и застройщиков

Покупатели в дальнейшем все менее охотно будут входить в сделки под 12–13% годовых. Предложений на рынке недвижимости сегодня много, а платежеспособного спроса становится всё меньше.

Продавцы на фоне повышения ключевой ставки готовы торговаться и снижать стоимость объектов на 7–10%, однако это краткосрочная тенденция.

Застройщики в связи с прекращением господдержки продолжат искать способы привлечь покупателей скидками и коллаборациями с компенсацией (пакетные предложения) либо будут накладывать удорожание квартиры на дешевые субсидированные ставки. Даже когда первоначальный взнос увеличится до 30%, застройщики вместе с банками найдут варианты, как сделать покупку выгоднее для клиентов.

Ипотека осенью 2023 года: изменения и прогнозы

Российский ипотечный рынок слишком разогрет — такого мнения придерживаются многие эксперты и депутаты. На федеральном уровне за последний год было принято несколько важных решений для сдерживания цен и ужесточения правил выдачи жилищных кредитов.

Новые условия начали действовать еще в середине 2023 года, но основные изменения заемщики почувствуют лишь к концу года. Что именно изменилось по ипотеке, продолжат ли действовать льготные программы, и к каким изменениям нужно быть готовым заемщикам, разобрался сотрудник сервиса Бробанк.

1. Новые требования для ипотечных банков
2. Ипотека осенью 2023 года: изменение условий кредитования
3. Повышение первоначального взноса
4. Смягчение условий для IT
5. Приостановка сельской ипотеки
6. Действующие льготные программы ипотеки
7. Низкие ставки по ипотеке: банки
8. Калькулятор ипотеки

Новые требования для ипотечных банков

Льготные программы ипотечного кредитования, которые начали действовать с 2020 года, отлично выполнили свою роль. Строительная сфера получила поддержку, финансовый сектор — денежные вливания, а заемщики — доступные кредиты. Объемы выдачи ипотечных кредитов с 2020 по 2023 годы били все рекорды несмотря на пандемию и кризисы.

Однако поддержка застройщиков привела к тому, что цены на жилье стали непомерно высокими, население страны оказалось закредитованным, и возникло опасение появления на рынке «ипотечного пузыря». Реальные цены на новостройки не соответствовали тем, по которым их продавали в ипотеку.

В частности, Банк России беспокоили программы застройщиков с околонулевыми ставками, где прибыль достигалась за счет повышения цен на жилье на 30-40%. Об этом подробно говорится в пресс-релизе Банка России от 20.02.2023.

Последствия, которых опасался регулятор:

• завышение цен на новостройки, разрыв в ценах со вторичным рынком;
• закредитованность населения с низкими реальными доходами, риск просрочек;
• невозможность банков вернуть вложенные деньги, если заемщик перестанет платить;
• повышенная нагрузка на государственный бюджет — заемщики не могут досрочно гасить кредиты, и государству приходится дольше субсидировать льготную ставку.

Всё это привело к тому, что с конца 2022 года Банк России последовательно ужесточал требования к выдаче ипотечных кредитов. А именно — трижды увеличил макропруденциальные надбавки по кредитам с низким первоначальным взносом, которые предназначались заемщикам с повышенной долговой нагрузкой.

1. С 1 декабря 2022 года регулятор ввел первую надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам, которые выдавали на финансирование по договору участия в долевом строительстве — ДДУ. Надбавка действовала на программы с первоначальным взносом (ПВ) до 10%.
2. С 1 мая 2023 года регулятор установил надбавки для кредитных программ ДДУ в строительстве. Изменение ввели для кредитов с ПВ менее 30% и по кредитам на готовое жилье с ПВ менее 15%. Они призваны учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке.
3. С 1 июня текущего года регулятор потребовал от банков создания больших резервов, для обеспечения кредитов с околонулевыми ставками от застройщиков.
4. С 1 октября 2023 года Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Наибольшие из них установлены для приобретения жилья по договорам долевого участия на первичном рынке. Надбавка зависит от величины первого взноса и ПДН — показателя долговой нагрузки заёмщика.

Новые значения надбавок для долевого участия в строительстве

На вторичном рынке не наблюдается существенного завышения стоимости жилья, поэтому надбавки здесь меньше. При этом в расчетах принимают во внимание не размер первоначального взноса, а LTV — соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости предмета залога. Экономисты могут изучить все действующие тарифы и надбавки на официальном сайте Банка России в разделе «Надбавки к коэффициентам риска».

Надбавки для уже готового жилья значительно ниже, они учитывают другие показатели

Обычным заемщикам нужно знать одно: когда для банков назначают надбавки и требуют увеличить резервы, кредиторы ужесточают требования к клиентам. Это значит, что получить ипотеку, также легко как раньше, не получится.

Заемщики с маленьким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки станут невыгодны банкам: под них кредитору нужно создавать больше резервов на счетах регулятора, и терять прибыль.

Соответственно, таким клиентам банки начали чаще отказывать, либо одобрять заявку только под завышенный процент. Поэтому потенциальному заемщику нужно либо сокращать количество действующих кредитов, либо копить более крупный первоначальный взнос.

Ипотека осенью 2023 года: изменение условий кредитования

В этом году поменялись не только общие требования для банков и заемщиков, изменились и условия по большинству программ кредитования с государственной поддержкой. Некоторые ужесточены, другие вовсе перестали действовать.

Повышение первоначального взноса

5 сентября правительство сообщало о планах по ограничению ипотечного кредитования с господдержкой. Представители банка сообщили, что не видят рисков, они минимальны, но у экспертов на этот счет оказалось другое мнение.

1. Увеличение первоначального взноса на 5% — с 15% до 20% от стоимости жилья.
2. Снижение величины субсидий банкам на 0,5% за выдачу кредитов по госпрограммам.

Соответственно заемщики, которые хотят воспользоваться любой льготной ипотечной программой, должны накопить минимальный первый взнос в размере 20%. С меньшими накоплениями в выдаче ипотеки с госсубсидированием откажут.

Смягчение условий для IT

• в Москве зарплата специалиста должна начинаться от 150 000 рублей;
• в городах-миллионниках нужно было зарабатывать не менее 120 000 рублей в месяц;
• в остальных городах — не менее 70 000 рублей ежемесячно.

Теперь работники этой сферы могут оформить льготную ипотеку без учета требований к уровню дохода. Основание — постановление от 31 августа 2023 года №1411.

Кредит выдают под 5% годовых, максимальная сумма ограничена 18 млн рублей для городов-миллионников, а для других — 9 млн рублей. Подробнее о требованиях к заемщику и выгодных программах читайте в материале «Ипотека для IT-специалистов».

Приостановка сельской ипотеки

Сельская ипотека запущена в 2020 году для поддержки российских семей, которые проживают или планируют жить на сельских территориях. Благодаря этой программе, они могли приобрести жилье под беспрецедентно низкую ставку — от 0,1% до 3% с государственным субсидированием.

25 августа 2023 года на сайте Министерства сельского хозяйства РФ появилось сообщение, что банки, уполномоченные выдавать кредиты по программе сельской ипотеки, временно приостанавливают выдачу займов.

Причина — резкое увеличение ключевой ставки Банка России до 12% годовых. Чтобы не допустить превышение лимита бюджета по обязательствам перед банками, выдача новых кредитов пока прекращена.

Действующие льготные программы ипотеки

После того как Банк России резко увеличил ключевую ставку, все коммерческие российские банки также подняли проценты по кредитам, включая ипотеку. В сентябре средняя ставка варьируется от 11% до 13% годовых, что дает большую нагрузку на бюджет заемщика.

1. Дальневосточная ипотека под 2%. Её могут оформить россияне в возрасте до 35 лет, врачи и учителя. Если у заемщика есть гектар на Дальнем Востоке, и ипотека нужна для строительства жилья на нем, возраст не важен.
2. Семейная ипотека под 6%, в ДФО — 5% годовых. Она предназначена для семей, которые воспитывают двух и более несовершеннолетних детей. Также стать участниками могут семьи с одним ребенком, рожденным в период с 01.01.2018 по 31.12.2023, и семьи с ребенком-инвалидом с датой рождения до 31.12.2023.
3. Льготная ипотека под 8%. Оформить её может любой на цели покупки квартиры в новостройке, дома от застройщика или строительства частного дома своими силами или с помощью подрядчика.

Также некоторые застройщики предлагают собственные программы кредитования с низкими ставками, например — ПИК. Компания предлагает программу «Ипотека 2%» со сниженным процентом на первые два года.

С 1 января пересмотрят условия продажи недвижимости: Как это скажется на ценах и что должны учесть покупатели

В 2023 году условия по льготной ипотеке поменяются. Теперь риелторы ждут, что драйверы рынка станут другими. К чему должны быть готовы покупатели и как новые тренды отразятся на стоимости жилья?

Фото © ТАСС / Ведомости / Евгений Разумный

Какие ограничения появятся на рынке первичной недвижимости

В 2023 году будет ограничен такой инструмент продаж, как субсидированная застройщиками ипотека. Девелоперам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов, а под них согласовать с банками проектное финансирование. Так сформулировал перспективы рынка директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

— Мы предполагали, что в случае полной отмены льготной ипотеки и ипотеки, субсидируемой застройщиками, покупатели начнут уходить на вторичный рынок. Сейчас (сохранение до лета 2024 года льготной ипотеки под 8% вместо 7% в 2022 году) это маловероятно. Но не исключаю, что увеличение ипотечной ставки на 1 п. п. подтолкнёт некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья. В целом льготная ипотека — очень важная мера поддержки строительной отрасли, и её сохранение поможет поддержать спрос и сделки на уровне 2022 года. Цены, вероятно, расти не будут, — рассказал Валерий Кочетков.

Следующий год для российского рынка жилья с высокой вероятностью станет кризисным. Прежде всего это будет связано с общим экономическим спадом и в России, и в мире, в 2023 году он достигнет пикового значения. То есть спрос на жильё из-за падения реальных располагаемых доходов граждан продолжит уменьшаться. К снижению на 20–25% в 2022 году добавится примерно такой же спад спроса на жильё и в следующем году. Такой прогноз сделал аналитик TeleTrade Алексей Фёдоров.

— Естественно, что продление и переформатирование программ льготной ипотеки (по «Льготной ипотеке» повышение ставки с 7,0% до 8,0%, по «Семейной ипотеке» — расширение списка граждан, подходящих по условиям), а не их сворачивание, несколько смягчит спад рынка. Однако нужно учитывать, что выделяемые в рамках этих мер господдержки 132 млрд. рублей средств составляют лишь 2–3% от совокупного объёма рынка, которые, естественно, не смогут отменить кризисный спад, — добавил Алексей Фёдоров.