Как быстро погасить ипотеку схема
Перейти к содержимому

Как быстро погасить ипотеку схема

  • автор:

Как досрочно погасить ипотеку

В этой статье рассказываем, как ускорить выплату ипотеки и получить долгожданную свободу. Мы постарались собрать максимум способов быстрой выплаты ипотеки – от первоначального взноса и скидок на квартиру до нюансов досрочного погашения.

Решили взять ипотеку? Или уже взяли? Поздравляем! Осталось самое главное – выплатить ее. Мы подготовили советы, которые помогут вам быстрее рассчитаться с банком.

Как оформить ипотеку на комфортных условиях

У процедуры оформления ипотеки есть свои нюансы, но одно дело ее оформить и совсем другое – закрыть . О создании благоприятных условий для комфортного погашения займа нужно позаботиться заранее, и начать стоит с той самой минуты, когда у вас только возникла мысль приобрести недвижимость в кредит.

Накопите больше на первоначальный взнос

В начале всегда нужен план. Подумайте, какую квартиру вы хотите. Сделайте расчет в онлайн-калькуляторе , чтобы узнать, какой первоначальный взнос понадобится . Решите, через сколько месяцев или лет вы хотите оформить ипотеку, и посчитайте, сколько надо откладывать.

Получилась слишком большая сумма? Дайте себе больше времени для накоплений.

Это невозможно? Тогда ищите альтернативные источники дохода.

Вторая, третья работы – это не лучший вариант. Не стоит в погоне за доходом подрывать свои здоровье и нервную систему. Поэтому давайте рассмотрим пассивные источники дохода.

  • Продайте что-нибудь ненужное

Вещи, посуда, украшения, книги, техника – у каждого найдутся не нужные больше вещи, которые лежат мертвым грузом и переезжают с места на место. Деньги за это можно получить небольшие, но тоже приятно.

  • Заставьте деньги работать и приносить доход

Чтобы ваши накопления не съедала инфляция, откройте депозит или карту с начислением процентов на остаток – деньги будут копиться эффективнее. Если трудно удержаться от спонтанных покупок, то держите деньги там , где до них сложнее добраться – на вкладе.

Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются. Сберегите средства от инфляции и заставьте накопления работать на вас. Откройте вклад в Совкомбанке со ставкой до 11,5 % годовых. Гибкие условия сыграют вам на руку:

  • вы можете открыть вклад дистанционно;
  • управлять им не выходя из дома;
  • увеличить ставку, пользуясь картой «Халва».

Дополнительную сохранность средств обеспечивает государственная Система страхования вкладов.

Если вы финансово дисциплинированы и не потратите лишнюю копейку без острой необходимости – можно хранить деньги на карте, там больший процент.

  • Оплачивайте покупки картой с кешбэком

И полученный доход откладывайте в копилку.

  • Монетизируйте свое увлечение

Ваше хобби может приносить не только положительные эмоции, но и дополнительный доход. Разводите цветы? Размножайте их и продавайте. Играете на фортепиано? Подумайте, вы могли бы давать уроки в выходные дни?

  • Анализируйте свои расходы

Получать дополнительный доход – это хорошо, упорядочить и сократить действующие расходы – еще лучше. В этом помогут приложения для смартфона – выберите самое удобное и записывайте траты в течение месяца.

  • Узнайте, куда уходят деньги

Определите, на какую категорию покупок уходит денег больше всего.

Например, вы выяснили, что самая затратная категория – это одежда и косметика. Подумайте, а так ли вам нужна шестая помада или четвертые кроссовки?

Хорошо обдумывайте спонтанные покупки (думать желательно за пределами магазина, чтобы ничего не отвлекало от размышлений) и научитесь отличать потребности от желаний.

Может быть, для вас рабочей стратегией станет ограничение финансов, которые вы можете потратить в каждой конкретной категории?

  • Составляйте списки покупок перед походом в магазин

Иначе выйдете только за хлебом и молоком, а вернетесь с пакетами продуктов на 7 тысяч.

  • Сократите расходы на приятные мелочи

Да, они приятные, но в конце месяца выливаются в очень даже приличную сумму. Поездки на такси, походы в бар, очередной шопинг со скидкой… Не отказывайте себе в импульсивных покупках полностью, чтобы не вгонять себя в депрессию, но подумайте хорошо – от чего стоит отказаться ради будущей жилплощади.

Например, вы берете стакан капучино в автомате перед началом каждого рабочего дня. Напиток стоит 100 рублей. Вам кажется, что это не так много и что без привычного стаканчика кофе ваше утро не заладится.

23 рабочих дня в месяце × 100 руб. = 2300 руб. в месяц

2300 × 12 месяцев = 27 600 руб. в год

Даже за вычетом дней, когда вы в отпуске, и новогодних каникул получается внушительная сумма.

Не исключено, что в процессе накопления вы поймете, что можете откладывать чуть больше, а потом еще больше. Это хорошее решение, потому что чем больше взнос – тем меньше будет кредит и переплата!

