Как взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом

Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно

В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.

Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.

«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.

Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает

Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.

«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.

Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.

Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.

Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.

«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.

Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора

Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.

Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.

Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.

«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.

Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже

Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.

Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.

При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.

Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.

Как избежать финансового рабства?

Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.

Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.

В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.

Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.

«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»

Как взять ипотеку без первоначального взноса в 2023 году

Ипотека без первоначального взноса — звучит очень заманчиво. Но существуют ли подобные займы в банках в 2023 году? Будем разбираться вместе с экспертами. Даем полезные советы, а также публикуем пошаговую инструкцию.

Немного теории. Ипотека — особый вид банковского кредитования. В классической сделке купли-продажи недвижимости появляется третья сторона. Банк приобретает жилье вместо заемщика, но разрешает ему пользоваться квартирой: жить в ней, сдавать и т.д.

Пока не закрыта ипотека, недвижимость находится в залоге у банка. Если заемщик не сможет платить, его выселят. Квартиру, скорее всего, банк продаст, чтобы покрыть свои издержки.

Одним из атрибутов ипотеки является первоначальный взнос. Эта сумма идет не банку, а застройщику (если речь о новостройке) или прежнему владельцу жилья (при покупке «вторички»). Оставшуюся часть цены закрывает банк из своих средств. Чем выше стартовый платеж, тем банку спокойнее. Поэтому больше шанс одобрения ипотеки, а иногда ниже процент и цена страховых полисов.

— В 2023 году минимальный первоначальный взнос, в среднем, составляет 15%. Он установлен и для льготной ипотеки. Существуют предложения, где первоначальный взнос составляет 10%, но, как правило, это единичные варианты с надбавкой к процентной ставке, — говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Эксперт отмечает, что продукта с названием «Ипотека без первоначального взноса» в 2023 году банки практически не предлагают. Но не отчаивайтесь. Есть аналоги такой ипотеки с похожим смыслом.

• Специальные программы от застройщиков. Заключается трехсторонний договор между кредитной организацией, застройщиком и покупателем. Это своего рода акционное предложение. Нельзя запросить у банка ипотеку без первоначального взноса в любом понравившемся ЖК. Девелопер и финансовое учреждение сами анонсируют свои коллаборации и предлагают клиентами такой продукт.

• Использование материнского капитала. Еще одна возможность взять ипотеку без первоначального взноса. Однако у всех банков свои требования. Некоторые могут принять первоначальный взнос, состоящий только из маткапитала. Но большинство кредитных организаций требуют, чтобы хотя бы 5-10% стартового взноса составляли собственные средства заемщиков.

• Нецелевая ипотека. Банк выдает деньги под залог уже имеющейся у вас недвижимости.

• Кредит в качестве первоначального взноса по ипотеке. Это вариант, но далеко не стопроцентный. Потому что существует понятие кредитной нагрузки. Благодаря бюро кредитных историй банк знает обо всех займах клиента. Если финучреждение сочтет, что с вашим уровнем дохода вы не сможете платить по ипотеке и кредиту, то в новом займе откажет.

• Льгота в качестве первоначального взноса. Речь о военной ипотеке для военнослужащих и сотрудников силовых структур (подробнее узнавайте в своем ведомстве). Также существует программа «Молодая семья», но дождаться денег по ней непросто.

Пошаговая инструкция по получению ипотеки без первоначального взноса

Определитесь с подходящим вариантом кредитования

Выберите банк

Соберите документы

Закройте сделку и начинайте выплачивать ипотеку

Советы экспертов

В 2023 году ипотека без первоначального взноса претерпевает на рынке своеобразные «качели». На заре ипотечного кредитования она была распространена. Затем финансовый кризис 2008 года сильно сократил количество предложений. Сейчас снова есть выбор, но он не такой большой и с нюансами.

Банки стараются охватить тех потенциальных заемщиков, которые не в состоянии оплатить первоначальный взнос, но интересны для банка другими характеристиками. Для них и формируются специальные предложения.

