Эскроу счета что для физических лиц

Escrow, эскроу-счет: что это такое и как им пользоваться?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account — это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц — банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Счет-эскроу — один из видов банковского счета, отличительной особенностью которого является передача денег на хранение третьему лицу, то есть банку, до определенного момента. Банк в данном случае не имеет никакого интереса к деньгам и фактически гарантирует, что продавец исполнит свои обязательства и лишь после этого получит деньги.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу: покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора; продавца (бенефициара); эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк). Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

недвижимостью,
земельными участками,
ценными бумагами,
долями участия,
товарными знаками,
изобретениями,
моделями,
промышленными образцами,
компьютерными программами и другими объектами,
а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью. Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике. Как работает Основа сделки — исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны. Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения. Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом: В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность). Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости — отдают документы на регистрацию нового собственника). Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя). Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка). После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле. Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества. Отличия от аккредитива Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива: Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки. Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора. Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Эскроу-счета в строительстве

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Когда применяется

В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?

Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов — защита дольщиков.

Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться

Каждая крупная покупка требует основательного подхода. Если бездумно довериться незнакомому человеку или непроверенной организации, то можно потерять деньги, время и нервные клетки. Чтобы сделка прошла безопасно, лучшим решением будет открыть эскроу-счет.

В последние десятилетия мы узнали много драматических историй обманутых «дольщиков», которые надолго снизили доверие населения к застройщикам.

К счастью, сегодня порядок в сфере купли-продажи недвижимости в значительной степен наведен, и во многом благодаря внедрению специального механизма защиты.

С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.

Представим Илью, который хочет купить квартиру. Чтобы сэкономить, он остановил выбор на недостроенной новой многоэтажке. Поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, стоимость квадратного метра жилья в нем существенно ниже, чем на общем рынке.

После заключения договора с компанией-застройщиком Илья приходит в банк, открывает эскроу-счет и переводит на него оговоренную сумму. С этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен или расторгнут.

Что такое эскроу-счет

Это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя. Когда продавец исполнит обязательства и подтвердит это документально, то получит доступ к средствам в полном объеме.

Важно: в отличие от средств на депозитах (вкладах), банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены от гипотетической ситуации отсутствия средств на нем в случае внезапного расторжения договора.

В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица:

покупатель, то есть депонент;
продавец, он же бенефициар;
банк, который исполняет роль посредника между сторонами.

В каких случаях применяется

Помимо сделок с недвижимостью, эскроу-счет можно использовать:

при покупке ценных бумаг;
в сделках по продаже бизнеса;
при реализации продуктов, имеющих статус интеллектуальной собственности;
при заключении мировых соглашений сторонами судебных процессов.

Кому принадлежат деньги на эскроу-счете

По закону средства на счете принадлежат депоненту до момента исполнения продавцом условий договора. То есть в случае непредвиденных обстоятельств, вы, как покупатель сможете вернуть деньги. И если вы участвуете в долевом строительстве жилья, то будьте уверены: ваши средства автоматически застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Плюсы и минусы

Преимущества от использования очевидны, но давайте рассмотрим их внимательнее.

Недоверие между сторонами не может стать причиной отказа от сделки – продавец гарантированно будет вознагражден, если выполнит условия договора, а покупатель получит товар или услугу.
Бенефициар сделки не заинтересован в затягивании сроков исполнения обязательств, поэтому, к примеру, строящийся объект будет сдан в срок.
В случае отказа продавца или наступления форс-мажорных обстоятельств покупатель без проблем сможет вернуть деньги – они заморожены на эскроу-счете.
Основанием для перечисления денег бенефициару может служить любой документ, утвержденный обеими сторонами.
Если банк, в котором открыт эскроу-счет, кредитует компанию-застройщика, то он может участвовать в контроле за правильным расходованием средств в случае долевого строительства.
Средства на эскроу-счете не могут быть взысканы в судебном порядке для погашения задолженности депонента.
В случае с долевым строительством счет открывается бесплатно, а средства на нем застрахованы Агентством по страхованию вкладов (не более 10 млн рублей).