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Воспользуйтесь помощью государства

Обязательно узнайте, положены ли вам субсидии или льготы от государства. И если положены – как ими воспользоваться.

Сначала проверьте, доступен ли вам жилищный сертификат в рамках федеральной или региональной программы. Сертификат дает право на получение жилья или субсидию для покупки или строительства недвижимости.

Чтобы узнать, какие категории граждан могут получить сертификат в вашем регионе, обратитесь в администрацию населенного пункта, в котором вы прописаны.

Также можно узнать, подходите ли вы под условия оформления льготной дальневосточной ипотеки или ипотеки с господдержкой для семей с детьми .

Уточните возможность получения скидки при покупке квартиры

Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.

В таких случаях застройщики могут предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей. Поэтому, собираясь покупать квартиру, обязательно проверьте – есть ли скидки и акции у застройщиков. Чем дешевле вам обойдется жилье, тем меньше будет заем – следовательно, его будет проще выплатить .

Советы по выбору квартиры

  • Если вы собрались покупать новостройку, то лучше приобрести ее на этапе котлована или в самом начале строительства. Чем ближе момент сдачи дома – тем больше цена за квадратный метр.
  • Недвижимость на первых и последних этажах, не «видовые» комнаты с окнами во двор или недалеко от лифта, а еще боковые и угловые квартиры могут стоить дешевле. Если для вас это не принципиальные моменты – можно смело рассматривать подобные варианты и просить скидку у менеджера.
  • Если у вас ограниченный бюджет и на примете есть другая квартира подешевле (хорошо, если у конкурентов застройщика) – скажите об этом менеджеру. Вряд ли он захочет отдать горячего клиента конкуренту – скорее всего, сам предложит скидку.
  • Жилплощадь без отделки очевидно стоит дешевле. Однако при выборе такого варианта лучше все взвесить и составить хотя бы примерную смету, чтобы сравнить – сколько будет стоить квартира с отделкой, а сколько уйдет на жилье без отделки и самостоятельный ремонт (не только денег, но и нервов).

Выберите банк с минимальной ставкой

Не забывайте и про другие характеристики кредита. Ставка может быть заманчиво низкой, а различные неочевидные комиссии, которые тоже нужно выплачивать , приведут к тому, что в итоге ипотека окажется значительно дороже, чем по предварительным расчетам.

Либо низкую процентную ставку можно будет получить только при соблюдении ряда условий по сроку, определенному размеру первоначального взноса и прочим нюансам, которые вам могут не подойти.

Поэтому лучше сравнивать условия в одобренных заявках. Если вы еще не оформили жилищный заем, то стоит подать заявку на кредит сразу в несколько банков – и выбрать тот, в котором одобренные условия будут самыми комфортными.

Занимайте на большой срок

Чем меньше срок – тем больше ежемесячный платеж и больше риск, что даже при незначительном изменении финансового положения заемщик выйдет на просрочку. Поэтому лучше перестраховаться и оформить кредитный договор на бóльший срок, чтобы платеж получился меньшим.

Так вы сможете выплачивать взносы даже при снижении дохода. А если финансовая ситуация улучшится – можно будет гасить кредит досрочно.

Рефинансируйте кредит

Но только если это целесообразно. Рефинансировать кредит нет смысла, если погашено больше 50% долга.

Почему?

По ипотеке действуют в основном аннуитетные платежи, т. е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Однако структура у таких платежей совершенно разная.

В начале срока сумма ежемесячного платежа состоит по бóльшей части из процентов по кредиту. Оставшаяся часть – малая – это сумма основного долга. По мере погашения кредита в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет часть основного долга.

Поэтому если вы выплатили уже больше половины ипотечного кредита – вам невыгодно брать новый заем, чтобы закрыть действующий, и заново начинать погашать проценты.

Если же вы только начали выплачивать ипотеку, следите за актуальными ипотечными предложениями . Присмотритесь к вариантам, где ставка ниже вашей действующей на 1,5-2%. Обязательно взвесьте все за и против и просчитайте возможную выгоду от рефинансирования.

И не забывайте, что это оформление нового кредита. Поэтому при расчетах вам нужно будет учесть расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – обязательно рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Досрочное погашение – что это такое

Досрочное погашение – это внесение дополнительных платежей по кредиту, сверх того, что указано в составленном при заключении договора графике. Если средств достаточно, чтобы полностью выплатить остаток долга, кредитный договор будет закрыт , поскольку обязательства заемщика считаются выполненными.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Раньше банки устанавливали различные запреты и комиссии для тех, кто хочет погасить ипотечный кредит досрочно. Эта практика осталась в прошлом, теперь заемщики имеют право беспрепятственно вести расчеты с кредиторами.

Самый лучший момент для досрочного погашения – плановая дата внесения платежа или два-три дня после нее. Так можно направить всю сумму на то, чтобы погасить часть основного долга, а не проценты.