— Условия ипотеки без первоначального взноса гораздо менее выгодны, а предложения ограничены. Обычно первоначальный взнос составляет 15-20% от стоимости приобретаемой недвижимости, а банки крайне настороженно относятся к заемщикам, которые не в состоянии внести даже эту часть, — говорит вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников.

Эксперт называет особенности ипотеки без первоначального взноса.

1) Ставка выше, чем у классической ипотеки. Такой кредит для банка — большой риск. Из-за длительного срока и непредсказуемых колебаний стоимости недвижимости на рынке. Если заемщик не может внести первоначальный взнос, значит не обладает твердым финансовым положением. Свои риски банки пытаются компенсировать повышенными ставками, пристальным внимание к заемщикам.

2) Могут потребовать дополнительное обеспечение ипотеки. Банки рассматривают недвижимость, которая уже оформлена в собственность потенциального заемщика (квартиры, дома, земельные участки), а также автомобили и иное движимое имущество. Иными словами, банку нужен запасной вариант, дополнительный ликвидный актив, чтобы обезопасить себя.

3) Готовьтесь к повышенной цене страховки и дополнительным полисам. Ипотечный заемщик обязательно страхует купленную недвижимость. Остальные виды страховки — дело добровольное. Однако банк будет старательно намекать, что без страхования жизни, страхования на случай потери работы, титульного страхования (защищает собственника от событий, которые были неизвестны на момент сделки), ипотеку без первоначального взноса вам не взять.

В 2023 году такая ипотека хоть и редкость, зато банки сформировали четкий список критериев для заемщиков: какие виды залога он рассматривает для такой ипотеки, какие предъявляет требования к залогу и к заемщику, какие процентные ставки и в каких случаях могут быть изменены.

— То есть в данном случае не банк подстраивается под ситуацию заемщика и выдвигает ему возможные варианты, а заемщик подстраивается под уже готовые условия банков, — объясняет эксперт.

Есть программы, по которым взять ипотеку без первого взноса может только семья с детьми. Или условие, что автомобиль, передаваемый в качестве залога, должен быть не старше определенного года. Есть требования, что кредит выдается только для приобретения новостройки или даже квартиры в определенных домах определенного застройщика.

— С большей вероятностью банк выдаст кредит тому заемщику, который подходит под все требования, изложенные в программе, и предоставит все необходимые документы и обеспечение. Необходимо сначала изучить все имеющиеся на рынке предложения банков и соотнести свои текущие условия и изложенные требования, — рекомендует Владимир Масленников.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Оформить ипотеку без первоначального взноса, то есть купить жилье только за кредитные деньги, не вкладывая своих, не получится.

Но банки предлагают другие программы, которые позволяют все-таки купить жилье, даже если накопленных денег не хватает. Расскажу, почему банки не дают классическую ипотеку без первоначального взноса и какие есть варианты.

Что вы узнаете

А также об особенностях первоначального взноса

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Предположим, вы покупаете квартиру за 3,5 млн рублей. У вас есть накопления — 1 млн, а 2,5 млн дает банк.

После переоформления квартиры вы отдаете продавцу 3,5 млн рублей и в договоре купли-продажи указываете эту сумму. Какая часть денег принадлежала вам, а какая банку — для продавца значения не имеет.

Но для вас и банка 1 млн — это первоначальный взнос по ипотеке, 28% от цены договора. Оставшиеся 72% — кредитные деньги, которые дает банк, поэтому их нужно будет вернуть и заплатить проценты.

То есть под первоначальным взносом по ипотеке понимают сумму, которую заемщик вносит по договору купли-продажи недвижимости из своего кармана. А оставшиеся деньги вносит банк.

Размер взноса зависит от типа недвижимости. При покупке квартиры он минимальный: обычно банки требуют не менее 10%, но бывают варианты и без первоначального взноса. По загородной или коммерческой недвижимости взнос — до 30%, зависит от условий банка.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Если заемщик перестанет платить ипотеку, банк обратит взыскание на жилье и выставит его на продажу. Он потратится на судебные издержки и организацию торгов. А еще стоимость залоговой недвижимости может быть ниже рыночной на 10—15% .