Не все российские банки работают с такими счетами. В числе предоставляющих услугу открытия эскроу-счета – Совкомбанк.
В большинстве случаев при открытии счета депоненту потребуется заплатить комиссию (обычно в размере до 1% от всей суммы). При оформлении сделки в рамках долевого строительства жилья за это платит застройщик.
Отличие от депозита – деньги на счете эскроу не растут.
Вернуть досрочно деньги со счета депонент сможет только после разрыва договора с бенефициаром.

Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета

Если вы обратились к теме данной статьи, то с вероятностью 90% собираетесь приобрести недвижимость по программе долевого участия в строительстве. А значит, вам полезно будет узнать алгоритм действий при открытии эскроу-счета.

Давайте проследим, какие шаги предпринял наш герой:

Илья заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи в строящемся доме.
Он выбирает банк, который предлагает наиболее комфортные условия открытия счета и обслуживания сделок с недвижимостью. Обязательно согласует это решение с продавцом.
Захватив договор, Илья приходит в кредитную организацию, открывает эскроу-счет, кладет на него оговоренную сумму.
Банк забирает копию договора и, ознакомившись с его условиями, замораживает средства на счете.
В назначенный срок компания-застройщик вручает Илье ключи от долгожданной квартиры. Мужчина внимательно проверяет будущее жилье: качество отделки, состояние инженерных сетей, даже замеряет рулеткой метраж. Если будут обнаружены недостатки, продавец должен сразу принять меры по их устранению – он заинтересован в скорейшем завершении сделки. Только подпись в приемо-передаточном акте может служить для банка основанием разморозить средства.
После представления в кредитную организацию документов, подтверждающих исполнение обязательств, компания-застройщик получает свои деньги.
Тем временем Илья уже полностью погрузился в долгожданные хлопоты, связанные с переездом и ремонтом.

Представим теперь альтернативную версию этой истории (начиная с пункта 5) – как повел бы себя Илья в случае неудачного развития ситуации.

5. Илья внимательно следит за процессом постройки дома и через полгода с сожалением отмечает, что компания значительно отстает от графика работ. В офисе застройщика объяснили этот факт форс-мажором и задержкой финансирования. Илья понял, что не хочет продолжать сотрудничество с такой компанией, поэтому разрывает договор.

6. В банке он предъявляет документы, подтверждающие приостановку сделки, пишет заявление на закрытие эскроу-счета и возврат денег.

7. Кредитная организация возвращает Илье средства, и он заключает договор ДУ с другим застройщиком.

Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.

Ипотека

Кредит не станет препятствием для покупки жилья в ипотеку. Деньги сразу поступят на открытый эскроу-счет. При этом не важно, будет ли он открыт в банке, выдавшем кредит, или в другой финансовой организации. Хотя за транзакцию могут взять комиссию.

В дальнейшем, после регистрации договора ДУ в Росреестре, банк, в котором открыт эскроу-счет, выступит гарантом выполнения бенефициаром своих обязательств.

Думаете об ипотеке, но сомневаетесь? У Совкомбанка для вас выгодные предложения. Комфортный ежемесячный легко подобрать на калькуляторе.

Отличие эскроу-счета от банковской ячейки и аккредитива

При совершении крупных покупок физические лица часто используют банковскую ячейку. Это своего рода сейф, в котором деньги хранятся до востребования одной из сторон.

Для бизнеса больше подходит аккредитивный договор. Предприниматели часто заключают его с контрагентами (ИП или юрлицами) при совершении сделок на поставку товаров или услуг.

Механизм обеспечения обязательств во всех перечисленных случаях одинаков, различаются только детали и юридические нюансы.

Что такое счет эскроу и правила работы с ним

При выборе квартиры в новостройке будущий собственник должен оценить все риски, связанные с ее покупкой. Один из основных страхов покупателя квартиры — незавершенное строительство. Рассмотрим, как счета эскроу помогают обезопасить дольщиков от потери финансов.

Что такое счет эскроу?

Эскроу счет — это банковский счет, предназначенный для обеспечения безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Правовой режим счета эскроу устанавливается банком эскроу-агентом в договоре счета эскроу в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами Центрального банка Российской Федерации.

Схема покупки квартиры с использованием счета эскроу отличается от существовавшей ранее схемы, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил денежные средства на счет девелопера. Переход застройщиков на счета эскроу начался в середине 2019 года. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ с 01 июля 2019г. такие счета используются для покупки недвижимости в строящемся объекте. Важно отметить, что строительства, начатые ранее указанного срока, не замораживаются.