Будьте внимательны: по договору может быть предусмотрено обязательное заблаговременное уведомление банка о своем намерении. В этом случае без вашего письменного заявления внесенные средства будут списываться для стандартного погашения согласно указанным в графике датам.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Если вносить на кредитный счет свободные деньги, не дожидаясь, когда накопится большая сумма, вы сможете понемногу снижать выплаты или срок ипотечного займа за счет уменьшения остатка долга по кредиту и объема процентов.

А что же выгоднее сокращать – срок или платеж?

Как правильно погасить ипотеку досрочно , зависит исключительно от ваших целей. В долгосрочной перспективе, конечно, выгоднее уменьшать срок. Чем меньше срок кредитования – тем меньше процентов вы заплатите. Но если у вас поменялись жизненные обстоятельства и платить прежнюю ежемесячную сумму стало не очень комфортно, то выгоднее и разумнее сократить платеж, оставив срок прежним.

В конце концов, всегда можно комбинировать способы досрочного гашения в зависимости от ситуации.

Условия частично-досрочного погашения ипотеки

Данная опция доступна всем клиентам финансово-кредитной организации. Перед внесением внепланового взноса необходимо уведомить кредитора. Подать заявление можно в отделении банка или в онлайн-приложении.

В заявлении нужно указать номер счета для списания средств, а также какой параметр действующего займа вы хотите изменить:

  • уменьшить срок кредитования – вариант для тех, кто хочет поскорее выплатить долг;
  • снизить размер платежа – способ сократить ежемесячные расходы на весь оставшийся срок действия договора.

Будьте внимательны, сроки уведомления в различных организациях отличаются. К тому же могут существовать ограничения по сумме – например, не менее 30% от размера стандартного платежа.

Как досрочно погасить ипотеку

  1. Оцените, какую сумму вы готовы выделить из своего бюджета на дополнительный внеплановый платеж.
  2. Внимательно ознакомьтесь с условиями досрочного погашения, указанными в договоре или на сайте банка.
  3. Выберите вариант модификации условий, при котором уменьшится срок кредита.
  4. Направьте письменное уведомление кредитору.
  5. Внесите на счет сумму, указанную в заявлении.

После списания средств в счет ЧДГ не забудьте обратиться к кредитору для составления нового графика платежей, а также в компанию, в которой застрахована приобретенная недвижимость. Некоторые страховщики в таких случаях производят перерасчет страховых взносов.

Если планируете полностью закрыть заем, уточните остаток долга в банке. После зачисления денег посетите офис для получения справки об исполнении своих обязательств.

Расчет выгоды от частичного гашения

Сравним выгоду от ЧДГ с уменьшением срока на разных этапах ипотечного кредитования.

В качестве примера возьмем ипотеку на 7 млн рублей с первоначальным взносом 1,4 млн (то есть 20%).

Как досрочно погасить ипотеку и избежать ошибок: пошаговая инструкция

Как досрочно погасить ипотеку и избежать ошибок: пошаговая инструкция

Многие россияне стараются как можно скорее закрыть ипотеку, отправляя на досрочное погашение все свободные деньги. В этом материале мы разберемся, как выгоднее гасить ипотеку досрочно — с уменьшением срока или размера платежа, и ответим на другие вопросы, связанные с досрочной выплатой.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Да, возможность погасить ипотеку досрочно (полностью или частично) прописывается в кредитных договорах, а также предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Банк обязан дать вам право досрочного погашения кредитов без штрафов и комиссий.

Нужно положить сумму на счет, с которого происходит списание, и написать заявление на досрочное погашение. Большинство банков позволяют сделать это прямо в личном кабинете или в приложении. Но в некоторые придется прийти, чтобы написать заявление лично. Уточнить, как работает именно ваш банк, можно при оформлении ипотеки.

Досрочно погасить ипотеку можно с помощью материнского капитала (в 2023 году выплата за первого ребенка составляет 586,9 тыс. рублей). Вообще, распорядиться им для улучшения жилищных условий можно, когда ребенку исполнится три года, но в случае с ипотекой дожидаться трех лет необязательно.

Как отмечается на сайте Социального фонда России (СФР, с 2023 года он объединил Пенсионный фонд и Фонд социального страхования), средства материнского капитала можно направить «на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья, в том числе ипотечного».

Для того чтобы направить маткапитал на досрочное погашение ипотеки, нужно написать в банке заявление о распоряжении средствами маткапитала, а банк свяжется с Социальным фондом России.

«С апреля 2020 года вместо двух обращений — в банк и Социальный фонд — семье достаточно обратиться только в банк, где одновременно оформляется кредит и подается заявление на погашение кредита или уплату первого взноса», — пояснили в СФР.

Обратите внимание, при досрочном погашении ипотеки средствами материнского капитала уменьшить можно сумму, но не срок кредита.

Может ли досрочно погасить ипотеку созаемщик

Может, но не так легко, как титульный заемщик. Созаемщику необходимо прийти в банк и написать заявление на досрочное погашение ипотечного кредита. А некоторые банки еще и попросят нотариальную доверенность от основного заемщика. При этом деньги при наличии доверенности можно списать со счета титульного заемщика.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Ответ простой: чтобы сэкономить на процентах и в итоге отдать банку меньше денег. Платеж по любому кредиту складывается из двух составляющих: основного долга (суммы, которую получает заемщик) и процентов, которые банк начисляет за пользование своими деньгами.