Цену определяет суд по соглашению сторон или на основании отчета об оценке. В последнем случае — это 80% от стоимости, которая указана оценщиком в отчете.

Получается, что банку нужно давать в кредит 90% и меньше от реальной стоимости недвижимости. Тогда, если жилье выставят на торги, он сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить затраты.

По банковской статистике, заемщики, которые взяли ипотеку без первоначального взноса, чаще всего допускают просрочки, а потом вовсе перестают платить. Это связано с тем, что они переоценивают свои возможности или дисциплину.

Особенности ипотеки без первого взноса

Под такой ипотекой могут подразумеваться разные программы.

Например, где взносом выступает материнский капитал или региональная субсидия. Еще так называют кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Например, у заемщика в собственности квартира, но он хочет переехать в дом. Тогда он берет в банке кредит, закладывает квартиру и покупает жилой дом.

Существуют и классические программы без первоначального взноса, когда ипотеку дают под залог приобретаемого жилья. Но это редкость. Такие программы остались в качестве партнерских между банками и некоторыми застройщиками и распространяются только на аккредитованные объекты на первичном рынке жилья.

С 1 декабря 2022 года Центробанк повысил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10% на жилье первичного рынка. Это значит, что выдавать такие кредиты банкам невыгодно.

Требования к недвижимости. Можно заложить квартиру, склад, гараж, дом, землю — любую недвижимость. Но по такой программе кредит дают не на всю стоимость закладываемого имущества, а гораздо меньшую сумму. При залоге квартиры — не больше 60—70% от ее оценочной стоимости, в редких случаях — до 80%. Если закладывается иной объект, кредит выдают на сумму не более 40—60% от оценочной стоимости имущества.

Требования к заемщику обычно такие: возраст от 21 года до 65—70 лет — верхний предел зависит от запланированной даты погашения кредита. Постоянная работа — стаж от трех месяцев на последнем месте, а общий — обычно от года. Многие банки требуют, чтобы заемщик был гражданином РФ, работал в регионе присутствия банка и не имел просрочек в кредитной истории.

Условия ипотечного кредита

У кредита всегда есть условия: процентная ставка, сумма кредита, срок кредитования. У каждого банка они свои.

Процентные ставки в начале 2023 года варьируются от 8 до 11,5% на ипотеку для покупки квартир на вторичном рынке. По льготным программам, например по ипотеке с господдержкой, ставки могут быть ниже.

Также ставку могут снизить при оплате специальной единовременной комиссии. Такая опция есть, например, в « Росбанк-доме », Сбербанке и « Дом-рф». Выглядит это так: заемщик уплачивает банку комиссию 1% от суммы кредита, а банк снижает базовую ставку на 0,5%. Комиссию часто включают в сумму кредита.

Сумма кредита может быть от 100 тысяч до 30 млн рублей. В некоторых банках — даже до 100 млн рублей и больше. Чтобы получить кредит на большую сумму, нужно доказать платежеспособность. Например, если вы получаете зарплату 40 тысяч, то банк может одобрить 2 млн рублей. А если зарплата — 100 тысяч, банк может выдать 4 млн рублей. Чем выше доход, тем больше доверия у кредитора, но в любом случае дадут столько, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50% от дохода. Некоторые банки допускают 60—70% .

Ежемесячный платеж. При его расчете банки учитывают все действующие кредиты и обязательства заемщика: ипотеку, автокредит, потребительские кредиты, микрозаймы, кредит на технику и алименты. Так они рассчитывают показатель долговой нагрузки — ПДН.

Большинство банков также учитывает долги супруга, поскольку он созаемщик по ипотеке, а значит, кредитор может потребовать уплаты и от него. Но если супруг не участвует в сделке, например есть брачный договор или нотариальное согласие, то банк не анализирует его кредитную историю.

