Инвестиции в недвижимость через ЗПИФы Активо
Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.
Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.
Что я смотрел ранее?
Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.
В чем среднестатистические проблемы-то у ЗПИФов на недвижку?
1. Аффилированность (покупают и выгодно сдают сами себе).
2. У УК нет цели на этом зарабатывать, поэтому можно ничего особо не делать.
3. Все это приводит к низкой доходности. Но она есть.
В поисках идеального ЗПИФ я отправился в интернеты и нашел Активо, первую компанию, которая запустила ЗПИФы на недвижимость. Не могу сказать, что идеальный вариант, но как минимум интересный. Для меня главный минус — порог входа от 350к. Для моего портфеля это пока что слишком большой кусок (по последним отчетам там около 1,4 млн), на который моя стратегия не позволяет выделить 25%, но вот в будущем можно будет вернуться. Второй минус не такой существенный, это отдельная инвестиционная площадка при участии УК Альфы, то есть, на Мосбирже через приложение брокера пай не купишь. Какие еще есть минусы, плюсы и нюансы? Го смотреть!
Что за активы у Активо?
Торгово-развлекательные центры, парочку я даже знаю вживую, и это, конечно, не ТЦ уровня Европейского в Москве, но вполне себе оживленные места затаривания товарами населением. Сейчас, например, сформирован 12-ый — ТРК Малина в Рязани. Не огромный, но и не ларек с вейпом и не Пятерочка. 27 000+ квадратных метров стоимостью 840+ млн рублей.
Большинство других активов подешевле, но есть и подороже, например, ТРК Столица в Ижевске на 1 млрд. А в московском ТЦ Фили как-то даже точил бургер в БК, он на 450+ млн. Кроме Малины в ближайших планах еще 2 ТЦ.
Концепция такая, что 1 ТЦ = 1 ЗПИФ. В некоторых других ЗПИФах (у тех же Альфы и Сбера, да и у ПНК тоже) в одном ЗПИФе может быть несколько объектов, но необязательно.
Какая доходность?
За 2021 год средняя доходность составила 10,5%. При этом самая низкая доходность объекта была 8,4%. То есть, даже самая низкая доходность выше, чем у фондов Альфы и Сбера. За счет возврата НДС по свежим ЗПИФам в первый год доходность превышает 20%. Тут даже верхнеуровневая логика подсказывает, что выгоднее заходить в новые фонды.
В этом году в целом ситуация такая, что некоторые арендаторы из числа уходящих брендов могут съехать или «поменять вывеску» после простоя, так что в 2022 году это может как-то повлиять на доходность в сторону уменьшения. Но таких брендов в региональных ТРК немного, так что риски невысокие.
Важный момент. Вместе с доходностью от аренды должен быть рост СЧА (стоимость чистых активов). Дважды в год происходит переоценка стоимости, и с учетом ее среднегодовой доходности на горизонте 10 лет 14,5%. А это уже прям даже круто.
Выплаты приходят раз в месяц, так что деньги можно реинвестировать оперативно.
Что по комисам?
От ЧОДа (чистый операционный доход) берется 12,5% — это комиссии УК, спецдепа и Активо за управление, то есть, сами Активо заинтересованы в качественном управлении. Комиссии за пкупку включены в стоимость пая как на первичном, так и на вторичном обращении паев.
Кстати, доходности указаны уже с учетом всех комиссий и внутренних налогов (НДС, на имущество), но до уплаты НДФЛ и налога на прибыль для ЮЛ (он у всех сильно разный).
Что по итогу?
Для себя я пока в принципе не могу позволить купить ни одного пая Активо. Так что буду смотреть в их сторону через 1,5-2 года. Интересно по условиям, выплаты ежемесячные (для активов такой стоимости для меня это важно, в отличие от облигаций, где за счет большого их количества купоны сами раскидываются по разным месяцам более-менее равномерно), что удобно как для реинвестирования, так и для пассивного дохода на регулярные нужды.
Таким образом, пока что отбросил идею о покупке машиноместа в ЖК за лям, так как там слабый баланс между доходностью от ренты и ростом стоимости. Недвижимая часть портфеля в любом случае будет у меня расти, и у Активо там точно должно быть место. Нужно только будет провести ребалансировку. Думаю, что до 20% портфеля стоит держать именно в недвижке, но при этом желательно не в одном месте.
Инвестиции в недвижимость через ЗПИФы Активо
Недавно писал пост на VC про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.
Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.
Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.
1. Аффилированность (покупают и выгодно сдают сами себе).
2. У УК нет цели на этом зарабатывать, поэтому можно ничего особо не делать.