Самый распространенный способ платежей по ипотеке — аннуитетный: вы вносите ежемесячно одинаковую сумму на протяжении всего срока кредита. Внутри этой суммы есть разделение: часть средств направляется на погашение основного долга (тела кредита), часть — на погашение процентов.

В начале графика платежей часть средств, которая идет на уплату процентов, существенно больше той, что гасит тело кредита, и от месяца к месяцу пропорция меняется. Условно, поначалу из платежа в 20 000 рублей на погашение основного долга может пойти только 3 000, а 17 000 — на проценты. Следовательно, за месяц сумма долга сократится только на 3 000, хотя вы внесли 20 000.

При досрочном погашении вся сумма внеочередного платежа направляется на закрытие основного долга. Он сокращается, а следовательно, уменьшается и общая сумма процентов, ведь они начисляются на остаток долга. Получается, что выгоднее досрочно гасить ипотеку в первые месяцы и годы после ее оформления.

Выгодно досрочно погашать ипотеку и при графике, подразумевающим дифференцированные платежи. В этом случае сумма основного долга раскидывается равными частями на весь срок договора, а сумма процентов с каждым месяцем уменьшается. За счет этого постепенно сокращается и ежемесячный платеж.

Дифференцированные платежи в случае с ипотекой встречаются гораздо реже, возможно, потому, что менее выгодны банкам. Ведь они подразумевают, что размер основного долга уменьшается быстрее, чем при аннуитетных платежах, а значит, и проценты на остаток оказываются меньше.

Досрочное погашение ипотеки выгодно и при высокой, и при умеренной инфляции. С одной стороны, деньги дешевеют, а платеж фиксирован, и через 15 лет его сумма будет менее заметна для семейного бюджета. Но досрочное погашение позволяет сэкономить на процентах, а это очень существенная часть ипотечного кредита.

Виды досрочного погашения ипотеки

Частичное погашение

В этом случае, как понятно из названия, вы гасите не всю сумму долга, а только ее часть (и может делать это несколько раз в течение срока договора). При этом вы должны выбрать, что планируете уменьшить — срок кредита или размер ежемесячного платежа. Как правило, в приложении банка перед операцией можно увидеть, на сколько сократится сумма платежа или срок кредита.

Полное погашение

В этом варианте, соответственно, вы вносите всю сумму основного долга и проценты, начисленные с даты последнего платежа (они начисляются каждый день). После этого ипотечный кредит закрывается, и вам остается взять в банке справку о погашении кредита, закладную (если она в бумажном виде) и отнести в МФЦ для снятия обременения. Если закладная электронная, то банк все сделает сам.

Как досрочно погасить ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг 1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита

Заявление нужно написать обязательно, практически все банки позволяют сделать это в личном кабинете или онлайн-банке. Деньги для досрочного погашения должны лежать на счете, с которого обычно списываются ежемесячные платежи. Если не уведомить банк, что хотите внести их досрочно, то они так и останутся на счете.

Изучите правила банка по досрочному погашению. Некоторые просят уведомить о намерении заранее, другие позволяют сделать это прямо день в день.

Шаг 2. Указать сумму досрочного погашения

Практически все банки устанавливают минимальный размер частичного досрочного погашения. Логика разная — кто-то высчитывает процент от ежемесячного платежа, кто-то ставит фиксированную сумму (например, не менее 100 рублей) и т. п. В любом случае условия можно узнать в самом банке.

Шаг 3. Выбрать дату погашения

Здесь банки тоже могут устанавливать свои правила. Одни разрешают вносить внеочередные платежи в любой день, другие — только в дату платежа. Но чаще всего они оставляют выбор даты на усмотрение заемщика.

Когда выгоднее вносить досрочный платеж

Проценты на ипотечный кредит начисляются каждый день. Выгоднее всего вносить досрочный платеж в день списания ежемесячного платежа (при этом и сам ежемесячный платеж будет списан, значит, и нужная сумма, помимо досрочной, должна быть на счету).

Предположим, дата платежа — 10 число месяца. Начиная с 11-го, банк начисляет проценты. Если оформить досрочное погашение 15 числа, то банк вычтет из него сумму начисленных процентов, а остаток направит на погашение тела кредита. Если же внести внеочередной платеж 10 числа, пока новые проценты еще не начислены, то вся сумма будет направлена на сокращение размера основного долга.

Что выгоднее: уменьшать ежемесячный платеж или снижать срок кредита

При частичном досрочном погашении вам предлагают выбрать, что будет сокращено — срок ипотеки или размер ежемесячного платежа. Рассмотрим на примере, какой вариант выгоднее.

Александр и Мария купили квартиру стоимостью 5 млн рублей. Из них 4 млн они оформили по программе семейной ипотеки под 6% годовых на 20 лет. Ежемесячный платеж составил 28 657 рублей.