Как работает счет эскроу?

Денежные средства дольщиков (покупателей), размещенные на счетах эскроу будут доступны застройщику только после окончания строительства. Если застройщик планирует вести свои работы за счет заемных средств, он получает в банке кредит на отдельный банковский счет, а банк на основании договора помогает контролировать платежи подрядчикам. Для начала работы застройщику достаточно оформить заявку и заключить договор, также можно подключить услугу дистанционного банковского обслуживания для отслеживания статуса документов. Таким образом банковский контроль помогает избежать нецелевого расходования средств и исключить ненужных субподрядчиков или выявить посреднические цели. Кроме того, застройщик обязан указывать в отчетности детальную информацию по расходованию средств. Если застройщик использует заемные средства, то дольщики должны открывать счета эскроу в том банке, который предоставил кредит застройщику.

Другими словами, ни покупатель, ни застройщик не могут получить или использовать деньги со счета эскроу. Это позволяет обеспечить средствам защиту и исключить риск потери капитала или неуплаты на 100%. Если по какой-либо причине застройщик не заканчивает строительство, дольщик может не только вернуть собственные средства, но и получить неустойку.

Порядок расчета по счетам эскроу

Как выглядит процесс работы со счетом эскроу? Условно его можно разбить на 3 этапа: открытие — пополнение — закрытие.

Открытие
• Покупатель оставляет заявку в банке на открытие счета эскроу;
• В банк предоставляются необходимые документы для заключения договора и открытия счета эскроу;
• После предоставления документов и данных, заключается трехсторонний договор и открывается счет.

Пополнение
Положить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении банка, через интернет-банк или в мобильном приложении. Покупатель квартиры может использовать как собственные финансы, так и воспользоваться ипотечным кредитом. В случае одобрения ипотеки банк самостоятельно направит денежные средства на открытый ранее счет эскроу. При этом для клиента открывается отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты клиентом процентов за пользование заемными средствами. Для получения ипотеки и для открытия счета эскроу могут быть выбраны разные банки.

Сумма на счете эскроу автоматически замораживается банком и ее невозможно будет снять ради других целей.

Закрытие
Механизм перевода денежных средств со счетов эскроу застройщику довольно прост. После ввода здания в эксплуатацию, банк самостоятельно переводит денежные средства со счетов эскроу застройщику, после чего счета эскроу закрываются. У покупателя (дольщика) есть гарантия, что его деньги будут в безопасности, а застройщик уверен, что получит оплату.

Продажа через счета эскроу

С помощью счетов эскроу можно не только купить квартиру в новостройке, но и приобрести недвижимость на вторичном рынке. В этом случае правовой режим счета эскроу будет регулироваться ГК РФ, а не Федеральным законом № 214-ФЗ. Это альтернатива открытию обычной банковской ячейки или аккредитива, позволяющая обеспечить гарантию транзакции.

Оформление такого типа сделки аналогично ситуации с застройщиком. Использование счета эскроу подразумевает наличие прописанных условий для выполнения сделки между продавцом и покупателем недвижимости, которые они совместно предоставляют выбранному банку. Единственное отличие состоит в том, что продавец получает денежные средства при предоставлении банку документа, подтверждающего переход права собственности от продавца к покупателю (выписка из ЕГРН).

Можно ли забрать со счета эскроу деньги назад?

Вернуть денежные средства и расторгнуть договор счета эскроу можно в следующих случаях:
• Завершения срока действия договора счета эскроу;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению между дольщиком и застройщиком;
• Невозможности застройщика достроить объект или заморозка строительства;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком по своей инициативе.

В случае банкротства банка покупатель может получить выплату возмещения по счету эскроу в размере 100% от суммы, находящейся на счете эскроу, но не более 10 млн рублей, так как такие денежные средства страхуются АСВ — Агентством по страхованию вкладов. Средства покупателя, находящиеся на счете эскроу страхуются на весь срок: со дня их размещения на счете эскроу и до дня представления застройщиком банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При банкротстве банка покупатель (дольщик) и застройщик обязаны заключить договор счета эскроу с другим банком. Выплата возмещения по счету эскроу осуществляется АСВ путем перечисления денежных средств на счет эскроу дольщика открытый в другом уполномоченном банке.