3. Все это приводит к низкой доходности. Но она есть.
В поисках идеального ЗПИФ я отправился в интернеты и нашел Активо, первую компанию, которая запустила ЗПИФы на недвижимость. Не могу сказать, что идеальный вариант, но как минимум интересный. Для меня главный минус — порог входа от 350к. Для моего портфеля это пока что слишком большой кусок (по последним отчетам там около 1,4 млн), на который моя стратегия не позволяет выделить 25%, но вот в будущем можно будет вернуться. Второй минус не такой существенный, это отдельная инвестиционная площадка при участии УК Альфы, то есть, на Мосбирже через приложение брокера пай не купишь. Какие еще есть минусы, плюсы и нюансы? Го смотреть!
Торгово-развлекательные центры, парочку я даже знаю вживую, и это, конечно, не ТЦ уровня Европейского в Москве, но вполне себе оживленные места затаривания товарами населением. Сейчас, например, сформирован 12-ый — ТРК Малина в Рязани. Не огромный, но и не ларек с вейпом и не Пятерочка. 27 000+ квадратных метров стоимостью 840+ млн рублей.
Большинство других активов подешевле, но есть и подороже, например, ТРК Столица в Ижевске на 1 млрд. А в московском ТЦ Фили как-то даже точил бургер в БК, он на 450+ млн. Кроме Малины в ближайших планах еще 2 ТЦ.
Концепция такая, что 1 ТЦ = 1 ЗПИФ. В некоторых других ЗПИФах (у тех же Альфы и Сбера, да и у ПНК тоже) в одном ЗПИФе может быть несколько объектов, но необязательно.
За 2021 год средняя доходность составила 10,5%. При этом самая низкая доходность объекта была 8,4%. То есть, даже самая низкая доходность выше, чем у фондов Альфы и Сбера. За счет возврата НДС по свежим ЗПИФам в первый год доходность превышает 20%. Тут даже верхнеуровневая логика подсказывает, что выгоднее заходить в новые фонды.
В этом году в целом ситуация такая, что некоторые арендаторы из числа уходящих брендов могут съехать или «поменять вывеску» после простоя, так что в 2022 году это может как-то повлиять на доходность в сторону уменьшения. Но таких брендов в региональных ТРК немного, так что риски невысокие.
Важный момент. Вместе с доходностью от аренды должен быть рост СЧА (стоимость чистых активов). Дважды в год происходит переоценка стоимости, и с учетом ее среднегодовой доходности на горизонте 10 лет 14,5%. А это уже прям даже круто.
Выплаты приходят раз в месяц, так что деньги можно реинвестировать оперативно.
От ЧОДа (чистый операционный доход) берется 12,5% — это комиссии УК, спецдепа и Активо за управление, то есть, сами Активо заинтересованы в качественном управлении. Комиссии за пкупку включены в стоимость пая как на первичном, так и на вторичном обращении паев.
Кстати, доходности указаны уже с учетом всех комиссий и внутренних налогов (НДС, на имущество), но до уплаты НДФЛ и налога на прибыль для ЮЛ (он у всех сильно разный).
Для себя я пока в принципе не могу позволить купить ни одного пая Активо. Так что буду смотреть в их сторону через 1,5-2 года. Интересно по условиям, выплаты ежемесячные (для активов такой стоимости для меня это важно, в отличие от облигаций, где за счет большого их количества купоны сами раскидываются по разным месяцам более-менее равномерно), что удобно как для реинвестирования, так и для пассивного дохода на регулярные нужды.
Таким образом, пока что отбросил идею о покупке машиноместа в ЖК за лям, так как там слабый баланс между доходностью от ренты и ростом стоимости. Недвижимая часть портфеля в любом случае будет у меня расти, и у Активо там точно должно быть место. Нужно только будет провести ребалансировку. Думаю, что до 20% портфеля стоит держать именно в недвижке, но при этом желательно не в одном месте.
АКТИВО — Стоит ли инвестировать? Честный обзор
Инвестиции от: 353 000 руб.
Начисление прибыли: ежемесячно на банковскую карту
Доходность:
10-17% в год
Вывод: хорошая инвестиция с целью получения пассивного дохода
Что такое АКТИВО?
В июле 2015 года Оскар Хартманн, основатель интернет-ритейлера KupiVip, запустил краудфандинговую платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость.
В переводе с английского «crowdfunding » означает «финансирование толпой». Простыми словами краудфандинг (его также называют краудинвестингом) — это коллективное инвестирование, направленное на достижение какой-либо общей цели.