Через год у них появилась возможность внести досрочно 500 000 рублей. Если они выберут вариант с сокращением срока кредита, то смогут закончить выплаты на 3 года и 11 месяцев раньше, сэкономив на процентах 876 566 рублей. Ежемесячный платеж при этом останется тем же.

Если пара выберет уменьшение платежа, то он после частичного досрочного погашения составит 24 968 рублей, а экономия на процентах — 337 544 рубля.

Таким образом, выгодно сокращать срок кредита, но если стоит цель снизить финансовую нагрузку на семью, то стоит выбирать второй вариант.

Здесь есть лайфхак: если финансовое положение позволяет, можно выбирать при досрочном погашении уменьшение платежа и при этом продолжать вносить ежемесячно ту же сумму, что и раньше, оформляя лишнюю часть как досрочное погашение. Тогда основной долг будет сокращаться быстрее. Плюс в том, что обязательный платеж будет все меньше и меньше, и в случае финансовых сложностей можно будет в какой-то месяц или период пропустить досрочное погашение.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

Страхование недвижимости, которая приобретается с использованием ипотеки, это обязательное условие выдачи жилищного займа, поскольку в течение всего срока договора квартира находится в залоге у банка. Если заемщик по какой-то причине не справится с финансовым бременем, банк будет продавать залоговое жилье, чтобы вернуть свои деньги.

Страховка распространяется на фундамент, стены, пол, крышу, окна, входную дверь. Она защищает в случае пожара, взрыва газа, стихийных бедствий (землетрясения, наводнения), падения самолета. Но не распространяется на внутреннюю отделку, например, испорченный ремонт из-за потопа.

Как правило, договор со страховой компанией перезаключается каждый год на протяжении всего срока действия ипотечного договора (при этом можно менять страховые компании). Сумма на каждый новый год пересчитывается исходя из остатка основного долга.

При полном досрочном погашении ипотеки часть денег за страховку можно вернуть (например, если договор на год был заключен в апреле, а уже в июне ипотека была полностью закрыта). Для этого необходимо обратиться в страховую компанию с заявлением.

При частичном досрочном погашении стоимость страховки уменьшится в следующем году, поскольку сократится размер основного долга.

Подробнее об ипотечном страховании можно прочитать в этом материале.

Основные ошибки при досрочном погашении

Вот несколько ошибок, которые совершают заемщики при досрочном погашении ипотеки.

  1. Не вносят ежемесячный платеж в день досрочного погашения (а также до или после, в зависимости от того, когда происходит досрочное погашение). Важно помнить, что внеочередной платеж не освобождает от очередного. Неважно, в какой день было совершено досрочное погашение, в день ежемесячного списания средства на счету должны быть.
  2. Копят крупную сумму, чтобы внести ее досрочно. Поскольку проценты на ипотеку начисляются каждый день, чем раньше сделано частичное досрочное погашение, тем больше удастся сэкономить. Лучше внести платежи несколькими частями, чем ждать, пока соберется одна крупная сумма.
  3. Не позаботиться о финансовой подушке безопасности. В идеале у заемщика должны лежать средства на 3–6 ежемесячных платежей на случай непредвиденных обстоятельств: потери работы, болезни, срочных расходов.
  4. Не уведомить банк о намерении досрочно погасить ипотеку. Мало положить‎ деньги на счет, нужно обязательно сообщить банку о том, что вы хотите внести их в счет досрочного погашения. Как уже было сказано, практически все банки позволяют сделать это онлайн в личном кабинете.

Если вы берете ипотеку и сразу знаете, что будете закрывать ее раньше срока, стоит обратить внимание на несколько моментов.

Во-первых, должна быть опция сокращения срока кредита при частично досрочном погашении. Во-вторых, желательно, чтобы внеочередные платежи можно быть вносить в любой день по желанию заемщика. В-третьих, желательно, чтобы можно было оформить только обязательное страхование недвижимости и отказаться от других добровольных, но часто навязываемых страховок — жизни, здоровья (но перед этим оценить все риски).

Памятка: как досрочно гасить ипотеку

Если у вас есть лишние средства, досрочное погашение ипотеки позволит существенно сэкономить на переплате. Вот несколько правил, которые помогут делать это более выгодным.

«Добби свободен»: как погасить ипотеку за три года?

«Добби свободен»: как погасить ипотеку за три года?

Копить, взять кредит на максимальный срок, оформить страховку за скидку, найти дифференцированный платёж и другие лайфхаки от наших ипотечных героев.

«Первый взнос должен быть не менее 50%»

Сразу после свадьбы Анфиса с мужем решили, что не дело молодой семье жить в съёмной квартире и начали копить на свою. К вопросу подошли с умом: во-первых, положили в банк деньги, подаренные на свадьбе, а, во-вторых, от каждой зарплаты стали откладывать до 50%, от 10 до 40 тыс. рублей. Пара живёт в Казани, так что уровень доходов и цен на жилье соответствующий.