Могут ли приставы арестовать счета эскроу?

Нет. В соответствии с частью 4 статьи 860.8 ГК РФ установлен запрет на арест или списание денежных средств со счета эскроу. На период строительства деньги находятся уже не у покупателя, но еще не у строительной компании, поэтому и списать их нельзя. Взыскать средства могут только в том случае, если счет эскроу был закрыт, и покупатель вернул себе средства в связи с невыполнением сделки.

Аналогичная норма установлена ч. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно ей на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, и в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.

В чем выгода?

Основное преимущество такого подхода в расчетах — безопасность и гарантия. В отличие от открытия банковской ячейки или аккредитива, счет эскроу обладает рядом значительных преимуществ:
• Нет необходимости использовать наличные средства для заключения и оплаты сделки;
• Исключение возможности обмана дольщика;
• Возможность оформления ипотеки;
• Застройщик гарантированно получит средства после завершения работ;
• Покупатель в праве вернуть себе деньги, если объект не был сдан;
• Бесплатное открытие и обслуживание счета;
• Денежные средства, находящиеся на счете эскроу, в сумме, не превышающей 10 млн рублей, страхуются государством;
• Средства на счете не могут быть взысканы, даже если у владельца есть неуплаченные штрафы, налоги или долги.

Какие есть минусы?

При всех преимуществах использования счетов эскроу необходимо учитывать и недостатки. Один из них уже упоминался — в случае банкротства банка покупателю будет возвращена только страховая сумма в размере не более 10 млн рублей, при наличии на счете большего количества денежных средств существует риск их потери.

Также следует отметить, что при покупке квартиры в ипотеку уплаченные до расторжения договора проценты банку не могут быть возвращены покупателю.

Использование счетов эскроу стало очень популярным среди участников рынка недвижимости. Сегодня такие счета — единственный способ минимизировать риск потерь в долевом строительстве и сберечь нервы покупателя. Подходите осознанно к выбору банка для открытия счета эскроу, внимательно изучите договор, чтобы быть уверенным в безопасности ваших средств.

Эскроу-счет

Про эскроу-счета в России широко начали говорить в 2019 году. Тогда же был введен закон, что отныне любая покупка квартиры с договором долевого участия (ДДУ), состоится только по такому принципу. Новая мера возникла неспроста: в стране стало слишком много обманутых дольщиков. Новаторский механизм должен минимизировать риски покупателей. Вместе с экспертами рассказываем про особенности счетов эскроу в банке.

Эскроу-счет. Фото: shutterstock.com

Что такое эскроу-счет простыми словами

— Эскроу — специальный банковский счет, который используется для того, чтобы снизить риски при оплате услуги. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Вторая сторона договора получит эти деньги только после того, как выполнит свои обязательства. Если говорить применительно к рынку недвижимости, то обязательство — ввод дома в эксплуатацию, — объясняет руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу в июле 2019 года. До июля 2020 года раскрытие счетов — то есть передача денег застройщику — происходила только после того, как клиент оформлял все документы на недвижимость. Сейчас деньги переводят компаниям, когда они получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для простого покупателя это не играет никакой роли.

— Если дом в эксплуатацию по каким-то причинам не введен, сроки задержаны и покупатель с этим не согласен, то деньги со счета эскроу возвращаются непосредственно ему, — говорит коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.

Кстати, эскроу-счет используют не только при оформлении договора долевого участия. Для чего он еще нужен, «КП» объяснила налоговый консультант Марина Агафонова. Эскроу используются для:

купли-продажи недвижимости и земельных участков;
купли-продажи товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
покупки и продажи акций, долей участия.

Если вы решите открыть подобный счет в банке, то наверняка столкнетесь и с другими профессиональными терминами, которые не встретишь в бытовой речи. Мы попросили простыми словами объяснить понятия руководителя юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлию Кочаровскую.

Депонент — лицо, которое вкладывает деньги. Если говорить о недвижимости — покупатель квартиры.
Бенефициар — лицо, которое получит эти деньги, но только при достижении определенных обстоятельств.

— Дольщик кладет деньги на эскроу-счет, а бенефициар — застройщик — получит их только после регистрации договора купли-продажи квартиры. Если он обанкротится, деньги не пропадут, арест на них не наложить и не списать, — пояснила юрист.