• Например, у Игоря две действующих кредитных карты на 100 000 ₽ каждая. А еще он созаемщик по кредиту супруги на 1 500 000 ₽. Хотя Игорь не пользуется кредитными картами, банк все равно вычтет из общего дохода 10% максимального лимита кредитки, то есть в случае Игоря — 20 000 ₽. Также банк вычтет из дохода Игоря сумму, равную ежемесячному платежу по кредиту его супруги. Если она перестанет гасить кредит, обязательство перейдет к Игорю, банк учитывает эти риски.

Сроки кредитования — от 1 года до 30 лет. Обычно срок подбирают такой, чтобы размер платежа был посильным для человека. Например, если срок кредитования 10 лет, то платеж — 35 000 ₽, а если 20 лет — 20 000 ₽. Заемщик выбирает тот вариант, который будет ему по карману и который одобрил банк.

Срок кредитования ограничен возрастом заемщика: на момент полного погашения кредита он, как правило, должен быть не старше пенсионного возраста. Но в некоторых банках порог выше — даже до 80 лет.

Прочие условия — это страхование жилья и жизни заемщика, способы платежа, требования к недвижимости.

Как отсутствие первоначального взноса влияет на условия по ипотеке

Банк заинтересован в том, чтобы ему вернули деньги, а еще он хочет получить прибыль от вложения. Поэтому он использует все инструменты для минимизации риска потери: страхование, высокую процентную ставку, доскональную проверку будущего заемщика.

Первоначальный взнос — гарантия платежеспособности заемщика для банка

Люди, которые уже внесли собственные деньги, меньше склонны отказываться от обязательств по кредитному договору. Соответственно, минус ипотеки без первоначального взноса — менее привлекательные условия кредита: ставка будет выше, срок и платежи больше. С плохой кредитной историей ипотеку без первого взноса получить сложнее.

Банк будет пытаться минимизировать риски, например предлагать страхование, смотреть трудовой стаж, выдвигать требования к уровню доходов.

С выбором объекта также могут быть сложности: купить квартиру без первоначального взноса на вторичном рынке обычно могут себе позволить только собственники другой квартиры, которая становится предметом залога. Размер займа привязывается к стоимости этой недвижимости.

Например, Олег хочет купить в ипотеку трехкомнатную квартиру за 10 млн рублей, а в залог предлагает комнату в общежитии за 1 млн рублей. В этом случае заем и залог несоразмерны, банк вряд ли даст ипотечный кредит.

Как отсутствие первого взноса влияет на вероятность одобрения ипотеки

Этого сказать никто не может. Каждый банк разрабатывает кредитную политику — выдавать ипотеку или нет, он решает индивидуально по каждому обращению.

Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса

Сделать это можно с помощью онлайн-калькуляторов, например на сайтах «Сравни-ру» или «Банки-ру» , а также на сайте конкретного банка, в котором планируете взять кредит.

В калькулятор нужно ввести:

1. Город, где хотите взять жилье.
2. Сумму кредита.
3. Срок, в течение которого планируете его погасить.
4. Цифру 1 в графе «Первоначальный взнос».
5. Категорию заемщика: работник по найму, предприниматель, пенсионер, клиент банка, госслужащий.

Программа рассчитает сумму ежемесячного платежа и размер переплаты по кредиту, перечислит банки, которые выдают ипотеку по указанным критериям. Только учтите, что результаты расчета приблизительны и окончательные суммы в графике платежей могут быть другими.

Документы для оформления ипотеки

Сначала нужно подать заявку на одобрение ипотеки. Для этого заполняют анкету: бумажную, которую можно взять у менеджера банка, или онлайн на официальном сайте кредитора.