«Сначала мы даже не знали, какую квартиру хотим, мы просто копили. В какой-то момент подвернулся вариант в нашем же районе – двухкомнатная квартира площадью 72 кв. м за 2,9 млн рублей. Мы посчитали, что платёж по ипотеке будет для нас комфортным, если он не будет превышать 14 тыс. рублей. Поэтому для первоначального взноса нам нужно было 1,7 млн рублей. Эту сумму мы накопили за три года и пошли в банк за кредитом», – рассказывает Анфиса.

В итоге пара взяла ипотеку в размере 1,2 млн рублей по ставке 10,65% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж составил 13 376 рубля.

«Обременять себя ипотекой и тратить своё время и нервы на походы в банк в течение следующих 15 лет мы не хотели. Мы хотели выплатить кредит за 3 года. Для этого наш ежемесячный платёж должен был быть 40 тыс. рублей, – продолжает Анфиса. – Мы погасили ипотеку ровно в установленный нами срок, хотя последний год я была в декрете, а это значит, зарплата меньше, а расходов больше».

Паре это удалось благодаря строгой финансовой дисциплине: «С зарплаты мы сразу откладывали платёж по кредиту и шли в банк оформлять досрочное погашение. Каждый рубль у нас был чётко расписан – это на ипотеку, это на ламинат, это на плитку и ванну», – вспоминает девушка.

  • Начинайте копить, несмотря на все трудности и кажущуюся безнадежность, даже при зарплате 20 тыс. рублей.
  • Хорошо рассчитайте первый взнос, иногда стоит подольше копить, чтобы снизить нагрузку в дальнейшем. Мы, получается, собирали деньги три года и гасили ипотеку ещё три года. А если бы взяли кредит с минимальным взносом, то и выплачивали бы его все 15 лет.
  • Выбирайте удобную дату для платежа – желательно сразу после дня зарплаты.
  • Помните про налоговый вычет – вы можете вернуть 13% от стоимости жилья (до 260 тыс. рублей на человека) и еще 13% от уплаченных процентов по кредиту. Их вы можете потратить на погашение ипотеки.
  • Перед тем, как взять ипотеку, отложите сумму, равную трём ежемесячным платежам по кредиту. Пусть такой резерв хранится у вас на случай, если вы вдруг не сможете какое-то время платить.

«Уменьшайте платёж любыми способами»

Алексей и Наталья купили квартиру в Балашихе три года назад. Как говорят, сами того не ожидали. Сначала им на свадьбе подарили около 400 тыс. рублей. Буквально через пару месяцев у Алексея появился крупный заказ (он работает архитектором), за который он получил 500 тыс. рублей. Тогда поняли, что можно подумать и о покупке жилья.

«Мы искали варианты в Подмосковье не дороже 3 млн рублей. Выбрали небольшую однокомнатную квартиру в Балашихе за 2,2 млн рублей, – говорит Алексей. – Взяли ипотечный кредит на 1 млн рублей и еще 300 тыс. заняли у родителей – с возвратом в течение трёх лет».

Ежемесячный платёж составил 9984 рублей по ставке 10,5% годовых на 20 лет.

«Как рассуждали мы? Нам было важно, чтобы платёж по ипотеке был минимальным, потому что мы хотели ездить отдыхать, развлекаться, иметь возможность поменять работу в случае необходимости. А появится ребёнок? Жена работать не сможет, а ипотеку платить. Поэтому выбрали кредит на самый большой возможный срок. На 15 лет платёж был бы чуть больше – 11 тыс. рублей. Кроме того, мы оформили страховку жизни и здоровья, которая обошлась нам в 5 тыс. рублей в год, то есть всего на 20 лет – 100 тыс. Без неё банк предлагал ставку 11,5%. Тогда платёж был бы 10600 рублей, а итоговая переплата на 150 тыс. рублей больше. Мы решили, что по всем параметрам выгоднее сделать страховку».

На время ремонта квартиры Алексей и Наталья переехали к родителям, чтобы не платить за аренду. Каждый месяц они отдавали почти 10 тыс. рублей в банк и столько же возвращали родственникам. Небольшие платежи позволили откладывать приличные суммы.

«Мы их не несли сразу же в банк, а накапливали в течение года и в декабре делали частично досрочное погашение. А то ведь банк не отдаст назад твои лишние деньги, если они вдруг срочно понадобятся», – смеется Алексей. Получилось, что в первый год пара дополнительно внесла 250 тыс. рублей, во второй – 350 тыс. и в третий – 400 тыс. рублей.

Просчитывайте все варианты до мелочей. Предлагает банк страховку – посчитайте, насколько это выгодно.

Есть специальные условия для зарплатных клиентов – всё равно проверьте все другие банки.

Не бойтесь брать кредит на 20 лет. Вас же никто не заставляет его выплачивать все годы, зато так вы сможете больше откладывать для досрочного погашения.

«Когда выгоднее дифференцированный платёж»

Инна на первый взнос копила примерно 2 года. За это время удалось отложить около 900 тыс. рублей, что и стало первым взносом для покупки однокомнатной квартиры в Подмосковье, стоимостью в 2 млн рублей.