Как открыть эскроу-счет в банке

Порядок действий схож с открытием обычного банковского счета. Главные нюансы в том, что нужно установить условие, при котором деньги получит вторая сторона. Если речь о покупке квартиры по ДДУ, то процесс в большей степени автоматизирован.

Определиться с целью

Сегодня эскроу в России в обязательном порядке используют при покупке недвижимости по договору долевого участия. Но вы можете также открыть подобный счет и при прочих сделках, о которых упоминали выше.

Выбрать банк

Не все российские банки оказывают подобную услугу. У одних нет на это разрешение ЦБ, другие намеренно его не получают по своим бизнес-мотивам. Есть важный нюанс, если говорить про эскроу относительно покупки с ДДУ. Открыть такой счет можете только в банке, который является эскроу-агентом объекта, где вы собрались приобрести недвижимость.

Открыть расчетный счет

Сначала вы должны завести в выбранном банке расчетный счет. Отметим, что это правило не действует, если речь про договоры долевого участия.

Оплатить комиссию

Если мы говорим про эскроу безотносительно покупки квартиры по ДДУ, то придется заплатить за обслуживание такого счета. Ставки у всех разные, но не фиксированные. Банки берут определенный процент с той суммы, которую вы размещаете у них. При покупке квартиры у застройщика оплачивать ничего не нужно.

Собрать документы

В случае покупки жилья, вам понадобится проект договора долевого участия. Все бумаги получите у застройщика, которые продает вам квартиру. Также нужен паспорт. Если вы по своей инициативе открываете эскроу, то перечень необходимых документов вам дадут в банке. Среди них договор-основание (в каком случае бенефициар получит деньги), серия заявлений, образцы подписей.

Перевести деньги на счет

Процедура ничем не отличается от классических способов положить деньги в банк. Если вы берете ипотеку, то деньги также поступят на эскроу. После этого необходимо отправиться в Росреестр и зарегистрировать договор долевого участия.

Плюсы эскроу-счета

По просьбе «КП» адвокат Эльдар Керимов выделил основные плюсы счетов эскроу.

Гарантия получения денег застройщиком, при полном исполнении своих обязательств.
В случае расторжения сделки, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются покупателю.
Возможность для сторон прописать в договоре, какие документы станут для банка доказательством совершения сделки.
Счет эскроу нельзя арестовать, а на денежные средства обратить взыскание — долги по налогам, штрафам, алиментам и т. д.
Исключен риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика, защита интересов покупателя от долгостроя.

— Главный плюс — 100% гарантия от недостроя. Дома, строящиеся по эскроу, уже профинансированы банком. Работы будут вестись вне зависимости от спроса в моменте. Еще одним косвенным плюсом системы эскроу стало усиление контроля за качеством строящихся объектов и их экономикой. Банки понимают, что в случае банкротства застройщика им придётся выполнять обязательства перед дольщиками, поэтому они не пропускают на рынок слабые и некачественные проекты, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

Минусы эскроу-счета

Когда нововведение входило в федеральное законодательство, то казалось, что от него будут лишь плюсы. Но опрошенные «Комсомолкой» эксперты смогли назвать и минусы счетов-эскроу. Адвокат Эльдар Керимов перечисляет такие нюансы.

До перевода застройщику деньги заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор. Законное основание для расторжения — неисполнение обязательств застройщиком. То есть просто так вернуть деньги «потому что передумал», уже нельзя.
Не все банки в России имеют лицензию для работы со счетами эскроу.
Если это не сделка по договору долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.
Повышение цен на новостройки, поскольку застройщики на период строительства вынуждены кредитоваться у банков.

— При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. Это означает, что вы потеряете, как минимум, на инфляции. Важно отметить, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные проценты по ипотеке никто не компенсирует, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

— В первую очередь минусы счетов эскроу почувствовали застройщики, которым приходилось пересчитывать финмодели и подстраиваться под новую систему финансирования. Также усложнилась процедура уступки прав по договору долевого участия. Для покупателей, которые предпочитали прокручивать свой капитал на недвижимости, а не на депозитах или акциях, процедура эскроу усложнила перепродажу, — отмечает коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.