К анкете заемщик прилагает:

1. Копию паспорта.
2. Данные СНИЛС, но некоторые банки также требуют копию второго документа, удостоверяющего личность, например водительских прав или загранпаспорта.
3. Документы на закладываемое имущество.
4. Копию трудового договора или трудовой книжки или выписку из электронной трудовой книжки.
5. Справку о суммах дохода и налогов физического лица или другую форму, утвержденную банком: это нужно, чтобы показать платежеспособность. Также можно приложить справки о доходах созаемщиков, если дохода основного заемщика не хватает.

В некоторых банках рассматривают заявку по двум документам.

Перед тем как оформлять кредитный договор, нужно одобрить покупаемое жилье. Вот примерный список документов для банка:

1. Договор купли-продажи квартиры или дома.
2. Выписку из ЕГРН и другие документы, связанные с квартирой или домом.
3. Заключение оценщика.
4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку или брачный договор.
5. Разрешение опеки, если в продаваемом жилье есть доля несовершеннолетнего.

А точный список документов банк указывает для конкретного объекта.

Ипотека на строительство без первоначального взноса

Судя по агрегатору « Сравни-ру », на строительство дома в 2023 году ипотеку без первоначального взноса выдает « Росбанк-дом ».

А раньше выдавал Россельхозбанк: в 2020 году я отправляла им электронный запрос и на следующий же день получила ответ.

Почему не стоит завышать стоимость жилья

Чтобы не вносить первоначальный взнос, некоторые продавцы и покупатели недвижимости формально завышают стоимость жилья. Выглядит это так:

1. Квартиру продают за 3 000 000 ₽, но в договоре купли-продажи указывают цену 4 000 000 ₽.
2. Продавец пишет расписку, что принял 1 000 000 ₽ наличными, то есть покупатель уплатил 25% цены договора.
3. Для банка получается, что заемщик внес первоначальный взнос 25% и теперь ему нужны оставшиеся 75%.
4. Банк переводит продавцу 3 000 000 Р — сумму, на которую продавец изначально и рассчитывал. Получается, покупатель приобрел жилье полностью на кредитные деньги.

Мы не советуем так делать, потому что:

1. Банки просят сделать оценку для ипотеки, а оценщики рисковать репутацией и завышать цену не станут. Они оценят квартиру как есть.
2. Банки проверяют отчет об оценке и сравнивают цену с рыночной. Если кредитор посчитает цену завышенной, то потребует переделать отчет и поставить цену, которую он укажет.
3. Сделку могут признать недействительной, тогда вы можете остаться и без денег, и без квартиры.
4. Продавец сильно рискует. Если сделку отменят, продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре. По нашему примеру: 3 млн рублей банку и 1 млн рублей покупателю. Если он уже потратил эти деньги, вернуть ничего не сможет.

Потребительский кредит вместо первоначального взноса

Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования — нет первоначального взноса. Тогда заемщик ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.

Плюсы и минусы потребительского кредита. Плюсы — это получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки. Минус — еще один долг, который нужно возвращать. Также есть опасность запутаться в сроках погашения кредитов и просрочить платежи, но если поставить напоминание или настроить автоплатеж, проблема решится.

• Предположим, квартира стоит 4 000 000 ₽, а банк требует первоначальный взнос 15% — 600 000 ₽. Если взять потребительский кредит 600 000 ₽ на 5 лет по ставке 9,9—11% , ежемесячный платеж будет примерно 13 000 ₽. Если оставшиеся 3 400 000 ₽ взять в ипотеку на 25 лет по ставке 9,9—10,3% , ежемесячный платеж составит примерно 31 000 ₽. Получается, что первые 5 лет заемщику придется платить каждый месяц по 44 000 ₽.

Когда брать потребительский кредит: до или после. Банк не требует первоначальный взнос сразу — он нужен только на сделке. Можно сначала одобрить ипотеку, а перед сделкой заняться потребительским кредитом. При этом помните, что банк учтет платежеспособность клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку.

Есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, « Росбанк-дом » выдает кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. Срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья — год, на покупку строящегося — 2—3 года , ипотеку же можно оформить на срок до 35 лет. Также по этой программе банк берет в залог имеющуюся недвижимость.

Но вообще сама затея с ипотекой и потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велика вероятность, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой.

Уровень банкротств гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос. Поэтому некоторые банки специально проверяют клиента по БКИ, чтобы узнать, не оформил ли он кредит на взнос. И если обнаружат, могут отказать в ипотеке или снизить сумму кредита.

Порядок действий. За несколько дней до подписания договора ипотеки просмотрите предложения банков — кто, сколько, по какой ставке предлагает кредит. Отправьте онлайн-заявки в два-три наиболее выгодных. Кредитор, одобривший заявку, пришлет на подпись договор с индивидуальными условиями.

Если все банки одобрили онлайн-заявки и прислали кредитные договоры, вы не обязаны заключать их все. Банки не могут оштрафовать за то, что вы передумали брать кредит: это запрещено законом. Поэтому выбирайте вариант, который вас устраивает. Но если откажетесь от одобренного кредита, в следующий раз этот банк может не одобрить заявку или предложит сумму меньше, зато по более высокой ставке.

Я взяла потребительский кредит на первоначальный взнос, а муж оформил ипотеку

взяла ипотеку и потребительский кредит

Осенью 2013 года мы с будущим мужем решили купить квартиру, но накоплений даже на первый взнос не было. Более того, у моего молодого человека был потребительский кредит, который он взял в начале того же года, чтобы купить машину.

Мы присмотрели однушку в новостройке в Московской области за 4,5 млн рублей, дом сдавался в 2016 году. Решили брать ипотеку в крупном банке, первоначальный взнос — 15%. Поступили так: осенью 2013 года будущий муж оформил ипотеку на себя. За две недели до этого я взяла на свое имя потребительский кредит на первоначальный взнос в другом банке, где уже три года была зарплатным клиентом.

Кредит мне оформили за два дня, понадобились только паспорт и справка с работы с указанием должности, дохода и контактов работодателя. Я взяла 850 000 ₽ на 4 года под 15,9% — этого хватило на 15% стоимости квартиры и некоторые траты на оформление документов, например страхование жизни, доверенности на регистрацию и прочее.

Банку, где брали ипотеку, мы не сообщали источник первоначального взноса. В анкете указали, что это наши накопления. В итоге мой молодой человек взял в ипотеку 3 806 000 ₽ под 12% годовых на 15 лет. По нашей договоренности квартиру он оформил только на себя. Если бы что-то пошло не так, я могла бы доказать, что участвовала в покупке квартиры: потребительский кредит оформлен на меня и было видно, что я перевела деньги в счет первоначального взноса. Плюс иногда я досрочно гасила ипотеку от своего имени и со своего счета. Но я была уверена, что необходимости делить квартиру не возникнет. Через год после оформления ипотеки мы поженились.

Изначально наш платеж за потребительский кредит составлял 22 630 ₽ в месяц, а за ипотеку — 45 700 ₽. Первое время мы расплачивались досрочно в основном с потребительским кредитом, оставляя на ипотеку минимальный платеж. И довольно быстро отдали потребкредит — примерно за год.

Затем мы стали досрочно гасить ипотеку. Пока я не ушла в декрет, мы почти полностью откладывали мои доходы — зарплату, премии, фриланс — на погашение ипотеки, а жили на доходы мужа. Когда у него случались квартальные или годовые премии, отдавали и их большую часть. Выходило, что мы перечисляли банку не менее 100 000—140 000 ₽ ежемесячно, а иногда и больше. Муж посчитал в онлайн-калькуляторе, что было бы выгоднее сначала снизить размер платежа до 20 000 ₽ в месяц, а потом сокращать срок — так мы и поступили. Мы расплатились по ипотеке за неполные пять лет.

Ипотека под залог недвижимости

Кредиты под залог недвижимости бывают нецелевыми и целевыми. У нецелевого выше ставка и не требуется подтверждение цели — деньги можно тратить на что угодно, как и при потребительском кредите. У целевого ставка ниже, но банку нужно предоставить подтверждение целевого использования — например, документы на жилье, приобретенное с помощью кредитных средств.

• Например, в «Росбанк-доме», Транскапиталбанке и многих других банках схема выглядит так: кредит под залог выдается по ставке х%. Заемщику дают 90 дней на то, чтобы подтвердить целевое использование, то есть заключить договор купли-продажи и оформить право собственности. После того как заемщик представит документы, подтверждающие покупку, ставка снижается на 2%. Если в течение 90 календарных дней с даты выдачи кредита не сдать документы в банк, ставка останется х%.

Документы для передачи имеющейся недвижимости в залог — это выписка из ЕГРН, отчет об оценке, технический план квартиры или межевой план участка. Еще потребуется оформить страховку, как и по обычной ипотеке на покупку жилья.

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита заемщик всегда сталкивается с необходимостью внести хотя бы минимальный первоначальный взнос. Если раньше можно было найти банк, который выдает жилищные кредиты без вноса, то теперь на рынке таких вариантов нет. Наличие собственных средств требуется всегда.

Специалист портала Бробанк.ру разобрался в том, почему банки обязательно требуют наличие взноса, и какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке нужен для оформления ссуды. Можно ли как-то обойти ситуацию, если собственных средств просто нет.

1. Зачем банки требуют первый взнос
2. Какой первоначальный взнос на ипотеку требуют банки
3. Если у вас есть материнский капитал
4. Если денег нет вообще

Зачем банки требуют первый взнос

На деле первоначальный взнос решает две задачи. Первая — уменьшение суммы займа относительно стоимости недвижимости. Это делается для того, чтобы в случае просрочки банк смог без проблем оперативно реализовать недвижимость с применением дисконта.

Например, заемщик купил квартиру в ипотеку за 5 млн. рублей и чуть ли не сразу перестал ее платить. Тогда банку придется забирать недвижимость и продавать ее с торгов. Такой проблемный объект продать за те же 5 млн. рублей невозможно, поэтому банк снижает рыночную цену. Если первого взноса не было, кредитор понесет явный убыток. А если ПВ был, то сумма займа составит уже на 5 миллионов, а, допустим, 4. И банк сможет без потерь применить дисконт и покрыть свои убытки.

Вторая задача первоначального взноса — составление положительного образа о заемщике. Если человек имеет собственные накопления, то это говорит о его финансовой грамотности, о наличии у него хорошего дохода. И чем больше клиент вносит своих средств в счет покупки, тем лояльнее к нему относится банк, тем ниже ставка, тем выше вероятность одобрения.

Какой первоначальный взнос на ипотеку требуют банки

Для рядового россиянина необходимость внесения первоначального взноса по ипотеке — серьезная трата. Даже если не брать в расчет Москву, Питер и Сочи с их огромными ценами на недвижимость, то все равно придется вложить прилично.

Допустим, если наш заемщик хочет купить небольшую двухкомнатную квартиру, допустим, в Перми, то такой объект будет стоить около 3000000 рублей. Соответственно, если банк будет требовать первоначальный взнос на ипотеку в размере 20%, придется выложить 600000 своих личных рублей. Понятно, что для среднестатистической семьи это огромная сумма. Вот и приходится искать банк, который устанавливает минимальный взнос по ипотеке.

• Сбербанк — от 15%;
• ВТБ. Стандартный размер минимального первого взноса — 20%. Но допускается его понижение до 10%, в этом случае процентная ставка по продукту увеличивается на 0,5 пункта;
• Газпромбанк — от 10%, причем ставки при таком небольшом взносе не повышаются;
• Альфа Банк — от 15%;
• УБРиР — от 20%;
• Райффайзенбанк — от 15%;
• Металлинвестбанк — от 20%;
• Открытие — от 15%, если речь о зарплатном клиенте этого банка. От 30%, если заемщик или созаемщик — предприниматели или собственники бизнеса. Во всех остальных случаях — минимум 20%;
• Россельхозбанк — от 15%. Но если в кредит приобретается жилье стоимостью больше 7 млн. рублей (Москва и СПб — исключения), то минимум 20%;
• Зенит — от 20%;
• Уралсиб — от 15%
• Абсолют Банк — от 20%;
• Дельтакредит — от 15%.

Как видно, заемщику все же придется вложить приличную сумму в покупку. Минимальный первый взнос по ипотеке готов принять только Газпромбанк, ему достаточно 10%. То есть если вы планируете покупать квартиру за 3 млн. рублей, достаточно будет внести 300000 — это уже более подъемный вариант.

Если у вас есть материнский капитал

Некоторые банки применяют дополнительные льготы к гражданам, которые используют для оформления ипотечного кредита сертификат на материнский капитал. Льгота выражается в уменьшении размере минимального ПВ.

Это действует не во всех банках, но предложения найти можно. Например, банк Дельтакредит и Газпромбанк при наличии МК готовы снизить планку взноса до 5%. Соответственно, при цене объекта в 3 млн. рублей заемщику достаточно будет внести только 150000 рублей. Такую сумму семье накопить вполне по силам.

Сбербанк и Райффайзенбанк указывают на то, что материнский капитал можно направить на первоначальный взнос. Но вот какую именно его часть можно покрыть сертификатом — это не сообщается. Для уточнения информации вам нужно обратиться в отделы ипотечного кредитования этих банков. Скорее всего, полностью покрыть им первый взнос нельзя, только какую-то его часть.

Если денег нет вообще

Первый взнос на ипотеку есть не у каждого заемщика, поэтому граждане часто ищут альтернативные варианты. Если банки не выдают жилищные ссуды с ПВ в 0%, возникает мысль оформления потребительского целевого кредита. То есть заемщик сначала получает наличный кредит, а после эту сумму направляет на первоначальный взнос по ипотеке. Звучит просто, но на практике осуществить такое нелегко.

1. Оформить кредит наличными на нужную сумму. Желательно заключать договор на как можно больший срок, на 5-7 лет, чтобы уровень платежеспособности позволил в дальнейшем оформить ипотеку. Учитывайте, что если взять в кредит 450000 рублей на 5 лет, то даже при самых лучших условиях ежемесячный платеж составит 11000 рублей.
2. Получите эти деньги и положите на счет, желательно на депозитный. За ипотекой лучше обращаться как минимум через 6-12 месяцев после оформления наличного кредита. Если сделать это сразу, ипотека одобрена не будет: банк сразу поймет, что вы взяли кредит на ПВ, а это крайне нежелательно для него, негативный фактор.
3. Примерно через год после оформления кредита наличными при условии его благополучного погашения обращайтесь в выбранный банк уже за ипотечным кредитом. Можно даже в тот, где была оформлена наличная ссуда. Пробуйте оформлять ипотеку.

Не факт, что жилищный кредит будет одобрен. При рассмотрении заявки банк будет анализировать вашу платежеспособность. Если учесть, что у вас уже будет действующий кредит, то после оформления ипотеки долговая нагрузка будет очень серьезной.

Например, если взять в Сбербанке ипотеку на квартиру ценой 3 млн. рублей с первым взносом в 450000 на 20 лет, ежемесячный платеж составит как минимум 26000-27000 рублей. К этой сумме добавляем еще 11000 — ежемесячный платеж по кредиту, который был оформлен на первый взнос. Итого ежемесячная долговая нагрузка на заемщика — минимум 38000 рублей. Для одобрения ипотечного кредита при таких обстоятельствах доход семьи должен составлять минимум 80000 рублей. И это без учета дополнительных расходов и без детей.

Если даже ипотека с маленьким первоначальным взносом вам не по силам, можете также рассмотреть предложение банка Дельтакредит. Он готов официально выдать кредит на первый взнос и после дать ипотеку, но при условии, что первая ссуда обеспечивается залогом недвижимости, которая уже есть у заемщика.