«Я выбрала дифференцированный платёж, посчитав, что для меня это выгоднее всего. Поскольку сумма мне нужна была небольшая, я взяла ипотеку на 7 лет. Первые платежи равнялись около 20 тыс. рублей, а к концу срока должны были уменьшиться до 12 тыс. рублей, – говорит Инна. – Но я сразу же внесла 50 тыс. рублей, и мне понравилось, как меняется график платежей. Я стала брать больше подработок, и в итоге выплатила весь кредит за год, внося около 80 тыс. рублей ежемесячно. Для банков дифференцированный платёж не выгоден, поэтому сейчас мало кто предлагает такой вариант, но он идеально подходит для досрочного погашения».

Главное – всё рассчитать, просмотреть все варианты ставок на рынке, выбрать хороший банк и досрочно гасить ипотеку.

Однако сейчас рекомендую дождаться ещё большего снижения стоимости недвижимости (на рынке переизбыток жилья, и цены уменьшаются) и тогда брать ипотеку.

Как быстро погасить ипотеку схема

В России миллионы ипотечников: только в январе — октябре 2021 года банки выдали 1,56 млн жилищных займов. В среднем такие кредиты оформляют на 20 лет, но некоторым заемщикам удается закрыть долг раньше. Рассказываем на примерах реальных людей, что нужно делать, чтобы погасить кредит досрочно.

Как погасить ипотеку заранее

1. Соблюдать строгую финансовую дисциплину и отказаться от лишних трат

Самый простой способ сократить срок выплаты кредита — каждый месяц отдавать банку больше, чем предусмотрено ежемесячным платежом. Но для этого придется научиться экономии.

Именно так поступила журналистка Наталья Копылова, которая взяла в банке 1,4 млн рублей под 10% на 8 лет. Полностью рассчитаться с долгом ей удалось почти в 7 раз быстрее — за 14 месяцев, но только благодаря «рьяной экономии». Обязательный платеж был на муже, а все свои доходы Наталья отдавала в счет долгосрочного погашения кредита.

Семье пришлось значительно сократить расходы: супруги выделили себе 22 тысячи рублей в месяц на жизнь, заменили регулярные походы в театр на дешевые утренние сеансы кино, практически целый год не покупали новую одежду (а Наталья — еще и косметику).

И хотя было сложно, Наталья уверена: если есть возможность погасить ипотеку досрочно, это надо делать. «Отличный мотивационный пендель можно получить, если заранее просчитать, сколько денег вам сэкономят даже незначительные регулярные переплаты. Спойлер: много», — убеждена она.

По закону (статья 810 Гражданского кодекса РФ) заемщик имеет право погасить ипотеку досрочно (полностью или частично) без каких-либо комиссий и штрафов со стороны банка. Однако об этом нужно уведомить кредитора за 30 дней до такого возврата или в более короткий срок, если он прописан в кредитном договоре. Некоторые банки позволяют это делать день в день.

Рассказать кредитору о своих планах можно очно (в отделении), в мобильном приложении или в личном кабинете. Надо назвать дату внесения и сумму дополнительного платежа. После этого кредитный менеджер сформирует новый график платежей: проценты будут начисляться уже на сократившееся тело долга.

Любые штрафные санкции за досрочное погашение незаконны, поясняет Роспотребнадзор.

2. Выплачивать больше, чем указано в графике погашения кредита, с первых же месяцев

Особенно эффективно погашать ипотеку досрочно в первые годы после оформления ипотечного кредита.

Финансовый консультант Анна Громова смогла таким образом выплатить заем за два года. «Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, — отмечает она. — В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга».

Узнать состав ежемесячных выплат можно с помощью графика платежей, который выдается на руки при подписании кредитного договора.

3. Рефинансировать ипотеку по более низкой ставке

Рефинансирование позволяет погасить старый ипотечный кредит за счет нового займа (обычно в другом банке) с более низкой процентной ставкой. Есть два варианта перекредитования. Первый — снизить ежемесячный платеж: он подойдет, если финансовое положение семьи изменилось (например, кто-то из супругов потерял работу или родился ребенок). Второй — сохранить размер ежемесячного платежа: в этом случае уменьшается срок кредита и переплата по нему.

Алене Соломинской, специалисту по маркетингу и связям с общественностью, удалось при рефинансировании ипотеки перейти со ставки 12,85 на 8,3%. Несмотря на дополнительные расходы (повторную оценку недвижимости, страхование заемщика и госпошлину), она снизила переплату банку в три с лишним раза — с 5 до 1,5 млн рублей, а срок кредита — с 30 до 15 лет.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

Создательница Telegram-канала Moneyhack Александра Краснова считает перекредитование удачной идеей: «Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает процентная ставка, то можно рефинансировать ее другим ипотечным кредитом. Но это стоит сделать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили почти все проценты (и сейчас в основном деньги идут на погашение тела кредита — примечание редакции), а потом ушли в другой банк — и пришлось начинать все сначала».