Говоря простым языком, толпа скидывается и покупает, например, торговый центр. Сфера инвестиций в недвижимость всегда имела высокий порог входа, а коммерческая тем более. Но тут, минимальная стоимость пая = 353 000 руб., то есть почти любой желающий с минимальным накоплением может стать владельцем коммерческой недвижимости. Здорово, да? Не совсем…
Учитывая то, что нашими инвестициями должны еще и управлять, на какую-то сверхдоходность тут не стоит рассчитывать. В среднем это 10-17% в год.
На текущий момент, в 2023 году, у Активо есть 19 купленных объектов. Все они называются Активо 1 … Активо 19 (тут можно их все посмотреть: ссылка).
Я, например, принял участие в покупке паев в Активо 16 ( 985 745 000 ₽) и в Активо 17 ( 1 000 691 947 ₽) .
Давайте разберем какие основные задачи у Активо
- Отбор и тщательный аудит объектов (доходность , коммерческие, юридические, технические и др. параметры)
- Поиск соинвесторов и безопасное сопровождение сделки
- Обслуживание и управление объектами после покупки (решение вопросов с арендаторами, коммунальными службами и государственным органами)
За счет чего формируется доход инвестора?
Доход формируется за счет арендных потоков и прочих доходов от объекта недвижимости.
В какие сроки выплачивается доход?
Регулярные ежемесячные выплаты производятся инвесторам уже на следующий месяц после приобретения объекта.
На какой доход можно рассчитывать?
Доходность варьируется в зависимости от объекта и ситуации на рынке.
Как написано на сайте: «Доходность состоит из ежемесячно выплачиваемой доходности от аренды из расчета 9-12% годовых и роста стоимости самого объекта недвижимости на 5-7% в год и в среднем она составляет 15% — 17% годовых.» Я пол года назад приобрел свой первый пай, и поэтому могу подтвердить только ежегодную доходность на основе ежемесячных выплат. Сейчас она составляет, 11.28% что впринципе соответствует заявленной.
Какими налогами облагается доход с инвестиций с Aktivo?
Налог на доходы инвесторов при погашении паев или получении промежуточного инвестиционного дохода составляет:
- 13% — для ФЛ
- 20% — для ЮЛ
- 15% для лиц с УСН
- 30% — для нерезидентов — ФЛ
- 20% — для нерезидентов — ЮЛ
На чем зарабатывает Aktivo?
Комиссия Aktivo за сопровождение сделки составляет 2% от размера инвестиций. Комиссия взимается после покупки объекта недвижимости. Денежные средства идут на оплату услуг Aktivo — подбор, проверку и оценку объекта недвижимости, обеспечение работы интернет — платформы и информационной поддержки пользователей
Ежемесячное вознаграждение Aktivo, управляющей компании и специализированного депозитария в сумме составляет 12.5% от чистого операционного дохода от объекта.
Проще положить деньги в банк под депозит?
Aktivo обладают рядом преимуществ перед другими финансовыми инструментами:
- Немного выгоднее, чем банковские вклады, средняя ставка по которым составляет в среднем 6% годовых.
- По сравнению с паевыми фондами, инвестиции в недвижимость намного прозрачнее т.к. инвестор выбирает конкретное здание и может получить полную информацию о нем до совершения сделки.
- По сравнению с биржевыми инструментами вложения в недвижимость более безопасны и обеспечивают доходность на уровне 10-17% годовых с учетом роста стоимости самой недвижимости.
- При инвестировании в коммерческую недвижимость покупатель несет меньшие инфляционные и девальвационные риски (риск обесценения национальной валюты), поскольку стоимость недвижимости растет вместе с инфляцией и переоценивается с учетом текущей экономической ситуации.
- В случае отзыва лицензии у банка, вы получаете обратно только 1 400 000 руб. В Активо, ты можешь продать свои паи по теущей рыночной цене.
Я решил покупать недвижку, какие мои действия?
- Зарегистрируйся
- Заполни анкету инвестора на сайте Aktivo в личном кабинете
- Выбери объект недвижимости из каталога и определи сумму инвестирования
- Пройди верификацию. Необходимый пакет документов (договор инвестирования, анкета, доверенность управляющей компании) формируется автоматически на основании предоставленных данных и становится доступным в твоем личном кабинете на сайте Aktivo
- Перечисли денежные средства на специальный расчетный счет Aktivo
- Как только сделка будет закрыта, ты получишь уведомление о передаче доли в выбранном объекте
- Получай ежемесячный доход на банковскую карту
Что если я решил продать свою долю недвижимости?
У инвесторов существует возможность продать свою долю в недвижимости двумя способами:
- в частном порядке любому лицу
- через торговую площадку Aktivo другим инвесторам
Как зарегистрироваться в Активо?
- Перейдите на официальный сайт: Официальный сайт «Активо »
- В правом верхнем углу нажмите: «Вход »
- Нажмите кнопку «зарегистрироваться »
- Заполните поля « Имя», «Фамилия », «Email » и нажмите кнопку «Зарегистрироваться ».
Вывод
Для диверсификации своих активов это отличный актив. Я, лично, уже начал потихоньку покупать. Если так посчитать, то стоимость пая 353 тыс.руб., в месяц в среднем выходит 3-4 тыс.руб.. То есть только на ежемесячных выплатах окупаемость составит
10 лет. Но ведь еще и стоимость недвижимости растет, 5-7% в год, тем самым срок окупаемости сокращается до 5-7 лет. Плюс возвращают налог уплаченный государству 13% обратно тебе на карту. Итого окупаемость
Можно рассчитать сколько нужно паев, что бы ты ежемесячно получал зарплату размером, например, 50 тыс. руб. Расчет: 50000 руб / 3 500 руб = 14 паев. Всего 14 паев и ваша ежемесячная зарплата размером 50 тыс. рублей будет ежемесячно приходить вам на карту, без лишних телодвижений. Я в теме, а ты?
AKTIVO — надежные инвестиции в торговую недвижимость
До прихода на российский рынок в 2015 году компании AKTIVO, созданной известным венчурным инвестором Оскаром Хартманном, инвестиции в коммерческую недвижимость для большинства инвесторов были практически невозможны.
До прихода на российский рынок в 2015 году компании AKTIVO, созданной известным венчурным инвестором Оскаром Хартманном, инвестиции в коммерческую недвижимость для большинства инвесторов были практически невозможны по причине высокой стоимости торговых объектов.
AKTIVO взяла за основу западные трасты недвижимости — REIT (real estate investment trust) — и адаптировала их для российского рынка через отечественную инфраструктуру ЗПИФН. Тем самым она открыла доступ к объектам коммерческой недвижимости для рядовых инвесторов. Минимальный порог входа в фонды AKTIVO составляет всего 300 000 рублей.
Фонды AKTIVO демонстрируют доходность до 20,9 % годовых в первый год и стабильные 9-12 % — в последующие.
Принцип работы фондов AKTIVO
Диверсифицируя свой портфель активов, компания применяет принцип «один фонд = один объект», который позволяет получить высокий уровень прозрачности, прогнозируемости и надежности в работе фонда.
На сегодняшний день, в различных городах и регионах России уже успешно работают 13 фондов недвижимости AKTIVO.
Дорогостоящие объекты торговой недвижимости (супермаркеты, ТЦ или торгово-развлекательные комплексы), которые сложно приобрести самостоятельно, приобретаются «в складчину» посредством закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.
Инвесторы приобретают именные паи(от английского pie — пирог), предоставляющих право собственности на долю в объекте недвижимости, соразмерно приобретенным паям («долям пирога»).
Механика коллективных инвестиций через ЗПИФ настолько проста, доступна и надежна, что позволяет приобретать паи фонда рядовому инвестору без опыта инвестиций и экономического образования.
Как происходит подбор объектов коммерческой недвижимости
При подборе объектов коммерческой недвижимости для будущих фондов специалисты AKTIVO проводят процедуру глубокого аудита, основанную на дью дилидженс — в переводе с английского Due Diligence — «обеспечение должной добросовестности».
Эта процедура представляет обширный комплекс аналитических мероприятий, нацеленных на получение объективного представления об объекте инвестирования.
Изучается коммерческая составляющая объекта, его техническое состояние, юридическая чистота и история сделок по объекту и более сотни других значимых критериев.
Как формируются ежемесячные выплаты пайщикам
Пайщики ЗПИФ недвижимости AKTIVO ежемесячно получают доход от рентных платежей, уплачиваемых арендаторами торговых площадей объекта. Размер дохода пайщика зависит от количества приобретенных им паев: чем больше паев, тем больше будет его прибыль.
Управление объектами и их обслуживание возложено на управляющую компанию, чтобы полностью освободить инвесторов от операционной деятельности и получать настоящий пассивный доход, за вычетом всех налогов, включая НДФЛ.
В ежемесячных и сводных ежеквартальных отчетах AKTIVO пайщику предоставляется информация о доходности его инвестиционного портфеля, о деятельности фонда и техническом состоянии объекта.