Важное условие: рефинансировать кредит можно, если по нему уже выплачено не менее шести платежей и не было просрочек.

4. Искать дополнительные средства для выплаты долга

Ипотека многих стимулирует задуматься о подработке и карьерном росте: увеличение доходов в сочетании с сокращением затрат поможет быстрее расправиться с долговой нагрузкой.

Так вышло у журналистки Светланы Шишкиной: когда она выплачивала первую ипотеку, то соглашалась на любые подработки, чтобы внести досрочный платеж. «Я постоянно бралась за какие-то проекты и предложения, писала статьи на заказ, помогала организовывать мероприятия, — делится она. — Даже расшифровывала записи с интервью для других журналистов. Тогда это стоило 1 тысячу рублей за час записи. Было тяжело, но я не отказывалась от любых денег, которые шли в руки». Опыт оказался удачным: за шесть лет девушка выплатила уже три займа и в шутку называет себя «серийным ипотечником».

    • покупку жилья,
    • проценты по ипотеке,
    • расходы на образование,
    • лечение,
    • инвестиции.

    5. Сдавать ипотечную квартиру в аренду

    Если купленное в ипотеку жилье не единственное, его можно сдавать в аренду, а деньги от квартиросъемщиков приплюсовать к ежемесячной выплате по кредиту. Одобрение банка для этого обычно не требуется, но информировать его о сдаче ипотечной квартиры в аренду все-таки придется.

    Риелтор Оксана Вражнова вспоминает своих клиентов — семейную пару, которая взяла в ипотеку однокомнатную квартиру за 5,9 млн рублей на 30 лет. Сумма первоначального взноса у них составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, а ежемесячный платеж — около 28 тысяч рублей. Супруги сделали в квартире косметический ремонт и сдали ее в аренду за 30 тысяч рублей. Благодаря регулярным досрочным погашениям уже через 6 лет сумма платежа снизилась до 5 тысяч рублей, в то время как стоимость аренды квартиры осталась прежней.

    Что еще почитать:

    • Как посчитать годовые расходы и зачем это нужно. Советы Александры Вальд
    • Как ставить финансовые цели: 4 простых шага
    • Отказ от покупок: как принципы антипотребления и дарономики помогут вашему бюджету

    Последние новости

    Получайте самое свежее в Telegram

    Здесь вы найдете советы, как экономить, копить и правильно инвестировать.

    Читайте аналитику в Telegram

    Следите за новостями в нашем аналитическом ТГ-канале.

    Смотрите видео

    Мы регулярно снимаем обучающие ролики и вебинары для инвесторов на YouTube.

    ВКонтакте

    Рассказываем про инвестиции, показываем портфели, расшифровываем аналитику.

    ETF — биржевые инвестиционные фонды (exchange-traded funds). Эмитенты ФинЭкс Фандс АЙКАВ (FinEx Funds ICAV) и ФинЭкс Физикли Бэкт Фандз АЙКАВ (FinEx Physically Backed Funds ICAV) далее — Фонды. Фонд является лицом, обязавшимся акциям ETF. Информация раскрывается на сайте finexetf.com.

    Информация, представленная на данном сайте, носит исключительно ознакомительный характер, не содержит гарантий надежности возможных инвестиций и стабильности размеров возможных доходов или издержек, связанных с указанными инвестициями, не является заявлением о возможных выгодах, связанных с методами управления активами; не является обещанием выплаты дохода, не является прогнозом роста курсовой стоимости ценных бумаг; не является рода офертой, в том числе побуждением к приобретению акций ETF; не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и ценные бумаги либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать инвестиционным целям инвестора. Определение соответствия ценной бумаги либо операции интересам и инвестиционным целям инвестора является задачей самого инвестора. Инвестиции в рынок ценных бумаг связаны с риском. Стоимость активов может увеличиваться и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Группа Компаний FinEx, ее дочерние компании и аффилированные лица не дают гарантий или заверений и не принимают ответственности, в том числе за любые возможные убытки (прямые или косвенные, предвиденные и непредвиденные в отношении финансовых результатов, полученных на основании использования информации, размещенной на данном сайте и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

    Данная информация не является предложением финансовых услуг и (или) индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать вашим инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции вашим личным обстоятельствам, инвестиционным целям, срокам инвестирования и уровню риска, который вы готовы принять при реализации своих инвестиционных решений, является исключительно задачей инвестора. Группа Компаний FinEx, ее дочерние компании и аффилированные лица не несут ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в упомянутые здесь финансовые инструменты, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

    Представленная информация носит общедоступный характер, не предназначена для конкретной целевой аудитории и/или отдельного лица, не учитывает личные обстоятельства каждого инвестора (не основана на учете информации о нем) и не может рассматриваться в качестве подходящей для инвестирования конкретного лица, получившего к ней доступ.

    Любая информация, предоставляемая пользователем сайта, не используется в целях определения инвестиционного профиля этого лица. Предоставляемая информация используется исключительно для формирования набора данных, на основании которых может быть решена задача, обозначенная как целевая в соответствующем разделе.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *